房地产行业年度策略报告

解读城镇化，布局中西部—房地产行业2013年年度策略报告2012-12-20一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录2主要结论解读城镇化，布局中西部

城镇化将是贯彻2013年的主题，市场将反复演绎挖掘。在我们看来，新型城镇化的重点在中西部区域、县级市与乡镇。受益的地产股包括：金科股份、华夏幸福、南国置业。楼市复苏初期

年末的暖冬提示小阳春行情值得期待。刚需足以支撑市场，而库存正逐步被消化。结构性特点越发明显：小户型自住型产品供不应求，大户型投资型产品去化艰难。维持超配，推荐“白马股”+“城镇化”

维持地产股超配建议。个股推荐：保利地产、荣盛发展、金科股份、华夏幸福、南国置业。

3一、主要结论二、主题：解读城镇化，布局中西部三、楼市：温和复苏四、策略：维持超配五、个股：高周转龙头+城镇化受益股目录4解读城镇化，布局中西部城镇化的战略意义不言而喻

中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化；协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择（李克强）城镇化的侧重点在中西部

在城镇化进程中，要把加强中小城市和小城镇建设作为重点。在中西部地区，以县城为基础积极发展中小城市（李克强）多种路径寻找受益地产股

从区域的角度，重庆、武汉、长沙、西安等城市有望成为中西部的核心城市；从类别的角度，除了住宅以为，工业地产、旅游地产、城市综合体开发商也将从中受益。目前，我们认为最符合城镇化主题的地产股有：金科股份、华夏幸福、南国置业。5城镇化主题正在不断升温资料来源：中国银河证券研究部6关于城镇化的几个概念城镇化的定义

是指农村人口转化为城镇人口的过程。反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%。城镇化与城市化有何差别？

在英文中是一个词：Urbanization；但在中文中，有细微的差别：城市是City，而城镇是Town。在我们看来，中央采用城镇化而非城市化的表述，意在突出农村。

7城市化的历史城市的最早出现始于旧—新旧石器时期；到17世纪，城市扩张的动力来自商人；但只有到了19世纪，工业革命的诞生使得人口在城市集聚，出现了快速城市化的现象。19世纪的工业城市化，与技术革新密切相关，尤以英国的工业革命和美国的铁路时代最为典型。20世纪，北美的城市化出现了大都市圈现象（MetropolitanArea)，并出现了住房问题和贫民区等负面的后果。20世纪的中后期，在第三世界国家出现了城市化加速的现象，包括：拉美、东南亚、中国和韩国。

8李克强关于城镇化的论述城镇化是我国最大内需潜力之所在。城镇化的过程是农民转为市民的过程，这意味着消费观念的更新和消费结构的升级，意味着巨大消费潜力的释放。城镇化过程中农村富余劳动力向城镇转移，还意味着劳动生产率的提高，意味着经济发展质量和效益的提升。推进城镇化，应当坚持城市发展与产业成长“两手抓”，把城镇化与调整产业结构、培育新兴产业、发展服务业、促进就业创业结合起来。要引导产业向城市和园区集中，促进企业集聚发展。服务业是城镇就业最大的容纳器。

9推进城镇化需要深入研究一些重大问题城镇化战略问题。城镇化布局既要遵循经济规律，也要考虑国家安全。如何在中西部一些发展条件较好的地区，加快培育新的城市群、形成新的增长极，值得认真谋划和推进。怎样找出有效的办法，积极挖掘现有中小城市发展潜力，更好发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市，也是一项紧迫的课题。土地利用问题。人多地少是我国城镇化的最大制约因素。户籍改革问题。各类城市如何根据综合承载能力和发展潜力，科学制定农民工落户条件，实行差别化户籍政策，需要做进一步研究探索。资源支撑问题。能源资源不足是我国的一个基本国情。生态环境问题。如何在城镇居民中推广绿色生活方式和消费模式

