汽车城策划案草案

广饶汽车城商业运作策划案

瑞尔特房地产控股集团山东公司2011年2月5日开篇目标▲万事万力，情归一家人。▲合作共赢，取得佳绩。架构一览PART1市场研究篇PART2项目定位篇PART3进程控制篇PART4招商运营篇PART5媒介整合篇架构一览PART1市场研究篇PART2项目定位篇PART3进程控制篇PART4招商运营篇PART5媒介整合篇宗旨：感知市场，启发运营思路。符合统领

市场需要的？项目如何知悉前世今生创造美好未来市场研究篇1、宏观市场环境综述2、县域市场环境综述3、产业环境综述4、竞争环境综述5、客户环境综述6、产品特质综述

过去式：2010过去了。“我”很怀念他！1、宏观市场环境综述

品牌厂商将工作重心向未饱和的二三线城市倾斜，未来三线城市销售量保有量继续攀升。县域市场同样将成为各厂家争夺新购车客户的主阵地，县域市场相关汽车服务行业也要升级，消费者汽车消费理念日益成熟，市场有待更一步完善发展。以北京限购为起点，中国城市汽车产业进入一个结构性调整期。2010年，国家对于汽车产业相关刺激政策的退出，汽车销售爆发式增长不再存在；一定量的市场销售量使得汽车厂家之间竞争加剧，为争夺市场工作重心将为转移至更多的二三线城市。表现形式1、宏观市场环境综述作用产生—优势集结号1、基于中国传统的面子消费文化，拥有汽车对身份的象征。2、消费能力提升，城市发展，汽车等于彩电的那一天！！3、年轻一代消费理念的超前=先买车后买房4、网络媒体及各种新型媒体对汽车传播的革新内在支撑点未来式，路漫漫不修远！中国汽车市场还有很长的路要走，达到顶峰的时间取决于中国城镇化进程。项目面子品牌化、年轻化氛围营造的培育市场期工作方向1、宏观市场环境综述小结部分1、宏观市场环境综述◆汽车产业有过热的表现，但没有大冷的表现。短时间的增量速度有增有减，但是增量是一定的抬升发展。◆县域市场的汽车保有量将稳步上升，基于汽车销售及其相关的产业将继续稳健发展。◆项目所处的市场环境是积极向上的，宏观环境利于本项目的建设和发展。1、能能够够做做透透的的最最大大市市场场范范围围？？2、什什么么车车好好卖卖？？买买好好车车，，去去哪哪里里？？3、我我认认识识某某某某，，你你去去某某某某叔叔叔叔的的修修车车厂厂吧吧？？4、一一样样的的服服务务，，一一样样的的价价格格，，我我要要远远要要近近？？县域域汽汽车车产产业业相相关关消消费费特特质质点点2、、县县域域市市场场环环境境综综述述特质质地域域性性特特质质主流流中中低低端端特特质质口碑碑性性特特质质便捷捷性性特特质质1、消消费费区区域域内内在在的的范范围围区区间间过过小小！！2、主主流流消消费费中中低低端端化化。。3、消消费费者者口口碑碑传传播播利利于于品品牌牌建建设设。。4、性性价价比比差差别别不不大大的的情情况况下下，，便便捷捷服服务务尤尤为为重重要要。。简述述2、、县县域域市市场场环环境境综综述述提高高服服务务综综合合性性价价比比赢赢得得口口碑碑。。口碑碑=买单单“人人气气工工程程””系系统统化化建建设设服务务方向向2、、县县域域市市场场环环境境综综述述▲可可视视系系的的打打造造：：基于于主主体体建建筑筑现现代代时时尚尚气气质质。。构构建建具具有有视视觉觉冲冲击击力力外外部部建建筑筑特特征征、、细细节节性性的的艺艺术术空空间间、、外外部部生生态态空空间间、、内内部部多多功功能能空空间间及及各各项项基基于于人人性性化化的的空空间间；；▲体体验验系系的的打打造造：：以体体验验式式的的统统一一要要求求商商家家建建立立的的透透明明消消费费、、休休闲闲消消费费、、亲亲情情化化消消费费、、专专业业服服务务消消费费运运作作要要求求，，服服务务服服务务终终端端消消费费群群体体。。▲要要求求：：细节节人人文文，，以以人人为为本本。。▲工工作作方方向向：：跨界界研研究究建建筑筑考考察察相相关关专专业业市市场场，，例例如如国国内内知知名名建建材材城城、、家家具具城城等等。。终端端消消费费者者买买单单环环境境营营造造，，综综合合性性价价比比优优势势建建设设。。重点点发发散散思思维维节节点点2、、县县域域市市场场环环境境综综述述产业业链链发发展展数数据据显显示示：：一一个个成成熟熟的的汽汽车车市市场场，，其其整整车车的的销销售售利利润润只只占占整整个个汽汽车车业业利利润润的的20%，零零部部件件供供应应的的利利润润占占20%，而而修修理理、、养养护护服服务务的的利利润润则则高高达达50%——60%。