XXXX年巨星创业基地项目定位报告(合富辉煌)课件

巨星创业基地项目定位报告2011年3月谨呈：巨星轻质建材股份有限公司巨星创业基地项目定位报告2011年3月谨呈：巨星轻质建材股份1前言此份报告是针对巨星集团宁乡创业基地项目的初期定位思路汇报案，报告主要针对项目的本体特征，结合宁乡乃至全国工业地产市场的调查，借鉴市场成功案例，帮发展商解决如下问题：1、本案将以何种产业作为孵化主导产业？

2、我们的客户是谁？

3、售价如何定？

4、营销节点与推货如何安排？前言此份报告是针对巨星集团宁乡创业基地项目的初期定位思路汇2基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状目录项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状3项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情4概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势5工业地产之消费者主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产的定义工业地产之消费者工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产6根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂7标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；对于不是十分了解中国国情的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。联排单层叠加厂房多层厂房单层工业厂房——标准厂房标准厂房的优势标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层8此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；提供使用者行业退出的机会，减轻使用者资产负担；量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求；使用者可以专注于拓展其业务；对于使用者而言是进行资产负债表外的融资。定制并出租厂房的好处IBM亚太地区总部国内案例数量较少；租金较高，使用率高；物业形式主要为单层、多层；客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司苏州工业园工业厂房——定制厂房此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对9涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合多层停车场货运电梯综合产业园功能复合：如新加坡面向轻工业的园区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园北京经开科技园科技园、孵化器园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类10工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。总部基地

以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。工业园区工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混11工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；

区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。

投资大、投资回收期长

工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；

项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升特点一特点二特点三特点四工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强12中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。07年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至06年整顿深化，监管力度加强短暂休克疗法持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段强化集约用地积极盘活存量土地鼓励产业结构优化升级鼓励向“多功能综合性产业区”发展今后政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化工业地产发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴13企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。

工业地产发展现状企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移北京、14概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势15特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。工业地产市场特征特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国吸引投资能16特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业土地面积供应缩减原因：国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。经济快速发展，市场需求量大市场供应面积小工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。

工业地产市场特征特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业土地面积供应17特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。2000-2010年全国重点城市各类地价指数从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区数量骤减。经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束，2000-2010年的十年间，工业用地价格上升近50%。工业地产市场特征特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。2000-18特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房—科技园、物流园、总部基地等——文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。简单的工厂用房产业集群；科技园、物流园、专业园区、企业总部基地等衍生产业集群：文化产业园；新闻会展中心卡通动漫产业基地汽车后市场产业基地长三角国际技术蓝领基地工业地产市场特征2000年以前2000-2008年2008年以后特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概19概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势20十二五规划对工业的利好影响国家“十二五”规划产业发展同步推进工业化、城镇化和农业现代化。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，充分发挥工业化、城镇化对发展现代农业、促进农民增收、加强农村基础设施和公共服务的辐射带动作用，夯实农业农村发展基础，加快现代农业发展步伐。坚持走中国特色新型工业化道路，适应市场需求变化，根据科技进步新趋势，发挥我国产业在全球经济中的比较优势，发展结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强的现代产业体系改造提升制造业。优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。培育发展战略性新兴产业。以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。推动能源生产和利用方式变革。坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。湖南“十二五”规划GDP到2015年，全省GDP达到2.5万亿元，工业增加值对经济增长的贡献率达到55%产业发展全面推进“四化两型”建设，大力推进新型工业化，构建现代产业体系，把发展战略性新兴产业和园区经济放在重要位置。将长沙建设为战略性新兴产业基地和国家级的自主创新开发基地。推动主体功能区建设，引导人口向城镇聚集，产业向园区聚集政策对工业的扶持“十二五”对工业的规划重点在于，大力改造提升制造业、培育发展战略性新兴产业、推动新能源生产和利用，引导产业向园区聚集。十二五规划对工业的利好影响国家产业同步推进工业化、城镇化和农21“十二五”规划中，重点扶持的行业与企业改造提升制造业：优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。重点扶持企业：以汽车、钢铁、水泥、机械制造、电解铝、稀土、电子信息、医药等行业为重点。发展战略性新兴产业：以重大技术突破和重大发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。重点扶持企业：以节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业为主。推动新能源的生产和利用：坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。重点扶持企业：积极发展太阳能、生物质能、地热能等其他新能源。“十二五”规划中，重点扶持的行业与企业改造提升制造业：发展战22概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势概念解读工业地产概况市场特征相关政策扶持开发风险及趋势23工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。开发风险开发风险分析工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结24工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。趋势一趋势二趋势三趋势四工业地产未来发展趋势工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发25项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情26开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类27工业地产开发通常包括的四种开发模式：工业地产开发模式工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。主体企业引导模式实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。工业园区开发模式通过政府行为，划区域规划发展集群产业。该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。综合运作模式上述三种模式的混合运用。工业地产开发模式工业地产开发通常包括的四种开发模式：工业地产开发模式工业地产28以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。地方政府创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区，形成其特有的优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。开发主体操作手段区域经济发展迅速，产业潜力十足；区域辐射地位明显，交通条件优越；宏观政策重大利好，产业发展具备良好的政策环境。具备外部条件模式一：工业园区开发模式以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全29总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划非盈利性基础设施建设盈利性基础设施建设共用设施建设国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级工业园区开发模式流程政府规划及先期投入为基础，制定相应的优惠政策及税收政策实现招商，同时还负责园区管理及产业升级。政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。政府完全主导的开发模式工业园区开发模式总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究概念性规划非盈利30以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。松山湖将努力发展成为国内外著名企业聚集中心、研发服务中心、人才教育中心和高新技术产业基地；发展“三大产业”（电子信息产业、生物技术产业和装备制造业）；聚集“三类企业”（高新技术企业、“两自”企业和高税收企业）；当好“三创”示范区（创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力），全力打造活力松山湖，实力松山湖，魅力松山湖。松山湖属丘陵地貌，地处东莞几何中心，规划控制面积72平方公里，有近8平方公里的淡水湖和丰富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高标准道路、100多万平方米生产生活设施、500多万平方米绿化面积。

