商业房地产的运营管理和可持续经营

商业房地产的运作模式和可持续经营商业房地产的“市场经济”现代商业造就商业房地产商业与商业房地产的有效对接商业房地产持续经营的关键环节:定位规划的方法主力店和一般商铺招商资产证券化-实现商业与商业房地产有效对接的高级形态商务部警示：商业地产过热2005-10-2106:48:32来源:东方早报(上海)据新华社消息，今年上半年，我国商业营业用房投资同比增长23．8％，我国商业地产开发继续保持快速增长态势。一些地区空置面积增长过快，商业地产已呈局部过热趋势。商务部此前发布的流通业报告预测，随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，商业营业设施将成为投资热点。报告说，2004年，全国商业地产投资达到1723亿元，比2003年增长31．4％。

但有关现状不容乐观。商务部商业地产调查组日前对广东、广西、福建、浙江、四川、湖北、重庆等地商业地产建设情况进行了调研，相关人士表示，我国商业地产投资的快速增长中潜伏较大金融风险。今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23．8％，连续5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。1至7月，北京商业营业用房投资增长32％，天津增长48％，陕西、山东、四川同比增长超过50％，湖北、海南、河南增速均超过90％。商务部警示：商业地产过热2005-10-2106:48:32来源:东方早报(上海)另据中国人民银行统计，前7月全国商业营业用房开发贷款余额437．6亿元，增长46．3％，增速比住房开发贷款高31．4个百分点。商务部商业地产调查组相关人士指出，目前我国商业地产开发投资中有50％左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大。据中国建设银行统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。这位人士指出，目前全国个人购买商业用房贷款额约2000亿元，个人还贷主要依靠商铺租金或开发商承诺的投资回报，但从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款潜伏的风险较大。据商务部市场建设司郑书伟介绍，我国一些商业地产开发商主要采用分割出售的方式进行地产开发，分割出售将带来商铺的产权多元化，并容易引发经营混乱以至经营状况的恶化，有可能损害中小投资者的利益，风险将最终传递到银行。商务部有关人士表示，商业营业用房空置面积也出现了快速增加态势。在上半年全国商品房空置面积同比增长7．9％、住宅增长2．2％的同时，商业营业用房增长高达21％。其中北京商业营业用房空置面积同比增长133％，远远超过投资增长速度，商业地产已呈现过热趋势大量资本流向商业地产,商业地产投资远远超过住宅商业用房空置率大幅上升商业房地产供过于求了吗?商业房地产何去何从?宏观调控商业房地产的“市场经济”市场经济告诉我们供给需求何种需求商业商业房地产商业房地产是现代商业的衍生品让我们先来看这么个问题造多大的MALL?市场导向(MarketDriven)投资导向经营需求导向政府的话语权能卖多少房子?需求决定供给?有多少人会买我的商铺?投资导向经营需求导向有多大的商业经营需求投资回收持续经营什么样的需求?有多少人会买我的商铺?(间接需求)(投资)销售导向(住宅房地产思维)经营需求导向(商业房地产思维)有多大的商业经营需求(直接需求)回款持续经营两种种模模式式:截然然不不同同的的操操作作思思维维概念念炒炒作作一切切围围绕绕卖卖房房(投投资资)销销售售导导向向(住住宅宅房房地地产产思思维维)经营营需需求求导导向向(商商业业房房地地产产思思维维)挖掘掘商商业业房房产产的的价值值从商商业业经经营营的的实实际际需求求出发发“策策划划””包包装装””造房房招商商经经营营定位位规规划划初初步步招招商商造房房招商商经经营营动线线、、出出入入口口、、分分割割方方法法、、业业态态组组合合搭搭配配、、通通道道设设置置、、电电梯梯位位置置等等概念念投投资资价值值投投资资商业业地地产产项项目目最最难难从地地产产开开发发商商角角度度讲讲，，做做地地产产项项目目从从易易到到难难的的顺顺序序一一般般是是这这样样的的：：住宅宅————公公寓寓————别别墅墅————办办公公楼楼————商商业业只有有住住宅宅等等前前几几个个顺顺序序的的项项目目做做得得很很成成功功，，最最后后做做商商业业地地产产项项目目才才有有成成功功的的可可能能，，不不然然很很可可能能会会失失败败有多多少少人人会会买买我的的商商铺铺?