外地项目考察上海篇

第三部分案例借鉴研究外地项目考察上海篇位置:位于浦东新区中部项目概况：成立于1992年7月，规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。至2005年9月，园区累计引进注册企业4141家，吸引跨国公司研发中心91家。交通道路:园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是连接内环线和外环线主干道路。地铁:地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,在人民广场与地铁一号线交汇。中山公园站可换乘轻轨明珠线机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达全国各主要城市级香港特区。张江模式——上海张江高科技园区地铁站外环内环磁悬浮经典案例研究

2上海张江高科技园区规划技术创新区高科技产业区高科技产业区高科技产业区高科技产业区居住区科研教育区高科技产业区主要包括：生物医药产业基地、集成电路产业区、科技产业区。技术创新区主要包括：孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施。重点发展孵化和创新项目。科研教育区主要包括：研发中心、国家信息安全基地、生物医药产业基地（二期）、大学园区、医院、国家实验室等。重点发展高等教育和科学基础研究。居住服务区：主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。

德宏宾馆联想大厦园区入口园区景观居住服务区3张江高科技园区的“星星之火”良好的宏观经济形式政策的扶植较好的区位条件（陆家嘴）高效的运营模式(灵活）三大核心产业得到了迅速扩张（产业链方向上的与规模上的同时扩张）在三大核心产业扩张的带动，一些其它的产业也迅速入住张江高科技园区，从而张江高科技园区进入一个良性循环的发展阶段。国家人类基因组南方研究中心国家新药筛选中心上海超级计算国家级研发机构生物医药集成电路、信息技术通过引入一系列的国际级别的研发中心为张江构建了一个良好的技术与人才平台4当初的“星星之火”已发展成园区的主导产业主导产业：集成电路、软件、生物医药企业类型生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业数量2076342487850各产业企业数占总企业数的比重生物医药和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成电路上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司软件（信息技术）萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司研发中心通用电器（中国）研究开发中心有限公司霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心有限责任公司各产业著名企业5上海张江高科技园区成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，具体目标为：把张江园区建设成为技术创新和科技成果转化、产业化的示范基地；产学研结合、综合改革的先行先试基地；创新人才、研发机构和高科技企业集聚与辐射基地；与市场经济和知识经济相适应的科技服务基地。借助政府之手和市场之手形成开发合力、整合各种开发资源，形成不同于"硅谷模式"的"张江模式"。产业集聚引发研发集聚通过推进产业链发展模式，在较短的时间里，在集成电路、软件、生物医药等产业领域，快速实现了中外资相关企业的高度聚集，形成了强大的产业群体。生产制造企业的持续发展，提升产业能级，实现技术与服务的本地化使研发中心具备了快速进入的前提条件

依托上海浦东雄厚的人才资源、优惠的产业政策、完备的金融服务、发达的信息网络背靠着长三角广阔的制造业基地，是外商战略性投资设立研发中心的首选地构建完善的研发服务体系，主要包括搭建技术平台和服务平台、加强人才培养等新建了国家人类基因组南方研究中心、国家新药筛选中心、国家新药安全评价中心、上海光源工程中心、上海超级计算等国家级研发机构，与ＧＥ、杜邦、霍尼韦尔、罗门哈斯等跨国公司研发中心，共同构筑起园区最高层面的技术平台通过企业化和市场化运作，搭建一些研发创新的公共型技术支持平台，如软件增值平台、生物医药外包平台等等。另外，园区还建立起众多公共科研实验室、公共测试、检测中心等。6同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)四平路北外滩航运中心大连路遂道陆家嘴高校科技区国际商务区区位：上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：杨浦区是上海传统高教区，老工业基地；目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量少；片区现状：22个国家级重点实验室14所高等院校100多家科研院所2000余家设计、广告等创意公司20万本科生、研究生和博士生创智天地创智天地——打造都市生活第三地7创智天地开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积－100万总投资－100亿元一期创智SOHO开盘－2006年下半年，售价15000元/平创智中心－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智SOHO

－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。科技园

－着重推动IT等高科技产业研发江湾体育公园

－以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施8创智天地公共活动中心区

创智广场创新天地学习天地高科技园区

生活工作区

信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商业街住宅街坊高科技研发高科技产业化创智天地的规划功能划分：主要分为公共活动中心、生活工作区、高科技园区

公共活动中心区--提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；

生活工作区--提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。

高科技园区--着重推动研发。9创智天地的客户形成一种“生物链”，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境

