某某项目置业顾问基础知识考核(答案)

南昌鼎峰营销策划有限公司PAGE7-*****置业顾问基础考核（笔试部分答案）姓名：____________岗位：____________考核日期：____年_____月_____日综合得分：____________评分人：____________一、房地产术语：（共18题每题1分合计18分）1、期房：开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权）止，所出售的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同2、现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得房产证。3、中空玻璃：由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如：加入惰性气体）状态。作用：隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。（保温、气密性、水密性、防火性、防盗性、耐冲击性）4、层高：上下两层楼面或楼面与地下之间的垂直距离。即就是一层的高度。5、住宅开间：住宅的宽度。一间房屋内一面墙皮到另一间一面墙皮之间的实际距离。我国目前大量建造的砖混住宅来讲，砖混一般不得超过3.3米。电梯：3.0-3.9米之间。6、进深：住宅的实际长度。一间独立的房屋或一栋居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。城镇住宅房间进深限定在5米左右。7、容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑物面积之和与建设用地面积之比。容积率=所有建筑物地面以上各层建筑物面积（总建筑面积）∕规划建设用地面积（总占地面积）8、得房率：得房率(使用率)=套内使用面积∕套内建筑面积9、总建筑面积:在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑物面积之和10、康和式设计：健康和谐、与人为本、动静分离、洁物分离、干湿分离，人性化设计。11、建筑密度：建筑占地面积（各栋建筑物基地面积之和)／建设用地面积12、商品房均价：商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。13、绿化率：在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比值。绿化率=建设用地范围内绿化面积﹙绿地面积﹚／规划建设用地面积﹙土地面积﹚14、契税：房屋所有权发生变更时，就当事人所订立契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。税率1-4%＜144平方2%，≥144平方4%店面4%15、商品房：具有经营资格的房地产开发公司“包括外商投资企业”开发经营的住宅。在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的商品房屋，均按市场价出售。即：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。16、公共分摊面积：=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积17、公用建筑面积分摊系数：（公摊率）=整栋建筑物的公共建筑面积（单套公摊面积）∕整栋建筑物的各套套内建筑面积之和（单套套内建筑面积之和）×100%18、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。填空题：（共20题每空0.4分合计35分）1、接递名片应注意：用双手接受或呈送名片；同时念出名片上对方的头衔及姓名；对方的名片要放入名片夹中收存，不可随意丢放；如果未带名片，要向对方表示歉意；递名片时名字应朝向对方。

2、三通一平：指水通、电通、路通、及场地平整；七通一平：指水通、电通、道路通、排水通、热力通、煤气通、通讯通、及场地平整；3、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。4、五证：a.国有土地使用证；b建设用地规划许可证；c.建设工程规划许可证；d.建设工程开工证；e.商品房预售许可证。两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书；5、小区采用纯法式欧式建筑风格建筑风格。小区有三个大门，分别是靠西面方志敏大道为主大门，在小区正北面有个次门，在小区正南面是消防通道入口。一般不打开，人车分流，整个地下室为停车场，你可以从地下直接坐电梯上来。6、销售的基本流程是：迎接客户→介绍产品→购买的洽谈→现场的观看→填写客户资料→跟踪→逼定→定金的补足→签定合同→入住。7、本项目所处具体地理位置城南新区，未来教育园区，环境优良，弋阳县方志敏大道东侧。8、构成房屋价格的直接费用包括：土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，设计费，建安成本，景观配套费，市政配套费，税费等。9、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，30层以上为超高层住宅；10、本案有1326户，可容纳6000左右人，11、1亩约等于667平方米。房屋的层高是2.912、本案的容积率是2.298，绿化率是45%。建筑密度是26.6%。13、小区共有1209个机动车位，地下1154个，地上55个；小区共有3200个非机动车位，地下2300个，地上900个14、本案有29栋，其中电梯房豪宅12栋，多层花园洋房17栋，其中星级酒店组成，一期推出的1-12栋，房型面积是98.4、101.3、117.6、100.7㎡三房136.5㎡四房。15、小区周边分别有乐江首府、广和明月苑、康洋广场尚花苑楼盘。16、本案法式风情商业街总建筑面积11542㎡，本案星级酒店总建筑面积11731㎡。17、本案开发商是：实力弋阳海联房地产开发有限责任公司18、本案贵族幼儿园是六班次，约可以容纳300人，建筑面积2100㎡，凡尔赛宫皇家会所建筑面积1496㎡。19、本案125亩，总占地面积是83778.62㎡，总建筑面积26多万㎡，住宅面积164200.4㎡，公建26869㎡.其中地上：192536.4㎡，地下：53916㎡。20、小区楼间距比例多层是1：1.1，电梯房是1：0.9。1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√）2、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（√）3、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（×）4、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（√）5、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室算建筑面积。（×6、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。（√）7、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）8、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√）解答题：（14题共33分）1、销售人员迎接客户的基本动作？答：1）客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提醒其他销售人员的注意2）销售人员应立即上前热情接待3）帮助客人收拾雨具放置衣帽等4）通过前期与客户的沟通摸底，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体2、什么是房地产？答：土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权。3、项目打造的是一个怎样的小区？答：高端、高品质、高质量、高服务、高智能、高档次、高绿化小区，打造弋阳县首屈一指大盘和典范。4、小区智能化配备如何？如何确保小区封闭安全？围墙上是否安装红外线探头及相关的报警装置。答：区实行全封闭式管理，可视单元电子对讲机，红外监控系统，24小时保安贴心服务，全程为您提供管家式物业服务。不惜重金引进社区的智能安防系统，楼宇可视对讲系统，闭路电视监控系统等智能保安贴身呵护您的尊贵生活。打造弋阳县首个智能小区的典范，这一切都足以让您高枕无忧，踏踏实实的享受温馨安逸的居家生活，为你提供亲情式管理服务让你住的舒心、安心、放心！真正给到您一个六星级的家5、你们的楼间距有多宽？采光是否受影响？您放心，按国家标准电梯房是1：0.8，楼梯房是1：1，以1楼冬至日最冷采光满足1个小为基准，而我们的楼间距是电梯房是1：0.9，19到21米，宽的高达26米，楼梯房是1：1.1，超宽楼间距高达40到50之间，采光完成不成问题。6、本楼盘的价格如何？方便透入一下了，会不会很高？答：①、现阶段回答具体价格还未确定，请留下联系方式，待价格确定后方便第一时间通知您！②价格这个都是结合弋阳县的市场和物价局审批的，不是我们开发商说的算，③我们一期价格肯定是最低的，因为一期是树品牌、创口碑，重发展和信誉，一期就是一个原始股，你买到了就是赚到了，二期，三期就是低开高走，到时你可别忘了请我吃饭哟。7、客户按揭贷款需准备资料和签定预售合同或出售合同需要哪些证件？①、身份证原件（单身个人□已婚提供夫妻双方□）②、婚姻状况原件（已婚提供结婚证□未婚者提供未婚证明□离婚者提供离婚证、离婚协议书或法院判决书□丧偶者提供丧偶及未再婚证明□）③、户口本原件（夫妻户口未迁入者需要提供夫妻各自整本户口本：含户主首页和个人页□）④、收入证明原件注意：三大证件姓名出生年月必须一致，一切以身份证为主！8.何为高端楼盘？开发商实力强，项目定位高：高品质、高服务、高绿化、高档次。居住人群：人文素质高，星级物业管理，皇家会所、地段发展潜力大、幼儿园、小区配套设施齐全，稀缺，教育园区核心地段，、环境好，（有广场，公园，步行街），交通便捷、医疗便捷、购物便捷、生活便捷、商场便捷、休闲娱乐便捷，商业氛围与教育资源浓厚，人气聚集。9、为何说投资房产是最好的选择？A、房地产是国家支柱性性产业，经济龙头，可以大起，但一定不能大落。B、房地产比人民币更利于保值、增值、风险小、回报高。C、房产除了可以投资外，还可以租赁或者自己使用。回报快，投资收益高。D、从以前的经验，投资房产是最佳选择，加上弋阳县房地产起步晚，房价还很低，上涨空间还非常大，加上城南发展潜力也，有是高品质小区。10、为何得房率高的房子好？省钱，花同样多的钱，买到更多的实用面积，（买房以建筑面积算，居住以实用面积算）更划算11、为何多层好？

