房地产市场调研分析与X地块开发行销建议

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页2000年是福州房地产经过二年市场转轨进入成熟发展的一年2001年福州共192个楼盘粉墨登场，逐鹿中原2002年福州又将是怎样…福州房地产市场调研分析与X地块开发行销建议福州是福建省省会和全省的政治、经济、文化中心，现辖5区2市6县，土地总面积为1.2万平方公里，其中城区面积1043平方公里，建成区面积80平方公里，总人口583.13万人，其中城区145.40万人，流动人口约50万人。福州各项统计数据：2000年全市商品房预售面积320.02M2，比增11.4％预售金额94.84亿元，比增27.15％全市商品房空置面积106万M2，下降14.3％其中住宅空置面积48万M2，29.9％市区商品房平均价格2658元/M2，上升5.43％1999年5月国务院正式批准的“福州城市总全规划（1995-2010年）”，福州将建成中国东南沿海经贸中心，并向国际化大都市方向发展。作为福州城市总体规划的重要组成部份，福州将倾力打造CBD——即中央商务区。所谓的中央商务区，是集金融、贸易、专业服务、会展、酒店以及与其相配套的公寓、文化、娱乐和高档零售为一体，并配备完善便捷的交通通讯等现代基础设施和良好环境的城市商务活动的中枢，具有全方位、高档次、高效率运作特征，在布局上，它是城市空间形态的象征，能突出城市景观和特有的识别性。去年6月福州三环路一期工程的启动，标志大福州中心城市雏形已成，建成后，福州城区面积将从目前的80平方公里扩大到170平方公里。因此，而掀起一轮新的房地产开发建设高潮，那么福州的房市到底会朝什么方向发展，2002年的市场又将是如何呢。一、福州房地产市场的构成与分布根据西方国家城市建设和房地产开发的经验，当城市化水平小于60％时，城市建设和房地产开发的地域方向主要是水平方向扩展，即向城市建成外围的郊区或沿道路两侧带状扩展，或“摊大饼”式地向外环状拓展，亦即所谓的“郊区城市化”。当城市化水平超过60％时，随着城市用地规模和人口规模的扩大，客观上要求中心区发挥出相应的规模郊应和集聚效应，城市空间扩展的方向表现出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的发展时期。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地产开发的地域结构折射出的特点有别传统意义上的城市化进程，城市化空间的扩展表现为水平方向和垂直方向交织进行的发展格局。按不同的市场要素，即土地资源、相关环境资源、开发规模、楼盘素质与整体价格水平等构成因素的不同，予以区分，福州的地产从政府规划、商业价值、地理地段、生活配套、生活形态及民俗文化等综合因素集合而成，并可划分为8个板块，分别是：西二环板块、江滨板块、五四路温泉板块、五一广场板块、市中心区板块、北区板块、东区板块及西区板块。西二环板块：指的是从五四北路与北二环路交叉点起，沿西二环路往南经过工业路至江滨大道止的沿线两侧。以左海为板块核心，集中在西起象山隧道，北至福飞路口，以中高档楼盘小区为主。该板块是99年福州楼市最具品牌号召力的高尚住宅区，当时均价高达2700元以上，主要代表楼盘有：天元花园、天赐良园、融侨东区、梅海园、人与自然、左海名仕等。目前，西二环板块的开发已呈饱和状态，区域内除了临工业路段将随着西二环三期工程而得到发展外，只有向着铜盘路与福飞路的纵深挖掘、发展。五四路温泉板块：该板块主要由五四路及温泉公园周边的温泉高层电梯住宅组成，价格从3800-6200元，均价约在4700元左右。五四路温泉公园路段在早期城市规划中，即90年福州的城市规划将五四路规划为“公建区”（即CBD的一种不完全认识），因此，将五四路的土地使用控制起来，把写字楼、银行等的开发建设，全放在五四路上。92年后在大福州城市总体发展规划中，综合考虑到福州城市格局走向的体系上，五四路作为CBD来发展是不适宜的，因此，重新规划在闽江沿岸，主要是为了能够更好地贯彻“东扩南进”的发展战略。在“公建区”发展初期，五四路上就汇集了福州所有的金融机构写字楼、酒店宾馆，现在，CBD虽然已易地规划而建，但这些项目随之迁移已是不现实，在今后的很长一段时间里，五四路将朝着“金融街”的方向发展着。现在，五四路的房地产开发主要集中在“福州广场”与“温泉花园”板块上，密密麻麻分布着许多高层建筑，如凯旋花园、信茂广场、盛世名门、香谢丽舍等。五四路作为黄金地段，有天然温泉、温泉花园及中央商务区的三大资源优势的借助，但因五四路上的项目均属高层，普通存在着产品设计年份久远，建设工期过长的问题，这在产品时效性优势越来越短的今天，部份楼盘已感“落伍”的凄凉。市中心板块：市中心板块是福州传统的中心生活区，北起东大路、南及古田路，西抵白马路，北接六一路，尤期以五一路为中心竞争点。板块区域内以中高档楼盘为主，而以温泉型楼盘（住宅）销路看好，均价3600-3800元左右。代表楼盘有：阳光城、东方明珠、名人翠苑等。五一广场板块：作为福州新商业娱乐购物中心，板块以五一广场为核心东至六一路环岛，西至乌山，北至福新路，南至群众路，该板块是商业价值高于居住价值的板块地段，以大厦型高层商住物业为主，区域均价在4500元左右，代表楼盘有：世纪之光、广场特区、金源大厦、正大广场、乌山园景。江滨路板块：是2000年市政规划后迅速发展的新兴板块，沿闽江沿岸政府出资25亿打造出50米的江滨大道，西起洪山桥、东接马尾青洲大桥，全长26.2KM，沿江一侧建成园林式绿色长廊，道路以北200米规划为建设高级住宅区，中心商业区等。而最为关键的是，江滨路作为福州的CBD发展规划，已得到国务院的批准，届时写字楼、银行、宾馆、信息中心、展览中心等将集中于此，福州亦得有“外滩”形象。作为政府东拓南移战略的重要组成部份，江滨路已为众多开发商所青睐，在江滨板块上，可借助资源除了台江区原本浓厚的商贸氛围，还有独一无二的闽江、江滨花园和江滨大道这三大资源。目前，这一板块的主要以大盘形式开发，代表项目有：融侨锦江400亩，闽江世纪广场110亩，碧水芳洲70亩，在售价上也保持在均高水平，多层均价2600元左右，高层均价约在3800元之间。北区板块：二环路以北，以新店为主，从福飞北路开始一直过铁路口，向新店纵深发展，该板块是福州众多地产板块中，真正意义上的生活新区，其主要竞争优势在于低价，平均价格在1600元左右，代表楼盘有：湖前小区、金城小区、福日新城等。该板块将有较大的发展空间，特别是福州三环路工程建设的推进，在行政及地理概念上，已被纳入福州市区，因此，房价将有望走高。