需求求如如何何测测算算?调查查商商铺铺投投资资意意向向有多多大大的的商商业业经营营需需求求从商商业业经经营营的的角角度度去去测算算潜潜在在的的商商业业规规模模有商商业业经经营营的的价价值值就就会会有有投投资资的的价价值值投资资回回报报的的取取得得必须须通通过过商商业业经经营营得得以以实实现现定位位\业业态态组组合合\面面积积配配比比合理理的的设设计计\招招商商\管管理理现代代商商业业造造就就商商业业房房地地产产需求求是怎怎么么产产生生的的?连锁锁经经营营--现现代代商商业业的的法法宝宝总部部与与门门店店分分离离状状态态下下的的管理理能能力力什么么是是连连锁锁经经营营的的核核心心能能力力是是什什么么?总部部与与门门店店的的分分离离--经经营营思思想想质质的的变变化化头和手的分离离:快速扩扩张成为可能能扩张模式:复制式扩扩张赢利模式:规模效益益高速回转\现金流:创造惊人人的现金流流供应链的整整合供应商的支支持商业毛利的的增加总部费用分分摊的减少少销售为核心相对成本概念现金为王现金流\利润快速扩张创造更多利润和现金流现代商业快快速扩张的的模式商业房地产产—现代商商业的衍生生品1995年年底家乐福福北京店的的开设标志志着现代商商业在中国国的大幕开开启外资商业巨巨头大规模模进入中国国市场造就就了我国现现代商业，，而高速增增长的现代代商业造就就了又一个个朝阳产业业—商业房房地产商业房地产产—现代商商业的衍生生品现代商业采采用的主要业态包括:大卖场：家乐福、沃沃尔玛、欧欧尚建材家居：：百安居/欧欧培德、家家得宝、易易家现代批发：：麦德龙便利店：7-11折扣店：迪亚家电专业店店：国美、苏宁宁、百思买买专业百货、、购物中心心（现代业态态的组合））特许加盟(软商业:餐饮、休休闲、服务务类）等商业房地产产—现代商商业的衍生生品大卖场\建建材家居巨巨头强力扩扩张引发的的对相关物物业的强大大的持续性性需求催生生商业房地地产：面积大(1万到2万平米)发展迅速\地域覆盖盖面宽(每每年大量的的开店)品牌性强具有独立创创造区域商商业中心的的能力，并并不要求在在成熟商业业圈（打开开了商业开开发的赢利利空间）商业房地产产—现代商商业的衍生生品从买地自建建（国外普普遍的做法法）转向以以租赁为主主的开店模模式使商业业房地产的的运作成为为可能购买商业物物业这一商商业房地产产开发商的的最爱始终终未能成为为商家的主主流开店模模式（是商商家的错误误还是精明明之处？））商业房地产产—现代商商业的衍生生品为什么80年代外资资百货未能能带动商业业房地产的的兴起?尽管百货店店也有面积积大、品牌牌性强等特特点，但它它对选址要要求十分严严格，一般般要求在成成熟商圈；；而其发展展速度比较较慢，未能能创造对相相关物业的的强大持续续需求商业房地产产—现代商商业的衍生生品1998年年大卖场复复合业态的的出现是商商业房地产产的萌芽在大卖场的的语言中，，转租区就就叫：SHOPPINGMALL，，这多少与与商业房地地产中的SHOPPINGMALL有着密切切的联系。。