抵押房地产权属状况与贷款风险教材

抵押房地产权属状况

与贷款风险分析

1目录一、抵押房地产贷款风险分析二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施三、抵押房地产风险防范的其他对策四、商业地产介绍及特殊风险点分析24321一、抵押房地产风险分析

1、导致抵押房地产发生风险的几种情况：抵押房地产价格风险抵押房地产处置变现风险房地产相关政策性风险贷款企业运营风险32.房地产相关政策风险：

宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。

常见问题：政策稳定性差；政策可操作性差；政策执行松紧度不一。一、抵押房地产风险分析4规避方法：

（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新最新的房地产政策(新国五条等)房地产与土地市场分析房地产政策法规解读区域房地产市场分析（2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例商业、写字楼、住宅、工业土地、在建工程、房地产特殊抵押物（如加油站等）一、抵押房地产风险分析5一、抵押房地产风险分析3.抵押房地产价格风险正确理解房地产抵押评估价格内涵：房地产抵押评估价格是现时正常的房地产市场价格，不是成本价格，而是市场价格（含正常的、甚至是超额利润）。未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况；未考虑短期强制变现所带来的价值减损；未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时，要遵循保守原则，同时对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。对于价格风险评估机构要承担起更多的责任，同时建议大家学习评估基础知识，最大化的利用评估报告，正确理解评估价格。

6一、抵押房地产风险分析规避方法：（1）

市场价格及时更新关注房价走势关注分析数据房价、地价监测数据库的建立（2）选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构