2、科学园：位于松山湖科技产业园区的中心区，占地面积３平方公里，拥有大面积的单元式开发用地，现有研发楼、商务办公楼、东莞留学人员创业园、生产力大厦等办公场所，配套学术交流中心、图书馆等公共服务平台,已引进广东电子工业研究院、南海海洋生物技术国家工程研究中心东莞基地、广东华南工业设计院等技术平台，并正全力打造信息咨询平台、产权交易平台、863软件项目孵化器，努力将其建设成为东莞的总部中心、研发服务中心。东莞松山湖片区发展的两大核心支撑点1、北部工业城：位于松山湖科技产业园区的北部，占地面积约10平方公里，分成A、B、C、D、E五个工业分区和一个城市核心区。城市核心区内配备小学、幼儿园、高级公寓、商业中心、文体广场、汽车客运站等生活设施，满足了区内人员的日常生活需要。另外，各工业分区均设员工生活区，配套饭堂、便利店、自动柜员机、运动场等设施，企业可租用、购买或购地自建员工宿舍。开发案例——东莞松山湖工业园以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业31以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，促进产业链的完善与发展。招商进驻主要企业企业名称主要业务中大南海海洋生物技术工程中心利用现代先进的生物技术进行海洋生物制品、海洋药物、特种饲料、水产添加剂、工业用酶等海洋生物技术的研发和产业化通快集团（1）钣金加工机床和钣金电动工具；（2）激光技术和系统，电子技术；（3）医疗技术。东莞住矿电子浆料有限公司电子浆料，生产电阻、导带、介质浆料等产品。美达王板和精密金属（东莞）专门经营不锈钢加工销售业务。东莞新能源科技有限公司主要生产和销售锂离子电池、锂聚合物电池、超级电容器、燃料电池与动力电池等高新能源产品并提供售后服务艾利和电子科技（中国）主要生产和销售数字音、视频编解码设备（MP3、CARA/V）。广东生益科技股份有限公司主要从事敷铜板和高多层印制电路板用的系列半固化片等电子材料的制造与销售天弘（东莞）科技有限公司产品主要包括打印机、游戏机和计算机。2007年松山湖实现工业总产值110亿元，比上年增长45%；本级可支配财政收入4.5亿元，比上年增长125%；工商税收5.07亿元，比上年增长195%.园区大中型科研机构达到29家，世界500强企业9家，跨国公司企业18家。另外，全年共引进大中型项目36个，协议引进资金130亿元。2007年，松山湖专利申请和授权总量分别达到83件和53件，被确定为“广东省知识产权试点园区”和“广东省版权兴业示范基地”。开发案例——东莞松山湖工业园以电子信息、生物技术和高端装备制造为主的开发建设及招商策略，32政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响度来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件模式二：主体企业引导模式政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下33初步规划主体企业规划建设园区管理园区升级国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。基本配套建设政府土地出让、租赁方式引进同类企业，实现整个产业链的打造与完善。扩大招商区域经济研究行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略道路、交通公共设施配套厂房其它设施主体企业开发模式流程适当包装及推广政府引导，企业带动的开发模式主体企业引导模式初步规划主体企业规划建设园区管理园区升级国内招商客户管理土地34依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟随而至，实现工业园区快速发展。星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一，新厂房占地5.6万㎡。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；2006年星网工业园产值突破千亿；2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。NO专业国家公司1EMS/PCBassembly中国/美国BeijingGKI2电池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外壳芬兰Perlos6天线英国Centroren7物流英国EXEL8Interconnection美国Molex9外壳台湾Foxconn10充电器德国Friwo11镀膜芬兰Savcor12半导体美国RFMicroDevices物流配送中心手机零部件工厂集聚区NOKIA开发案例——北京诺基亚工业园依靠诺基亚的品牌带动效应，吸引众多的著名手机零配件和服务商跟35地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。此种开发模式与本案所具备的条件最为吻合。房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。具备外部条件模式三：工业地产商模式地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售36按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。土地获取收益获取工业地产商开发模式流程施工建设工业园区获得工业土地其它途径获得道路、绿化建设基础设施建设厂房、仓库、研发租赁、转让合资经营合作经营类似于住宅开发模式详细了解区域产业发展现状及趋势适当包装及推广前期工作工业地产商主导开发模式工业地产商模式按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租37依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。北京腾飞国际高科技园的客户

1维萨拉公司

2葛兰素史克

3必帝

4西门子医疗设备

5先灵制药

6LamResearch7BOSCH8P&G高科技标准厂房开发成本：2,000元/平米研发/企业总部/多功能楼开发成本：3,500元/平米项目内部回报率：15％投资回收期：6年一期完成日期：2007年12月总投资：4亿人民币目标客户：电子，生物，医药，汽车.位置：北京经济开发区东区D9

