毕业论文-地产

引言随着我国人口增加、城市化进程的加快，工业地产的地位越来越显得重要，如何利用好现在的发展机遇成为一个十分迫切的问题。现状要求工业地产必须完善发展方式，加强企业与工业地产开发的联系，提高工业用地的利用率。国内外对地产开发的研究主要集中在住宅地产和商业地产，工业地产的研究目前还比较空白，研究武汉市工业地产这一项目具有重要的现实意义和实际价值。1工业地产理论基础1.1工业地产的含义和主要物业类型工业地产的含义：工业地产是指在工业类土地的使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，工业用地是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地[1]。它是在新经济，新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业制造厂房、物流仓储、工业研发楼宇和港口为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产的概念最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共性服务需求。1945年后很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中[2]。但是一直到1970年以后，工业地产在很多方面才慢慢变得成熟起来并得益于当时利好的市场环境开始步入正轨发展。相对于资本主义国家，中国的工业地产起步较晚，最早发展的也多是适应纺织业的工业地产，产品很单一。但是中国不断出台鼓励工业发展的优惠政策吸引外资进入内地市场，而且国内还能源源不断的提供极为廉价的劳动力，这一切使得很多国家将他们的产业向中国转移，以获取更为丰厚的利润。外国工业的不断涌入，刺激了国内对工业地产的需求量，也对工业地产的质量提出了更高的要求，这些都促进了中国工业地产的发展，目前中国的“世界制造工厂”的地位还会持续下去。近年来，中国城市化进程的加快，便捷的交通将全国联成一体，一线城市地价一直上涨，工业地产不堪高昂地价的重负，陆续退居到二三线城市。二三线城市优惠的税收政策和支持工业发展政策也成了工业地产快速成熟起来的催化剂。工业地产的主要物业类型：（1）物流仓储类的工业地产选址大多比较便利，一般集中建设在靠近海港、内陆港等地区，或是公路和铁路运输发达区域。目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市。武汉地区的物流仓储地产主要包括舵落口物流基地、杨泗港物流基地、丹水池物流基地和阳逻物流园区四大物流基地，并且其相应的物流基础配套设施建设方面也已经比较完善[3]。随着经济的逐年增长，武汉地区对高层次的物流园区的需求量仍然会加大，预计未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储。由于物流园区的特殊性和工程大，以及需要政府的众多部门相互配合，所以物流园区的规划建设离不开政府的推动、协调支持和对相关重要资源的整合[4](2)工业研发楼宇主要选择在城市经济中心建设，国家鼓励自主研发，许多研发型的工业楼宇都是政府的扶持下建设，享有一些优惠政策，最终都是朝着专业化、自主化的园区方向发展。（3）工业厂房的分布相对比较分泛，主要集中于制造业发达的地区，但随着中国制造业和引进外资政策的变化，市场供不应求，目前政策对工业厂房用地已相对有些限制。1.2工业地产的特征（1）工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大。（2）专业性强，与产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求。（3）区域性强，不断趋于高端化。由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强，致使工业地产在同区域的功能差别很小。