资产评价基本方法课件

第四章资产评估基本方法第四章资产评估基本方法1学习目标

1.了解资产评估三种方法的基本原理2.了解资产评估三种方法应用的前提3.了解资产评估三种方法的具体应用学习目标 1.了解资产评估三种方法的基本原理2直接法功能重置成本法市场法成本法收益法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系直接法功能重置成本法市场法成本法收益法类比法重置成本成新率3第一节

成本法一、基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。第一节成本法一、基本思路4二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或二、基本方法资产评估值＝被评估被评估—资产实体资产功能资产经5三、基本原理

资产的价值取决于资产的成本，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。四、理论依据

1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

三、基本原理6五、基本前提1.购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。2.评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。3.评估对象必须是可以再生或复制的，否则．不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。4.评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。5.形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。6.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。五、基本前提7六、适用范围1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。

因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。六、适用范围8七、操作程序搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本七、操作程序搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断9八、常见的评估方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本八、常见的评估方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法10成本法中各项要素的具体评估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。实际测算过程又具体划分为两种类型：成本法中各项要素的具体评估方法（一）重置成本的估算方法11

购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。

自建型，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。资产的重置成本应包括开发者的合理收益。购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又12

重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：取得成本构13例1：某设备购买价5万，运杂费3000，其中人工搬运费2000，油费1000。（1）若间接成本为人工成本的50%，求该设备的重置成本50000+3000+2000×50%＝54000（2）若搬运时要8名工人，每人搬5小时，每人每小时管理费用20元，求该设备的重置成本50000+3000+8×5×20＝53800（3）若间接成本为直接成本的10%，求该设备的重置成本50000+3000+（50000+3000）×10%＝58300例1：某设备购买价5万，运杂费3000，其中人工搬运费20014例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员15例3：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？例3：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设16（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（1）计算直接成本172.物价指数法基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数2.物价指数法18物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数＝＝（1＋a119例：某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本例：某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。199620时间投资费用物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合计

31.7时间投资物价物价变重置1994161.051.60/1.21物价指数法的特点

物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；

物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；

对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法的特点223.功能价值法是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）3.功能价值法参照物被评资产（单位生产能力）23理论假设资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设24（1）功能成本线性函数法被评估资产重置成本＝参照物重置成本×（被评估资产产量/参照物资产产量）例：某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝50000×4000/5000＝40000（元）（1）功能成本线性函数法25（2）功能成本指数法公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0．4-1之间，如加工工业一般为0．7，房地产行业一般为0．9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。x重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝×（2）功能成本指数法x重置参照资产被评资产的生产能力＝×264.统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本4.统计分析法某类抽样资产被评估资产27计算公式∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本×K调整系数计算公式∑某类资产的被评估资产＝某类抽样资产的重置成本×K28例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备调整系数=80/50该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设29（二）实体性贬值的测算方法是资产由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度（二）实体性贬值的测算方法30（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）形体物理变化程度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（1）观察法31（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本—预计32例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=5×360×5/[5×360×8]=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料33例2：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率。已知加权已使用年限算法公式为：加权已使用年限＝∑（名义已使用年限×重置成本）/∑重置成本例2：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1934①估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002.60[(1+10％)10]780001997年30001.61[(1+10％)5]48302000年20001.21[(1+10％)2]2420合计85250

①估算设备复原重置成本35②计算∑（复原重置成本×投资年数）投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年数1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合计85250808990

②计算∑（复原重置成本×投资年数）36③计算加权投资年限加权投资年限=808990÷85250=9.5（年）④计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%③计算加权投资年限37（三）功能性贬值的测算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本（三）功能性贬值的测算方法38（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得39（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：a.生产效率是否提高b.维护保养费用是否降低c.材料消耗是否降低d.能源消耗是否降低e.操作工人数量是否降低（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，40例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。41（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29992（元）（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×642（四）经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。（四）经济性贬值的估算43估算方法：A经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额×现值系数(因收益额减少)