但由于板块纵深的发展已被铁路当中隔断，在消费心理上有“远郊概念”而难以消除，二是省政府经济房在此大量开发的制约，将使该地区被定位在郊区低档地段上，在短期内价格将被制约而无法提升。东区板块：是福州楼盘最集中的板块，30余个中等楼盘集中该地区，也是市政府东拓战略的重要组成部份。该板块主要以晋安区为主，板块内楼盘以中低档为主角，平均售价约在2300元左右，价格竞争是其主要特征，客户群主要以王庄和台江两地居民购买为主。代表楼盘有：融侨东区、三木花园、鼓山苑等个案。西区板块：以杨桥西路为主体，东起白马路，西接江滨路，由中档小区构成，板块均价在2500元左右。代表楼盘：世纪佳源、碧水源。中国最大的资料库下载二、福州楼市具体分析1、2001年福州市房地产开发建设与交易需求情况分析目前福州城市化水平在35%左右，据统计福州市2001年完成房地产建设投资将近60亿元，同比增长31.2%，完成商品房施工面积1335万M2，增长35.5%，竣工面积118万M2，其中完成住宅建设投资将近46亿元，增长47%，住宅施工面积957万M2，比增45.1%，竣工面积105万M2，商品房新开工面积370万M2，住宅占321万M2。2001年福州房地产交易较为活跃，住宅市场稳中有升，在房地产交易会的拉动下，全力实现房地产交易突破60亿，商品房预售突破100亿大关，据了解2001年11月份的福州房地产交易会，以成交额5亿元的好成绩拉下帷幕，由此可见，2001年福州房地产市场是红火的一年。2001年福州楼市之所以呈旺销局面，其影响因素主要有以下几方面：1）、政府“东扩南进”的全面实施，加大对新区基础设施及工程配套设施项目的组织实施，为广大房地产开发商营造良好的开发建设环境。2）、住宅建设成为福州房地产业发展的主力，政府通过公平有序竞争的土地招标拍卖制度，有效推动房地产业的开发与建设，为居民提供充裕的购房空间。3）、住宅消费政策的配套完善和市场服务体系的提升，如购房落户政策、住宅置业担保办法、住宅公积金贷款额度的扩大等，都极大地增强了购房者的投资信心。4）、福州经济水平的持续增长，在相当程度上保证了居民的购房需求与购买承受能力。2、福州市房地产市场需求特征分析1）、影响消费者购房的主要考量因素（1）住宅的户型与面积目前福州消费者在户型选择上，主要集中在三房，其次是二房，再次是四房。三房的面积主要分布在100M2～120M2之间，选择占38.6%，90～100M2占36％，140～150M2占7.8％；二房主要集中在70～80M2占41.6%,90～100M2占42.3％；四房主要分布在140～150M2占51.7％，120～130M2占21.9%。由此可见福州住宅三房的90～120M2，二房的70～100M2成为消费市场的主流。（2）住宅的类型与结构目前多层无电梯仍深受广大消费者的欢迎，也是福州房地产市场发展的主力军，据了解，福州市该类消费群体占总量的45.5%，另外有16.4%的消费者选取小高层，这与福州房地产开发趋势息息相关，在福州2001年市中心新推出的项目中，小高层、高层和超高层的比例分别占30.53％、11.53%和4.05％，由此可见，市中心区楼盘的高层时代呼之欲出。福州市住宅类型需求比例分析图5045.5403013.7132016.413.7133.7107.73.70多层无电梯小高层低层多层有电梯高层别墅（3）价格与规模首先从价格上看，在同一区域或同一楼层档次范围内，价格优惠的较受欢迎，另外，价格与规模绝大多数消费者作为主要考量因素，如“金山生活区”中的“金山碧水”是福州市“南进”的重点工程，占地面积2000多亩，规模宠大，而且其均价在1700～1800元/M2之间，区域内配套设施完善，为大多数公务员及工薪阶层所接受，呈热销局面。3、福州市房地产市场需求特征分析（1）潜在消费者特征分析①一次置业者的比例为55.7％，二次置业者约占38.7％目前，福州市潜在消费者当前有24.5％是租借房屋居住，23％是自购商品住宅，20.2％是住单位宿舍，18.6％是自购政府福利房和经济适用房，已有物业（含完全产权）的人数比例达到43.5％，表明福州市当前二次、多次置业者的比例较大。②中高学历占较大比例福州市为省会城市，人文环境较为高尚、成熟，潜在消费者中高中以下学历占22.2％，大中专学历占43.8％，大学本科占32.7％，硕士及以上学历占1.3％，说明当前购房人群中以中高学历为主。③年龄人口及收入状况分析福州房地产市场潜在消费者年龄集中在24～27岁占20.5％，28～30岁占27％，31～40岁占29.2％，41～65岁占24.3％。年家庭收入在3～5万元，所占比例最大为47.2％，平均年收入值为4.75万元，平均家庭人口为3.29人，家庭人口为2人占15.8％，3人占38.5％，4人占19.3％。目前48％的消费者拥有家庭上网电脑，预示福州市智能化住宅势在必行，住宅网络概念将会升温。④购房客户群体来源分析在福州市购房客户群体中，工薪阶层占大部分，政府、国有企事业单位以及集体、股份制企业员工占30%，三资企业占30%，他们大多选择交通与配套较为完善的市区中心，是福州购房群体的主力军。经商阶层的客户群体也占相当一部分，他们大多集中在台江区，另外归国华侨在福州也不少，他们大多选择较高档次的楼盘。4、福州市居民置业的片区选择随着福州市”东扩南进”发展战略的实施，和环境配套的不断优化完善，广大居民对自身置业的区域选择也发生了相应的变化，目前福州居民的置业区域选择率如图所示：2019.618.611.41514.111.44.95.26108.17.14.95.261.453.71.40鼓江西温新台福东仓上其楼滨二泉店江大区山街它中区环公区区区心域园域域域区区如图所示，鼓楼中心区仍是最受欢迎片区，值得注意的：目前江滨区域对消费者的吸引力已超过了西二环区域，直逼鼓楼中心区，另外，台江区的选择率在中间水平，占7.1％。5、福州市房地产市场价格因素分析福州房地产市场价格差异较大，目前，其价格波动辐度主要集中在1700～4500元/M2之间，其中，高层均价主要在3200～3800元/M2之间，房地产价格差异大，主要与以下几个因素相关：（1）楼盘地理位置直接影响房地产价格的主要因素，福州市区土地转让费高，意味着开发商成本提高，据了解，福州市区土地费高达70万元/亩，因此市中心高层住宅价格较高，大多在3600元/M2以上。（2）楼盘的类型在福州高层住宅售价要比小高层售价高，小高层售价要比多层售价高，目前，福州的多层与小高层由于售价水平相对较低，适合大多数客户群体的需求，因而这类住宅商品是消费的主流，占主导地位。