结合合宏宏观观环环境境部部分分，，我我们们有有理理由由相相信信：：未来来，，汽汽车车服服务务业业的的蛋蛋糕糕将将越越做做越越大大，，而而且且汽汽车车服服务务业业相相对对于于汽汽车车制制造造业业的的进进入入壁壁垒垒低低得得多多，，汽汽车车服服务务业业将将是是充充满满活活力力的的行行业业。。本本业业态态的的多多样样性性是是有有产产业业环环境境基基础础的的。。3、产业环境境综述在商业配套建建设上，汽车车城项目必备备全面性的服服务业打造一站式的的汽车服务商商业环境一站式释义：：通过齐全的商商品和全方位位的服务。让让顾客享受到到一次性完成成或一步到位位的便捷,不再需要东奔奔西走，节省省了时间，提提高了效率，，以适应现代代人快节奏、、高效率的要要求。3、产业环境境综述一站式要求1、汽车城必须的销售、维修、美容装潢、年检、保险、配件销售批发、汽车改装、二手车交易及置换、汽车俱乐部、汽车培训、汽车展览2、汽车环境相符的时尚公寓、星级快捷酒店、汽车主题游乐园、汽车运动场所3、嫁接于汽车城的特色的休闲环境，涵盖中心主力店、品牌名店、原创精品、中西特色餐饮、主题酒吧、茶馆、甜品咖啡、迪厅、SPA、KTV娱乐场，品牌性餐饮、娱乐、商务等功能的一条街。3、产业环境境综述1、成立专业的的运作小组，，做热市场需需要各个阶层层的消费者。。2、统一规划成成符合品牌化化的专业内部部市场。3、嫁接在汇通通机车市场地地块，构建电电动车广场，，摩托车大卖卖场，露天机机械市场等商商区。县域消费需求求电动车、摩摩托车、农用用机械设备等等市场，怎么么样合理搭配配运作不影响响整体的汽车车城环境？产业环境营造造意见产业补充：扩大消费群体体，预防“高高”不能落地地的不可预知知情况。3、产业环境境综述高炉造馒头，，才能个个香香。努力方向：苦练火候，馒头有大小，，营造外观统统一，“香香气诱人”，，吸引客户的的？产业商业环境境营造核心主主旨3、产业环境境综述1、东营市区域域：分流中高端购购车及维修保保养客户群体体；辐射范围围区域大；特特征为档次相相对中高端，，专业性服务务。2、县域及周边边：特征为分散，，小集群；集集中在交通便便利，服务特特定区域范围围；租金较低低，成本优势势明显；熟人人黏性优势较较强。基于区域的竞竞争环境划分分及描述4、竞争环境境综述1、东营区域：：为其做补充，，提高专业服服务品质；引引进中高档汽汽车品牌商家家；做透邻近近广饶的其它它县的乡镇周周边区域；2、县域及周边边：引领消费者，，营造良好的的汽车消费环环境——消费者总是倾倾向于服务好好，品牌化服服务，价格合合理的商家，，发挥集群品品牌优势，建建设主题性的的汽车一站式式消费专业市市场；应对策略方向向4、竞争环境境综述5、客户环境综综述A、实力商家：：厂家及厂家家指定的汽车车一级、二级级经销商；特特色的各种主主力品牌型商商家；B、自营业主：：已经从事和和欲从事汽车车相关商业的的人群；C、投资客户：：投资型客户户；D、终端消费者者：最终汽车车消费群体客户分类5、客户环境境综述实力商家：县县级、市级、、省级范围内内；自营业主:周边市、本市市，周围县域域，本县域；；投资客户：周周边县域，本本县域及本市市区；终端消费者：：本县及乡镇镇，周围县级级乡镇区域；；客户地域范围围归纳5、客户环境境综述有资金实力进进入汽车产业业中；异地拓展空间间的汽车经销销商、品牌、、主力性商家家；看好县域汽车车市场的投资资商；专业汽车厂家家和经销商；；与汽车有关的的产业经销商商；摩托车电动车车转移型客户户；希望综合性价价比市场出现现的乡镇商户户及消费者；；客户群总体需需求概况5、客户环境境综述A类：人气是否旺；；未来发展前前景；招商条条件是否优越越；与自己品品牌优势是否否符合和冲突突；B类：市场是否能成成功运作；市市场潜力是否否优势；C类：投资风险性；；升值、超值值期望；D类：综合性价比是是否最优；客户群总体关关注要素5、客户环境境综述1、推广主题的的高度：即不不同时期的推推广主题要符符合几类客户户群的总体关关注度；2、推广主题的的分层次：专专业的宣传工工具和内容应应对不同的客客户群体；3、相关的营销销策略方案应应对不同的客客户群体；4、针对不同群群体组建不同同的工作团队队负责相关销销售运营工作作；探究客户环境境可借鉴的意意义5、客户环境境综述产品特质自我我定位统领广饶第一一城市印象特质点描述：：时尚现代感、、活力动感；；创新式体验，，引领消费趋趋势和潮流；；细节人文建设设，以人为本本；功能齐全，业业态排序自然然有序；运营管理服务务亲切感与成成长感；专业性、唯一一性的商圈经经济体；6、产品特质质综述统领广饶第一一城市印象品牌4S店品牌优势要突出；形象门面工程，布局大气，建筑外观现代感立体感要突出；服