区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素，同时工业地产也有利于区域内的产业链的完善和资源的整合。中国的开发区是由国家划定适当的区域,进行必要的基础设施建设,集中兴办一两项产业,同时是给予相应的扶植和优惠待遇,有的是为了推动科学研究,开发高技术产业,故又称为技术开发区，有的是为了引进外资,扩大出口,故又常常把这一类经济开发区与出口加工区相提并论[5]。（4）收益较高，投资回报稳定。工业地产在我国起步较晚，目前市场竞争不够充分，并且其可以凭借定制销售和长期租赁的方式获得较为稳定的收入。（5）工业地产必须与政策相结合来发展。由于工业地产是大体量同时开发，因而必须考虑战略性决策：包括如何获取土地，继而如何实现一，二级土地开发，产品研发以及市场对产品的接受程度等。不少地方政府为了能引进知名的大开发商，在土地价格及税收上让步就是希望能带来长期的税收和土地增值回报[6]。2武汉市工业地产的发展概况2.1武汉市区域概况武汉市位于长江中游地区，是长江和汉江的交汇处，包括江汉平原的东部。东起新洲区柳河乡将军山，西至蔡甸区成功乡窑湾村，南靠江夏区湖泗乡刘均堡村，最北端为黄陂区蔡店乡下段家田村。市区被汉江和长江分成武昌、汉口、汉阳三个区域，也就是武汉三镇。武汉周边依次分布有黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等12个市、县。做为中部地区重点经济中心城市的武汉，也是全国重要的交通枢纽地区，与长沙、郑州、洛阳、南昌、九江、合肥、南京等大中城市相距700公里以内，与京、津、沪、穗(广州)、渝、西安等特大城市均相距在1200公里左右[7]。从国内各不同地区乘坐特快火车在10小时左右均可到达武汉，近年来高铁建设的加快和城际轨道交通的陆续开通更是缩短了区域时间，使得武汉的交通枢纽地位先得更为重要。在常住人口方面，2013年达到1022万人，相对于2012年增加了10万人左右。而城市居民的人均年可支配收入为29821.22元，比2012年同比增加了10.2%。2.2武汉市工业地产发展概况武汉市目前的工业示范园区，规划总面积达380.52平方公里，据统计，多数产业园在“十二五”期间的工业总产值将超过百亿元。2013年，武汉市工业投资首次突破2000亿元大关，共完成工业投资2258.07亿元，同比增长32.8%，占全市投资总额的比重为37.6%，比上年同期提高3.8个百分点。在全国15个副省级城市中，完成的投资总量仅次于南京和青岛，相对于2012年的第五名前进了两位，在完成的投资总量的增长速度上也仅仅次于西安和哈尔滨，排在第三位[8]。在工业投资方面，完成投资额最大的是装备制造业，为635.09亿元，同比2012年增长42.9%，而投资额增速最快的是食品烟草业，同比2012年增长75.5%，其投资总量为142.97亿元。其余的主要产业如电子信息业同比增长71.1%，总投资完成191.69亿元，石油化工业同比下降37.0%，完成投资额仅为104.81亿元，汽车及零部件业同比增长57.1%，完成投资480.11亿元。工业投资的稳步增长和发展也给作为工业发展基地的工业地产的发展带来了良机，如图1和图2图1.武汉市2013年地价水平图2.武汉市2013年地价水平变化情况在2013年，武汉市房地产不同用地的地价水平上，商业类地价水平依然最高，但其增长速度不稳定，尤其是第三季度后增长明显放缓，而综合类用地和住宅类用地在第三季度后均出现了增速下降的迹象。相比较综合类用地、商业用地和居住用地，工业用地的地价水平最低，但其增长速度比较稳定，且呈现上升趋势。2013年以来，武汉有近40个工业地产项目投入市场，包括标准厂房、物流基地、产业园区和总部基地等[9]。其中，以标准厂房为主要产品的项目有11家，物流基地2家，其余项目则以产业园区和总部基地为主，现选取其中5个项目（表1）进行分析，可以看出工业地产的配比朝着削弱住宅、公寓和简单粗超的厂房向增加商铺、写字楼和仓储用途的配比，说明武汉的工业地产正在想办法摆脱早期粗放圈地及工业厂房发展阶段，步入以总部基地、研发中心等为代表的第四个发展阶段[10]。