房地产经纪操作实务理论知识考核试题及答案

房地产经纪操作实务理论知识考核一、选择题1.客户的分类中，按（）分类，可分为潜在客户、老客户和新客户等。[单选题]*A、是否接受过本经纪机构的服务√B、客户的性质C、物业的价格区间D、交易过程答案解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括:①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户;②按需求目的，可分为自用客户和投资客户;③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户;④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户;⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户;⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。2.存量房居间业务和代理业务流程中都有的环节是（）。[单选题]*A、房源和资源信息的收集发布√B、代办产权过户手续C、办理交易资金监管手续D、代办抵押贷款手续答案解析：存量住房买卖、租赁经纪业务流程为:①客户开拓;②客户接待与业务洽谈;③物业查验;④签订房地产经纪服务合同;⑤信息收集与传播;⑥引领买方（承租方）看房;⑦协助交易达成;⑧产权过户与登记;⑨物业交接;⑩佣金结算;售后服务。其中，信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。无论是存量房居间业务，还是代理业务，信息的收集与传播都必不可少。B项，在采用代理方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应代理客户办理各类产权登记手续。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。CD两项属于房地产经纪业务中的延伸服务。3.房地产经纪服务合同保存期限不得少于（）年。[单选题]*A、3B、5√C、8D、10答案解析：保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据《房地产经纪执业规则》规定:“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”4.房源的动态性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其（）的变动。[单选题]*A、产权状态B、使用状态√C、物理状态D、租售状态答案解析：房源的动态性主要包括两个方面:①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动;②物业使用状态的变动，它是指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。5.有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属于（）客户。[单选题]*A、试探型B、加强型√C、成熟型D、关注型答案解析:在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型:[单选题]*○试探型; ○引导型; ○加强型; ○成熟型。其中，表现为有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属于加强型。 6.房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集（）及相关的市场信息和委托方信息。[单选题]*A、股价信息B、本公司信息C、发展信息D、标的物业信息√答案解析：信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息:①标的物业信息;②与标的物业相关的市场信息;③委托方信息。7.项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门合作会议，是（）阶段的第一项工作。[单选题]*A、项目研究与拓展B、项目签约C、项目执行企划√D、项目信息开发与整合答案解析：项目执行企划阶段的第一项工作是:项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标（销售期、费用预算等）和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门（如交易管理部、研究拓展部、财务部等）合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。8.在客户接待的电话接待流程中，经纪人不能（）。[单选题]*A、电话铃响三声内接起B、主动报出公司名称C、尽量用生活语言√D、等待客户挂电话后再挂电话答案解析：到店接待或者电话接待时，房地产经纪人为客户解答问题，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。9.房地产经纪业务档案管理的步骤有收集、整理、归档和（）。[单选题]*A、汇总B、利用√C、管理D、筛选答案解析：房地产经纪业务档案管理的步骤包括:①收集，是指专职档案管理人员将分散在房地产经纪机构各分支机构或门店的房地产经纪业务记录集中在一起的过程。②整理，是指将收集到的零散的房地产经纪业务信息包括文本、图表、影音资料等，按照一定要求和标准进行分类、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程。③归档，是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。④利用，房地产经纪业务记录，可为社会提供服务，但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。10.住房贷款方案主要由（）、贷款类型和还款期限组成。[单选题]*A、贷款额√B、担保费用C、借款人D、贷款人答案解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成:①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）;②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）;③贷款金额;④贷款期限;⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）;⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。11.房源共享形式不包括（）。[单选题]*A、私盘制B、公盘制C、混合制D、分享制√答案解析：房源信息共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点和发展需要进行设定。房源共享形式主要有:①私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。②公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。③混合制，是公盘制和私盘制的混合使用。12.展示新建商品房项目优势最直观的方式是（）。[单选题]*A、现场接待√B、电视广告C、网络推广D、电话拜访答案解析：现场销售是商品房销售代理业务中的主要工作，包括现场接待、了解客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中，现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。13.在我国，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产（）。[单选题]*A、转让和抵押B、抵押和担保C、抵押和租赁D、转让和租赁√答案解析：从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。