某别墅项目定位报告

开创·蓝海新航道地产机构2014.11

>>引Preface偃师，地产市场发展商在传统型住宅的红海中浴血奋战......做残喘的市场跟随者？还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？我们不要承担红海中血的洗礼！我们要：开创蓝海疆域，走出偃师，引领资源型豪宅市场。......

红海战略：是指市场竞争已经白热化，产品、服务同质化严重，企业利润呈现微薄甚至负利，在这样的市场中竞争、搏杀，价格战此起彼伏，最后都是两败俱伤，所以很形象的表示为红海；对于后进入的企业就在没有必要进去了。

蓝海战略：是指通过创新，无论是经营管理创新、营销创新还是商业模式创新等等，都是通过改造现有的体系，从成本、消费群体、消费方式转变、产品服务升级提升等诸多方面，实现创新从而跳出红海，开辟属于自己的蓝海市场空间，达到盈利的目的。通过创新实现进步，带给消费者更多的体验和享受，并且消费者愿意接受的方式，但蓝海的开拓是建立在时间效力之上的，在新开辟的市场中很快会有跟进者，从而又会出现红海的情况，所以企业必须保持领先，不断的超越自己，不断发现新的蓝海，保持盈利水平。>>探讨路径Discussionpath

︱差异化竞争优势利基︱产品价值实现︱市场蓝海选择市场红海——偃师现有住宅供应/A住宅红海：居住型与商住型

市场红海——偃师典型项目分析/B特征资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以河景、自身园林景观为卖点品牌特点：品牌发展商集中度较低产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所

注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：建业·森林半岛景观打造>>市场蓝海篇结论一Conclusion1根据偃师现有地产市场供应，按照景观资源以及区位的价值，我们将物业划分为：商住型、居住型根据销售均价，我们将商住型与居住型产品细分为：

普通住宅、品质住宅、豪宅根据现有别墅类产品市场存量供应以及未来供应趋势，我们找寻到的产品供应蓝海为：品质型墅级豪宅

思考1？Question

品质型豪宅的需求支撑？

蓝海支撑——偃师本地客户项目区域价值特征分析偃师2014年县区常住人口约13万人，其中户籍人口108560人经济跨越式发展，大型厂摩托车、铁箱厂、鞋厂等产业园

小型资本厂家云集但多在中心区自主普通住宅，存在部分炒家；房地产业发展、偃师产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建

农家独栋小院，渴望入住高档品质社区关键词：财富阶层涌现缺少高档大社区自建别墅传统/E偃师客户：品牌发展商项目云集、片区形象认同感，以及对品质生活的向往

蓝海支撑——偃师市场客户分析/E

典型客户分析：XXX先生，50岁，高级政府行政人员置业用途：自住、养老，消费经历：非首次置业，偃师市区拥有多套房产需求特点：大社区，高品质，大花园现居住地：偃师·书香名邸认知——认同，自住倾向日益明显蓝海支撑——偃师市场客户分析/E本地财富阶层：根据偃师市场的随即客户调查，被调查者中（20人），有30%以上被访问者希望能够住进高档别墅社区典型客户分析：XXX先生，中年成功人士，现在偃师本地拥有个人公司，年薪在百万元以上。需求特征：偃师本地物业，大社区，高品质，大花园消费经历：看过洛阳周边物业，但由于距离现居住地远，因此均放弃购买现居住地：自家建设别墅本地情结、高档大社区，以及高档的物业管理>>市场蓝蓝海篇结论二二Conclusion2