务功能的完善性建设；商务配套服务区一站式功能性业态；业态分布要合理有序；门面规划品牌化；运营管理要统一规范化；多功能娱乐、餐饮、购物专业市场业态；特色一条街建设；展示活动中心整合资源，举行广饶乃至东营市有影响力的展会、论坛、企事业活动、政府活动等；内部空间艺术性、人文性、现代性装饰；内部设施科技化、现代化、网络化；青少年活动基地基于少年群体的各种展会、培训、展演、协会等商业化运作；联谊政府、学校、企事业单位开展针对少年群体的创新性活动；快捷酒店星级标准定位建设：品牌化自营，借鉴特色酒店的运营管理经验，引进高级酒店管理人才；引入连锁性快捷酒店商家；车管所除基本的年检服务外，联谊车管所建立体验式真情化服务工程，为汽车城广饶汽车城品牌加印象分；自用写字楼项目各团队的现代化运营管理用房；引入其它基于汽车服务的公司、团体；出租式商务楼专业开发职工公寓现代时尚感年轻化公寓特色的定位；外观环境打造开放式特色入口建筑特质；高效快捷的道路系统建设；园林景观与商业氛围的融合；园艺装饰内街休闲式消费；架构一览PART1市场研究篇PART2项目定位篇PART3进程控制篇PART4招商运营篇PART5媒介整合篇1、项目SWOT分析2、品牌形象定定位3、功能定位4、建筑定位5、业态定位项目定位篇地块区位紧接接汇通机车市市场，有一定定的配套优势势；地块自然属性性优势明显，，易于开发；；项目北接潍高高路，交通便便捷；结合其它房产产项目的开发发，城南区域域所处板块发发展优势明显显；开发商有良好好的资源整合合，专业市场场管理运营优优势；项目体量大，，未来资金要要求压力大；；开发商为新型型房开公司，，房产开发经经验有限；目前相关项目目建设、管理理人才配备有有限；项目地周围总总体印象偏低低；市场辐射能力力不够强，对对于未来运营营管理能力要要求较大；中高档买车传传统渠道倾向向于市区；县区乡镇周围围类似相关汽汽车服务业态态分流部分客客户；广饶大量商业业地产的上市市将分流部分分投资客户；；某些投资客户户对汽车专业业市场认识度度不高义务商贸城、、亿丰时代广广场相关汽车车服务业态对对本项目有一一定冲击；顺应政府商贸贸兴县的产业业既定政策；；县区内未有类类似项目，唯唯一性专业性性突出；符合未来消费费者对汽车专专业市场的发发展需求产业宏观环境境利于本项目目的发展建设设；SWOT1、项目SWOT分析◆发挥开发商商活动营销优优势，嫁接本本项目进行推推介展示；◆以板块龙头头自我定位准准备相关的营营销推广工作作；◆发展商房开开公司尽快组组建定员；团团队优化组合合，成立项目目运作小组，，针对项目启启动做准备性性的细化工作作，弥补项目目推进过程中中人才不足的的问题；◆制定强有效效的回款营销销计划，为分分期建设争取取资金，预算算及招标制定定与融资方案案的讨论设计计；◆充分发掘符符合城市形象象和政府工作作目标的共同同点，嫁接资资源，争取获获得各项扶持持和优惠措施施；◆争取优秀的的品牌商家成成为本项目的的业主；◆加强对本县县区投资客户户的针对性营营销策略制定定与汽车消费费文化教育；；◆高举高打的的体现本项目目的专业性与与唯一性；项目SWOT应对策略1、项目SWOT分析品牌的基础基于项目特质质的提炼和抬抬高市场预期期的形象提升升。◆形象1：赚钱——针对汽车城入入住商家及商商户本项目目是专专业的人做专专一的事情；；◆形象2：人人值得去去、爱去。——针对终端消费费者，本项目目是现代唯唯一专业的综综合服务性性价比突出的的一站式MALL。形象的具体高高度关于MALL的注释：销售售的商品和服服务未必是最最贵或最新潮潮的，而往往往象征着进入入主流社会，，但主流却不不失其多样性性。青少年觉觉得mall很酷，流连忘忘返；成年人人有事没事也也爱逛mall，使之成为一一种习惯和嗜嗜好。2、品牌形象象定位形象1是构建形象2的内在硬件，，形象2是实现形象1的基础。两个形象是统统一化的不可可分割要素。。问题：要MALL还是专业性？？针对汽车城入入住商家及商商户：看得到专业性性，看得见MALL针对终端消费费群：看见的的是MALL。2、品牌形象象定位结论立体现代感的的建筑特色；；（mall）统领广饶汽车车消费一站式式综合性服务务的商业旗舰舰；（专业性性）具有以人文本本的内部空间间（mall）休闲体验式购购物环境。（（mall）2、品牌形象象定位硬性形象软性形象时尚、动感、、引领城市印印象；（mall）业态功能齐全全，专业性的的商业服务环环境。（专业业性）360度全景汽车商商业旗舰中国·广饶总体：感性品品牌特征。