大亚湾华南国际项目策划构想2

大亚湾华南国际项目策划构想..策划：策略树地产策划机构

目录

第一部分： 一、现代流通业的定义 二、专业市场成功的一些关键因素 三、大亚湾的产业特色和值得关注的问题第二部分： 一、石化产品交易与大亚湾经济发展的关系 二、华南国际项目与大亚湾石化、建材原料及产品交易中 心的关系 三、大亚湾华南国际早期产品定位的一些不足 四、对华南国际项目规划设计的一些框架性设想第一部分：认清形势把握规律

——专业市场发展的机遇一、现代流通业的定义 现代流通业是指以商品流通和为商品流通提供服务为经营内容的产业，主要包括批发和零售贸易业、餐饮业、仓储业，并涉及交通运输业等。现代流通业通过广泛采用现代技术和先进的管理模式，对传统流通形态进行改造、创新和发展，代表流通业的发展方向。大力发展现代流通业，提高流通业的整体素质，是提高经济运行质量和效率，优化经济结构。培育新的经济增长点，增强综合竞争力，整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制的重要途径。

二、专业市场的成功的一些关键因素

1、市场的起源 市场起源于“集市”。 即人们定期聚集在一起买卖商品的活动场所。“集市”的诞生是人类商业行为的一大进步，它的出现极大的促进了商品的流通，并发展成由定期的“集市”到固定场所的“市场”。

. 2、市场的形成 随着社会的发展，社会财富的增加，人口的增长，居民聚集地的形成，商业行为也由单个自发行为的演变为有组织行为，商人们开始自发的集中在一起从事商业活动。市场也随之而诞生。 发展至现代社会，由于人们的活动半径不断增大，市场的功能也不断完善，市场也变得种类繁多。国民经济各个领域的物资流通的责任也落到了市场这只无形的“手”上，市场不再是承担着商品流通的责任，而且包括了资源的聚集、重新分配、发散等各项职能。市场形成的过程：外部环境促变

