超高层深圳超高层物业益田假日广场营销

益田•假日广场星彦地产顾问POSITIONING谨希望为项目营销提供方向性支持12/25/20221深圳，中国改革开放二十年的精华华侨城，深圳城市中的精华区域假日世界：华侨城最不可复制的城市资源假日广场：假日世界中的最精华部分精华中的精华将由益田人来创造!12/25/20222因为我们为创造精华而思考!因为我们为降低客户风险而思考!因为我们为实现地块最大价值而思考!我们很荣幸：12/25/20223关于超高层的思考“创造精华”的思维路径相关市场分析综合策划定位物业相关发展建议12/25/20224(一)关于超高层的思考超高层在深圳发展情况国内外相关案例借鉴超高层价值如何实现关于超高层的思考相关市场分析综合策划定位12/25/20225超高层在深圳----(1)项目区位价格核心价值位置君豪阁香蜜湖15000东海豪宅片区，香蜜湖，深圳湾LD港丽豪庭彩田南12000地标性建筑，生活区域氛围不浓LD擎天华庭景田8500地标性建筑LD赛格广场华强北13000城市商务区及商业区中心BD+CD地王大厦蔡屋围28000城市商务区及商业区核心BD+CD招银大厦车公庙150元/平城市商务区及商业区核心BD+CD假日广场华侨城9000城市旅游区，居住区，商业区LD+CD12/25/20226超高层在深圳----(2)超高层开发两种方向：住宅+写字楼开发的共性：城市地标性，城市结点区域写字楼消化不是市场阻力点12/25/20227超高层在深圳----(3)超高层开发住宅物业存在不同程度的问题大户型物业难于消化，价格难于实现；超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象超高层价值对于价格的支撑点不足“商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑12/25/20228超高层物业开发方向(4)开发方向典型案例纯住宅擎天华庭，君豪阁，港丽豪庭纯公寓-------------纯写字楼地王大厦，招银大厦，赛格广场，新时代广场住宅+公寓-------------住宅+写字楼-------------公寓+写字楼-------------12/25/20229国内外相关案例借鉴(1)户外观光电梯住友迎宾馆日本住友泉花园12/25/202210超高层物业多多出现城市CBD核心区区域，商务价价值极高国内外相关案案例借鉴(2)12/20/202211上海宾馆的深深圳中心广场场，高250米，60层层国内外相关案案例借鉴(3)12/20/202212国内外相关案案例借鉴(4)地王大厦标准准平面图港丽豪庭标准准平面图12/20/202213本项目超高层层发展方向是是什么？超高层最佳的的结合形式是是什么？此结合形式市市场是否存在在空间？超高层物业所所引发的思考考我们需要确实实的市场依据据12/20/202214(二)相相关市场分析析深圳写字楼市市场深圳酒店市场场深圳酒店式公公寓市场华侨城区域市市场关于超高层的的思考相关市场分析析综合策划定位位12/20/202215深圳圳写写字字楼楼市市场场未来来市市场场发发展展前前景景各区区域域特特点点及及相相应应卖卖点点市场场相相对对差差异异性性及及价价格格支支撑撑目标标结结论论12/20/202216深圳圳写写字字楼楼市市场场(1)科技技园园蛇口口华侨侨城城车公公庙庙中心心区区华强强北北蔡屋屋围围国贸贸深圳圳共共分分八八大大办办公公组组团团南山山罗湖湖福田田12/20/202217深圳圳写写字字楼楼市市场场(2)区域可售量售价租金卖点标准层从事行业硬件标准国贸800001100080商务氛围1100金融物流★★★★蔡屋围600001250090商务氛围1300金融证券★★★★华强北150000950050商务氛围1000商贸投资★★★★中心区4685291200060中心规划1400金融投资★★★★★车公庙214382880050新兴商务1200设计代理★★★★华侨城70生态办公1400高科证券★★★★★科技园50000600070科技集中1100高科电子★★★★蛇口40000650035商务氛围1000外资贸易★★★12/20/202218深圳写写字楼楼市场场(3)商务圈代表物业客户群优劣势国贸国贸，深房广场港资，海内外驻深机构成熟商务，交通不便蔡屋围地王，发展银行跨国，外资，大型公司成熟商务，景观缺乏华强北赛格，群星广场通讯，电子，IT小公司成熟商务，交通阻塞中心区投资，国际商会金融证券，信息产业规划前景，配套不全中心西喜年，招银大厦金融证券，设计贸易交通便利，配套不全华侨城汉唐大厦个性广告，设计公司生态特点，氛围不足科技园联想，长城大厦科技研究，科技实业科技为主，特征鲜明12/20/202219华侨城城区域域市场场(4)区域特特点：：国际际化，，具有有生态态、人人文的的办公公环境境客户群群