杭州湾科技港建设方案策划报告陈述

杭州湾科技港建设方案策划报告项目策划部第一章：项目开发战略长三角的创新中心和商务枢纽一、郊区园区开发的基本模式功能特点市场条件项目条件竞争力的基本方向案例办公园仅提供办公物业所在城市及其腹地企业数量庞大，不少企业需要郊区办公物业周边环境良好，足以创造良好的办公形象强调建筑和景观设计符合目标客户需求（如大企业需要豪华环境）；提供会议、餐饮、健身等服务。北京非中心商务园有的就是办公园，有的功能比办公园复杂，融合办公、仓储、科研，以及生产或其他业态所在城市企业数量较多，办公物业或其他物业存在需求土地规模不至于限制多种业态并存同办公园北京总部基地、新加坡国际商务园科技园有办公园、商务园的特征，同时提供科研条件和/或孵化器所在城市有发展技术密集型企业的潜力有条件提供科研服务、技术基础设施科研服务、技术基础设施、孵化器足以满足技术密集型企业成长的需要深圳天安数码城、北京清华科技园工业园强调标准厂房，有的也提供办公、仓储所在城市有发展轻型工业的潜力有环境容量，基础设施足以支持基础设施足以满足工业生产需要专业型园区根据目标产业需求提供相对专用的物业所在城市有发展特定行业的潜力有提供专业领域服务、专用基础设施的能力专业服务、专用基础设施足以满足特定产业提高竞争力的需要传化物流基地二、经验与启发国内一线城市的实践，给我们留下了宝贵的经验和值得探讨的启发商务园、办公园科技园、专业园经营状况好张江集电港张江生物医药产业基地上海科技绿洲上海中邦MOHO上海财富兴园北京总部基地上海半岛科技园上海微电子港北京非中心BDA国际企业大道中关村生命科学园上海，大业领地上海，浦江智谷香港科学园新加坡科学园启奥生物城北大生物城西港新界浙大科技园(滨江)虹桥国际商务花园浙大科技园(西溪路)番禺节能科技园天安数码城润和国际总部园浦东软件园二期北京嘉捷科技园新加坡国际商务园东莞松山湖厦门软件园大连软件园深圳软件园新加坡樟宜商务园金桥Officepark比周边项目溢价50%以上比照周边项目溢价20%以上在合理利润范围内经营状况尚可北京MAX空港企业园上海，总部1号上海，开格科技园杭州，乐富智汇园第一上海中心张江创新源经营状况堪忧经营质量较低经营状况好，产业档次高经营状况较好，产业档次一般经营状况差二、经验与启发成功项目超越与学习序项目名称超越什么？学些什么？需创造什么差异化特点（对方/我们）1金桥Officepark

规划、景观、配套生活配套跨国企业（大平面）/本土知名企业（较小平面）2上海科技绿洲景观建筑产业氛围严谨+现代/现代+田园3张江集电港规划、景观、建筑建筑风格、产业产业氛围/人车分流、景观庭院、建筑气派4上海微电子港建筑内庭布局商务氛围、交通/建筑档次更高5虹桥国际商务花园景观建筑产业氛围/更低的建筑密度，更好的建筑6新加坡国际商务园景观规划、生活配套产业氛围

7上海中邦MOHO建筑户型、企业档次规划、景观、文化氛围营造

/更适合的户型8BDA国际企业大道配套、户型、建筑景观

/更适合的户型，更高档次的建筑9浙大科技园(西溪路)环境、户型、进驻企业档次建筑交通条件、山景条件硬质景观/园林景观10北京总部基地建筑档次、户型、停车、交通组织独栋概念产业氛围/建筑档次更高、单层平面更大、停车位更多、注意人车分流11上海，浦江智谷内庭景观、户型公共区域景观处理手法，专业化团队景观过于空泛缺乏内容/中心景观要求大气，局部要精致和谐单层平面过大，缺乏弹性/适宜平面独栋外立面过于花哨/文化与稳重12香港科学园

