房地产开发产品成本核算3

房地产开发流程及

房地产开发产品成本核算规程讲座2007年10月09日张红霞沈立杰1财务报表分析3主题房地产项目开发流程1房地产开发产品成本核算规程22第一部分房地产开发流程北京市土地储备及一级开发工作程序2北京市房地产项目开发流程13规划手续办理阶段组织开发施工阶段销售竣工交付阶段三个阶段北京市房地产项目开发流程4房地产开发企业土地开发权的取得

根据2006年8月国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；划拨土地使用权改变用途，划拨土地使用权转让，出让土地使用权改变用途，依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

5房地产开发企业土地开发权的取得以下五类情形可纳入协议出让国有土地的范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形。6取得土地开发权房地产开发企业招标拍卖挂牌国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为

房地产开发企业土地开发权的取得7建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证预售许可证竣工备案土地使用权证北京市房地产开发相关手续办理流程简图立项取得土地开发权8建设用地规划许可证《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。9建设用地规划许可证及相关手续

房地产开发企业

北京市规委北京市发改委北京市建委北京市规委设计招标备案日照分析开发办会审（审核企业资质、项目资本金）立项核准规划方案设计建设用地规划许可证10建设设工工程程规规划划许许可可证证《建设设工工程程规规划划许许可可证证》是有有关关建建设设工工程程符符合合城城市市规规划划要要求求的的法法律律凭凭证证，，是是建建设设单单位位建建设设工工程程的的法法律律凭凭证证，，是是建建设设活活动动中中接接受受监监督督检检查查时时的的法法定定依依据据。。没没有有此此证证的的建建设设单单位位，，其其工工程程建建筑筑是是违违章章建建筑筑，，不不能能领领取取房房地地产产权权属属证证件件。。核发发的的目目的的：：确确认认有有关关建建设设活活动动的的合合法法地地位位，，保保证证有有关关建建设设单单位位和和个个人人的的合合法法权权益益。。法律律后后果果：：房房地地产产商商如如未未取取得得《建设设工工程程规规划划许许可可证证》或者者违违反反《建设设工工程程规规划划许许可可证证》的规规定定进进行行开开发发建建设设，，严严重重影影响响城城市市规规划划的的，，由由城城市市规规划划行行政政主主管管部部门门责责令令停停止止建建设设，，限限期期拆拆除除或或者者没没收收违违法法建建筑筑物物、、构构筑筑物物及及其其他他设设施施，，对对有有关关责责任任人人员员，，可可由由所所在在单单位位或或者者上上级级主主管管机机关关给给予予行行政政处处分分11建设工工程规规划许许可证证及相相关手手续房地产产开发发企业业北京市市消防防局北京市市人防防办公公室北京市市建委委北京市市交通通委交通报报建消防报报建《项目登登记备备案通通知书书》人防总总规及及单体体报建建区教委委（开开发办办）教育报报建建设工程规划许可证初步设设计、、各专专用报报建图图12建设工工程施施工许许可证证《建设工工程施施工许许可证证》(建设工工程开开工证证)是建筑筑施工工单位位符合合各种种施工工条件件、允允许开开工的的批准准文件件，是是建设设单位位进行行工程程施工工的法法律凭凭证，，也是房房屋权权属登登记的的主要要依据据之一一。没有开开工证证的建建设项项目均均属违违章建建筑，，不受受法律律保护护。当各种种施工工条件件完备备时，，建设设单位位应当当按照照计划划批准准的开开工项项目向向工程程所在在地县县级以以上人人民政政府建建设行行政主主管部部门办办理施施工许许可证证手续续，领领取施施工许许可证证。未未取得得施工工许可可证的的不得得擅自自开工工。