德阳城市进入性研究报告课件

2019年8月德阳城市进入性研究报告2019年8月德阳城市进入性研究报告1/49目录

2/49第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市外部环境土地市场概况楼市概况专题研究进入性建议目录2/49第一部分城市外部环境2/49目录

3/49第一部分 城市外部环境目录3/49第一部分 城市外部环境3/49德阳市，四川省地级市，位于成都平原东北部，是“成德绵”经济圈的重要组成部分，全市总面积5910平方千米，下辖2区、1县、3县级市；2018年户籍人口387.7万人城市核心发展思路为东拓、西扩、南进、北优，重点向东、向南发展，推进成德一体化；但鉴于长期以来的向北发展策略和势头，导致目前向南发展动力不足，推进缓慢城市区位

4/49德阳市，四川省地级市，位于成都平原东北部，是“成德绵”经济圈4/49城市发展能级

德阳市GDP紧追绵阳市，且保持高增速，人口突破350万，处川内城市第二梯队前列排名18年GDP（亿元）18年GDP增速（%）18年常住人口（万人）1成都市，15343甘孜州，10.2成都市，16332绵阳市，2304宜宾市，9.2绵阳市，6443德阳市，2214绵阳市，9.0达州市，5724宜宾市，2026德阳市，9.0凉山州，4915南充市，2006南充市，9.0眉山市，4866泸州市，1695遂宁市，8.8雅安市，4567达州市，1690乐山市，8.7南充市，3708乐山市，1615自贡市，8.7德阳市，3559凉山州，1533广元市，8.4巴中市，33210内江市，1412达州市，8.3乐山市，32711自贡市，1407雅安市，8.1广安市，32412眉山市，1256成都市，8.0攀枝花市，32013广安市，1250广安市，8.0泸州市，29814遂宁市，1221巴中市，8.0自贡市，29215攀枝花市，1174内江市，7.8广元市，26716广元市，802泸州市，7.6宜宾市，25117雅安市，646眉山市，7.5遂宁市，15418巴中市，646攀枝花市，7.5内江市，12419阿坝州，307阿坝州，4.7甘孜州，12020甘孜州，291凉山州，4.0阿坝州，94德阳备注：数据来源于四川省统计局城市发展能级排名18年GDP（亿元）18年GDP增速（%）5/496/49城市宏观

德阳因”三线建设”国家布局现代大工业而建市，是中国重大技术装备制造业基地；第二产业占比持续为主力，2017年后产业结构发生变化，第三产业占比逐步提升属于成都卫星城，人口吸附力弱，为人口净流出城市图：历年三产占比变化 图：历年人口净变化14%13%13%13%12%11%60%60%59%56%48%48%26%28%32%32%40%41%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2013年2014年2015年2018年一产占比二产占比2016年 2017年三产占比-22.6

-22.7-27.6-31.31-38.37-39.63-41.41-38.68-39.73-34.54-380-5-10-15-20-25-30-35-40-45备注：数据来源于四川省统计局6/49城市宏观德阳因”三线建设”国家布局现代大工业而建市6/497/49成德一体化政策的落地，促使两个城市之间的联动将进一步提升，但规划落地还需时日作为成绵乐（向北至西安）高铁的重要站点，每天有近80班动车组往返成德两地，通勤时间仅需20余分钟天府大道北延线（升级改造）、第三绕城高速、机场快速路（规划中）将德阳与大成都紧密联系签订成德一体化备忘录推进028区号公用取消漫游费成德绵高速扩容地铁规划两城对接天府大道北沿线建设城际动车“公交化”交通规划

7/49成德一体化政策的落地，促使两个城市之间的联动将进一步7/49中江县绵竹市罗江区什邡市德阳旌阳区广汉市排名17年GDP（亿元）17年常住人口（万人）17年商品房成交额占比旌阳区5607844%罗江区111226%广汉市4004619%什邡市285429%绵竹市261607%中江县34410815%同心圆城市（成都）中心聚集，辐射发展多中心城市（德阳）分散联合，相互独立VS与成都同心圆式发展不同，德阳为相互独立的多中心城市发展模式，作为德阳中心城区的旌阳区，GDP、常住人口、商品房成交额均不具备特别明显的领先优势，资源聚焦效应弱城市发展类型

备注：数据来源于四川省统计局中江县绵竹市什邡市德阳排名17年GDP（亿元）17年常住人口8/49规划价值判断

从规划价值判断，省委提出的成德眉资一体化发展规划，成眉同城化受天府新区规划利好，发展迅速，成德同城化落地相对缓慢，发展出现断层成眉同城化规划对接：成都南向发展承接城市，建成“环成都经济圈开放发展示范市”，国家级开发新区-天府新区规划利好明显，加速成眉同城化发展。交通对接：天府大道直通成都主城区，环天府新区快速通道、红星路南延线（仁寿段），预计2020年完工。成德同城化规划对接：《成德同城化发展总体规划》即将出炉，形成以成都主城区为核心，南有天府新区，北有德阳新城的

“一核两中心

”的区域新格局。交通对接：构建“7高8快9轨”成德同城综合交通体系；已有5条交通动脉对接成都，成绵乐城际快铁已通车，仅需20分钟到达成都。产业协作：成德两市将构建协调发展区域产业格局，打造“一带一路”国际产业园；成德工业园区已有62家企业入驻，18年实现产值57亿元。13年提出成德一体化发展，落地性相对缓慢，且成都与德阳之间有青白江和广汉，发展出现断层产业协作：依托天府新区产业规划，建设大都市区产业集聚区，做强现代智能制造业，做优高端服务业。天府新区规划带动成眉一体化快速发展，真正意义上实现成眉同城化规划价值判断从规划价值判断，省委提出的成德眉资一体化发展规9/49城镇化率+三产比重说明城市发展阶段，反应市场发展趋势。潜力型城市具有较大发展空间，市场发展处于起步阶段；升级型城市注重转型升级，市场发展以城市更新为主；成长型城市处于吸附阶段，市场发展处于成长阶段；成熟型城市空间有限，市场发展以外扩为主。通过城镇化率及三产比重分析，德阳主城区旌阳区目前由升级型城市向成熟型城市过渡，城市发展和扩张相对缓慢，城市发展注重转型升级，市场发展主要以城市更新为主50%城镇化率潜力型三产比重低，城镇化率低三产比重50%德阳旌阳区（45%，69%）眉山东坡区（43%，56%）双流区（48%，70%）简阳市（30%，44%）升级型三产比重低，城镇化率高成长型三产比重高，城镇化率低成熟型三产比重高，城镇化率高（83%，100%）锦江区青羊区（89%，100%）城市发展阶段