出房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群住的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。12、为何要选择较大型的小区好？

大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得依赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境、人造环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物管会不断有新东西推出，故选大型小区较好。不像小开发商，不但没有实力，也不会用全部的资金投入，只会投入部分，往往还难以保证按时交房和建筑质量，弄不好还会造成烂尾楼，如果是融资的话，搞不好开发商卷款跑了都有可能。

13、房地产土地的使用年限是如何确定的？（2分）凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。14、来电接听电话和预约电话追踪有什么规范要求？（5分）（1）、在接电话时，说话要按以下原则处理：A、在接电话时，首先要说：“您好，*****售楼中心”，然后再听对方问话。B、在打电话时，首先要说：“您好，请问是XX先生（女士）吗？”当对方回答后，再进入话题。销售人员在电话中应面带微笑，声音清晰、自信而亲切，耐心、细心的回答客户所提出的问题，主动询问对方知道的途径，通话结束时应诚恳邀请对方前来参观，挂断电话时应听到对方的挂断声方可放下电话。C、如果对方打来电话找人时应说：“请稍等”，然后告诉要找的人：“XX，客户电话。”一定要说客户电话。如果要找的人不在，要说“对不起，某某出去了，请问有什么事，是否可以让我代你转告。”D、前台电话铃响两声后，必须接电话，言谈不宜超过三分钟。（2）、接听电话要语气缓和，普通话标准。尽量说服客户来现场看楼即可。如接听电话对方是明确表明是同行调研时，销售人员不得敷衍，但不能向其透露销售机密。（3）、来电登记表填写要注意规范，表中各项均需如实填写，以反映真实来电情况，评估媒体效果。（4）、在给客户打电话时，必须事先精心设计好自己的开场白，要做到谈话的时间短、口齿清楚、语调平稳、言辞恳切、理由充分、陈述约见事由时，简明扼要、切记心浮气躁、口气逼人、尤其是客户不愿接见时，更要心平气和、好言相待，在约定的时候要积极、主动、不给客户拒绝、托辞的机会。（5）、当值人员每天晚上下班前负责收集当天来电登记表，并交予销售主管。五、综述题（10分）城南地段较偏，不方便？（结合本项目与弋阳县发展趋势、方向及中国房地产大环境和小的环境分析）解：①、先生，可您知道市政府的发展方针是城南是新区，医院、酒店、政府单位的南迁，弋阳人都可以看得到。这难道不是例子吗？城南到现在发展已经有3-5年，是一年一个变化，你知道吗？反而很多城北的人去城南买房置业，你想这是为什么啊？因为老城区环境差，车流量大，噪音大，灰尘大，拥挤，尾气排放严重超标，但你看下城南这几年的发展速度多快，工业园区改成教育园区这个弋阳人也知道，你应该也很清楚吧？大哥，我想，你想你是一个很有眼光的，人家都说，买房前看3年，后看5年，有发展的地方，才有潜力啊，（省会城市南昌“红谷滩”现在不仅是人气旺，就是休息、娱乐、购物、餐饮的高端配套都有），至于环境