建筑、景观、产业服务技术密集和劳动密集之间寻求平衡13张江生物医药产业基地建筑档次户型、设备、配置服务体系/建筑档次更高14浦东软件园建筑档次景观、技术服务、配套技术服务专业型/综合性二、经验与启发不成功项目教训和体会序项目名称不成功点？不成功的核心原因？我们应避免什么？1中关村生命科学园入驻率低，价格低物业用途过于专一，仅针对生物，其他产业无法使用走综合性园区路线，以弹性物业和通用物业作为核心产品，强调用途可转化性。2上海半岛科技园至今无法销售前期土地问题没有处理好，无法取得预售证，打乱开发商的开发策略对于工业用地，尽管有销售的可能，但在财务测算时，以保守策略，以租赁作为主要商业模式3北京非中心入驻率低过于强调物业弹性，缺乏形象，得房率过低；景观及建筑形象处理缺乏郊区花园感受弹性设计，不应牺牲进驻企业形象为代价，模糊多驻户与独栋的界限，使各类物业具有“派头”感，花园处理上更加精细。4北京MAX空港企业园入驻率低在小组团的开发策略上，只站在开发商的角度思考弹性，忽略了驻户的使用感受，使物业缺乏档次规划设计时，更加注重组团间、楼间的尺度把握。5浙大科技园（滨江）入驻率低物业档次过低，过于住宅化感受，不适合办公强调适当高的物业档次，以办公的尺度进行布局6东莞松山湖入驻率低定位偏差不可好高骛远，从浙江实际出发7杭州乐富智汇园价格低周边环境差，建筑档次低，强调建筑个性，忽略了其核心的适用性提高建筑档次，个性建筑只出现在公共建筑上8西港新界进驻企业档次，缺乏发展后劲，户型和档次限制了大企业进驻，对于中小企业得房率过低平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次，力推服务，重点引进省内一流企业。9上海财富兴园入住率低，价格低物业档次低，环境氛围差平面稍大，以适合多种弹性，拉高建筑与景观档次。10上海大业领地进驻企业档次低，缺乏发展后劲建筑档次低，得房率低，环境不成熟，服务无法兑现，导致购房者不愿意进驻同上，并应在首期具备相对完善的功能，开园时各项服务到位11第一上海中心价格低，进驻企业档次低首期独栋户型过小，限制大企业进驻，二期和三期环境和品质一般需在大企业和中小型企业之间，用不同的产品予以满足，要有园区完整的形象感12张江创新源价格低，进驻企业档次低物业设计不合理，低层独栋，但通风采光较差，得房率低在建筑设计上要以适用为首要前提，并适当创新，强调节能、通风、采光等因素。三、开发模式选择项目微观条件（SWOT分析）优势劣势区位特点显著。是“产业门户”：三面被杭州最主要工业区（国家级杭州经济技术开发区、国家级萧山经济技术开发区、省级江东工业区）环绕，位于连结工业区与主城区的城市主干道滨二路沿线。是“城市客厅”和“商务枢纽”：位于主城区与萧山国际机场之间，机场快速路沿线。此区位只要开通更快捷的公共交通，符合所有制造业、部分高科技和服务业的成本观与发展观。距城区交通距离可保障杭州主城中东片、萧山区、滨江区人口的正常通勤。环境存在缺憾。萧山东北部以一般水平的加工制造为主，高科技和服务业等对商业化房产依赖较强的产业几乎不存在。远离人口密集区，周围配套条件不足，缺乏对人口大量流入的吸引力。周边现有常住人口以产业工人和农民为主，缺乏强劲的购买力。成建制迁移大学的可能性没有。机会风险运用既创新又脚踏实地的商业智慧，可以扬长避短。目前全省没有面向制造业的总部和研发平台，缺乏面向高端市场的国际商贸平台，本项目将引发强烈关注。目标客户群定位（产业定位）通过挖掘区位有利因素，提供更多客户价值，可汇集存量（制造业），开拓增量（高科技、服务业）。功能定位通过创造“目的地”，开拓流动人口，可弥补环境缺陷，提升人气，强化物业升值潜力。功能和产品通过恰当组合，创造内部市场循环，可强化市场安全，充实配套服务。产品定位通过抓住区位有利条件，营造差异化，可既满足需求，又突显“唯一性”。有迁移和新创办大学派出机构的可能性。商业判断经验不足，资本市场支撑条件不足。与住宅、城区写字楼不同的是，产业地产是中国新兴产业，缺乏大盘走势供跟随，需要更多地依靠自己的商业判断，不能有判断失误。资本市场发育不足，特别是缺乏本土产业基金，使占用资金的持有型物业开发比较困难。需要在加快资金周转、降低资金成本方面有扎实举措。三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位围绕总部经济的发展要素，产业基础、资源要素、生活环境、商务环境、制度环境，杭州均具有一定的竞争力。以民营经济为主体的浙江，产业发展基础好，各种产业配套环境佳杭州作为东部发达省份的省会城市易于形成各类资源的集聚，十分有利于企业总部型资源的配置。制度环境好，国际声誉佳，摘自《2008年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》：综合竞争力前十名的城市为：香港、深圳、上海、北京、台北、广州、高雄、苏州、杭州、天津。规模前十名的城市为：上海、香港、北京、深圳、广州、天津、台北、佛山、杭州、东莞。效率前十名的城市：香港、台北、新竹、高雄、中山、深圳、台中、东莞、佛山、上海。效益前十名的城市：新竹、高雄、鄂尔多斯、台北、台南、台中、香港、烟台、中山、基隆。结构前十名的城市：香港、上海、台北、北京、深圳、广州、澳门、天津、杭州、高雄。质量前十名的城市：香港、澳门、高雄、台北、新竹、台中、台南、基隆、深圳、东莞。人才本体竞争力前十名的城市：香港、上海、北京、深圳、澳门、杭州、无锡、武汉、南京、大连；企业本体竞争力前十名的城市：佛山、上海、深圳、香港、东莞、宁波、杭州、南京、苏州、中山；主要产业本体竞争力前十名的城市：上海、香港、杭州、北京、重庆、澳门、深圳、广州、厦门、苏州；公共部门竞争力前十名的城市：北京、香港、上海、深圳、威海、澳门、青岛、南通、宁波、杭州；生活环境竞争力前十名的城市：香港、深圳、北京、上海、广州、东莞、澳门、厦门、杭州、哈尔滨；商务环境竞争力前十名的城市：香港、上海、深圳、东莞、天津、澳门、珠海、威海、宁波、广州；创新环境竞争力前十名的城市：上海、香港、北京、澳门、深圳、佛山、青岛、杭州、厦门；社会环境竞争力前十名的城市：香港、沈阳、上海、珠海、威海、中山、澳门、厦门、大连。