备注：数据来源于四川省统计局金牛区（79%，100%）绵阳涪城区（48%，70%）城镇化率+三产比重说明城市发展阶段，反应市场发展趋势。潜力10/49销额人口比商品房销售金额

/

常住人口数量说明区域内单位人口的购房能力，反应市场容量大小。比值越大，区域市场蛋糕越大；比值越小，区域市场蛋糕越小。德阳——旌阳区销额人口比

=47/

78=

0.6区域市场容量

引入销额人口比指标对德阳主城区旌阳区进行市场容量判断，旌阳区销额人口比明显小于成都二圈层代表区域双流区，同时也小于成都三圈层的简阳和同属于地级市主城区的眉山东坡区，市场容量有限成都二圈层——双流区销额人口比

=

405

/

140

=

2.9成都三圈层——简阳市销额人口比

=

95

/

107

=0.

9眉山——东坡区销额人口比

=

68/84

=

0.8备注：数据来源于四川省统计局，为2017年数据，2018年数据还未公示销额人口比商品房销售金额/常住人口数量说明区域内单位人口11/49房价收入比平均住房总价

/

平均家庭年总收入人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格/每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入说明区域内家庭的购房压力，反应市场价格上涨空间。比值越大，市场价格上涨空间越小；比值越小，市场价格上涨空间越大。价格上涨空间

引入房价收入比指标对德阳主城区旌阳区进行价格上涨空间判断，旌阳区房价收入比明显小于成都二圈层代表区域双流区和地级市主城区的眉山东坡区，同时也小于成都三圈层的简阳，价格存在一定上涨空间德阳——旌阳区房价收入比

=777000/

113000=

6.9（价格：7200；收入：39000）成都二圈层——双流区房价收入比

=1365000/

133000=

10.3（价格：13600；收入：49000）成都三圈层——简阳市房价收入比

=945000/

109000=

8.7（价格：8800；收入：37000）眉山——东坡区房价收入比

=927000/

90000=

10.3（价格：8900；收入：38000）备注：数据来源于四川省统计局，房价为2019年在售价格、家庭人均全部年收入为预估2019年人均可支配收入（按历年增长比来预估）房价收入比平均住房总价/平均家庭年总收入说明区域内家庭的12/49销额竞数比商品房销售金额

/

竞品个数说明区域内市场的竞争压力，反应市场竞争强度。比值越大，市场竞争强度越小；比值越小，市场竞争强度越大。市场竞争强度

引入销额竞数比指标对德阳主城区旌阳区进行市场竞争强度判断，旌阳区销额竞数比明显小于成都二圈层代表区域双流区和成都三圈层的简阳，同时也小于同属于地级市主城区的眉山东坡区，市场竞争强度大德阳——旌阳区销额竞数比

=47/

41=

1.15（在售：31；潜在：10）成都二圈层——双流区销额竞数比

=

405

/

56

=

7.23（在售：43；潜在：13）成都三圈层——简阳市销额竞数比

=

95

/

23

=

4.13（在售：12；潜在：11）眉山——东坡区销额竞数比

=

68

/

43=

1.58（在售：37；潜在：6）备注：商品房销售金额来源于四川省统计局，为2017年数据，2018年数据还未公示；竞品个数为目前在售项目+近一年成交住宅土地宗数（均为不完全统计）销额竞数比商品房销售金额/竞品个数说明区域内市场的竞争压13/49时间限购限贷限价限售公积金商贷1-6月已出台政策本地户籍不限购不限购，已有三笔住房贷款的第四笔不予受理不限价不限售已连续正常缴存住房公积金6个月及以上且住房公积金账户余额大于（或等于）6个月的缴存额借款申请人夫妻双方都正常缴存住房公积金的，贷款限额为50万；单方缴存住房公积金的，贷款限额为40万；首套房贷款比例不得高于80%，二套房贷款比例不得高于70%，不支持第三套及以上住房贷款；外地户籍不限购不限购，已有三笔住房贷款的第四笔不予受理不限价不限售申请时已连续正常缴存住房公积金6个月及以上且住房公积金账户余额大于（或等于）6个月的缴存额7-12月预判可出台政策本地户籍不限购不限购，已有三笔住房贷款的第四笔不予受理不限价不限售首套房贷款比例不得高于80%，二套房贷款比例不得高于70%，不支持第三套及以上住房贷款；整体与上半年持平，预计在缴存比例基数上有所上调外地户籍不限购不限购，已有三笔住房贷款的第四笔不予受理不限价不限售首套房贷款比例不得高于80%，二套房贷款比例不得高于70%，不支持第三套及以上住房贷款；14/49德阳政策长期限贷，不限购；说明房地产市场长期低迷已成为政府共识，但目前银行政策短期内难以松动政策导向：

5月1日起，异地公积金不限户口，外地公积金+外地户口也可以在德阳使用，二套房利率上浮15%，二手房贷款年限又20年延长至30年；贷款额度与家庭月收入挂钩，下半年公积金政策基本持平，预计在缴存比例基数上有所上调，销售周期内政策变化不大客户趋势：德阳住宅不限购，说明德阳住宅市场长期低迷已成为政府共识，本地客户外溢成都严重，郊县置业客户数量不足宏观政策