13建设工工程施施工许许可证证及相相关手手续房地产产开发发企业业北京市市建委委北京市市人防防办公公室北京市市建委委北京市市建委委施工、、监理理单位位招标标施工图图审查查《项目施施工计计划通通知书书》人防工工程备备案北京市市园林林局树木移移伐许许可给水、、热力力、供供电、、燃气、、电信信、市市政管管委…巡签《建设工工程施施工许许可证证征求求意见见函》施工图图设计计建设工程施工许可证14组织开开发施施工阶阶段内外装装修基础/小市市政环境工工程施工图图纸土方/桩基基/土土建工工程15关于房房地产产开发发项目目合同同固定金金额合合同——按照合合同价价款执执行并并支付付合同同款，，通常常无洽洽商变变更。。如设设计合合同或或采购购合同同等。。——该类合合同通通常按按照工工作的的节点点支付付合同同款，，如门门窗安安装过过程中中，窗窗框安安装完完毕即即可支支付总总合同同款的的20%等等方方式。。按工程程量计计算的的合同同——通常通通过招招标的的方式式签订订合同同，签签订合合同时时按照照预计计的工工程量量和投投标确确定的的工程程量单单价确确定合合同金金额，，最终终的合合同价价以实实际的的工程程量进进行结结算。。最终终的结结算价价以双双方认认可的的中介介机构构的报报告为为准。。——该类合合同通通常按按照工工程报报量及及招标标单价价确定定当月月应付付工程程款。。16关于工工程报报量在房地地产开开发工工程中中大致致有两两类合合同需需要报报量：：总包包工程程及大大型公公建项项目的的机电电分包包工程程。通常由由施工工单位位根据据其当当月或或者当当季完完成的的工程程量向向监理理单位位申报报，监监理单单位审审核施施工单单位申申报的的工程程量，，经审审核，，双方方达成成共识识后再再报甲甲方工工程师师最终终确定定该月月或季季度的的工程程量，，并作作为工工程结结算的的依据据之一一。17关于房房地产产开发发贷款款房地产产开发发贷款款有别别于流流动资资金贷贷款银行向向房地地产开开发企企业发发放房房地产产开发发贷款款必须须满足足以下下两个个条件件：1）自有资资金（（指所所有者者权益益）应应不低低于开开发项项目总总投资资的35％；2）房地地产开开发企企业的的“四四证””齐全全。详见《中国人人民银银行关关于进进一步步加强强房地地产信信贷业业务管管理的的通知知》18国有土土地使使用权权证及及相关关手续续通过招拍挂及协议出让的方式房地产开发企业取得土地开发权签订《土地出让合同》交付土地国有土地使用权证付清土地出让金19商品房房预售售许可可证《商品房房销售售(预售)许可证证》是市、、县人人民政政府房房地产产行政政管理理部门门允许许房地地产开开发企企业销销售商商品房房的批批准文文件。。其主主管机机关是是北京京市国国土房房管局局，证证书由由市国国土房房管局局统一一印制制、办办理登登记审审批和和核发发证书书。20商品房房预售售许可可证21关于小小区配配套设设施的的权属属问题题通常而而言，，按照照规定定，小小区的的规模模决定定了该该小区区的配配套设设施的的内容容及规规模，，根据据朝阳阳区《关于印印发朝朝阳区区新建建改建建居住住区公公共服服务配配套设设施审审核管管理意意见的的通知知》的规定定，房房地产产公司司须与与区建建委签签订《公共服服务配配套设设施建建设协协议书书》。房地地产公公司所所有配配套设设施的的建设设均须须按照照《配套协协议》规定的的内容容实施施。。根据《关于印印发朝朝阳区区新建建改建建居住住区公公共服服务配配套设设施收收缴管管理暂暂行办办法的的通知知》各类不不同性性质的的配套套设施施分别别由区区政府府进行行收缴缴。22竣工备备案表表我国国《建筑筑法法》、《合同同法法》等法法律律都都规规定定了了建建筑筑工工程程竣竣工工经经验验收收合合格格后后，，方方可可交交付付使使用用，，这这是是国国家家强强制制性性规规范范。。依依据据有有关关规规定定，，我我国国目目前前的的房房屋屋经经过过验验收收和和验验收收合合格格的的标标志志是是取取得得《建筑筑工工程程竣竣工工备备案案表表》，因因此此，，出出卖卖人人在在交交付付房房屋屋时时，，应应向向买买受受人人出出示示竣竣工工验验收收备备案案表表原原件件，，否否则则，，买买受受人人有有权权拒拒绝绝交交接接，，由由此此产产生生的的逾逾期期交交房房责责任任由由出出卖卖人人承承担担。。