湖北十堰房地产项目调研定位报告课件

日期地点，微软雅黑16号湖北十堰北京路项目市场调研及产品定位报告日期地点，微软雅黑16号湖北十堰北京路项目重点思考：1、本案是长九实业与惠隆置业联合开发项目，利用双方优势资源，合力打造十堰房地产市场标杆型项目。2、惠隆置业针对北京路地块的首轮规划方案已经完成，长九实业现阶段介入开发合作，需针对已有方案进行进一步的优化调整。3、北京路地块规模较小，内外部开发条件尚佳，短期内即可进入项目的实施阶段，对于合作双方都是绝佳的市场契机。4、十堰市房地产市场目前处于快速发展阶段，热点片区的高品质项目房价已经超过6000元大关，本案周边高层售价约为5500-5800元（凤凰香郡高层），可以确保项目开发利润的实现。重点思考：1、本案是长九实业与惠隆置业联合开发项目，利用双方我们处于怎样的开发背景之下？十堰市房地产市场的发展状况如何？我们处于怎样的开发背景之下？

十堰市位于湖北省西北部，下辖两区五县一市，一个经济技术开发区和一个旅游经济特区，即茅箭区、张湾区、郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、白浪经济技术开发区、武当山旅游经济特区。十堰是湖北省第四大城市，仅次于武汉、宜昌、襄阳，是鄂西生态文化旅游圈上一大中心，同时还是湖北省第三个省域副中心城市。十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，地处五省交界处，承担着东进西出、南北相连的作用，是鄂西北部周边地区人流、物流、教育、卫生和文化的集散地。行政区面积人口张湾区559平方千米28万茅箭区578平方千米32万白浪经济技术开发区93平方千米7万郧县3863平方千米56万郧西县3509平方千米51万竹山县3586平方千米46万竹溪县3279平方千米36万房县5115平方千米52万丹江口市2809平方千米45万武当山旅游经济特区312平方千米6万合计23703平方千米359万十堰市位于湖北省西北部，下辖两区五县一市，一个经济技术开发按照“东拓、北扩、西优、南通”的空间方向拓展城市发展空间；主城区“两中心、四组团”的格局，优化市区内部结构，升级老城区，开发新城区第一阶段：目标规划期（2009—2010年）主要任务是进一步分析和论证区域性中心城市发展目标、方法步骤、战略举措，并在此基础上科学编制区域性中心城市战略规划和分项具体规划。

第二阶段：达标建设期（2010—2017年）主要任务是对照规划目标，拓展城市发展空间，强化措施，加快中心城区经济社会发展，基本达到区域性中心城市建设目标。

第三阶段：巩固发展期（2018—2020年）主要任务是巩固区域性中心城市建设成果，进一步夯实经济基础，提升城市品位，确保在本区域城市中的优先地位。十堰市城市总体规划（2010-2030）纲要正在规划评审过程中，详规文件尚未发布北南西东中心城区按照“东拓、北扩、西优、南通”的空间方向拓展城市发展空间；主2007年以来十堰经济发展一直保持10%以上的增幅，增速超出全国平均水平。固定资产投资增速迅猛，近三年的增长率超过30%。工业发展在总体经济中所占的比例过高，第三产业比例较低。十堰整体经济发展基础较好，具备明显的产业支撑优势，但经济发展结构有待升级。能源开发、旅游产业发展后续潜力巨大，但仍取决于城市发展整体水平。注：数据来源为十堰市历年统计公报2007年以来十堰经济发展一直保持10%以上的增幅，增速超出十堰是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，是周边地区交通，经济，工业，文化中心，同时还是我国最大商用车生产和科研基地，是以汽车工业为主的新兴工业城市。十堰还是新兴旅游城市，境内有世界著名旅游景点武当山和太极湖。山城汽车城新兴工业城市武当山汽车产业基地三堰鸟瞰以汽车工业和旅游业为带动的新兴区域中心城市！发展目标定位城市定位十堰是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，是周边地区

发展相对落后的省级二线城市

严重依赖汽车产业和旅游业地处秦岭东段南麓，山高谷狭，坡度较大，可开发利用空间有限。山川谷地的城市发展，限制性因素过多；山城特征使得城市发展用地太少，城市扩张步伐缓慢；“东拓、北扩、西优、南通”的城市发展战略，重点打造区域副中心；城市仍处于初级发展阶段，城市化