三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位在发展总部经济上，有一定的潜力，按照2008年《中国总部经济蓝皮书》对全国35个城市总部经济发展能力评估杭州排名全国第六评价指标基础条件（经济实力、交通条件、环境质量、社会基础）商务设施（商务基本设施、信息技术设施）研发能力（人才资源、研发投入、科技成果）专业服务（金融保险、专业咨询）政府服务（服务意识、服务效率）开放程度（区域开放、国际开放）总部经济发展能力排在前十位的城市及其得分分别是：北京(87.33分)上海(84.74分)广州(77.59分)深圳(69.34分)成都(56.77分)杭州(54.52分)天津(53.51分)南京(53.45分)青岛(52.17分)武汉(50.20分)三、开发模式选择区域宏观环境能有效支持商务花园定位具有较好的生活环境和商务环境世界银行：中国大陆最佳投资环境城市美国《福布斯》：中国大陆最佳商业城市台湾电子电机公会：中国投资环境最佳城市日本贸易振兴会：投资满意度最佳中国电子商务协会：中国电子商务之都联合国：最佳人居奖国际花园与康乐协会：国际花园城市国家公安部：治安最佳城市中国建设部：人居环境奖，国家绿化模范城市；国家旅游总局：中国最佳旅游试点城市新华社《瞭望东方周刊》：中国最具幸福感城市第1名国家专利试点城市国家制造业信息化工程重点城市国家信息化试点城市国家科技强警建设试点城市电子商务试点城市电子政务试点城市高清晰数字电视试点城市智能交通示范工程试点城市国家软件产业化基地国家集成电路设计产业化基地国家动画产业基地等。三、开开发模模式选选择区域宏宏观环环境能能有效效支持持商务务花园园定位位萧山的的城市市形象象和产产业结结构上上有优优势萧山既既是国国内县县区经经济十十强之之一，，又是是大都都市的的重要要组成成部分分，并并且近近年来来在投投资环环境、、城市市建设设方面面都受受到高高度评评价，，这样样的城城市形形象在在国内内是不不多的的。萧山以以制造造业和和民营营经济济为主主，更更容易易受到到区外外制造造业集集团、、海外外私人人资本本的认认同，，容易易形成成相互互配套套的产产业链链和产产业集集群。。空间上上有优优势我们调调查了了国内内外总总部经经济的的布局局规律律，发发现，，CBD主主要集集聚服服务业业总部部，因因为服服务业业需要要面对对当地地人群群；而而制造造业总总部通通常集集中在在城市市近郊郊的圆圆周带带上，，因为为制造造业两两头在在外，，不太太依赖赖城市市资源源，更更需要要环境境优美美、空空间开开阔。。与杭州州其他他各区区相比比，萧萧山地地势开开阔，，未开开发地地块多多，在在空间间上具具有集集聚制制造业业总部部的潜潜在优优势。。国际机机场效效应从北京京、上上海、、深圳圳以及及国外外城市市的实实践来来看，，国际际机场场对于于企业业总部部的选选址有有很强强的吸吸引力力。萧萧山机机场二二期建建设的的定位位是建建成““亚洲洲一流流的国国际机机场””，这这个定定位将将使萧萧山拥拥有更更强大大的总总部经经济竞竞争力力。楼宇经经济可可以站站在更更高的的起点点当前，，大企企业越越来越越注重重企业业形象象，国国内主主要城城市在在发展展总部部经济济的过过程中中都注注重营营造建建筑和和景观观环境境，建建设花花园式式总部部环境境。萧山后后来居居上，，完全全可以以通过过科学学规划划、合合理设设计，，打造造出具具有国国际水水平的的楼宇宇经济济环境境。本项目目有独独特的的区位位优势势传化园园区位位于国国际机机场与与城区区之间间，钱钱塘江江畔，，是发发展总总部经经济的的最佳佳位置置。由由于制制造业业企业业总部部通常常不放放在CBD内，，从吸引引制造造业总总部的的角度度来看看，我我们园园区的的区位位优势势超过过钱江江世纪纪城。传化园园区邻邻近高高速公公路枢枢纽，，去长长三角角任何何城市市都不不需要要穿过过城区区，交交通效效率非非常高高。三、开开发模模式选选择我们的的目标标：跨跨国公公司抓抓机会会，抢抢占浙浙江最最优客客户；；做省省内最最佳商商务园园，谋谋全国国第二二梯队队首位位尽管国国内在在商务务园的的开发发商有有很多多失败败的案案例，，但在在科学学园（（特指指以房房屋租租售为为主要要商业业模式式的项项目，，不含含土地地出让让为主主要商商业模模式的的各类类开发发区））上真真正成成功的的除了了软件件园外外，几几乎只只有张张江国国家生生物医医药产产业基基地，，也许许,产业的的发展展过程程并不不可控控，可可干预预的方方式都都需要要投入入更多多的资资源，，以求求创造造“洼洼地””效应应，其其所产产生的的溢出出效应应是对对整个个社会会的，，对于于单一一园区区来说说，并并不经经济，，制约约了企企业化化开发发园区区的积积极性性。官办园园区，，对于于服务务的理理解不不到位位，并并不能能对企企业提提供有有效的的服务务。从国际际来看看，一个国国家所所承载载的科科学园园区也也非常常有限限，但但商务务园区区很多多，随随着信信息技技术的的进一一步发发展，，未来来会有有更多多的企企业选选择郊郊区商商务园园。只要有有效地地扬长长避短短，我我们有有条件件打造造出景观环环境国国际一一流的的服务多多元的的以浙江江著名名民营营企业业为主主导，，以新新兴高高新科科技企企业和和生产产性服服务为为补充充的优优秀商商务花花园并适当当引进进具有有引擎擎意义义的跨跨国公公司，，共同同构建建省内内最佳佳，国国内第第二梯梯队领领头羊羊的地地位。。以商务务园的的形式式开发发，并并不妨妨碍我我们的的产业业追求求“校企企”融融合的的发展展模式式推动动商务务园开开发，，对区区域技技术创创新、、产业业升级级具有有重大大的战战略意意义，，将促促使本本项目目成为为浙江江第一一的企企业密密集区区。以企业业密集集区的的发展展路径径，发发挥““赛马马效应应”、、“马马太效效应””等，，将对对区域域经济济发展展做出出更大大贡献献。以商务务园区区的形形式开开发，，并不不意味味着放放弃产产业服服务以物业业管理理服务务、商商务服服务为为起点点，积积极引引进清清华大大学、、北京京化工工大学学、江江南大大学、、杭州州师范范大学学等科科研院院所，，积极极拓展展技术术服务务（结结合浙浙江实实际重重点强强调应应用服服务，，实现现差异异化竞竞争）），使使本项项目在在商务务园的的基础础上有有更多多溢价价的机机会四、战战略定定位和和战略略目标标项目的的定位位：营营利性性综合合型园园区根据投资资来源和和产业目目的，园园区可分分为两大大类：营利性：：通常由由企业投投资，目目的是集集聚已有有一定基基础的产产业，促促使其进进一步创创新和成成长。非营利性性；通常常由政府府投资，，通过较较多“折折让”或或“赠予予”，吸吸引和培培育地方方比较薄薄弱的产产业和技技术，促促使其落落地生根根。