表1.武汉市部分工业地产项目产品配比项目名称总建筑面积㎡商铺写字楼公寓住宅酒店仓储厂房汉口北国际商品交易中心380万60%3%3%－2%32%－四季美农贸城300万56%2%1%－1%40%－佳海都市工业城150万10%10%－－－30%50%中国家俱CBD300万58%5%2%－2%18%15%中部慧谷70万8%50%－35%7%－－产业园区和总部基地的工业地产可为入驻企业提供生产、研发、物流、办公、生活、娱乐等多种需求全套解决方案，由此也提升了产品的复合价值，满足了客户的全方位需求[11]。这些产业竞争优势将不断推动提升武汉这座城市的综合竞争实力和竞争优势。一些大型工业地产项目为促进武汉市的经济增长和改善城市面貌带来了巨大的贡献，如光谷联合开发的光谷软件园项目，体现的是一种开放的、便捷的城市形态，它不仅会发挥产业聚集的功能，而且将发挥城市功能聚集，是宜人的、可持续性的；其次，因为多种类型企业的聚集，会形成“杂交”效应，它比传统的工业园区更有生气，更有活力；整体而言，光谷软件园整体入驻企业将超过400家，新增就业5万人，年营业额120亿元，税收5亿元。另外，东湖高新集团开发的国际企业中心也值得一提，通过对国际企业中心园区内140多家企业的调查发现，其中大约100多家企业的总产值之和达到15亿至20亿之间。这些企业规模虽然不大，但几乎都是从事研究、生产高科技、高附加值的产品。产品特色相对不明显，产业竞争力弱。受开发时序、开发条件和开发主体的限制，都市工业园区产业的区域性特色不强，容易被替代，尤其是在培育主导产业的过程中，品牌建设重视不够，市场拓展中品牌的集聚力和幅射力不强[12]。面对市场竞争日益激烈,要想从根本上提升武汉工业地产企业的市场竞争力,保持长期的竞争优势,还需要对工业地产企业的核心竞争力[13]进行分析和评价,并对其核心竞争力进行培育,打造和提高企业的核心竞争力,这是武汉工业地产企业生存和发展的必由之路。工业地产是以发展基础设施以及工业科技项目为主导,它追求长期效益。必须做到质量好、工期短、价格平、设计方案好、环境优美、物业管理佳才能赢得市场[14]。就武汉工业地产现在的发展情况,必须走大规模开发和强强联合之路。根据武汉工业产业发展规划（2009-2015），武汉要重点打造东南、东北、西南、西北四大产业板块（表2），构建以三环线和外环线间环状区域为核心先进制造业发展带。到2015年，武汉市六个远城区加洪山区（表3）人均GDP将增一倍，工业总产值突破5000亿元。新增就业16万人。表2.武汉市四大产业板块及其特点板块名称区域范围特点东南板块江夏区和洪山南部以武汉东湖高新区和武汉化工新城为核心增长极，围绕80万吨乙烯、富士康、中芯国际、

武钢、国家级生物医药产业基地的配套需求，重点布局新型显示、新一代移动通信、生物医药、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空间信息等产业东北板块新洲区以武汉新港为核心增长极，围绕武钢江北基地、武船重工、西门子、阿海珐等配套需求，重点布局钢材深加工和桥梁钢结构、新能源、新材料、重型变压器和港口物流等产业西南板块蔡甸、东西湖和汉南以武汉经济技术开发区为核心增长极，重点布局汽车零部件、新能源汽车、新型显示、日化轻工等产业西北板块东西湖区北部和黄陂区以临空经济区为核心增长极，围绕东西湖保税物流中心、汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园等功能区，重点布局临空制造、电子信息、环保和食品加工业等工业园区的概念起源于二战后的西方国家，但由于工业园区在各国的发展差异较大，直到现在工业园区也没有一个统一的定义。联合国环境规划署(UNEP)认为：工业园区是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。