创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所等），等等，并提供一种客户生物链，资源共生。创业小公司风险基金大学科研机构律师事务所跨国公司研发中心会计事务所现代服务公司10“创智天地地”是一一个居住住与工作作相融合合的新型型社区，，提供一一种全新新的生活活方式“创智天地地”就是是要营造造这么一一个适合合知识经经济运转转的环境境，适合合知识工工作者生生存的环环境，他他们在那那里不仅仅工作，，还要生生活，他他们的工工作生活活规律和和方式不不是简单单的上班班、下班班、回家家的概念念，是融融合在一一起的，，工作中中有生活活，生活活中有工工作。生活工作作区工地地实景公共活动动中心区区效果11创智天地地的运行行盈利模模式：把把握科技技时代脉脉搏，获获取长期期收益公共活动动中心租租售长期期收益生活工作作区会有有一部分分物业用用于出售售，收回回主要投投资高科技园园区租售售获取长长期收益益获取长期期收益为为主要目目的1213创智天地地成功因因素分析析：宏观观角度二是城市市配套成成熟：项目距离离五角场场中心区区不足五五分钟步步行路程程，而五五角场正正在被上上海政府府打造为为城市副副中心，，各项大大型配套套已完全全成熟。。一是时机机把握准准确：上海中长长期规划划提出科科技兴市市的战略略，而瑞瑞安公司司借此东东风，与与杨浦区区政府合合作，提提出打造造上海科科技中心心的概念念，并得得到了政政府的强强力支持持（政府府入股））。三是区域域科技氛氛围浓厚厚：项目周边边名校林林立，提提供了大大量的高高科技后后备人才才。14创智天地地成功因因素分析析：产品品角度一是在城城市中心心走低密密度生态态化路线线：创智天地地一改过过去写字字楼地处处“水泥泥森林””的印象象，同时时一改过过去科技技园实用用、简单单、档次次低的现现象，在在城市中中心走了了一条高高品质（（甲级配配置）、、生态化化的路线线。二是充分分体现创创意性：：通过色彩彩、门口口造型、、小品、、楼梯、、LOFT等产品构构件营造造一种创创意的空空间感。。15创智天地地成功因因素分析析：营销销角度一是自身身渠道强强劲：瑞安公司司在上海海有两座座顶级写写字楼，，期间与与多数公公司建立立了良好好的关系系，深知知公司扩扩张之苦苦，瑞安安在第一一时间向向他们伸伸出了橄橄榄枝。。二是借势势政府：：利用用各各种种活活动动先先后后邀邀请请了了上上海海市市级级领领导导和和国国家家重重要要领领导导人人视视察察、、参参观观该该项项目目，，在在市市场场上上产产生生了了强强大大的的社社会会影影响响力力。。三是是高高性性价价比比：：利用用政政府府关关系系，，对对重重点点企企业业进进行行税税收收等等方方面面的的优优惠惠，，同同时时与与部部分分重重点点引引进进企企业业进进行行战战略略联联盟盟，，参参与与项项目目的的建建设设。。四是是明明星星效效应应：：首期期引引入入国国际际明明星星企企业业，，奠奠定定产产品品气气质质，，同同时时为为后后期期产产品品推推广广奠奠定定基基础础。。16创智智天天地地成成功功因因素素分分析析：：营营销销角角度度一是是自自身身渠渠道道强强劲劲：：瑞安安公公司司在在上上海海有有两两座座顶顶级级写写字字楼楼，，期期间间与与多多数数公公司司建建立立了了良良好好的的关关系系，，深深知知公公司司扩扩张张之之苦苦，，瑞瑞安安在在第第一一时时间间向向他他们们伸伸出出了了橄橄榄榄枝枝。。二是是借借势势政政府府：：利用用各各种种活活动动先先后后邀邀请请了了上上海海市市级级领领导导和和国国家家重重要要领领导导人人视视察察、、参参观观该该项项目目，，在在市市场场上上产产生生了了强强大大的的社社会会影影响响力力。。三是是高高性性价价比比：：利用用政政府府关关系系，，对对重重点点企企业业进进行行税税收收等等方方面面的的优优惠惠，，同同时时与与部部分分重重点点引引进进企企业业进进行行战战略略联联盟盟，，参参与与项项目目的的建建设设。。四是是明明星星效效应应：：首期期引引入入国国际际明明星星企企业业，，奠奠定定产产品品气气质质，，同同时时为为后后期期产产品品推推广广奠奠定定基基础础。。17第三三部部分分案案例例借借鉴鉴研研究究外地地项项目目考考察察北京京篇篇位置置:位于于经经济济开开发发区区中中轴轴路路（（未未来来国国际际企企业业大大道道））的的端端点点，，构成成了了区区内内商商务务公公建建区区和和东东部部工工业业区区的的分分界界线线，同同时时也也构构成成了了开开发发区区中中心心形形象象的的重重要要组组成成和和标标志志。。项目目概概况况：：项目目总总占占地地12万平平方方米米，，总总建建筑筑面面积积约约11万平平方方米米，，其其中中地地上上部部分分9万平平方方米米，，计计划划分分为为三三期期开开发发，，于于2005年中中全全部部竣竣工工。。其其中中一一期期面面积积3万平平米米左左右右，，主力力户户型型在在1000-3000平米米之之间间。容容积积率率：：0.77，绿绿化化率率：：41%。交通通:位于于北北京京经经济济技技术术开开发发区区南南大大门门的的入入口口处处项目目北北部部有有开开发发区区内内唯唯一一交交通通服服务务中中心心三条条主主干干道道通通往往市市中中心心配套套：：项目目拥拥有有满满足足员员工工就就餐餐、、商商务务洽洽谈谈、、健健身身娱娱乐乐、、购购物物休休闲闲功功能能的的商商务务会会所所;北京京开开发发区区五五星星级级的的博博达达国国际际交交流流中中心心、、朝朝林林大大厦厦；；海海关关、、商商检检、、外外汇汇管管理理局局等等机机构构，，及及专专家家公公寓寓、、青青年年公公寓寓、、保保税税仓仓库库、、中中心心邮邮局局、、电电信信局局、、金金融融服服务务机机构构、、消消防防中中心心等等配配套套设设施施。。北京京亦亦庄庄经经济济开开发发区区BDA国际际企企业业大大道道———关于于客客户户的的思思考考亦庄庄BDA19准确确的的市市场场定定位位获获得得市市场场先先入入者者优优势势成交交客客户户民民营营居居多多，，且且均均为为外外地地企企业业，，有有极极少少数数亦亦庄庄工工业业园园扩扩容容的的客客户户（（资资生生堂堂）），，客客户户比比较较追追求求个个性性化化办办公公、、在在乎乎办办公公的的环环境境。。高层写写字楼楼多层写写字楼楼厂房+写字楼楼独栋办办公楼楼独栋办办公楼楼生态独栋办办公楼BDA国际企企业大大道市市场定定位过过程市场细分生态独栋办公楼目标市场1500~3000平方米的环境优美的、、独栋式的、智慧型产产业建筑市场定位大型企业的研研发、设计部部门中等规模的以以研发、设计计、商务或增增值服务为主主题的智力密密集型企业目标客户入驻客户特征征：部分入驻客户户名录：中石化;资生堂;白领服饰;世纪城房地产产;宝恒服装设计计;西班牙奉尔文文特控制系统统(北京)公司;中国黄金集团团;20个性化、特色色化的建筑产产品叩开客户户心门规划：地块的规划和和交通设计特特别强调安全全性，方便性性，以及和建建筑与景观之之间的渗透与与结合。