如如果果出出卖卖人人交交付付的的商商品品住住宅宅未未能能取取得得竣竣工工验验收收备备案案表表，，其其中中不不排排除除该该商商品品房房在在建建筑筑质质量量方方面面存存在在重重大大的的缺缺陷陷，，同同时时，，竣竣工工验验收收备备案案表表直直接接关关系系到到房房产产证证的的办办理理，，一一旦旦将将来来发发现现该该房房屋屋始始终终无无法法拿拿到到竣竣工工验验收收备备案案表表，，房房产产证证则则始始终终无无法法办办理理。。竣工工备备案案表表23投入入开开发发投投资资达达到到总总投投资资25%商品品房房预预售售许许可可证证项目目竣竣工工竣工工验验收收备备案案人防防验验收收；；消防防验验收收；；规划划验验收收；；环保保验验收收；；园林林、、教教育育、、卫卫生生验验收收房屋屋所所有有权权初初始始登登记记（（申申办办大大产产权权））竣工工验验收收阶阶段段商品品房房预预售售合合同同备备案案24销售售交交付付—结束束房屋竣工客户入住并取得产权证出具测量报告交房结算房款验收收房缴纳房款25房地地产产资资金金回回款款房地地产产销销售售的的几几种种主主要要方方式式：：1）一一次次性性2）银银行行按按揭揭（（包包括括银银行行抵抵押押贷贷款款及及住住房房公公积积金金贷贷款款））3）分分期期付付款款（（按按照照约约定定的的时时间间付付款款））银行行向向房房地地产产公公司司发发放放按按揭揭款款的的条条件件：：“商商业业银银行行只只能能对对购购买买主主体体结结构构已已封封顶顶住住房房的的个个人人发发放放个个人人住住房房贷贷款款””详见见《中国国人人民民银银行行关关于于进进一一步步加加强强房房地地产产信信贷贷业业务务管管理理的的通通知知》返回回26房地地产产开开发发流流程程土地一级开发的概念1土地一级开发的实施方式2土地一级开发成本的收益3土地一级开发一般工作程序4委托托授授权权的的土土地地一一级级开开发发项项目目程程序序5符合合458号文文的的土土地地一一级级开开发发项项目目程程序序627土地地一一级级开开发发的的概概念念土地地一一级级开开发发是是指指政政府府通通过过下下属属的的土土地地储储备备机机构构或或者者委委托托具具备备开开发发资资质质的的房房地地产产企企业业按按照照土土地地利利用用总总体体规规划划、、城城市市总总体体规规划划及及控控制制性性详详细细规规划划和和年年度度土土地地储储备备开开发发计计划划，，对对确确定定的的存存量量国国有有土土地地、、拟拟征征用用和和农农转转用用土土地地，，统统一一组组织织进进行行征征地地、、农农转转用用、、拆拆迁迁和和市市政政道道路路等等基础础设设施施建建设设的的行行为为。28土地地一一级级开开发发的的实实施施方方式式根据据一一级级开开发发实实施施主主体体的的不不同同，，可可以以分分为为以以下下三三种种方方式式：：由政政府府下下属属的的土土地地储储备备机机构构负负责责一一级级开开发发的的，，可可以以由由储储备备机机构构自自行行组组织织实实施施，，也也可可以以通通过过招招标标方方式式选选择择开开发发企企业业负负责责具具体体管管理理。。委托托开开发发企企业业实实施施一一级级开开发发的的，，由由开开发发企企业业负负责责筹筹措措资资金金、、办办理理规规划划、、项项目目核核准准、、征征地地拆拆迁迁和和大大市市政政建建设设等等手手续续并并组组织织实实施施。。在选选择择企企业业的的方方式式上上，，主主要要采采取取由由政政府府直直接接确确定定有有资资质质的的企企业业及及通通过过招招标标方方式式确确定定两两种种方方式式。。对于于符符合合458号文文（（国国土土局局于于2004年12月17日发发布布的的《关于于对对不不符符合合继继续续协协议议出出让让条条件件的的经经营营性性项项目目用用地地进进行行招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让等等有有关关问问题题的的通通知知》）的经营营性项目目用地，，由原建建设单位位继续完完成一级级开发工工作，也也是政府府委托企企业实施施一级开开发的一一种特例例。对于部分分具备条条件的国国有工业业用地，，由原用用地方（（工厂））组织搬搬迁，达达到三通通一平后后直接入入市交易易。