占地：8.5公顷

投资商：北京腾飞博达房地产公司

建筑面积：10万平米

用地规划：高科技标准厂房50,000平米

研发楼/企业总部/多功能楼50,000平米

绿化率：25％

容积率：1.17开发案例——北京腾飞国际工业园依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区38工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。开发主体操作手段区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。项目建设规模较大，涉及经营范围较广。具备外部条件模式四：综合开发模式工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。39总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究园区开发定位行业发展规划园区招商定位园区开发策略园区招商策略开发财务规划概念性规划控制性规划基础设施规划详细规划综合开发模式的流程由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业国内招商国外招商客户管理物业管理土地容积率产业升级基础设施建设综合开发模式总体规划园区建设园区管理园区升级区域经济研究概念性规划综合开40北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。诺基亚工业园主体企业引导模式嘉捷工业园工业地产商开发模式百盛物流园工业地产商开发模式北京经济技术开发区项目图北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区，1999年开发区的7.5平方公里,加挂中关村科技园区亦庄科技园牌子，享受国家级经济技术开发区政策，享受中关村科技园区政策，2002年8月份国务院批过ISO14001环境管理体系认证。开发案例——北京经济技术开发区北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速41工业地产开发模式小结√符合标准通过对四种不同开发模式的对比分析后判断，本案的各项条件更符合以工业地产商的模式进行开发。工业地产开发模式小结√符合标准通过对四种不同开发模式的对比分42开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类孵化园创业园产业园开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类孵化园创业园产43孵化园概念：孵化园是指风险投资人为风险企业家投资促使风险企业成长发展的行为,好比幼师引导儿童健康成长,为国家培育人才的初级阶段。优势：配备高技术企业和团队，给予入驻企业在技术、硬件设施、政策、包装等方面扶持。运营模式：房租入股、投资入股等，其中“房租入股”的方式很受欢迎。孵化园概念：孵化园是指风险投资人为风险企业家投资促使风险企44科技企业孵化器基本概念：指一个集中的空间，能够在企业创办初期举步维艰时，提供资金、管理等多种便利，旨在对高新技术成果、科技型企业和创业企业进行孵化，以推动合作和交流，使企业"做大"。

基本特征：企业孵化器一般应具备四个基本特征：一是有孵化场地，二是有公共设施，三个是能提供孵化服务，四个是面向特定的服务对象－新创办的科技型中小企业。

主要作用：在企业家创业过程中节省时间、少走弯路、营造创业者聚集效应，提高创业成功率；

服务内容包括：1、一般性服务，包括场地、商务设施等；2、管理咨询服务，包括一般性商务代理服务和制定战略、管理制度、人力资源管理制度、市场分析、专业知识培训等；3、投融资服务，包括协助获得政府资金、申请担保贷款、直接向企业进行投资、与风险投资结合等；4、专业技术服务，投资服务是孵化器核心服务功能之一。科技企业孵化器基本概念：基本特征：主要作用：服务内容包括：45全国案例1---北京中关村国际孵化器有限公司北京中关村国际孵化器有限公司（中关村国际孵化园）是科技部认定的“国家高新技术创业服务中心”和“北京市高新技术产业孵化基地”及“北京留学人员创业园”。经营机制：以“政府引导、市场运作”的方式，利用政府及社会资源优势，为留学人员归国创业提供“孵化＋创投”的全方位服务，。合作模式：出租形式，重点针对留学生创业企业、高新技术企业提供房租优惠

服务内容：国际孵化园引入工商、税务、法律、会计、人才、专利等中介服务机构，搭建产学研平台，设立投资基金，办产品推介会，组织企业家沙龙活动，成立产业化基地和技术产业联盟，营造好的创业环境，带动风险投资，为企业走向成功铺路搭桥。服务对象：科技型创业企业成果：中关村国际孵化园已成为全国留学生企业数量最多，最集中的孵化器之一。全国案例1---北京中关村国际孵化器有限公司北京中关村国际孵46北京中关村国际孵化器有限公司—特点特点一：“政府引导、企业化运作”的经营机制公司具有独立法人治理结构、严格按照公司法进行合法经营、具有相对自主权的现代企业。在某种意义上来说，国际孵化器完全具备“新国企”的特征：一是，有多元的产权结构。二是，公司法人治理结构完善，股东会、董事会、监事会、经理层的权利义务明确。三是，产权可以转让，具备市场的可交易性。四是，有比较完善的现代管理制度。国际孵化园从根本上讲是属于承担部分公共服务职能的企业化组织。政府在孵化器的发展过程中，主要通过基础设施投资、优惠政策、优化资源配置等方面给予孵化器支持。特点二：创业资源的有效整合有效整合政策资源，积极吸纳中介服务资源。国际孵化园成立以来，就一直保持着和各级政府的良好关系，积极争取各级政府的支持和资助，积极和科技中介服务机构合作，搭建中介服务平台；联合拓展技术平台资源，高度重视产学研资源。充分利用中关村所在地区的优势，积极和其他专业园、科研机构、大学联系，争取这些科研机构的技术平台、仪器设备的共享共用，重视与高校和科研院所的交流与合作，为企业实现产学研结合创造机会。

重点利用区域资源，致力于整合园内企业间资源。为了加强园内新老企业间的交流，拓展创业者们的创新思路和合作机会，国际孵化园积极开展“企业家沙龙”活动。充分利用好发挥好孵化功能和孵化资源。孵化器要具有一定规模，从而形成聚集效应。这样才能吸引中介、投资机构的关注北京中关村国际孵化器有限公司—特点特点一：“政府引导、企业化47北京中关村国际孵化器有限公司—特点