水平仍然偏低。经济发展结构不平衡严重，过分依赖汽车产业的推动作用；近年旅游产业发展迅猛，带动物价水平；固定资产投资过多倾向第二产业特别是汽车制造业，第三产业比例偏低。使得经济发展的创新动力明显不足。中高端收入群体购买力较强，引导及开发的潜力巨大，但城市发展水平难以满足其日益膨胀的消费需求。山城工业基地旅游城市发展相对落后的省级二线城市严重依赖汽车产业和旅游业地处秦需求细分品质提升意识建立第一阶段第二阶段第三阶段市场条件房地产市场起步阶段，同质化竞争严重，产品和客户都没有明显分级，不同档次的客户出现在同一项目中房地产市场快速发展期，不同档次的产品已经形成明确的梯度，同一梯度内的产品相对匀质房地产市场成熟阶段，产品品质已经建立了较高的市场平台标准，再突破就意味着成本的大幅提升竞争策略根据价格承受能力的不同对客户进行分级，选定某一档次建立其身份标签针对某一档客户提升居住品质的细节需求，在建筑设计、园林景观、配套设施等方面打造更强的产品力在满足品质需求的基础上使社区形象与客户的价值取向相符，以特定的生活方式吸引特定的置业人群代表项目香格里拉、翰林世家上海城、中央华府？？？？十堰房地产市场正处于典型的“第二阶段”，市场酝酿着巨大的开发升级潜力十堰市整体市场发展将逐渐升级到“产品品质竞争”层面，但目前仍缺少高品质的代表性项目，产品差异化尚不十分明显，这将成为本案开发的机遇。房地产发展历程需求细分品质提升意识建立第一阶段第二阶段第三阶段市场条件房地处于市场发展中间过渡阶段的十堰，热点区域的房价仍具有上涨的空间和潜力发展期高潮期孕育期2004-2007年2008-2010年2011年以后价格主力价格主力价格主力5500以上3000-45001500-3000区域发展平衡度较差以本土开发企业为主缺乏市场化运作的大型项目产品结构单一，以满足基础居住功能产品为主出现城中心以外的热点区域少量代表型项目初具规模商品房项目逐渐增多产品差异愈发明显，项目价格差异逐渐拉大房地产发展大格局开始形成部分品牌开发企业进驻市场化运作成为市场主导精品代表型楼盘开始涌现各类不同价值的产品梯度已经形成机会在哪里……房地产发展历程处于市场发展中间过渡阶段的十堰，热点区域的房价仍具有上涨的空市场总体特征十堰市地处山区，城市发展多在川地之内，且可供开发的土地资源十分匮乏，多数房地产项目均为完成“开山辟地”之后，再来进行项目的后期开发建设。市场总体特征十堰市地处山区，城市发展多在川地之内，且可供开发市场总体特征开山劈地成为十堰市外扩式发展、城市骨架拉大的重要形式和手段。人民路和北京路沿线已然是开发的热点区域，高价格项目集中分布于此。项目板块价格类型华田·尚林苑人民路5000多层人和晶座人民路5900商住楼维也纳商业广场人民路6800商住楼中东国际北京路7000精装高层柳林春晓二期北京路7100高层车城御园人民公园5300多层观岳广场人民公园7200商住楼、精装小户中央华府人民路8500高层凤凰香郡北京路5600洋房高层东正国际三期北京路6600高层阳光·栖谷北京路5300高层水云间城市花园人民路6600高层洋房泰康花园人民路5100高层南洋国际花园北京路5200高层和昌豪景湾人民公园5700高层上海城北京路7700高层康桥水岸人民公园5500高层天麟时代广场人民路6800小高层东山苑·智慧星座人民路5200多层高层朝阳上都人民公园5800商住楼武当国际园人民公园5000高层和昌国际城北京路5500高层北京路人民路人民公园本案十堰市主力在售项目列表——市场总体特征开山劈地成为十堰市外扩式发展、城市骨架拉大的重要2010年以后，在热点板块的带动下，十堰市整体房价开始进入到了快速上涨阶段1、山地城市的总体特征决定了，十堰市的可开发用地数量有限，因此，未来的房地产项目开发均面临着像山要地的局面，在未来的项目开发过程中的“开山辟地”特征将愈加明显。2、城市整体房价已经进入了快速上涨的通道，市场在售项目受地段、品质等条件的影响，价格差异将越来越大。3、由于城市支柱产业的健康发展，积累了大量的购买力需求，也需相匹配的项目来逐渐引导、教育需求的有效释放。4、市场容量和消费量水平一般，超大规模项目的整体开发周期较长，因此中小型项目的市场风险相对较小。十堰市房地产市场特点——主力在售项目集中于热点开发板块市场销售价格整体上涨态势明显加速市场容量及消化能力变化不很明显中高端项目的价值差异逐渐显现注：以上数据来源于十堰市历年统计公报2205市场总体特征2008年2009年2010年施工面积（万㎡）407.8437.9472.7竣工面积（万㎡）170.7131.1233.5商品房销售面积（万㎡）136.9157.9190.3空置面积（万㎡）60.75979.62010年以后，在热点板块的带动下，十堰市整体房价开始进入到主城区板块划分人民路板块开发较早，是08年以前十堰市房地产开发的重点代表区域；随着行政中心的外迁，路网的建设，北京路沿线已经成为目前市场最热板块。项目密集度产品特点成熟度未来潜力北京路板块高高层为主低★★★★人民路板块高小型项目偏多高★★★人民公园板块中中低端项目较高★★人民路沿线板块：城市核心区域，房地产开发最早的区块之一，受可开发用地限制，目前在售小型项目为主。人民公园板块：成熟度相对较高，但旧城亟待升级，多为中档项目，目前整体售价偏低。北京路沿线板块：新兴热点开发区域，沿线北侧已基本成熟，且成为目前十堰房价制高点，南侧多为新入市项目。山地人民公园板块北京路沿线板块人民路沿线板块3.5KM山地本案主城区板块划分人民路板块开发较早，是08年以前十堰市房地产开十堰市主城区房地产开发项目主要集中于图示的三个板块范围内，从目前的市场售价来看，各个板块的售价差并未完全拉开。商品房价格代表项目人民路板块6000-7000中央华府、水云间城市花园人民公园板块5000-6000和昌豪景湾、车城御园北京路板块5500-7500上海城、凤凰香郡由于十堰市区范围有限，虽然划分为三个相对独立的发展板块，但板块间的实际价格差异并不很大。人民路沿线板块虽然处于城市核心区域，但商品房售价并未显现出明显的优势。北京路沿线板块属于城市发展的新区，随着市政府的东迁，也有越来越多的开发项目进驻此一板块，板块内的项目价格差异也在逐渐显现。板块价格对比人民公园板块北京路沿线板块人民路沿线板块6000-70005000-60005500-7500本案十堰市主城区房地产开发项目主要集中于图示的三个板块范围内，从十堰市场对本案开发的指引——1、十堰市正在经历由老城区向新城区过渡阶段，受开发用地有限的影响，多数项目都是经过大规模的山体开挖后进行项目建设。2、由于山地开挖，项目内部往往存在较大的高差，架空层设计和大体量底商在十堰市场的商品房项目中较为普遍。3、受地理条件影响，部分项目东西排布，无法实现正南正北。4、同一项目产品丰富度低，户型设计和面积设置的变化不强。户型设计中附加值应用较多，一梯四户、一梯三户较为常见。常规户型多见：两室85-95㎡；三室120-130㎡。5、简装房销售已经出现，高品质精装修项目暂无。十堰市场对本案开发的指引——1、十堰市正在经历由老城区向新城在了解市场背景的大前提下关注一下我们的地块有哪些特点在了解市场背景的大前提下人民路北京路上海路重庆路车城路车城西路柳林路天津路本案火车站人民公园市政府距离【火车站】：1公里距离【市政府】：2.3公里距离【人民公园】：4公里十堰市地处山区，交通路网呈不规则形状分布，其城市核心城区位于车城路以东和北京路以西的南北狭长区域。核心城区的南北跨度约为6公里，东西跨度约为3公里，此一区域内集中分布了城市主要功能设施及生活配套。