29土地一级级开发的的成本成本构成成收购、收收回和置置换过程程中发生的有有关补偿偿费用征地、拆拆迁补偿偿及有关关税费招标、投投标和挂挂牌交易发生生的费用用土地储备备开发供供应过程程中发生的审审计、律律师、工程监理理费用市政基础础设施建设有关关费用贷款利息息30土地一级级开发收收益委托开发发企业负负责一级级开发具具体管理理的，开开发企业业的管理理费不高高于一级级开发成成本的2%委托开发发企业直直接实施施一级开开发的，，开发企企业的利利润不高高于预计计成本的的8%31土地一级级开发一一般工作作程序原土地所所有者或或使用者者1、征得区区县和乡乡镇政府府或上级级主管部部门同意意2、向市储储备中心心提出土土地一级级开发申申请市国土局局1、受理申申请并进进行土地地预审2、委托市市、区县县土地储储备机构构编制土土地一级级开发实实施方案案市土地储储备开发发联席会会就土地、、产业政政策、规规划、资资质、交交通、环环保等对对一级开开发实施施方案提提出原则则意见市国土局局会同相相关部门门1、确定土土地一级级开发主主体（直接确确定或者者招标））2、下达土土地一级级开发批批复3、签订土土地一级级开发合合同市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委一级开发核准市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）确定一级开发单位办理征地地、拆迁迁等手续续，组织织实施征征地、拆拆迁和市市政基础础设施建建设。32直接确定定开发企企业一级级开发项项目程序序拟进行一一级开发发单位1、征得原原土地方方、区县县和乡镇镇政府或或原土地地方上级级主管部部门同意意2、向市储储备中心心提出土土地一级级开发申申请市土地储储备开发发联席会会就土地、、产业政政策、规规划、资资质、交交通、环环保等对对一级开开发实施施方案提提出原则则意见市国土局局会同相相关部门门1、下达土土地一级级开发批批复2、签订土土地一级级开发合合同土地一级级开发主主体办理建设设项目用用地预审审市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）办理征地地、拆迁迁等手续续，组织织实施征征地、拆拆迁和市市政基础础设施建建设。33符合458号文的一一级开发发项目程程序市土地储储备开发发联席会会就土地、、产业政政策、规规划、资资质、交交通、环环保等对对一级开开发实施施方案提提出原则则意见，，并决定定是否由由原建设设单位继继续开展展前期工工作市规委规划意见书市建委建设意见市交通委交通评价意见市园林局古树处理意见市文物局文物保护意见市环保局环境评价意见市政专业部门市政接用意见市发改委核准市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、纳入市土地储备库（根据委托合同支付相应土地开发费或管理费），或直接入市交易（由受让方支付土地开发建设补偿费）土地一级开发主体办理征地、拆迁等手续，组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设土地一级开发主体办理建设项目用地预审返回34开发产品品成本核核算规程程——主要内容容开发产品及开发产品成本定义1成本费用开支范围2成本核算对象及归集方法3开发成本分配原则及方法4开发产品成本的核算6还建成本的核算535完成全部部开发过过程、已已验收合合格、合合乎设计计标准、、可对外外销售、、出租开发产品品定义包括商品品性土地地、商品品房、出出租房、、周转房房、配套套设施、、代建工工程等开发产品品的定义义36住宅类写字楼车位及其他配套套商品性土地普通商品品住宅/别墅/高档公公寓写字间产权车库库、能有有偿转让让或出租租的其他他配套七通一平平（上水水、下水水、燃汽汽、热力力、供电电、电信信、道路路、土地地平整））开发产品品的功能能37开发产品品成本的定义开发产品品成本指直接与与未开发发土地及及与建造造开发产产品并使使之达到到可租售售状态的的所有相相关支出出，但不包括括公司本本部行政政管理部部门为组组织和管管理开发发经营活活动而发发生的管管理费用用、财务务费用，，以及为为销售、、出租、、转让开开发产品品而发生生的销售售费用。。38开发各种种房屋（（包括商商品房、、出租房房、周转转房、代代建房等等）所发发生的各各项费用用支出开发土地地（即建建设场地地）所发发生的各各项费用用支出开发能有有偿转让让的大配配套设施施及不能能有偿转转让、不不能直接接计入开开发产品品成本的的公共配配套设施施所发生生的各项项费用支支出土地开发成本