特点三：“孵化加创投”的运营模式

“孵化加创投”是孵化器综合能力的提升。孵化器具有不同于投资机构的另一特点，其收入不仅仅依靠投资回报，而是有房租、增值服务等综合收入。努力为企业提供丰富的融资渠道。积极争取国家和地方政府各项专项资金的支持；与中关村科技担保公司签订“大家抬”合作协议；加强与国内外投资机构的联系，帮助企业实现融资。

北京中关村国际孵化器有限公司—特点特点三：“孵化加创投”的48全国案例2--天河生物园成都生物与医药产业孵化园（天河园）是在四川省政府、成都市政府的医药产业发展导向下，集本地区的人才、资源、产业优势而建立的。项目地址：成都市人民南路南沿线创新科技孵化园投资商：天河中西医科技保育有限公司占地面积：53460m2总建筑面积：50000m2层数：5层层高：1层、5.1m;2层、4.2m；3—5层、3.9m楼高：25.8m孵化器单元大小：2—5层；85.23m2—290.05m2。

结构：框架结构。车位：现有车位300个。合作模式：出租、合作开发优势：专业化服务。根本：市场化运作建设目标：“规模化、专业化、市场化、国际化”全国案例2--天河生物园成都生物与医药产业孵化园（天河园）是49天河生物园—三大优势优势一：政策优势园区的建设是成都市科技创新体系的重要内容之一；入驻企业享有国家、四川省、成都市、高新区制定的相关优惠政策；成都市科技局设立专项资金对入驻企业给予重点扶持；成都市科技局、高新区科据局对入驻企业在科技项目申报等方面给予优先扶持。

优势二：专业优势专业化的孵化园，将聚集国内外一流的生物与医药企业和技术，营造良好的创业、创新环境；专业化的经营管理公司和市科技局所属的科技中介机构，提供专业化的优质服务。优势三：区位优势园区位于成都高新区高新孵化园内，是高新孵化园的重要组成部份；距市区中心9公里，距成都双流国际机场13公里；依80米宽的天府大道，紧临市政府和高新区管委会新址。天河生物园—三大优势优势一：政策优势50天河生物园—六大功能功能一：投融资服务功能协助入驻企业申请国家、省、市有关部门的专项资金支持园区将以资金、物业、服务等多种形式与入驻企业合作进行项目开发向入驻企业推荐国内外投资机构功能二：中介服务功能市科技局所属的专业中介服务机构均入驻园区，构建科技中介服务平台，为入驻企业提供政策咨询、专利和项目评审、项目包装、企业相关认证、技术产权交易等服务。功能三：技术开发支持功能通过引进国内外生物与医药科研机构、大专院校和企业，建立共性技术开发支持平台建立实验设备协作网，为入驻企业的技术开发提供服务。功能四：新技术、新产品展示功能园内开辟展示专示区为入驻企业提供展示新技术、新产品的窗口，为企业形象宣传和新

技术、新产口推广提供服务国际交流与合作功能基础设施和物业服务功能

天河生物园—六大功能功能一：投融资服务功能51功能五：国际交流与合作功能引进国际一流生物与医药企业，提升本地区生物与医药企业的技术水平和竞争能力；拓展国际交流与合作渠道，组织企业参加会议、培训、参观等国际交流活动，促进中医药产品进入市场。

功能六：基础设施和物业服务功能园区占地面积81亩，孵化面积5万平方米，大面积园林绿化。办公区高净空、大开间，宽敞明亮。配置大型停车场，三菱景观电梯，闭路安全监控和网络通讯系统；园内设商务会议中心、休闲中心、应急服务中心、银行等；专业的物业管理机构提供全方位的物管服务。天河生物园—六大功能功能五：国际交流与合作功能天河生物园—六大功能52湖南案例——长沙国家生物产业基地（浏阳）长沙国家生物产业基地是2006年10月由国家发改委批准认定的、以湖南浏阳生物医药园区为核心区的国家级生物产业基地，是中西部地区惟一的国家级生物产业基地。位置：长沙国家生物产业基地位于长沙浏阳。规模：总规划用地面积50万M2

。其中浏阳生物医药园一期规划面积为13.4平方公里，现在建成面积为8平方公里；信息技术园一期5平方公里，现建成2平方公里；食品科技园已建成1平方公里。规划园区：园内设“一园五区”，核心区为长沙生物医药园（由湖南浏阳生物医药园更名），拓展区为袁隆平生物农业产业区、常德化学制药产业区、岳阳生物医药产业区、株洲现代中药产业区、湘西中药谷（医药原料区）。核心区分生物医药园、信息技术园、食品科技园、科技孵化园、国际合作园（待建）。产业特色：到目前为止，生物医药占园区总量65%，经过多年的发展，已形成医药、信息、食品三大特色产业群，并涉及环保、新材料、新能源领域。合作模式：厂房出租、土地出售自建；出租价格10元/㎡/月，土地16万元/亩，标准七通一平。湖南案例——长沙国家生物产业基地（浏阳）长沙国家生物产业基地531、拥有较强的企业自主创新能力。园区现拥有160个新药、专利药，其中华纳大制药厂拥有33个专利药、九典制药拥有20个专利药。园区财政和融资支持企业新药创新、产业孵化的投入达1.2亿元。

2、拥有全国最好的医药专业化服务体系。完全按产业化需要建设了医药专业化服务中心，专门负责协助企业申报新药申报、认证等工作；并建有公共实验室、中试基地、创业基金等。园区被国家发改委评价为医药产业培育方面全国最好的医药园区。