我国有关学者认为：工业园区是指一个国家或者一个区域的政府，根据经济发展阶段和自身经济发展的要求，通过行政的、市场的手段，集聚各种生产要素，并在一定的空间范围内进行科学整合，使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的工业聚集发展区或者产业集群。因此，工业园区还是一个比较宽泛的概念，但是可以将此理解为一般是指各地政府根据地方工业发展水平，为发展区域(国家)经济，按照经济发展规律，尤其是产业集聚发展的客观要求，在一定的地域空间范围内，通过集中配置基础设施并制定一系列相关的优惠政策，吸引或引导工业企业及相关配套产业向该地域集聚的一种产业空间组织形式。工业园区通常具有明确的空间界限，具有不同的行政归属，并以不同等级的城镇为依托，以满足各种相关服务需求。所以，在有的地方称为“开发区”的空间区域，也是属于工业园区的范畴[15]。集群政策是指政府的所有开发和支持集群在某一特定领域的努力[16]，工业园区发展的速度和健康与否与政府的政策导向息息相关。表3.武汉市七个区工业增长点各有侧重：区域区域特点蔡甸区打造全国重要的显示器生产基地和日化用品生产基地，依托武汉冠捷、丝宝集团两大龙头企业，对接武汉经济技术开发区的配套要求，重点发展通讯电子、汽车零部件、日用化工等主导产业江夏区紧密对接东湖高新技术开发区和国家级生物产业基地的建设，构建与临近龙头企业富士康、中芯国际的配套企业集群，将江夏区打造成省内最具活力的武汉南部经济带，成为省内现代制造业生产与配套基地，主导产业为电子信息、生物医药、机械装备制造东西湖区依托东西湖区国家循环经济试点园区、保税物流中心和临空经济的产业发展平台，重点发展食品及烟草加工、机电和电子信息、环保等主导产业汉南区对接武汉市经济技术开发区，围绕长利玻璃、非凡电源、东风鸿泰、黄鹤农机等优势企业和项目，主导产业为汽车零部件、机械装备制造黄陂区充分利用坐拥天河国际机场、发展临空经济的有利条件，依托汉口北商贸物流枢纽区和台湾农民创业园，主导产业为临空制造、轻工及新型建材、食品加工新洲区依托武汉新港优势，主导产业为钢材深加工和桥梁钢结构、机械装备制造洪山区（临三环线附近及以外区域）充分发挥葛化集团、长动集团和马应龙药业三大龙头企业的引领优势，重点发展生物医药、精细化工和机械装备三大主导产业，培育新一代移动通信、新能源、节能环保等战略性产业根据开发级别，可以将武汉的工业园项目分为国家级经济开发区，省级经济开发区和市级经济开发区，每个级别的开发区的代表项目如下：国家级经济开发区：东湖高新技术开发区；武汉经济技术开发区；东西湖海峡两岸科技产业开发园省级经济开发区：吴家山台商工业园；阳逻经济开发区；江夏经济开发区；蔡甸经济开发区；盘龙城经济开发区；汉南经济开发区市级都市工业园：汉正街工业园；堤角工业园；黄金口工业园；白沙洲工业园；工人村工业园；江汉现代都市工业园；左岭都市工业园3武汉市工业地产发展存在的问题3.1武汉工业地产市场的开发理念和建筑品质具有一定的滞后性相比较一线发达城市，武汉的工业地产项目在充分满足客户需求的软硬件的工业项目还比较有限，上下游产业链的建立也不够完善。工业地产的整体水平有待提高，在开发前期，需要做充分合理科学的市场调研，高瞻远瞩建设出企业需要的工业项目，调整过去依靠降低投资成本来吸引投资客户的方式，因为这样吸引来的企业大多是劳动密集型的低端行业，这些企业在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。3.2工业地产参与者寡武汉工业地产市场前景诱人，但有实力的开发商并不多。另外，打造工业地产，还需要很多专业领域的知识，包括对客户的细分、行业产业模式研究，对市场氛围的培育等。这些因素客观上造成了地产商参与工业地产开发的积极性不高的局面。