时间限购限贷限价限售公积金商贷不限购，已有三笔住房贷款的第德阳开发报建情况梳理预售条件总投资额25%，工程形象条件达到地上一层资金监管有资金监管，按照工程进度提款，但执行不严，可以协调融资环境可以做开发贷调控政策不限购、不限价总平方案报规程序专家会、规委会等平均通过时间一般需要2-3个月工程规划许可证程序方案通过后30天工程施工许可证办理程序方案通过后的40天无证施工情况可沟通地块所在区域预售许可证办理程序资料齐备即可办理投资环境

德阳市预售条件、调控政策等优于成都，有资金监管但可协调15/49德阳开发报建情况梳理预售条件总投资额25%，工程形象条件达到市场政策空间

从市场政策空间判断，相较大成都区域，德阳无限购限售政策，同时从购房客群可以看出，德阳属于内生型城市，对外地客户吸附力较弱，政策优势难以发挥市场政策 内生型城市最严政策：有户口或连续两年社保（需对应区域），家庭限购两套，以成都一圈层-高新区为代表普通政策：有户口或连续一年社保，不限制购房套数，以成都三圈层-简阳为代表紧松无限购政策：无限购限售政策，以省内二级城市-德阳、眉山为代表次严政策：有户口或连续两年社保，家庭限购两套，以成都二圈层-双流为代表购房客户来源：90%德阳本地客户，10%外地客户（如大成都等）购房客户置业目的：德阳本地客户以自住为主，外地客户以投资或养老为主60%20%20%黄河片区德阳市中心周边郊县案例：绿地新里城客户构成：均为德阳本地客户，年龄25-45岁，以企事业单位中高层和公务员为主。市场政策空间从市场政策空间判断，相较大成都区域，德阳无限购16/491、德阳GDP排名全川第三，保持高速增长，但与成都相比，发展能级差距明显；成德同城化落地相对缓慢，发展出现断层2、德阳属于多中心发展模式，资源聚集效应弱；升级型城市向成熟型城市过渡，

以城市更新为主 3、与相同地级市相比，市场容量小、竞争强度大；但价格存在一定上涨空间4、无限购限售政策，但购房客户以本地为主，政策优势难以发挥综上所述：德阳属于内生型发展城市，对外吸附力相对较弱，规划落地缓慢，未来发展存在一定限制17/49宏观政策小结

1、德阳GDP排名全川第三，保持高速增长，但与成都相比，发展第二部分 土地市场概况18/49第二部分 土地市场概况18/49开发商进驻情况

进驻时间：绿地、世茂、敏捷、新城（商开）

、恒大等外地开发商集中在2018/2019年进驻，保利、碧桂园、万达进驻时间较早进驻区域：外地开发商集中布局在黄河和旌湖片区，该区域为政府向北向南发展的主力方向，有大量可供应的土地2018年4月土拍，将德阳土地价格推高至4918元/㎡，标志着德阳土地市场价格开始赶上其他省内重点城市的步伐，开发商开始逐渐进驻2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年保利（旌湖片区）碧桂园（黄河片区）万达（黄河片区）世茂（黄河片区）、绿地（黄河片区）恒大（孝感片区）、敏捷（旌湖片区）碧桂园（黄河片区）新城控股（旌南片区）19/49开发商进驻情况进驻时间：绿地、世茂、敏捷、新城（商开）、年份宗数面积（亩）2012年8600.812013年7422.162014年111085.982015年110.22016年4146.952017年4142.512018年5689.682019年至今6868合计45396312001000800600400200020/4920122013201420152016201720182019至今近6年土地成交呈扇形分布，黄河-旌东片区为核心发展区域是业内共识德阳2015年开始去库存，土地端供应骤减，受供应端影响，近年土地成交较少，多数分布在城北—黄河、旌东—旌湖板块，当前黄河-旌东片区为主力供应区域德阳市2012-2019年土地供应情况土地情况梳理（一手地）

年份宗数面积（亩）2012年8600.812013年7422土地情况梳理（一手地）

世茂璀璨天成（4918元/㎡）-占地面积：60.22亩-容积率：3.3-成交时间：2018年4月28日-楼面价：4918元/

㎡-溢价率：140%绿地地块（1020元/㎡）-占地面积：320亩-容积率：2.0-成交时间：2019年3月21日-楼面价：1020元/㎡-溢价率：0新城控股地块（1400元/㎡）-占地面积：200亩-容积率：3-成交时间：2019年1月8日-楼面价：1400元/㎡-溢价率：0%杰阳地块（1011元/㎡）-占地面积：53亩-容积率：5.0-成交时间：2017年12月4日-楼面价：1011元/㎡-溢价率：2%恒大翡翠华庭（1508元/㎡）-占地面积：266.5亩-容积率：2.0-成交时间：2018年1月30日-楼面价：1508元/

㎡-溢价率：131%碧桂园旌湖上镜（4250元/㎡）-占地面积：102亩-容积率：3.0-成交时间：2019年4月29日-楼面价：4250元/

㎡-溢价率：70%敏捷地块（3023元/㎡）-占地面积：80.57亩-容积率：2.7-成交时间：2018年7月18日-楼面价：3023元/

㎡-溢价率：36%众城剑桥郡（985元/㎡）-占地面积：25亩-容积率：2.5-成交时间：2016年12月11日-楼面价：985元/

㎡-溢价率：0%保利、碧桂园、恒大、万达、绿地、新城控股等均已进入，参考土地楼板价443-4918元/㎡地价水平：近两年土地成交楼板价443~4918元/㎡时间最近：2019年4月碧桂园以楼板价4250元/㎡成交，取得102亩宗地；8月以楼板价3525元/㎡摘得85亩宗地土地情况梳理（一手地）世茂璀璨天成（4918元/㎡）绿地地21/49已跟进地块

地块名称成交时间占地面积（㎡）容积率方案我司土拓定价(元/㎡）起拍价(元/㎡）成交价(元/㎡）成交价对应销净率摘牌单位德阳黄河60亩2018/4/28401483.38F(T2)33F(T4)8F(T2)950033F(T4)

8000车位

7万/个20454918-9.32%世茂德阳黄河102亩2019/4/296829037F(T2)41F(T4)7F(T2)950041F(T4)8584商业一层