3、拥有较大的医药产业集聚规模。2006年园区医药产值过亿元企业20家，其中泰尔制药产值过8亿元；创效最好的是斯奇制药，2006年创税过3000万元；投资规模最大的是中外合资威尔曼制药，固定资产投资总额2亿元。

4、拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。

5、拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。长沙国家生物产业基地——主要特点1、拥有较强的企业自主创新能力。园区现拥有160个新药、专利54长沙国家生物产业基地—入驻企业情况园区以高科技企业集聚为特点，自创业中心建立以来，已孵化出企业40余家，成功孵化毕业企业有28家，其中有四家企业（永清、华纳大、九汇、益康）成为高新技术企业。生物医药产业群:生物制药企业有九芝堂斯奇生物、宏灏生物、三创生物、和新康生物等，化学药制剂企业有威尔曼制药、美罗银河、康源制药、威特制药等，化学原料药企业有湘药集团、尔康制药、华纳大制药、有色凯铂制药等，中药企业有康恩贝九汇中药、守护神制药、安邦制药、佰佳饮片、麓山制药等，此外，还有东风制药、长沙制药三厂等普药企业，玄夏制药、正太制药等戒毒药企业等。健康食品产业群:已有顶新集团康师傅福满多方便面、矿泉水生产基地、香港盐津铺子系列食品、湖南益康北冬虫夏草系列及百合香等知名品牌。

生物农业产业群:已有上海豫园生物、北京伟嘉集团、浙江大飞龙、湖南农大动保、湖南广安动保、湖南五指峰生化、长沙生物环保产业群:中国大唐集团、德国巴克•杜尔公司和永清集团共同投资4亿元建设的加清环保公司已建成投产，湖南神力集团、深圳蓝思科技等已开工建设。直销产业群:香港绿之韵生物工程公司、康尼格拉集团、维艾康制药公司和康达尔生物公司等在基地开展直销或特许连锁业务。

长沙国家生物产业基地—入驻企业情况园区以高科技企业集聚为特点55长沙国家生物产业基地—园区扶持政策为了促进各产业的健康发展以及鼓励园区企业的经营，园区建立了一系列的优惠扶持政策，以支持园区快速健康的发展。凡在创业中心成功注册的企业都可享受基地相关政策税收优惠从获利年度起，三年内上缴的企业所得税和增值税地方留成部分由管委会财政奖励企业用于发展。科研经费支持基地财政科技三项经费中每年安排300万元对中心内重点项目进行配套支持，根据情况可提供必要的担保。奖励政策凡经基地支持获得新药证书的，获得省级、国家科技成果奖的，都将得到不同程度及规格的奖励。共享平台政策搭建了化学合成药物实验室、抗体实验室等专业技术公共服务平台，配备了多种专业实验设备，提供开放式专业技术服务。长沙国家生物产业基地—园区扶持政策为了促进各产业的健康发展以56成功孵化企业案例——湖南永清环保股份有限公司湖南永清环保股份有限公司创建于2004年，是为高污染、高耗能工业企业提供烟气排放综合解决方案的环保工程公司。成立之初进入长沙巨星麓谷工业园进行产业孵化，是湖南孵化器培育成功并上市的典型企业案例之一。简介：湖南永清环保股份有限公司的前身叫做湖南永清脱硫有限公司，于2004年成立，2008年更名，总部设于长沙市，目前，在浏阳工业园投资5亿元建立了占地300亩的大型环保设备制造基地。企业宗旨：碧水蓝天，共创和谐企业精神：开拓创新，务实求精服务理念：顾客至上，诚信守约企业使命：永续经营回馈社会企业长远目标：做精产品，做深行业，以国产化、产业化为已任，誓将公司打造成立意高远，追求卓越的百年环保企业。成功孵化企业案例——湖南永清环保股份有限公司湖南永清环保股份57湖南永清环保股份有限公司—发展历程2004年，湖南永清脱硫有限公司成立

2006年，认定为省级技术中心，中南地区首条烟气脱硫设备生产线建成

2007年，

公司承建的华电石门电厂二期工程，获2007年度“湖南省优秀工程勘察设计三等奖”，同时获得“国家重点环境保护实用技术示范工程”荣誉。2007年，

更名为湖南永清环保有限公司，首次进入环保项目运营领域，第一个有色金属冶炼行业脱硫项目，在余热发电领域取得技术突破，被长沙市人民政府评为“长沙市利税大户”。2009年，获电力行业（火力发电）专业乙级设计资质，成为湖南引进该技术的第一家环保企业，“脱硝催化剂前端烟气与氨均混技术”通过鉴定2010年，湖南永清环保股份有限公司上市同年入驻湖南巨星麓谷创业基地进行孵化转迁至浏阳生物产业基地投资建厂湖南永清环保股份有限公司—发展历程2004年，湖南永清脱硫有58湖南永清环保股份有限公司—成功之处湖南永清环保股份有限公司在钢铁、冶炼行业脱硫技术及设施运营上全国第一，工程总包国内领先，是湖南省环保领域唯一列入“双百”工程的明星企业，是2009年省政府工作报告点名支持做大做强的环保企业。企业的成功上市与创业初期孵化园给予的全面扶持和培育是分不开的，硬件方面服务：提供创新技术建设的厂房，完善的园区配套、交通物流的便利等等。软件方面服务：1、从研发方面给予全程的指导，指导其筛选出成功的产品，筛选出成功的工业模式，筛选出成功的技术；2、帮助企业形成独立的知识产权；3、指导其在知识产权保护、专利保护方面形成独特的专利网、知识产权网等等。金融服务方面：提供按揭、贷款等融资服务，对于中小企业融资难的问题，为其提供金融服务，支持其成长。当企业在发展的过程中有良好的技术，可以对其进行投资或者参股，让企业不断发展壮大。巨星麓谷创业基地为入园企业所提供的支持服务湖南永清环保股份有限公司—成功之处湖南永清环保股份有限公司在59湖南永清环保股份有限公司—资质荣誉湖南永清环保有限公司创建以来，曾经获得多项资质证书、企业荣誉以及工程荣誉，如：工程设计——电力行业（新能源、火力发电）专业乙级资质；工程设计——电力行业（新能源、火力发电）专业乙级资质；全国质量诚信AAAAA级品牌企业等等。湖南永清环保股份有限公司—资质荣誉湖南永清环保有限公司创建以60开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类孵化园创业园产业园开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类孵化园创业园产61概念：主要是指在政府政策的支持下为广大留学人员、博士和博士后入园兴办中小高新技术企业提供全程创业服务的工业园区，以降低企业在初创发展期的风险，提高其在市场中的成活率和竞争力，促进高新技术成果的产业化和国际化、促进创新企业家的健康成长。两大功能：科学技术孵化和高科技成果商品化及产业化发展