按目标产产业宽窄窄，园区区可分为为两大类类：综合型（（水平型型）：服服务于多多种产业业，例如如大多数数科技园园、商务务园、办办公园、、工业园园。专业型（（垂直型型）：服服务于一一类产业业，例如如许多物物流园、、软件园园、农业业园、化化工园。。基于不同同的市场场条件、、项目条条件选择择目标产产业宽窄窄。前者认为为广泛的的目标产产业更能能保障盈盈利和销销售进度度。多数数产业地地产项目目都选择择多产业业。大规规模项目目更倾向向于选择择多产业业。后者认为为所在区区域某种种单一目目标产业业的市场场潜力足足以保障障盈利和和销售进进度。多多数单一一产业的的项目规规模较小小。目标产业业宽窄无无优劣之之分。前者强调调产业融融合，创创造多边边交易，，激发全全新创见见，形成成创新型型集群。。后者强调调做出上上下游价价值链，，使特定定产业发发展壮大大。四、战略略定位和和战略目目标战略目标标公司战略略以服务于于产业和和科技进进步为己己任，以以本项目目为切入入点，广广泛吸收收国内外外实践经经验，努努力发展展成为中中国一流流的产业业地产商商。业务战略略我们计划划从现在在起，通通过8年年左右的的时间完完成首期期950亩土地地的全面面开发：：60万㎡㎡的总部部花园式式办公楼楼、研发发中心；；14万㎡㎡国际常常年展贸贸中心（（含3万万方旅游游商品城城）；五星级的的会议中中心大酒酒店，四四星级的的健康主主题酒店店及高星星级的服服务式公公寓。配套商业业、休闲闲、住宿宿等。通过5年年努力，，使本园园区获得得规模化化利润，，获得一一批无负负债的优优质资产产。产业战略略通过本园园区的服服务，使使一批企企业以本本项目为为基地，，初步实实现产业业更好更更快的发发展。五、目标标客户定定位产业方向向：做综综合型园园区根据实际际情况，，本项目目选择做做综合型型园区有助于扩扩大营销销规模，，降低建建设和服服务成本本，降低低经营风风险。决定方向向的因素素：区域域产业特特征、环环境条件件、经验验取向。。主要影响因素本项目实际情况以区域创新为目的，还是以发展产业链为目的，以及目标产业的现实和潜在规模。决定了建设规模和物业类型。本项目规模大，任何单一行业不足以支撑营业规模。区域产业结构多元，整体创新的紧迫性很强。政府强调扶持特定企业（“一事一议”），而非特定行业。区位、周边开发状况等环境和条件。决定了目标产业的生存条件。区位适合城市资源依赖少、办公成本敏感的产业（如制造业）。周边条件不适合大量安置人力密集型产业（如软件业）、城市资源依赖型产业（如一般零售业）。是否有带动形成单一行业产业链的关键项目。决定了“产业链式”招商的机会成本。目前尚未出现可带动形成产业链的“引擎”型企业。“无地招商”条件下，以生产型、特大型项目为龙头带动形成产业链的机会较少。目标产业专用基础设施和其他服务措施的投资强度，以及政府对这些设施的投入计划。决定了建设和服务成本。专用型基础设施、服务措施的投资门槛较高，要求专业经验。目前除清华实验室可能取得政府支持外，其他条件尚未明朗。萧山经济技术开发区可能建设IT基础设施，正在推动中。投资商在地产以外的行业经验。决定了判断目标产业的准确性、满足特定需求的能力。依托整个集团，大地公司的产业经验比较多元。但不具备类似传化物流那样的特定行业经验。五、目标标客户定定位目标产业业：三类类重点客客户，两两条技术术主线从实际出出发，确确立基本本定位三类重点点客户：：有创新新力的民民营企业业总部、、有创新新力的高高科技企企业、有有创新力力的生产产性服务务企业两条技术术主线：：生物技技术、信信息技术术。三类重点点结成““大树””，民营营经济正正是生命命力之““根”。。民企总部部：作为庞大大而渴望望超越自自我、以以制造业业为主体体，跨越越所有产产业的群群体，民民营企业业是本项项目最现现实的客客户群。。民营企业业，特别别是民企企总部的的集聚，，必将因因为“赛赛马效应应”而激激发强劲劲的超越越意识。。高科技企企业：杭州高科科技企业业群数量量有限，，但正在在迅速崛崛起。高科技企企业的集集聚，必必将因为为更频繁繁的碰撞撞而激发发新的创创见。生产性服服务企业业：也是当前前全社会会推动的的阶段性性重点。。生产性服服务业的的集聚，，将带动动更多资资本和智智慧进入入这个领领域，为为更多产产业提供供帮助和和全新的的启发。。两条主线线是“藤藤”，意意不在““藤”而而在“瓜瓜”，顺顺藤摸瓜瓜有助于于缩小搜搜寻面，，以及企企业间建建立协作作关系生物技术术：增长长迅猛，，贯穿众众多行业业，对改改造传统统产业意意义重大大。其应应用领域域不少是是萧山、、杭州和和全省的的支柱产产业。核心领域域：生命命科学、、基因药药物、作作物设计计、生物物技术服服务等。。应用领域域：农业业、食品品、化工工、药物物、诊疗疗、环保保、新能能源等。。协作领域域：微电电子、仪仪器仪表表（即光光机电一一体化））。信息技术术：快速速发展，，不再局局限于软软件硬件件等传统统意义的的信息产产品，贯贯穿多种种产业。。其核心心和应用用领域不不少正在在成为杭杭州的支支柱。核心领域域：基础础软件、、软件工工程、应应用软件件、嵌入入式软件件、微电电子等。。应用领域域：电子子、通信信、网络络、电子子商务、、电信增增值服务务、服务务外包、、航空、、物流、、零售、、贸易、、技术型型创意工工业、生生命科学学等。五、目标标客户定定位目标产业业：两条条技术主主线，三三类重点点客户谨慎发现现有效客客户作为营利利性园区区，所谓谓“有效效客户””的标准准应侧重重于经济济性：确实需要要房屋，，不需要要自有土土地。有单价承承受力，，不依赖赖“折让让”和““赠予””。采购意愿愿确切，，而不是是过于模模糊的打打算。对经济性性不足的的客户，，应慎重重。如果仅仅仅带来声声誉，应应特别慎慎重。许许多实践践表明，，著名企企业的带带动力主主要体现现在对同同一个““圈子””（例如如大型国国际企业业的相互互带动、、台资企企业的相相互带动动），如如果这个个圈子总总体规模模小，其其带动力力就无法法体现。。如果不仅仅带来声声誉，还还带来其其他价值值（例如如服务的的溢出）），则可可以适当当放宽限限制。以“创新新”为魂魂的共生生发展将将产生巨巨大的产产业价值值浙江民营营企业以以制造业业为主，，也在高高科技、、生产性性服务领领域有很很高比例例。民营营经济包包含不同同的群体体，各有有自己的的创新方方式。越来越多多的行业业都具有有“发现现型”特特征，思思想（而而不是技技术本身身）决定定了能否否实现模模式创新新，甚至至能否实实现技术术创新。。