房地产行业账务处理

房地产行业账务处理房地产开发企业财务管理中存在的问题(-)渠道单一、融资压力比较大房地产项目具有风险高、周期长以及投资大的特点，在这种情况下，融资压力比较大将会导致供求的不平衡。一般来说,房地产开发企业的内部融资主要包含了自有资金以及所预先收取的购房定金、购房款等，其中，预先收取的定金及购房款可以在一定程度上将市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来说，如果仅靠内部融资是较难满足房产开发企业资金需求的，因此，更多的资金往往是通过外部融资所获得的，这方面的渠道有：发行股票、发行企业债券、股权投资、房地产信托、银行贷款、合作开发、利用外资、产业基金等。但在实际的融资过程中，主要的途径是较为单一的银行贷款。数据显示，当前我国房产开发企业资金中贷款占到了23.86%启筹占到了28.69%，定金以及预收款占38.82%。其中，定金及预收款又主要是个人对银行的贷款，由此可见,房产开发资金很大一部分来自于银行，因此，整体对银行的依赖非常大。(二)对全面成本管理没有充分的重视所谓全面成本管理，主要是指进行全过程、全方位以及全员的成本管理。房产开发过程中的成本涉及到了策划、规划、设计、施工以及销售等环节，一个合理的成本管理应该贯穿于整个流程之中，对所有的成本要素进行控制、规划，这样才能实现企业利润的最大化。但是当前的房产开发企业对于全面成本管理并没有正确的认识，部分企业认为这是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门的作用，而财务部门收集的成本资料又往往有限，使其发挥不出应有的作用，造成了成本管理和预算出现较大误差。(三)对于财务风险的控制不足房地产开发企业属于资金密集型产业，资金的投入非常大，而且周期长，变现能力比较差，因此，房地产开发企业往往面临着更大的财务风险。一般来说，这些财务风险表现在以下几个方面：首先，按期偿还债务的风险，贷款作为银行资金的重要组成部分，一旦企业不能够对风险进行很好的预测及控制，则很容易出现到期无法偿还债务的情况。其次，利息的波动，利息波动会给房产开发企业造成巨大的影响，事实上，央行每次加息不仅会增加企业财务成本,还会给投资者的购房欲望造成打击，这都属于房产开发企业的损失。第三，再筹资的风险，如果房产开发企业负债比较高，企业将很难保证其偿债能力，这样企业一旦需要融资，难度也必然加大。二、加强房地产开发企业财务管理的措施(-)加强企业融资管理1.对房地产金融市场进行完善，建立多元化的融资渠道以房地产开发企业的实际需求作为基础，充分考虑到进入市场的承载能力，对房地产抵押贷款的证券化以及各种金融工具进行积极地推进，并鼓励金融产品的创新，通过以上途径能够降低企业的融资成本，提升融资效率。此外，对国际先进的金融工具及手段进行引进，发行B股、H股、外汇债券等不仅可以促进房产企业的国际化，还能够对国际市场资金筹措面进行扩大。具体的过程中，房地产金融立法主要应从两个方面出发：首先，对现有的《担保法》、《证券法》、《保险法》等法律法规进行完善，改进其不适用房地产金融发展的地方;其次，出台相应的法律及法规。通过法律上的改进，将会给房地产金融创新带来很大的促进，这一点针对我国房产开发行业不成熟财务管理注意事项：一、合同和结算报告的管理现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。二、销售发票收据的管理房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿,多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。三、财务辅助台账的管理现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨年度数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目;另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行年度结转后不能再反映前一年度已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度年度结转后余额将为零，年度内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。账务处理1库存现金（银行存款）从银行提取现金借：库存现金贷：银行存款支取库存现金或是预支现金借：其他应收账——XX成本类或材料类科目贷：库存现金2应收账款主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。.出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款一一XX公司或个人贷：主营业务收入.出让材料而应收取的未收款项借：应收账款一一XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款3坏账准备借：资产减值损失贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款4应收票据指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇匹/」、O销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据一一XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司5预付账款是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置"预付承包单位款"和"预付供应单位款"两个明细科目。.预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款一一预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款一一预付承包单位款贷：原材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本贷：应付账款——应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款借：应付账款一一应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款一一应付工程款贷：银行存款.预付给供应商的材料价款借：预付账款一一预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库，用预付款抵扣应付款借：应付账款一一应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款一一应付购货款贷：银行存款6材料采购主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。7采购保管费主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等。8材料成本差异主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。9库存材料用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本。20库存设备用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本.购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：材料采购——设备采购贷：银行存款计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：材料采购一一设备采购贷：采购保管费采购保管费的计算公式如下：采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费某种物资应分摊的采购保管费二实际买价和运杂费*分配率材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备贷：材料采购.订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备到达验收入库借：材料采购一一设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付的设备货款借：应付账款一一应付供货款贷：预付账款支付余下应付的设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款.设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）借：开发成本一一房屋开发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务成本贷：库存设备11委托加工材料主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。发出材料，委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料成本差异加工完后验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料一一XX材料贷：委托加工材料22低值易耗品是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用借：开发间接费用贷：周转材料仓库领用工具一批，用五五摊销法：借：待摊费用贷：周转材料借：采购保管费贷：待摊费用23开发产品是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品。在竣工验收时借：开发商品贷：开发成本对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本借：主营业务成本贷：开发商品14分期开发产品应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置"分期收款开发商品备查账”。借：主营业务成本贷：分期收款开发商品25出租开发产品是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设"出租产品""出租产品摊销"两个明细科目出租土地或是房屋时借：出租开发商品一一出租产品贷：开发商品租金收入借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入26周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设"在用周转房〃和“周转房摊销"两个明细科目开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本借：周转房一一在用周转房贷：开发商品一一房屋按月计提的周转房摊销借：开发成本或开发间接费用贷：周转房一一周转房摊销其间发生的维修费用，如果金额不大借：开发成本或开发间接费用贷：银行存款如果金额较大的借：待摊费用或长期待摊费用贷：银行存款最后再分次摊入到有关成本费用科目17固定资产.购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款购入需要安装的固定资产借：固定资产--购建支出贷：银行存款支付安装费用借：固定资产--购建支出贷：银行存款安装完毕交付使用时借：固定资产贷：固定资产--购建支出.自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费借：固定资产一购建支出贷：银行存款领用材料时借：固定资产--购建支出贷：原材料分配建筑工人工资和福利费借：固定资产一购建支出贷：应付职工