泛零售的应运而生生:泛零售具有有的共同特特点：所有有具有门店店网络的,通过连锁锁方式经营营的,针对对个人消费费者的经营营行为它包括:传统的零售售概念,还还包括在人人们消费支支出中占有有越来越重重要地位的的餐饮、旅旅游（连锁锁商务酒店店）、品牌牌专卖、娱娱乐、休闲闲、健身、、文化等现代商业的的发展趋势势：业态的不断断创新业态组合的的不断创新新正宗零售业业态同质化化和白热化化竞争迫使使人们寻求求更好更有有效地满足足消费者日日益多样化化的需求的的方法正宗零售以以外的泛零零售业态在在经营特点点和赢利模模式方面出出现越来越越多的与正正宗零售业业态的相融融相补性（（扩张的区区域和速度度）是解决场地地有效供应应不足的可可行途径，，与商业房房地产的兴兴起相互呼呼应（创造造了新的需需求）资本本市市场场开开始始将将它它们们相相提提并并论论（（中中金金的的观观念念））泛零零售售时时代代正向向我我们们走走来来：：2006年年中中国国首首届届泛泛零零售售业业发发展展总总监监大大会会暨与与商商业业房房地地产产开开发发商商互互动动论论坛坛商业业与与商商业业房房地地产产的有效效对对接接商家家VS开开发发商商第一一阶阶段段（（1995-1998年年左左右右））作为为全全新新的的业业态态，，没没有有可可参参考考的的历历史史数数据据中国国顾顾客客的的消消费费习习惯惯使使国国外外标标准准的的选选址址方方法法无无所所适适从从中国国极极大大的的地地区区差差别别使使全全国国统统一一标标准准都都难难以以适适用用基本本数数据据资资料料（（人人口口、、竞竞争争对对手手资资料料、、收收入入水水平平等等））的的缺缺乏乏和和数数据据质质量量低低下下使使投投资资分分析析极极为为困困难难。。商家家VS开开发发商商选店店标标准准的的迷迷茫茫使使开开发发商商、、业业主主与与商商家家之之间间处处于于彼彼此此了了解解和和磨磨和和阶阶段段，，互互相相的的矛矛盾盾和和分分歧歧很很多多符合合要要求求的的商商业业物物业业很很少少，，更更不不用用说说有有意意识识建建设设的的商商业业物物业业基本本不不存存在在成成熟熟的的商商业业物物业业开开发发商商商家家VS开开发发商商开发发商商基基本本上上都都是是以以住住宅宅开开发发为为主主，，即即使使有有商商业业物物业业也也基基本本上上是是按按照照百百货货店店的的要要求求建建造造的的，，改改造造起起来来非非常常困困难难；；很多多只只能能用用厂厂房房改改造造；；或买买地地自自建建；；商家家VS开开发发商商第二二阶阶段段——商商家家开开始始建建立立标标准准（（1999––目目前前））疯狂狂扩扩张张，，规规范范的的企企业业开开始始建建立立各各种种标标准准：：发展展组组织织结结构构、、决决策策程程序序、、市市场场调调查查、、销销售售额额预预估估、、投投资资分分析析、、投投资资水水平平、、合合作作方方式式、、场场地地标标准准、、租租金金（（土土地地价价格格））水水平平、、付付款款条条件件、、设设备备标标准准化化、、法法律律文文本本等等商家家VS开开发发商商各种种标标准准在在完完善善的的过过程程当当中中，，但但仍仍存存在在着着很很多多的的问问题题场地地越越来来越越难难找找，，竞竞争争越越来来越越激激烈烈，，迫迫使使标标准准不不断断修修改改（（这多多少少反反映映了了商商家家对对商商业业物物业业供供应应状状况况的的适适应应性性调调整整））发展展商商和和业业主主对对现现代代商商业业业业态态有有所所了了解解，，双双方方的的磨磨和和有有了了长长足足的的进进步步商家VS开开发商商开始出出现一一些专专门满满足现现代商商业需需求的的商业业物业业开发发商但是最最大的的问题题还是是所开开发的的商业业物业业在选选址、、设计计要求求、业业态组组合、、经营营管理理上存存在这这样那那样的的问题题，双双方的的沟通通不顺顺畅––开发商商不懂懂商业业或一一知半半解成成为双双方沟沟通的的最大大障碍碍！商家VS开开发商商典型的的问题题：选址调调查未未能按按照商商家的的战略略目标标和选选店标标准去去测算算；设计时时不清清楚具具体的的商业业需求求；缺乏有有效的的业态态组合合的概概念；；商家VS开开发商商典型的的问题题：价格组组合不不合理理；营销模模式存存在很很大的的商业业经营营风险险和法法律风风险（（分割割销售售、售售后返返租、、统一一管理理）；；开发商商VS商家家搞不准准各类类商家家的发发展战战略即使是是同一一业态态的商商家，，选址址要求求也经经常差差异很很大不清楚楚商家家选址址的决决策程程序，，时间间上的的不合合拍“不轻轻易说说不””造成成的难难题品牌VS决决策速速度VS价价格实现有有效对对接开发商商和商商家的的关系系开发商商商家供应方方需求方方有效供供给不不足需求依依然旺旺盛发展经经理的的苦闷闷：压力好好大，，找不不到好好的场场地！！