信息技术术已经成成为驱动动面最广广的创新新因子。。生物技技术则对对浙江的的以化工工、食品品、农产产品加工工为特色色的产业业结构有有特殊重重要的意意义。民营经济济正处在在追寻突突破的关关键时期期，如何何实现创创新是大大家的思思考。空间上融融合，从从而思想想上融合合，必然然激发一一代人的的创新水水平，必必然提高高创新水水平。例如，当当年，美美国北卡卡州一块块10000亩亩的三角角地上汇汇集了一一批纺织织、塑料料、农业业企业的的总部和和研发中中心；现现在，这这块土地地是全球球生物技技术、信信息技术术的重要要发源地地，是著著名科学学园“研研究三角角园”。。第二章：：建设方方案企业的香香格里拉拉！一、总体体布局研发社区区展贸中心心办公社区区园艺中心心健康主题题酒店会议酒店店研发社区区集体宿舍舍传统工艺艺品国际际贸贸易中心心二、建筑筑单体A户型面向大型型服务外外包、软软件，大大型企业业总部体量较大大落地面积积2000~2500㎡9~15层任务导向向的工作作环境同一层有有多种进进深，适适合于多多项目的的大团队队套内最小小工作单单元面积积不小于于400平方米米其中最大大的区间间有75%的周周边可采采光招租方向向整层、若若干层、、独栋二、建筑筑单体B户型大型服务务外包、、软件；；多种科科研体量较大大落地1500~1700㎡6~9层层集中化的的大型工工作环境境两组开敞敞、连续续的平面面空间公共功能能在中部部集中，，便于共共享招租方向向整层、若若干层、、独栋二、建筑筑单体C户型面向中型型服务外外包、软软件；多多种科研研体量较大大落地1500~1700㎡6~9层层集中化的的大型工工作环境境两组开敞敞、连续续的平面面空间公共功能能在中部部集中，，便于共共享招租方向向整层、若若干层、、独栋二、建筑筑单体D户型面向中小小型服务务外包、、软件；；多种科科研；纯纯办公中等体量量落地面积积1000多㎡㎡5~7层层便于分割割、适合合多驻户户的中型型工作环环境公共功能能位于中中间，简简单分割割可形成成一层两两个独立立单元可分割出出400/600㎡、、500/500㎡的工作作单元招租方向向400㎡、500㎡、600㎡、整整层、若若干层、、独栋二、建筑筑单体E户型多用途，，可根据据需要，，灵活转转变用途途，包括括：小型科技技企业或或生产服服务型企企业办公公孵化器服务式公公寓集体宿舍舍地方中心心虚拟办公公室等中等体量量落地面积积1000多㎡㎡12层便于分割割、适合合多驻户户的中型型工作环环境公共功能能位于中中间35㎡，60㎡，，80㎡，，三种基基本套型型二、建筑筑单体F户型多层，独独栋/一层层4户特征落地面积积1300㎡公共服务务功能在在中间，，便于共共享易于分割割成多个个单元组组合，各各功能单单元均具具有一定定的形象象和档次次感招商方向向整层250-1300，或整整栋二、建筑筑单体G户型独栋，用用于中小小型IT企业落地面积积较小，，约667平方方米落地地，对于于局部密密度过高高地块进进行调节节。L型二、建筑筑单体H户型高层、多多驻户特征落地面积积1300㎡公共服务务功能在在中间，，便于共共享易于分割割成多个个单元组组合，各各功能单单元均具具有一定定的形象象和档次次感每户均有有阳台，，创造生生态舒适适的环境境招商方向向整层150-1300，或整整栋二、建筑筑单体I户型落地面积积13000平平方米；；以商场、、非标展展馆的形形式布局局，要求求任意展展位都具具有较好好的交通通动线可因应客客户需求求，提供供60-1300不等等的灵活活租售空空间二、建筑筑单体J户型落地面积积6500平方方米；以商场、、非标展展馆的形形式布局局，要求求任意展展位都具具有较好好的交通通动线可因应客客户需求求，提供供60-200不等的的灵活租租售空间间三、基础础数据说说明工作人口口用于办公公及总部部用途的的物业按按照20平方米米/人计计算，相相对奢华华，高层办公公重点面面向中小小型科技技企业及及生产性性服务企企业，要要求相对对紧凑按按照15平方米米/人计计算多功能建建筑，考考虑到仪仪器设备备等，按按照25平方米米/人计计IT企业业组团，，相对紧紧凑，按按照15平方米米/人常年展贸贸中心，，按照60平方方米每家家公司，，每家公公司2人人计传统工艺艺品市场场，按照照90平平方米每每家公司司计，每每家公司司按照2人计公建建设设施施配配套套公建建设设施施分分为为全全园园公公建建和和组组团团公公建建全园园区区公公建建是是指指：：健健康康主主题题酒酒店店、、会会议议酒酒店店、、服服务务式式公公寓寓、、集集体体宿宿舍舍、、公公交交首首末末站站等等，，提提供供的的服服务务内内容容包包括括：：中中高高档档餐餐饮饮、、住住宿宿、、会会议议、、健健身身、、康康乐乐、、交交通通设设施施等等，，这这些些设设施施需需各各自自能能独独立立运运营营，，我我司司应应承承担担一一定定的的运运营营责责任任，，包包括括与与管管理理公公司司合合作作的的运运营营。。组团团公公建建是是指指，，配配合合一一个个限限定定区区域域内内的的的的需需求求，，提提供供基基本本的的生生活活和和商商务务配配套套设设施施，，包包括括：：公公共共会会议议室室、、员员工工餐餐厅厅、、便便利利店店、、自自动动取取款款机机、、风风味味小小吃吃店店、、咖咖啡啡、、简简餐餐等等设设施施。。不不同同的的位位置置上上，，内内容容稍稍有有差差异异，，总总体体暂暂按按照照1.5平平方方米米/人人计计。。组团团级级服服务务中中心心主主要要分分布布在在各各个个组组团团，，大大型型公公共共建建筑筑（（多多驻驻户户））首首层层，，按按照照300米米左左右右的的服服务务半半径径考考虑虑，，相相对对分分散散，，以以应应对对雨雨天天、、夏夏天天等等极极端端气气候候。。