2、品牌形象象定位提炼：广广饶汽车城城注释：360度全景=一站式MALL汽车商业=专业旗舰=广饶县域相对对较小+时尚速度+引领角色旗舰优势大于于航母，旗舰舰具有风向标标，统领角色形象象；航母只是重量量级，没有专专业性体现。。2、品牌形象象定位360度全景汽车商商业旗舰1、2012，城南让城市市动起来。——360度全景汽车商商业旗舰盛世世起航。2、全景汽车商商业，一站即即到家。——360度全景汽车商商业旗舰盛世世起航。3、太精彩，大大未来。——360度全景汽车商商业旗舰盛世世起航。注：推广语只只针对形象导导入期建设提提出。品牌推广语2、品品牌形形象定定位五项功功能1、多样样化功功能2、专业业化功功能3、休闲闲式功功能4、生态态化功功能5、统一一化功功能3、功功能定定位全景商商业功功能划划分功能融融合解解释专业也也休闲闲：商商业地地产与与休闲闲地产产相融融合点点各功能能内容容及衡衡量指指标类别具体内容衡量指标多样化功能形式多样的汽车消费主题功能性品牌商家，实力商家。主力门店林立专业化功能基于汽车服务的专业商品及服务内容；专业运营；汽车专业式的一站式消费休闲式功能娱乐、餐饮、购物特色氛围商业的打造有内街式的情景商业mall作补充、主题游乐园、娱乐街市等生态化功能艺术性园林及园艺特色的建设有吸引力特色景点、拍照、旅游定点功能统一性功能汽车城统一管理、运营式、推广式、活动式功能各种物业管理、活动管理、商家管理的统一性建设3、功功能定定位现代时时尚感感外墙墙涂饰饰：主题式式运动动涂鸦鸦墙：：动感艺艺术性性小品品点缀缀：绿化生生态公公园化化：组组团式式绿化化带集集中在在边角角区。。特色水水景走走廊：：现代代感水水车，，各种种水上上运动动公园园装饰饰现代科科技性性、网网络性性：特特色广广播系系统、、内部部网络络系统统、广广告展展示系系统、、LED电子屏屏由于本本项目目主体体建筑筑规划划已经经制定定，并并且已已经符符合现现代汽汽车城城的主主流建建筑特特质，，只在在优化化基础础上提提出定定位。。4、建建筑定定位1、专业业性：：基于于汽车车消费费主范范围的的固定定性。。2、多样样性：：满足足多功功能一一站式式MALL的内容容建设设。3、分区区性：：外部部和内内部空空间基基于专专业市市场的的分区区4、优化化型：：引进进超越越汽车车城的的特色色品牌牌业态态。5、互补补性：：各种种类别别的业业态具具有内内在优优化互互补性性。目前一一期运运营重重点为为商业业配套套服务务中心心的业业态定定位。。5、业业态定定位业态定定位标标准架构一一览PART1市场研研究篇篇PART2项目定定位篇篇PART3进程控控制篇篇PART4招商运运营篇篇PART5媒介整整合篇篇1、项目目蓄势势期2、项目目入市市期3、项目目强势势推广广期4、项目目辅助助推广广期进程划划分对应项目推推进工工作内内容1、销售售筹备备工作作2、前期期招商商3、市场场开业业筹备备4、市场场开业业运作作1、进进程的的划分分1、形象象识别别系统统（VI)建立、、制作作基于于VI系统所所需的的物料料，现现场包包装完完毕包包括售售楼处处选址址及装装修、、办公公设备备安装装、工工地围围挡发发布、、导视视牌、、销售售人员员培训训及统统一着着装；；2、销售售人员员工作作分工工和潜潜在客客户摸摸底；；3、制订订详细细的广广告和和促销销计划划；4、销售售物料料到位位，包包括海海报、、楼书书、招招商手手册、、销售售手册册；5、媒介介选定定，各各项广广告媒媒介内内容创创意、、设计计，制制作及及发布布；6、售楼楼员现现场接接待，，部分分招商商展开开；一、销销售筹筹备工工作内内容2、分分进程程的工工作内内容二、前前期招招商工工作内内容1、市场场招商商，采采取先先大户户、后后小户户，先先品牌牌户、、后一一般户户的招招商形形式。。2、根据据市场场反应应研究究制定定修正正版完完善性性招商商政策策；3、市场场营销销，针针对招招商商商户展展开广广告、、推广广和促促销。。4、市场场管理理，做做好商商户入入驻工工作、、管理理工作作和市市场规规划工工作。。5、开业业筹备备，完完成开开业活活动策策划和和筹备备工作作，做做好开开业准准备。。6、使市市场招招商率率达到到50%，初步步具备备开业业条件件。2、分分进程程的工工作内内容三、市市场开开业筹筹备工工作内内容1、做好好市场场开业业前的的活动动策划划、宣宣传、、组织织工作作。。2、配合合市场场开业业，进进一步步针对对大户户进行行热势势宣传传工作作。3、利用用开业业机会会，对对等待待、观观望人人群进进行引引势诱诱导工工作。。4、做好好聚集集市场场人气气、完完善市市场管管理和和经营营的其其它工工作。。5、在开开业前前，使使市场场招商商率达达到70%。