社会发展需要个人生活需要团体生活需要 .内部环境促变剩余物品交换

简单投机行为获取高额利润集合社会资源.发展形式个体间物品交换

定期的“集市”固定的买卖街道商品交易市场. 3、市场的发展受制于哪些因素？ 市场作为商品的流通渠道，如果没有足够的物资流通需要，也就没有市场存在的必要。在当今社会中专业市场当担物质流通业的主角，而其形成与发展主要受到两种因素制约：.A、、因因““集集””而而““散散”专业业市市场场与与所所处处地地域域的的产产业业结结构构有有着着莫莫大大的的关关系系，，生生产产企企业业集集中中，，导导致致大大量量的的集集中中采采购购，，专专业业市市场场也也就就因因运运而而生生。。比比如如：：围围绕绕佛佛山山石石湾湾的的建建陶陶企企业业而而形形成成的的佛佛山山建建陶陶市市场场、、山山东东淄淄博博的的建建筑筑材材料料市市场场、、浙浙江江义义乌乌的的小小商商品品市市场场等等等等。。与当当地地的的优优势势产产业业相相互互依依存存、、产产销销互互补补而而形形成成的的专专业业市市场场一一般般规规模模比比较较大大，，并并且且容容易易““作作大大蛋蛋糕糕””。。.B、、因因““散散””而而““集集””因为为历历史史原原因因而而约约定定俗俗成成的的专专业业市市场场，，因因为为优优良良好好的的商商品品交交易易渠渠道道和和网网络络而而形形成成产产品品的的聚聚集集，，从从而而形形成成专专业业市市场场，，如如广广州州的的中中大大布布匹匹、、服服装装辅辅料料交交易易市市场场；；广广州州站站前前路路一一带带的的白白马马、、黑黑马马、、金金马马等等服服装装批批发发市市场场等等。。新的专专业市市场在在业态态和业业种的的选择择方面面，要要充分分的考考虑以以上两两种因因素，，从而而降低低风险险、]增加加成功功的可可能性性。.资源分分配资源集集中资源整整合场地认知度度流通、、周转转成本渠道畅畅通多样性性及时性性可比性性稀缺性性准确性性针对性性信息流流通商业氛氛围可信性性有效市市场供供给有效市市场需需求发散集中三、大大亚湾湾的产产业特特色和和值得得关注注的问问题1、大大亚湾湾石化化区的的定位位大亚湾湾经济济技术术开发发区于于1993年5月经经国务务院批批准设设立，，位于于广东东省惠惠州市市南部部，毗毗邻深深圳、、香港港、属属于广广东经经济活活跃的的珠江江三角角洲经经济区区范围围。、、总辖辖陆域域面积积273。。68平方方公里里，海海域面面积488平方方公里里，海海岸线线长52公公里。。开发区区的产产业发发展目目标定定位是是：以以石化化产业业为主主导，，电子子、汽汽车零零配件件工业业协调调发展展，并并充分分发挥挥惠州州港的的物流流聚集集效应应。据预测测，未未来8—10年年，大大亚湾湾区将将投入入1100亿元元的建建设资资金，，不包包括已已经投投入和和正在在投入入的石石化工工业区区基础础配套套建设设资金金的投投入。。.2、市市场分分析未来的的大亚亚湾将将具有有六个个城市市区域域。南南面海海滨区区和荃荃湾半半岛是是一个个功能能齐全全、客客货两两运的的现代代港区区；东东面的的霞涌涌是一一个旅旅游、、商住住区；；霞涌涌和中中心区区之间间是大大型的的石化化区，，位于于中部部的中中心区区将是是一个个行政政、金金融和和商贸贸中心心；西西南的的西区区将是是一个个钢铁铁工业业城和和高新新技术术工业业区。。西南南海滨滨区、、山区区和海海岛还还有待待规划划。3、展展望预计在在未来来十年年内，，大亚亚湾将将发展展成为为一个个新兴兴的港港口工工业明明星城城市，，并以以鲜明明的““个性性特征征”屹屹立于于粤港港澳经经济圈圈，那那时的的大亚亚湾将将成为为香港港的重重要分分流港港和京京九铁铁路南南端最最便捷捷的出出海口口，并并极有有可能能与香香港、、深圳圳优势势互补补，组组成一一个世世界级级的主主枢纽纽港群群；将将成为为广东东省主主要的的大型型石化化、钢钢铁工工业记记得和和东部部沿海海工业业走廊廊的发发展核核心；；将成成为我我国兼兼有海海洋、、海岛岛旅游游、山山地探探险和和大工工业旅旅游特特色的的重要要旅游游城市市；还还将通通过两两条工工业走走廊与与惠城城区连连接，，形成成以惠惠州———大大亚湾湾为中中心区区的功功能齐齐全的的组团团式现现代化化城市市。