思考2？Question

我们的地块能能否敲动哪类类别墅板块？？居住or资资源？偃师市高端别墅类类物业的市场供应目前前为空白，偃师别墅市场空白这是我们所面面临的绝佳机机会点；此外，本项目别墅类物业高高端市场形象象也为项目提提供借势的土土壤；通过分析片区区现有的三类类客户群，偃师别墅类物业需需求客户、外外来驻本地高高新管理层、、本地财富阶阶层，我们看到，市市场的需求蓝蓝海是：品质型墅级物业本项目地块位位于偃师市窑头村村虎头山片区，北靠虎头山森森林公园，西临连霍高速。沿着连霍高速可直达洛阳和郑州等地区。蓝海支撑——地块位置置/FN西南东北项目三面环山山，一面可远远看偃师城区；项目山形秀丽丽，坡度较小，基底基本是是黄土层，可利用。。蓝海支撑——地块四至至周边自然环境/F地块价值排序序：阶梯三＞阶梯梯二＞阶梯一一阶梯一紧靠市政道路路、小区配套套；阶梯二没有与山体完完全接触、视视野较好；阶梯三与山体完全接接触、高位视视野开阔。市政道路第二阶梯第三阶梯第一阶梯小区配套山体地块价值排序序：阶梯三＞阶梯梯二＞阶梯一一市政道路蓝海支撑——地块价值值/F蓝海支撑——资源、区区位定位/F具备打造资源源型豪宅的景景观资源基础础，同时，5分钟生活交通圈内，加加之自住需求求，具备居住住型物业发展展空间带有居住型物物业性质的资资源型墅级豪宅景观资源区位中心区优次优中迈夏都首府府天林·郡城虎头山森林公公园致晟东郡5分钟生活交通圈偃师市中心资源型居住型本案亲地山景生态庄园资源顶级产品幼儿园配套交通高可达相对劣势（W）商业配套极不不完善项目周边低端端形象相对优势（S）蓝海支撑——地块SWOT/F绝对机会（O）相对威胁（T）市场竞争：偃师以及区域未来来推出别墅物物业带来的竞竞争；市政规划路修通片区物业档次次的高端形象象偃师财富阶层的涌涌现亲地山景生态庄园资源顶级产品幼儿园配套交通高可达相对劣势（W）商业配套极不不完善项目周边低端端形象相对优势（S）独特山体资源源较优生态资源源3分钟生活圈蓝海支撑——地块SWOT/F一线自然资源配套缺失周边环境居住型豪宅瓶瓶颈绝对机会（O）相对威胁（T）市场竞争：偃师以及区域未来来推出别墅物物业带来的竞竞争；宏观调控：政策、金融、、法律的不稳稳定因素。市政规划路修通片区物业档次次的高端形象象偃师财富阶层的涌涌现市政规划路需求突破口发展商品牌价值可实现性性承诺市场红海竞争争寻找差异化核核心竞争优势势>>市场蓝蓝海篇结论三三Conclusion3