2、分分进程程的工工作内内容四、市市场开开业运运作工工作内内容1、借助助大户户、品品牌户户进驻驻形成成的感感召力力，充充分利利用开开业期期间良良好的的市场场经营营氛围围，扩扩大散散户招招商成成果。。2、做好好开业业期间间的广广告和和促销销，形形成旺旺盛的的人气气和良良好的的经营营氛围围。3、做好好开业业后的的市场场管理理、广广告促促销和和活动动推广广，保保证市市场旺旺盛人人气的的持续续。4、在市市场开开业以以后，，每天天策划划、组组织促促销和和群众众性文文化活活动。。5、入驻驻商户户的摸摸底，，以老老带新新为营营销策策略，，力求求商户户进驻驻率达达到90%6、市场场按计计划顺顺利开开业，，市场场经营营管理理步入入良性性循环环2、分分进程程的工工作内内容进程总总控示示意图图项目蓄蓄势期期项目入入市期期项目强强势推推广期期项目辅辅助推推广期期VI系统建建立售楼处处包装装完毕毕相关宣宣传物物料制制作完完毕销售人人员招招聘培培训完完毕招商工工作准准备完完毕相关营营销策策略制制定确确定售楼处处开放放招商启启动内部VIP认购预售证证办理理开盘活活动准准备项目开开盘强强销消化剩剩余商商铺一系列列培育育市场场的促销活活动进进行2012.5.2012.72012.9.2012.11重点工工作进程划划分时间主主线3、进进程总总控时间节节点目目标要要求2012.3—2012.51500批次预约登记客户量2012.6—2012.7400批次客户VIP内部认购2102.7—2012.9600批次客户VIP内部认购2012.9—2012.12力求销售率达到90%3、进进程总总控进程重重要节节点把把控说说明1、销售售准备备阶段段重点点工作作为快快速以以品牌牌化包包装策策略制制定对对外的的广告告展示示系统统；对对内进进行细细致的的媒介介选定定及营营销推推广策策略制制定以以及加加强销销售人人员的的培训训与实实战演演练；；2、VIP认购购前前应应当当规规避避不不可可预预知知的的突突发发情情况况；；3、招招商商工工作作在在具具体体实实施施过过程程中中加加大大对对销销售售人人员员的的案案场场指指导导和和依依据据销销售售人人员员反反馈馈制制定定详详细细的的策策略略修修正正方方案案；；4、开开盘盘前前半半个个月月要要进进行行对对登登记记客客户户的的一一系系列列促促成成VIP卡会会员员，，制制定定详详细细市市场场的的运运营营计计划划；；5、开开盘盘后后要要研研究究市市场场反反应应制制定定相相应应的的推推广广计计划划及及工工作作重重心心转转移移至至下下一一步步培培育育市市场场方方案案上上面面；；6、后后续续强强势势展展示示运运营营市市场场能能力力使使其其能能正正常常运运作作，，工工作作任任务务全全面面完完成成。。3、、进进程程总总控控架构构一一览览PART1市场场研研究究篇篇PART2项目目定定位位篇篇PART3进程程控控制制篇篇PART4招商商运运营营篇篇PART5媒介介整整合合篇篇依据据1、完完善善的的组组织织及及系系统统功功能能性性：：参参照照合合理理的的正正规规组组织织架架构构；；制定定2、符符合合本本项项目目可可实实际际操操作作的的组组织织架架构构：：依依据据现现有有条条件件，，时时间间紧紧，，任任务务多多，，人人员员紧紧缺缺等等主主观观因因素素；；1、、组组织织架架构构组组建建完善善的的系系统统性性招招商商组组织织架架构构1、、组组织织架架构构组组建建组织名称职能职责内容建议（实际可执行负责人）项目拓展中心对项目进行充分调研、分析和规划，提供完整的项目解决方案，和实际应用方案，开展项目实施工作。策划经理、销售经理采购招商中心拟订科学的招商计划，制定招商培训计划和招商策划方案，负责监督招商计划的实施。管理市场资源，建立招商及客户档案。销售总监项目企划中心充分研究项目的实质与性质，建立项目宣传推广体系，制定项目整体推广方案，同时建立项目的品牌策略。策划经理经营管理中心制定经营管理方案，和组织设计方案，保障项目的良性运转。负责项目的营运和项目的后期管理。建立项目管理体系和管理制度，对项目方承担直接的管理责任。销售总监、策划经理品牌发展中心为客户提供品牌战略规划，提升客户委托项目的资讯形象和资讯价值。同时参与项目的前期总体规划，以及中期招商推广，和后期的经营管理。汇通负责人、策划经理策略研究中心进行区域经济发展趋势的商圈研究，研究并掌握最新商业项目规划及营运管理方法，提供大型商业项目的策略性支持。指导公司的理论研究工作，设计具体项目工作方法。汇通负责人、策划经理商业投资中心商铺投资，租赁经营，提供商场资本运营思路和商业融资。