第二部分：（（大亚湾）华华南国际项目目的框架性构构想一、石化产品交易易与大亚湾经经济发展的关关系1、石化产品品的交易是石石化工业园区区建设的重要要一环。.随着中国最大大的中外合资资项目——中中海壳牌南海海石化项目正正式动工建设设，世界级的的石化项目相相继在大亚湾湾落户，如：：2004年年惠州惠菱化化成有限公司司MMA(即即甲基丙烯酸酸甲脂)项目目在惠州大亚亚湾动工建设设，中海油1200万吨吨炼油厂落户户大亚湾等，，一个世界级级的石化产品品生产基地已已经呼之欲出出。.珠江三角洲经经济最发达地地区的深圳、、东莞以及河河源、梅州和和潮汕地区等等，都是大亚亚湾石化产品品交易园区的的潜在客户。。.与珠江三角洲洲的其它地区区相比，我国国最主要的几几个大型石化化产品生产基基地如江苏省省扬子石化、、山东省齐鲁鲁石化、江西西省九江石化化、浙江化工工区、上海金金山石化等利利用海、陆、、空到惠州的的距离最近，，费用也最省省。.惠州地区对化化工产品的需需求也非常大大。惠州是亚亚洲最大的电电话机生产基基地，以及中中国最大的电电池、电视机机、汽车音响响、高级电工工产品、线路路板和照相机机生产基地之之一，整个惠惠州市对化工工原料的需求求，保守估计计每年最少需需要６０亿元元人民币，现现在所有这些些原料几乎都都是从外地购购入。建立一个功能能完善的石化化产品交易园园，既可方便便企业的采购购工作，降低低成本，同时时无形中加快快了大亚湾石石化工业园区区的建设速度度，支持了地地方政府的工工作，从而有有机会争取到到政府在资金金和政策方面面的大力扶持持。.2、大亚湾石石化产品交易易园的建立，，完全有可能能成为大亚湾湾经济的一个个新的增长点点.●传递行业最最新信息，加加强产品创新新能力，促进进产业改造与与升级建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园，通过过把世界各地地的新、优材材料和产品进进行集中展示示、销售，可可以增强市场场快速反应能能力，及时向向本地生产厂厂家传递行业业最新信息，，加强产品创创新能力，促促进产业改造造与升级。.●加强供需方方的沟通，有有效降低企业业经营成本建设大亚湾石石化、建材原原料及产品交交易园，可以以促进惠州及及珠三角地区区石化产品的的出口。一方方面，成本的的降低、国际际最新行业信信息的及时掌掌握等有助于于提高本地区区石化产品的的出口竞争力力；另一方面面，石化原材材料交易园是是供需方的桥桥梁，本地企企业可利用市市场的宣传、、沟通功能向向全世界推荐荐自己的产品品，促进产品品出口。●增强企业业竞争力，，又有利于于地方经济济的发展建设大亚湾湾石化、建建材原料及及产品交易易园，可为为石化产品品的生产、、加工和使使用企业提提供新的、、具有竞争争力的原材材料供给渠渠道与产品品销售渠道道，从而有有助于这些些企业开拓拓国内市场场，发展一一般贸易出出口，实现现成功转型型。助于既既可增强企企业竞争力力，又有利利于地方经经济的发展展。.●有利于本本地区居民民创业，促促进当地整整体经济的的发展建设大亚湾湾石化、建建材原料及及产品交易易园，有利利于本地区区居民创业业。在惠州州及珠三角角地区，有有许多先富富起来的居居民，他们们拥有大量量资金，想想进行产业业投资，但但缺乏创业业经验，不不知道市场场需要什么么，大亚湾湾石化、建建材原料及及产品交易易园帮助这这些潜在投投资者了解解市场情况况，这些都都助于他们们创业，从从而进一步步促进当地地整体经济济的发展。。3、建建设大亚亚湾石化化交易区区可与惠惠州经济济发展的的支柱产产业具有有良性互互动关系系.建设大亚亚湾石化化、建材材原料及及产品交交易园可可与惠州州经济发发展的支支柱产业业具有良良性互动动关系，，有助于于加快大大亚湾石石化工业业园区的的建设，，完善惠惠州的产产业结构构，吸引引跨国石石化公司司采购中中心落户户惠州，，使惠州州成为国国际石化化产品及及原料的的采购中中心。.目前，惠州正正在逐渐形成成由石化产业业为代表、电电子、汽车零零配件制造业业为两翼代表表三大支柱产产业。大亚湾湾石化、建材材原料及产品品交易园与这这三大支柱产产业具有良好好的互动关系系，因而有助助于完善惠州州的产业结构构。