高层因其售价水平较高，也只有高收入水平的客户群体才买得起此类型房子。（3）品牌知名度福州居民知识文化水平较高，其消费群体消费档次也相对较高，具有较强的品牌消费意识，如元洪房地产公司及融侨房地产开发公司开发的楼盘，即使在价位较高的情况下，也深受大多数消费者青睐。台江区楼盘价位一览表：案名层数超价（元/M2）均价（元/M2）楼层差价（元/M2）闽江世纪广场623002500182500350060-100华信花园9.536903900100广达豪门2126604000100庭芳苑6256627001126003000100金星四季花城621502450925803000100中利佳园821802510122300265060鸿运星城827503000152930330045碧水芳洲72362600深深缘92180250050-60元洪锦江27，18，303000450050龙达富地829203100太阳都市322900370040广德天下16，182600280040金色维也纳11，192800330050日月星城24，272900360050金钻世家322900360060-80闽都嘉源212900360050-606、目标个案周边店面及商场售价租金（1）太阳都市商场均价20000元/M2，沿街店面20000元/M2，目前由开发商自售，商场已和好又多签下协议，这里将成为大型购物中心。（2）龙达富地店面：25000元/M2、27000元/M2、28000元/M2（3）日月星城店面：25000元/M2（4）元洪小商品批发市场租金，位置较佳：50-60元/M2·月，其次40-50元/M2·月7、2002年福州市住宅消费市场需求预测分析回顾2001年福州市房地产市场发展态势，可以说是红火的一年，通过对2001年福州市房地产市场的分析和透视，进一步把握2002年的房地产市场需求走势。2002年我国的国民经济将保持7%的稳步增长速度，职工收入继续增加，随着福州市“东扩南进”的加速推进以及住房分配货币化政策的完善，福州居民的购房能力将会进一步增强，2002年福州市房地产住宅消费市场的巨大潜力和有效需求将得到大量的释放。据福州业内人士预计2002年福州住宅消费市场将有以下热点：(一)各板块竞争激烈，新区的大盘将是购房者的消费热点1、随着“东扩南进”的实施，二环线以外的新楼盘竞相崛起，例如“世纪佳园”“融侨锦江”“美景良城”“海景花园”等楼盘新秀将大大扩充福州市楼盘供应量，增加居民购房余地。2、东区板块除了“永升城市花园”“鼓山苑”“融侨东区”外，新盘又有“大名城”“日出东方”“石鼓琴湾”等大盘推出。如位于福马路上的“大名城”占地面积142亩，总建筑面积26万平方米，号称“福州市中心最大规模的现代化社区，”明居房地产的“日出东方”占地面积50亩，不仅是“全省首座大型原生态度假式的园林景观社区”而且也是“福建省首座全民健身示范社区”。据了解东西板块的主要客户群体区域来源于鼓楼、台江的居民和二市六县的人士。3、北区板块异军突起，一批新盘如“蓝山四季”“时代经典”“锦绣文华”“米罗时代”等将对鼓楼区的机关单位、工商业主和白领工薪阶层产生极大吸引力，也将对中心城区的楼盘造成较大威胁。4、西区板块的“美景良城”“闽赋苑”“中利佳园”“世纪佳园”等也蓄势而发，对其周边区域的客户群体产生极大的吸引力。5、江滨板块凭借其得天独厚的自然和景观优势，不但成为诸多开发商“抢滩”的焦点，而且也是众多购房者的首选目标。“融侨锦江”“水乡温泉别墅”“金山碧水”等大盘将深受欢迎。（二）充满个性化的房型将会受购房者的欢迎1、随着福州市家庭人口结构的变更，居民生活观念的改进以及生活层次的提升，过去40～50平方的套房已不受欢迎，而80～100平方的套房以及110～120平方左右的3房或100平方左右的2房成为广大购房者关注的主力户型。在其居住面积基本满足后，便要求空间功能的多样化。如用餐、聊天、娱乐、学习和休息空间的区隔，所以要求双卫、双阳台、大厅小卧、动静分区等等。2、随着福州市一批高品味、高品质精品楼盘的应运而生，高层、小高层将逐渐被看好，据了解在上届房交会上，占参展楼盘的40％以上。一批迎合个性化消费的项目将深受青睐，如“日出东方”体现“运动与健康”主题，“米罗时代”体现“简约、时尚、明快、年轻化”的个性，体现消费者对时尚居住理念的追求，求新求变的个性购房趋势将越来越明显。（三）住宅市场价格稳中有升，价格战将会拉开在上一届房交会上，参展楼盘价格竞争已经非常明显，价位比以往有所上升，据了解，每平米均价超过3000元的楼盘有10多个，均价在2500～3000元/M2的楼盘占一半，据统计，房交会成交额位于前三名的楼盘，其单价都在2000元/M2以下，其中金山碧水成交130套，由此可见，大多数购房者主要关注的仍是价位问题，但由于我国已加入WTO，许多购房者正处于观望态度。此外，居民对居家的安全，方便舒适性等要求不断提高，例如智能化住宅区，小区的综合功能配套，小区的综合物业管理等将会成为楼盘的重要卖点。三、区域板块与个案开发1、个案区域简析个案X地块座落于台江区五一南路与江滨路T字交叉的西侧，紧邻华联商厦，与元洪城（购物广场）并排相列，榕城古街为邻。地块面积约8～9亩，呈形分布，在与台江路之间隔着台顺百货，南面（即面江）紧靠江滨路（大道），外出即是闽江江景。台江区因地理交通优越，自福州有史以来，均是福州市最为繁华的商贸中心，在旧时的福州，有两大“富人区”，一是以南后街为轴线的“三坊七巷”，为福州历代官绅阶层的居集地；二是台江区的上、下杭街，所居住的均是福州的商贸人士，相对应的也形成了独立的生活方式和居住文化。由于台江交通优势，商贸发达，因此吸引了福州市周边区域（主要是八县区域的连江、福清、长乐等商人）的自由商贸者来经商、贸易，也因此台江区成为他们的发达之地。多数经营者赚了钱之后在附近安居乐业，选择台江区定居便于他们经商和发展。据了解，到目前，上述类型的居民比例占了台江区居民总数约40％左右，因此台江区的居民文化素养相对较低。现在，台江区的人口数量达到36.8万人，全区面积18平方公里，辖12个街道159个居民委员会，外来人口众多，区域人文结构多元化。步行街、榕城古街（美食街）、中亭街、台江百货、华联商厦、元洪小商品批发市场、元洪购物城等均座落于台江区、台江路，就台江区而言，台江路是其繁华的核心与发展的重点。2、从区域板块的特性分析本案的客源台江区作为福州历史上繁华的商贸中心，人口（居民）构成复杂，形成了独特的人居文化与生活环境。在房地产客源上其区域性特征非常明显，主要体现在鼓楼区的居民不到台江区购房，而主力客源为长乐、福清、连江等周边县在福州（台江）从事商贸业者，以及晋安、仓山和台江本区域的购买客户。