10城镇化与房地产产城镇化使使得农民民进城变变为市民民，从而而带来了了对住宅宅的大量量需求。。在中国国正在逐逐步进入入老龄化化的阶段段，城镇镇化将成成为一股股对冲的的力量。。城镇化化产生的的新市民民的财富富和收入入都远低低于城里里的居民民，这就就要求政政府为其其提供解解决方案案。对开开发商而而言，如如何通过过低成本本的租屋屋和小户户型的居居屋，是是对其核核心能力力的考验验。除了农民民进城以以外，建建设新市市镇是城城市化的的另一条条道路。。在农村村转变为为市镇的的过程中中，土地地价值将将大幅提提升。率率先进入入的开发发商将从从中受益益。城镇化过过程中，，各地将将因地制制宜发展展各自的的优势产产业，建建设工业业园区，，这可能能为专业业的工业业地产商商提供商商机。城镇化将将带动服服务业（（包括零零售业））的发展展，这也也将为相相关的开开发商提提供机会会。11受益于城镇化的地产股股与住宅开开发相关关：金科股份份——公司定位位于二三三四线城城市的住住宅开发发。60%的业务布布局在大大西南（（包括重重庆、成成都等））与工业地地产相关关：华夏幸福福——承接产业业转移，，工业地地产；盈盈利模式式独特，，锁定业业绩高。。市场仍仍有分歧歧，估值值偏低。。与商业地地产相关关：南国置业业——为城镇化化服务；；区域布布局在武武汉及湖湖北二线线城市的的商业地地产开拓拓者；商商业地产产开发、、经营能能力强；；独特盈盈利模式式打通商商业地产产产业链链条，实实现自身身扩张循循环。12一、主要要结论二、主题题：解读读城镇化化三、楼市市：温和和复苏四、策略略：维持持超配五、个股股：高周周转龙头头+城镇化受受益股目录13楼市温和和复苏楼市运行行数据显显示：当当前楼市市已处于于复苏初初期11月份，销销售淡季季不淡；；开发商大大多完成成或超额额完成年年度销售售目标；；草根证据据表明，，小户型型产品出出现断档档，开发发商加大大开工；；年末，土土地市场场明显回回暖；资料来源源：中国国银河证证券研究究部1411月份，住住宅销量量创新高高，楼市市已显上上升趋势势资料来源源：国家家统计局局、各地地房管局局、WIND15开发商推推盘增加加，成交交略大于于批售十大城市市住宅新新增可售售与成交交批售比比资料来源源：各地地房管局局、WIND、中国银银河证券券研究部部16房价在6月份回落落筑底后后，震荡荡回升资料来源源：国家家统计局局、中国国指数研研究院、、WIND17去库存力力度与持持续性不不高，表表明供求求总体平平衡十大城市市的每月月住宅净净去化量量资料来源源：各地地房管局局、WIND、中国银银河证券券研究部部18库存量高高位徘徊徊，静态态去化周周期7.6个月十大城市市的住宅宅库存量量资料来源源：各地地房管局局、WIND、中国银银河证券券研究部部19住宅投资资增速企企稳回升升商品住宅宅投资额额同比增增速资料来源源：国家家统计局局、WIND20新开工面面积下滑滑趋缓商品住宅宅新开工工面积同同比增速速资料来源源：国家家统计局局、WIND21各项指标标都有筑筑底迹象象商品房销销售增速速、新开开工面积积增速和和投资增增速资料来源源：国家家统计局局、WIND22主要城市市土地购购置面积积触底回回升资料来源源：WIND、中国银银河证券券研究部部23土地市场场也已走走出谷底底全国商品品房土地地购置情情况资料来源源：国家家统计局局、WIND24草根调研研结论从各区域域楼市看看，一线线城市的的供应更更加短缺缺，房价价反弹压压力较大大；二三三线城市市供应较较为充足足，房价价表现相相对温和和从产品结结构来看看，小户户型、刚刚需产品品仍旧是是市场成成交的主主流，去去化速度度较快，，已经出出现断档档迹象，，提价能能力较强强；而大大户型、、投资型型产品去去化虽然然改善，，但总体体仍旧较较为缓慢慢。开发商““以价换换量”的的策略暂暂告段落落，转而而“保价价求利””开发商的的资金链链与去年年相比明明显改善善，对后后市的信信心也更更强小结：无无论从数数据分析析还是草草根证据据看，楼楼市短期期向上的的趋势已已经确立立。预计计明年小小阳春，，再度放放量的概概率较大大。25一、主要要结论二、主题题：解读读城镇化化，布局局中西部部三、楼市市：温和和复苏四、策略略：维持持超配五、个股股：高周周转龙头头+城镇化受受益股目录26房地产股股配置策策略结论：维维持超配配资料来源源：WIND、中国银银河证券券研究部部27楼市回暖是主主要催化剂，，不确定性在在于政策地产股的股价价表现及驱动动因素资料来源：WIND、中国银河证证券研究部28货币政策金融机构贷款款余额同比增增速资料来源：CEIC9月末，金融机机构贷款余额额为61.5万亿，同比增增长16.3%；增速与09年6月份的34.4%相比显著回落落，但仍旧略略高于01年末的11.6%、05年末的13.0%的两个前期底底部29货币政策房地产贷款余余额同比增速速资料来源：CEIC三季度末，金金融机构房地地产贷款余额额为11.7万亿，同比增增长12.2%；其中，房地开开发贷款余额额3.8万亿，同比增增长11.0%；购房贷款余余额7.2万亿，同比增增长12.0%，增速均见底底反弹。预计计，四季度购购房贷款和开开发贷款增速速继续温和回回升。30近期的房地产产行业政策2012.11.28李克强副总理：未来几十年最大的发展潜力在城镇化2012.11.21住建部政策研究中心：希望房产税赶快总结经验，尽快推广试点，甚至在全国推广2012.11.13住建部部长：楼市调控政策没打算放松2012.11.08上海：支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费2012.11.02镇江：新就业人员购买自住房，父母可成共同还款人2012.10.25武汉：公积金可异地还贷，二手房可贷额度提升2012.10.24天津新政：网签首付可分两次交纳2012.10.22房产税试点扩围难，接近财政部人士透露，“两湖”房产税相关工作已暂停2012.10.21陕西新政：商品房利润控制在10%2012.10.17温家宝：房地产调控初见成效2012.10.07贵阳：购房入户资料来源：WIND、中国银河证证券研究部31股价的驱动因因素预测经济政策：稳健货币+积极财政，中中性偏多行业政策：中央真空、地地方微松，中中性偏多楼市表现：复苏初期，量量价微升，中中性偏多估值水平：对应于2012年业绩，龙头头股-PE10倍，NAV折价20%；二线股-PE11倍，NAV折价30%至45%。