三、、基基础础数数据据说说明明项目类别单位①标准②特例或中心区补充标准③上下客货泊位住宅单元式住宅、单身宿舍车位/100m2建筑面积①0.6-1.0；②对小户型的住宅取低限③专门或利用内部道路为每幢楼设置1个装卸货泊位及1个上下客泊位独立式住宅车位/100m2建筑面积①≥1.0商业市区商业车位/100m2建筑面积①小于等于2000m2部分2.0，超过2000m2以上部分0.4～0.6②公共交通发达的中心区、商业区0.4～0.6③每1000m2建筑面积设1个装卸货泊位独立购物中心车位/100m2建筑面积①3.0③每1000m2建筑面积设1个装卸货泊位配套零售一般不提供（供附近的居民步行前往购买小商品）配套肉菜市场车位/100m2建筑面积①0.4～0.6专业批发市场车位/100m2建筑面积①2.0③每1000m2建筑面积设1～2个装卸货泊位酒店、饭店车位/客房车位/10个座位①0.3～0.5车位/客房，1.5～2.0车位/10个座位②公共交通发达的中心区、商业区，普通酒店、饭店可取标准的1/2③每100个客房设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位、0.5个旅游巴士上下客泊位办公行政办公楼车位/100m2建筑面积①2.5～3.0②公共交通发达的中心区内其中1/3的配建可按预留或设公共停车场处理③每2000m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位其它办公楼车位/100m2建筑面积①0.8～1.2；②公共交通发达的中心区内按标准的1/2执行③每2000m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位文体设施大型体育场馆车位/100座①3.0～4.0；②通常需专题研究小型体育场馆车位/100座①2.0～3.0市级影剧院车位/100座①4.5～5.5；③每100个座位设1个小型车辆港湾式停车位一般影剧院车位/100座①2.0～3.0；③每200个座位设1个小型车辆港湾式停车位博物馆、图书馆车位/100m2建筑面积①0.5～1.0停车车位位萧山山区区停停车车位位配配建建推推荐荐标标准准三、、基基础础数数据据说说明明停车车位位萧山山区区停停车车位位配配建建推推荐荐标标准准项目类别单位①标准②特例或中心区补充标准③上下客货泊位文体设施展览馆车位/100m2建筑面积①0.7～1.0②通常需专题研究会议中心车位/100座①3.0～4.5；②通常需专题研究工业厂房车位/100m2建筑面积①0.2～0.6；②近市区的厂房取高限。所提供的车位半数应用作停泊客车，其余供货车停泊及装卸货物之用；③在面积不少于45m×40m的地盘除设一般货车使用的装卸货泊位外，应另设大货车装卸货泊位，供货柜车使用。对面积少于45m×40m的地方单独考虑仓库车位/1000m2建筑面积①0.4～0.6教育设施中学车位/100学生①0.7～1.5，校址范围内至少设2个校车停车处③每3～5个课室设1个路边港湾式小型客车停车位小学车位/100学生①0.5～1.2，校址范围内至少设2个校车停车处③每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位幼儿园车位/100学生①0.5～1.2，校址范围内至少设2个校车停车处③每2个课室设1个路边港湾式小型客车停车位医疗设施区以下医院①每1诊室设1至2个小汽车泊位；③1个以上有盖路旁港湾式停车位供救护车使用；1个以上路旁港湾式停车位供其它车辆使用区以上医院车位/病床①0.4～0.8；③每50张病床设1个路旁港湾式小型客车停车位。另设2个以上有盖路旁停车处，供救护车使用公园绿地综合公园车位/100m2占地面积①0.1～0.3专类公园车位/100m2占地面积①0.1～0.2三、、基基础础数数据据说说明明停车车位位多层层办办公公物物业业及及总总部部类类物物业业，，按按照照每每百百平平方方米米1.0个个车车位位配配建建高层层办办公公物物业业，，按按照照每每百百平平方方米米0.8个个配配建建清华华研研发发中中心心等等承承担担公公共共服服务务职职能能的的物物业业，，按按百百平平方方米米1.2个个车车位位配配建建多功功能能建建筑筑按按照照每每百百平平方方米米0.8个个车车位位配配建建集体体宿宿舍舍按按照照百百平平方方米米0.3个个车车位位配配建建对于于会会务务酒酒店店、、商商务务酒酒店店、、服服务务式式公公寓寓客客房房部部分分，，均均按按照照萧萧山山区区推推荐荐标标准准，，以以0.3车车位位/客客房房配配建建对于于配配套套休休闲闲、、娱娱乐乐设设施施，，按按照照0.5车车位位/百百平平方方米米配配建建对于于会会议议中中心心，，一一般般的的配配建建标标准准为为3.5-5.0车车位位/百百平平方方米米，，本本项项目目建建议议按按4.0配配建建。。四、、分分组组团团建建设设方方案案IT组组团团地块块编编号号M1-1、、M1-3用地地性性质质工业业用用地地招商商方方向向包括括但但不不限限于于软软件件开开发发、、服服务务外外包包入驻驻方方式式一般般租租赁赁在控控规规指指标标范范围围内内定定制制长租租转让让土土地地办公公物物业业以以出出售售为为主主√√四、、分分组组团团建建设设方方案案IT组组团团经济济技技术术指指标标地块块M1-1.M1-3共共计计101800平平方方米米，，总总建建筑筑面面积积159000平平方方米米，，预预计计可可安安排排8340个个工工作作人人口口，，需需1272个个停停车车位位。。其其中中：：地块块M1-1,总总用用地地约约40100平平方方米米，，总总建建筑筑面面积积74250平平方方米米，，容容积积率率1.85，，工工作作人人口口4950人人，，人人口口密密度度8平平方方米米/人人，，共共需需594个个车车位位。。地块块M1-3,总总用用地地约约61700平平方方米米，，总总建建筑筑面面积积84750平平方方米米，，容容积积率率1.37，，工工作作人人口口3390人人，，人人口口密密度度18平平方方米米/人人，，共共需需678个个车车位位。。√√四、、分分组组团团建建设设方方案案IT组组团团设计计原原则则区域域性性体量量中中等等，，在在技技术术密密集集、、劳劳力力密密集集之之间间求求取取平平衡衡技术术密密集集：：大大体体量量劳力力密密集集：：大大体体量量起步步阶阶段段：：小小体体量量最小小招招租租单单元元400㎡㎡适用用性性弹性性，，易易分分割割，，可可形形成成多多种种面面积积的的工工作作单单元元落地地面面积积较较大大围绕绕门门厅厅有有多多出出入入口口柱距较较宽无错层层架空地地板，，以便便安装装管线线多个电电信接接入管管道每幢均均有设设备房房有充足足的客客梯和和至少少一部部货梯梯工作人人口按按人均均15㎡计计生态以长方形为为设计基础础，注重采采光和通风风。结合地地块形状加加以调整视线范围内内有景观建筑密度不不超过20%，便于于露地停车车（M1-1可利用用周边未开开发地块））邻近建筑以以连廊相接接安全道路和出入入口设计人人车分离不易被附近近楼房直接接俯视简洁视觉可见立立面较少品质感均有挑高、、精装修大大堂各个组团外外立面风格格各有不同同食堂设置在在大型建筑筑的底层和和二层四、分组团团建设方案案IT组团建设内容详详表地块编号