汇通负责人、销售总监总经理协调监督各部门的执行情况，全局把握推进项目建设牛总、陈总修改改后后实实际际性性可可操操作作职职能能对对应应图图示示1、、组组织织架架构构组组建建总经经办办策划划经经理理销售售总总监监招商商目目标标招商商中中心心推广广中中心心项目目拓拓展展中中心心汇通通项项目目组组采购购招招商商中中心心经营营管管理理中中心心商业业投投资资中中心心策略略研研究究中中心心项目目企企划划中中心心品牌牌发发展展中中心心对外外整整合合资资源源对内内提提供供资资源源战略略调调整整及及制制定定检查查监监督督项项目目推推进进工工作作黄色色区区域域为为本本项项目目招招商商部部组组织织架架构构图图1、、组组织织架架构构组组建建招商商对对象象对对各各项项资资源源的的关关注注要素排序及权重招商对象关注的因素1（25%）人气（或者对消费者的吸引力）2（22%）项目潜力及发展前景3（18%）投资回报率4（13%）独特定位5（10%）专业市场的经营管理6（7%）专业市场培育期的考虑7（5%）同类专业市场的竞争2、、招招商商对对象象研研究究招商商对对象象的的终终极极目目标标是是获获取取经经营营利利润润。。他他们们中中大大多多数数久久经经商商场场，，不不是是盲盲目目相相信信““投投资资一一万万，，年年赚赚百百万万””之之类类的的心心口口雌雌黄黄，，他他们们越越来来越越关关注注交交易易市市场场的的““人人气气””，，环环境境，，发发展展潜潜力力，，管管理理水水平平等等。。我们们在在制制定定招招商商策策略略时时，，首首先先要要清清醒醒了了解解自自己己的的资资源源，，优优势势和和能能够够给给予予应应招招者者的的条条件件，，优优惠惠政政策策，，并并与与应应招招者者共共同同探探讨讨本本项项目目的的运运营营模模式式，，市市场场功功能能；；通通过过举举行行各各种种有有影影响响力力的的活活动动和和系系统统的的运运营营操操作作方方案案，，反反应应出出真真实实可可信信任任的的商商场场管管理理水水平平及及为为其其所所能能提提供供的的各各项项资资源源支支持持等等。。现实实性性表表现现应对对方方向向2、、招招商商对对象象研研究究招商对象象区域划划分类别划分地域范围客户特征操作模式外围市场区域全国范围、省内市县、周边市品牌店、特色店、主力店，实力厂家代理商、经销商宽泛化的针对性媒介应用、组建专业的主动性洽谈招商团队本地市场区域本市、周边县、本县及乡镇投资型客户、自营型业主、租赁性客户选择本区域有效的媒介、制定详细的客户营销方案2、招商商对象研研究招商渠道道类别渠道选择标准具体要求渠道种类外围市场区域宽泛化、专业化的媒介运用有效辐射范围大、综合性价比优网络渠道、电视渠道、DM渠道、报纸、专业书刊平面、展会推介本地市场区域符合本地市场的有效性媒介做透区域内客户的推广工作户外平面、DM单发放、资讯类报纸、报纸、活动推介2、招商商对象研研究1、低开高高走，分分阶段销销售：2、以低价价入市，，利用羊羊群心理理制造抢抢购热销销的气氛氛；3、然后视视市场反反映，逐逐步提高高售价，，迫使客客户迅速速作出选选择的决决定。招商推盘盘策略3、招商商政策1、协调解解决自营营业主经经营权办办理注册册手续2、为投资资商代租租商铺，，统一招招商，保保证投资资回报3、首期入入驻商享享受租售售价格/物业管理理费减让让4、第一经经营年度度，市场场提供大大力宣传传，大力力度吸引引人气，，保证入入驻商首首年获利利5、为入驻驻商提供供促销活活动硬件件及统一一推广支支持6、定期提提供区域域汽车市市场交易易信息及及动态分分7、在市场场从事经经营活动动的单位位和个人人，由市市场做担担保，都都可办理理经营性性的流动动资金的的贷款。。8、联谊组组织部分分实力商商户进行行外地成成功专业业市场的的学习及及考察9、市场设设置自己己的网站站，并办办有自己己的专业业市场杂杂志或DM报纸，为为各经营营单位和和个人宣宣传产品品和商品品。3、招商商政策招商具体体政策2、对零散散客户招招商流程程目标客户户确定——派发招商商手册和和宣传页页——确定准客客户——准客户回回访——达成合作作意向（（未合作作处理））——进行商户户资格审审查——与合格商商户签定定销售或或者租赁赁合同。。传统直复复式DM招商策略略（工作作重点））3、招商商政策1、对顶级级客户招招商流程程准客户确确定——销售顾问问拜访——进行项目目推介——现场看房房——合作洽谈谈——达成合作作意向（（未合作作处理））——签定合作作合同书书以租代首首付招商商策略这是针对对一些对对未来商商铺价格格走势把把握不定定的商家家所采取取的销售售策略，，租用本本项目商商铺的客客户在一一年或两两年内决决定购买买的，采采用已交交付的一一定期限限内（至至少5年）的租租金可作作为购买买单位的的首付款款，刺激激租户的的消费心心理，促促使他们们由租户户变业主主，消化化一部分分面积。。