开发商商的烦烦恼：怎么就就没有有主力力商家家愿意意进驻驻！就是接接不上上！！！让我们们来剖剖析一一下实现有有效对对接商业房房地产产必须须紧紧紧围绕绕商业业，就就象卖卖产品品必须须紧紧紧围绕绕市场场一样样，这这是最最基本本的道道理。。商业房地产产在进入入商业业房地地产之之前要要问问问自己己：我了解解商业业了吗吗？我我对商商业作作了深深入的的了解解了吗吗？我我学会会从商商业的的角度度去思思考问问题了了吗？？实现有有效对对接战略部部署扩张策策略定位业态组组合设计规规划赢利模模式项目进进程你做到到了吗吗？商业房房地产产开发发路径径图买地———设设计(按地地产商商的主主观要要求)———建设设(按按地产产商的的要求求)———分分割出出售或或出租租(中中小投投资者者购买买)———回回笼资资金———开开发新新项目目(用用回笼笼的资资金定位规规划--招招商(与零零售商商等商商家的的沟通通)———设设计(按零零售商商等商商家的的要求求)———建建设(按零零售商商等商商家的的要求求)———合合理的的租售售策略略———物业业管理理(开开发商商或第第三方方)———持持续经经营———开开发新新项目目实现有有效对对接战略部部署扩扩张策策略的的对接接开发商商在确确定项项目时时必须须要搞搞清楚楚商家家们在在近几几年的的战略略部署署，更更具体体点讲讲就是是各相相关商商家的的发展展计划划各商家家一般般都会会有一一个几几年的的开店店计划划，往往哪里里扩张张是有有步骤骤有准准备的的！实现有有效对对接战略同同盟管管用吗吗？所谓战战略同同盟只只是一一种如如意向向书一一样的的东西西，商商家是是很实实用主主义的的，在在商家家的眼眼里战战略同同盟的的项目目最多多也是是一种种在相相同条条件下下的优优先权权而已已！也许它它有助助于商商铺的的营销销，但但一旦旦这种种软约约束并并未能能使主主力商商家如如愿加加盟，，则负负面作作用是是巨大大的，，除非非你是是打一一枪就就跑的的游击击开发发商！！战略同同盟并并不能能解决决商业业需求求导向向问题题实现有有效对对接定位和和业态态组合合的对对接解决商商业与与商业业房地地产脱脱节问问题的的源头头，重重中之之重，，它就就好比比商业业本身身的选选址问问题商业物物业在在设计计规划划阶段段就必必须有有明确确的业业态组组合，，业态态组合合不是是凭空空想出出来的的，应应是在在专业业调查查及与与潜在在主力力商家家的初初步互互动后后设计计出来来的。。它不仅仅是在在说一一个漂漂亮的的故事事，更更应该该具有有现实实性和和可操操作性性；应应该是是一种种艺术术与性性价比比的巧巧妙平平衡！！实现有有效对对接规划设设计的的对接接不同的的业态态组合合最后后应该该落实实在建建筑设设计中中，譬譬如对对客流流动线线的规规划、、区域域分割割、电电梯的的位置置、消消防、、层高高、荷荷载、、外立立面、、隔油油池等等等，，应该该尽量量做到到详细细具体体，要要从商商业的的角度度去思思考问问题。。规划设设计不不能全全部由由设计计师完完成，，应该该由商商业专专家和和设计计师共共同完完成！！实现有有效对对接赢利模模式的的对接接租售策策略和和商家家组合合极为为关键键。但不管管是租租赁还还是出出售，，最后后还是是要落落实到到商业业经营营。商商家关关注的的是长长久经经营和和稳定定回报报，开开发商商的赢赢利模模式要要为商商家的的经营营创造造良好好的条条件。。租金收收入+商商铺铺增值值品牌：：价格格低、、稳定定回报报、提提升档档次非品牌：：价格高高、不稳稳定、实现有效效对接项目进程程（时间间）的对对接商家决策策程序的的不透明明使开发发商面临临项目进进程上的的风险，，如何化化解这种种时间上上的不确确定性？？建议：了解各类类商家的的一般决决策程序序和决策策进程业态组合合和规划划设计的的合理可可以避免免一棵树树上吊死死实现有效效对接物业管理理的对接接必须从招招商开始始就有统统一的物物业管理理，有利利于协调调各类商商家的进进场装修修和开业业时间，，有利于于创造良良好的公公共环境境，实现现各类商商家的共共赢。商业房地产持续经营的关关键环节:定位规划的方方法主力店和一般般商铺招商商业定位和规规划的方法原则：从商业的角度度评估场地的的立地条件从从而确定商业业定位和业态态组合。