14.有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（）。[单选题]*A、引导型B、试探型√C、加强型D、成熟型答案解析：在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型:①试探型;②引导型;③加强型;④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。15.仲女士委托乙房地产经纪公司为其承租一套新建商品房，房地产经纪公司指派资深房地产经纪人员小张为仲女士提供房地产经纪服务，小张与仲女士签订了委托合同。仲女士与乙房地产经纪机构应签署的房地产经纪服务合同类型是（）。[单选题]*A、存量房买卖合同B、房屋出售经纪服务合同C、房屋购买经纪服务合同D、房屋承租经纪服务合同√答案解析：选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托事项或服务内容确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同;委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋购买经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。本案例中，仲女士委托乙房地产经纪公司为其购买一套新建商品房，因此应签署房屋购买委托合同。16.以店铺作为经营场所的基本都会设置（），即专门的房源信息展示区。[单选题]*A、橱窗广告√B、网络广告C、平面媒体广告D、报纸广告答案解析：房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。17.根据客户对物业需求的（），确定业务工作开展的先后顺序。[单选题]*A、系统性B、关注性C、急迫性√D、有效性答案解析：在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。18.房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（）。[单选题]*A、取向经营B、聚焦经营C、单一经营D、商圈经营√答案解析：商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。19.房地产经纪服务合同应由（）名房地产经纪人协理签名。[单选题]*A、1B、2√C、3D、4答案解析：房地产经纪服务合同应由承办该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。20.下列关于房地产经纪合同的表述中，错误的是（）。[单选题]*A、房地产经纪合同是劳务合同B、房地产经纪合同是有偿合同C、房地产经纪合同可以是不要式合同D、房地产经纪合同是单务合同√答案解析：房地产经纪服务合同的特征包括:①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。21.依据房屋的（），可将房源分为A类房源和B类房源。[单选题]*A、成交难易√B、坐落位置C、业主报价D、物业服务答案解析：依据房屋的市场需求以及销售的难易程度，房地产经纪人可以将房源分为两类，分别为:①A类房源，是指销售难度较小，销售周期较短的房源。例如具备合法的交易资格、委托人出售意向坚定、产权清晰、区位良好、卖方心理价位接近市场价格的房源，可归为A类房源，这类房源可作为房地产经纪机构推广的重点房源。②B类房源，是指销售难度较大，成交周期较长的房源，如存在某些瑕疵、委托人出售意愿不强烈或者存在其他交易障碍的房屋。22.上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离称为（）。[单选题]*A、室内净高B、层高√C、楼板厚度D、吊顶高度答案解析：对房屋实物状况查看的内容包括层高或室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。二者的关系是“净高=层高一楼板厚度”。23.某房地产经纪机构推出一年期“包年限租赁”经纪服务，其承租客户在一年内因房主原因被迫撤离租赁房屋的，该机构应当另外推荐其他房源，但（）。[单选题]*A、不能另外收费√B、只能收看房费C、只能收信息费D、只能收劳务费答案解析：房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同的，被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。24.房地产经纪服务合同采用（）形式是中外房地产市场的惯例。[单选题]*A、口头B、书面√C、公证D、法律答案解析：房地产经纪服务合同的特征包括:①房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。25.在客源信息的开拓方法中，（）的劣势是成本较高、时效性较差。[单选题]*A、客户介绍法B、广告法√C、讲座揽客法D、互联网开发法答案解析：A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的;B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差;C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果;D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。26.房地产经纪人员约看客户，提问更明确的是（）。[单选题]*A、“您什么时候有时间看房”B、“您今天下午是否方便去看房”C、“您下午3点至5点有时间去看房吗”D、“您下午3点或者5点有时间去看房吗”√答案解析：客户购房时，通常是比较犹豫和谨慎的，这就需要房地产经纪人员去推动。约客看房时，房地产经纪人员应适当强势，直接给出具体的可供选择的时间点。对于一些好的房源，更应将抢购的氛围直接向客户说明。与客户约定看房时间时，房地产经纪人员可以设定两个时间让客户选，成功的概率比较大。27.接待客户成本低，信息准确度高，易与客户建立关系的客源开拓方法是（）。[单选题]*A、广告法B、门店接待法√C、互联网开发法D、团体揽客法答案解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。其优势包括:①方法简单易行;②开发客户的成本低;③客户信息准确度高;④较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。28.下列不属于房屋交验的重点的是（）。[单选题]*A、查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵B、结算相关费用C、保证房屋的顺利交接D、协调处理好可能出现的分歧和问题√答案解析：房屋查验和交接一般在办理完不动产转移登记手续后进行，房屋交验是否顺利，可能影响交易的成败，房地产经纪人员应认真对待并掌握相关技能。房屋交验的主要任务是明确查验和交接事项，协调处理好交易双方可能出现的分歧和问题，协助交易双方顺利完成交接并签字确认，直至买方或承租方拿到房屋钥匙。房屋交验的重点包括:①查验房屋是否存在影响日后使用的各种瑕疵;②结算相关费用;③保证房屋的顺利交接。29.针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是（）。[单选题]*A、帮助客户制定购房方案B、提供最符合客户要求的房源C、提供专业咨询以便建立长期联系√D、展示不同房源以便引导客户意向答案解析：试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。30.补充协议的效力（）合同效力。[单选题]*A、大于B、等同于√C、小于D、不同于答案解析：合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与合同具有同等效力。31.