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年广州房地产现状分析：供不应求转向供过于求广州楼市现状

“限外”政策在一线城市中偏严峻

2022年，深圳、北京、上海和广州相继出台了“深八条”、“京七条”、“沪七条”和“穗六条”。在限购措施中的“限外”方面，仅上海(1年调整为2年)、广州(1年调整为3年)提出延长纳税年限，北京(5年)和深圳(1年)维持不变。

广州市房协秘书长许国碧表示，与一线城市楼市限购新政对比，广州“限外”偏严峻。“穗六条”出台至今已经超过一年半，广州的房地产市场已从原来的供求基本平衡转向供大于求，偏严峻的限外措施成为影响广州房地产市场平稳健康进展的关键。

从供不应求转向供过于求

许国碧认为，“穗六条”的出台有特定的市场背景，符合当时的客观要求，但目前广州房地产市场供求关系已发生逆转，维持房地产市场平稳进展成为首要任务。

2022年以来，广州楼市发生了巨变：供求关系从原来的供不应求向供过于求转变。2022年，广州一手商品住宅供应1199.53万平方米，同比增长13.1%;成交量835.92万平方米，同比削减20.9%;库存面积1905.76万平方米，同比增长16.6%，存销比为27，意味着市场需要27个月才能消化完库存。

依据房地产行业分析及市场讨论报告数据显示，2022年第一季度，广州一手商品住宅供应171.94万平方米，同比削减5.5%;成交193.42万平方米，同比削减5.1%;库存面积1973万平方米，同比增长15%，存销比攀升至31。广州的去库存压力为一线城市之首，而深圳住宅去库存压力最轻，只需要8个月，其限购政策只要求外地户籍购房者供应1年纳税证明或社保缴交证明。

广州“穗六条”对外地户籍购房者的限制，在四个一线城市中仅次于北京，这“砍掉”了三成外地户籍购房量。2022年第一季度广州一手住宅库存量在一线城市中居首，库存需要31个月才能消化完。7月20日，广州市房协会发布《“穗六条”限购措施对广州楼市影响的分析报告》(以下简称《报告》)，建议有关方面对“穗六条”进行适当修改，取消或降低非户籍但在广州就业、投资人口的购房限制，逐步以税收政策取代现有的限购政策。

受访房企

非户籍购房客占比降三成

在撰写《报告》的过程中，市房协选取6家广州知名房地产企业的营销高管进行电话访问。这6家房企现有的楼盘销售面积占全市成交总面积的50%以上，故他们的反馈很有代表性。

访谈结果显示，受访房企普遍认为，限购措施违反了“楼市调控要回归市场”的本意，误伤了部分刚需和刚改购房需求;认为“限外”阻碍了广州-国家中心城市目标战略的实施，不利于吸引人才、资金进入广州;“限外”严峻影响楼市“去库存”;全都认为，“限外”应当直接取消。

依据访谈调查结果可知：“穗六条”出台前，广州非户籍的购房客占成交客户比例为45%～70%;出台后，该比例锐减为15%～40%，即非户籍购房客占比大幅削减30%。成交客的削减意味着成交量的削减，对于广州目前高企的库存而言，30%的成交量根据

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