B经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%经济性贬值=（重置成本-实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率（因资产利用率下降）估算方法：44例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，45设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%设备的经济性贬值率为：46例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机47计算过程如下：经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n）=16662230(元)计算过程如下：48例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前49计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）经济性贬值=(1000000-150000)×18.5%=157250(元)资产评估价值=1000000-150000-157250=692750(元)计算过程如下：50第二节市场法一、基本思路

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。二、基本原理：资产的替代原理第二节市场法一、基本思路51三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。三、基本前提：52四、操作程序确定被评估资产1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。四、操作程序确定被评估资产1.参照物的可比性：功能、市场条件53五、常见的评估方法（一）直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估值（P）＝参照物成交价格×（被估对象某因素÷参照物某因素）适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。五、常见的评估方法541、功能价值法（比较功能）

该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。P＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力）P＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力）X例题4-111、功能价值法（比较功能）552、价格指数法（比较价格变化）价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。2、价格指数法（比较价格变化）56（1）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期内对比基的价格指数。P＝参照物成交价格×（评估时定基物价指数÷参照物定基物价指数）（2）环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。P＝参照物成交价格×（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×……（1+an）×100%其中a1，a2，a3……an为各期环比物价指数。（1）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期内对比基的573、成新率价格法（比较新旧程度）成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）

其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。3、成新率价格法（比较新旧程度）584、市价折扣法（比较市场条件）市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。数学表达式：资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。4、市价折扣法（比较市场条件）595、成本市价法（比较成本因素）成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。计算公式：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象现行合理成本÷参照物现行合理成本）5、成本市价法（比较成本因素）606、市盈率乘数法（比较收益额）市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率6、市盈率乘数法（比较收益额）61（二）类比调整法

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。（二）类比调整法62被评估资产评估值＝参照物价格×各种修正系数（时间、区域、功能、个别）或被评估资产评估值＝参照物价格×（1±各种调整率）＝参照物价格±各种因素修正值（时间、区域、功能、个别）被评估资产评估值＝参照物价格×各种修正系数（时间、区域、功能63参照物的主要差异因素有：1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。参照物的主要差异因素有：644．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场65六、有关市场法的讨论（一）关于方法的选用（二）关于参照物选择问题（三）对不同参照物结果的处理六、有关市场法的讨论66七、市场途径的优缺点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。七、市场途径的优缺点6768案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。68案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评6869分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)69分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进6970案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%

70案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，7071分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)71分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进7172案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%.72案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套7273分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）73分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标7374案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2003年1月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。经调查了解，待估设备已使用10年，尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年。74案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1993年，评7475分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13)=57%75分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。7576参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(57%÷65%)=108738.62(元)76参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资76第三节收益法收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。即依据资产未来预期收益，经折现或本金化处理来估测资产价值。一、基本思路通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和第三节收益法收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值77二、基本原理一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本原理78三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。

资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。三、理论依据79四、基本前提1、被评估资产必须具有独立的连续提供未来预期收益的能力。不能独立提供收益，或不具有连续不断的获得收益的资产，不宜运用收益现值法评估。2、资产的未来收益必须能够用货币计量。如果所提供的收益无法用货币计量，也就无法计算其现值。3、资产的未来收益包含风险收益，其风险也必须能够用货币来衡量。如果没有风险，则未来收益就是安全收益（相当于利息），就无须评估其现值；如果不能确定风险收益额，则又将无法评估收益的现值。因此，收益现值法一般适用于对企业整体资产的评估。在整体资产评估中，可以通过对企业技术经济状况、财务状况的分析研究，以及对未来市场的预测分析，测定企业的未来收益状况，并将其用货币指标进行计量。四、基本前提80五、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值五、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经81六、参数确定1、预期收益额2、折现率3、收益期限六、参数确定82七、基本方法评估值P＝Ri/(1+r)iRi未来第i年的预期收益额r折现率n收益年期i=1n七、基本方法评估值P＝Ri/(1+r)iRi未来第i年的83评估值＝Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数评估值＝Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等各年84评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未来各年收益额相等且有限期