看国家认证的专业评估机构资质等级看评估机构信誉是否良好看评估机构的实力看评估机构的主要业绩——是否长期从事抵押咨询类业务

7一、抵押房地产风险分析4.抵押房地产处置变现风险控制抵押资产处置变现风险要做到两点：一可变现，二可充分变现。

是否可变现（权属、用途、政策强制要求、规划限制等）是否能充分变现（税费、诉讼费、拍卖费等）

如果房地产权属不清或存在权属瑕疵，将会导致以下两种情况：

抵押物变现价值远远低于抵押价值；

（变现成本包括：诉讼费、拍卖费、评估费、税金、出让金、工程进度款等）

更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。

8一、抵押房地产风险分析规避方法：（1）充分了解抵押物的瑕疵是否带有长期租约是否存在通行权、采光权、排水权等他项权利是否有规划限制或超规是否为划拨土地政府融资平台土地：名义合法、实际很难处置（2）对变现时发生的费用进行预估补缴地价款相关税费（营业税、土增税、所得税等）拍卖费评估费工程进度款9一、抵押房地产风险分析5.贷款企业运营风险贷款企业的运营风险的判断及控制，一般主要由金融机构进行：企业诚信度（资信等级）行业发展前景（行业风险）企业自有资金状况企业内部经营模式主要负责人素质和从业经验（中小企业特别是企业一把手）101.估价价对对象象不不能能作作为为合合法法的的抵抵押押物物表现现：：无产产权权证证或或产产权权有有争争议议的的房房地地产产、、公共共福福利利事事业业房房地地产产、、已已公公告告拆拆迁迁的的房房地地产产、、已已被被查查封封的的房房地地产产、、文文物物、、人人防防等等法法律律禁禁止止作作为为抵抵押押物物的的情情况况。。后果：不能作为为抵押物物，不能能防范贷贷款风险险。防范措施施：核查权属属文件，，认真进进行现场场勘察，，对于要要求必须须有足额额抵押物物的项目目，首先先判断抵抵押物的的合法性性，再商商议其它它贷款事事项。二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施11二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施2.不能办理理抵押登登记表现：相关权证证不齐全全（划拨拨地没有有房产证证、只有有房产证证没有土土地证））、划拨拨地、集集体地、、违章房房等后果：不能办理理抵押登登记，不不能合法法变现处处置防范措施施：变更抵押押物、扣扣减抵押押价值；；尽量不不要同意意委托方方进行非非正规渠渠道的抵抵押登记记12二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施3.房地产权权属证件件证载情情况与房房地产实实际情况况不符（证实不不符）证载房屋屋与实际际房屋不不符（拆拆除翻建建，较常常见）面积不符符（拆除除、征占占）面积清楚楚，部位位对不上上四至不符符（看形形状，看看大致面面积）常见类型型：老国有企企业房地地产解决措施施：①坚持合合法性原原则；②②要特别别重视和和注意现现场勘察察工作，，核对房房屋所有有权证附附图附表表；③要要求客户户及时办办理变更更手续。。134.违反房地地不可分分原则表现：房屋产权权人与土土地使用用权人不不符；土地使用用权人与与规划许许可证证证载建设设单位不不一致；；房屋用途途与土地地证用途途不符；；跨界房屋屋。常见类型型：改制或上上市公司司房地产产，母子子公司，，联建项目目。防范措施施：①房产证证、土地地证、规规划证要要对照核核实，产产权人不不一致的的，应及及时进行行变更；；②房房地用途途不一的的，应按按照谨慎慎性原则则估价；；③地上上有建筑筑物的，，房地应应一并抵抵押；④④存在在跨界房房屋的应应将整体体项目一一并抵押押，如进进行部分分抵押应应遵循谨谨慎性原原则。二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施145.违规越权权办理出出让手续续越权办理理出让手手续化整为零零—建筑物骑骑界一宗90亩的土地地常见类型型：远郊区县县的大型型项目防范措施施：要特别重重视和注注意现场场勘察工工作，当当发现一一个独立立的土地地证的土土地是一一宗完整整土地不不可分割割的一部部分时，，要格外外警惕，，尽量做做到整体体抵押，，整体处处置，至至少应相相对完整整（部分分抵押应应剔除骑骑界房屋屋）。10亩10亩10亩10亩10亩10亩10亩二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施156.违反房地地产产权权证办理理原则和和程序，，形式上上的合法法，实质质上违法法土地尚未未实施征征地补偿偿、拆迁迁补偿（（乡镇企企业、农农工商总总公司此此种情况况较多）），但是是取得了了土地证证防范措施施：①现场核核实清晰晰；②了了解房地地产权属属政策（（先征地地拆迁补补偿后，，再办理理出让手手续；要要保证通通行权、、采光权权）；③③即使未未能整体体抵押（（抵押登登记部门门要求）），应要要求客户户承诺进进行整体体项目处处置。二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施167.抵押房地地产现状状用途不不符合未未来城市市规划要要求抵押后列列入拆迁迁范围的的房地产产新规划导导致价值值降低的的房地产产（包括括规划不不确定房房地产））后果：处分抵押押物十分分困难（（关键是是变现处处分的时时机与规规划实施施的时机机不能同同步）。。变现时时须执行行招拍挂挂程序，，延长变变现时间间。常见类型型：划拨土地地上的房房产，老老国企的的房地产产防范措施施：对城市规规划要有有一个基基本的了了解；遇遇到旧城城改造区区或可能能涉及拆拆迁区域域内的抵抵押物时时还要对对区域规规划进行行调查，，并尽量量避免中中长期贷贷款；遇遇到确定定抵押物物拆迁的的情况应应迅速反反应，尽尽快处理理。二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施17二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施8.与周边或或整体房房地产依依存度较较大,变现空间间小或只只能定向向变现的的情况表现：地下车库库；锅炉炉房、变变电室；；配套商商业（社社区会所所）；宾宾馆酒店店中的娱娱乐设施施；居民民唯一居居所、回回迁房、、私立学学校、医医院等情情况变现现难度大大；工业业园区等等变现受受限。