品牌商家家优惠策策略品牌商家家的品牌牌效应能能给投资资者及经经营者增增强置业业的信心心，从而而有力地地促进销销售，所所以，我我们建议议，对于于有意进进驻的品品牌汽车车厂家和和经销商商，在售售价和租租金上给给予高比比例的优优惠，如如在售价价上给予予一定的的折扣或或在租金金上给予予三个月月的免租租期，利利用其品品牌效应应来带动动其他商商铺的发发售和招招租。3、招商商政策客户领袖袖计划凡已经认认购的客客户若能能带领其其它客户户进行认认购并成成交者，，我们将将按所规规定的标标准奖励励予领袖袖客户，，如按其其所购买买的商铺铺以2%的优惠价价奖励。。预定金购购买优惠惠在预售许许可证发发放以前前，对意意向客户户按购房房款的10%收取预订订款，在在现行销销售价格格的基础础上，给给予1%优惠；预预订合同同签订后后，预订订房屋予予以保留留，在不不违犯双双方约定定的情况况下，预预订款原原则上不不予退还还。3、招商商政策开盘后调调价刺激激策略项目正式式发售时时，在现现行价格格的基础础上，原原则上对对销售价价格每月月上调一一次，每每次调价价幅度为为30元/平米/月。VIP排号优惠惠前50名给予总总房款相相应的优优惠，51—100名客户给给予总房房款的相相应优惠惠。返租购房房针对投资资性客户户，商业业产权与与经营权权分离的的经营措措施。业业主把商商铺交由由开发商商专业运运营，年年返总房房款的8%。3、招商商政策招商优惠惠措施一次性付付清全部部购房款款时，在在现行销销售价格格的基础础上，给给予3%的优惠让让利。一年分期期付款购购买交纳40%首付款、、余款以以一年为为期限按按季度分分期四期期支付时时，在现现行销售售价格的的基础上上，给予予2%的优惠让让利。按揭购买买首付40%，银行提提供60%，10年期按揭揭贷款，，在现行行销售价价格的基基础上，，给予1%的优惠3、招商商政策以广饶汽汽车城品品牌诉求求，进行“三三个统一一”的管管理工程程建设统一开业业：招商商60%进行。统一推广广：培育育市场统一管理理：增强强品牌4、招商商管理核心策略略架构一览览PART1市场研究究篇PART2项目定位位篇PART3进程控制制篇PART4招商运营营篇PART5媒介整合合篇1、卖点集集合建势势，分阶阶段做量量冲刺：：挖掘本案案优势进进行深度度的广告告展示内内容制作作发布及及推广2、立意高高端，品品牌专业业化塑造造：各种宣传传工具的的品质感感建设，，各种活活动的立立意高端端开展。。3、多样化化运用各各项媒介介资源：：媒介综合合性价比比评定及及运用4、引领性性开展基基于汽车车文化的的活动构建广饶饶汽车城城品牌的的关键要要素1、广告告策略卖点集合合建势卖点广饶唯一一性专业业市场——唯一、稀稀缺产业所在在的商业业空间——大前景高效专业业团队运运营管理理——专业时尚的消消费主流流场所——引领潮流流全新的汽汽车消费费环境——引导消费费量项目有政政府的大大力支持持——成长性所在项目目地段未未来规划划——大发展集合势气展现形式式：大手笔大大运营大大管理撬动产业业板块价价值未来广饶饶汽车消消费主流流能赚钱钱的专业业市场引领广饶饶商业地地产1、广告策略略分阶段阶段重点的推推广主题内容容建设大范围多种媒媒介的运用做量高品质的媒介介内容发布讨论细化的广广告策略方案案沟通内容及方方式执行沟通内容容针对客户群分阶段做量冲冲刺1、广告策略略阶段性传播内内容阶段划分传播内容阶段传播目标蓄势期品牌形象发布为主亮相前的包装及发布入市期项目优势集合发布力求客户量最大化强势推广期大范围项目优势集合展现拉升销售量辅助推广期以活动类营销为主建立进驻业主的信心1、广告策略略1、对外展示系系统的高标准准建设2、执行各种立立意高端的活活动立意高端，品品牌专业化塑塑造具体要求展示系统高端活动形象识别系统统的一体化运运用品质性的物料料制作人员的专业性性培训影响力创新性整合性1、广告策略略多样化运用各各种媒介1、DM单页、内容从从成功的基础础、便利的位位置、交通，，完善的配套套设施，投资资的手段等方方面进行介绍绍）2、采用招商手手册、宣传页页派发和人员员推广的方法法扩大宣传面面；3、海报（对开开双面彩页）），作为项目目销售推广的的主要宣传物物料，用于现现场推介和派派发、张贴；；4、宣传单（4开双面彩页）），与海报配配合使用，在在车展现场和和各宣传点派派发；5、招商说明书书（长3开四折页），，作为项目招招商的主要宣宣传物料，用用于市场招商商；6、楼书（长16开、共16P），作为整个个项目的宣传传物料，用于于项目全程销销售推广。