也因此，构成了台江独特的消费习性，即以实惠型的购房消费，主要体现在以价格为首要考量因素。但自2000年江滨大道的建设以后，以江滨路沿线为核心的“福州外滩”之概念成形并倍受业内人士推崇与市场的高度认可。以及，福州未来的CBD—中央商务区就建设在此，也由此，台江因江滨板块而形象、价值得以大幅提升，从而成为福州市仅次于鼓楼区的消费者购房首选区域。就一个城市的购房需求分解看，住宅主要需求有：1、本市旧房改造户；2、换房族；3、家庭结构解析需求；4、周边县进城族；5、外来人口定居；6、郊区进城族。而对于综合楼或写字楼而言，其客源的分解则主要为：1、本地企业或企业主；2、周边县市企业进城一族；3、外地企业（国内、国外）驻榕机构产生的需求；4、本地投资需求。当然，上述的需求分析并不是绝对分离，在一定程度上是相互渗透和互补的，如图所示：住宅住宅本地企业或企业主周边县市企业进城一族外地企业驻榕机构产生的需求本地投资需求综合楼写字楼周边县进城族本市旧房改造户外来人口定居郊区进城族家庭结构分离组织新家庭换房族从市场总体分析，福州房地产的潜在需求是巨大的，一是福州东拓南进城市发展战略的实施与推进，特别是去年六月福州三环路一期工程的建设，福州城区面积从目前的80平方公里扩大到170平方公里，城区面积不段扩大，以及各项优惠措施的实施，和国家对户籍制度的重大改革，都将刺激周边县市人口构成进城购房的有效需求；二是人口的自然增长与家庭结构的不断解析，一次购房与二次购房将同比持续增长；三是中国目前属于大众的投资渠道有限，房地产仍是收益和稳健的主要选择之一。市场潜在需求虽然巨大，但针对具体产品的有效需求却表现出明显的不足，因此，细分目标市场，寻找产品与需求的差距，则成了项目开发前的关键。四、本案的行销与策划真正的策划是对“结构”与“势”的把握，即对市场能量结构、状态与趋势的了解和介入。其实，在任何一个项目的开发销售表象下，都有一股市场能量的运动在支撑与引导，有效地策划即在于对此种市场能量认识的基础上，在可能的范围内，设定目标客户的阶层、品位与档次，设定产品的风格、空间与档次，再将经过个性化、风格化的产品传达给阶层分野的人群，在其间有效的借用或引导市场能量。个案竞争分析本案的开发销售将受到本区域板块同类质竞争项目的市场分流与客源争夺，并且将是十分严峻而激烈的，具体表现在住宅和商业这两个不同类型的产品定位及市场有效客源的发掘与整流上，以下将就本案两个不同部分的产品作不同的竞争分析。本案的商场部分，将是开发销售中困难的最大所在，由于本案的地势能量不足，加之竞争对手规模庞大且实力雄厚，在区位上已形成夹击之势。临台江路面商业氛围缺乏，在短期内很难导通并形成有效的商业格局由于台江路属于福州东西交通联动的主干道，更是福州城市进出的交通枢纽，其外侧沿江，内侧与城区地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作为航运交通枢纽外并具有防洪的功能与作用，亦是旧福州的城市边缘。因此在实际的使用中，行人偏少，商业形态在短期内还难以形成(视本路段江滨大道得到改造的时间)。项目地势区位的差异，无法吸引、分流步行街及台江路旺盛的人流以及对商业氛围的借助在地势上，本案与元洪城、华联商厦并排而立，东侧隔五一南路即为元洪城，西侧隔一约10米的车道，即为已将近“歇业”的华联百货，而北面即与台江路之间尚有30余米的距离，中间夹杂着台顺百货。而台江路最为热闹的当属榕城古街与元洪步行街（购物广场），本案右侧受五一南路的阻隔，无法有效地导通美食街与步行街的人流，左侧亦受古老的沿街店面的蚕食，以及中亭街在旁虎视眈眈，前面临台江路还有台顺百货的阻挡，因此，如何改造地块的不足，有效导通商业氛围与人流，借助榕城古街与元洪购物广场和步行街的大势，则是本案商场经销成败的关键。经营定位将是商场营销成功的主要因素如何在元洪购物广场及中亭街商业巨舰的左右夹击下，寻找经营差异化，是本案商场销售的有力借助点，亦是商场销售和今后实际经营成功的保障。台江区自福州有史以来，就因地域交通优势，而一直是福州的商贸中心，但在以前的福州，台江的商贸发达，基本是以初级的工业农贸产品的批发交易市场。但自从受榕城古街建立的促进，元洪购物广场的出现，以及现在中亭街这一福州百年老字号的改造后的重新投入使用，和江滨大道与七大公园开发建设，有效提升了区域板块的商业形态与价值。在商业形态与格局配比上，台江区目前已经是“僧多粥少”的情况，即有效的人流不足，由于受历史沉淀的影响，台江区一直是较为低级和低档次的商业形态，这缘于此地域文化与消费结构及人文特征所至。如元洪锦江一期的商场做为皮箱鞋帽等的小商品批发市场，历时一年余的招商，至今经营已近半年，但还是未见起色；而元洪城的生意亦只是一、二层较好，三楼以上生意明显冷淡，缺乏足够的人流和消费，而一楼的服装等商品，亦属于中低档。现在，又将面临着中亭街这号称东亚第一室内步行街最为直接的冲击和所谓的中国第一步行购物岛，中洲岛的潜在竞争。从以上分析可知，本案要将商场营销获得成功，必须突破一般的操作模式和思路，寻找市场的空白点，和产品的差异化。而对于住宅，本案的竞争个案主要为元洪锦江二期、融侨锦江以及尚待开发的A、B地块之潜在威胁。1、与本案并列的元洪锦江二期是最直接的竞争对手元洪锦江二期以全面诠释二十一世纪的尊贵为口号，突出境界、视野、品质、财富的概念打造江景豪宅，其主力户型以三房二厅二卫和四房二厅二卫，面积145～166平方米为主，在总户数的476个单元户型中占了340个单元，为71.43%的比例。目前平均售价在4500元左右。于2002元月15日开盘，销售进程缓慢。元洪锦江项目简析：优势：劣势：品牌效应优势◎户型面积过大，市场有效需求不足1000M2的空中花园和走廊◎户型结构较差立体空间绿化◎建筑内涵与项目定位未能有效耦合飘窗、落地转角观景窗优美的立面及天际轮廓24小时温泉供应2、融侨锦江以400亩打造成熟、完善、高尚生活社区成为江滨板块的“热点”融侨锦江以占地400亩的大盘形象，打造成熟、完善、高尚的生活社区，并成功塑造了福州房地产业的强劲品牌，目前，其B区的平均售价约在4600元左右。特别是其以一期成功而典尚的社区，吸引着追求景观社区和崇尚生活与自然和谐共处的生活理念的消费阶层，具有其绝对的资源优势。3、A、B尚待开发的地块，是本案潜在的竞争个案A地块在本案的对面，即五一南路与台江路的交叉路口处，约在8亩左右已经平整，项目待建；B地块在台江路与瀛洲路（美食街）的叉口处，面积在约6～7亩左右，该项目目前已平整，即将着手兴建，是本案潜在的直接的竞争项目。