常见类型型：大型住宅宅区内的的配套房房地产，，大型度度假村中中的部分分房地产产、工业业园区等等。防范措施施：置换抵押押物、降降低抵押押率、整整体抵押押、有有的应尽尽量避免免作为抵抵押物。。189.价值内涵涵有瑕疵疵的房地地产（设定权权属状况况与实际际状况的的差异））表现：地上有未未拆迁的的房产，，欠付拆拆迁款、、征地费费等地价款、、土地开开发费、、土地转转让费未未交清的的情况超规划面面积未补补办手续续房地产产欠付建筑筑工程款款、材料料设备款款、抵押押债权等等优先受受偿款高新技术术企业享享受了土土地取得得费、出出让金等等优惠常见类型型：新开工项项目、在在建工程程、以前前年度出出让项目目。防范措施施：置换抵押押物、降降低抵押押率、先先完善后后抵押、、重点关关注优先先受偿款款和其它它未付款款项（（核查合合同、付付款凭证证、优先先受偿款款证明））。二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施1910.无法取得得预售许许可证项项目无法取得得预售许许可证，，不能办办理按揭揭贷款常见类型型：小产权房房集体土地地上的房房地产回迁房防范措施施：不要作为为贷款抵抵押物二、抵押押房地产产风险的的具体表表现和防防范措施施2011.在建工程的的权利价值值容易被高高估在建工程将将来能否取取得合法权权证存在不不确定因素素，从谨慎慎性原则出出发，其价价值体现应应趋向于成成本价格，，谨防烂尾尾风险工程进度款款与工程款款、欠款应应有委托方方及承包方方确认，项项目档次与与预期交房房标准搞清清楚合法性原则则为前提，，面积不超超规，不违违规开工（（无施工许许可证建筑筑物价值不不应考虑））建筑面积内内涵可能会会有变化特别注意在在建工程部部分抵押的的问题二、抵押房房地产风险险的具体表表现和防范范措施2112.共有产权的的房地产，，带租约、、通行权等等他项权利利的房地产产易带来权权属争议和和风险部分共有房房地产抵押押事前必须须征得共有有人书面同同意，处分分时需要得得到共有人人的认可。。带租约房地地产抵押应应事前告知知抵押权人人，并通知知承租人。。通行权、采采光权、排排水权等他他项权利将将降低抵押押物利用价价值。二、抵押房房地产风险险的具体表表现和防范范措施22三、抵押房房地产风险险防范的其其他对策1.善于借助外外力，依靠靠专业估价价咨询机构构的市场研研究成果和和专业判断断城市房地产产市场分析析城市土地市市场分析房地产法规规政策解读读区域房地产产市场分析析特殊物业的的市场研究究2.金融机构应应参与抵押押物现状的的勘查和登登记过程抵押物范围围抵押物证实实对比抵押登记23三、抵押房房地产风险险防范的其其他对策3.建立抵押物物动态监测测体系抵押物名称抵押物坐落抵押人名称抵押价值价值变动情况ABC24四、商业地地产项目介介绍及特殊殊风险点分分析（一）商业业地产及其其特点商业地产，，顾名思义义，作为商商业用途的的地产。以以区别于以以居住功能能为主的住住宅房地产产、以工业业生产功能能为主的工工业地产等等。商业地地产的形式式多样，主主要包括购购物中心、、百货、超超市、商业业街、主题题商场、专专业市场、、写字楼、、酒店等。。为方便讲解解，概括为为三大类：：商业房地地产类、商商务办公房房地产类、、酒店房地地产类1.商业房地产产类（1）种类指用于各种种零售、批批发、餐饮饮、娱乐、、健身服务务、休闲等等经营用途途的房地产产，主要要包括百货货店、商场场、购物中中心、商业业店铺、超超市、批发发市场、便便利店、专专卖店、仓仓储商店等等。25四、商业地地产项目介介绍及特殊殊风险点分分析（2）特点收益性：一一类是房地地产开发商商开发后直直接销售、、转卖（主主要为小区区级零星商商铺、街铺铺，表现为为分散、体体量小及经经营档次在在中档以下下），另一一类是长期期投资经营营（主要为为开发商自自营、业主主自营、出出租经营等等）经营内容多多，业态多多样出租、转租租经营多，，产权分散散复杂装修高档且且复杂垂直空间价价值衰减性性明显26四、商业地地产项目介介绍及特殊殊风险点分分析（3）影响价格格的因素区位状况：地段繁华程程度、交通通条件、临临街状况、、楼层实物状况：：建筑品质及及内部格局局、净高、、面积、装装饰装修、、无形价值值（是否有有大型品牌牌超市、商商业企业进进驻等）27四、商业地地产项目介介绍及特殊殊风险点分分析2.商务办公类类房地产（1）定义：俗称写字楼楼，是指用用于公司或或企业从事事各种业务务经营活动动的建筑物物及其附属属设施和相相关场地。。（2）分类：按建筑面积积分：小型型（1万平方米以以下）、中中型（1-3万平方米））、大型（（3万平方米以以上）按使用功能能分：单纯纯性写字楼楼、商住型型写字楼、、综合型写写字楼按所处的位位置、自然然或质量状状况和收益益能力分：：甲级、乙乙级、丙级级28四、商业地地产项目介介绍及特殊殊风险点分分析（3）特点：所处区别好好，规模大大多为现代化化的高层建建筑，功能能齐全、配配套设施完完善出租经营为为主，多由由专业物业业服务企业业管理（4）影响价格格的因素：：区位状况集聚程度、、交通条件件、周边环环境、楼层层实物状况外观形象、、内部装修修、设备设设施、智能能化程度、、物业服务务水平、租租户类型29四、商业地地产项目介介绍及特殊殊风险点分分析2.酒店房地产产（1）分类：按照服务质质量、管理理水平、设设施及功能能的完善程程度分为星星级酒店和和非星级酒酒店。（2）酒店几种种表现形式式：产权式酒店店酒店式公寓寓分时度假经济型酒店30四、商业地产产项目介绍及及特殊风险点点分析（3）特点：转让少且一般般为整体转让让功能多样一次性投资大大、投资回收收期较长、经经营风险较大大价值主要体现现在接待客户户的类型及其其能力（4）影响价格的的因素：区位状况交通条件、周周围环境实物状况建筑品质及内内部格局、净净高、面积、、装饰装修、、无形价值、、设备设施和和用具、经营营管理31四、商业地产产项目介绍及及特殊风险点点分析（二）特殊风风险点分析1.是否带有租约约限制带租约房地产产抵押，抵押押权人应关注注租约签订内内容。包括租租赁期限（根根据《合同法》规定，租赁期期限最长不能能超过20年）、租金构构成内涵（是是否包含物业业费、水电费费，是按建筑筑面积计算还还是使用面积积、有无免租租期，租金是是固定租金还还是基础租金金加流水）、、租金的支付付方式（月付付、季付、年年付）等。32四、商业地产产项目介绍及及特殊风险点点分析2.商业房地产要要弄清具体位位置及面积