房屋开发成本

配套设施开发成本

开发产品品成本的的分类接受委托托单位的的委托，，代为开开发以委委托单位位名义立立项的房房地产开开发项目目所发生生的各项项费用支支出代建工程开发成本

返回39土地征用用及拆迁补偿偿费开发房地地产而取取得土地地所发生生的土地地使用权权出让、、转让税税费、征征地拆迁迁和安置置补偿费费用前期工程费

房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、环境评估、场地平整等费用建筑安装装工程费开发过程程中按建建筑安装装工程施施工图施施工所发发生的各各项建筑筑安装工工程费用用和设备备费基础设施费

经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用成本费用用开支范范围-140公共配套设施费

居住小区内服务的公共设施和生活服务设施的建设费用开发间接费用

公司内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品所发生的各项费用

借款费用

为开发房地产借入资金所发生的借款费用

成本费用用开支范范围-241土地征用及拆迁补偿费（40-50%）建安工程费（40%）基础设施费（5%）前期费用、开发间接费用、借款利息（0%-10%）公共配套设施费（0-5%）注意！以上费用用99%以上均依依据有关关合同规规定支付付各项成本本费用开开支所占占比重421)18类收费2)项目转让让费土地征用用及拆迁迁补偿费费开支范范围土地征用用及拆迁迁补偿费费指因开开发房地地产而取取得土地地所发生生的土地地使用权权出让、、转让税税费、征征地拆迁迁和安置置补偿费费用。具具体包括括土地出出让金，，批租地地价，还还建房成成本、耕耕地占用用税，耕耕地开垦垦费，地地价评估估费，土土地补偿偿费，青青苗补偿偿费，地地上物补补偿费，，树木补补偿费，，坟墓迁迁移费，，房屋拆拆迁安置置补偿费费，劳动动力安置置补助费费，征地地超转人人员生活活补助费费（统筹筹金），，房屋拆拆迁管理理费，房房屋拆迁迁服务费费，单位位停业期期损失补补助费，，新菜地地开发建建设基金金，农田田水利设设施补偿偿费，征征地事务务管理费费，土地地使用权权注册登登记发证证费，防防洪工程程建设维维护管理理费，场场地清理理费等费费用。其中收费费项目大大多有国国家规定定的收费费标准。。43主要包括括：前期期工作咨咨询费、、勘察费费、设计计费、招招投标交交易服务务费、招招投标代代理服务务费、钉钉桩放线线费、环环境评估估费、临临时水电电路、场场地平整整费用前期工程程费开支支范围44主要包括括：建安安工程费费、建设设工程许许可证执执照费、、临时占占路执照照费、临临时用地地和临时时建设工工程费、、建筑节节能与发发展新型型墙体材材料专项项基金、、工程建建设监理理费、建建设工程程质量监监督费、、施工噪噪声扰民民费建筑安装装工程费费开支范范围同楼体的的建筑直直接相关关45主要包括括：基础础设施工工程费、、供用电电建设承承发包管管理费、、居住小小区路灯灯维护费费、地下下水资源源费、防防空地下下室易地地建设费费、供电电贴费、、建设项项目共用用电力设设施代维维护费、、绿化补补偿费基础设施施建设费费开支范范围基本是楼楼外施工工工作及及相关收收费46按性质包包括教育育、医疗疗卫生、、文化体体育、商商业服务务、金融融邮电、、社区服服务、行行政管理理和市政政公用等等八类配配套公建建公共配套设设施费开支支范围是指不能有有偿转让或或出租的配配套设施费费47包括现场管管理机构人人员的工资资、职工福福利费、折折旧费、修修理费、差差旅费、业业务招待费费、办公费费、交通费费、通讯费费、水电费费、劳动保保护费、周周转房摊销销、空置房房物业费、、其他费用用及建成后后不能有偿偿转让或出出租的售楼楼处建设支支出等开发间接费费用开支范范围48开发房地产产借入资金金所发生的的借款费用用。包括借借入资金的的利息支出出、折价或或溢价的摊摊销以及相相关借款手手续费等辅辅助费用。。借款费用开开支范围返回49基本原则：：任何一项开开发建设费用支出都是为为特定的开开发项目而而发生的，，都应由开开发产品来来承担成本核算对对象确定原原则50面积开发工期成本核算对象每一块独立的开发项目不大较短较大较长分区分期一定区域土地开发成成本核算对对象的确定定51每一独立编制设计概（预）算每一独立施工图预算概（预）算所列单项工程单项工程房屋开发成成本核算对对象各期或区、组团规模较大工期较长成片土地的开发开、竣工时间相近同一施工队伍施工开、竣工时间相近同一施工队伍施工同一开发地点结构类型相同合并为一个群体开发项目同一开发地点结构类型相同合并为一个群体开发项目房屋开发成成本核算对对象的确定定52能有偿转让或出租的各配套设施项目成本核算对象不能有偿转让不能直接计入各成本核算对象再按标准有关开发产品成本合并作为一个成本核算对象分配计入配套设施开开发成本核核算对象的的确定53代建工程开开发成本核核算对象应应以各工程程项目为成成本核算对对象。代建工程开开发成本核核算对象的的确定54能分清成本本核算对象象，直接计计入有关成成本核算对对象的开发发成本基本原则不能分清成成本核算对对象，先通通过“过度度”科目归归集，待土土地开发完完成投入使使用时，按按标准将其其分配计入入各成本核核算对象的的开发成本本开发成本归归集方法-原则55能否分清成本核算对象成本核算对象能开发成本—土地征用及拆迁补偿费

不能两个或两个以上成本核算对象标准分配土地征用及及拆迁补偿偿费的归集集方法开发成本归归集方法-具体方法按照《土地出让合合同约定的的金额》56前期工程费费基础设施费费能否分清成本核算对象能开发成本——前期工程费及基础设施费不能两个或两个以上成本核算对象标准分配前期工程费费、基础设设施费归集集方法开发成本归归集方法-具体方法57建筑安装工工程费建筑安装工工程费归集集方法公共配套设设施计入“开发成本—配套设施费费”有关开发产品成本分配按标准开发商品房房出租房房屋屋直接计入开发产品成本开发成本归归集方法-具体方法能分清不能分清开发成本—建筑安装工工程费—待分摊成本本分配计入58配套设施费费配套设施费费归集方法法能否分清配套设施费成本核算对象能开发成本—配套设施费不能有关配套设施费成本核算对象标准分配能能否有偿转让