注意：招商手手册的派发仅仅针对目标经经营户展开，，不得对其它它商户派发招招商手册；7、宣传网站制制作：项目简简介内容，相相关项目活动动内容，企业业文化，品牌牌展示系统等等。8、3D项目宣传片：：全方位高起起点的立体宣宣传媒介，用用于现场展示示及各种专题题招商推介会会。9、汽车俱乐部部：培育终端端消费者对汽汽车文化的认认识，展示项项目公司的综综合运营能力力。10、杂志发布：：高起点的进进行杂志的制制作，针对高高端客户群进进行定点直投投，展示项目目品牌及运营营能力。11、招商现场广广告（看板、、条幅、灯箱箱等）12、办公用品广广告（信封、、邀请函、稿稿纸、笔记本本等）。13、礼品自有媒介1、广告策略略网络:行业网站展会：自办或或参加各种类类型的专题活活动汽车类、商业业类杂志：确确定客户群报纸：市级报报纸大型户外：高高速路口LED广告：城市繁繁华区路旗：城市主主干道高端场所的媒媒介：投放资资料架DM直投：邮政系系统外用媒介1、广告策略略多样化运用各各种媒介广饶汽车城杯杯第一届广饶饶天才宝贝演演出会广饶宜居文化化节（类似于于房展会）广饶汽车宝贝贝评选广饶汽车团购购会广饶汽车城专专项推介招商商发布会汽车协会入住住广饶汽车城管管理委员会揭揭牌仪式汽车产业营销销论坛第一届企业品品牌专题论坛坛活动公关（彰显开发商运运营市场的能能力，无形的的品牌文化））1、广告策略略多样化运用各各种媒介活动公关重点点内容1、联谊商家必必须要有一定定的品牌要求求2、结合活动点点进行宣传内内容的制定及及发布，详细细以后期活动动方案为主。。3、整合一切能能整合的资源源，达到成本本最低（汇通运营团团队的实力优优势）多样化运用各各种媒介1、广告策略略山东内明星、、歌手、国内内知名（二、、三线）车模模代言：性价比、创新新性、可传播播性。（从一线城市市找个漂亮的的车模即可））1、广告策略略多样化运用各各种媒介眼球经济是第第一广告要素素广饶劲凉盛夏夏啤酒节广饶汽车运动动会广饶汽车城第第一届街舞专专场演出季汽车文化的传传播,时尚、运动、、活力联合青岛啤酒酒等类似品牌牌的相关单位位引领性开展基基于汽车文化化的活动1、广告策略略多样化运用各各种媒介+充满想象力的的活动附注：一般性性建议卡丁车专用场场馆建设要综综合考察，目目前我司通过过资料了解在在各大城市，，除小型的场场馆运营良好好外，专业性性的场馆十之之八九失败较较多，并且其其投资数额，，价格定位，，可持续性对对项目发展都都不具有优势势。建议:以卡丁车项目目为带头，降降低标准建设设，组建平价价，优美环境境的，以孩童童区、青年区区为主的特色色游乐园项目目。1、卡丁车项目目慎重选择目前广饶缺少少主题性的娱娱乐、餐饮街街市区，建议议制定汽车城城主营范围外外的娱乐项目目，进行组团团式发展，即即专题性休闲闲娱乐一条特特色街的建设设。真正能把把汽车城项目目休闲地产的的功能展现出出来。2、打造城市主主题娱乐街市市商业地产有众众多相似之处处，即考察知知名各种类型型的专业市场场，主要考察察建筑功能的的设计，内部部绿化，招商商运营模式等等。吸收后落落实项目的景景观营造及后后期市场培育育上。3、组建跨界考考察小组4、联合包装开开发建议汇通机车市场场为主要单位位汇通机车市场场投资公司组组建汇通机车市场场内部运营管管理公司汇通机车市场场房开公司（利于传播包包装策略）为进一步推进进项目的发展展，获得更好好的政府鼓励励、扶持持政政策；以及更更优势的打造造项目品牌及及运营管理能能力，建议联联系县政府相相关单位，组组建汽车管委委会，共同推推进项目的开开展。5、汽车管委会会建议广饶汽车城作作为发起方，，联系选择与与相关东营、、济南、青岛岛等其他市区区知名专业市市场中的汽车车城、建材城城、家具城等等组建市场运运营联盟，包包装形式挂牌牌式运作，结结合政府商贸贸兴县的政策策举办论坛或或考察指导等等活动，也让让招商客户感感受到本案超超强的运营能能力，增添入入驻信心。6、市场运营联联盟成立建议议潍高路作为广广饶县主干道道，现状交通通拥挤，不利利于长期的品品牌化运作。。建议在县城城主干道选址址（或傅家路路项目处，后后期可以利用用为后期项目目售楼处）建建设招商中心心。在案场附附近建设简约约型的招商中中心。7、双售楼处策策略更多时间更多沟通9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。02:26:4602:26:4602:2612/25/202