房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供（）。[单选题]*A、《住宅质量保证书》√B、《住宅装修说明书》C、《住宅使用保证书》D、《住宅维修保证书》答案解析：房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案证明》。《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。合格的商品房应在住房城乡建设行政主管部门或者其他有关主管部门备案。只有具备建设工程竣工验收备案证明的住宅项目才可以入住。32.在房屋租赁过程中，承租客户关心的租金问题是（）。[单选题]*A、租金越低越好B、自己的消费支出获得最大效用√C、收益水平提高D、服务费用与服务感受相一致答案解析：在客户接待过程中，房地产经纪人要深度了解客户的核心需求，这对于房源信息和客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获得最大效用。33.委托房屋的市场价格是指（）。[单选题]*A、真实的交易价格B、全部成交房屋的平均水平价格C、大多卖方意向出售的价格D、同类房地产大量成交价格的抽样结果√答案解析：委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。34.当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后，发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积时，该房地产经纪人正确的做法是（）。[单选题]*A、删除该房源信息B、建议房源业主提高出售报价C、向房源业主隐瞒以加快成交速度D、向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注√答案解析：对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善的重要环节，房地产经纪机构需要详细勘查和评估物业情况，并依据物业勘查和评估结果编制《房屋状况说明书》。详细的物业勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息，方便更精准地匹配客户，对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。35.以自己认识的亲朋好友信赖为基础，进而介绍客户的揽客方法是（）。[单选题]*A、客户介绍法B、讲座揽客法C、人际关系法√D、互联网开发法答案解析：人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人个人可以操作的方法。36.从某种意义上讲，决定房地产经纪公司生存和发展的空间与潜力的最重要资源是（）。[单选题]*A、资金B、关系C、房源信息√D、房地产经纪人答案解析：房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪企业核心竞争力的重要组成部分。房地产经纪业务是以提供房地产交易信息，撮合房地产交易双方实现交易为经营目标。一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。37.由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企业风险中的（）。[单选题]*A、价格风险B、信用风险C、纯粹风险√D、责任风险答案解析：风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括:①价格风险;②信用风险;③纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。38.房地产经纪机构承办房地产经纪服务以外的其他服务时，所提供的书面告知服务材料需经（）确认。[单选题]*A、委托人签名或盖章√B、委托人口头C、房地产管理部门盖章D、工商管理部门盖章答案解析：房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。39.房地产开发商应当在交付日期届满前不少于（）内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。[单选题]*A、10日√B、20日C、30日D、40日答案解析：在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，对交付时间和交付手续进行了规定:①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间;②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。40.根据个人住房贷款代办服务的内容，不属于代办服务合同内容的是（）。[单选题]*A、委托双方的基本资料B、双方的权利和义务C、拟定贷款方案√D、服务收费答案解析：根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容:①委托双方的基本资料;②委托事项;③双方的权利和义务;④服务收费;⑤违约责任;⑥委托双方签字盖章。41.下列关于签订房地产经纪服务合同的要求，错误的是（）。[单选题]*A、房地产经纪服务合同应以书面形式签订B、房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章C、房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章D、不需要由房地产经纪人协理签名√答案解析：依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括:①房地产经纪服务合同应以书面形式签订;②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章;③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名;④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。42.房地产经纪机构在建立客户数据库时，错误的做法是（）。[单选题]*A、尽可能保存客户原始资料B、重视数据库管理的安全性C、将外部数据作为最重要资料√D、及时整理和更新客户资料答案解析：构建客户数据库时应考虑如下因素:①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来;②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来;③要特别重视数据库管理的安全性;④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。43.房地产经纪人员的客户意识不包括（）。[单选题]*A、平等化意识B、珍惜常客C、顾客至上√D、体察客户的希望答案解析：要通过客户接待来成功承接委托业务，首先要求房地产经纪人员树立良好的“客户意识”，具体包括:①平等化意识;②珍惜常客;③充分体察客户的希望。44.个人住房贷款中需要查询买方的（）征信。[单选题]*A、信贷√B、商业C、雇佣D、其他答案解析：征信按服务对象可以分为:①信贷征信;②商业征信;③雇佣征信;④其他征信。其中，个人住房贷款中需要查询买方的信贷征信，为金融机构的信贷决策提供支持。目前我国商业银行普遍采用的个人信贷征信是中国人民银行征信中心出具的个人信用报告。45.存量房商业抵押贷款流程的第四步为（）。[单选题]*A、委托评估机构评估房屋价值B、银行审批通过贷款合同√C、价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）D、办理房屋交易缴税及产权过户答案解析：存量房商业抵押贷款流程为:①签订房屋买卖合同;②办理网签手续（部分城市无网签）;③委托评估机构进行评估;④银行办理面签手续、批贷;⑤办理缴税、产权过户手续;⑥抵押登记;⑦银行放款。46.将房地产经纪业务分为新建商品房经纪业务、存量房经纪业务的依据是（）。