创业园概念：主要是指在政府政策的支持下为广大留学人员、博士和博士后入园兴办中小高新技术企业提供全程创业服务的工业园区，以降低企业在初创发展期的风险，提高其在市场中的成活率和竞争力，促进高新技术成果的产业化和国际化、促进创新企业家的健康成长。两大功能：科学技术孵化和高科技成果商品化及产业化发展

概念：主要是指在政府政策的支持下为广大留学人员、博士和博士62创业园(1)传统的创业园主要是科学技术孵化和高科技成果商品化及产业化发展两大功能，在风险资本运营模式下，创业园区除了具备上述功能外，将主要在资本运作和专业化产业的开发功能方面发挥作用，与传统功能有机结合，构成了创业园集成的功能运作模式。(2)传统的创业园收益主要靠创业园的固定资产收益(包括土地、房产、设施的租赁费和物业管理费等)和一般性服务收益(如向入区项目收取的中介费、园区管理费)。风险资本在园区营运中仅靠这两项收益难收回投资，更难获得回报，“资本”的逐利性质决定了其所营运的园区的目标是获得投资的不断增值，并最终得到丰厚的利润，主要通过项目的增值服务、项目股权的增值变现和园区整体股权的增值变现实现收益和投资回报。(3)在风险资本开发模式下，增值服务已成了园区的核心“产品”，这就要求其创建完善的软硬件环境，构建完善的增值服务体系，形成最具活力的价值链。创业园(1)传统的创业园主要是科学技术孵化和高科技成果商品63需要的软件完善：建立信息平台，一方面协助园区内企业实施先进的信息管理模式；另一方面建设共用的电子商务平台，将园区内企业的信息系统集成在一起，为企业提供全方位的电子商务服务。咨询服务，主要是为园区内企业提供产权交易、资本运作、商业模式、政策、法律等方面的咨询；根据企业的特别需求而定制的专门服务。硬件方面一是做好物流服务，打通企业上下游供销渠道，降低企业成本，在园区内规划相应的物流区域，组建专门的物流团队；完善配套建设，统一做好基地的水、电、暖、通讯、道路等公共基础设施建设，完善医院、学校、会务、展示、文化中心等配套服务设施，有利于减少进入基地企业重复投资，打造基地优美的整体环境。创业园现状：国家对土地资源的管理日趋强化，带来的直接影响就是各高新技术(或经济)开发区的土地资源十分匮乏。过去那种依靠大规模土地扩张引进项目谋求超常发展的方式已不能适应现在的形势。所以，利用有限的土地资源建设具有地方产业特色的创业园区，借助风险投资实现科技创业园市场化运营，促进高新技术产业在优势领域形成产业群，并向传统产业领域渗透，推动产业技术水平整体提升，这一模式将成为实施高新区再造工程的主要途径。创业园需要的软件完善：创业园64全国案例1—北京市留学人员海淀创业园北京市留学人员海淀创业园是北京市人力资源和社会保障局（原北京市人事局）与中关村科技园区海淀园创业服务中心共同创办的北京市第一家留学人员创业园。位置：中关村科技园区上地信息产业基地，处于北京著名的文化旅游区。宗旨：“针对特殊人群，培育明星企业和优秀企业家”三大孵化基地：留学人员创业园、留学人员发展园、中关村生物医药园。

机构职能：办公室、企业发展部、工程物业部和计划财务部。投资融：在园企业与投资商之间的桥梁，提供风险投资公司和企业的交流平台，帮助企业获得投资。主要由政府资助、股权融资、债权融资三部分组成。市场推广：为在园企业提供市场推广和项目对接，组织园内优秀企业参加各种展览会、项目推介会以及各项论坛、交流会等活动。服务信息：为企业提供法律咨询、财务咨询、专利咨询等中介服务信息及商务服务信息。物资服务：为企业提供物资交流信息及办公用品、耗材供应商信息。专家库：为企业提供各技术领域专家咨询服务。

全国案例1—北京市留学人员海淀创业园北京市留学人员海淀创业园65全国案例2—大连创业园大连创业园创建于1991年，其主体为大连市高新技术创业服务中心，是大连高新区为扶持中小型科技企业创业提供的科技企业孵化器。

地理位置：大连高新区七贤岭产业化基地内。理念：“鼓励创业，宽容失败”的孵化理念，创业园充分发挥孵化器的作用，以日臻完善的专业化、多样化的孵化手段，为高科技企业的创新创业提供有力保障。