该研研究方法的出出发点是终端需求即商业经营的的需求，而不不是中间需求即投资需求。。我们认为，，投资需求的的最终决定因因素是商业经经营需求，也也就是投资回回报要求，在在很大程度上上反映在租金金回报率或经经营业绩上。。研究分四个步步骤：一、宏观环境境的分析：通通过二手资料料的收集对项项目所在城市市和区域的社社会经济、城城市发展特别别是商业发展展状况和格局局作简单描述述并作出相应应分析。宏观观环境是商业业经营的大环环境，如果大大环境不好（（譬如人口太太少，收入太太低，城市规规划落后）会会从根本上影影响商业经营营条件的改善善，大大降低低微观环境的的优势。商业定位和规规划的方法二、合理商圈圈内取证：通通过问卷调查查、实地调研研取得定性定定量分析所需需的各种数据据和参数。这这是我们重点点研究、深入入分析的对象象，所要取得得的数据都会会对商业经营营产生重大影影响。三、模型测算算：通过浩柏柏商业房地产产测算模型对对各种业态的的销售额和商商业体量进行行估算，并对对各种立地条条件作出定性性分析。我们们采用的是为为商业企业测测算销售额的的专业方法：：竞争损益法法。通过对竞竞争损益和商商圈内相应业业态总体规模模的测算，估估算出各主要要业态的潜在在销售规模，，结合各项投投资成本（如如开发商的预预期投资回报报）判定各主主要业态的生生存可能。四、在上述述分析的前前提下，提提出业态组合方方案，并通过浩浩柏商业房房地产测算算模型估算算体量配比；在与开发发商充分沟沟通的基础础上对租售策略、、分层规划划、工程规规划和改造造提出建议；；同时进行行相应的投投资回报和和现金流状状况的财务分析。商业定位和和规划的方方法数据结论定性、定量量分析不能只是经经验和感觉觉！有多少人会会买我的商铺?需求如何测测算?调查商铺投投资意向有多大的商商业经营需求从商业经营营的角度去去测算潜在的的商业规模模有商业经营营的价值就就会有投资资的价值投资回报的的取得必须通过商商业经营得得以实现定位\业态态组合\面面积配比合理的设计计\招商\管理如何进行商商业定位和和业态组合合?零售商销售额预估估商业面积测测算人流的测算算软商业配比测算停车位面积积测算业态组合合及面积配比比商业需求求测算商业需求求导向法数据的取取得:市场调查查行业数据据商家是怎怎么做市市场调查查的？二手材料料收集：人口、、收入<实际+流动+规划，，增长率率>、公交状状况<实际+规划>、竞争对对手<实际+计划>、公司内部部情况收收集：销售、、大类占占比等（不需要要每次做做，但要要更新））确定商圈圈：制作商圈圈图入户调查查：确定样样本、问问卷、实实地调查查、资料料整理、、制作报报告问卷设计计市场调查查数据处理理制作报告告商家市场场调查方方法人口数量量结构家庭收入入消费习惯惯家庭消费费支出主观感受受商品房竞争对手手确定商圈圈样本数交通状况况目录录前言言…………………………………………………………………………………………………………………03调研简要要概述……………………………………………………………………………………………………04-07实地调查查研究结结果实地调查查-确定定商圈（（附图））…………………………………………………………………09实地调查查-人口口状况、、密度及及历年的的增长趋趋势…………………………………………10-12实地调查查-选址址点50M范围围内道路路人流、、车流测测量………………………………………13-14实地调查查-商圈圈内道路路和交通通状况……………………………………………………………15-16实地调查查-主要要竞争对对手分析析（附图图）……………………………………………………17-18实地调查查-商圈圈内民用用/商用用楼盘分分析（附附图）…………………………………………19-21实地调查查-商圈圈内主要要三、四四星级酒酒店及商商务酒店店分布及及价格分分析…………22定量调查查研究结结果研究对象象描述•研究对对象年龄龄、性别别分布状状况…………………………………………………………………24-25•研究对对象家庭庭月总收收入分布布状况………………………………………………………………26•研究对对象个人人月总