特征征：小小型设设计公公司，，高科科技公公司、、广告告公司司需求特特点：：大区区域氛氛围，，独特特个性性的发发展型型企业业市场差差异性性：独独特的的生活活区域域，商商务价价值价格支支撑点点：区区域的的稀缺缺性(生生态+景观观+旅旅游)价格预预期：：9500—10000元/平米米(保守守预计计)12/20/202220深圳酒酒店市市场分分析深圳酒酒店业业发展展特点点华侨城城酒店店经营营模式式华侨城城酒店店未来来发展展空间间是否为为酒店店式公公寓提提供发发展空空间目标结结论12/20/202221深圳酒酒店市市场(1)华侨城城华强北北国贸酒店物物业与与商务务圈及及旅游游圈发发展相相关大梅沙沙12/20/202222深圳酒店市市场(2)区域酒店星级客房量日租金特色面积入住率福田圣廷苑★★★★★298690商务25-3270%新世纪★★★★350430商务22-3565%南山深圳湾★★★★308430度假22-3065%威尼斯★★★★★376770度假25-3072%海景★★★119310商务2550%罗湖阳光★★★★★

307650商务25-3560%富临★★★★★541400商务22-3265%盐田雅兰★★★★192430度假35-4055%12/20/202223深圳酒店市市场(3)深圳酒店业业发展以圈圈层划分酒店业发展展依附于旅旅游区域华侨城独特特的商务旅旅游的酒店店业模式12/20/202224华侨城酒店店市场(4)华侨城酒店店有四家星星级酒店华侨城酒店店平均入住住率已达65%酒店集团形形成为定位位提供市场场基础度假休闲性性质商务公公寓在市场场上并不多多见12/20/202225深圳酒店式式公寓分析析酒店式公寓寓的发展空空间酒店式公寓寓的价格支支撑酒店式公寓寓的后续问问题相关的硬件件配置目标结论12/20/202226深圳酒店式式公寓(1)传统意义的的酒店式公公寓：起源于欧洲洲，在旅游游区内租给给游客供其其临时休憩憩的物业；；专门管理公公司统一管管理，酒店店的性质相相当于个人人住家现代意义的的酒店式公公寓：提供酒店的的服务与管管理，兼有有居住和办办公的功能能；是将住商家家有机结合合，作为连连接酒店和和私人公寓寓的桥梁12/20/202227深圳酒店式式公寓(2)区域项目位置售价客户物管服务标准租金福田嘉汇新城上海宾馆10000贸易庐山★★★80-90江苏大厦中心区8500证券服务世邦魏★★★★85-90罗湖丹枫白露沿河北路11000电子三九★★★★45-56名仕阁蔡屋围11000商贸梁行★★★★★75-90地王大厦蔡屋围11000办事处建设★★★★★100爵士大厦和平路12000贸易服务梁行★★★★75-90中民时代笋岗路13000服务中介梁行★★★45-50南山好来居南油大道5700投资客★★30-40东方假日南山7900电子服务★★★★50-6012/20/202228酒店式公寓寓发展(3)深圳是最早早兴起酒店店式公寓的的城市1993年年，万科开开发的荔景景大厦首提提酒店式服服务公寓概概念1995年年，地王大大厦，云峰峰花园、庐庐山大厦相相继提出1997年年，汇展阁阁一个月售售完，最高高价39000/平平米创天价价1998年年，大量酒酒店式公寓寓概念楼盘盘上市-----2002年年，丹枫白白露产权式式酒店公寓寓红遍鹏城城12/20/202229酒店式公寓寓客户类型型(4)客户类型需求特点海内外商务人员要求私密性强，活动空间自由，将居住空间与办公室结合，所需的户型面积较小，驻深圳商务人员国内及海外不少商务人员往来深圳，会选择酒店，也可能住商住楼或酒店式公寓，方便居住和办公投资客深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低物业，投资客较喜欢此投资方式小企业SOHU族深圳小企业多，少数盈利强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公、休息及接待客户居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓可用于家庭居住，总价和物业费较高影响购买12/20/202230酒店式公寓寓位置要求求(5)位于高级写写字楼附近近，交通方方便位于酒店密密集的繁华华市区邻近写字楼楼，有较完完善的商业业12/20/202231酒店式公寓寓需求分析析(6)酒店式公寓寓分布有规规律性，在在城市商务务圈及旅游游圈，以酒酒店式管理理为后盾，，以商务商商业氛围做做为物业价价格支撑；；价格支撑点点：地段+商务氛围围+交通+配套华侨城具备备较强的旅旅游商务氛氛围，酒店店林立，为为区域内酒酒店式公寓寓的开发提提供了市场场空间，而而此类客户户又与写字字楼那部分分追求异类类工作空间间的客房存存在明显差差异；需求价值：：酒店式服服务+度假假商务氛围围，寻找差差异性满足足价格预期：：8500—9000元/平平方