同时，本案在江景资源的借助上，比之近邻的元洪锦江二期，又略逊一畴，在本案的正前方，恰好是台江码头的所在，那高耸的水泥平台和船只，阻碍了低层楼房的视线，同时也影响了景观（江面）的美感，也因此，原本已狭窄的江面更加的窄。如何针对阶层客户的不同需求，设计出具有项目特色且能迎合及激发客户潜在需求的产品将是本案的机会。产品设计能否借江滨大道和沿江七大主题公园以及作为福州未来的CBD核心发展之大势，以起提升本案开发的市场营销势能，则将是以下将要探讨的内容。本案要在江滨板块上绽放异彩，其前提是要如何摆脱融侨锦江、元洪锦江2期等大盘的阴影，并从中找出市场差异性，以求达到一枝独秀、花满枝头。而问题的关键则是产品的设计是否建立在市场的有效需求上，并满足和挖掘出客户潜在的需求。那么，如何在福州高层住宅市场低迷的现状下（2001年福州多层住宅平均价格涨幅4%，而高层住宅则下降近6个%点），脱颖而出取得项目开发的成功，重点在于市场的定位和产品设计这两个环节。假若说，准确的市场定位已经是成功了一半的话，那么，成功的另一半则在于产品的规划和设计上。好的规划可提升土地价值、街区价值，产生价值凝聚效应。本案以面临闽江为项目开发优势，江景是最大的卖点所在，因此，在产品规划设计上要突出景观和观景的作用与效果。一）整体规划本案的总体规划上，应以江景为重点，以观景为中心，展开项目的整体规划和设计，强调建筑以人为本，充分考虑人居的舒适性、人与建筑的兼容性；在前瞻性上，应充分考虑住户的长远要求，及建筑本身在人居与时间上所具有的兼容性。二）建筑立面与风格建筑作为城市空间形态的象征，建筑外观起到体现城市景观和地域特有的识别性的作用，并且，建筑作为凝固的乐章，是艺术、是美的升华。建筑是内容和形式的统一体，融合实用与美观的两个目的。由于风格总是和形式联系在一起，因而它成了建筑不可或缺的组成部分。风格具有三个方面的作用：一从建筑本身而言，是通过风格来取得双重效果：即美观与识别；二是良好的建筑风格将对楼盘的销售起到促进的作用；三，对特定的客户阶层，设定与目标客户心理特征相符的建筑风格，能获得他们心智的认同，并引致精神上愉悦，使建筑风格（可能）成为住户的精神寄托之一。即将屹立在闽江北岸江滨大道旁的本案，在建筑立面与色彩的运用上，应在围绕江景的基础上，结合未来江滨大道作为福州的CBD的发展远景，而考虑和表现，具体为：采用流畅的线条与板块结构，配以水性的色彩基础，在用材上，应以新型建筑材料为主（如成本核算不是问题的前提下），以提高产品的品质和特性。立面作为建筑外在形象的立面，在表现风格方面起着至关重要的作用，因此在设计中可从局部进行变化和处理，如：局部镂空，可做景观或观光之处，并创造出“景中有楼，楼中有景”的效果；局部连接，使楼栋之间在空中相通，形成整体；阳台上进行绿化，同一立面上施以不同的色彩，形成对比，增强动感；将立面的直线变成曲线。色彩颜色是表现风格的重要辅助手段，尤其在调动人的情感方面它具有重要作用。一方面，色彩可以弥补建筑材料原始质感和自然肌理在调动人的感官方面的不足；另一方面，它又可通过抽象手法，直接表达出一种风格来。作为以江景为本案行销的主要卖点，在建筑内涵即色彩的表现上，应结合福州城市江滨板块的人文特征及历史文化，再辅以水的色彩为基调，着重表现出项目的内涵与品质。三）平面规划高层住宅有一个共同的缺点，即一般的高层建筑，其有效使用率较低，同时，在户型的通风采光，以及朝向和景观上均不甚理想或合理。那么，要避开高层住宅实用率不高，户型采光通风不好的通病，其具体的方式有：1、可在平面的设计上予以创新，摒弃传统的塔楼或点状设计，改为采用深圳较为先进的“蝶形”或上海流行的“板式”结构，配合时尚、流行的飘窗（突窗）和落地转角窗，既可确保实用率的提高，又可达到户户景观（观江景）的良好效果。如下图所示：参考方案一参考方案二采用平板错层结构，突出普通高层住宅不曾有过立体空间的生活享受，同时又有别于楼中楼和复式住宅。可采用较为普通的做法，即可在楼层的高度上予以增加，以及对房、卫、厨、厅的四明设计，和厅房结构无梁柱的构造等，体现“以人为本”的建筑设计理念。四）户型设计户型是住宅产品的核心组成部分，好产品关键体现在户型上，从市场发展和消费需求的走势来看，户型朝着严格的功能分区和居住的舒适性，以及良好的观景及采光、通风的效果的方向发展。飘窗、转角落地窗，明厨、明卫四明保障，功能分区，动静分离，自然采光、良好的通风效果，均是好户型不可缺少的构成组件。通常，一个项目的产品定位，要结合区域市场的有效需求和客户群体的结构，在细分市场，锁定目标需求特征下，充分发掘目标客户的潜在需求，打造个性产品，方能获得市场的认可，进而达到营销的成功。本案项目的准确定位将在获得该项目具体的地块信息和相关开发资料的情况下，提交确实可行的项目开发方案，即准确而详尽的产品定位。目前，如下所提出的项目开发的三个参考方案，是经过严谨而又细致的市场调研分析下，所提出的住宅开发概念。江景豪宅CBD观江景江景豪宅CBD观江景七大公园富人区晶品名宅小户型·SOHOCBD投资商务自用休闲驿站2、晶品名宅3、小户型·SOHO成功案例成功案例那么，本案所在的区位特征，是否与豪宅的定位相匹配呢，在对区域地理环境的充分了解，以及将福州市场进行建模分析，所得出的结论是：本案若作为豪宅开发，在理论上是可行的，但在目前江滨板块发展尚未形成整体，江滨大道沿线还未成熟，以及本案四周环境，包括台顺百货、货物转运站、车站以及华联百货等旧有建筑的影响，和各种相关的配套设施的滞后，开发豪宅还欠缺理想。所谓的时机尚未成熟。至于有关本案详细的户型结构、面积配比及单价、总价策略的制定，此处暂略，具体将在本项目的全案策划书里进行详述。三、包装与推广（具体略）资源准备资源准备现场包装户外广告软性报道新闻炒作多方位媒体宣传广告派夹报媒体投放费用控制认购书（单）简装楼书单位平面图价格表模型四、销售定价与资金回笼通行价格定价法通行价格定价法评估外部因素评估内部因素收集定价信息消费者需求市场动态竞争成本商品销售能力利润目标确定单价确定总价确定付款方式选择最优方式地段远近、产品品质等综合反映掌握客源、及市场定位成本导向型竞争导向型市场导向型成本加成定价法目标定价法名声价格定价法端数定价法市场定价法具体方案暂略。DATE\@"M.d.yyyy"10.22.