每个独立的企企业都可以很很方便地自成成一个体系，享有自己的的室外景观空空间。通过场场地内部的车车行路所形成成的主路网可可以非常方便便地到达每个个建筑。分布整个场地地的人行路将将建筑和道路路有机的结合合在一起，突突出了公园的的感觉。建筑：既考虑到彼此此之间的对比比，又在形式式、色彩和材材料的应用上上不失和谐。。体量和形式力力求人性化和和亲近感，同同时又融合到到景观中去。。外立面运用不不同材质、虚虚实效果以及及不同质感的的对比；特别强调的入入口处的立面面和标识设计计，给各个企企业以品牌的的感觉。锯齿型排布，，退台以及雨雨棚的引入，，强调建筑设设计的雕塑化化感觉。环境：精心设计的草草坪，湖面、、小溪和坡地地等元素创造造一个建筑与与景观自然融融合的小环境境。相邻建筑之间间，采用加密密树木形成其其缓冲带。21依托开发区产产业，截取各各产业高端作作为自己的目目标客户亦庄经济开发发区的五大产产业链电子信息光机电一体化化生物技术与新新医药新材料与新能能源软件制造代表企业诺基亚、朗讯讯科技中国数字电视视联盟代表企业SMC、ABB、施耐德、GE代表企业拜尔、安万特特人类基因组北北方研究中心国家病毒生物物中心代表企业英纳超导嘉捷恒信大陆太极中钞锡克拜代表企业北京经济技术术开发区软件件园、软件工工程师学院以开发区五大大产业链为依依托聚引此五大产产业链的上下下游及相关企企业，形成更加完善善的产业协作作关系，最终形成具有强烈竞竞争优势的产产业集群。国际企业大道道22通过客户分析析来了解客户户典型公司白领服饰世纪城房地产宝恒服装设计3栋6000平米2000平米1000平米背景资料服饰行业，民营，已经作出品牌，员工60——70人，氛围良好。地产公司，民营，行业领袖从事皮裘批发的国际贸易公司，民营，10人以下，总部在东四十条，现办公面积200平米成交过程欲自行设计，遭拒绝；已流失；后在开发商努力下签约。5月来访，第一次来就认可本案，不存在沟通障碍，第二次来后下定原无需求，被诱导出来。原认为价格（5300）合适，到场后认为贵6400，而且不需要这么大。从总价平衡、业务扩大、产品本身等点突破。价格谈判经历三轮谈判，成交6050元/平米。成交周期从客户关注——签约，近一年；从追访——签约，共计四个月。拆迁（贵友后面）因素也促使白领缩短签约时间。三个月，（等合同一个半月，注册一个月）估计正常情况下20天就能成交从前期——7月，三个月。客户特点老总有想象力和创造力，希望形成自己的风格。A楼，面积小，做仓库；B楼，最漂亮，私人活动区，贵宾接待、健身房、游泳池；厂房加办公。周期短，对地产熟悉，知道成本但无价格障碍客户开通。（非企业行为，类似卖住宅），未考虑热水、供暖、就餐、车位等因素，后期客户服务难度大。23入驻国内企业业较多，需求求集中在1000-2000平米体育器材公司司：工厂在马驹桥桥，主营业务务是健身培训训，需求1600平米，已经在在总部基地买买房，想退掉掉。置业计划划——三个月之内，，30个人来看，多多次，对产品品有强烈好感感，对周边环环境不关心（（可能会欣赏赏）。购买原因：外地企业，考考虑政府因素素较高，总部基地的的销售与政府府挂钩；退房原因：与业务单位距距离远，户型不满意意，西南部区区域环境差，，社区杂乱。。派格蓝地：童装，前期客客户，要求：：首付分期，，一年交清；；要有工厂；；价格要降低低；流失原因因：对开发区区无特殊偏好好，价格阻力力明显。饮料公司：需求面积为办办公面积500—800平米，厂房1500—2000平米，主要想想购买厂房。。客户已PASS，PASS原因：不符合入园标标准。新奥集团：需求面积为2000平米。现在廊坊办公公，属科技研研发企业，计计划在北京设设总部。此客客户已于2004年7月25日取消购买计计划，改为租租赁。原因：：老总觉得项项目的独栋朝朝向不好，价价格高，资金金不足。依文服饰：需求2000平米，不认可开发区区的位置——郊区远；不认认可本案位置置——荒（周边可能能是工厂）；；定总部基地，，流失原因：：对区域大环环境质疑；对对本案的土地地性质、车位位、费用等方方面有明显不不认可；24国内客户看重重园区提供的的平台白领服饰有限限公司：“中国职业女女装第一品牌牌”在BDA国际企业大道道买了6000平米共3栋研发办公楼楼，建一个研研发设计中心心。白领服饰置业业原因——香水效应：1、亦庄是北京唯唯一具有由大大批世界500强企业搭建的的国际化平台台，站到这个平平台上，白领领更容易实现现国际化。2、新买基地，，白领很看重重BDA的独栋将是白白领的亚洲总总部驻地及研研发设计众多多世界500强企业扎堆的的环境，他们们先进的经营营理念有利于于白领迈上国国际化的平台台。这好比进进香水店，即即便不买，但但身上也会被被沾上香味。。3、迁到理念和文化比比较先进的环环境。由市场定位位的企业迁址址趋势是，从从接近原料到到接近市场趋趋向于接近信信息、接近高高级人才。一一些落后地区区的企业纷纷纷往大城市迁迁徙就证明了了这一点，比比如汇源果汁汁集团总部从从山东沂源迁迁到北京就是是典型的例子子4、加工基地还还是在外地，，要迁的主要是是研发和营销销基地。25国外客户看重重政策、环境境并彰显自身身风格西班牙泰尔文文特控制系统统（北京）有有限公司：全球实时IT公司，几十年年来一直致力力于为特定工业部门门（能源、交交通、运输以以及环保）提提供高技术附附加值的IT解决方案。泰尔文特控控制系统（北北京）有限公公司是西班牙牙名企泰尔文文特集团在华华投资的独资资子公司，自自1998年入驻开发区区租赁物业办办公至今，企企业规模已初初步形成。泰尔文特置业业原因：1、认可中国现现在的政治环境、经经济环境；2、在开发区买买楼，一开发发区的环境好好；二是交通通便利；三是是区内有很多多国外的大型型企业，产业业氛围好；四四是各项配套套服务十分完完善；五也是是最为关键的的一点，开发发区的BDA国际企业大道道的独栋建筑筑风格与设计计理念非常符合泰尔尔文特的需要要，并且还可可以拥有自己己独立的产权。3、泰尔文特曾经经考虑过在开开发区购地自自建，但由于开发发区土地政策策的限制未能能实现。现在在1000-3000平米的企业独独栋正好符合合置业需要。。26从成功与失败败中积累的宝宝贵经验促成客户购买买的因素对北京经济技技术开发区整整体产业环境境和政策环境境的认同优美的自然生生态环境满足足智力密集型企企业的特殊生生产力结构BDA国际企业大道道的建筑及服服务理念低密度景观型型独栋的建筑筑形态满足了了彰显企业个个性与拥有系统化的的标识系统的的企业的软性性需求部分意向客户户流失的原因因西南部区域差差,社区杂乱;价格格阻阻力力;不能能符符合合客客户户的的某某些些特特定定需需求求;个别别独独栋栋朝朝向向不不好好;区域域大大环环境境得得不不到到某某些些客客户户的的认认同同;不认认可可开开发发区区位位置置———郊区区远远27对决决定定客客户户购购买买因因素素的的理理性性思思考考在综综合合分分析析影影响响客客户户购购买买决决策策因因素素的的基基础础上上,我们们将将这这些些因因素素分分成成三三大大类类:第一一类类:必须须满满足足的的因因素素;第二二类类:综合合考考虑虑的的因因素素;第三三类类:加分分因因素素必须须满满足足的的因因素素交通通便便利利配套套完完善善面积积满满足足其其个个性性化化需需求求政府府优优惠惠政政策策高速速信信息息网网络络综合合考考虑虑的的因因素素入驻驻相相关关企企业业园区区产产业业框框架架办公公楼楼面面积积易易于于划划分分人力力资资源源基基础础区域域大大环环境境完善善的的服服务务体体系系生态态环环境境加分分因因素素标杆杆企企业业入入驻驻特色色化化的的服服务务灵活活的的经经营营方方式式彰显显企企业业个个性性与与文化化的的建建筑筑形形态态28位置置:丰台台南南四四环环西西路路188号项目目概概况况：：丰台台总总部部基基地地是是中中关关村村丰丰台台园园与与英英国国道道丰丰国国际际集集团团合合作作开开发发.