物业管理招标投标课程讲义

第7章物业管理招标投标7.1物业管理招投标概述7.2物业管理招标

7.3物业管理投标

7.4物业管理开标、评标、定标

17.1

物业管理招投标概述

7.1.1物业管理招投标的原则

7.1.2物业管理招投标的程序27.1.1物业管理招投标的原则（1）公开原则（2）公平原则（3）公正原则（4）诚实信用原则3（1）公开原则所谓公开原则，就是指在投标招标活动中，严格按照程序公开。4（2）公平原则所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件都是一致的，即所有参加投标者都必须在相同的基础上，在同一条件下进行投标。

5（3）公正原则所谓公正原则，是指在评定标书时准确无误，而且投标评定的准则是衡量所有投标书的尺度，另外在评标定标的过程中，应采用科学合理的方法，按照平等、竞争的原则，进行事实求是地分析、判断和选择。

6（4）诚实信用原则所谓诚实信用原则，是指在招标投标活动中，招标投标双方应当讲究信用，恪守诺言，不把自己利益的获得建立在损害国家、社会和他人利益的基础之上。

77.1.2物业管理招投标的程序

（1）招标阶段（2）投标阶段（3）开标、评标和定标阶段（4）合同的订立、履行及归档阶段8

7.2

物业管理招标

7.2.1物业管理招标的类型

7.2.2物业管理招标的范围

7.2.3物业管理招标的组织机构

9

7.2.1

物业管理招标的类型

现行国际市场上通用的物业管理招标方式类型大致可分为3种：公开招标、邀请招标和议标。10（1）公开开招标标公开招招标，，也称称无限限竞争争性招招标，，是一种种由招招标人人（业业主或或开发发商））按照照法定程程序，，在公公开出出版物物上发发布招招标公公告，所有有符合合条件件且愿意投投标的的物业业管理理企业都可以以平等等参加加投标标竞争争，招招标人人从中中择优选选择中中标者者的招招标方方式。。11（2）邀请招招标邀请招招标，，又称称选择择性招招标，，是指指招标人人以投投标邀邀请书书的方方式邀邀请特特定的的法人或或者其其他组组织投投标的招标标方式式。12（3）议标议标又又称谈谈判招招标，，是指指开发发商或或业主不不必公公开发发布招招标公公告，，而是是通过过协商达达成交交易的的方式式，通通常是是在非非公开开状态下下采取取一对对一谈谈判方方式进进行的的。137.2.2物业管管理招招标的的范围围根据《《中华华人民民共和和国招招标投投标法法》的的规定定，下列物物业管管理项项目必必需进进行招招标：：1）大大型基基础设设施、、公用用事业业等关关系社社会公公共利益、、公众众安全全的项项目，，如机机场、、火车车站、、地铁铁和一些公公用物物业如如图书书馆等等；2）全全部和和部分分使用用国有有资金金投资资或者者国家家融资项目目；3）使使用国国际组组织或或者外外国政政府贷贷款、、援助助资金的项项目；；4)具具有强强烈的的政府府政策策导向向规定定的项项目，，如经经济适用用房项项目。。147.2.3物业管管理招招标的的组织织机构构招标机机构的的设立立有两两种途途径：：一是是招标标人自自行组组织成成立招招标机机构；；二是是招标标人委委托招招标代代理机机构招招标。。招标人人有权权自行行选择择招标标代理理机构构，委委托其其办理理招标标事宜宜。任任何单单位和和个人人不得得以任任何方方式为为招标标人指指定招招标代代理机机构。。151）自行行设立立招标标机构构开发商商自行行招标标由于通通常情情况下下业主主数量量很大大，且且没没有严严格的的组织织，因因此，，往往往是由由业主主委委员会会代表表业主主组织织招标标。业主自自行招招标由于通通常情情况下下业主主数量量很大大，且且没有严格格的组组织，，因此此，往往往是是由业业主委委员会代表表业主主组织织招标标。162）招标代代理机机构招标代代理机机构应应当具具备下下列条条件：：（1））有从从事招招标代代理业业务的的营业业场所所和相应应资金金；（2））有能能够编编制招招标文文件和和组织织评标标的相应应专业业力量量；（3））有符符合规规定条条件、、可以以作为为评标标委员会会成员员人选选的技技术、、经济济等方方面的的专家库库。177.3物业管管理投投标7.3.1物业管管理投投标的的概念念及原原则7.3.2物业管管理投投标的的组织织机构构7.3.3物业管管理投投标的的程序序7.3.4物业管管理投投标书书的内内容187.3.1物业管管理投投标的的概念念及原原则1）物业管管理投投标的的概念念所谓物物业管管理投投标是是指符符合招招标文文件要要求的物物业管管理企企业，，按照照公布布的招招标文文件中中确定的的各项项管理理服务务要求求与标标准，，根据据国家家有关法法律、、法规规与本本企业业管理理条件件和水水平，，编制投投标文文件，，积极极参与与投标标活动动的整整个过过程。192）物业业管理理投标标的原原则（1）真实实性原原则所谓真真实性性原则则，投投标人人应仔仔细阅阅读招标标文件件的所所有内内容，，按招招标文文件的的要求提提供投投标文文件，，并保保证所所提供供全部部资料的的真实实性、、准确确性及及完整整性。。20（2）合理理竞争争原则则所谓合合理竞竞争原原则，，是指指投标标人应应凭自身身的经经营实实力、、管理理水平平和服服务质质量，通通过良良性竞竞争及及优胜胜劣汰汰而取取胜。。217.3.2物业管管理投投标的的组织织机构构物业管管理项项目投投标工工作，，通常常由投投标的的物业业管理企业内内部组织专专门部门来来全权负责责整个投标标活动。一般般的分工如如下：--开开发部是物物业管理投投标工作的的核心，它它负责确定目目标，选择择物业，进进行投标，，参加市场竞竞争；--财财务部负责责财务、计计划、经济济核算和各各类收费活动动；--工工程部负责责各种物业业管理工程程的预算，，负责房屋、、设备及公公共设施的的管理、维维修、保养和和工程技术术方面的咨咨询与研究究工作。