16800商业二层

9000车位

6万/个25004250-3.21%碧桂园德阳黄河85亩2019/8/156800311F(T2)18F(T2)34F(T4)11F(T2)

890018F(T2)

870034F(T4)

8450商业一层

17000商业二层

10000商业三层

4900车位

6万/个250035253.37%碧桂园德阳黄河片区当前土地市场价格处于高位，政府心里有一定预期85亩宗地政府6月保留底价750万/亩，流拍后，让碧桂园兜底，保留底价调整为705万/亩，碧桂园后半程自举14手摘得22/49已跟进地块占地面积我司土拓定价起拍价成交价成交价对应销净22/49供地计划（

2019

年）

万达广场奥林匹克公园学校德阳102亩碧桂园竞得德阳85亩碧桂园竞得待供应德阳101亩待供应德阳160亩黄河片区2019年供地敏捷东樾府待供应173亩待供应118亩待供应71亩旌湖片区2019年供地天立国际学校23/49德阳市本级2019年下半年待供应5宗住宅地块，合计623亩德阳黄河片区2019年下半年预计供应261亩土地，预计起拍起拍楼板价在2500元/㎡左右德阳旌湖片区2019年下半年预计供应362亩土地，预计地块起拍楼板价在2500元/㎡左右供地计划（2019年）万达广场德阳102亩碧桂园竞23/49地块测试

24/49德阳市本级黄河片区楼板价在3000-3200元/㎡可以满足投资基本要求，其余区域不达标德阳黄河片区2019年下半年预计供应261亩土地，建议合理价格考虑供地区域模拟地块起拍价（元/㎡）区域建议销售定价（元/㎡）是否增加市场预期我司接受楼板价（元/㎡）进驻建议黄河片区黄河102亩2500清水高层8500清水洋房9000否3000-3200建议合理价格进入黄河85亩2500清水高层8500清水洋房9000否3000-3200黄河101亩2500清水高层8500清水洋房9000否3000-3200黄河160亩2500清水高层8500清水洋房9000否3000-3200旌湖片区旌湖118亩2500清水高层6600清水洋房7200否1600-1700建议不跟进旌湖71亩2500清水高层6600清水洋房7200否1600-1700旌湖173亩2500清水高层6600清水洋房7200否1600-1700地块测试24/49德阳市本级黄河片区楼板价在3000-3224/49土地情况梳理（二手地梳理）

序号区域项目建筑面积房企名称序号区域项目建筑面积房企名称1城北嘉禾苑11765德阳市民福房地产开发有限公司19旌东片区东湖山水96100四川德阳市弘扬实业有限公司2城北北辰南苑9163德阳市兴发房地产开发有限责任公司20旌东片区岷江商住楼30000四川省德阳市农机有限公司3城北德佳尚品171883.81四川德佳房地产开发有限公司21旌东新区北城春天里226244.16德阳市杰阳房地产开发有限公司4城南汇乐金色原乡150078.38德阳汇昌房地产有限公司22旌东新区杰阳·新隆A栋181280德阳市杰阳房地产开发有限公司5城南力创雅居颂四川力创房地产开发有限责任公司23旌东新区杰阳·新隆B栋139995德阳市杰阳房地产开发有限公司6城南阅江首府188000德阳市安业房地产开发有限公司24老城区水游城四川佳嘉佳房地产开发有限公司7城南汇乐•金色原乡147047德阳汇昌房地产有限公司25老城区陈**陈云高8黄河筑达·新天地400000中建七局第四建筑有限公司26老城区明源华圣11893德阳明源房地产有限公司9黄许北城一号二期75401.7327老城区时代中心21598德阳汇昌房地产有限公司10经开花雨湖畔32798德阳佳泰房地产投资有限责任公司28天元五建·天府新城12号地块105192.1德阳西部国际商贸（集团）有限公司11经开五洲广场总部经济大楼250000德阳鑫凯置业有限公司29天元五建·天府新城3号地块338522.6德阳西部国际商贸（集团）有限公司12经开保利国际城中央花园190000保利（德阳）房地产开发有限公司30天元五建·天府新城11#地块64343.67德阳西部国际商贸（集团）有限公司13经开保利国际城中央花园B区190000保利（德阳）房地产开发有限公司31孝感百悦尊邸46787.06绵竹天河房地产开发有限责任公司14经开保利国际城翡丽湾C区250000保利（德阳）房地产开发有限公司32孝感新铁商业广场99546.26德阳市万兴房地产开发有限公司15经开区南湖十二橡树二期176419.5绵竹林辰房地产开发有限公司33孝感春天华府43264四川德阳锦虹建筑房地产有限公司16旌东片区紫旌名城6500四川川晋房地产开发有限公司34天元杰阳-知筑459589.92德阳市杰阳房地产开发有限公司17旌东片区东城玉苑15000德阳市元友房地产开发有限公司35孝感锦利-锦御府112821.21成都市锦利置业有限公司18旌东片区瑞天国际48217德阳瑞天房地产开发有限公司截止2019年上半年，旌阳区至少还有30个项目完全未动工，总面积超766亩，占地面积67万方土地情况梳理（二手地梳理）序号区域项目建筑面积房企名称序号25/49土地端总结1、土拍价格呈走高趋势，政府对招拍挂项目心里预期高，保留底价高2、黄河片区和旌湖开发区为主力供地区域3、土地价格整体呈现北高南低的状态，楼板价差距在1500-20004、旌阳区未动工项目多集中在政府平台公司和勾地企业中26/49土地端总结1、土拍价格呈走高趋势，政府对招拍挂项目心里预期高第三部分楼市概况27/49第三部分楼市概况27/492019上半年供应4910套，55.93万方。住宅面积供应同比增加26.64%，环比减少1.04%，供应量较为稳定。成交量3199