(按控规)地块面积(㎡)

(按控规)房屋编号功能户型档次平均落地面积(㎡)层数建筑面积(㎡)建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(㎡/人）停车位需求M1-140100A-03多功能建筑D乙1500913500

900

108

A-04多功能建筑D乙1500913500

900

108

A-05多功能建筑D乙105066300

420

50

B-02多功能建筑C乙105066300

420

50

B-03多功能建筑C乙105066300

420

50

B-04多功能建筑C甲10501212600

840

101

B-05多功能建筑C乙105055250

350

42

B-06多功能建筑C乙105055250

350

42

B-07多功能建筑C乙105055250

350

42

B-08——

10350

7425025.81%1.8549508594M1-361700K-04多功能建筑A乙20001224000

960

192

K-05多功能建筑A乙2000918000

720

144

K-06多功能建筑B乙150069000

360

72

K-07多功能建筑B乙150069000

360

72

K-08多功能建筑B乙150069000

360

72

K-22多功能建筑D乙105055250

210

42

K-23多功能建筑D乙105055250

210

42

K-24多功能建筑D乙105055250

210

42

11650

8475018.88%1.37339018678

101800

22000

159000

8340

1272ABCDD2幢3幢3幢3幢6幢四、分组团团建设方案案IT组团期望达到的的效果四、分组团团建设方案案生物组团地块编号M1-2用地性质工业用地招商方向包括但不限限于生物、、食品、农农业等企业业的研发、、中试入驻方式一般租赁整栋出售D-08,D-09针对大型型标杆企业业，在控规规控制指标标范围内定定制或土地地出让经济技术指指标总用地约52600平方米总建筑面积积76800平方米米容积率1.46工作人口2591人人人口密度20平方米米/人共需600个车位。。√四、分组团团建设方案案生物组团设计原则区域性体量中等，，适用于一一般中小型型科研活动动。对于大型企企业，D-08，D-09接接受大型企企业定制。。小招租单元元500㎡㎡适用弹性，易分分割，可形形成多种面面积的工作作单元落地面积较较大围绕门厅有有多出入口口柱距较宽无错层楼层较高，，便于研发发型企业安安排通风、、排烟等设设施，一般般首层4.5米，标标准层4.2米。除传化办公公楼和服务务式公寓外外，一般不不安排中央央空调，以以防止交叉叉污染预留试验上上下水，以以适应多种种科研活动动，但无需需单独安排排工业废水水排放管道道，一般由由进驻企业业自行预处处理后，纳纳入生活废废水管道。。防烟楼梯间间应预留加加压送风系系统装置位位置。有充足的客客梯和至少少一部货梯梯人均建筑面面积按30㎡计生态以长方形为为设计基础础，注重采采光和通风风。结合地地块形状加加以调整视线范围内内有景观建筑密度不不超过25%，便于于露地停车车力争组团内内建筑与组组团内公共共服务中心心以连廊相相接安全道路和出入入口设计人人车分离不易被附近近楼房直接接俯视简洁视觉可见立立面较少品质感均有挑高、、精装修大大堂各个组团外外立面风格格各有不同同食堂设置在在大型建筑筑的底层和和二层四、分组团团建设方案案房屋编号