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.22.2022DATE\@"HH:mm"18:58DATE\@"HH:mm:ss"18:58:40TIME\@"yy.M.d"22.10.22TIME\@"h时m分"6时58分TIME\@"h时m分s秒"6时58分40秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.22,22DATE\@"dMMMMyyyy"22October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"6:58:40PMDATE\@"HH:mm:ss"18:58:40TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月22日星期六DATE\@"HH:mm:ss"18:58:40附录资料：不需要的可以自行删除怎样提高电脑系统运行速度HYPERLINKWindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。1.加快系统启动速度WindowsXP的启动速度比Windows2000要快30%左右，但相对于Windows98仍然要慢了不少，不过，我们可以通过优化设置，来大大提高WindowsXP的启动速度。加快系统启动速度主要有以下方法：尽量减少系统在启动时加载的程序与服务；对磁盘及CPU等硬件进行优化设置；修改默认设置，减少启动等待时间等。这些方法大部分既可减少系统启动的时间，又可以节省系统资源，加快电脑运行速度。(1)MsconfigWindowsXP的启动速度在系统安装初期还比较快，但随着安装的软件不断增多，系统的启动速度会越来越慢，这是由于许多软件把自己加在了启动程序中，这样开机即需运行，大大降低了启动速度，而且也占用了大量的系统资源。对于这样一些程序，我们可以通过系统配置实用程序Msconfig将它们从启动组中排除出去。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框中键入“Msconfig”，回车后会弹出“系统配置实用程序”对话框，选择其中的“启动”选项卡(如图1)，该选项卡中列出了系统启动时加载的项目及来源，仔细查看每个项目是否需要自动加载，否则清除项目前的复选框，加载的项目越少，启动的速度就越快。设置完成后需要重新启动方能生效。(2)BootvisBootvis是微软提供的一个启动优化工具，可提高WindowsXP的启动速度。用BootVis提升WindowsXP的启动速度必须按照正确的顺序进行操作，否则将不会起到提速的效果。其正确的操作方法如下：启动Bootvis，从其主窗口(如图2)中选择“工具”菜单下的“选项”命令，在“符号路径”处键入Bootvis的安装路径，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，单击“保存”退出。从“跟踪”菜单中选择“下次引导”命令，会弹出“重复跟踪”对话框，单击“确定”按钮，BootVis将引导WindowsXP重新启动，默认的重新启动时间是10秒。系统重新启动后，BootVis自动开始运行并记录启动进程，生成启动进程的相关BIN文件，并把这个记录文件自动命名为TRACE_BOOT_1_1。程序记录完启动进程文件后，会重新启动BootVis主界面，在“文件”菜单中选择刚刚生成的启动进程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即会出现“CPU>使用”、“磁盘I/O”、“磁盘使用”、“驱动程序延迟”等几项具体图例供我们分析，不过最好还是让BootVis程序来自动进行分析：从“跟踪”菜单中选择“系统优化”命令，程序会再次重新启动计算机，并分析启动进程文件，从而使计算机启动得更快。(3)禁用多余的服务WindowsXP在启动时会有众多程序或服务被调入到系统的内存中，它们往往用来控制Windows系统的硬件设备、内存、文件管理或者其他重要的系统功能。但这些服务有很多对我们用途不大甚至根本没有用，它们的存在会占用内存和系统资源，所以应该将它们禁用，这样最多可以节省70MB的内存空间，系统速度自然也会有很大的提高。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“services.msc”后回车，即可打开“服务”窗口。窗口的服务列表中列出了系统提供的所有服务的名称、状态及启动类型。要修改某个服务，可从列表双击它，会弹出它的属性对话框(如图3)，你可从“常规”选项卡对服务进行修改，通过单击“启动”、“停止”、“暂停”、“恢复”四个按钮来修改服务的状态，并可从“启动类型”下拉列表中修改启动类型，启动类型有“自动”、“手动”、“已禁用”三种。如果要禁止某个服务在启动自动加载，可将其启动类型改为“已禁用”。WindowsXP提供的所有服务有36个默认是自动启动的，实际上，其中只有8个是必须保留的(见下表)，其他的则可根据自己的需要进行设置，每种服务的作用在软件中有提示。4)修改注册表来减少预读取，减少进度条等待时间WindowsXP在启动过程中会出现一个进度条，我们可以通过修改注册表，让进度条只跑一圈就进入登录画面。选择“开始”菜单中的“运行”命令，在“运行”对话框键入“regedit”命令后回车，即可启动注册表编辑器，在注册表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，选择其下的EnablePrefetcher键，把它的键值改为“1”即可。(5)减少开机磁盘扫描等待时间当Windows日志中记录有非正常关机、死机引起的重新启动，系统就会自动在启动的时候运行磁盘扫描程序。在默认情况下，扫描每个分区前会等待10秒钟，如果每个分区都要等上10秒才能开始进行扫描，再加上扫描本身需要的时间，会耗费相当长的时间才能完成启动过程。对于这种情况我们可以设置取消磁盘扫描的等待时间，甚至禁止对某个磁盘分区进行扫描。选择“开始→运行”，在运行对话框中键入“chkntfs/t:0”，即可将磁盘扫描等待时间设置为0；如果要在计算机启动时忽略扫描某个分区，比如C盘，可以输入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢复对C盘的扫描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可还原所有chkntfs默认设置，除了自动文件检查的倒计时之外。2.提高系统运行速度提升系统运行速度的思路与加快启动的速度类似：尽量优化软硬件设置，减轻系统负担。以下是一些常用的优化手段。