南京国信阅景龙华项目价格策略报告

国信·阅景龙华项目价格

策略报告市场分析价格制定推盘计划促销策略目录市场分析中低价房源成为市场去化主体，低价入市的楼盘受到追捧。全市住宅销售价格涨幅明显回落。购房者更加理性，自住需求成为主流，买方市场确立。商品住宅供应结构有明显调整，80-120平米左右的户型开发比例加大，且成为交易主流。新政后的南京房地产市场状况：产品以中低端物业为主，销售均价集中在2400-2600元/平米，且普遍采用低价倾销的销售策略。项目大都以多层公寓为主，其产品同质化现象比较严重，价格没有区间层次。大盘时代的到来，竞争日益加剧，供应趋于饱和，新政后很多项目纷纷开始降价。新政后江北房地产市场价格特点：总价承受力：目前江北市场购房者大都愿意承受的一般在20－40万元/套。总价在40－60万元/套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。因此，总价控制在30万元/套，首付控制在10万元以下的房源去化相对乐观。单价承受力：目前江北市场对单价的敏感度较高。购房者能够承受的单价水平多在2800元／㎡以下，其中1900－2500元／㎡的单价接受者最多，也有一定数量的购房者能够承受2800－3000元／㎡的单价，单价超过3000元／㎡，还没经过市场的考验。江北市场客户购房价格承受分析：江北市场价格走势判断：短时间内江北楼盘价格都将不会有太大变化低价竞争的局面已经形成不排除个别产品有特色、有差异的项目价格有所上扬随着国家房产新政的不断出台，南京整体房地产市场处于买方市场的格局已更加明显，且在未来几年不会变化。江北市场大盘不断涌现，市场放量大增，项目竞争压力明显增大。江北项目同质化现象比较严重，产品缺乏个性和层次。江北市场存量供过于求，空置率较高。江北楼盘价格不会大幅上扬的原因：江北楼盘大致可分为四大板块：桥北板块、浦珠路沿线板块、珠江镇板块、六合、大厂板块。江北竞争项目分析板块介绍江北竞争项目分析明发滨江新城放量规模：二期4825套，78万㎡配套规划：会所、学校、医院、商业街建筑形态：纯小高层房型面积：81-250㎡，22种户型销售均价：3000元／㎡销售情况：12月中旬开盘，开盘前选房优惠120元／㎡，一期销售达90%江北竞争争项目分分析苏宁天润润城放量规模模：第三三街区17万㎡㎡，1694套套配套规划划：会所所、商业业街、建筑形态态：多层层、小高高层房型面积积：80-120㎡销售均价价：2510元元／㎡销售情况况：第一一、二街街区销售售达90%，第第三街区区销售达达80%。江北竞争争项目分分析大华锦绣绣华城放量规模模：一期期50万万㎡，现现刚推出出200套配套规划划：医院院、会所所、商购购中心等等建筑形态态：小高高层、多多层房型面积积：90-150㎡销售均价价：2780元元／㎡销售情况况：一期期今年6月开盘盘，销售售460套左右右，销售售率达70%。。江北竞争争项目分分析恒辉翡翠翠城放量规模模：总建建11万万㎡，二二期5万万㎡配套规划划：会所所、幼儿儿园、购购物中心心建筑形态态：多层层、小高高层房型面积积：800-300㎡㎡销售均价价：2860元元/㎡销售情况况：一期期销售较较好，二二期05年9月月推出260套套仅售出出80套套，销售售不好。。江北竞争争项目分分析万江共和和新城放量规模模：二期期30万万㎡现推推出8万万㎡配套规划划：幼儿儿园、小小学，商商业生活活设施建筑形态态：小高高层房型面积积：87-127㎡，，二、三三房二厅厅主打销售均价价：2100元元／㎡销售情况况：价格格2500元／／m²时时滞销，，降价后后推出3幢，销销售达90%江北竞争争项目分分析新理想佳佳园放量规模模：总建建20万万㎡，二二期6万万㎡配套规划划：幼儿儿园、会会所建筑形态态：多层层、小高高层房型面积积：80-160㎡销售均价价：2460元元/㎡销售情况况：因价价格较低低、位置置较好，，销售一一直不错错，每月月销售30-40套江北竞争争项目分分析凤悦天晴晴放量规模模：总建建9万㎡㎡，一期期5万㎡㎡配套规划划：幼儿儿园、会会所建筑形态态：多层层、复式式、别墅墅房型面积积：100-250㎡㎡销售均价价：2700元元/㎡销售情况况：04年10月开盘盘，一期期销售不不佳，仅仅40%，06年1月月新推2幢，当当月销售售40套套，业绩绩较好江北竞争争项目分分析钱塘望景景放量规模模：总建建22万万㎡，一一期7万万㎡配套规划划：会所所、商业业街建筑形态态：多层层房型面积积：80-220㎡，，7种户户型销售均价价：2570元元/㎡销售情况况：05年6月月开盘，，销售不不佳，虽虽有一系系列促销销手段，，仅售出出130套，占占推出量量的20%。