(按控规)功能户型档次平均落地面积(㎡)层数建筑面积(㎡)建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(㎡/人）停车位需求C-01多功能建筑D乙105055250

210

42C-02多功能建筑D乙105055250

210

42C-03多功能建筑D乙105055250

210

42C-04——

0

0D-01多功能建筑C乙105066300

252

50D-02多功能建筑C乙105066300

252

50D-03多功能建筑C乙105066300

252

50D-04多功能建筑

0

0D-08多功能建筑/孵化器B乙150069000

360

72D-09多功能建筑/孵化器B乙150069000

360

72D-10——

0

D-11——

0

D-05传化大地办公楼C

105055250

175

63D-06清华生物研发中心D

105066300

210

76(D-07)服务式公寓E

10501212600

100

40

12450

7680023.67%1.46259120600生物组团建设内容详详表CD3幢3幢B2幢传化清华服务式公寓寓四、分组团团建设方案案新加坡InternationalBusinessPark（国际商务花园）生物组团期望达到的的建设效果果四、分组团团建设方案案办公组团地块编号C12-1——C12-9,C26-2用地性质办公用地招商方向各类生产性性服务企业业、IT企企业、科技技型企业总总部、营销销办事处等等入驻方式分套出售整栋出售√√√√√√√√√√四、分组团团建设方案案办公组团设计原则区域性体量中等，，既能够满满足大中型型企业独栋栋需求，又又要满足在在分割的情情况下各驻驻户均有气气派感。局部高层，，可分割到到150，，250平平方米，供供中小企业业使用。适用弹性，易分分割，可形形成多种面面积的工作作单元落地面积较较大围绕门厅有有多出入口口柱距较宽无错层分割后各驻驻户依然能能享受大堂堂等公共设设施，有一一定的形象象。区别与城区区写字楼，，楼层稍高高，更易于于空气流通通，增加舒舒适性。高层每一单单元均提供供漏台，用用以提高舒舒适度。有充足的客客梯人均建筑面面积按30㎡计生态以长方形为为设计基础础，注重采采光和通风风。结合地地块形状加加以调整视线范围内内有景观建筑密度不不超过25%，便于于露地停车车力争组团内内建筑与组组团内公共共服务中心心以连廊相相接安全道路和出入入口设计人人车分离不易被附近近楼房直接接俯视简洁视觉可见立立面较少品质感均有挑高、、精装修大大堂各个组团外外立面风格格各有不同同食堂设置在在大型建筑筑的底层和和二层地块编号

(按控规)地块面积(㎡)

(按控规)房屋编号

功能户型档次平均落地面积(㎡)层数建筑面积(㎡)建筑密度容积率(含代征)工作人口人口密度(㎡/人）停车位需求C12-126900F-01办公楼(高层)H/p>

1733

208F-03办公楼F甲120033600

180

36F-04办公楼F甲120033600

180

36F-05办公楼D甲105055250

263

53F-06办公楼D甲105055250

263

53

5800

4370021.56%1.62261810385C12-215000K-01办公楼(高层)H/p>

1733

208K-02办公楼D乙105099450

473

95K-21办公楼G甲66732000

100

20

3017

3745020.11%2.5023067323C12-317500G-01办公楼D甲105055250

263

53G-02办公楼D甲105055250

263

53G-03办公楼F甲120033600

180

36G-04办公楼F甲120033600

180

36

4500

1770025.71%1.0188520177C12-417300H-01办公楼（清华）D甲105055250

263

53H-02办公楼（清华）D甲105055250

263

53H-03办公楼（清华）F甲120033600

180

36H-04办公楼（清华）F甲120033600

180

36

4500

1770026.01%1.0288520177C12-517500K-17办公楼F甲120033600

180

36K-18办公楼F甲120033600

180

36K-19办公楼F甲120033600

180

36K-20办公楼F甲120033600

180

36

4800

1440027.43%0.8272024144C12-612800E-01办公楼D甲105055250

263

53E-02办公楼D甲105055250

263

53E-03办公楼D甲105055250

263

53

3150

1575024.61%1.2378816158C12-710600E-04办公楼D甲105055250

263

53I-01办公楼(高层)H/p>

1733

208

2350

3125022.17%2.9519965261C12-85600I-02办公楼(高层清华)H/p>

1733

208

1300

2600023.21%4.6417333208C12-922530K-12办公楼(高层)H/p>

1733

208K-13办公楼(高层)H/p>

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208K-14办公楼(高层)H/p>

1733

208K-15办公楼(高层)H/p>

1733

208

5200

10400023.08%4.6269333832

145730

307950

18864

2664F6幢FH4幢1幢H1幢2幢H4幢HD1幢G1幢D2幢D2幢D2幢D4幢四、分组团团建设方案案办公组团期望达到的的建设效果果美国Parkridge––Five（办公公园区）英国ChiswickPark（（多功能科科技园区））四、分组团团建设方案案常年展贸中中心南区地块编号C26-2、C34-1合并并，改办公公用地用地性质办公用地招商方向以进出口为为导向的Trademart(常年展贸贸)模式面向轻工、、电子、机机械、化工工等行业，，在义乌(低档；南南亚、中东东)、绍兴兴(纺织)、上海(中高档；；欧美)之之间占领中中端市场建筑空间间分割适适合企业业设置30~150㎡㎡的产品品展示区区和办公公区建筑面积积约10万㎡入驻方式式分单元出出租√√√四、分组组团建设设方案常年展贸贸南区设计原则则：以商场、、非标展展馆的形形式布局局，要求求任意展展位都具具有较