3.3工业地产专业人才稀缺在整个房地产行业发展过程中，相对于住宅和商铺，工业地产发展还不成熟，不论是前期的产品设计和产品定位，还是后期的营销策划，专业人才极为稀缺，除了需要了解房地产相关知识外，还需针对不同地域、不同行业发展的要求，因为就企业本身来讲，许多行业对楼房的层高，楼板的承重能力，货梯的载货能力及其配置情况，厂房内部的进深、开间、柱距等都有其特殊的要求。这些都对相关专业人才提出了更高的要求。3.4武汉工业发展水平有待提高武汉的工业发展整体不足，规模以上企业数量偏少，效益不高，而全市的中小型企业主要集中在第三产业，其次是制造业，工业结构也偏向轻工业[15]。武汉市“工业倍增”计划实施以来，工业发展突飞猛进，2008年到2012年规模以上工业增加值实现翻番。按计划目标，2016年全部工业总产值要突破2万亿元，2019年要突破3万亿元，工业超速发展将成为未来几年的常态，而生产性服务业能否跟上工业扩张步伐，能否形成与工业协调发展、相互推进的态势，就显得尤为重要了。4武汉市工业地产健康发展对策4.1政府应完善工业地产项目发展政策指导工业地产的发展需要依靠工业的发展，因此，政府应主要鼓励工业发展的对策：第一，提高产业集中度。建立以大企业为中心的现代企业组织结构，加快企业间的联合重组。武汉地区长期以来条块分割及区域利益的驱动所造成的重复规划、重复建设、浪费了许多有限的资源。第二，促进企业的专业化发展。以骨干企业为中心的配套企业的专业化，是现代工业的另一个主要特点。第三，以技术创新带动产业结构的调整当代世界企业的竞争就是技术的市场竞争，其根本点还是技术的竞争。第四，振兴装备制造业，努力提高技术装备水平。其政策措施包括：（1）对国家鼓励发展的技术装备制造业项目，政府通过参股、贴息等方式，分散社会投资风险，降低企业融资成本。（2）对一些关键技术和共性技术公关，政府要投入一定比例资本给予适当资助。第五，建立合理有效的产业进出机制。按市场机制的要求建立合理有效的产业进出机制，是经济发展与产业组织结构合理化的客观要求其一，应排除地区市场进入障碍。其二，建立行业进出的正常秩序，消除行业进入和退出障碍。其三，消除人员进入和退出障碍，实现人员流动市场化。4.2大力培养和引进适合市场经济需要的工业地产专业人才人力资源是企业最宝贵的资源,树立“人力资源是第一资源”的观念。人才的培养投入,是最具有经济和社会综合效的生产性投入,是收益最大的投入。吸引人才要开阔视野,既重视有所成就的人才,也关注具有潜能的人才;既重视武汉本地人才,也积极吸引省外人才。同时人力资源的浪费也是企业最大的浪费，所以企业要学会充分利用好企业的各类人才，积极建设吸引人才、留住人才的企业文化和合理的薪酬福利制度并完善企业内部晋升管理制度，让员工与企业一起成长，从而能够最大限度地留住人才。4.3完善行业标准武汉工业地产市场应该针对不同地域、不同行业发展的需求，从工业地产开发到项目运营管理，建立标准的流程服务和质量管理体系，这对行业发展乃至企业发展都至为关键，标准化服务也是未来工业地产服务发展的总体趋势。4.4恰当定位提升价值链坚持以龙头项目为重点，以园区基地建设为基础，培育大企业，以形成先进制造业产业配套集群为目标，深入实施龙头牵引、产业补链、配套跟进战略，大力实施产业链招商，着力引进核心企业、龙头项目及配套项目，加快填补产业链缺失环节，有效拉长产业链，延伸产品链，提升价值链，增加产品附加值，放大产业集聚效应，提高土地资源的利用效率，推进产业集聚从而促进武汉市工业地产的健康发展。5总结工业地产的健康有序发展，既能满足企业生产，缓解就业压力，又能促进地方经济的发展，将工业地产的市场化发展和宏观调控结合起来，走工业地产，企业，政府相协调的道路，是工业地产可持续发展的战略问题之一。虽然工业地产起步相对较晚，发展不成熟，也面临着许多亟待解决的问题。但是作为工业城市的武汉有许多发展工业地产所需要的得天独厚的基础，特别是2008年6月武汉市委、市政府于提出了“工业强市”战略后，进一步为武汉工业地产的发展提供了良好的环社会环境，为地方生活水平的提高提供了保障。

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