[单选题]*A、经纪服务的方式B、经纪服务的标的房地产用途C、标的房地产所处的市场类型√D、所促成的房地产交易的类型答案解析：按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为:①新建商品房经纪业务;②存量房经纪业务。47.房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用（）开拓客源信息。[单选题]*A、人际关系法B、会员揽客法C、驻守和横幅揽客法D、团体揽客法√答案解析：团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的开发客户方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司从而争取客户的委托。例如，房地产经纪机构与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法、服务费打折、提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动来加强联系，征求客户。48.装修的折旧年限通常是（）年。[单选题]*A、5√B、8C、10D、12答案解析：通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。49.房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入，其他房地产经纪人员只能看到房源基本情况，业主的联络方式由接受委托的房地产经纪人员拥有，其房源共享形式为（）。[单选题]*A、私盘制√B、公盘制C、分区公盘制D、分类公盘制答案解析：房源信息的共享形式，主要依据市场的现状及房地产经纪机构自身的发展与特点设定。目前主要有私盘制、公盘制两种模式。其中，私盘制是指房源信息由接受委托的房地产经纪人员录入和维护的房源信息共享模式。在这种模式下，业主的联络方式只有接受委托的房地产经纪人员知道，其他房地产经纪人员只能看到房源的基本情况。其他房地产经纪人员只能通过接受委托的经纪人员与其委托人（业主）取得联系。50.房地产经纪机构可以提供的基本服务内容不包括（）。[单选题]*A、提供房地产市场信息B、协助实地看房C、代办个人住房抵押贷款√D、协助促成交易双方签订房地产交易合同答案解析：房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括:①提供房地产市场信息;②协助办理相关交易手续;③告知交易风险;④提供市场咨询;⑤协助实地看房;⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括:①房地产抵押贷款代办;②不动产登记手续代办等。51.林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为（）。[单选题]*A、41.00％√B、48.40％C、53.60％D、62.50％答案解析：偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。52.重要的审批文件中的“两书”是指《住宅质量保证书》和（）。[单选题]*A、《建设工程竣工验收备案证明》B、《商品房买卖合同》C、《住宅使用说明书》√D、《房屋状况说明书》答案解析：重要的审批文件包括“五证”和“两书”。其中，“五证”指:①《国有土地使用证》;②《建设用地规划许可证》;③《建设工程规划许可证》;④《建筑工程施工许可证》;⑤《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指:①《住宅质量保证书》;②《住宅使用说明书》。53.房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。[单选题]*A、目标物业B、消费信用√C、需求程度D、决策分析答案解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。54.关于房地产登记手续代办的说法，错误的是（）。[单选题]*A、房地产登记手续代办是居间服务应有的服务内容√B、房地产经纪机构可以多笔业务集中代办，具有成本优势C、房地产登记手续代办可以收取报酬D、房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力答案解析：在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。在客户要求办理过户登记时，房地产买卖合同已经签订，房地产经纪门店的居间服务已经完成。55.（）不属于有效的客源信息的基本要素。[单选题]*A、客源基础资料B、客源的需求信息C、客源的附加信息√D、客源的交易信息答案解析：一个有效的客源信息包括以下三个方面的基本要素:①客源基础资料，主要是指客户的基本信息，又因客户是个人还是单位有所不同;②客源的需求信息，是指客户对房源在实物、权益和区位方面的有关需求;③客源的交易信息，是指客户提出的交易类型、交易价格、交易时间及税费承担方式。56.下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是（）。[单选题]*A、房地产登记代办属于房地产经纪基本业务B、房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力人C、房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供D、房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力√答案解析：房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务;BC两项，具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。57.地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（）。[单选题]*A、集资房B、商品房C、解困房√D、房改房答案解析：A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房;B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售;C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房，解困房不能上市交易;D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。58.房屋租赁合同订立后（）天内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地相关部门办理备案。[单选题]*A、20B、30√C、40D、60答案解析：根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。登记备案证明遗失的，需要向原登记备案的部门补领。59.对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括（）。[单选题]*A、《房屋所有权证》B、《房屋购买协议证书》√C、《土地使用权证》D、《他项权利证书》答案解析：不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。60.房地产经纪人查看房屋具体情况后，需要编制（），让卖方签字确认。[单选题]*A、房屋使用说明书B、房屋状况说明书√C、房屋交易说明书D、房屋保障说明书答案解析：房地产经纪人员接受卖方委托后，要对房源进行现场查看，仔细核对委托出售的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。产权核验和实地查看得到的信息，要做好记录，并据此编制房屋状况说明书，让卖方签字确认。61.房地产经纪业务信息应按照（）的原则建档。