思考4？Question

相对于居住型型豪宅，本项项目具有虎头山自然景观资源的优优势，决定项项目能够成为为资源型墅级豪宅；同时，处在5分钟生活交通圈内，加加之本地财富富阶层、企业业高级管理层层以及关内向向往墅级自然生活的人人们对于自住住类高档别墅墅物业的需要要，因此，存存在较大的自自住需求空间间；我们的蓝海是是：具有居住型物业性性质的资源型型墅级豪宅那么，如何克克服相对于居居住型豪宅的的区位劣势、配配套劣势，以及相对于于顶级资源豪豪宅的景观资源劣势势，打造出本项项目的差异化化点，实现项项目的豪宅价价值，将是我我们最大的挑挑战！>>探讨路径Discussionpath︱差异化竞争优优势利基︱产品价值实实现︱市场蓝海选择择差异化竞争优优势打造产品套配营销附加值在消费者眼中中，产品与配配套已经成为为了别墅类物物业消费的保健因素。而营销差异化化也已经被众众多发展商广广泛应用，客户疲劳已经产生；高端别墅客户户，特别是资资源型豪宅客客户正在四处寻觅的产产品类型，即即是具有高附加值的别别墅项目，附加值，已经成为别别墅客户消费费的最具激励励性因素。别墅类物业差差异化点梯度度模型/A保健因素疲劳激励因素园林、户型会所、小品产品营销山体公园差异化阶段梯度选择差异化利利基本项目差异化化竞争点评估估你无我有,你你有我优，实实现资源型豪豪宅差异化优优势点/B产品配套营销附加值策略性突破点点战略性着力点点差异化阶段梯度创造附加值利利基/C山体资源附加加值打造借鉴点：环山健康小径径，亲地感十十足充分利用虎头山体制造流水水等景观附加值效益：：突破了致命的的户型缺陷一、二期业主主最大愉悦点点：山体资源源的利用本项目着力点点：原生、可接触触；环山健康小径径，提升庄园与小区互动性性；山体人工景观观，提升可观观赏性和档次次感创造附加值利基/D生态资源·庄园附加值打造案案例1·惠阳··棕榈岛借鉴点：园林的生态自自然感别墅业主领养养家禽、牲畜畜小区提供统一一区域饲养别墅业主在专专门的区域拥拥有田地，可以自主耕种种；或领养植植物效益：议价能力巨大大提升。本项目着力点点：为业主提供自自耕田地，领领养果树等平平时有庄园统一经营。播种收获季节节业主可参与与案例2·水榭榭山庄创造附加值利利基/D生态资源·庄园附加值打造本项目着力打打造点：生活方式归属属感空间感十足的的、通透的山山顶小楼，可可以作为精品品小会所，让让客户在山青青水秀之间，，品一壶奢华华庄园生活之茶创造附加值利利基/D生态资源·庄园附加值打造本项目着力打打造点：庄园内环山路小品品的娱乐性可接触性注意细节对于于生活方式的的体现创造附加值利利基/D生态资源·水系附加值打造本项目着力打打造点：提升水源的可接触性修建环湖原生生小路，低成成本的同时创创造项目附加加值点建造人工垂钓钓区域，增加加水系亮点创造附加值利益/E幼儿园附加值值打造本项目着力打打造点：利用优越的景景观优势以及及高档的别墅墅社区感，打打造钻石级全全寄宿制幼儿儿园。全接触式活动动园林动物饲养以及及植物栽培等等让孩子们在自自然中成长>>差异化化竞争优势分分析结论Conclusion4通过附加值的的打造，建立立差异化壁垒垒，将竞争对对手排斥于项项目之外的同同时，提升项项目自身的议议价能力，实实现核心竞争争优势。但我们要清楚楚地认识到，，附加值差异异化竞争优势势毕竟是建立立在产品、配套的完善上，同同时，营销的创新，也是增强竞竞争优势的重重要基础>>探讨路径Discussionpath︱差异化竞争争优势利基︱产品价值实实现︱市场蓝海选选择客户定位/购买用途划分分根据本项目的的综合资源特特点，按照购购买用途界定定，中原认为为，附加值实实现后的客户户构成为：渡假型客户比比例约为20-25%投资型客户比比例约为20-30%居住型客户比比例约为35-55%/AA.年龄层层界定资料来源：偃师市场研究中心心事业成功、有有较强的经济济实力，购买买别墅是为了了享受生活35岁以上的的中青、中年年群体客户定位/关注需求主体体分析/AB.