套，36万方，成交面积同比减少37.68%，环比增加13.6%，市场仍在低位缓慢爬升供应方面，受2018年市场影响，2019年1、4、5月远高于月度平均值成交方面，较2018下半年，2019上半年市场成交热度有所回暖，3、5、6月均高于月度平均值，6月还创造半年成交记录录。201720182019供应：20.26万方供应：14.04万方供应：44.16万方供应：56.52万方供应：55.93万方成交：52.56万方成交：35.42万方成交：57.78万方成交：31.69万方成交：36.00万方去化率：258%去化率：252%去化率：130%去化率：56%去化率：64%28/49主城区商品住房历年走势

2019上半年供应4910套，55.93万方。住宅面积供应同18—718—818—918—1018—1118—1219—119—219—319—419—519—6住宅成交（套）718581349402294316407323660418676715商业成交（套）614063424532782186495085住宅成交价格（元/㎡）730373447139713573136971698472206843690269796837商业成交价格（元/㎡）1079210692147551166699181256887476219762410636839384187303 7344数据来源：德阳市房管2局9/网49站7139 7135731369716984722068436902 6979107921069214755116669918125688747621976241063683936837600084188000

10000400020000120001600014000量价疲软持续下跌，未来市场不容乐观住宅：2018年7月-2019年6月住宅成交量呈“V”型走势，销量最高的为2018年7月，之后不断下滑至2019年3月出现回升，但价格呈现持续下滑的趋势，住宅月均去化量为488套/月，6月均价6837元/㎡2018年7月—2019年6月德阳市房地产市场量价走势7006005004003002001000800市场量价走势

18—718—818—918—1018—1118—1219—29/4918—718—818—918—1018—1118—1219—219—319—419—519—6住宅库存套数（套）3167 3347 4081 4494 5032 5596 6555 6329 6401 6981 7618 7600商业库存套数（套）5172 5120 5132 5225 5165 5365 5754 5828 5812 6508 6591 6535住宅出清周期（月） 6.56.98.49.210.311.513.413.013.114.315.615.6商业出清周期（月）95.894.895.096.895.699.4 106.6 107.9 107.6 120.5 122.1 121.06.5数据来源：德阳市房管3局9/网49站6.98.49.210.311.513.4

13.0

13.119—114.315.6

15.695.8 94.8 95.0 96.8 95.699.4106.6 107.9 107.6120.5

121.0140.0

120.0100.080.060.040.020.00.0700060005000400030002000100008000 122.1库存不断增加，出清周期延长，未来竞争加剧德阳市住宅存量及销售周期呈现不断上升的走势，主要因为德阳市场供给不断上升，销量不断下滑所致；至2019年6月市场住宅存量出清周期由6.5个月增加至15.6个月，商业存量出清周期由95.8月增加至121月，随着前期囤地项目不断入市，2019年下半年将进一步导致供应量和销售周期不断上升2018年7月—2019年6月德阳住宅供应存量及出清周期走势出清周期走势

18—718—818—918—1018—1118—1219—30/49二手房与新房成交情况对比

二手房与新房之间反差较大，刚需客群集中在二手房市场,二手房交易量持续高于新房成交量，刚需客户持续在二手房交易中释放。70-100㎡月二手房成交量953套，环比13％，同比下跌20％，面积93万方。受德阳主城区新房市场供应关系影响，房价增高，总价增高，户型面积偏大，刚需客群无力消费转向二手房市场。

二手房市场成交面积主要集中于，和140㎡以上带花园、顶跃住宅。新房成交面积段过于集中90-130㎡这四个面积区间。二手房与新房成交情况对比二手房与新房之间反差较大，刚需客群31/4932二手房价格

32项目名称二手房实际成交价格（非挂牌价格）近三月成交套数德阳万达广场（清水）7900元/㎡3德阳碧桂园7500元/㎡2希望城玫瑰公馆8500元/㎡2龙湾上城8600元/㎡5整体一手房高于二手房约1000元/m²，8月二手房均价

5723

元/m²（包含区域地价盘）

,

7月二手房均价

5723

元/m²（包含区域地价盘）

，环比上月上涨0.93%

↑，同比去年同期下跌

11.94%

↓32二手房价格32二手房实际成交价格德阳万达广场7900元32/49城南旌南天元开发区八角片区旌东新区老城板块区域特点第一梯度城南7300-8800临近老城区，属于老城与新区交接处，经过10余年发展，已形成完善配套及居住氛围，目前已基本剩余一些早期项目尾盘黄河7800-8200江景资源，环境佳，商业、学区、政务、文体等配套齐全，是全市最佳居住板块；2012年开始发展，万达15年入驻，奥林匹克运动中心，八中、青衣路小学等教育资源丰富第二梯度旌南6000-7000高端制造业片区，并且集聚了大量的职业技术学院，与老城区交汇区域已形成成熟的片区城北7550由2部分组成，老城区部分及城市新区，新城部分属于高铁新城板块，市人民医院将搬迁过去旌湖7000旌湖开发区北面发展较为成熟，产业主要以东汽为龙头，外国语学校、庐山路小学等学区资源，目前主要往南面发展，处于发展初期、成熟度较低，目前仅保利在售第三梯度天元（几无在售）高铁铁路把区域与城区隔开，不在城市发展方向，主要以工业区为主，在售项目较少旌湖开发区绵远河注：1、老城区土地饱和，暂无在售项目；

2、八角片区现状大面积空地及厂区，房地产开发度低；3、旌东新区规划初期，缺乏配套仅碧桂园项目、已交付黄河、城南板块配套+环境优势位列全市住宅价值高地旌南板块临近城南成熟区，位列住宅价值第二梯队；天元、八角、旌东板块发展初期，房地产开发度低板块格局