[单选题]*A、一个客户一份档案B、一个房屋一份档案C、一个委托项目一份档案√D、一个小区一份档案答案解析：归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一个委托项目一份档案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填写备考表、案卷封面和案卷脊背。62.标的物所有权自（）时起转移。[单选题]*A、产权交付B、合同签订C、标的物交付√D、房屋验收答案解析：《合同法》第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即根据《合同法》的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。63.房源信息的更新应注意的事项不包括（）。[单选题]*A、周期性访问B、访问信息的累积C、房源信息状态的及时更新D、及时剔除已完成交易的房源√答案解析：房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点:①周期性回访;②回访信息的累积;③房源信息状态的及时更新。D项，已完成交易的房源属于“无效房源”，不能剔除，因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。64.（）体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。[单选题]*A、是否与委托房屋有利害关系√B、委托人需要协助的事宜、提供的资料C、委托房屋的市场参考价格D、房屋交易的一般程序及可能存在的风险答案解析：根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:①是否与委托房屋有利害关系;②委托人需要协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格;④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧交易资金交付;⑨其他服务相关事项。其中，是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。65.购房或租房委托协议可以参考的文本由（）发布。[单选题]*A、建设部B、当地房屋管理部门C、中国房地产经纪人学会D、中国房地产估价师与房地产经纪人学会√答案解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议书、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议。即购房或租房委托协议可以参考的文本由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布。66.房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。[单选题]*A、建立私人关系B、激活客户信息√C、核实客户资料D、沟通市场行情答案解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。67.关于房源和客源关系的说法，正确的是（）。[单选题]*A、先有房源再有客源B、先有客源再有房源C、房源和客源的开发不可兼顾D、房源和客源互为条件√答案解析：一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方客户，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房地产经纪人的专业服务起到了实现交易的桥梁作用。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房源和客源的关系包括以下几个方面:①互为条件;②相得益彰;③互为目标。68.按照房源的交易形式划分，房源不包括（）。[单选题]*A、出租房源B、出售房源C、住宅类房源√D、租售房源答案解析：按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。69.房地产市场上交易从______开始，以______结束。（）[单选题]*A、买方;买方B、买方;卖方C、卖方;买方D、客户;客户√答案解析：交易从客户开始，以客户结束。客户因为不同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群，根据客户的需求与偏好，以最少的成本与最快的时间，帮助他们实现满意的成交，这是经纪人的吸引力和价值所在。70.某房产经纪人对一物业勘查结果是，该物业附近有多条公交线路，且步行5分钟左右即可达到公交站点，其中专线车线路所占比例不多于40%，则该房产经纪人在填写《物业现场勘查表》时，可将该物业交通条件等级划分为（）。[单选题]*A、方便√B、比较方便C、一般D、不方便答案解析：交通条件等级划分的具体标准如表3-1所示。表3-1交通条件等级划分表71.独家委托对于购房者来说，也有非常多的优势，保证了房源的（）和优质性。[单选题]*A、指向性B、真实性√C、持续性D、有效性答案解析：独家委托对于购房者来说，也有非常多的优势。独家委托保证了房源的真实性和优质性，同时还可以防止业主随意调高价格，有利于购房者的利益。独家房源的曝光度更高，购房者更容易匹配和挑选到适合自己房屋，业主一般更为配合购房者看房，磋商效率高，有利于快速成交，使购房者更省时省力。72.房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，（）是获取委托的关键。[单选题]*A、能否获得业主的信任√B、能否提供尽可能多的房源C、能否充分理解客户的需求D、能否提供专业意见答案解析：业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。73.经纪人对客户信息进行（）数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。[单选题]*A、完整性B、系统性C、持续性√D、快捷性答案解析：客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。74.针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应仔细核实（）。[单选题]*A、租金标准B、租赁期限C、租金支付方式D、承租客户身份√答案解析：对于购房人的信息调查主要包括:①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。其中，针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应对承租客户身份和信誉有所要求，以保证日后租赁期间的安全。75.获取购房客户最为有效的途径是（）。[单选题]*A、现场接待√B、发放预售楼盘宣传单C、发布广告信息D、电话推送服务答案解析：现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获取购房客户最为有效的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。现场接待的流程一般包括:①及时接待来访客户，简洁明了地做自我介绍;②通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等，向购房客户介绍项目的基本情况;③参观样板间及园林等配套景观，突出亮点;④返回售楼处与买方客户深入洽谈。76.目前客源信息搜集的渠道和方法中，相对获得客户比较精准的是（）。[单选题]*A、客户介绍法B、互联网开发法C、会员揽客法D、门店接待法√答案解析：门店接待法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。77.目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（）。[单选题]*A、50%B、60%C、70%√D、80%答案解析：目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。