配套设施费产品成本不能标准分配有关开发产品成本开发成本归归集方法-具体方法59无法直接计计入各项开开发产品成成本先在“开发发间接费用用”和“开开发成本—借款费用””科目中归归集在结转开发发产品成本本时，按标标准将其分分配计入有有关开发产产品的成本本。开发间接费费、借款费费用归集方方法开发成本归归集方法-具体方法返回60分配权数的的确定——分配标准1开发成本分配原则2开发成本的的预估及调调整3开发成本分分配原则及及方法61权数土地面积实测建筑面面积可销售住宅宅面积土地出让金金标准规划建筑面面积直接成本开发成本分分配-权数的选择择62开发成本分分配——权权数的确定定以《建筑项目规规划意见书书》中的建筑面面积确定以《土地使用权权证》上登记的土土地面积确确定(或以《建筑项目规规划意见书书》中土地面积积确定)以房屋测绘绘单位出具具的《实测报告》上登记的建建筑面积确确定土地面积规划建筑面面积实测建筑面面积63等于土地征征用及拆迁迁补偿费、、前期工程程费、基础础设施费、、建筑安装装工程费、、配套设施施费之和可用于销售售或出租的的住宅部分分的建筑面面积，包括已完工工开发产品品的实测面面积和未完完工开发产产品的规划面积积各区（期））土地出让让合同中明明确的地上上和地下部部分的土地地出让金标标准可销售住宅宅面积直接成本土地出让金金标准开发成本分分配——权权数的确定定64关于面积的的说明规划许可证审定方案通知书工程施工图竣工备案实测建筑面积65关于实测面面积报告实测面积报报告是由有有资质的测测绘单位测测绘，按照照国家统一一的测绘技技术规范进进行测绘。。北京市国土土资源和房房屋管理局局关于重重新印发北北京市商品品房销售面面积计算及及公用建筑筑面积分摊摊暂行规定定.doc66地上商品房房销售面积套内面积公摊面积地下面积分摊给地上面积＋－人防工程面积－实测建筑面面积±O关于实测建建筑面积其他地下面面积车库（可租租售）设备间、库库房等作为销售给给最终客户户的面积依依据67开发成本分分配原则-11．形成开发发产品的才才分配开发发成本，即即全部开发发成本分配配给全部可可租售开发发产品。2．各成本核核算对象的的公共成本本先归集，，再分配。。3．开发成本本按成本项项目进行分分配，先分分配至成本本核算对象象，再分配配至开发产产品。4．同一成本本核算对象象内的土地地成本先按按土地出让让金标准分分配至地上上和地下部部分的开发发产品，再再按地上和和地下部分分的各可租租售开发产产品的实测测建筑面积积分配。5．为简化核核算并防止止重复分配配，不能有有偿转让或或出租的公公共配套设设施不分配配前期工程程费、基础础设施费、、配套设施施费、开发发间接费、、借款费用用的公共成成本。686、同一成本本核算对象象内的开发发成本按各各开发产品品的实测建建筑面积分分配。7．不能有偿偿转让或出出租的配套套设施的开开发成本只只在受益的的开发产品品中分配，，如配套设设施中的学学校、幼儿儿园需在两两个或两个个以上的成成本核算对对象分配时时，按各成成本核算对对象中的可可销售住宅宅面积分配配。8．对于部分分使用用途途受限制的的留存性开开发产品（（如会所、、政策性配配套设施等等），只分分配土地成成本、建筑筑安装工程程费、借款款费用三项项成本项目目，不分配配其他成本本项目。9．在结转完完工开发产产品成本后后继续发生生的成本费费用，按上上述成本归归集原则和和方法在相相关科目中中归集，并并在剩余完完工开发产产品中分配配，已结转转的完工开开发产品不不再进行分分配。开发成本分分配原则-2691．全部开发发成本分配配给可租售售开发产品品开发成本分分配原则符合“开发产品”定义不分配成本可租售开发产品成成本全部开发成本人防建筑教育商业配配套（无产权））702．各成本核核算对象的的共同成本本先归集，，再分配开发成本分分配原则小区整体基础设施费用建设共同成本归集一区会所二区按标准分配开发成本—基础设施费费—待分摊成本本成片开发项目成本核算对象713．按成本项项目先分配配至成本核核算对象，，再分配至至开发产品品1．征地拆迁补偿费2．前期工程费3．建筑安装工程费4．基础设施建设费5．公共配套设施费6．开发间接费用7．借款费用成本对象—区/期可租售开发产品分区/分期项目单体项目直接分配各开发产品按成本项目开发成本分分配原则724、同一成本本核算对象象内的土地地成本先按按土地出让让金标准分分配至地上上和地下部部分的开发发产品，再再按地上和和地下部分分的各可租租售开发产产品的实测测建筑面积积分配