年金(各年相等的收益额)年金现值系数评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未来各年收85例4-15：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。分析：纯收益不变，收益有限年P＝（900/8%）[1-1/（1+8%）6]＝900×4.6229＝4160.61（万元）例4-15：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，8687评估值＝A/r3、未来各年收益额相等且无限期

年金（各年相等的收益额）本金化率87评估值＝A/r3、未来各年收益额相等且无限期87例4-14：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。分析：纯收益不变，收益永续

P＝A/r评估值＝A/r＝1200/4%＝30000（万元）例4-14：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估88894、未来收益额在n后保持不变

--无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)评估值P＝Ri/(1+r)i+A/r(1+r)n894、未来收益额在n后保持不变前期收益额后期收益额评估值P89例4-16：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。分析：属于纯收益在前n年变化，第n+1年后保持不变的情况。P＝12/（1＋10%）＋15/（1＋10%）2＋13/（1＋10%）3＋11/（1＋10%）4＋14/（1＋10%）5＋14/10%（1+10%）5＝136.20万元例4-16：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、19091评估值P＝Ri/(1+r)i+A/[r(1+r)n]*[1-1/(1+r)N-n]

5、未来收益额在若干年后保持不变

--有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)其成立条件是：（1）纯收益在n年（含第n年）以前有变化；（2）纯收益在n年（不含第n年）以后保持不变；（3）收益年期有限为N;（4）r大于零。这里要注意的是，收益不变的年限是（N-n）而不是N。91评估值P＝Ri/(1+r)i+A/[r(1+r)n]91例4-17：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在经营50年条件下的评估值。(P/A,10%,45)=9.8628,(P/A,10%,5)=3.7908分析：收益改变，收益有限年P＝12/（1＋10%）＋15/（1＋10%）2＋13/（1＋10%）3＋11/（1＋10%）4＋14/（1＋10%）5＋14×9.8628/（1＋10%）5

＝135.01万元资产评价基本方法课件92第四章资产评估基本方法第四章资产评估基本方法93学习目标

1.了解资产评估三种方法的基本原理2.了解资产评估三种方法应用的前提3.了解资产评估三种方法的具体应用学习目标 1.了解资产评估三种方法的基本原理94直接法功能重置成本法市场法成本法收益法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系直接法功能重置成本法市场法成本法收益法类比法重置成本成新率95第一节

成本法一、基本思路以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。第一节成本法一、基本思路96二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或二、基本方法资产评估值＝被评估被评估—资产实体资产功能资产经97三、基本原理

资产的价值取决于资产的成本，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。四、理论依据

1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

三、基本原理98五、基本前提1.购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。2.评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。3.评估对象必须是可以再生或复制的，否则．不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。4.评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。5.形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。6.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。五、基本前提99六、适用范围1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。

因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。六、适用范围100七、操作程序搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本七、操作程序搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断101八、常见的评估方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本八、常见的评估方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法102成本法中各项要素的具体评估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。实际测算过程又具体划分为两种类型：成本法中各项要素的具体评估方法（一）重置成本的估算方法103

购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。

自建型，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。资产的重置成本应包括开发者的合理收益。购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又104

重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：取得成本构105例1：某设备购买价5万，运杂费3000，其中人工搬运费2000，油费1000。（1）若间接成本为人工成本的50%，求该设备的重置成本50000+3000+2000×50%＝54000（2）若搬运时要8名工人，每人搬5小时，每人每小时管理费用20元，求该设备的重置成本50000+3000+8×5×20＝53800（3）若间接成本为直接成本的10%，求该设备的重置成本50000+3000+（50000+3000）×10%＝58300例1：某设备购买价5万，运杂费3000，其中人工搬运费200106例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员107例3：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？例3：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设108（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（1）计算直接成本1092.物价指数法基本原理：是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数2.物价指数法110物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数＝＝（1＋a1111例：某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本例：某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996112时间投资费用物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合计