职业层层界定摩托车厂、铁箱厂、鞋厂等企业老板所带来的大量量置业群体，，再加上本地地财富阶层对对高档商品住住宅的需求，，他们的置业业行为主要是是就近工作和和地方情结的的原因企业管理高层层、公司老总总客户定位/关注需求主体体分析/AC.财富层层界定收入丰厚，有有极强的经济济实力，购买买原因是提升升生活品质对居住环境非非常重视年收入在35万元以上为为目标客户客户定位/关注需求主体体分析/AD.家庭结结构层界定家庭结构在三三口以上的目目标群体客户定位/关注需求主体体分析/AF.客户来来源界定核心客户来源源：偃师（城区为主）辅助助客客户户来来源源：：洛阳阳游离离客客户户来来源源：：巩义义等等其它它地地区区客户户定定位位/关注注需需求求主主体体分析析/A客户户定定位位/特征征概概括括/A向往往山山居居墅级级生活活中年年财财富富阶阶层层注重重生生活活品品质质与与居居住住环环境境钟情情于于自自然然、、健健康康的的生生活活方方式式产品品定定位位—区区域域内内供供应应情情况洛阳阳区域域别别墅墅户户型型分分析析新推推出出别别墅墅盘盘以以联排排别墅墅为为主主，，面面积积区区间间以以290平米米以以下的联排排为主主，，针针对对高高端端客客户户群群体体为为主主。。区域域市市场场热销销：290平方方以以内内别别墅墅项项目目/B产品品定定位位—洛阳阳区域域内内最最热热销销项项目目分分析析/B区域域市市场场需需求求点点：：大大面面积积赠赠送送以以及及品品牌牌物物业业管管理理需求求主主力力面面积积段段：：150~240㎡㎡客户户敏敏感感点点：：大大比比例例的的赠赠送送面面积积、、私私家家花花园园、、私私密密性性客户户潜潜力力需需求求点点：：小小面面积积独独栋栋产产品品产品品定定位位—居居住住类类畅畅销销豪豪宅宅面面积积段段分析析/B产品品定定位位—资资源源类类畅畅销销顶顶级级豪豪宅宅面面积积段段分分析/B需求求主主力力面面积积段段：：独独栋栋200~300平平米米以以内内客户户敏敏感感点点：：大大比比例例的的赠赠送送面面积积客户户潜潜力力需需求求点点：：可可以以打打通通成成独独栋栋的的双双拼拼产产品品产品品定定位位—客客户户需需求求点点分分析析/B需求求主主力力面面积积段段：：150~240㎡㎡独栋栋190~300㎡㎡以以内内面积积赠赠送送：：20%以以上上能体体现现尊尊贵贵感感和和档档次次，，同同时时相相对对低低总总价价的的小小面面积积独独栋栋产产品品；；可打打通通双双拼拼开阔阔的的私私家家花花园园和和较较高高的的私私密密性性空间间感感与与采采光光性性产品品定定位位—面面积积与与产产品品类类型型/B洋房房100-160120-14030%建议议容容积积率率达达到到2左左右右！！北京京龙龙湾湾顺义义区区温温榆榆河河高高尚尚别别墅墅区区内内，，东东距距京京顺顺路路3公公里里，，西西距距京京承承高高速速后后沙沙峪峪出出口口2.5公公里里借鉴鉴点点：：建筑筑面面积积在在188-232平平方方米米小小独独栋栋产产品品产品品定定位位—小小独独栋栋产产品品案案例/B科学的采采光设计计规避间距距小特点点全小独栋栋产品提升了项项目档次次客户的的心理定定位建筑面积积在188-232平平方米全全小独栋栋产品地下一层层一层二层三层产品定位位—双拼产产品案例例/B观澜湖长长堤双拼：188、、222架空层一层二层户型AA型，建建筑面积积444㎡，地地下架空空层高4米，面面积364㎡，，花园面面积448㎡以以上，单单套面积积222㎡，创创新别墅墅设计意意念，双双拼布局局，独栋栋使用，，大小随随心；空空间高阔阔，首层层高4.2米，，二层高高4.5米，地地下架空空层高4米，超超乎想象象的空间间尺度，，1平方方米建筑筑，匹配配2平方方米花园园，1平平方米架架空层，，一览社社区风光光，坡地地球场尽尽收眼底底产品定位位—洋房产品案例例/B加州1885户型：142、163产品定位位—洋房