227.3.3物业管理投投标的程序序收集有关招招标资料投标可行性性研究分析析递送投标申申请书并申申请资格预预审购买、阅读读招标文件件并考察物物业现场编制投标文文件投递标书参加开标会会议及招标标答辩定标后的工工作237.3.4物业管理投投标书的内内容1）物业管管理投标书书的组成物业管理投投标书，即即投标人须须知中定定投标标者必须提提交的全部部文件，主主要包括：：--致函函--附件件2）物业管管理投标书书的主要内内容--介绍绍本物业管管理公司的的概况和经经历--分析析投标物业业的管理要要点--介绍绍本公司将将提供的管管理服务内内容及功能247.4物业管理开开标、评标标、定标7.4.1物业管理开开标7.4.2物业管理评评标7.4.3物业管理定定标257.4.1物业管理开开标开标是指招招标机构在在预先规定定的时间将各投标人人的投标文文件正式启启封揭晓。。1）开标时时间及地点点；2）开标组组织；3）开标程程序。267.4.2物业管理评评标评标是指开开标之后，，评标委员员会本着公平、公开开、公正的的原则，对对投标书进进行评定，并由由招标委员员会选择报报价较低，，资信条件较好好的投标企企业进入合合同谈判签签订的阶段。271）评标机构构评标由招标标人依法组组建的评标标委员会负责。依法法必须进行行招标的项项目，其评评标委员会由招招标人的代代表和有关关技术、经经济等方面的专专家组成，，成员人数数为5人以以上单数，其中技技术、经济济等方面的的专家不得得少于成员总数数的2/3。282）物业管理理评标的过过程与内容容（1）对标标书进行初初步评议；；（2）对标标书进行详详细评审。。通常这一工工作包括服服务内容评评审、标价价评审及承承包条件评审三三大部分；；（3）召开开现场答辩辩会；（4）编写写评标报告告。297.4.3物业管理定定标定标也称决决标，是指指业主委员员会或开发发商根据评标标委员会对对所有标书书进行的筛筛选评定结果，再再次评审，，并最终确确定中标人人的过程。定标包括以以下过程：：（1）确定中标企企业（2）向中中标企业发发出中标通通知书30中标人的投投标应当符符合下列条条件之一：：(1)能够够最大限度度地满足招招标文件中规定的各各项综合评评价标准；；(2)能够够满足招标标文件的实实质性要求，并且经经评审的投投标价格最最低；但是是投标价格低低于成本的的除外。31关键概念物业管理招招标议标物业管理投投标开标评标定标32复习思考题题1．物业管理招招投标应遵遵循哪些原原则?2．邀请招招标和议标标有什么区区别？3.招招标代理理机构应当具备什什么条件？？4.简述物业管管理投标的的程序。5．评标委员会会的人员构构成有什么么要求？6．中标人人的投标应应当符合什什么条件？？是不是报价最最低的一定定能中标？？为什么？？339、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。05:38:5705:38:5705:3812/25/20225:38:57AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2205:38:5705:38Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。05:38:5705:38:5705:38Sunday,December25,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2205:38:570514、他乡生白发，旧国见青山。。28十二月20224:50:54上午04:50:5412月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十二月224:50上午12月-2204:50December28,202216、行动出成果，工作出财富。。2022/12/284:50:5404:50:5428December202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。。4:50:54上午4:50上午04:50:5412月-229、没有失败，只有暂时停止成功！。12月-2212月-22Wednesday,December28,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。。04:50:5404:50:5404:5012/28/20224:50:54AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。12月-2204:50:5404:50Dec-2228-Dec-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。04:50:5404:50:5404:50Wednesday,December28,202213、不知香积寺，数里入云峰。。12月-2212月-2204:50:5404:50:54December28,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。28十二月20224:50:54上午04:50:5412月-2215、楚塞三湘接，荆门九派通。。。十二月224:50上午12月-2204:50December28,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。。2022/12/284:50:5404:50:5428December202217、空山新雨后，天气晚来秋。。4:50:54上午4:50上午04:50:5412月-229、杨柳散和风，青山澹吾虑。。12月-2212月-22Wednesday,Dec