例如，为为相关产业提提供价廉物美美的原材料与与及时的行业业信息，从而而促进相关产产业的发展；；为石化产品品生产企业提提供原材料批批发、展示、、配送等服务务的原材料专专业市场已成成为现代物流流业的重要组组成部分。因因此，对大亚亚湾石化产业业园区而言，，建设一个大大亚湾石化、、建材原料及及产品交易园园非常必要，，并且拥有良良好的市场前前景。.二、华南国国际项目与大大亚湾石化、、建材原料及及产品交易中中心的关系系华南国际项目目成为大亚湾湾石化、建材材原料及产品品交易园的优优势.华南国际项目目位于惠州大大亚湾经济技技术国家级开开发区，上杨杨商业区新澳澳大道旁，距距离惠州码头头5公里，离离惠澳（头））疏港大道与与深汕高速、、惠盐高速、、广汕高速和和在建的广惠惠高速、惠河河高速等干线线道路联通，，澳（头）深深（圳）沿海海一级公路正正在筹建中，，区内高标准准的城市道路路交通网络已已基本完善，，可以适应发发展的需要。。京九铁路和和广梅汕铁路路横贯惠州，，由惠澳铁路路连接惠州港港，惠州平潭潭机场距开发发区仅36公公里，深圳宝宝安机场仅70公里均在在1个小时车车程内。惠州州港是国家一一类对外口岸岸，可以直航航世界各大港港口。华南国际项项目区位条条件优越，，交通与信信息基础设设施优势明明显。这种区位特特点使项目目对国内外外石化产品品的生产、、加工、原原材料供应应等方面企企业的企业业具有显著著的吸引力力；同时项项目背靠大大亚湾这个个世界级的的石化工业业园区，有有非常强大大的产业依依托，潜在在的市场空空间很大；；借助于发发达的交通通与信息基基础设施，，为大亚湾湾石化、建建材原料及及产品交易易园的孵化化创造了有有利条件，，也有利于于增强其对对周边地区区、对全国国、乃至世世界的辐射射能力。华南国际项项目是大亚亚湾石化产产品交易区区的最佳位位置，把握握好有利的的市场因素素，找准契契合点，华华南国际项项目是完全全可以成为为大亚湾国国际石化工工业园区灿灿烂明珠的的。三、大亚亚湾华南国国际早期产产品定位的的一些不足足华南国际项项目功能现现有设计功功能定位不不太清晰，，具体表现现在以下几几个方面：：所有的的物物业的群楼楼都是大面面积的商业业，群楼以以上部分是是住宅，居居住空间与与商业空间间大体量重重叠。由于于这两种物物业各自有有其特征，，很难在同同一空间里里满足各自自的设计需需要，因此此在设计时时很难使不不同功能的的物业优势势充分的表表现出来；；商业物业没没有明确的的业态和业业种的划分分，对将来来的营销形形成压力；；.四、对华华南国际项项目规划设设计的一些些框架性设设想.1、规规划设计原原则建设中国最最好的化工工、建材产产品交易中中心●作为新世世纪建设工工程，规划划设计应具具有超前性性和先导性性。体现新新理念和新新手法，达达到高起点点，同时兼兼顾市场的的具体情况况，追求高高品质，高高档不高价价。●贯彻“以人人为本”，““尊重市场””与“可持续续发展”思想想。倡导新营营商模式的现现代物流交易易园区。●适应土地开开发与建设实实际，面向向市场，有利利于起步与分分期开发。2、关于定定位依托大亚湾的的石化产业优优势、惠州港港的深水良港港优势、优越越的海、陆、、空交通环境境，建设中国国一流石化、、建材产品交交易园区。.3、设计理念念我们给市场所所提供的不仅仅仅是一个商商品的集散地地，一个交易易中心，更具具有价格形成成中心功能和和信息发布中中心功能，是是中国石化产产品物流“引引擎”。.4、业态和业业种业态：厂家直直接经营，贸贸易行、代理理商等业种：化工产品具体品种如下下表示：大类具体品种PVC、改性PVC、LDPE、HDPE、LLDPE、PP、改性PP、PS、改性AS、酚醛树脂、尿酚醛树脂，环氧树脂等工程塑料、复合塑料功能性母料ABS、PA、POM、PC、PET、PBT、PU、PF、DAP、EVA、PPS、PEEK、PSU、PI、PPO、PAST等；塑料合金，共混材料，复合材料，热塑性弹性体。各种工程改性塑料、色母料、功能性母料。塑料助料抗氧剂、抗静电剂、光稳剂、着色剂、偶联剂、增强剂、填充剂、阻燃剂、成型剂、热稳定剂、润滑剂、增塑剂、紫外线稳定剂、抗微生物剂等；其他原料各种橡胶原料的副牌料、废料、再生、改性粒料。