市场服务：设立了孵化企业技术产品展示大厅，协助企业拓展市场、宣传品牌、联系客户等。发起成立了“大连创业园软件集团”，加强企业间业务协作和信息交流平台，从而能共同承揽软件外包业务。与市贸促会、软件行业协会等专业协会密切联系，组织企业参加国内外各种展览、展销会，协助企业组织各种市场推广、项目对接洽谈活动。组织企业参加每年一届的中国海外学子辽宁（大连）创业周活动，吸引海内外高级人才就业和创业，组织项目、资金对接洽谈。全国案例2—大连创业园大连创业园创建于1991年，其主体为大66开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类孵化园创业园产业园开发模式及形态工业地产开发模式工业园区形态分类孵化园创业园产67产业园概念:产业园是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征。它包含文化产业园、创意产业园、软件园以及高新科技园等，其中高新科技园是主要的发展趋势。生产要素聚集发展阶段产业主导特征创新突破阶段现代科技都市产业园概念:产业园是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚68产业园的发展趋势随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势：趋势一：从注重优惠政策向发展产业集群转变从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。趋势二：由加工型高新区向研发型高新区转型由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。趋势三：从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。产业园的发展趋势随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术69趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。趋势五：由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。产业园的发展趋势趋势四：由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”70全国案例1—重庆西微电子产业园重庆西永微电子产业园区（以下简称园区），于2005年8月成立，是重庆市为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的IT产业园区，是“十一五”期间发展电子信息产业的主要基地，也是中西部地区首家通过国家发改委审核的微电子产业专业园区。

规模：园区产业区约30平方公里，由“一区五园”组成，即西永综合保税区、软件及服务外包产业园、集成电路产业园、基础电子产业园、创新创业产业园和企业服务园。主导产业：以惠普重庆电脑生产基地（富士康、广达、英业达等）为代表的PC制造产业。荣誉称号:“国家电子信息产业基地”、“国家服务外包基地城市示范区”、“国家知识产权示范园区”、“国家加工贸易梯度转移重点承接地”、“中国服务外包基地城市”、“国家高技术产业（信息产业）基地”等。全国案例1—重庆西微电子产业园重庆西永微电子产业园区（以下简71重庆西微电子产业园—服务平台产学研服务：与市教委、市科委、市人事局等部门签订了产学研合作协议；与重庆大学合作共建研究院和培训中心，打造一流的产学研服务平台；与重庆邮电大学、重庆科技学院、重庆电子工程职业学院等高校进行产学研合作，这些合作为发挥毗邻大学城的优势，为入园企业提供人力资源支撑创造了条件。技术支持：园区前期在国家软件与集成电路公共服务平台（CSIP）的基础上为入驻企业建设IC设计平台、共享数据中心、安全服务代理平台、软件测试平台、创意产业技术平台等公共技术平台，以帮助企业降低初期运营成本，另外还开展了咨询类的服务以及一些公共技术平台。金融服务：工商银行、中国银行、农业银行、浦发银行等银行支行已入驻园区；西永园区专设了渝台担保公司提供订单融资担保服务，年担保费率2%（费率降低20%）；部分企业可享受贷款金额1%的政府贴息优惠政策。重庆西微电子产业园—服务平台产学研服务：72全国案例2—济南化工产业园区济南化工产业园区位于济南市黄河北部地区桑梓店镇，南起308国道，北到天桥区界，东起桑梓店镇环社东路，西到规划京沪高速铁路，总用地面积21.8平方公里，可规划用地面积20.2平方公里。规划：起步区规划主要功能以二类（主要是思泰勒水处理厂等企业,用地面积约56公顷）、三类（起步区的主要用地，主要是裕兴化工、济南化工新材料（PTA）、明湖热电等化工、大中型机械制造、冶金建材工业企业。用地面积约323公顷。）工业用地为主，兼顾公共设施及市政设施用地。职能：促进黄河北部地区经济发展的快速通道；全市工业向北辐射发展、济南市“北跨”战略实施的桥头堡和起跳点；承接市区工业企业腾笼换业，服务“中疏”企业搬迁的重要载体。规模：总用地21.8平方千米。全国案例2—济南化工产业园区济南化工产业园区位于济南市黄河北73济南化工产业园区—特设服务机构经济发展局：管委会领导的园区国民经济和社会发展的综合性主管部门。

制定园区国民经济和社会发展长期规划和年度计划及经济目标任务分解工作。园区科技规划与管理、外经外贸、项目引进及申报工作。监测分析园区工业经济的运行态势，组织解决工业经济运行中的重大问题。组织驻区企业各种统计、汇总工作，汇集分析、发布有关经济技术信息。参与拟定环保产业政策和发展规划，组织协调企业环保工作。指导企业职工教育、培训工作，承担园区的经济技术咨询工作。拟定园区对外招商引资的优惠政策和配套措施，研究制定招商引资工作的总体规划和年度计划。组织园区召开的各类招商引资活动以及与国内外其它地区的招商合作与交流，建立招商引资信息网。负责招商代理的选择、委托和管理，提供其它招商中介服务。