地块位于十堰市核心城区的南部边缘，也是十堰城市新区的主要覆盖范围，地理位置优势明显，利于房地产项目开发。地块属性人北上海路重庆路车车城西路柳林路天津路本案火车站人民公园市政十堰中心城区本案位置北宗地认知北本案地块北京南路郧阳师专凤凰香郡北京南路凤凰路保留山体保留山体项目位于湖北省十堰市茅箭区北京南路以北，南邻凤凰香郡，北临郧阳师专校区，西侧为规划道路。地块周边交通通达性较好，南侧凤凰路未来将直通十堰市火车站。地块所在区域为十堰市新行政办公区所在地，同时也是近年房地产开发的绝对热点区域，地块自身的地缘价值优势明显。地块距离十堰市中心城区距离较近，且已经开通部分连接干道，大大的缩短了与中心城区的地理距离，便于未来的城市人口导入与生活配套的共享。四至设施、现状描述东郧阳师专、山地高等学府；山体将做公园保留用地南凤凰香郡新建在售住宅小区西住宅楼、规划道路已建成小区；凤凰路北段延伸线北郧阳师专，山地山体将作为永久山体公园保留十堰中心城区本案位置北宗地认知北本案地块北京南路郧阳师专凤凰北180米140米项目开发用地为山地，地形复杂，整体地势北高南低，且临近山体有较大坡度，地块内部高差约为8-10米；山体与地块北侧高差较大，达到10米以上，以岩层为主，地质结构复杂，地表植被保留完好。用地面积：39亩容积率：3.56地上建筑面积：92919㎡地块地形呈不规则状，北高南低，南北最长轴线约为180米、东西约为140米。地块东西两侧为原有山体，南侧临交通干道，景观视野较好，易于整体规划设计。北低高山体南北高差8-10米校区隧道口山体北180米140米项目开发用地为山地，地形复杂，整体地势北高用地周边除部分规划道路尚未建成，整体片区规模已经基本形成，宜于本案项目开发北本案地块郧阳师专凤凰香郡西侧山体北京南路凤凰路郧阳师专东侧山体凤凰香郡地块内部现状用地周边除部分规划道路尚未建成，整体片区规模已经基本形成，宜地块限制限制1：北京南路沿线开发较晚，有一定的心理距离限制2：南侧邻北京南路，噪音影响较大限制3：周边生活配套较少限制4：高压线距离地块北侧较近地块价值价值1：地形较为规整，有利于整体楼位的排布价值2：距离行政中心距离较近，区域前景很好价值3：地块坐落在两个山体之间，小范围环境较佳价值4：不到10万方的项目体量，适于打造精品项目地块限制限制1：北京南路沿线开发较晚，有一定的心理距离地块价别人都在做什么？在了解了项目地块自身价值条件的基础上，我们再来关注一下目前地块周边竞争项目都有些怎样的特点，在发现一些典型特征后，来为我们如何操作项目做指向。别人都在做什么？在了解了项目地块自身价值条件的基础上，我们再价值支撑：城市新区核心区位发展特点：市场供应充足，价差明显产品发展：高层较多，缺少差异化产品价格水平：5500-7500元/㎡项目名称建筑形态价格阳光栖谷高层5300上海城高层、小高层7700柳林春晓高层、多层7200中东国际高层精装7000和昌国际城高层未开盘九龙阳光城高层一期5000南阳国际高层5200凤凰香郡高层、洋房高层5600洋房6800中华大厦高层预计5000起北京路沿线板块重点项目统计——本案所在的北京路沿线板块北京路南段北京路中段北京路北段阳光栖谷中东国际上海城柳林春晓和昌国际城九龙阳光城南阳国际凤凰香郡本案重点项目分布示意图中华大厦5KM价值支撑：城市新区核心区位项目名称建筑形态价格阳光栖谷高层5北京路沿线板块核心价值支撑【北京路中段】商业中心：人民路与江苏路行政办公：国土局、教育局、财政局等五星酒店：世纪百强城市公建：美术馆、博物馆、体育中心现阶段北京路中段集中了相对较多的高价值资源，为该区域的楼盘售价提供了有效支撑；而北京路北段和南段的开发尚不成规模，目前缺少明显的核心价值体现，房价也与北京路中段存在一定的差距。博物馆世纪百强酒店江苏路北京路北段北京路南段柳林路本案市政府商业中心博物馆世纪百强郧阳师专美术馆体育中心国土局教育局财政局职业技术学院北京路中段北京路沿线板块核心价值支撑【北京路中段】现阶段北京路中段集中上海城：十堰房地产市场中高端平层大户型项目的典型代表上海城占地面积近百亩，是由14栋花园洋房和8栋景观高层组成，业态有花园洋房、景观高层、酒店、办公楼、酒店式公寓及1.7万平米的商业。上海城的整体建筑走势是南低北高，东底西高，属于典型的坡地地形，坡地地形会造成建筑工程造价的提升，但是坡地自然环境让上海城有了最大的资源和优势。整个上海城是浓缩上海元素，呈现海派风格。项目名称上海城地理位置北京北路博物馆旁开发企业湖北汇城置业总建面积24万㎡容积率3.37开盘时间2008-09-29建筑形态14栋花园洋房和8栋景观高层主力产品一梯两户高层主力户型三房（152㎡）四房（174㎡）销售报价7700元/㎡车位数量1:0.8（1500个）在售20#上海城：十堰房地产市场中高端平层大户型项目的典型代表上海城占户型特点：最新推出均为一梯两户三室、四室产品，南北通透户型均有少量的赠送面积设计，形式为景观阳台三室、四室户型双卫生间设计大面积户型主卧有嵌入衣帽间设计主卧多为北向房，采光性较差部分户型存在暗卫设计、餐厅空间略显狭小四室：174㎡三室：152㎡户型结构户型面积套数比例三室152㎡50%四室174㎡50%20#项目作为十堰市北京路上的标杆住宅项目，市场整体认知度较高，自开盘销售以来价格涨幅较为平稳，目前在售以20号楼的高层板式住宅为主。受单套销售面积较大及总价较高的影响，项目销售较为平稳。户型特点：四室：174㎡三室：152㎡户型结构户型面积套柳林春晓：十堰市场上为数不多的中式风格代表楼盘，但整体产品设计水品偏低柳林春晓总占地60余亩，总建筑面积近20万平方米，由住宅，商业共同组成，是以多层为主的低密度中式园林住宅社区。充分利用优越的自然坡地资源，运用建筑本身多层、小高层的形态组合，使整个规划效果活跃而灵动。柳林春晓二期升级新品，此次推出的180余套房源，户型为二室二厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫。项目名称柳林春晓二期地理位置北京路博物馆旁开发企业十堰市有恒置业有限公司总建面积6.4万㎡（住宅2.4万）容积率2.75开盘时间2011-4-28建筑形态9-18层小高层主力产品一梯两户、一梯四户主力户型两房（106㎡）三房（110-145㎡）四房（155-170㎡）销售报价7100元/㎡车位数量1:1（300个）二期柳林春晓：十堰市场上为数不多的中式风格代表楼盘，但整体产品设户型特点：户型设计中规中矩，全明户型设计相对突出多数户型为双阳台设计，增加了户型使用功能基本功能齐备，但大面积户型的附加功能较少景观阳台均为超大面宽，增加了采光和视野宽度两室：106㎡三室：144㎡四室：156㎡户型结构户型面积套数比例两室106㎡32%三室112-117㎡18%133-147㎡29%四室155-170㎡21%项目二期于4月份开盘销售，整体销售较为顺利，目前已销售约80%，其中板式的小高层销售最为顺利。剩余房源以两梯四户的大面积户型为主。户型特点：两室：106㎡三室：144㎡四室：156㎡户型结构阳光栖谷：本地运作多个项目的实力开发商之一，十堰市场80余万方的超级大盘阳光·栖谷位于十堰市北京北路，规划建筑面积约85.6万平方米，其中地下16.2万平方米。项目北侧有规划的小学；东侧为350米近7万方的商业长廊；集高档住宅、会所、幼儿园、商业、酒店、办公、公寓等及配套设施于一体的十堰首个城市综合体。