江北竞争争项目分分析海都嘉园园放量规模模：总建建12万万㎡，推推出6万万㎡配套规划划：会所所、商业业中心建筑形态态：多层层、小高高层（二二期）房型面积积：60-140㎡销售均价价：2390元元/㎡销售情况况：一期期销售不不错达70%，，因其价价格低，，面积小小，受到到客户青青睐，但但面积偏偏大户型型销售难难度很大大。价格制定定市场导向向原则加快销售售速度，，加速资资金回笼笼原则弹性灵活活原则价值相符符原则购买力适适应原则则有利竞争争原则定价原则则：市场比较较法确定影响响价格的的因素：：交通状况况周边环境境产品配套套整体品牌牌生活配套套景观规划划建筑设计定价方法经过对浦口口竞争楼盘盘进行整理理和分析，，最终选用用了9个楼楼盘最为本本项目的参参考对象。。根据价格的的影响因素素，由7组组专业人员员针对参考考项目分别别进行比较较打分，同同时结合参参考项目的的销售情况况对本项目目进行修正正价格修正项目名称主要因素修正累计修正交通状况生活配套周边环境景观规划内部配套建筑设计整体品牌新理想佳园1%-2%2%8%4%3%2%18%凤悦天晴1%004%2%2%1%10%钱塘望景花园1%004%2%2%1%10%恒辉翡翠城1%1%2%2%01%1%8%万江共和新城1%1%2%4%-1%01%8%明发滨江新城-1%002%-2%1%-2%-2%苏宁天润城-1%1%2%2%02%-1%5%海都嘉园0008%3%3%1%15%大华锦绣华城-1%1%2%1%-1%0-2%0个案对比项目名称累计修正值(Σ)实际售价（X）销售率(f)新理想佳园18%2460元/m²62%凤悦天晴10%2700元/m²36%钱塘望景花园10%2570元/m²17%恒辉翡翠城8%2860元/m²29%万江共和新城8%2430元/m²37%明发滨江新城-2%3010元/m²85%苏宁天润城5%2510元/m²78%海都嘉园15%2390元/m²62%大华锦绣华城02790元/m²67%个案对比市场售价：：X=X1(1+Σ1)f1+X2(1+ΣΣ2)f2+………+X9(1+Σ9)f9/f1+f2+…+f9项目的市场场平均售价价为：2830元元/平米计算方式及及价格确定定项目总建筑筑面积约：：15万平平方米，一期建筑面面积：4.9万平方方米；项目一期成成本（不含含税费）：：2300元元/m²²（其中土土地成本按按10万/亩计算））；营业税：5.5%；（（销售售收入）土地增值税税：1%；（（销售收收入）所得税：33%；；（（毛利利）开发净利润润率：10%-15%（（销售收收入）（按目前南南京房地产产市场一般般规律假定定）项目平均售售价为2873元/m²——3237元/m²成本分析法法：通过两种方方法比较，，认为项目目全盘售价价应考虑企企业的利润润增长需求求，故建议议：项目均价为为3100元/m²，而采用市场场比较法对对一期开盘盘价格有一一定的指导导意义。适适当调整后后建议：一期开盘销销售均价为为：2830元元/m²²；一期整体均均价为2870元元/m²²。确定价格由于本项目目在江北市市场初次亮亮相，且结结合近期江江北整体房房地产市场场形势，宜宜采用低开开高走策略略。科学、、合理地建建立房屋品品质和价格格变动体系系，从控制制价格来适适应市场供供给，随着着物业进度度的加快逐逐步提高市市场售价。。预期的价格格走势为：：2830元元/m²²入市—→→3100元/m²持续——→3450元/m²尾盘盘（静态））价格体系销售进度一期（06.4-07.12）二期（07.4-08.12）三期（08.4-09.6）50%30%20%40%30%30%40%40%20%调价幅度基价5080501001001008050销售价格283028802960301031103210331033903440销售均价