住宅商业车位合计土地出让金标准

530

800

177

面积

1,000

200

300

1,500土地出让金

530,000

160,000

53,100

743,100土地出让金比例71.32%21.53%7.15%100.00%需分摊的其他土地成本

1,000,000

分摊后的其他土地成本

713,228

215,314

71,457

1,000,000开发成本分分配原则735．为简化核核算并防止止重复分配配，不能有有偿转让或或出租的公公共配套设设施不分配配前期工程程费、基础础设施费、、配套设施施费、开发发间接费、、借款费用用的公共成成本。最终要依据据标准分配配土地成本建安支出不能有偿转转让不能出租的的配套各成本核算算对象前期工程费基础设施费借款费用配套设施费开发间接费不分配共同成本开发成本分分配原则746、同一成本本核算对象象内的开发发成本按各各开发产品品的实测建建筑面积分分配。直接记入成本间接分配成本某一项目/区/期成本合计÷可租售开发产品实测建筑面积=可租售开发产品单位成本房屋测绘单位出具单位成本房屋测绘单单位出具《实测面积表表》开发成本分分配原则757．不不能能有有偿偿转转让让或或出出租租的的配配套套设设施施的的开开发发成成本本只只在在受受益益的的开开发发产产品品中中分分配配，，如如配配套套设设施施中中的的学学校校、、幼幼儿儿园园需需在在两两个个或或两两个个以以上上的的成成本本核核算算对对象象分分配配时时，，按按各各成成本本核核算算对对象象中中的的可销销售售住住宅宅面面积积分配配。。成本本核核算算对对象象1成本本核核算算对对象象2成本本核核算算对对象象3土地成本建安支出开发发成成本本分分配配原原则则不能能有有偿偿转转让让不能能出出租租的的配配套套可销销售售住住宅宅面面积积76开发发成成本本分分配配原原则则8．对对于于部部分分使使用用用用途途受受限限制制的的留留存存性性开开发发产产品品（（如如会会所所、、政政策策性性配配套套设设施施等等）），，只只分分配配土土地地成成本本、、建建筑筑安安装装工工程程费费、、借借款款费费用用三三项项成成本本项项目目，，不不分分配配其其他他成成本本项项目目。。会所所活动动中中心心其他他政政策策配配套套TextText成本项目土地成本前期费用建安费用基础设施配套设施开发间接贷款利息üüü77开发发成成本本的的预预估估及及调调整整预估估及及调调整整依依据据权责责发发生生制制原原则则开发发产产品品成成本本的的完完整整性性要要求求需要要进进行行成成本本预预估估的的情情况况：：配套设施施与房屋屋等开发发产品开开发不同同步，即即部分开开发产品品已完成成，但相相关的配配套设施施尚未完完工。工程结算算滞后，，即开发发产品完完工后，，有部分分工程尚尚未结算算完毕78确定预估估成本的的时间开发成本本的预估估及调整整当有关成成本核算算对象已已经达到到可交付付使用或或者可销销售状态态，对相相关成本本进行结结转并计计算开发发产品单单位成本本时，对对未结算算工程或或未完配配套项目目需要以以预估成成本确定定该成本本核算对对象的总总成本，，以此结结转“开开发产品品”，并并相应根根据收入入配比结结转销售售成本。。故以结结转完工工开发产产品的时时间确定定预估成成本的入入账时间间。79还建成本本的核算算还建的含含义及三三种主要要形式：：还建房开开发是指指一方（（以简称称土地方方）提供供土地使使用权或或应收取取的拆迁迁补偿费费（包括括提供部部分资金金），另另一方（（以下简简称开发发商）提提供资金金，双方方合作建建房，房房屋建成成后双方方以一定定面积比比例分享享商品房房的开发发方式。。主要有以以下三种种形式：：转移土地地使用权权形式不转移土土地使用用权形式式部分转移移土地使使用权形形式80还建成本本的核算算还建成本本核算需需要解决决的问题题：还建部分分的各项项成本是是否应该该作为其其他可租租售面积积的成本本？如果应该该进入其其他可租租售面积积的成本本，该进进入哪个个成本项项目？土土地成本本还是建建筑安装装工程成成本？对还建部部分的成成本如何何计价，，以成本本价还是是以市价价作为其其他可租租售面积积应该承承担的成成本？81关于开发发成本归归集、分分配案例例项目基本本资料：：项目2000年开始建建设，总总建筑面面积60万平方米米，其中中各区的的建筑面面积资料料如下：：区产品面积（万平方米）土地出让金单价土地出让金（万元）备注一区住宅

10

500

5,000已经竣工有实测报告商业

2

800

1,600车位

2

178

356学校

1

-

-其他

1

-

-小计

15

6,956二区住宅

15

600

9,000已取得建设工程规划许可证商业

3

900

2,700会所

2

900

1,800写字楼

4

850

3,400其他

1

-

-小计

25

16,900三区公寓

15

800

12,000尚未取得任何证件，在项目整体规划设计中提到该区的预计建筑面积商业

3

1,000

3,000其他

2

-

-小计

20

15,00082关于开发发成本归归集、分分配案例例现项目一一区已经经够条件件做项目目单方成成本的认认定工作作，根据据一区实实际发生生的成本本及待分分摊的成成本确定定一区的的单位成成本并调调整以前前年度损损益。（（该表中中的数据据均为实实际付款款金额，，且一区区的合同同已经全全部支付付完毕））自2002-2006年实际的开发成本支出归集单位：万元项目一区二区三区配套-学校配套-会所共同待分摊合计土地征用及拆迁补偿费