78.下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是（）。[单选题]*A、指向性B、潜在性√C、时效性D、多变性答案解析：客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。79.张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。则张某与甲机构应签署的房地产经纪服务合同类型是（）。[单选题]*A、存量房买卖合同B、房屋出售委托合同C、房屋承购委托合同√D、房屋出租委托合同答案解析：选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同;委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。则本题中，张某是买方，委托购房为目的，因此签署的是房屋承购委托合同。80.下列合同中，不可变更或者撤销的是（）。[单选题]*A、因重大误解订立的合同B、订立合同时显失公平的合同C、一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同D、双方自愿签订的合同√答案解析：根据我国《合同法》的规定，以下两种合同可变更或者撤销:①因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同。②一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。81.下列房屋可以出租的是（）。[单选题]*A、保障性住房B、共有权人同意出租的房屋√C、违法建筑D、地下储藏室答案解析：根据规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。禁止出租的房屋类型包括:①厨房、卫生间、阳台和地下储藏室;②保障性住房;③违法建筑;④不符合安全要求的房屋等。82.在存量房买卖合同风险防范时，下列做法错误的是（）。[单选题]*A、约定清楚户口迁移的条款，规避交付的风险B、需要注明房屋是否有抵押、查封等情况C、补充协议需要当事人签字D、房屋装饰装修按照惯例处理，不需在合同中明确√答案解析：存量房买卖合同风险防范中，为防止争议，应约定户口迁移条款。另外交易房屋是否有抵押、出租、查封等情况等均需要在合同上写明，以免产生纠纷。如果买卖另行签订补充协议或者补充条款，需要当事人双方签字，否则没有法律效力。装饰装修在存量房交易中是一个重要内容，需要填写清楚家具、设施、家电等清单，并作为合同附件。83.租赁双方可在（）与房地产经纪机构补充签订房地产经纪服务合同。[单选题]*A、调查推广阶段B、匹配带看阶段C、洽谈签约阶段√D、结算交验阶段答案解析：房屋租赁双方对房屋租赁事项达成一致并理解各项告知事项后可签订房屋租赁合同。如果租赁双方还未与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，在这个阶段须补充签订，即洽谈签约阶段。84.在房地产查验过程中，可以不必查验的是（）。[单选题]*A、房地产所处地块的具体位置和形状B、房屋建筑的结构、设备、成新、装修情况C、房屋产权人的身世√D、房地产周边的交通、自然景观答案解析：房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。85.目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，（）成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。[单选题]*A、门店接待√B、网络客户接待C、电话接待D、当面接待答案解析：目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。门店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待。到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售（出租）房产。86.房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种（）关系。[单选题]*A、市场交易√B、合同约定C、行为约束D、互惠互利答案解析：房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。87.下列不属于房屋实物状况查看的注意事项的是（）。[单选题]*A、户型是否方正B、采光状况C、注意景观√D、关注电梯质量答案解析：房屋实物状况查看的注意事项包括:①若房屋在一层，要注意下水是否畅通，是否有异味;②查看房顶是否有漏水;③户型是否方正;④采光状况;⑤关注电梯质量。88.以下不属于房屋继承和遗赠的产权登记需要的程序的是（）。[单选题]*A、办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书B、地税局核定契税（继承除外）C、在网上提交申请√D、领证答案解析：房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下:①办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书;②地税局核定契税（继承除外）;③到房屋登记大厅提交申请;④受理;⑤领证。89.如果房地产经纪人协理张某出具的收条写明“今收到购房人乔某现金壹万元整，如有反悔购买此房，收取的现金将不予退还。”则此现金的性质是（）。[单选题]*A、意向金B、房款C、订金D、定金√答案解析：定金是合同当事人在合同订立或履行之前，为保证合同的履行，依据法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。如果合同按约定履行，定金应抵作价款或者收回;如果给付定金的一方违约，则无权要求返还定金;如果收取定金的一方违约，则应当双倍返还定金。90.根据房地产的用途类型，我国房地产经纪业务主要集中于（）房地产市场。[单选题]*A、办公楼B、工业仓库C、商业D、住宅√答案解析：根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。到目前为止，住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。91.下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是（）。[单选题]*A、个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同B、房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同C、个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围D、个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺√答案解析：个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容之一，房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。92.房源的法律属性主要包括物业的用途及（）。[单选题]*A、新旧程度B、建筑外观C、市场价格D、权属状态√答案解析：从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。其中，房源信息的法律指标主要包括表征房屋的用途及其权属状态等的指标。在我国，不动产的用途通常是固定不变的，只有经城市规划管理部门批准，其用途才可以变更，否则就是违法变更使用用途。93.关于房地产价格信息的运用，下列说法错误的是（）。[单选题]*A、为制定房地产挂牌价格提供依据B、为房地产交易谈判提供价格参考C、为房地产市场投资宣传提供依据√D、利用价格趋势促进房源和客源的开发答案解析：房地产价格信息的运用具体如下:①分析预测房地产价格的变化趋势;②为卖方提供房地产挂牌价格参考;③为房地产交易谈判提供价格参考;④利用价格趋势促进房源和客源的开发。