31.7时间投资物价物价变重置1994161.051.60/1.113物价指数法的特点

物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；

物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；

对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法的特点1143.功能价值法是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）3.功能价值法参照物被评资产（单位生产能力）115理论假设资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设116（1）功能成本线性函数法被评估资产重置成本＝参照物重置成本×（被评估资产产量/参照物资产产量）例：某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝50000×4000/5000＝40000（元）（1）功能成本线性函数法117（2）功能成本指数法公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0．4-1之间，如加工工业一般为0．7，房地产行业一般为0．9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。x重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝×（2）功能成本指数法x重置参照资产被评资产的生产能力＝×1184.统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本4.统计分析法某类抽样资产被评估资产119计算公式∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本×K调整系数计算公式∑某类资产的被评估资产＝某类抽样资产的重置成本×K120例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备调整系数=80/50该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设121（二）实体性贬值的测算方法是资产由于使用和自然力作用形成的贬值决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度（二）实体性贬值的测算方法122（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）形体物理变化程度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等（1）观察法123（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×实际已使用年限÷总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间×100％（2）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值=（重置成本—预计124例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=5×360×5/[5×360×8]=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料125例2：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率。已知加权已使用年限算法公式为：加权已使用年限＝∑（名义已使用年限×重置成本）/∑重置成本例2：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，19126①估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002.60[(1+10％)10]780001997年30001.61[(1+10％)5]48302000年20001.21[(1+10％)2]2420合计85250

①估算设备复原重置成本127②计算∑（复原重置成本×投资年数）投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年数1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合计85250808990

②计算∑（复原重置成本×投资年数）128③计算加权投资年限加权投资年限=808990÷85250=9.5（年）④计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%③计算加权投资年限129（三）功能性贬值的测算方法资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本（三）功能性贬值的测算方法130（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得131（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本＝各年净超额运营成本×折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：a.生产效率是否提高b.维护保养费用是否降低c.材料消耗是否降低d.能源消耗是否降低e.操作工人数量是否降低（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，132例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。133（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29992（元）（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6134（四）经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。（四）经济性贬值的估算135估算方法：A经济性贬值＝资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额×现值系数(因收益额减少)

B经济性贬值率=[1—（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%经济性贬值=（重置成本-实体性贬值—功能性贬值）×经济性贬值率（因资产利用率下降）估算方法：136例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.6，例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，137设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%设备的经济性贬值率为：138例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机139计算过程如下：经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n）=16662230(元)计算过程如下：140例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前141计算过程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）实体性贬值=1000000×15%=150000(元)（3）功能性贬值=0（4）经济性贬值率=[1-（750/1000）0.7]×100%=18.5%（5）经济性贬值=(1000000-150000)×18.5%=157250(元)资产评估价值=1000000-150000-157250=692750(元)计算过程如下：142第二节市场法一、基本思路

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。

市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。二、基本原理：资产的替代原理第二节市场法一、基本思路143三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。三、基本前提：144四、操作程序确定被评估资产1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。四、操作程序确定被评估资产1.参照物的可比性：功能、市场条件145五、常见的评估方法（一）直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为：资产评估值（P）＝参照物成交价格×（被估对象某因素÷参照物某因素）适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。五、常见的评估方法1461、功能价值法（比较功能）

该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。P＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力）P＝参照物成交价格×（被估对象生产能力÷参照物生产能力）X例题4-111、功能价值法（比较功能）1472、价格指数法（比较价格变化）价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。2、价格指数法（比较价格变化）148（1）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期内对比基的价格指数。P＝参照物成交价格×（评估时定基物价指数÷参照物定基物价指数）（2）环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。P＝参照物成交价格×（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×……（1+an）×100%其中a1，a2，a3……an为各期环比物价指数。（1）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期内对比