占地地65公顷顷，，总总建建筑筑面面积积106万平平方方米米，，容容积积率率约约1.59，平平均均绿绿化化率率50%左右右，，总总投投资资约约45亿人人民民币币.主要要为为1000至5000平米米独独体体独独栋栋、、独独立立产产权权、、独独立立冠冠名名的的总总部部楼楼.交通通丰台台历历来来“北京京金金角角”，是是北北京京重重要要的的陆陆路路码码头头。。进进出出北北京京的的若若干干水水，，陆陆，，空空干干线线都都可可顺顺利利直直驱驱这这里里。。近邻邻京京石石、、京京开开、、京京津津塘塘高高速速公公路路、、亚洲洲最最大大的的北北京京西西客客站站和和全全国国最最大大的的丰丰台台货货运运编编组组站站。。毗邻邻西西南南四四环环快快速速路路和和城城市市地地铁铁9号线线；；距距首首都都第第二二航航空空港港———南苑苑机机场场仅仅４４公公里里。。配套套：：约40000平方方米米五五星星级级酒酒店店、、约约40000平方方米米商商业业配配套套总总部部小小公公寓寓和和几几十十个个200至500平方方米米不不等等的的各各种种风风味味餐餐厅厅全宿宿制制双双语语幼幼儿儿园园；；健健身身中中心心；；国国际际医医疗疗诊诊所所、、全全科科医医师师；；信信贷贷；；银银行行；；邮邮政政；；超超市市；；餐餐饮饮；；娱娱乐乐等等。。北京丰台台总部基基地——对营销销销售的一一点启发发29建筑形态态总部基地地将建设设700栋独立办办公楼，，每栋面面积1000—5000平方米，主导楼楼每栋面面积3000—5000平方米，12层高。其其中500栋供单个个企业作作为总部部所在地地，其余余200栋可分层层出售。。楼体间灵灵活连接接，在群群体结构构上巧妙妙布局，，使各总总部楼在在追求独独立的同同时，又又可分、、可合、、可大、、可小，，可适应应不同企企业总部部发展性性需求的的任意组组合。规划中国庭庭院与与西方方开放放式街街区结结合，公共共与私私密结结合，，独立立楼宇宇和共共享庭庭院结结合，，单元元式总总部楼楼与公公建区区商务务楼围围合布布局。。庭院式式中心心绿化化，点点式组组团绿绿化，，带状状公共共绿化化合。。办公楼楼面积积可分分可合合，产产品线线覆盖盖尽可可能多多的客客户30丰台总总部基基地股股权结结构(丰台区区政府府将丰丰台园园二期期开发发的65公顷土土地作作价占占股40%)丰台区区政府府负责责制定政政策拿出土土地道丰集集团负负责统一规规划、、统一一设计计、统一开开发、、统一一招商商共同搭搭建发展区区域经经济的的平台台政府只只需做做好““大招招商””(招进一一个有有实力力、市市场经经验丰丰富的的企业业)“小招商商”就就交给给企业业市场场化运运作，，“政政府只只做批批发就就行了了，不不要搞搞零售售。招商引引资的的启示示:政府搞搞批发发，企企业搞搞零售售3150%中央级级企业业和部部委机机构转转制的的大型型国有有企业业30-40%在京的的本地地企业业和各各郊县县企业业、外外省市市大型型企业业北京京总部部或驻京办事事处（多为设备备、钢铁、、通讯、汽汽车等传统统制造业公公司）10%外企，（产产业基地一一期多为电电子、生物物医药、通通讯等高科技电电子公司））丰台总部基基地目前入入驻各类企企业比例法国欧尚、、乐华梅兰兰、中国诚通通控股公司司、中华通通信系统有有限公司、、中成进出出口股份有有限公司、、中国质量认认证中心、、中华通信信系统有限限公司、中中国航天时时代电子公公司、长征征火箭技术术股份有限限公司、中中牧实业股股份有限公公司、中国国汽车技术术研究中心心、中国中中金科技股股份有限公公司、中国国物资运输输总公司、、中国集装装箱控股集集团公司、、建龙钢铁铁控股有限限公司、长长城汽车股股份有限公公司、正泰泰电器股份份有限公司司、特变电电工股份公公司北京丰台总总部基地目目前入驻企企业部分入驻企企业名录32国内外优秀秀企业进驻驻北京设立立的不同内内涵、不同同性质的总总部机构——中国总部、、北方总部部、北京分分公司等企企业管理机机构——市场中心、、研发中心心、采购中中心等企业业职能部门门——人力资源、、资本与金金融等企业业运营平台台把目标市场场锁定在主动联系外外地企业，，扩大成交交客户基数数拓展外地代代理体系，，合作开发发市场为餐饮、金金融、邮政政、商务中中心、药店店、超市等等配套设施施成立一个个专业招商商小组主动参加各各种经济会会议，宣传传总部经济济，带动招招商发挥各地驻驻京办事处处的纽带作作用，发掘掘属地客户户积极联系外外地企业驻驻京分支机机构，促进进母体企业业对总部基基地的了解解，带动招招商组织营销策策划活动，，带动客户户基数的产产生并促进进招商的实实现营销销售措措施特色服务是是企业选择择入驻的加加分因素总部楼冠名名设立企业服服务中心。。汇集工商商、税务、、财政、外外经委、计计委、城市市建设管理理、城管执执法、规划划、园林、、公安等部部门联合办办公，提供供专项服务务建立企业领领袖俱乐部部建立企业交交流平台提供员工出出入班车,班车整租等服服务.解决员工就餐餐北京丰台总部部基地的营销销销售亮点33概况：位于北京亦庄庄经济开发区区，一期占地地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，，主要是移动通信终端端产品的制造商以及及零部件的制制造商、服务务商，园区员员工接近15000人；产业链高度聚聚集区域，土地空空间需求大，，必须有足够够的储备满足足今后扩容的的需要，整个个开发区规划划面积一期为为15平方公里，二二期为100平方公里；制造业更注重重基础设施的完完善程度，例如用用电量要达到到5000kV以上，用水量量也较大；整个区域属国国家级开发区区，政策透明明，优惠政策支持，24小时通关服务务和24小时物流监管管，实现“零库存”。入园企业通常常考虑整体成成本：土地、、建设厂房、、基础设施连连接、运营成成本等。诺基亚以龙头头企业的身份聚拢了了包括芯片、、集成电路板板、机壳、显显示屏等移动动通讯的20多家企业入驻驻。交通便利，京京津塘高速公公路，规划中中将有地铁5号线、亦庄专专线等捷运。。环境优美，设设有高尔夫球球场，凉水河河。开发区内厂房房建设期较短短（1年左右），厂厂房可租赁、、出售，厂房房形式多样，，适宜成套设设备生产。