米(保保守估计)12/20/202232(二)相相关市场场分析市场综合定定位写字楼与公公寓面积配配比价格支撑点点的寻找超高层消防防问题的处处理关于超高层层的思考相关市场分分析综合策划定定位12/20/202233超高层开发发假设市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本纯住宅★★★★★★★★★★★★★★公+住★★★★★★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★写+住★★★★★★★★★★★★★★★★写+公★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★12/20/202234小高层开发发假设市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本纯住宅★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★12/20/202235本项目开发发方向开发原则：：风险最小小化，利润润最大化，，成本最优优化开发方向，，小高层，，纯写字楼楼，超高层层，写字楼楼+公寓开发创新：：观光功能能+开发商商形象展示示中心+生生态功能12/20/202236市场分析综综合结论超高层：价价值=景观观+区域+商务氛围围，（地标标性建筑)核心均价价8500—9000写字楼：：价值=纯粹+侨城特特色+少少量+景景观（（差异））核心均价价=9500——10000酒店式公公寓：价价值=区区域+酒酒店+商商务+软软件服务务（差异异）核心均价价=8500——9000开发过程程中既要要弱化住住功能，，又要回回避纯写写字楼形形象，写字楼：：生态型型+智能能化+全全景观办办公空间间公寓寓：全景景观+超超豪华+度假式式酒店公公寓12/20/202237整体形象象定位第四代商商务空间间革命---5L+5A生态态智能商商务空间间第一代厂房式商务空间第二代满足基本商务交流第三代5A智能化商务空间第四代5A+5L生态化商务12/20/202238生态价值值的体现现中庭，中中外广场场相结合合空中花园园的设计计复式办公公间的设设计层高设计计的考虑虑可呼吸的的幕墙12/20/202239智能价值值的体现现建筑物自自动化系系统(BA—buildingautomation)办公自动动化系统统(OA—officeautomation)通讯智能能化系统统(CA—communicationautomation)火警自动动化系统统(FA—fireservicesautomation)防盗自动动化系统统(SA—securityautomation)12/20/202240创新价值值的体现现纯生态型型办公空空间户外观光光电梯的的设计企业形象象展示厅厅设计12/20/202241写字楼与与公寓面面积配比比小高层：：12194平平米标准层面面积：1424平米会所：800平平米公寓：9969平米办公公：：1424平平米米超高高层层：：52806平平米米标准准层层面面积积：：1372平平米米目前前方方案案尚尚未未明明确确写写字字楼楼与与公公寓寓的的面面积积比比例例12/20/202242写字字楼楼与与公公寓寓面面积积配配比比根据据我我司司写写字字楼楼及及公公寓寓定定位位：：小高高层层与与超超高高层层局局部部定定位位为为写写字字楼楼物物业业；；超高高层层其其余余部部分分为为酒酒店店式式公公寓寓物物业业写字字楼楼面面积积：：约约26000平平米米，，占占总总面面积积40%公寓寓面面积积：：约约39000平平米米，，占占总总面面积积60%写字字楼楼销销售售额额：：26000*9500=2.4亿亿元元公寓寓销销售售额额：：39000*9000=3.5亿亿元元住宅宅销销售售额额：：33000*7500=2.4亿亿元元8.3个个亿亿综合合均均价价850012/20/202243起高高层层消消防防问问题题相相关关处处理理国标标是是属属于于强强制制性性技技术术规规定定，，是是约约束束业业主主，，设设计计单单位位，，施施工工单单位位和和验验收收单单位位的的共共同同标标尺尺；；超高高层层建建筑筑无无相相应应国国标标，，在在实实际际中中只只能能参参照照有有关关国国标标及及国国际际标标准准，，按按照照当当地地主主管管部部门门意意见见，，本本着着安安全全第第一一的的精精神神，，尽尽量量仔仔细细周周详详地地完完成成设设计计工工作作。。国标标规规定定：：超超高高层层建建筑筑为为消消防防特特级级保保护护对对象象12/20/202244起高高层层消消防防问问题题相相关关处处理理消防内容相关要求火灾探测器保护面积为40-50平，气体灭火装置及缆式烟感器报警手段车库及厨房增加燃气体探测器，一层专设119电话报警探测器几超过5平米设探测器，电气竖井需要逐层设置避难层消防需设