94.房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（）等。[单选题]*A、物质状况、价格信息B、供求信息、物质状况C、供求信息、价格信息√D、权属状况、物质状况答案解析：房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息:①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等;③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。95.下列关于居间业务中的房地产经纪机构的描述中，正确的是（）。[单选题]*A、房地产经纪机构属于中立的第三方√B、房地产经纪机构可以代理买卖双方C、房地产经纪机构不能撮合买卖双方D、房地产经纪机构可以区分为卖方代理、买方代理答案解析：根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为:①房地产代理业务，在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故可分为买方代理和卖方代理两类;②房地产居间业务，在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交。96.房地产经纪人应把那些潜在的、创收潜力大的客户作为（）。[单选题]*A、近期重点客户B、短期重点客户C、中期重点客户√D、长期重点客户答案解析：面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。97.因为房源具有动态性等特点，有关资料会随时变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以保证房源的（）。[单选题]*A、可持续性B、完整性C、有效性√D、准确性答案解析：因为房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。98.在房源信息共享形式中，公盘制的缺点是（）。[单选题]*A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄√C、获得经纪服务佣金少D、房源信息时效性差答案解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。99.对于房地产经纪合同履行中发生的争议，不适宜的处置方式是（）。[单选题]*A、仲裁B、行政复议√C、司法诉讼D、向有关政府管理部门投诉，由其进行调解答案解析：房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。100.随着现代信息技术的快速发展，（）已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重要途径。[单选题]*A、门店接待B、网络媒体√C、老客户推荐D、派发宣传单答案解析：随着现代信息技术的发展，媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强的房地产经纪机构通过建立自己的网站，接受房地产权利人委托;更多的房地产经纪机构则通过公共的房地产网络媒体获取信息。101.房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人（），要在签订房地产经济服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。[单选题]*A、电话同意B、口头同意C、书面意见D、书面同意√答案解析：为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，要在签订房地产经济服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。102.存量房交易中的“产品说明书”指的是（）。[单选题]*A、房地产经纪服务合同B、房屋状况说明书√C、存量房买卖合同D、房屋使用说明书答案解析：房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅说明房屋自身状况，还包括家具家电等附属设施设备。103.贷款能否成功及贷款的额度，取决于（）贷款审批的结果。[单选题]*A、房地产经纪机构B、中央人民银行C、商业银行√D、交易资金监管机构答案解析：中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告，供商业银行审批贷款申请时参考，最终能否贷款及贷款的额度，取决于商业银行贷款审批的结果。104.下列属于存量房买卖合同风险防范措施的是（）。[单选题]*A、随意在合同中留空白处B、明确房屋风险责任转移的时间√C、房屋所有权部分转移于买方D、买卖双方的税费承担方式不用在合同中明确答案解析：为防范存量房买卖合同存在的风险，房地产经纪人在买卖双方签订合同时要做到以下几点:①法律责任提醒;②定金条款和定金罚则提示;③补充协议签字的提示;④相关图纸与附件的确认;⑤产权过户与费用结算的提示;⑥交付的风险与责任提示，即在签订合同时需要明确房屋风险责任转移的时间;⑦装修处理及附属设施设备的处理;⑧权利瑕疵的说明;⑨税费的承担方式说明;⑩争议处理方式的选择提示。105.房地产说明书应当由（）编制、填写。[单选题]*A、房地产所有权人√B、房地产行政管理部门C、房地产经纪行业组织D、房地产经纪人答案解析：2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构应当为房屋出售委托人编制房屋状况说明书。即房地产说明书应当由房地产所有权人编制、填写。106.借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。[单选题]*A、10B、15C、20D、30√答案解析：借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。107.实地查看房屋物业服务状况的内容不包括（）。[单选题]*A、物业服务企业的资质B、物业服务费的标准C、小区周边的自然景观√D、小区环境的整洁情况答案解析：对房屋物业管理状况进行实地查看，主要描述和说明下列指标和因素:①物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。②物业服务费标准和服务项目。③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。108.在房地产居间业务的客源管理中，客源管理要以（）为中心。[单选题]*A、客户的意向需求B、现时客户的个人信息和需求信息C、潜在客户的个人信息和需求信息√D、收集信息、整理信息和存档答案解析：客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中，可以按照区域或社区来划分，以便为客户寻找合适的房源。109.存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道是（）。[单选题]*A、互联网√B、经纪门店C、户外广告D、宣传单答案解析：存量房房源信息发布渠道有:①互联网;②经纪门店。新建商品房房源信息发布渠道有:①报纸;②户外广告;③互联网;④电视。互联网是存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道。110.购买经济适用住房不满（）年，不得直接上市交易。[单选题]*A、3B、5√C、7D、9答案解析：不动产转移登记权属状况核验要点之一是房屋性质，是否是限制出售的经济适用住房、央产房等。按照政策规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。111.房地产经纪人在按时完成委托的经纪业务之后，应善于把握好（）这一环节，以保护自己的合法权益。