项目名称阳光栖谷地理位置北京北路海关对面开发企业十堰市阳光房地产开发有限公司总建面积85.6万㎡容积率3.9开盘时间2010-12建筑形态7栋高层、1栋公寓、1栋酒店（一期）主力产品一梯六户高层精装修公寓主力户型两房（80㎡）三房（112-126㎡）一房公寓（33-40㎡）销售报价5300（一期一批）8000（精装公寓）车位数量1:0.7（3300）一期阳光栖谷：本地运作多个项目的实力开发商之一，十堰市场80余万户型特点：高层住宅一梯六户设计，常规点式楼产品部分户型存在相互对视的房间产品附加值采用景观阳台和入户花园形式中小户型部分功能空间尺度过小卧室外飘窗设计，增加了户型的实用性两室：80㎡三室两卫：126㎡三室一卫：112㎡户型结构户型面积套数比例两室80㎡33%三室一卫112㎡33%三室两卫126㎡33%项目位于北京北路，属于区域的代表性项目之一，除酒店式公寓以外，一期住宅产品均属一梯六户的相同产品设计。项目在所属区域的售价偏低，销售顺利。户型特点：两室：80㎡三室两卫：126㎡三室一卫：112㎡户凤凰香郡：北京南路板块本案最为直接的竞争对手，中等密度丰富的产品线搭配凤凰香郡规划有主题商业街、下沉式商业广场，独栋三层幼儿园，千平通透式泛会所——健身、茶艺、桑拿、影视等。总户数为1100多户，将容纳近4000人居住，项目建筑和景观将融入东南亚风情，是十堰房地产市场第一个海派休闲风情小区。是距离本案最近的在售项目，洋房部分基本销售完毕（尾房6800），将推售临北京路的高层产品。项目名称凤凰香郡地理位置北京南路27号开发企业十堰市华阳力标置业发展有限公司总建面积12万㎡（一期）容积率2.91开盘时间2010-6建筑形态花园洋房、高层、小高层主力产品三梯七户（将推售）主力户型两房（75-90㎡）三房（100-110㎡）销售报价5500-5800（预计）车位数量1:0.5（522个）即将推售凤凰香郡：北京南路板块本案最为直接的竞争对手，中等密度丰富的市场产品特征：外立面十堰主流项目外立面风格无明显的区域特征，多数项目外立面设计无标识性特征外立面风格差异较大，涵盖中西多为常规处理手法，亮点项目少缺少设计感较强的精品型项目凤凰香郡九龙太阳城上海城柳林春晓香格里拉市区楼盘立面风格化：以明显的外立面风格设计来打造高品质项目，甚至是以豪宅的手法来进行设计。设计唯一性：做区别于目前十堰市场的独特风格，增加项目亮点，树立项目标识性特征。主题概念化：从立面风格来引导客户的购买需求，概念引导的作用大于建筑本身的特征。突破方向市场产品特征：外立面十堰主流项目外立面风格无明显的区域特征，部分项目已经开始重视景观在整个项目设计中的重要作用，如上海城项目的景观设计明显高于十堰其他在售项目，特征明显。十堰市多数项目的景观打造仍显得过于粗糙，不注重细节的处理，很难实现景观示范应有的效果。社区景观与实际居住的结合作用不强。市场产品特征：景观设计凤凰香郡凤凰香郡凤凰香郡柳林春晓柳林春晓柳林春晓上海城上海城上海城突破方向景观先行：在项目销售环节开始之前，力争打造“售楼部+景观样板段”的示范区效应，使项目能有一个更高的起点。注重细节：景观要做精，而不一定非要做大，以精细的景观细节处理来提升项目的产品品质，创造项目自身卖点。部分项目已经开始重视景观在整个项目设计中的重要作用，如上海城单个楼盘的产品丰富程度不高，项目产品线并未拉开，阶段性户型变化较少。二室、三室均为个项目主力产品，极少数楼盘有四室户型在售。二室主力面积为85-95平米；三室主力面积为120-130平米。市场产品特征：主流户型90-100125-14090-110130-15080-9576-80112-12677-83109-13185-97119-129二室125-15075-90100-110107110-145南洋国际中东国际阳光栖谷中华大厦九龙太阳城凤凰香郡柳林春晓上海城和昌国际城四室一室三室50-60120-12550-55175155-1705933-40145突破方向丰富项目产品组合，扩大客群辐射面：根据项目地块自身条件，以不同楼位的特点设计针对的产品，扩大项目产品组合，提升品质，降低风险。在符合市场主流产品基础上增加设计亮点：在符合市场主流户型面积需求的基础上，以不同户型的附加价值设计来为项目产品加分。单个楼盘的产品丰富程度不高，项目产品线并未拉开，阶段性户型变市场产品特征：车库、架空层由于十堰市山体较多，项目往往与山坡上进行建设，因此，很多项目在底层进行架空设计，具体使用功能，因项目的不同略有差异。市场产品特征：车库、架空层由于十堰市山体较多，项目往往与山坡竞争项目对本案开发的启示——1、外立面风格标识性不强，虽有一定的概念引导，但实际建造效果一般。2、景观细节打造不足，不太注重人居与景观的相互结合。3、市场主流户型面积相对集中，缺乏差异化产品。4、户型附加空间设计已经常见，但形式相对较为单一。5、单一项目中的同类型产品变化不够丰富、架空层设计使用广泛，多数项目均没能有效对项目品质起到提升作用。6、采暖均为安装管道入户，户内需业主自行铺装。7、物业服务质量一般，亟待有新的服务理念进行软件升级。竞争项目对本案开发的启示——1、外立面风格标识性不强，虽有一我们应该怎么做？做市场？做产品？做服务？……我们应该怎么做？做市场？做产品？做服务？……SWOT分析：地块条件优势明显，可塑性强，市场机会较大地块SWOT分析1234优势周边配套不完善，缺少价值支撑；区域居住人气略显不足，周边区域客源难以支撑项目销售；处于开发区边缘地带，认同感需培养；周边同质地块较多，易形成较强市场竞争；高压线距离地块过近，对规划形成影响。地处十堰开发新区，项目未来前景广阔；市场缺少标志型、标杆型房地产开发项目；差异化产品较少，高端精品项目较少短期内区域竞争项目较少，成为项目快速入市的绝好机会。相对陌生的开发区域，区外人口导入难度较大；区域未来土地供应量大，竞争将会逐渐加剧。劣势机会威胁地块处于十堰市的开发新区内，未来升值潜力较大；所在区域路况发达，交通较为便利；地块条件良好，两个绿化山体环抱其中；地块规整，易于整体规划设计，打造精品项目；加快开发节奏，以经济型、高附加值的产品设计和升级的服务来引领市场！SWOT分析：地块条件优势明显，可塑性强，市场机会较大地块S核心价值梳理【区位】：十堰市开发新区内，是目前房价全市最高的板块【环境】：两山环抱的山坡谷地，坐北朝南风水极佳的地块特征【地形】：北高南低，可利用地形特点进行产品差异化组合【市场】：缺少标杆型项目，本案可以引领区域产品开发水平的升级核心价值梳理【区位】：十堰市开发新区内，是目前房价全市最高的做自己，做唯一以品质打造项目，以服务创造标杆以超越十堰市场的高度，看未来以超越主流产品的高度，做产品以超越常规物业的高度，做服务做自己，做唯一以超越十堰市场的高度，看未来隐于城市山谷中的尊享天地大隐于市，半山而居，私宅阔景，世袭尊贵隐于城市山谷中的尊享天地大隐于市，半山而居，私宅阔景，世袭尊改善型客户画像居住舒适度价格承受力高偏好舒适户型户型合理性要求高非价格导向型客户对居住品质要求高以改善型购房为主面积120-130㎡以上空间尺度和功能性要求已购住房基本居住功能多数未购房价格敏感度高偏好经济户型户型经济型要求高总价50万元以下接受度高居住品质感要求较低以刚性需求购房为主面积80-90㎡的2房；100㎡左右的三房高附加值产品最受欢迎刚需型客户画像客户定位改善型居住舒适度价格承受力高偏好舒适户型户型合理性要求高非价市场热销项目的产品线梯次搭配度不高，户型设计的针对性不强。区域市场主流产品户型面积区间：两室85-95㎡三室120-130㎡产品附加值设计已经在部分项目出现，但形式手法相对单一。产品类型主力面积设计亮点本案产品定位方向——丰富的产品组合合理的面积设置物超所值的户型设计++产品定位市场热销项目的产品线梯次搭配度不高，户型设计的针对性不强。区增加产品的附加值、赠送功能空间