加工制造型总总部基地案例——北京经济技术术开发区星网网工业园成功要素：交交通便利，易易于原材料、、成品等运输输；市政设施要求求高，水、电电、能源等要要有特殊要求求；政策支持；标杆企业带动动；形成相关关产业链；34营销战略与销销售策略的总总结模式一:由大到小,再到大第一阶:“大”引入核心企业业第二阶:“小”吸引相关中小小企业第三阶:“大”核心产业群吸吸引其它产业群大企业,在循环往复模式二:由小到大,再到更大第一阶:“小”引入某个产业业的一群相互竞争的中中小企业第二阶:“大”竞争胜出一批批大企业招商引入一批批大企业第三阶:“更大”核心产业群吸吸引相关产业业大企业再形成新的核核心产业群模式三:由大“生””小,再到大第一阶:“引入大企业母母体”引入大企业母母体,将招商职责让让渡给大企业第二阶:由大“生”小小大企业履行招招商职责,吸引其相关中小企业业进入第三阶:再到大核心产业群吸吸引相关产业业大企业再形成成新的的核心心产业业群35中关村村软件件园位置海淀区东北旺乡园区项目概况占地面积139万平米建筑面积60余万平米总套数——容积率0.44绿化率54.7％配套占地7.05公顷康体中心，每栋建筑可自己将地下室作为自助餐厅。独栋面积区间占地面积在6000~24000平米不等，相应的建筑面积在7000~27000平米，标志性建筑高度不超过15m，其余建筑高度均不超过12m。销售价格——销售状况主要卖点相关产业群集，规模效应客户特征软件科技研发生产。软件企业分大中小三种规模：大型企业规模在1~2万平方米建筑面积；中型企业0.5~1万平方米；小型企业更偏爱租房或合建形式，一般以孵化器为主要类型，面积从200~5000平方米不等。36中关村村软件件园KPI：群落聚聚集效效应突突出；；郊区区化发发展趋趋势，，优厚厚的税税收政政策；；交通通较为为便利利；办办公楼楼面积积大小小灵活活多变变；风风景优优美；；标杆杆企业业带动动。优势：：中关村村科技技园的的定位位：高高新技技术的的创新新中心心，高高新技技术产产业的的创业业基地地，新新型企企业家家的摇摇篮；；创业业企业业集群群。政府政政策扶扶持，，建立立各类类孵化化器，，在税税收上上进行行减免免，政政府行行事高高效。。充分发发挥中中关村村所具具有的的科技技支持持系统统的优优势：：一是是大学学，二二是研研究院院所。。中关关村科科技园园区在在周围围地区区拥有有像清清华、、北大大等一一大批批著名名的高高等学学府、、中科科院和和中央央各部部的研研究所所。落实国国有企企业（（校办办、院院办、、所办办企业业）、、准国国有企企业（（“集体企企业”）创业业者的的产权权激励励；为创新新企业业开辟辟融资资渠道道。发展现现状：：中关村村核心心区，，目前前大规规模、、高成成本的的市政政开发发，对对大量量的成成长型型科技技企业业产生生了排排挤效效应。。目前，，中关关村核核心区区为改改善硬硬件设设施，，大量量增加加市政政建设设投入入，使使地价价水平平居高高不下下，直直接导导致房房价水水平直直线上上升，，影响响到成成长型型的中中型企企业的的运营营成本本。据据统计计，有有80%在中关关村注注册的的中小小企业业因为为地价价太贵贵，而而离开开园区区另选选办公公用地地，中中关村村IT企业有有39%在政策策区以以外有有办公公面积积，初初步估估算不不少于于100万平方方米。。一区七七园的的形成成：成成长型型的中中型企企业，，既希希望能能享受受到科科技园园区的的政策策待遇遇，又又能享享受到到科技技园区区的服服务水水平，，同时时又希希望在在立业业的同同时降降低运运营成成本，，在这这一方方面，，商务务花园园对中中关村村成长长型的的中型型企业业有很很大的的分流流作用用。因因此，，中关关村科科技园园在郊郊区设设立了了几个个新的的科技技园，，形成成一区区七园园，但但是配配套设设施和和商务务氛围围远远远不如如核心心区。。国际案案例KPI总结：：群落聚聚集效效应突突出，，基础础设施施特别别是电电信IT设施先先进，，优厚厚的税税收政政策，，交通通发达达，办办公楼楼面积积大小小灵活活多变变，建建筑景景观优优势，，标杆杆企业业带动动中关村村科技技园的的发展展基本本符合合研发发及高高科技技型总总部基基地的的国际际发展展趋势势37丰台台区区总总部部基基地地ABP位置西南四环丰台科技园二期产业基地内项目概况占地面积65万平方米建筑面积106万平米，一期20万平米，二期25万平米，三期60-70万平米（三期包括4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓，每套面积30-50平米）总套数500栋，6-12层高，8米*8米大开间。容积率1.59绿化率50％配套总部基地内每个庭院内均设置面积约为200-500平米的餐厅（2层）、面积约为200-500m2的商务会所，4万平米五星级酒店、12.5万平米商业配套、含4万平米总部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康体娱乐休闲商服区，地上地下大型停车场，车位100个/万平米独栋面积区间1200-6000平米/栋，主流3000-5000平米/栋（一期保留1栋1600平米小楼分层销售）销售价格起价6600元/平米，现在对外报价均价7900元/平米，实际销售均价7150元/平米销售状况一期销售95%销售状况较好，二期50%，销售进度放慢主要卖点统一规划、统一设计、统一建设，智能化、低密度、生态型，集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地，被列为2003年北京市60大重点外商投资项目之一，北京市2003年69大重点工程之一，具有一定政府扶持背景。客户特征50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业，30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处（多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司），10%外企。（产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司）38丰台台区区总总部部基基地地ABP39丰台台区区总总部部基基地地ABPKPI：郊郊区区化化发发展展趋趋势势；；优优厚厚的的税税收收政政策策；；交交通通较较为为便便利利；；办办公公楼楼面面积积大大小小灵灵活活多多变变；；风风景景较较为为优优美美；；非非优优质质目目标标型型标标杆杆企企业业带带动动。。优势势：：享受受中中关关村村科科技技园园开开发发区区双双重重政政策策；；政府府扶扶持持；；公路路交交通通发发达达；；国内内知知名名企企业业入入园园，，标标杆杆型型企企业业带带动动；；地价价优优势势，，土土地地资资源源丰丰富富；；可承承接接产产业业园园孵孵化化器器毕毕业业企企业业。。