[单选题]*A、佣金结算√B、物业交接C、协助交易达成D、产权过户与登记答案解析：佣金结算是指根据经纪合同的约定，房地产经纪人员应及时与委托人（或交易双方）进行交易结算，佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定执行。房地产经纪人员应把握好这一环节，以保护自己的合法权益。112.房屋实地查看的内容中，房地产经纪人员首先应该查看（）。[单选题]*A、房屋区位状况B、房屋实物状况√C、物业管理状况D、其他状况答案解析：在房地产经纪人员对房屋实地查看前，并不十分清楚房屋的具体状况，但是为了使房屋实地查看更有效率和针对性，房地产经纪人员应首先查看房屋实物状况，再看房屋物业管理状况和房屋区位状况。113.客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（）的分析。[单选题]*A、购买力与消费信用√B、目标物业与偏好分析C、客户需求程度分析D、客户购买决策分析答案解析：客源信息完善与分析包括以下几个方面:①目标物业与偏好分析;②购买力与消费信用分析;③客户购买动机分析;④客户需求程度分析;⑤客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。114.存量房经纪业务的售后服务中，对客户感到不满意的环节进行补救的服务是（）。[单选题]*A、延伸服务B、跟踪服务C、后续服务D、改进服务√答案解析：售后服务是房地产经纪机构提高服务质量、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括:①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务;②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救;③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。115.在存量房买卖居间业务中，房屋挂牌价格由（）确定。[单选题]*A、买方B、出租方C、房地产经纪机构D、卖方√答案解析：在存量房买卖居间业务中，实地查看房屋后，房地产经纪人员要根据房屋实际状况向卖方提供挂牌价建议，由卖方确定房屋挂牌价格。116.无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的（）。[单选题]*A、供求转化B、供求调节C、供求分析√D、供求控制答案解析：无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。117.（）是签订销售代理合同的重要前提。[单选题]*A、获取销售代理项目B、开展关系营销C、参加项目招投标D、明确合同基本事项√答案解析：新建商品房销售代理业务的接受委托阶段包括:①获取销售代理项目;②签订销售代理合同。其中，新建商品房销售代理业务比较复杂，明确合同基本事项是签订销售代理合同的重要前提。118.房地产经纪人的（）对客户做出交易决策具有重要影响。[单选题]*A、专业、周到、热情的服务√B、简捷、迅速、完善的服务C、迅速、系统、热情的服务D、简捷、经济、完善的服务答案解析：在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。119.对于租赁房屋的交接，房屋内物品应登记在（）中。[单选题]*A、房屋实地查看表B、房屋状况说明书C、看房确认书D、房屋交接单√答案解析：房屋交接单，有时也称房屋确认书或房屋确认表。对于租赁房屋的交接，房屋交接单包括:①房屋坐落;②配套设施设备;③交接的家具、电器清单;④交接的房屋使用配套物品;⑤房屋的债权债务信息;⑥交割金额;⑦交接人签字。120.直接回应方法是以（）为中心的营销手段。[单选题]*A、自我宣传B、广告C、客户√D、房源答案解析：直接回应方法是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某种吸引力等促销手段，吸引客户并得到客户回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传或以广告为中心。121.新建商品房销售代理业务基本流程中，按一定时间周期对外结算佣金就是与（）结算佣金。[单选题]*A、房地产估价机构B、销售人员C、开发商√D、销售经理答案解析：由于商品房的销售过程比较长，一般在销售过程中要按一定时间周期（如按月）对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员结算佣金），但到整个项目销售的最后阶段（通常是完成代理合同所约定的销售指标后），要进行项目的总结算。122.房地产交易涉及的钱款不包括（）。[单选题]*A、定金B、房款C、押金D、保险√答案解析：房地产交易涉及的钱款种类包括:①交易价款（a．房地产买卖价款;b．房地产租金）;②定金;③押金;④其他钱款（a．订金;b．违约金;c．保证金;d．能源使用费等其他费用）。123.房地产经纪机构如能提供（）服务，则可有效降低当事人一方毁约现象发生的概率。[单选题]*A、质量保证B、履约保证√C、高氯离子瑕疵保障D、漏水保固答案解析：由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行。124.客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（）的特征。[单选题]*A、潜在性B、时效性C、指向性√D、不确定性答案解析：客源的特征包括:①指向性;②时效性;③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之明确其需求后，方能成为客源。125.存量房买卖居间业务的基本流程一般不包括（）。[单选题]*A、接受委托阶段B、匹配带看阶段C、洽谈签约阶段D、装修施工阶段√答案解析：存量房买卖居间业务的基本流程包括:①接受委托阶段;②调查推广阶段;③匹配带看阶段;④洽谈签约阶段;⑤结算交验阶段。126.房地产细分市场供求分析的基本步骤中，预测需求是以（）分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素入手。[单选题]*A、假设B、间接C、因果√D、市场答案解析：无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。127.与客户预约时间，应约定具体的时间点。而与业主预约时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。下列关于带领客户实地看房过程中的要求，正确的是（）。[单选题]*A、带领客户实地看房，可能要先走一段路;在路上，房地产经纪人员应该就客户问题而答，尽量少说话B、提醒客户在看房进行的差不多时可以与业主直接谈价格，有利于进行协商C、看房时若要乘电梯，则不论进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住√D、进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明;对于缺点，要尽量避忌答案解析：A项，带看途中要注意与客户交谈。带领客户实地看房，可能要先走一段路，在路上要多与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳，从客户的回答中获取更多客户需求的信息。同时，也可以谈一些客户比较感兴趣的话题，增强客户对房地产经纪人员的信任。B项，提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格。D项，进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明;对于缺点，要实事求是予以说明，并给出合理建议。128.房东与房地产经纪机构在经纪合同中约定房地产每年支付的维修费用，实际维修费用超出合同约定的，超出部分由（）承担。[单选题]*A、承租人与出租人共同B、出租人C、房地产经纪机构√D、承租人答案解析：房屋在租赁期间出现设备损坏等情况需要进行维修的，租客可以找房地产经纪机构进行申报，由房地产经纪机构进行维修处理