抓住市场上最当前、最有卖点、最吸引消费者的赠送方式！创新、弹性、经济、实用追随市场趋势，增加产品附加值设计，增加1+X和2+X户型；临街部分可采用4.8米挑高LOFT户型设计；可以适当增加部分顶层跃层产品，拉高项目售价及品质；尽量做到全明设计，避免黑卫，确保居住的舒适度；对于大户型增加阳光房等功能的设计，包含局部的观景平台设计。增加产品的附加值、赠送功能空间创新、弹性、经济、实用追随市场户型面积配比户型销售面积附加面积合计面积预计套数套数比例面积面积比例特征两房75-80㎡8-10㎡80-90㎡1008%8000㎡10%通过赠送面积，拓展户型功能空间紧凑三房85-95㎡10-15㎡100-110㎡40032%36000㎡42%二变三户型，增加独立空间舒适三房110-120㎡15-20㎡120-140㎡1008%12000㎡14%舒适型设计，增加居住舒适度LOFT30-60㎡20-50㎡50-110㎡65052%29000㎡34%丰富产品搭配组合合计1250100%85000㎡100%项目自身产品组合细分，划分合理的户型面积区间，通过不同地块属性来进行产品设计，实现项目运作不同阶段的利润回报。市场差异型产品高附加值型产品中小面积户型产品注1：户型配比为初步计算结构，其中LOFT部分由于单套面积较小，因此套数比所占比例过高，如果1#2#楼为此类产品，总面积约为2.8万平米。考虑到LOFT的舒适性，层高需满足4.8米以上，关于容积率的计算需与当地规划院进行明确。注2：各种户型面积需要由规划设计单位进行细化，此处表明的各个户型的面积均为区间值。注3：此种户型定位方向中户型设计“偷面积”比例较大，因此实施阶段的具体施工面积会相应增加。注4：户型面积及套数计算为初步概算，与最终规划设计公司方案会有一定的差异。户型面积配比户型销售面积附加面积合计面积预计套数套数比例面积规划用地指标：1、总建筑面积92683㎡其中：居住建筑面积：**㎡