发展展现现状状：：不具具备备CBD浓厚厚的的商商务务氛氛围围，，不不具具备备中中关关村村浓浓厚厚的的科科技技教教育育研研发发氛氛围围。。依托托丰丰台台中中关关村村产产业业园园孵孵化化器器毕毕业业企企业业，，其其特特性性及及需需求求与与定定位位及及自自身身资资源源有有一一定定差差距距。。定位位及及营营销销理理念念失失误误，，入入驻驻的的标标杆杆企企业业起起点点较较低低，，非非国国际际影影响响型型，，后后期期形形象象提提升升乏乏力力。。商商务务花花园园在在发发展展初初期期，，对对企企业业总总部部更更多多地地采采用用兼兼容容并并包包的的原原则则，，定定位位于于以以OEM方式式运运作作或或“两头头分分离离”的中中型型企企业业，，定定位位于于市市内内的的国国家家级级、、市市级级大大型型企企业业的的办办公公总总部部，，定定位位于于国国内内大大型型企企业业的的区区域域总总部部。。在在条条件件成成熟熟时时，，吸吸引引跨跨国国公公司司的的地地区区总总部部，，同同时时以以科科技技型型的的企企业业为为主主导导。。国际际案案例例KPI总结结：：良好好的的商商务务基基础础；；多种种交交通通方方式式便便利利，，方方便便、、快快捷捷的的到到达达市市区区；；城城市市人人力力资资源源基基础础好好；；标标杆杆企企业业带带动动；；以以主主流流企企业业为为主主要要业业务务对对象象的的服服务务公公司司入入驻驻；；高高速速信信息息网网络络建建设设；；经经营营方方式式灵灵活活；；环环境境优优美美。。良好好的的交交通通和和地地理理位位置置保保证证项项目目前前期期的的市市场场成成功功，，但但是是由由于于缺缺乏乏良良好好的的国国际际商商务务氛氛围围，，后后期期增增长长乏乏力力，，需需要要较较大大投投入入40国际际市市场场案案例例证证明明发发展展总部部基基地地的的适适度度规规模模：：45-50ha新加加坡坡樟樟宜宜国国际际商商务务花花园园总总占占地地66ha，建建面面109万平平米米。。每每个个国国际际企企业业总总部部建建筑筑面面积积7000平米米以以上上。。新加加坡坡裕裕廊廊国国际际商商务务花花园园总总占占地地33ha，建建面面22.7万平平米米。。共共14家公公司司占占地地13.7万平平米米，，每每个个公公司司占占地地达达到到6000平米米以以上上。。选择择亚亚洲洲城城市市新新加加坡坡的的商商务务花花园园验验证证占占地地面面积积可可行行性性考虑虑到到本本项项目目的的实实际际情情况况，，CBD、燕燕莎莎、、国国贸贸等等国国际际企企业业现现办办公公地地面面积积主主流流均均在在3000-5000平米米左左右右，，在在扩扩租租时时能能到到达达5000-10000，所所以以按按照照前前面面所所述述外外迁迁到到城城市市边边缘缘的的大大公公司司数数量量150家计计算算，，占占地地45-50ha是可可以以在在被被消消化化范范围围之之内内的的。。41北京京市市场场案案例例证证明明总部部基基地地发发展展的的适适度度规规模模：：45-50ha总部部基基地地———北京京市市第第一一家家、、最最大大的的企企业业独独栋栋项项目目销销售售状状况况解解析析规模模：占地地65ha，容容积积率率1.59，总总建建面面106万平平米米。。分期期：：一一期期20万平平米米，，二二期期25万平平米米，，三三期期60-70万平平米米，，三三期期中中包包含含4万平平米米五五星星级级酒酒店店、、12.5万平平米米商商业业配配套套、、含含4万平平米米总总部部小小公公寓寓（（30-50平米米））。。销售售情情况况：：一一期期较较好好，，二二期期销销售售速速度度放放缓缓。。为保保证证销销售售、、根根据据市市场场情情况况测测算算，，现现阶阶段段总总部部基基地地总总建建筑筑面面积积不不宜宜超超过过65万平平米米。。按按容容积积率率1.5计算算，，占占地地45-50ha较为为合合适适。。42BDA中芯芯北京京经经开开·芯中中心心总总占占地地17万米米，，总总建建筑筑面面积积逾逾30万平平米米，，包包括括研研发发、、孵孵化化、、教教育育培培训训、、配配套套综综合合服服务务等等功功能能分分区区，，统统一一规规划划，，整整体体开开发发。。园园区区规规划划推推崇崇自自然然环环保保理理念念，，追追求求容容积积率率低低、、专专属属企企业业独独栋栋、、果果岭岭式式花花园园办办公公，，成成熟熟企企业业运运营营载载体体的的创创新新升升级级。。一期（A区）近4万平米研发发办公楼全全面入驻；；二期（B区）约11万平米企业业独栋社区区现房呈现现，迎合企企业多元化化需求，成成功吸引中中国路桥、、云基地、、民生证劵劵、美国应应用材料等等近百家精精英企业入入园，营造造出成熟的的双生态企企业发展环环境。三期期（E区）约8万平米纯独独栋办公总总部全新起起航，构筑筑企业独立立空间。项目概况BDA中芯高端氛围五五大产业业主导区域域发展享有北京市市政府审批批权限，一一站式企业业服务，为为企业商务务铺就绿色色通道。生生物技术与与新医药、、电子信息息、光机电电一体化、、新材料新新能源和软软件制造，，五大高新新技术产业业生态链条条构成BDA产业主导，，吸引近百百家（奔驰驰、诺基亚亚、通用电电气、博世世、可口可可乐、拜耳耳等）世界界500强企业进驻驻。BDA,已成为全国国最大的移移动通信产产业基地和和北京最大大的电子信信息产业基基地，是北北京三大软软件制造基基地之一。。BAD解读BAD解读自然生态40％绿化率打打造BDA花园城市BDA的空气质量量优于市区区，低密度度、低容量量、高绿化化率的公建建、工业及及住宅项目目，三大主主题景观公公园，如同同BDA的绿肺，美美化区内自自然环境，，被国家环环保总局批批准为ISO14000国家示范区区。区内2000多家企业，，追求生态态与商务协协调发展，，共同建立立起BDA良好的自然然生态环境境。BDA中芯高端氛围五五大产业业主导区域域发展享有北京市市政府审批批权限，一一站式企业业服务，为为企业商务务铺就绿色色通道。生生物技术与与新医药、、电子信息息、光机电电一体化、、新材料新新能源和软软件制造，，五大高新新技术产业业生态链条条构成BDA产业主导，，吸引近百百家（奔驰驰、诺基亚亚、通用电电气、博世世、可口可可乐、拜耳耳等）世界界500强企业进驻驻。BDA,已成为全国国最大的移移动通信产产业基地和和北京最大大的电子信信息产业基基地，是北北京三大软软件制造基基地之一。。BAD解读BAD解读自然生态40％绿化率打打造BDA花园城市BDA的空气质量量优于市区区，低密度度、低容量量、高绿化化率的公建建、工业及及住宅项目目，三大主主题景观公公园，如同同BDA的绿肺，美美化区内自自然环境，，被国家环环保总局批批准为ISO14000国家示范区区。区内2000多家企业，，追求生态态与商务协协调发展，，共同建立立起BDA良好的自然然生态环境境。BDA中芯BAD解读三重服务平平台专业配套服服务平台园区技术服服务——开开放式实验验室、嵌入入式软件开开发及测试试中心、集集成电路设设计中心、、网络信息息服务中心心。企业共享交交流平台企业孵化器器、资本运运营、中介介服务机构构。