建材产品：具体品种包括括：建材陶瓷瓷、建筑涂料料、油漆、地地毯、墙纸、、五金交电等等。5、功能设设计●交易功能：以产品集中中优势、物流流交通通优势、、交易渠道畅畅通优势形形成一个综综合合全面的交易易中心。.●交流功能：提供实景交交流平台，开开拓极富价值值的“互动空空间”，实实现点对点沟沟通，面对面面交流。吸引引国内国际行行业精英通过过大亚湾国际际石化产品及及原材料交易易园实现业内内的全方位、、多层面合作作。.●会展功能：设立国家级级的展览中心心，，通过举办大大型的化工行行业博博览会、采购购大会、新产产品发布会会，提高自身身影响力，拓拓宽业务务渠道。。.●培培训训功功能能：行行业业专专业业人人才才是是行行业业发发展展的的关关键键。。大大亚亚湾湾国国际际石石化化产产品品及及原原材材料料交交易易园园将将通通过过合合作作或或者者引引进进的的方方式式打打造造专专业业的的行行业业技技术术培培训训中中心心、、为为产产业业的的创创新新与与发发展展、、交交易易中中心心的的永永续续经经营营提提供供人人才才保保障障。。.●物物流流功功能能：组组建建大大亚亚湾湾国国际际石石化化产产品品及及原原材材料料交交易易园园储储运运公公司司，，与与知知名名物物流流公公司司合合作作，，提提供供全全方方位位物物流流配配送送服服务务。。外外贸贸运运输输服服务务则则选选择择与与国国内内外外知知名名的的物物流流公公司司合合作作；；在在大大亚亚湾湾国国际际石石化化产产品品及及原原材材料料交交易易园园内内部部建建立立长长短短途途客客货货运运中中心心，，开开通通珠珠三三角角地地区区的的客客运运班班车车及及惠惠州州区区域域的的公公交交线线路路。。●物流流配送送服务务。外外贸运运输服服务则则选择择与国国内外外知名名的物物流公公司合合作；；在大大亚湾湾国际际石化化产品品及原原材料料交易易园内内部建建立长长短途途客货货运中中心，，开通通珠三三角地地区的的客运运班车车及惠惠州区区域的的公交交线路路。.●品牌牌推广广功能能：行业业协会会、培培训机机构、、展览览公司司、专专业媒媒体、、策划划公公司司、市市场营营销推推广中中心等等强强强联手手，利利用多多方资资源，，实施施品牌牌推广广，推推动物物业升升值。。.●信息息功能能：全力推推行电电子商商务。。通通过电电子网网络了了解最最新市市场信信息息，进进行远远程交交易，，通过过各种种媒体体，，将发发散的的信息息整合合成商商务的的焦焦点，，为商商户创创造价价值。。.●特色色产品品发布布功能能：了解相相关行行业的的特色色及急急需的的国内内外产产品品品种。。在招招商过过程中中，将将有针针对性性地重重点引引进特特色产产品及及特殊殊材材料料，确确保大大亚湾湾国际际石化化产品品及原原材料料交易易园经经营品品种的的齐全全和特特色。。.●技术术研发发功能能：提供供行业业技术术交流流平台台，吸吸引高高水平平技术术研究究机机构进进驻，，为大大亚湾湾国际际石化化产品品及原原材料料交易易园引引入技技术专专家家，为为工艺艺创新新、技技术发发展提提供导导引，，启迪迪方向向，推推动产产业升升级级。。.●仓储储功能能：配备普普通仓仓储和和保税税、监监管管仓仓储，，为商商户提提供规规范、、实用用的专专用存存储空空间，，确保保充足足的货货源。。增加加商户户对对采采购企企业的的吸引引力。。.●生活活服务务功能能：提供高高质量量的生生活活配配套服服务中中心，，其中中包括括旅游游业业、、商务务、超超级市市场、、高级级住宅宅公公寓寓等。。6、建建筑风风格设设计●建筑识识别感感强烈烈，现现代物物流、、国际际性的的建筑筑原素素，在在成本本投入入许可可的情情况下下可多多使用用。.●整体规规划上上须考考虑城城市规规划的的因素素，，如西西部临临新澳澳大道道的建建筑风风格格等，，为将将来成成为大大亚湾湾石化化新城城标标志性性建筑筑打下下埋伏伏。●处理好好车行行系统统和人人行系系统。。.●注重分分期开开发，，使建建设工工期和和销售售分分期完完善结结合，，充分分考虑虑一期期开开发的的物业业，把把它很很好的的融入入到项项目的的总体体规划划中。。7、规规划建建议（1