配套公建面积：2250㎡2、居住建筑中套型建筑面积90㎡以下住房套数比例不得少于70%3、建筑密度：≦28%4、容积率：≦3.565、交通主要出入方位：

机动车：北京南路人流：北京南路6、停车数量或停车场（库）面积：机动车辆最小配建数量（当量小汽车）：464辆（地上：260辆；地下：204辆）7、绿化率：≧30%整体排布建议住宅楼位整体呈以三段式布局分布；组团景观之间通过景观道路或景观小品进行连接，浑然一体；考虑到地形特点，1-3#楼尽量沿路排布，最大化中央景观视线；4/5#南北向排布，保证产品品质；考虑到北京路和地块西侧道路的商业价值，设置2层临街商业，尽量减少商业面积，降低开发资金压力；会所设置于地块西侧，与临街商业连接，销售阶段作为样板区核心，入住之后可做对外开放或出售。整体排布特点——商业会所主入口4#5#1#2#3#车行入口车行入口景观1景观2规划用地指标：整体排布建议住宅楼位整体呈以三段式布局分布；整住宅产品建议住宅部分整体可分为三阶式产品组合：第一阶：临近北京路部分可以进行市场差异化产品设计，如4.8米挑空LOFT产品；第二阶：所占体量较大，由本案的主力产品组成（两房、紧凑型三房户型）第三阶：北侧地块为景观视野最佳的区块，因此相对的户型面积可以适当放大，以本案的高品质产品组成（紧凑三房户型、舒适型三房户型）5#4#3#第三阶第二阶第一阶1#2#LOFT舒适三房紧凑三房两房紧凑三房住宅产品建议住宅部分整体可分为三阶式产品组合：5#4#3#第5#4#3#第三段第二段第一段1#2#差异化产品：4.8米挑高LOFT户型户型设计方向：第一阶方向一：考虑提高此部分产品的品质，LOFT户型设计可采用纯南侧户型，北侧设置走廊。方向二：采用中部设计走廊，南北双向户型设计，能够大幅增加此部分体块的面积总量。走廊方向二走廊方向一4.8米挑高产品需与十堰规划部门沟通能否实施，具体户型设计由设计单位完成，以上户型作为户型设计方向的参考示意。5#4#3#第三段第二段第一段1#2#差异化产品：4.8米挑此种产品为本项目主力户型的设计方向，优化户型结构、压缩无感空间、赠送功能面积，最大化的提升户型的实用性，在不影响空间尺度的条件下，尽可能的增加户型功能。红色标注为户型赠送面积区域，户型仅作设计方向参考，本案具体的户型实施需由设计单位配合完成。半赠送面积赠送面积为适应70/90政策的限制，尽量压缩户型建筑面积，以偷面积的形式提高户型使用率。户型设计采用了入户花园和落地飘窗的面积赠送方式，其中入户花园为独立的功能型空间，因此，列举的户型实现了“N+1”的户型结构变化。户型设计方向：第二阶高附加值设计：赠送独立空间，实现N+1户型半赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积5#4#3#第三段第二段第一段1#2#此种产品为本项目主力户型的设计方向，优化户型结构、压缩无感空高附加值设计：赠送实用型的功能空间，提高居住舒适度5#4#3#第三段第二段第一段1#2#户型设计方向：第三阶北向观景阳台赠送面积赠送面积5#楼所在位置的居住私密性、景观视野性均为整个地块的最佳区位，且受周边的不利干扰影响为最小，因此，此处楼位的户型面积可以适当放大，作为项目的最高产品线进行设计。考虑到5#所在楼位的景观视野效果，建议此处楼位可增加景观阳台设计，优化户型的功能结构。以上户型仅作设计方向参考，具体实施由设计单位配合完成。高附加值设计：赠送实用型的功能空间，提高居住舒适度5#4#3临街商业建议商业会所主入口位置选择：北京路及西侧规划路沿线建筑形态：2层底商设计要求：合理的商业面积划分，缩减商业进深，提高裙房商业的使用率，降低后期销售压力。商业定位：区域补充型商业、社区配套型商业由于北京路南段目前尚未形成中心商业区，且生活配套匮乏，因此，本案商业部分可以充分考虑在为小区内业主服务的前提下，形成小范围内的商业街区概念，项目提升一定的人气关注。临街商业建议商业会所主入口位置选择：北京路及西侧规划路沿线商临街商业建议商业由于未来项目周边配套设施相对匮乏，建议本项目商业的布局以沿北京路路沿线和西侧规划路沿线做裙楼底商，一则满足沿街地块价值最大化，二则完善配套功能、满足社区居民日常生活需求，三则提升项目在区域内的整体形象。北京路商业效果示意临街商业建议商业由于未来项目周边配套设施相对匮乏，建议本项目商业业态可以考虑开放式的街区型商业设置，业态形式较为丰富，可以引入零售、餐饮、金融、娱乐精品店等商业业态，不但会对该区域商业氛围形成较强的汇聚作用，而且会形成较为强烈的人气，并且还可以作为小区业主的生活配套设施。餐饮购物休闲金融商业业态可以考虑开放式的街区型商业设置，业态形式较为丰富，可景观设计建议主入口4#5#1#2#3#景观1景观2设计大纵深的中央景观组团，以精致的景观小品连接次景观组团，使项目内部实现一体化，各个空间视角又有一定的差异化，真正的实现移步异景。由于内部高差的原因，可以做叠水景观设计手法。景观设计注重细节，内部节点不一定做到巨大，但必须做到精致，以细节的打造来提升项目产品品质。景观设计建议主入口4#5#1#2#3#景观1景观2设计大纵深核心中央景观组团利用内部的高差，塑造阶梯式景观；于地块中央跨度最大处，设计核心景观组团；通过叠水设计来体现项目内部的高低错落，既增加了项目内部景观的多样变化，又可以利用活水带来的更多的灵动感。核心中央景观组团利用内部的高差，塑造阶梯式景观；景观组团与建筑之间的互动通过整体的设计，使社区景观能够充分延伸至建筑体，形成建筑与景观的无缝融合，既可以通过景观的遮蔽作用来增强首层住户的私密性，又使居住者与环境形成近距离的亲近感。景观组团与建筑之间的互动通过整体的设计，使社区景观能够充分延景观建议要点注重景观变化，真正做到移步异景强调园林的层次感和搭配的多样性具有核心景观的园林体系核心景观节点处可适当考虑设置浅水池或叠水景观，增加景观的立体效果，提升产品品质。景观建议要点注重景观变化，真正做到移步异景核心景观节点处可适景观细节处理突出景观细节的打造，体现项目品质的同时，来塑造区别于十堰市场的中高端产品，树立市场产品标杆。景观细节处理突出景观细节的打造，体现项目品质的同时，来塑造区外立面造型独特，以色彩搭配及建筑线条来打造项目特有的风格类型；现代风格元素的运用，形成明显的标识性特征；多种外立面材料的组合，形成较强的视觉冲击力；外立面风格建议标识性强的现代风格外立面造型独特，以色彩搭配及建筑线条来打造项目特有的风格类型会所，不仅是本项目地块的一个构成部分，更是项目的形象、脸面所在，需要配合社区总体规划进行设计，体现社区品位及功能。在开发节奏的把握上，可以于项目后期进行施工建设。（可作为商业用房对外销售）配套设施建议：概念主题泛会所会所，不仅是本项目地块的一个构成部分，更是项目的形象、脸面所会所建议规模：结合临街商业，尽量压缩面积业态：多功能俱乐部主题选址：位于地块西侧紧邻商业用房处目的：销售阶段作为项目的核心价值点，包装项目提升项目品质，为住宅部分的销售提供支撑，交房之后可考虑整体外包或作为商业用房出售性质：概念型泛会所大而专的封闭模式小而精的半封闭模式√×会所会所建议规模：结合临街商业，尽量压缩面积业态：多功能俱乐部主挑空入户大堂：体现品质和服务公共空间建议挑空入户大堂：体现品质和服务公共空间建议双大堂：住宅电梯直通地下车库，车库入户部分通过一定的装修，来实现产品品质和居住舒适度的提升，并可作为项目销售的卖点之一进行包装。公共空间建议双大堂：住宅电梯直通地下车库，车库入户部分通过一定的装修，来与国际品牌物业公司合作，引入全新的管家式物业理念，以软性服务来打动客户，使业主能真正体会到至高的尊属感。可以聘请“戴德梁行”等有一定口碑的知名品牌物业合作，前期合作模式可以以“托管”的形式进行。物业服务建议与国际品牌物业公司合作，引入全新的管家式物业理念，以软性服务