/B户型型：洋房建筑面面积积：143.31㎡㎡户型特特点点：三房房两厅三三卫产品定位位—联排/B户型型：联排排建筑面面积积：162.31㎡户型特特点点：三房房两厅三三卫开间7.4米，，进深11.65米产品定位位—联排/B户型型：：联排建筑面面积积：148.14㎡户型特特点点：三房房两厅三三卫开间6.0米，，进深11.65米米产品定位位—私家园园林与私私密性案案例/B通过园林林植物的的应用，，自然延延伸园林林空间，，营造私私密性叠水效果果延伸私家家公园空空间形象定位位庄园里的的私家别别院奢华庄园主义LuxuryRusticityLifestyle新时代需需要舒缓缓生活。。在远离离城市的的喧嚣,到灵山山秀水之之间去享享受自然然的同时时更享受受着最细细微的舒舒适。这这种介乎乎都市生生活与乡乡村生活活之间的的新旅游游文化,我们可可以称之之为“新新庄园主义”。。而本项目，是金字字塔顶端端的富人人特权式式的庄园生活，即即“奢华华庄园主义”开着xx，回到庄园园去，一杯接接一杯喝喝茶………/C形象定位位形象定位位关键词词：别院奢华庄园主义领主的宅宅邸/C规划建议议/整体规划划第二阶梯梯第二阶梯第一阶梯梯小区配套套山体市政道路路充分利用用山体落落差景观资源源最大化化/D规划建议议/产品规划划错落行列列式建筑筑第一阶梯梯——洋房第二、三阶梯———联排+双拼形成最佳佳的景观观角度形成最佳佳的日照照与温度度避免围合合建筑对对自然风风的阻隔得益点/D规划建议议/道路规划划市政道路路小区道路路小区入口口上山道路路小区出口口网络系统统设计系统一车行道路路系统：：通过小小区道路路车辆直直接进入入自己物物业的停停车场；；系统二人行道路路系统：：通过小小区道路路两旁人人行道路路进出自自己物业业；系统三人行上山山道路系系统：通通过发展展商打造造的漫步步道路，，步行上上山体进进行健康康活动。。/D三大道路路系统建筑风格格建议建筑风格格要点拔高项目目的形象象；体现产品品的舒适适感、自自由度；；与周边边环境境、社社区园园林和和谐统统一。现代简简约中式建筑筑风格格/E建筑设设计建建议/F建筑设设计要要点拔高项项目的的形象象；讲究用用材用用料；；着重于于空间间感与与采光的设设计。。空间感感与最最优采采光园林风风格建建议园林设设计要要点充分利利用原原有自自然环环境，，使人人工环环境与与自然然环境境相融融合。。建议本本项目目借鉴鉴中虎头山山山地的的园林林风格格，将将原生生山体体资源源打造造成为为居住住区的的绿化化空间间，再再引入入水资资源和和文化化小品品，形形成由由上到到下的的立体体园林林。/G利用山山体、、坡度度，打打造立立体园园林细节小小品建建议/H小品设设计要要点原生、、淳朴朴利用地地势制制造水水景流水景景观，，原生生自然然推广节节奏15年1月6月10月12月附加值值打造造期产品打打造期期附加值值打造造山体公公园水系景景观特色农场村......动工预热发售产品设计报建......>>结语Theend激流勇勇进，，固然然是一一种无无畏的的气魄魄，然而，，红海海的竞竞争，，将我我们的的利润润空间间吸食食殆尽尽。作为新新兴的的开发发企业业，利利用自自己所所具备备的土土地资资源，，开阔阔市场场蓝海海，并并一击击制胜胜，将将为其其成为为行业业翘楚楚打造造出无无法估估量的的基石石。擦亮眼眼睛，，开拓拓蓝海海博征地地产笑傲未未来！！蓝海战战略差异化化核心心竞争争优势势迈出偃师，打造造偃师豪宅典典范新航道道地产产机构构2014.11Theend......9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:10:15PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:10:15PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。202