2871元/m²3100元/m²

3368元/m²备注整盘销售均价为：3104元/

m²（其中项目进展和市场变化时也可调整价格）调价原则推盘计划2006年2007年2008年2009年2341234123412一期（4.9万m²）02、04、06幢35%20%25%15%5%06、08幢35%20%25%15%5%二期（5.7万m²）01、03幢35%20%25%15%5%05、07、09幢35%20%25%15%5%10、11、12幢35%20%25%15%5%三期（4.4万m²）13、14、15、16幢35%20%25%15%5%项目整体的的销售计划划为了保证项项目销售工工作的顺利利且能随市市场的变化化及时调整整，一期02、04、06、、08幢共共计388套房源考考虑分批次次推出。结结合项目目产品自身身的资源状状况，及案案场客户的的需求反馈馈情况，开开盘建议采采用分价格格段、两头头挑差的推推盘手段：：02幢所有有单元六楼楼以下（58套）；；04幢3、、4、5单单元六楼以以上（30套）；06幢1、、2单元（（42套））共计130套（占33%），，剩余房源源可以根据据具体的销销售情况和和市场状况况分波次推推出。同时时销售价格格也随推出出波次、项项目实景完完成情况、、销售比例例（完成开开盘量的50％）及及市场情况况进行调整整。推盘计划根据每套房房屋的不同同位置、景景观环境、、房型、朝朝向综合制制定相应的的价格表最有利因素素组合制定定最高价最不利因素素组合制定定最低价对中心景观观环境好的的拉大价差差（50－－100元元左右）层次价格采采用分段式式设定东、西朝向向价格保持持一定差距距（100元左右））在后期的销销售中将根根据市场及及项目进展展情况，在在底价的基基础之上制制定出相应应的营销及及价格策略略。价格表制定定原则项目总经理理享有1％的折扣权。。项目董事长长享有1.5％的折扣权超过上述范范围，需报报价审批委委员会审批批。以上针针对购买个个体而言，，折扣总体体不应超过过总销套数数的20％对于两个单单元以上的的团购，经经价格审批批委员会审审议，根据据具体情况况考虑资金金的有效回回笼及带来来的快速销销售效应，，建议给予予1％－3％％的折扣幅度度。价格权限设设定建议以上价格应应为企业利利润目标底底价。结合考虑销销售市场实实际行为需需求，必须须采用一系系列的促销销策略以满满足客户心心理需求，，在销售现现场逼定客客户。因此此，将制定定出适应各各种促销策策略的对外外公开价格格表。综述销售（促销销）策略构构想简述在开盘前蓄蓄水期内通通过发放VIP卡（（普通卡、、白金卡、、钻石卡））的形式积积累不同意意向客户，，对诚意客客户开展““一卡抵万万金”的活活动，达到到锁定诚意意客户的目目的。普通卡：不不收钱，享享受普通会会员的权利利----起到传播播作用白金卡：1000元元，享受国国信·