城南旌南天元开发区八角片区旌东新区老城板块区域特点城南临33/49恒大翡翠华庭花雨树香颂地王豪庭美林康城天悦湾中央绿洲剑桥郡黄河板块城北板块城南板块旌南板块旌湖板块待入市在售市政府中融大名城世茂璀璨天城老城保利国际城敏捷东樾府欢乐颂板块项目物业类型首开17年底-18年6月涨幅18年7-10月涨幅18年10-12月涨幅当前价格去化（18年）黄河美林康城19F+25F高层2018.021800-2000（2月-6月）持平-2007800（剔除车位约8万/个）8.4万方（总量9.1万方，仅剩60套左右尾货）地王豪庭高层19-30F2018.06——-1000持平8000（剔除车位约8万/个）6.8万方（总量7.7万方，仅剩83套尾货）世茂璀璨天城高层未开盘————-80082001.8万方健康谷绿地新里城一号地块25/33F高层+6/7F洋房2018.09————持平高层7200洋房标准层88005.8万方城北恒大翡翠华庭高层+小高层未开盘——————楼面价约1500——花语树香颂26F高层2018.08——100-1507550（剔除车位约8万/个）约2.3万方城南天悦湾3期28/32F高层一线河景2018.06——持平持平8800一线河景5.3万方（3期总量6.24万方，剩余约80套）中央绿洲2期25-26F高层2018.05——-400持平7300（剔除车位约8万/个）5.4万方（2期总量6.2万方，剩余60多套房源）旌南中融大名城2期32F高层2018.031100（3月-5月）-500持平非河景约7000河景约7800（剔除车位约8万/个）4-5万方（年去化8万方）剑桥郡18F小高层+8F洋房2018.07——-100-200高层5300洋房6200（剔除车位约6万/个）3.6万方尾盘欢乐颂18-19F小高层未开盘————持平毛坯约60000.1万方旌湖保利国际城香雪国际社区B区高层、洋房、别墅8联2018.041500-300-200高层70006.9万方（共846户，存量约160套）18年上半年在售项目量价齐收，价涨1000-2000、量均能实现开盘热销/售罄；下半年市场下滑显著，主力在售竞品价格持续下调（标杆项目7-12月降幅达500-1000元/平）；德阳大部分住宅项目去化均搭配车位销售，以达到更好去化及整体利润提升竞品成交

恒大翡翠华庭花雨树香颂地王豪庭美林康城天悦湾剑桥郡黄河板块城34/4935/49板块项目物业类型首开销售及去化黄河美林康城19F+25F高层2018.02√18年2月3日，首开288套高层，带车位毛坯均价6800，开盘售罄√18年3月17日，加推142套高层，带车位毛坯均价7800，开盘售罄√18年5、6月，分2次共加推229套高层，带车位毛坯均价8600-8800，开盘售罄√18年9月领取最后2栋高层，合计153套，带车位毛坯均价8600-8800，蓄客不佳，暗推散售，10月中旬余量60多套√

续销中，10月成交10套，均价8600；11月成交0套地王豪庭高层19-30F2018.06√18年6月2日，首开251套高层，毛坯均价8600，开盘售罄√18年6月30号，加推164套高层，毛坯均价8800，开盘售罄√

18年8月20号取得最后2栋合计174套高层预售，带车位均价8800，蓄客不佳，9月22号才推出，去化约45%√

续销中，10月成交12套，均价8918；11月成交11套，均价8846世茂璀璨天城高层2018.10√18年10月25日，首开176套高层，毛坯约9000，开盘当天仅去化2套，启动价格下调，毛坯均价8200左右，累计本月已去化136套健康谷绿地新里城一号地块高层+洋房2018.09√

18年9月29日，首开226套高层+全部洋房（200套左右），高层毛坯均价7200，洋房毛坯标准层8800，首开去化约250套（其中内部认购150套）实际外部去化率不足30%√10月成交63套，均价7280；√18年11月16日，加推450套高层，成交50套，均价7200左右，去化率11%；12月仅成交10几套，123㎡7000左右、105㎡7400左右城北花语树香颂26F高层2018.08√18年8月22日，首开94套高层，带车位毛坯均价8400，截止1012剩余尾货√18年9月28日，加推100套高层，带车位毛坯均价8500，加推去化率40%√18年10月19日，加推86套高层，当月成交37套，均价8374，去化率43%；√18年11月27日，加推107套高层，当月成交15套，均价8341，去化率14%城南天悦湾3期28/32F高层河景2018.06√18年6月30日，首开124套高层，毛坯均价8800，首开去化80%以上√18年7月28日，加推140套高层，毛坯均价8800，加推去化率不足40%√18年8月2日，最后2栋高层预售已领，蓄客不佳，推迟开盘，截止目前仍有余量100多套√

续销中，10月成交31套，均价8847；11月成交5套，均价8796中央绿洲2期25-26F高层2018.05√18年5月29日，首开271套高层，带车位毛坯均价8000，首开基本售罄√18年7月，加推130套高层，带车位毛坯均价8500，加推去化率40%√18年9月，加推156套高层，带车位毛坯均价8100，去化不佳，10月中旬存量100多套√

续销中，10月成交35套，均价8220；11月成交19套，均价8068旌南中融大名城2期32F高层2018.03√18年3月31日，首开124套高层，带车位毛坯均价7200，首开售罄√18年4月21日，加推90套楼王高层，带车位毛坯均价7800，加推基本售罄√18年5月18日，加推124套高层，带车位均价8300（7月备案价8500左右，9月降价至8000）√

18年10月13日（9月20号已取得预售），加推180套高层，成交45套，去化率24%，非河景均价7768，河景均价8638√

续销中，11月成交19套，均价8068剑桥郡18F小高层+8F洋房2018.07√18年7月28日，首开102套小高层，带车位毛坯均价6000左右，去化率预估80%以上√18年9月8日，加推158套小高层，带车位毛坯均价5900左右，去化率约85%（8月备案价5943，9月备案均价5818）√18年9月28日，加推32套8F洋房，带车位均价6800，仅去化17套，去化率53%√18年10月30日，加推32套8F洋房，价格维持，10月小高+洋房合计成交58套，备案均价5783；11月小高+洋房合计成交成交37套，备案均价6051欢乐颂18-19F小高层2018.10√