中国国软件行业业协会嵌入入式系统分分会，2004年9月16日成立，专专业从事嵌嵌入式系统统研究、开开发、培训训、咨询、、投融资服服务等全国国性行业组组织;中国嵌入式式产业联盟盟(ChinaEmbeddedSystemIndustryUnion)；BDA企业协会IT行业分会；；HR俱乐部......人才教育服服务平台人才教育服服务平台——人才培训、、学术交流流、北工大大学历教育育BDA中芯BAD解读规划方案著名建筑设设计大师崔崔恺先生，，"2008奥运会玲珑珑塔"、"首都博物馆馆"、"长城脚下的的公社"设计者，亲亲为北京经经开·芯中心建筑筑设计主笔笔。北京经开·芯中心三期期建筑面积积约8万平米，与与一期、二二期相隔地地盛北街，，传承前两两期低密度度果岭办公公、低碳环环保的建筑筑理念，打打造3000-4000平米纯独栋栋高端商务务集群。社区化办公公理念北京经开·芯中心，突突破了传统统办公物业业的刚硬形形象，以学学院风格独独栋建筑，，闹中取静静，营造宁宁静、私密密、共享的的企业运营营氛围。围合式院落落布局，自自然曲线绿绿化，对外外彰显企业业形象，对对内形成自自然办公的的生态空间间。特设多多功能商务务会议中心心、网络电电子图书馆馆、技术服服务平台等等，满足企企业全方位位所需。顺顺应道路弧弧线形，沿沿街建筑形形态呈折线线层叠变化化，既提示示了交通变变化，更强强调了企业业的标识性性。个性化化建筑外表表，独有的的建筑形态态，楼顶、、入口双LOGO，彰显企业业品牌形象象；专属独独栋建筑——独立入口、、独立大堂堂、独立电电梯……提升企业标标识性；全全南向空间间布局，采采光充足；；首层超大大落地窗，，与自然充充分交流，，催生智慧慧生产力；；利用退台台、出挑等等方式，形形成层次丰丰富、立体体化的院落落空间；带带型窗环绕绕设计，将将办公空间间融入自然然，打造休休憩沟通的的绿色平台台；BDA中芯果岭生态促促动动社会生产产力社区景观规规划，以微微地形及植植被形成独独栋与独栋栋之间的生生态隔断，，围合成一一个一个生生态绿岛，，既保证了了企业运营营的独立性性，同时营营造出开阔阔的整体空空间感，避避免视觉死死角，让人人感觉到一一种归属的的安全感，，进而增加加人才的聚聚合力。整个社区，，像高尔夫夫球场一样样呈献自然然起伏，营营造出一种种和谐、宁宁静的生态态氛围，降降低工作压压力带来的的疲劳，使使智慧思维维得以更深深度挖掘和和发挥，全全面提升工工作效率。。环道曲形社社区路，连连接每栋单单体入口，，形成多种种企业个性性化生态标标识，并将将整个园区区有机结合合，使自然然环境与建建筑融合为为一体，增增加人与生生态环境的的接触面积积，并承载载员工放松松锻炼的功功能。BAD解读景观规划BDA中芯专项独栋独独立与共共享个性化建筑筑外表，独独有的建筑筑形态，楼楼顶、入口口双LOGO，彰显企业业标识性、、展示性、、和尊贵品品牌形象；；