收收入分布布状况………………………………………………………………27•研究对对象职业业分布状状况……………………………………………………………………………28•研究对对象受教教育程度度分布状状况…………………………………………………………………29•研究对对象家庭庭成员状状况及常常住人口口比例………………………………………………30-31调查结果果•竞争对对手的消消费比例例………………………………………………………………………………33-36•各商业业业态的的消费频频率、使使用的交交通工具具及消费费金额………………………………37-42•竞争品品牌提及及率及消消费偏好好……………………………………………………………………43-47•对选址址点的主主观看法法………………………………………………………………………………48•对新选选址点商商场购物物的主观观选择………………………………………………………………49-53•购物时时餐饮消消费习惯惯………………………………………………………………………………54-57•家庭装装修/预预计装修修及购买买家具的的费用…………………………………………………………58-60•拥有私私车比例例…………………………………………………………………………………………61商圈的确确定注意：商商圈不是是“区域域”商圈的确确定至少少要考虑虑两个因因素：一一是地理理因素；；二是商商品因素素。商圈分析析的方法法有许多多种，如如零售吸引引力法则则（又称称里利法法则）、、商业饱饱和理论论、康维维斯“新新零售引引力法则则”和哈哈夫的““概率模模型”等。商圈分析析零售吸引引力法是从确定定商圈人人口和距距离两个个变量进进行分析析。商圈规模模的大小小是由人人口的多多少和距距离店铺铺的远近近决定的的，商店店的吸引引力是由由最临近近商圈的的人口和和里程距距离共同同发挥作作用。商圈分析析商业饱和和理论是通过计计算零售售商业市市场饱和和系数，，测定特特定商圈圈内某类类商品销销售的饱饱和系数数程度，，通过其其计算该该区域内内同行业业是过多多还是不不足。康维斯““新零售售引力法法则”与里利法法则的不不同在于于，前者者在一个个城市中中间地带带两个商商业区或或商店的的竞争关关系，后后者表示示在相互互间有明明确竞争争关系的的两个城城市间其其商业经经营的比比率关系系。哈夫的““概率模模型”完全从消消费者的的立场出出发，认认为消费费者利用用某一商商业设施施的概率率，取决决于表现现商品丰丰富性的的营业面面积，以以及为购购物所消消耗的时时间及商商业设施施的规模模实力。。商圈分析析商圈的层层次。商商圈可分分为三个个层次，，即核心心商圈、、次级商商圈和边边缘商圈圈。核心心商圈是是指最接接近店铺铺的区域域；次级级商圈是是指核心心商圈的的外围区区域；边边缘商圈圈是指次次级商圈圈以外的的区域。。根据交通通工具行行驶时间间(如5分钟，，10分分钟和15分钟钟)见见案例例根据直线线距离(距距离场地地的公里里数)(只适合合小商业业)商圈确定定的误区区商圈确定定方法商圈确定定方法类比法客单来客客数法竞争损益益法(概概率法)销售额预预估方法法方法概述述销售额预预估方法法（竞争争损益法法）客观条件下的市场份额经营能力的限制定量与定性结合，以定量为主市场调查、历史数据、数理统计的结合借鉴国际经验、结合我国实际难点：无法“洋洋为中用用”缺乏：基础立地地条件数数据历史经验验数据定量VS定性特点销售额预预估方法法（竞争争损益法法）适用各种种业态，，根据所所调查的的业态不不同设计计问卷比较客观观，不采采用类比比，减少少主观判判断运用数理理，概率率分析方方法；强强调竞争争因素配合使用用定性分分析人口\每每户人口口数支出\收收入购买频率率竞争状况况(顾客客偏好\购物频频率\客客单等)渗透率竞争力折折扣现有门店历史史销售分布\坪效分布\大类分布等等定性分布参数数:停车位\场地结构\接近性\公公交状况\隐隐性收入等销售额预估（（竞争损益法法）主要参数数商业规模估算算参数设置(1)10分钟商圈圈商业规模估算算参数设置(2)商业规模估算算参数设置(2)商业规模估算算参数设置(3)定性分析人口密度分析析人车流分析收入水平分析析