估值仍有上上涨空间。结论：总体偏正面，，虽然累积超超额收益较多多，但上涨行行情似乎还未未走完。维持持超配。32一、主要结论论二、主题：解解读城镇化，，布局中西部部三、楼市：温温和复苏四、策略：维维持超配五、个股：高高周转龙头+城镇化受益股股目录33行业分化延续续，继续优先先配置高周转转龙头2013年楼市将呈现现温和复苏的的态势，赚取取开发利润的的高周转模式式仍旧是最佳佳的选择；另另一方面，区区域和产品分分化的特点也也将更加突出出。因此，从从板块配置的的角度，我们们仍然建议配配置销售好、、周转快、业业绩增速高的的全国性开发发商和二三线线开发商，包包括保利地产产、万科、荣荣盛发展、中中南建设、阳阳光城等。保利地产（600048）：全国性开发商商中的龙头，，近几年增长长势头迅猛。。公司坚持高高杠杆、高周周转模式，执执行力强。产产品定位于主主流人群、中中小户型，在在刚需为主的的市场中凸显显优势。荣盛发展（002146）：二三线城市开开发商中的龙龙头。主要区区域布局在廊廊坊、沧州、、徐州等华北北区域的二、、三线城市，，产品面向刚刚性需求。公公司同样贯彻彻高杠杆、高高周转开发模模式，项目管管控到位、成成本控制能力力强者。34城镇化战略受受益股城镇化战略是是中国经济中中长期发展主主线，也是房房地产股2013年的主题；而而新型城镇化化重心在于中中西部，相应应的受益地产产股包括：金金科股份、华华夏幸福和南南国置业。金科股份(000656)公司定位于二二三四线城市市的住宅开发发。60%的业务布局在在大西南（包包括重庆、成成都等）。华夏幸福(600340)公司的业务模模式是与各地地方政府合作作，负责工业业园区的规划划、招商、开开发运营以及及配套住宅和和其他设施的的开发。公司司的业务范围围已经从廊坊坊拓展到了沈沈阳、青岛、、无锡、镇江江等外地。南国置业(002305)公司定位于二二三线城市的的商业地产的的开发、销售售和运营。武武汉大家装（（为家装提供供一条龙服务务的零售市场场）是其标志志性的成功项项目。公司已已经开始走出出武汉，到湖湖北的二线城城市（已进入入荆州）区复复制其成功的的商业模式。。35重点覆盖公司司估值表资料来源：WIND、中国银河证证券研究部3637389、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:18:5702:18:5702:1812/24/20222:18:57AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2202:18:5702:18Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:18:5702:18:5702:18Saturday,December24,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2202:18:5702:18:57December24,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。24十十二月20222:18:57上午午02:18:5712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月222:18上午午12月-2202:18December24,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/242:18:5702:18:5724December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。2:18:57上上午2:18上上午午02:18:5712月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。02:18:5702:18:5702:1812/24/20222:18:57AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2202:18:5702:18Dec-2224-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。02:18:5702:18:5702:18Saturday,December24,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2202:18:5702:18:57December24,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。24十十二二月月20222:18:57上上午午02:18:5712月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月222:18上午午12月-2202:18December24,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/242:18:5702:18:5724December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。2:18:57上午午2:18上午午02:18:5712月-229