(1)设置处理器二级缓存容量WindowsXP无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们自己在注册表中手动设置，首先打开注册表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，选择其下的“SecondLevelDataCache”，根据自己所用的处理器设置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系统缓存同样也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”键值从0改为1，WindowsXP就会把除了4M之外的系统内存全部分配到文件系统缓存中，这样XP的内核能够在内存中运行，大大提高系统速度。通常来说，该优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。需要注意的是必须有256M以上的内存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否则不要轻易改动它。(3)改进输入/输出性能这个优化能够提升系统进行大容量文件传输时的性能，不过这只对服务器用户才有实在意义。我们可在中新建一个DWORD(双字节值)键值，命名为IOPageLockLimit。一般情况下把数据设置8~16MB之间性能最好，要记住这个值是用字节来计算的，例如你要分配10MB的话，就是10×?1024×1024，也就是10485760。这里的优化也需要你的机器拥有大于256M的内存。(4)禁用内存页面调度在正常情况下，XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。在注册表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”键，把它的值从0改为1即可禁止内存页面调度了。(5)关闭自动重新启动功能当WindowsXP遇到严重问题时便会突然重新开机，可从注册表将此功能取消。打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”将AutoReboot键的Dword值更改为0，重新启动后设置即可生效。(6)改变视觉效果WindowsXP在默认情况下启用了几乎所有的视觉效果，如淡入淡出、在菜单下显示阴影。这些视觉效果虽然漂亮，但对系统性能会有一定的影响，有时甚至造成应用软件在运行时出现停顿。一般情况下建议少用或者取消这些视觉效果。选择桌面上“我的电脑”图标，单击鼠标右键，在弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，打开“系统属性”对话框。选择“高级”选项卡，在其中的“性能”栏中单击“设置”按钮，会弹出“性能选项”对话框(如图4)，可选择“调整为最佳性能”单选框来关闭所有的视觉效果，也可选择“自定义”然后选择自己需要的视觉效果。(7)合理设置页面虚拟内存同样也是在“性能选项”对话框中，选择“高级”选项卡，在其中的“虚拟内存”栏中单击“更改”按钮，接下来选择虚拟内存为“自定义大小”，然后设置其数值。一般情况下，把虚拟设为不小于256M，不大于382M比较合适，而且最大值和最小值最好一样。(8)修改外观方案WindowsXP默认的外观方案虽然漂亮，但对系统资源的占用也多，可将其改为经典外观以获得更好的性能。在桌面空白位置单击鼠标右键，从弹出的快捷菜单中选择“属性”命令，会打开“显示属性”对话框，在“主题”选项卡选择主题为“Windows经典”，即可将外观修改为更为经济的Windows经典外观。(9)取消XP对ZIP支持WindowsXP在默认情况下打开了对zip文件支持，这要占用一定的系统资源，可选择“开始→运行”，在“运行”对话框中键入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回车确认即可取消XP对ZIP解压缩的支持，从而节省系统资源。(10)关闭Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一个崩溃分析工具，它会在应用程序崩溃的时候自动弹出，并且在默认情况下，它会将与出错有关的内存保存为DUMP文件以供程序员分析。不过，记录DUMP文件对普通用户则毫无帮助，反而会带来很大的不便：由于Dr.Watson在应用程序崩溃时会对内存进行DUMP记录，将出现长时间硬盘读写操作，要很长一断时间程序才能关闭，并且DUMP文件还会占用大量磁盘空间。要关闭Dr.Watson可打开注册表编辑器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，双击其下的Auto键值名称，将其“数值数据”改为0，最后按F5刷新使设置生效，这样就取消它的运行了。同样，我们可以把所有具备调试功能的选项取消，比如蓝屏时出现的memory.dmp，可在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“启动和故障恢复”栏中的“设置”按钮，并在弹出的“启动和故障恢复”对话框中选择“写入调试信息”为“无”(如图5)。(11)启动硬盘/光驱DMA模式打开“系统属性”对话框，选择“硬件”选择卡中的“设备管理器”按钮，打开“设备管理器”窗口，在设备列表中选择“IDEATA/ATAPI控制器”，双击“主要IDE通道”或“次要IDE通过”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA(若可用)”。(12)关掉不用的设备WindowsXP总是尽可能为电脑的所有设备安装驱动程序并进行管理，这不仅会减慢系统启动的速度，同时也造成了系统资源的大量占用。针对这一情况，你可在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，方法是双击要停用的设备，在其属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。在重新启动设置即可生效，当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。(13)关闭错误报告当应用程序出错时，会弹出发送错误报告的窗口，其实这样的错误报告对普通用户而言几乎没有任何意义，关闭它是明智的选择。在“系统属性”对话框中选择“高级”选项卡，单击“错误报告”按钮，在弹出的“错误汇报”对话框中，选择“禁用错误汇报”单选项，最后单击“确定”即可。