18年10月24日，取得299套小高层预售，首开仅推出170套，首开去化20套左右，去化率12%，截止1220累计去化约50套，超精装均价7900，本月启动渠道导客，分销点数1.5-2%旌湖保利国际城香雪国际社区B区高层、洋房、别墅8联2018.04√18年4月21日，首开280套高层，毛坯均价6800左右，去化率90%以上√18年5月12日，加推135套高层，毛坯均价7500左右，去化率预估80%以上√18年6月23日，加推285套高层，毛坯均价7500，去化率70%√18年9月15号，加推135套高层，毛坯均价7200，去化率仅约30%√

续销中，10月成交24套，均价6919；11月成交8套，均价6564（清库存，多为定价特价房源）竞品加推成交明细

18年9月以后加推项目去化率均低于50%，11-12月加推去化率降至15-25%，已有多项目启用分销导客，点数1.5-3%35/49板块项目物业类型首开销售及去化√18年2月3日，35/4936近半年开盘项目梳理

预售日期项目名称区位物业类型推出套数去化套数面积区间（㎡）惠后均价（元/㎡）去化率(开盘)%是否首推2018/10/26德阳万达广场黄河新区高层850315130-150790037%否2018/11/2世茂璀璨天城黄河新区高层1680121-1478600-90000%否2018/11/16绿地·新里城黄河新区高层4608896-117750019%否2018/12/21绿地·新里城黄河新区洋房10434130-145900033%否2018/12/28首府花雨树黄河新区高层1445088-144680035%否2019/1/16首府花雨树黄河新区高层1362688-144680019%否2019/1/16德阳万达广场黄河新区高层76728130-15079004%否2019/1/28首府花雨树黄河新区高层2551788-14471007%否2019/2/22世茂璀璨天城黄河新区高层11210121-1478600-90009%否2019/3/28首府花雨树黄河新区小高层40288-14481005%否2019/3/28绿地·新里城黄河新区高层49210696-117750022%否近半年（2018.10-2019.3）区域共11次预售，共计取得预售证26张，预售套数3528套，预售面积31.2万m²。整体区域开盘去化率0-35%之间，整体去化率较低，市场进入下半年后整体开盘去化率较低，无开盘即清盘的情况36近半年开盘项目梳理惠后均价（元/去化率2018/10/36/4937在售项目销售政策

项目采用渠道带客较多，首付分期、全民营销等销售政策较少，渠道使用较多，绿地、中央绿洲、欢乐颂等众多项目已启用分销导客，点数1.5-3%项目名称优惠政策首付分期政策（分期年限、首付比例）全民营销政策分销政策（佣金点数、结佣速度）渠道团队（团队人数）各渠道成交客户占比典型项目世茂璀璨天城按时签约97折，按揭98折，一次性97折无无3%中介带访无绿地·新里城按揭优惠16%，一次性优惠17%无带客户送绿城业主积分奖励无开盘前参与行销人员约300人（行销人员约100元/天）无地王豪庭诚意金优惠1万，会员优惠1万，一次性优惠3%，按揭优惠2%。无无3%中介带访无美林康城·铂悦府交5万元优惠1%，买房送车位无无3.5%中介带访无德阳万达广场按揭1%、全款2%无推荐成交住宅、商铺，送3000元/套。无无无37在售项目销售政策首付分期政策全民营销政策分销政策（佣37/49德阳主城区区域排行榜

保利地产2019年上半年备案3.37亿元

，位于业绩排行第一，备案5.88万㎡单盘销售1个亿便能进入销售额十强，仅有两个楼盘半年销售破3亿元德阳主城区区域排行榜保利地产2019年上半年备案3.37亿38/49480048004850

505042006200705065007000730002000400060008000-8020

120220套数价格项目名称梯户比产品面积户型供应套数供应占比赠送去化率美林康城2T4/2T6高层19F、25F842-2-14811%5-9平2、3月开盘4栋已售罄；总供应800多套，75%是105-115平3房106-1073-2-29622%114-1173-2-217942%119-1233-2-2358%1324-2-2368%1434-2-2368%中融大名城2T3/2T4/2T6高层32F72-742-2-16211%阳台赠送十字型点楼，临河均为135-150平大面积，背河为小户型，目前仅剩顶底层大面积户型88-903-2-115526%983-2-26211%121-1253-2-29316%1293-2-2315%136-1383-2-29316%146-1504-2-29316%万嘉国际城1T2、1T3洋房8-11F75-792-2-124033%10-18平共1500套房源，16年6月开盘，17年底售罄；前期主打地缘刚需及乡镇客户，主力100平以内小户型90-953-2-1/3-2-226737%100-1053-2-210114%115-1203-2-2274%122-1263+1-2-28712%1314-2-291%保利国际城香雪国际B区4#、5#2T5、2T6高层25-27F832+1-2-14817%10-12平年后开盘B区2栋，热销，目前仅剩顶底层952+1-2-210237%1143-2-210237%0%10%20%30%40%50%60% 70% 80% 90%德阳主城区商品住宅3月分面积段去化走势100%2018年3月2017年德阳主城区商品住宅供应结构变化走势0-60㎡60-70㎡70-80㎡80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140㎡以上1、100-130平产品有溢价2、110-120平3房2厅2卫溢价能力最高1、130-150平户型主要分布于沿绵远河项目，临河一线河景产品，普遍溢价600-1000成交结构

住宅产品主力成交户型为100-120平3房，其中110-120平3房2厅2卫溢价能力最高（500元+）；刚需项目及无景观面楼栋多排布95平以下走量小户型4800480048505050420062007050639/49市场特征：普遍小规模，3.5-4.0容积率地块，高层形态占据绝对主力，洋房/别墅产品开发极少市场特征：高层市场主力供应面积段趋同，集中于110-130㎡40/49板块名称占地容积率形态经开区中融大名城103亩3.79高层正成南庭22亩2.93高层星湖湾28亩2.7高层众城剑桥郡25亩2.47小高层天悦湾74亩3.795高层中央绿洲51亩3.15高层新里程时代天骄21亩3.98高层花雨湖畔14亩3.48高层巴黎之春32亩3.29高层欢乐颂25亩3.3高层城北区美林康城35亩3.39高层首府花雨树75亩2.7高层+多层花雨树香颂46亩3.59高层地王豪庭35亩3.5高层金色维也纳16亩3.59高层万达广场194亩3.01高层恒大翡翠华庭270亩2高层老城区蓝花屿15亩6.29高层城东区东湖山花雨树别墅114亩0.98别墅产品特征