建设管理局：管委会领导的园区综合性建设管理部门。园区的统一规划、开发、建设。园区内基础设施的规划、设计，并组织实施施工项目的招投标、施工管理、工程预结算、工程验收等。入园企业的统一规划、建设，凡入园企业开工前必须把上级批复的详规报建设管理局，经建设管理局审核同意后方可开工，建设管理局负责监督入园企业的项目落地实施。园区内建设过程中的安全生产工作。园区内道路、排水、路灯等基础设施的管理及维护园区内园林绿化的建设以及正常的养护园区内的环卫保洁工作，拆迁等工作。济南化工产业园区—特设服务机构经济发展局：管委会领导的园区国74类别概念优势主要涉及产业开发风险孵化园偏重于产业的培养扶持配备高技术企业和团队，给予入驻企业在技术、硬件设施、政策、包装等方面扶持。生物医药、环保、新能源、高新科技、数码电子等较高创业园偏重于留学生、博士毕业生等自主创业的扶持科学技术孵化和高科技成果商品化及产业化发展两大功能，可提供全程创业服务电子信息、生物医药，新材料，以及节能环保和其它行业中高产业园某种产业为主导，由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式多数知名企业云集，产业链成熟，产业聚集度高，由传统产业向高新技术产业不断的转型机械重工、汽车、医药、加工业、有有色金属、高新科技等较低工业园概念对比分析通过以上对比可以看出，产业型工业发展成熟，是目前国内最为普遍的工业园经营模式之一；而孵化园和创业园，由于对园区本身的资金实力与配套的要求较高，如：优惠扶持政策、资金风投、硬件设施、技术支持等方面，开发风险相对较高，因此数量远不及产业园多。类别概念优势主要涉及产业开发风险孵化园偏重于产业的培配备高技75项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状项目定位与营销策略基本概念解读开发模式及形态湖南工业园发展情76湖南主要城市工业园发展情况湖南主要城市的工业园基本都以产业园性质为主，入驻的企业以轻工业为主，存活情况都比较好；创业及孵化型工业园在湖南省内相对较少。湖南主要城市工业园发展情况湖南主要城市的工业园基本都以产业园77湖南主要城市工业园发展情况湖南主要城市工业园发展情况78典型案例——株洲栗雨工业园主导产业：交通装备、生物医药和健康食品、先进制造结构布局：“一核、一轴、一环、八果”，一核，是位于园区中心地段的公共服务中心；一轴是从园区中心穿过的株洲大道等道路；一环是连接园区各产业组团的高科环线；八果是环绕核心区和公共服务带的八个产业组团。

产值：2010年1至9月份，栗雨工业园实现工业产值35亿元，较去年同期增长28%。经营模式：出租或买地自建厂房形式，租金大概在16-17元/㎡/月左右。栗雨工业园是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化孵化型区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一。规模：占地面积14.17平方公里。分为两阶段开发，2003-2007年为第一阶段，以工业化为中心，投资26亿元，完成工业用地开发和基础设施建设；2008-2012年为第二阶段，以城市化为中心，投资10亿元，完成核心区与商住区的开发。典型案例——株洲栗雨工业园主导产业：交通装备、生物医药和健79株洲栗雨工业园—入驻企业情况园区目前已有千金药业、太子奶、协力药业、开畅服饰、康美尔乐、耀华电器、香港力嘉、上海三湘、汇隆包装、北汽控股、湖南创科等50余家企业。千金药业欧格瑞唐人神株洲栗雨工业园—入驻企业情况园区目前已有千金药业、太子奶、协80株洲栗雨工业园—园区特征及优势特征：园区结构布局采用的：“一核、一轴、一环、八果”。一核，是位于园区中心地段的公共服务中心；一轴是从园区中心穿过的株洲大道等道路；一环是连接园区各产业组团的高科环线；八果是环绕核心区和公共服务带的八个产业组团。优势：地段：西临京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大门。北临湘江，位于湖南省正在建设中的风景走廊“湘江经济风光带”株洲段的西岸。东与株洲市的城市快速环道相接。原则：园区坚持“生产方便、生活丰富、生态优美”相协调的原则，栗雨科技工业园新、改、扩建项目环保审批率达100%。产业：园区内有以先进制造、电子信息、生物医药和健康食品为主导产业的八个工业组团，高绿化率：市级标准的基础设施，完善的社会服务，以及35%以上的保留山体和绿地。株洲栗雨工业园—园区特征及优势特征：81典型案例——湘潭九华工业园九华经济区位于长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的核心区，是湘潭市“两型社会”建设的先行区。规模：总体规划面积138平方公里。主导产业：汽车及零部件制造、电子信息产业、先进装备制造业。存活情况：到目前止，九华经济区共引进入园项目131个，总投资规模超过400亿元，其中工业企业79家，已投产企业62家。产值：2008年，实现工业总产值32.5亿元，实现财政收入2.56亿元；2009年，预计可实现工业总产值65亿元,财政收入4亿元；2010年，工业总产值达到120亿元以上，财政收入超过8亿元；计划到2015年，工业总产值过1000亿元，财政收入过60亿元，达到再造一个湘潭经济总量的目标。典型案例——湘潭九华工业园九华经济区位于长株潭城市群国家“两82湘潭九华工业园—入驻企业情况工业企业：台湾联电、韩国三星、美国通用、德国西门子、中国五矿集团等世界500强企业，以及中冶京诚、吉利控股集团等国内500强企业等。汽车企业：浙江吉利控股集团落户九华，建设年产30万辆轿车的大型生产基地，在九华形成以吉利汽车为龙头的产业集群。电子信息企业：韩国三星爱铭数码电子项目，台湾欣兴电子股份有限公司、台湾映泰电子股份有限公司、台湾台光电子股份有限公司和台胞陈明星先生联合投资3.8亿美元的全创科技有限公司等。先进装备制造企业：湘潭电机集团的电机产品、江