6,956

8,450

-

-

900

10,000

26,306土地出让金

6,956

8,450

-

900

16,306拆迁补偿费用

10,000

10,000前期工程费用

2,000

2,500

100

100

3,000

7,700建筑安装工程费

40,000

20,000

-

2,000

300

1,000

63,300基础设施费用

6,000

800

300

200

20,000

27,300配套设施费用

-开发间接费用

2,000

2,000借款费用

3,000

3,000合计

54,956

31,750

2,400

1,500

39,000

129,60683关于开发发成本归归集、分分配案例例分配1：对土地地征用及及拆迁补补偿费按按照土地地出让金金的标准准进行分分配待分摊土地成本

10,000

土地出让金标准比重

一区

6,95618%

1,790二区

16,90043%

4,349三区

15,00039%

3,860合计

38,856100%

10,00084关于开发发成本归归集、分分配案例例分配2：对前期期工程费费用、建建筑安装装工程费费、基础础设施费费用按照照建筑面面积标准准进行分分配

面积标准比重前期工程费用建筑安装工程基础设施一区

1525%

1,950

15,825

6,850二区

2542%

26,375

26,375

11,417三区

2033%

9,133

21,100

9,133合计

60100%

10,000

63,300

27,40085分配2：对直接接归集的的学校成成本按照照各区的的可售建建筑面积积标准进进行分配配归集的配套设施成本

2,400

可售建筑面积比重分摊的成本一区1225%

600二区1838%

900三区1838%

900合计48100%

2,40086关于开发发成本归归集、分分配案例例分配5：对开发发间接费费用按照照当年在在施工项项目的建建筑面积积标准进进行分配配。年度开发间接费用发生金额备注一区二区2002年

400一区在施

400

2003年

400

400

2004年

300一区、二区同时在施

113

1882005年

500

188

3132006年

400二区在施

400合计

2,000

1,100

90087关于开发发成本归归集、分分配案例例分配4：对贷款款利息按按照当年年各项目目的累计计资金占占用标准准进行分分配。年度贷款利息一区二区当年资金占用比重分摊的贷款利息当年资金占用比重分摊的贷款利息2002年

1,000

30,000100%

1,000

-

-

-2003年

800

20,00071%

571

8,00029%

2292004年

500

1,0009%

45

10,00091%

4552005年

400

-

10,000100%

4002006年

300

-

5,000100%

300合计

3,000

1,617

1,38388关于开发发成本归归集、分分配案例例通过对一一区成本本的归集集和分配配过程，，得到作作为一个个成本核核算对象象的一区区的总成成本:项目一区

直接归集成本分配成本合计土地征用及拆迁补偿费

6,9561,790

8,746土地出让金

6,956

6,956拆迁补偿费用

-

1,790

1,790前期工程费用

2,000

1,925

3,925建筑安装工程费

40,000

15,825

55,825基础设施费用

6,000

6,825

12,825配套设施费用

-

600

600开发间接费用

-

1,100

1,100借款费用

-

1,617

1,617合计

54,956

27,892

84,63889关于开发发成本归归集、分分配案例例按照一定定的分配配原则在在一区之之间分摊摊各个开开发产品品的成本本，从而而得到各各开发产产品的单单位成本本项目一区住宅商业车位合计分配标准面积标准102214比重71%14%14%100%面积标准1

10

2

12比重183%17%

100%土地出让金标准

5,000

1,600

356

6,956比重72%23%5%100%土地征用及拆迁补偿费

8,746

6,287

2,012

448

8,746土地出让金

6,956

5,000

1,600

356

6,956拆迁补偿费用

1,790

1,287

412

92

1,790前期工程费用

3,925

3,271

654

3,925建筑安装工程费

55,825

39,875

7,975

7,975

55,825基础设施费用

12,825

10,688

2,138

12,825配套设施费用

600

500

100

600开发间接费用

1,100

786

157

157

1,100借款费用

1,617

1,347

269

1,617合计

84,638

62,753

13,305

8,580

84,638单位成本

6,275.33

6,652.53

4,289.8890会计核算算科目设设置——单体开发发项目会会计核算算科目设设置——成片分期期分区开开发项目目会计科科目设置置及核算算开发产品品成本的的核算91一级科目二级科目三级科目开发成本土地征用及拆迁补偿费

前期工程费按各费用项目设置明细科目