住宅建筑科技应用特点参考1地源热泵技术系统节能环保2混凝土顶棚辐射制冷制热系统节能效果明显3健康全新风系统绿色健康低碳，运营成本低4外墙系统节能环保√5外窗系统节能环保能阻隔噪音√6外遮阳系统成本相对较高7屋顶地面系统节能低碳环保8隔噪隔声系统大幅降低噪音9排水噪声处理系统降低噪音，提高居住品质√10吸尘排污系统高层建筑应用不多11家居智能化提高住宅的使用性√12地辐射采暖系统增加居住舒适度√在一线城市及部分房地产行业发达城市，建筑节能技术应用于住宅项目已经十分普遍，但就十堰市场来看，应用的还不多见，我们项目可以选择部分实用性强、且成本造价不高的新技术进行应用，不但可以提升项目的品质和居住的舒适度，而且还可以作为后期项目销售的卖点来进行包装宣传。建筑技术应用建议住宅建筑科技应用特点参考1地源热泵技术系统节能环保2混凝土重点应用1：住宅家居智能化系统家居智能化系统：成本相对较低，但炒作空间较大，容易进行产品包装、对购房者进行引导。智能家居是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、信息家电、设备自动化，集系统、结构、服务、管理为一体的高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。智能化技术中的一部分技术（楼宇对讲、红外电子巡更、闭路监控等）已基本普及，本案可适当选择智能化系统之中的部分内容，在成本可控范围内，赋予本案产品更多附加价值，来体现项目品质的与众不同。家居保安系统功能：门、窗防盗联合报警功能；煤气、浸水、防火报警功能；家电非正常运转防范及控制；周边防越报警；监控报警及门禁对讲系统。家居设备控制功能：家庭照明控制功能；家用电器运行状态控制；家用多媒体控制；背景音乐及家庭影院系统；水电气智能远程抄表系统。家居综合布线功能：家庭局域网；Internet网络及通讯网络接口；强、弱电综合布线。家居信息化功能：家居自动办公系统；家庭信息管理。住宅小区管理系统：停车场及车库管理；草坪及绿地管理及自动浇水系统；物业维护定时管理系统；保安服务系统；宠物等智能喂养管理系统。重点应用1：住宅家居智能化系统家居智能化系统：成本相对较低，重点应用2：地辐射采暖系统地板辐射采暖是以温度不高于60℃的热水，在埋置于地板下的盘管系统内循环流动，加热整个地板，通过地面均匀地向室内辐射散热的一种供暖方式。目前十堰市场采暖多为铺设管道入户，户内设备业主自行安装，本案可以提供户内管道铺装，减少业主后期装修成本，还能作为项目销售的独特卖点。地板辐射采暖相比传统采暖有无可比拟的优势，具有舒适、节能、环保等优点；而常规采暖不但占用一定的空间，并且对后期的装修及家具的摆放均会产生一定的影响。目前我国楼板通常选用现浇板，其隔音效果极差，采用地板采暖增加了保温层，具有非常好的隔音效果，可降低噪音污染。重点应用2：地辐射采暖系统地板辐射采暖是以温度不高于60我们要做到：超越，达到我们的高度！我们要做到：超越，达到我们的高度！结束

日期地点，微软雅黑16号湖北十堰北京路项目市场调研及产品定位报告日期地点，微软雅黑16号湖北十堰北京路项目重点思考：1、本案是长九实业与惠隆置业联合开发项目，利用双方优势资源，合力打造十堰房地产市场标杆型项目。2、惠隆置业针对北京路地块的首轮规划方案已经完成，长九实业现阶段介入开发合作，需针对已有方案进行进一步的优化调整。3、北京路地块规模较小，内外部开发条件尚佳，短期内即可进入项目的实施阶段，对于合作双方都是绝佳的市场契机。4、十堰市房地产市场目前处于快速发展阶段，热点片区的高品质项目房价已经超过6000元大关，本案周边高层售价约为5500-5800元（凤凰香郡高层），可以确保项目开发利润的实现。重点思考：1、本案是长九实业与惠隆置业联合开发项目，利用双方我们处于怎样的开发背景之下？十堰市房地产市场的发展状况如何？我们处于怎样的开发背景之下？

十堰市位于湖北省西北部，下辖两区五县一市，一个经济技术开发区和一个旅游经济特区，即茅箭区、张湾区、郧县、郧西县、竹山县、竹溪县、房县、丹江口市、白浪经济技术开发区、武当山旅游经济特区。十堰是湖北省第四大城市，仅次于武汉、宜昌、襄阳，是鄂西生态文化旅游圈上一大中心，同时还是湖北省第三个省域副中心城市。十堰位于华中、西南、西北三大经济板块的结合部，地处五省交界处，承担着东进西出、南北相连的作用，是鄂西北部周边地区人流、物流、教育、卫生和文化的集散地。行政区面积人口张湾区559平方千米28万茅箭区578平方千米32万白浪经济技术开发区93平方千米7万郧县3863平方千米56万郧西县3509平方千米51万竹山县3586平方千米46万竹溪县3279平方千米36万房县5115平方千米52万丹江口市2809平方千米45万武当山旅游经济特区312平方千米6万合计23703平方千米359万十堰市位于湖北省西北部，下辖两区五县一市，一个经济技术开发按照“东拓、北扩、西优、南通”的空间方向拓展城市发展空间；主城区“两中心、四组团”的格局，优化市区内部结构，升级老城区，开发新城区第一阶段：目标规划期（2009—2010年）主要任务是进一步分析和论证区域性中心城市发展目标、方法步骤、战略举措，并在此基础上科学编制区域性中心城市战略规划和分项具体规划。

第二阶段：达标建设期（2010—2017年）主要任务是对照规划目标，拓展城市发展空间，强化措施，加快中心城区经济社会发展，基本达到区域性中心城市建设目标。

第三阶段：巩固发展期（2018—2020年）主要任务是巩固区域性中心城市建设成果，进一步夯实经济基础，提升城市品位，确保在本区域城市中的优先地位。十堰市城市总体规划（2010-2030）纲要正在规划评审过程中，详规文件尚未发布北南西东中心城区按照“东拓、北扩、西优、南通”的空间方向拓展城市发展空间；主2007年以来十堰经济发展一直保持10%以上的增幅，增速超出全国平均水平。固定资产投资增速迅猛，近三年的增长率超过30%。工业发展在总体经济中所占的比例过高，第三产业比例较低。十堰整体经济发展基础较好，具备明显的产业支撑优势，但经济发展结构有待升级。能源开发、旅游产业发展后续潜力巨大，但仍取决于城市发展整体水平。注：数据来源为十堰市历年统计公报2007年以来十堰经济发展一直保持10%以上的增幅，增速超出十堰是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，是周边地区交通，经济，工业，文化中心，同时还是我国最大商用车生产和科研基地，是以汽车工业为主的新兴工业城市。十堰还是新兴旅游城市，境内有世界著名旅游景点武当山和太极湖。山城汽车城新兴工业城市武当山汽车产业基地三堰鸟瞰以汽车工业和旅游业为带动的新兴区域中心城市！发展目标定位城市定位十堰是鄂、豫、陕、渝毗邻地区唯一的区域性中心城市，是周边地区