专属独独栋建筑——独立入口、、独立大堂堂、独立电电梯……提升企业形形象地位；；

全南向向空间布局局，采光充充足；首层层超大落地地窗，与自自然充分交交流，营造造舒适办公公环境，催催生企业智智慧生产力力；

利用用退台、出出挑等方式式，形成层层次丰富、、立体化的的院落空间间，展现建建筑美感；；

带型窗窗环绕设计计，将办公公空间融入入自然，打打造休憩沟沟通的绿色色平台。3000-4000平米稀缺缺独栋产产品，弹弹性灵动动空间，，匹配企企业不同同阶段需需求；交交通核核置于边边角，形形成完整整方正且且易于利利用的办办公空间间。8米柱距，，减少空空间内的的柱体，，有效增增加内部部使用面面积。首首层层层高4.2米，标准准层3.6米；赢得得更多有有效空间间，消除除空间压压抑感；；

办公公空间完完整方正正且利用用率高，，提高内内部空间间使用效效率；附附设阳阳台、露露台，多多元化企企业内部部交流休休闲空间间，提升升员工智智慧创想想力；底底层架架空、首首层辅以以通透玻玻璃材质质，构成成办公空空间与环环境的交交融互通通，为企企业产品品和形象象展示提提供良好好基础。。BAD解读建筑规划划第三部分分案案例例借鉴研研究外地项目目考察苏州篇中新领袖袖天地中新领袖袖天地项项目位于于苏州园园区现代代大道以以东，胜胜浦路258号，紧临临大型商商业街区区Stage舞台、奥奥特莱斯斯、项目目周边综综合保税税区、服服务外包包产业园园、普洛洛斯物流流园、苏苏州物流流中心等等先进制制造、物物流、贸贸易为主主题的综综合性功功能园区区星罗棋棋布；特特色主题题性版块块已日趋趋成型，，无限价价值潜能能，势在在待发。。作为苏苏州东第第一门户户，驱车车3分钟即可可到达沪沪宁高速速园区出出入口，，便捷抵抵达上海海、杭州州、南京京等重点点城市。。中新领领袖天地地是中新新集团在在苏州工工业园区区开发的的苏州首首个大型型绿色生生态办公公项目，，共分两两期开发发建设，，一期占占地面积积68183平方方米米，，一一期期总总建建筑筑面面积积82829平方方米米。。中中新新领领袖袖天天地地打打造造的的绿绿色色生生态态独独栋栋办办公公概概念念打打破破了了传传统统写写字字楼楼的的固固有有格格局局，，开开辟辟了了苏苏州州办办公公领领域域的的新新格格局局。。项目目概概况况中新新领领袖袖天天地地中新新领领袖袖天天地地绿绿化化率率高高达达51.1%，外外依依超超2万平平方方米米水水域域面面积积、、内内融融近近6000平米米人人工工水水景景。。整整体体规规划划两两度度采采用用““回回””字字型型设设计计，，寓寓意意生生生生不不息息、、循循环环不不止止。。““回回””字字形形主主干干道道与与水水域域，，配配以以气气势势如如虹虹的的中中轴轴景景观观带带，，将将项项目目整整体体格格局局分分隔隔成成对对称称的的疆疆界界，，方方正正而而充充满满秩秩序序感感。。环环绕绕每每栋栋的的水水与与景景，，打打破破传传统统甲甲级级写写字字楼楼的的固固有有格格局局。。一一条条中中央央主主轴轴景景观观带带，，将将对对称称分分布布的的独独立立区区域域紧紧密密相相连连，，轴轴线线上上点点缀缀丰丰富富景景观观小小品品，，在在延延续续办办公公氛氛围围的的同同时时也也注注重重了了细细节节变变化化，，营营造造轻轻松松和和谐谐的的情情景景办办公公氛氛围围，，中中新新领领袖袖天天地地给给苏苏城城办办公公领领域域注注入入了了全全新新的的注注解解，，树树立立了了崭崭新新的的高高度度。中新新领领袖袖天天地地一一期期仅仅打打造造独独栋栋10栋，，双双拼拼15栋30座，，多多层层办办公公楼楼2栋。。独独栋栋双双拼拼面面积积平方方米米不不等等。。项目目概概况况综合合各各案案例例的的研研究究，，我我们们得得出出园园区区成成功功的的ＫＫＰＰＩＩ体体系系产业业园园区区成成功功的的KPI体系系核心心KPI形成成核核心心产产业业与与框框架架政策策扶扶植植交通通较较为为便便利利配套套完完善善高速速信信息息网网络络重要要KPI人力力资资源源基基础础好好环境境优优美美低密密度度建建筑筑经营营方方式式灵灵活活办公公楼楼面面积积灵灵活活多多变变良好好的的商商务务基基础础次要要KPI个性性化化的的建建筑筑形形态态招商商网网络络、、代代理理体体系系特色色化化的的服服务务完善善的的服服务务体体系系标杆杆企企业业带带动动良好好的的区区域域规规划划与与前前景景53第四四部部分分项项目目定定位位整体体定定位位客户户定定位位物业业定定位位Strength优势势分分析析Threat威胁胁分分析析Weakness劣势势分分析析Opportunity机会会分分析析S1：区区位位优优越越：：位于于杭杭州州城城西西科科创创产产业业集集聚聚区区的的核核心心，，是是浙浙江江省省十十二二五五发发展展的的重重点点，，战战略略地地位位十十分分显显著著；；多多条条城城市市主主干干道道与与市市中中心心无无缝缝对对接接，，交交通通体体系系完完善善S2：环境优势势：正个园区坐坐拥中国最最大的城市市湿地公园园--西溪湿地，，再加上基基于优越的的生态本底底，符合生生态需求S3：紧邻各大院院校和规划划中的企业业可研基地地，结合海海创园和仓仓前镇整体体规划，产产业氛围浓浓厚。S4：地块方正平平整，利于于建筑规划划。O1：政府大力支支持人才引引进和鼓励励创业，并并为之大量量投入O2：阿里巴巴品品牌，杭师师院等各大大配套的入入驻，品牌牌效应吸引引关联企业业。O3：商品住宅市市场受政策策抑制，产产业地产迎迎来春天。。W1：周边现有配配套均在规规划建造中中，目前较较难有相对对成熟的配配套W2：大城西概念念，区位认认知较差，，客户存在在较大考虑虑空间。T1：整个园区产产品同质化化严重，竞竞争激烈T2：城西产业地地产近期开开发较快，，供给放量量对项目后后市去化产产生压力。。SWOTLCMD项目定位——思考总体产品定定位建议产业基地开开发模式研研究高科技商务务花园产业业基地56产业基地的的开发模式式产业基地商务花园CBDBusinessParkBusinessPark(中文直译为为“商务花花园”)理念，选择择在低密度度、低容积积率、高绿绿化、环境境佳的地方方，其园区内为为规划有序序的工作室室或厂房的的有机组合合；是提高高生活质量量、并以优优美的绿色色园林景观观激发工作作人员灵感感的地方。。窗口/营销中心总部/研发等分支支机构产业总部基基地的选址址的趋势。。一些以总总部经济定定位的商务务花园代表表了未来总总部选址的的潮流。57我们对BusinessPark的认识我们将从以以下几个方方面阐述对对BusinessPark的认识从产业类型型来看:BusinessPark的产业以智智力密集型型产业为主主,如软件、研研发、生物物医药、信信息服务业业等。从产业结构构来看：截取了不同同产业链的的高端，，使各产业业链不同部部分在同一一个区域密密集分布。。通过分工工、协调达达到信息互互动、资源源共享的效效果，最终终形成经济济学上所说说的“内聚效应”。从地理区位位来看：主要坐落在在城市的边边缘地带，，相对中心心城市既有有一定的独独立性，又又有很好的的可达性。。从园区功能能来看：已将传统的的生产功能能剥离开来来，主要其其中在研发发和商务功功能上，同同时生活与与休闲功能能也表现明明显。从园区规划划来看：表现为低容容积率、高高绿化率，，建筑多以以小体量、、多层为主主。从园区环境境来看：园区风景优优美，注重重对生态环环境的保护护，注重人人与自然的的和谐发展展，并从一一定程度上上发哺生态态。58国际总部基基地六大发发展模式模式1：制造加工型型总部基地地模式3：研发及高科科技型总部部基地模式4：企业内脑型型总部基地地模式5：后台服务型型总部基地地模式6：联合国等国国际组织型型总部基地地Parkwest西区商务花花园二期哥本哈根机机场商务花花园Parkwest西区商务花花园、硅谷谷剑桥商务花花园上海浦东张张江银行卡卡产业园纽约联合国国总部、日日内瓦联合合国总部、、模式2：物流型总部部基地交通便利，，易于原材材料、成品品等运输；；市政设施施水平较高高，水、电电、能源等等要有特殊殊要求；政政策支持；；标杆企业业带动；形形成相关产产业链。靠近机场（（国门型）），基础设设施完善，，交通发达达，占地面面积广阔，，符合行业业特点的办办公场所产业聚集效效应突出，，基础设施施特别是电电信IT设施先进，，优厚的税税收政策，，交通发达达，标杆企企业带动良好好的的商商务务基基础础；；多多种种交交通通方方式式，，方方便便、、快快捷捷的的到到达达市市区区；；环环境境优优美美；；城城市市人人力力资资源源基基础础好好；；高高速速信信息息网网络络建建设设；；标标杆杆企企业业带带动动；；以以主主流流企企业业为为主主要要业业务务对对象象的的服服务务公公司司入入驻驻。。土地地价价格格优优势势，，优优惠惠政政策策，，环环境境优优美美，，交交通通便便利利，，标标杆杆企企业业榜榜样样作作用用，，基基础础设设施施特特别别是是电电信信IT设施施先先进进。。重大大国国际际历历史史事事件件发发生生地地，，具具有有较较高高国国际际地地位位；；开开放放性性、、国国际际性性的的氛氛围围，，对对交交通通、、环环境境、、人人文文素素质质要要求求较较高高，，办办公公环环境境优优美美，，国国际际新新兴兴组组织织的的聚聚集集模式式KPI案例例59产品品定定位位思思路路阐阐述述总体体定定位位业态态定定位位物业业形形态态定定位位业态态定定位位步步骤骤1首先先确确定定客客户户类类型型入住住基基地地客客户户特特征征中心心城城区区浓浓厚厚的的商商业业氛氛围围依赖赖度度低低相相对对较较低低多数数企企业业依依靠靠智智力力创创造造财财富富对便便捷捷的的交交通通依依赖赖性性较较强强比较较看看重重自自身身的的形形象象对生生态态环环境境的的追追求求孜孜孜孜不不倦倦以主主流流企企业业为为主主要要业业务务对对象象的的服服务务企企业业企业业类类型型IT类公公司司医药药公公司司医疗疗设设备备生生产产公公司司集成成电电路路厂厂家家建筑筑设设计计公公司司动画画制制作作公公司司广告告公公司司大型型企企业业的的研研发发中中心心大型型企企业业的的数数据据中中心心培训训中中心心其它它服服务务类类型型产产业业………业态态定定位位步步骤骤2中介培训平台高科科技技制造造业业高科科技技研发发