另外我们也可以从组策略中关闭错误报告：从“运行”中键入“gpedit.msc”，运行“组策略编辑器”，展开“计算机配置→管理模板→系统→错误报告功能”，双击右边设置栏中的“报告错误”，在弹出的“属性”对话框中选择“已禁用”单选框即可将“报告错误”禁用。(14)关闭自动更新“自动更新”功能对许多WindowsXP用户而言并不是必需的，可将其关闭以节省系统资源。在“我的电脑”上单击鼠标右键，从快捷菜单中选择“属性”命令，选择“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡，勾选“关闭自动更新，我将手动更新计算机”单选框，单击“确定”按钮即可关闭自动更新功能。如果在“服务”已经将“AutomaticUpdates”服务关闭，“系统属性”对话框中的“自动更新”选项卡就不能进行任何设置了。(15)去掉菜单延迟去掉菜单弹出时的延迟，可以在一定程度上加快XP。要修改的键值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”键，把默认的400修改为0，按F5刷新注册表即可生效。(16)清除预读文件WindowsXP的预读设置虽然可以提高系统速度，但是使用一段时间后，预读文件夹里的文件数量会变得相当庞大，导致系统搜索花费的时间变长。而且有些应用程序会产生死链接文件，更加重了系统搜索的负担。所以，应该定期删除这些预读文件。预计文件存放在WindowsXP系统文件夹的Prefetch文件夹中，该文件夹下的所有文件均可删除。(17)关闭自动播放功能在WindowsXP中，当往光驱中放入光盘或将USB硬盘接上电脑时，系统都会自动将光驱或USB硬盘扫描一遍，同时提示你是否播放里面的图片、视频、音乐等文件，如果是拥有多个分区的大容量的USB硬盘，扫描会耗费很长的时间，而且你得多次手动关闭提示窗口，非常麻烦。这种情况下我们可以将WindowsXP的自动播放功能关闭。运行“组策略”程序。在组策略窗口左边栏中，打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框。在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”(如图6)。这样以后就不用担心WindowsXP的“自动播放”功能带来的麻烦了。如果你只是想禁止系统扫描某个驱动器(如USB硬盘)上的文件，可采用下面的方法。先连上你的USB硬盘，让系统将它识别出来。然后打开“我的电脑”，选择USB硬盘上的某个分区，按鼠标右键，会弹出磁盘属性窗口，选取“自动播放”选项卡，将所有内容的类型都选择为不执行操作。如果USB硬盘有多个分区，对所有分区都进行同样的操作，这样当你将USB驱动器拔掉再重新接上时，系统会将USB硬盘识别出来，而不会反复问你是否播放USB硬盘中的文件了。3.加快关机速度WindowsXP的关机速度要慢于启动速度，特别有些任务还需要手工结束，更加延缓了关机速度。因此，要加快关机速度，首先要开启WindowsXP的自动结束任务功能。具体步骤是：从注册表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的键值设置为1即可。然后再修改“HungAppTimeout”为“4000(或更小)”(预设为5000)，该键值同样也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同样把WaitToKillServiceTimeout设置为“4000”；通过这样设置后的关机速度明显要加快了。够全面吧~~◆二、硬件优化设置◆1、关掉不用的设备在设备管理器中，将PCMCIA卡、调制解调器、红外线设备、打印机端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的设备停用，在要停用设备属性对话框中的“常规”选项卡中选择“不要使用这个设备(停用)”。当需要使用这些设备时再从设备管理器中启用它们。◆2、内存性能优化

WindowsXP中有几个选项可以优化内存性能，它们全都在注册表下面位置：HKEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用内存页面调度（Paging

Executive）XP会把内存中的片断写入硬盘，我们可以阻止它这样做，让数据保留在内存中，从而提升系统性能。256M以上内存才使用这个设置。把“DisablePagingExecutive”的值从0改为1就可以禁止内存页面调度了。

2）提升系统缓存必须有256M以上的内存，才激活它。把LargeSystemCache键值从0改为1，一般来说，这项优化会使系统性能得到相当的提升，但也有可能会使某些应用程序性能降低。

3）输入/输出性能内存大于256M才更改这里的值，这个优化只对server（服务器）用户才有实在意义，它能够提升系统进行大容量文件传输时的性能。建一个DWORD（双字节值）键值，命名为IOPageLockLimit，数值设8M－16M字节之间性能最好，具体设什么值，可试试哪个值可获得最佳性能。这个值是用字节来计算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912。◆3、启动硬盘/光驱DMA模式“系统属性”－“硬件”－“设备管理器”，在设备列表中选择“IDE

ATA/ATAPI控制器”，双击“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其属性对话框的“高级设置”选项卡中检查DMA模式是否已启动，一般来说如果设备支持，系统就会自动打开DMA功能，如果没有打开可将“传输模式”设为“DMA（若可用）”（在BIOS里也应该要先设为支持DMA）。

◆4、关闭自动播放功能

运行“组策略”程序,在组策略窗口左边栏中打开“计算机配置”，选择“管理模板”下的“系统”，然后在右边的配置栏中找到“关闭自动播放”并双击它，会弹出“关闭自动播放属性”对话框，在其中“设置”选项卡中选择“已启用”，“关闭自动播放”下拉列表中选择“所有驱动器”。

◆5、设置二级缓存容量WindowsXP有时无法自动检测处理器的二级缓存容量，需要我们手动设置。运行注册表编辑器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,选择Dword值SecondLevelDataCache（如果没有就新建这个值）