板块名称形态面积区间主力户型经开区中融大名城高层89-15988-97；120-128正成南庭高层106-135106-126星湖湾高层110-230114-150众城剑桥郡小高层101-139103-108天悦湾高层90-148113-134中央绿洲高层86-138105-126新里程时代天骄高层100-225120-130花雨湖畔高层106-138123-131巴黎之春高层74-120107-120欢乐颂高层110-135120-131城北区美林康城高层83-143107-121首府花雨树高层+多层108-168115-135花雨树香颂高层115-180120-135地王豪庭高层113-163，顶跃250130-145金色维也纳高层109–140112-124万达广场高层86-141数据暂缺老城区蓝花屿高层119-144130-144城东区东湖山花雨树别墅别墅210-350225-290市场特征：普遍小规模，3.5-4.0容积率地块，高层形态占据40/49市场总结1、2019上半年供应55.93万方，去化36.00万方，城市产能较低2、量价疲软持续下跌，整体区域开盘去化率0-35%之间，后期存量红海3、市场部分项目开始逐步启用分销（点数1-3%）4、二手新房无明显倒挂，二手房持续走高，一手疲软5、新项目及德阳市场库存产品整体偏改善，刚需客户受挤压6、精装尚未普及（仅1个项目），大部分住宅项目去化均搭配车位销售，以达到更好去化及整体利润提升41/49市场总结1、2019上半年供应55.93万方，去化36.00第四部分专题研究42/49第四部分专题研究42/4943/板块项目物业类型时间销售及去化黄河世茂璀璨天城高层2018.10√

18年10月25日，首开176套高层，毛坯约9000，开盘当天仅去化2套，启动价格下调；黄河世茂璀璨天城高层2019.2再次推售112套，去化10套，价格8600-9000,毛坯均价8200左右，累计本月已去化136套4项目对标-

世茂璀璨天城

招拍挂获地，区域地王项目，楼板价4918元/㎡，高层产品8600-9200元/㎡，拿地至开盘6个月，项目整体的高单价及整体楼市的寒潮造成目前去化困难1栋2栋3栋4栋5栋6栋8栋9栋7栋项目地址青衣江东路与龙泉山北路交汇处西北角开发商世茂集团占地面积（亩）60.2建筑面积（㎡）16.9万（无商业）楼面地价（元/㎡）4918物业类型高层容积率3.3面积段（㎡）高层120-170总户数（户）952943/板块项目物业类型时间销售及去化项目对标-世茂璀璨天城43/4944/项目对标-

绿地新里城

多层洋房1#25F10#25FFF

8#21F9#215#27F

6#30F 7#2711#33F4#33F3#30F2#33F商业项目地址青衣江路与凤翥路交汇处所属板块健康谷开发商绿地集团德阳置业有限公司销售团队自销占地面积（亩）316建筑面积（万㎡）33.3物业类型住宅、少量商业建筑类别高层、多层洋房容积率2.0渠道应用分销中介（房多多）交房标准清水户型面积高层105-123㎡，洋房130-140㎡教育勾地项目，楼板价1020元/㎡，高层产品7300元/㎡，洋房8840元/㎡，拿地至开盘4个月，高性价比走量，未来生态及教育资源优质，但现阶段区域发展不成熟，配套设施匮乏板块项目物业类型首开销售及去化健康谷绿地新里城一号地块高层+洋房2018.09√

18年9月29日，首开226套高层+全部洋房（200套左右），高层毛坯均价7200，洋房毛坯标准层8800，首开去化约250套（其中内部认购150套）实际外部去化率不足30%√10月成交63套，均价7280；√

18年11月16日，加推450套高层，成交50套，均价7200左右，去化率11%；12月仅成交10几套，123㎡7000左右、105㎡7400左右4944/项目对标-绿地新里城多层洋房1#25F10#2544/4945项目对标-

保利国际城

所属板块经济技术开发区（经开区）板块项目物业类型首开销售及去化项目位置德阳市经济技术开发区庐山南路旌湖保利国际城香雪国际社区B区高层、洋房、别墅8联2018.04√

18年4月21日，首开280套高层，毛坯均价6800左右，去化率90%以上√

18年5月12日，加推135套高层，毛坯均价7500左右，去化率预估80%以上√

18年6月23日，加推285套高层，毛坯均价7500，去化率70%√

18年9月15号，加推135套高层，毛坯均价7200，去化率仅约30%√续销中，10月成交24套，均价6919；11月成交8套，均价6564（清库存，多为定价特价房源）总占地3000亩总建筑面积380万㎡容积率3.5物业类型住宅，公寓总户数1966楼层数高层28-32层，洋房6+1，10+1，联排别墅，双拼别墅，独栋别墅交房标准毛坯3000亩大盘规划，目前在售保利国际城翡丽湾，楼盘均价7500元/m²，193平米江墅135万起，185平米跃层150万起，保利香槟国际，面积区间88-110

m²，均价6200-6300元/m²45项目对标-保利国际城所属板块经济技术开发区（经开区）45/49户型设计

德阳技术管理规定与成都技术管理规定基本一致，均为正常赠送面积赠送方式局部挑空飘窗阳台空调板结构板、花池、抗震板等备注真飘窗假飘窗凹阳台凸阳台成都具体要求局部层高高于3.6米的跃层式住宅，按两层计算面积窗台与室内地面高差在0.45m以上，且凸出外墙宽度不大于0.7m在主体结构之内或凸阳台未两面面临空主体结构之外，且两面临空进深≤0.7米，连续长度≤1.8米进深≤0.7米，连续长度≤1.8米阳台、飘窗、空调板、结构板等水平投影面部不大于住宅套型总建筑面积的15%是否可采用×√√×√√√假飘窗与结构板