发展相对落后的省级二线城市

严重依赖汽车产业和旅游业地处秦岭东段南麓，山高谷狭，坡度较大，可开发利用空间有限。山川谷地的城市发展，限制性因素过多；山城特征使得城市发展用地太少，城市扩张步伐缓慢；“东拓、北扩、西优、南通”的城市发展战略，重点打造区域副中心；城市仍处于初级发展阶段，城市化

水平仍然偏低。经济发展结构不平衡严重，过分依赖汽车产业的推动作用；近年旅游产业发展迅猛，带动物价水平；固定资产投资过多倾向第二产业特别是汽车制造业，第三产业比例偏低。使得经济发展的创新动力明显不足。中高端收入群体购买力较强，引导及开发的潜力巨大，但城市发展水平难以满足其日益膨胀的消费需求。山城工业基地旅游城市发展相对落后的省级二线城市严重依赖汽车产业和旅游业地处秦需求细分品质提升意识建立第一阶段第二阶段第三阶段市场条件房地产市场起步阶段，同质化竞争严重，产品和客户都没有明显分级，不同档次的客户出现在同一项目中房地产市场快速发展期，不同档次的产品已经形成明确的梯度，同一梯度内的产品相对匀质房地产市场成熟阶段，产品品质已经建立了较高的市场平台标准，再突破就意味着成本的大幅提升竞争策略根据价格承受能力的不同对客户进行分级，选定某一档次建立其身份标签针对某一档客户提升居住品质的细节需求，在建筑设计、园林景观、配套设施等方面打造更强的产品力在满足品质需求的基础上使社区形象与客户的价值取向相符，以特定的生活方式吸引特定的置业人群代表项目香格里拉、翰林世家上海城、中央华府？？？？十堰房地产市场正处于典型的“第二阶段”，市场酝酿着巨大的开发升级潜力十堰市整体市场发展将逐渐升级到“产品品质竞争”层面，但目前仍缺少高品质的代表性项目，产品差异化尚不十分明显，这将成为本案开发的机遇。房地产发展历程需求细分品质提升意识建立第一阶段第二阶段第三阶段市场条件房地处于市场发展中间过渡阶段的十堰，热点区域的房价仍具有上涨的空间和潜力发展期高潮期孕育期2004-2007年2008-2010年2011年以后价格主力价格主力价格主力5500以上3000-45001500-3000区域发展平衡度较差以本土开发企业为主缺乏市场化运作的大型项目产品结构单一，以满足基础居住功能产品为主出现城中心以外的热点区域少量代表型项目初具规模商品房项目逐渐增多产品差异愈发明显，项目价格差异逐渐拉大房地产发展大格局开始形成部分品牌开发企业进驻市场化运作成为市场主导精品代表型楼盘开始涌现各类不同价值的产品梯度已经形成机会在哪里……房地产发展历程处于市场发展中间过渡阶段的十堰，热点区域的房价仍具有上涨的空市场总体特征十堰市地处山区，城市发展多在川地之内，且可供开发的土地资源十分匮乏，多数房地产项目均为完成“开山辟地”之后，再来进行项目的后期开发建设。市场总体特征十堰市地处山区，城市发展多在川地之内，且可供开发市场总体特征开山劈地成为十堰市外扩式发展、城市骨架拉大的重要形式和手段。人民路和北京路沿线已然是开发的热点区域，高价格项目集中分布于此。项目板块价格类型华田·尚林苑人民路5000多层人和晶座人民路5900商住楼维也纳商业广场人民路6800商住楼中东国际北京路7000精装高层柳林春晓二期北京路7100高层车城御园人民公园5300多层观岳广场人民公园7200商住楼、精装小户中央华府人民路8500高层凤凰香郡北京路5600洋房高层东正国际三期北京路6600高层阳光·栖谷北京路5300高层水云间城市花园人民路6600高层洋房泰康花园人民路5100高层南洋国际花园北京路5200高层和昌豪景湾人民公园5700高层上海城北京路7700高层康桥水岸人民公园5500高层天麟时代广场人民路6800小高层东山苑·智慧星座人民路5200多层高层朝阳上都人民公园5800商住楼武当国际园人民公园5000高层和昌国际城北京路5500高层北京路人民路人民公园本案十堰市主力在售项目列表——市场总体特征开山劈地成为十堰市外扩式发展、城市骨架拉大的重要2010年以后，在热点板块的带动下，十堰市整体房价开始进入到了快速上涨阶段1、山地城市的总体特征决定了，十堰市的可开发用地数量有限，因此，未来的房地产项目开发均面临着像山要地的局面，在未来的项目开发过程中的“开山辟地”特征将愈加明显。2、城市整体房价已经进入了快速上涨的通道，市场在售项目受地段、品质等条件的影响，价格差异将越来越大。3、由于城市支柱产业的健康发展，积累了大量的购买力需求，也需相匹配的项目来逐渐引导、教育需求的有效释放。4、市场容量和消费量水平一般，超大规模项目的整体开发周期较长，因此中小型项目的市场风险相对较小。十堰市房地产市场特点——主力在售项目集中于热点开发板块市场销售价格整体上涨态势明显加速市场容量及消化能力变化不很明显中高端项目的价值差异逐渐显现注：以上数据来源于十堰市历年统计公报2205市场总体特征2008年2009年2010年施工面积（万㎡）407.8437.9472.7竣工面积（万㎡）170.7131.1233.5商品房销售面积（万㎡）136.9157.9190.3空置面积（万㎡）60.75979.62010年以后，在热点板块的带动下，十堰市整体房价开始进入到主城区板块划分人民路板块开发较早，是08年以前十堰市房地产开发的重点代表区域；随着行政中心的外迁，路网的建设，北京路沿线已经成为目前市场最热板块。项目密集度产品特点成熟度未来潜力北京路板块高高层为主低★★★★人民路板块高小型项目偏多高★★★人民公园板块中中低端项目较高★★人民路沿线板块：城市核心区域，房地产开发最早的区块之一，受可开发用地限制，目前在售小型项目为主。人民公园板块：成熟度相对较高，但旧城亟待升级，多为中档项目，目前整体售价偏低。北京路沿线板块：新兴热点开发区域，沿线北侧已基本成熟，且成为目前十堰房价制高点，南侧多为新入市项目。山地人民公园板块北京路沿线板块人民路沿线板块3.5KM山地本案主城区板块划分人民路板块开发较早，是08年以前十堰市房地产开十堰市主城区房地产开发项目主要集中于图示的三个板块范围内，从目前的市场售价来看，各个板块的售价差并未完全拉开。商品房价格代表项目人民路板块6000-7000中央华府、水云间城市花园人民公园板块5000-6000和昌豪景湾、车城御园北京路板块5500-7500上海城、凤凰香郡由于十堰市区范围有限，虽然划分为三个相对独立的发展板块，但板块间的实际价格差异并不很大。人民路沿线板块虽然处于城市核心区域，但商品房售价并未显现出明显的优势。北京路沿线板块属于城市发展的新区，随着市政府的东迁，也有越来越多的开发项目进驻此一板块，板块内的项目价格差异也在逐渐显现。板块价格对比人民公园板块北京路沿线板块人民路沿线板块6000-70005000-60005500-7500本案十堰市主城区房地产开发项目主要集中于图示的三个板块范围内，从十堰市场对本案开发的指引——1、十堰市正在经历由老城区向新城区过渡阶段，受开发用地有限的影响，多数项目都是经过大规模的山体开挖后进行项目建设。2、由于山地开挖，项目内部往往存在较大的高差，架空层设计和大体量底商在十堰市场的商品房项目中较为普遍。3、受地理条件影响，部分项目东西排布，无法实现正南正北。4、同一项目产品丰富度低，户型设计和面积设置的变化不强。户型设计中附加值应用较多，一梯四户、一梯三户较为常见。常规户型多见：两室85-95㎡；三室120-130㎡。5、简装房销售已经出现，高品质精装修项目暂无。十堰市场对本案开发的指引——1、十堰市正在经历由老城区向新城在了解市场背景的大前提下关注一下我们的地块有哪些特点在了解市场背景的大前提下人民路北京路上海路重庆路车城路车城西路柳林路天津路本案火车站人民公园市政府距离【火车站】：1公里距离【市政府】：2.3公里距离【人民公园】：4公里十堰市地处山区，交通路网呈不规则形状分布，其城市核心城区位于车城路以东和北京路以西的南北狭长区域。核心城区的南北跨度约为6公里，东西跨度约为3公里，此一区域内集中分布了城市主要功能设施及生活配套。地块位于十堰市核心城区的南部边缘，也是十堰城市新区的主要覆盖范围，地理位置优势明显，利于房地产项目开发。地块属性人北上海路重庆路车车城西路柳林路天津路本案火车站人民公园市政十堰中心城区本案位置北宗地认知北本案地块北京南路郧阳师专凤凰香郡北京南路凤凰路保留山体保留山体项目位于湖北省十堰市茅箭区北京南路以北，南邻凤凰香郡，北临郧阳师专校区，西侧为规划道路。地块周边交通通达性较好，南侧凤凰路未来将直通十堰市火车站。地块所在区域为十堰市新行政办公区所在地，同时也是近年房地产开发的绝对热点区域，地块自身的地缘价值优势明显。地块距离十堰市中心城区距离较近，且已经开通部分连接干道，大大的缩短了与中心城区的地理距离，便于未来的城市人口导入与生活配套的共享。四至设施、现状描述东郧阳师专、山地高等学府；山体将做公园保留用地南凤凰香郡新建在售住宅小区西住宅楼、规划道路已建成小区；凤凰路北段延伸线北郧阳师专，山地山体将作为永久山体公园保留十堰中心城区本案位置北宗地认知北本案地块北京南路郧阳师专凤凰北180米140米项目开发用地为山地，地形复杂，整体地势北高南低，且临近山体有较大坡度，地块内部高差约为8-10米；山体与地块北侧高差较大，达到10米以上，以岩层为主，地质结构复杂，地表植被保留完好。用地面积：39亩容积率：3.56地上建筑面积：92919㎡地块地形呈不规则状，北高南低，南北最长轴线约为180米、东西约为140米。地块东西两侧为原有山体，南侧临交通干道，景观视野较好，易于整体规划设计。北低高山体南北高差8-10米校区隧道口山体北180米140米项目开发用地为山地，地形复杂，整体地势北高用地周边除部分规划道路尚未建成，整体片区规模已经基本形成，宜于本案项目开发北本案地块郧阳师专凤凰香郡西侧山体北京南路凤凰路郧阳师专东侧山体凤凰香郡地块内部现状用地周边除部分规划道路尚未建成，整体片区规模已经基本形成，宜地块限制限制1：北京南路沿线开发较晚，有一定的心理距离限制2：南侧邻北京南路，噪音影响较大限制3：周边生活配套较少限制4：高压线距离地块北侧较近地块价值价值1：地形较为规整，有利于整体楼位的排布价值2：距离行政中心距离较近，区域前景很好价值3：地块坐落在两个山体之间，小范围环境较佳价值4：不到10万方的项目体量，适于打造精品项目地块限制限制1：北京南路沿线开发较晚，有一定的心理距离地块价别人都在做什么？在了解了项目地块自身价值条件的基础上，我们再来关注一下目前地块周边竞争项目都有些怎样的特点，在发现一些典型特征后，来为我们如何操作项目做指向。别人都在做什么？在了解了项目地块自身价值条件的基础上，我们再价值支撑：城市新区核心区位发展特点：市场供应充足，价差明显产品发展：高层较多，缺少差异化产品价格水平：5500-7500元/㎡项目名称建筑形态价格阳光栖谷高层5300上海城高层、小高层7700柳林春晓高层、多层7200中东国际高层精装7000和昌国际城高层未开盘九龙阳光城高层一期5000南阳国际高层5200凤凰香郡高层、洋房高层5600洋房6800中华大厦高层预计5000起北京路沿线板块重点项目统计——本案所在的北京路沿线板块北京路南段北京路中段北京路北段阳光栖谷中东国际上海城柳林春晓和昌国际城九龙阳光城南阳国际凤凰香郡本案重点项目分布示意图中华大厦5KM价值支撑：城市新区核心区位项目名称建筑形态价格阳光栖谷高层5北京路沿线板块核心价值支撑【北京路中段】商业中心：人民路与江苏路行政办公：国土局、教育局、财政局等五星酒店：世纪百强城市公建：美术馆、博物馆、体育中心现阶段北京路中段集中了相对较多的高价值资源，为该区域的楼盘售价提供了有效支撑；而北京路北段和南段的开发尚不成规模，目前缺少明显的核心价值体现，房价也与北京路中段存在一定的差距。博物馆世纪百强酒店江苏路北京路北段北京路南段柳林路本案市政府商业中心博物馆世纪百强郧阳师专美术馆体育中心国土局教育局财政局职业技术学院北京路中段北京路沿线板块核心价值支撑【北京路中段】现阶段北京路中段集中上海城：十堰房地产市场中高端平层大户型项目的典型代表上海城占地面积近百亩，是由14栋花园洋房和8栋景观高层组成，业态有花园洋房、景观高层、酒店、办公楼、酒店式公寓及1.7万平米的商业。上海城的整体建筑走势是南低北高，东底西高，属于典型的坡地地形，坡地地形会造成建筑工程造价的提升，但是坡地自然环境让上海城有了最大的资源和优势。整个上海城是浓缩上海元素，呈现海派风格。项目名称上海城地理位置北京北路博物馆旁开发企业湖北汇城置业总建面积24万㎡容积率3.37开盘时间2008-09-29建筑形态14栋花园洋房和8栋景观高层主力产品一梯两户高层主力户型三房（152㎡）四房（174㎡）销售报价7700元/㎡车位数量1:0.8（1500个）在售20#上海城：十堰房地产市场中高端平层大户型项目的典型代表上海城占户型特点：最新推出均为一梯两户三室、四室产品，南北通透户型均有少量的赠送面积设计，形式为景观阳台三室、四室户型双卫生间设计大面积户型主卧有嵌入衣帽间设计主卧多为北向房，采光性较差部分户型存在暗卫设计、餐厅空间略显狭小四室：174㎡三室：152㎡户型结构户型面积套数比例三室152㎡50%四室174㎡50%20#项目作为十堰市北京路上的标杆住宅项目，市场整体认知度较高，自开盘销售以来价格涨幅较为平稳，目前在售以20号楼的高层板式住宅为主。受单套销售面积较大及总价较高的影响，项目销售较为平稳。户型特点：四室：174㎡三室：152㎡户型结构户型面积套柳林春晓：十堰市场上为数不多的中式风格代表楼盘，但整体产品设计水品偏低柳林春晓总占地60余亩，总建筑面积近20万平方米，由住宅，商业共同组成，是以多层为主的低密度中式园林住宅社区。充分利用优越的自然坡地资源，运用建筑本身多层、小高层的形态组合，使整个规划效果活跃而灵动。柳林春晓二期升级新品，此次推出的180余套房源，户型为二室二厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫、四室两厅两卫。项目名称柳林春晓二期地理位置北京路博物馆旁开发企业十堰市有恒置业有限公司总建面积6.4万㎡（住宅2.4万）容积率2.75开盘时间2011-4-28建筑形态9-18层小高层主力产品一梯两户、一梯四户主力户型两房（106㎡）三房（110-145㎡）四房（155-170㎡）销售报价7100元/㎡车位数量1:1（300个）二期柳林春晓：