深圳已动工未来可供应写字楼项目表课件

深圳写字楼发展总况及未来发展前景深圳中原技术发展中心策划组ShenZhen.2015.09深圳写字楼发展总况及未来发展前景深圳中原技术发展中心策划组21深圳写字楼发展总况深圳写字楼未来发展前景21深圳写字楼发展总况蔡围屋金融中心华强北中心区中心西区华侨城区后海金融中心前海中心龙华中心区国贸商务区30年近年来深圳写字楼由罗湖沿深南大道向西发展，呈现“多点开花，区域细分升级”的格局发展格局1蔡围屋金融中心华强北中心区中心西区华侨城区后海金融中心前海中此阶段深圳开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围，数量较少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米，考虑到当时的深圳尚处于起步阶段，其中大部分写字楼用地均为行政办公用地，当时的商品写字楼用地较少。初期的写字楼主要有房地产大厦、新安大厦等，代表性写字楼为国贸大厦。97年正值经济危机期间，这一阶段深圳写字楼市场从罗湖、福田开始初步成型。深圳市场上典型主要写字楼多为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等，主要分布在罗湖的蔡屋围和福田的华强北，这些高层写字楼的建设为深圳市日后建筑超高层写字楼奠定了基础。这段时期南山写字楼市场进入快速发展期、宝安和龙岗也开始步入发展期，罗湖写字楼市场开始衰落，福田写字楼处于主导地位。从目前深圳写字楼市场的供求看，罗湖写字楼的交易主要集中在二手写字楼，福田区供求两旺；随着前海中心的出台、多宗地块的出让，已经有多家大型公司进驻前海，前海已经成为新的总部基地、成为更大更新的商务中心，未来发展的主要区域。80年代末至90年代初90年代初期至1997年1997年至今123以罗湖国贸商圈为最早起点，紧接着以福田中心区为核心，一路西进发展至前海中心区发展历程2此阶段深圳开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围，数量较少，关外写字楼市场发展刚起步，宝安中心区和龙岗中心城发展相对较好，基本步入第三阶段，很多纯写字楼项目入市，但布局分散，没有形成规模；其他片区写字楼物业发展更是滞后，还处于第一、第二阶段，商务市场启动尚需要较长时间。关内写字楼市场已经发展到第四阶段即成熟阶段，整体市场写字楼与商务公寓并存，产品多样化，满足各类型企业的需求，办公配套设施齐全、管理服务到位；并且越来越多的写字楼项目一改以往出售的方式，实行“只租不售、单一业权”的形式，统一管理，提升整体形象。关内写字楼市场已经发展较成熟，关外写字楼市场发展刚起步，宝安和龙岗发展相对较好，基本步入第三阶段写字楼发展的四个阶段：

动因表现形式客户特征产品特征客户关注点萌芽阶段办公需求住宅改办公草创型企业住宅无启动阶段改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置、价格、交通、使用成本发展阶段追求形象纯商务形象1、迅速发展的中小企业2、初具规模的企业纯写字楼开始出现位置、配套、硬件、商务氛围成熟阶段需要多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段、服务、软环境、健康、风景深圳关内市场深圳关外市场备注：由于深圳写字楼市场发展程度不均衡，将整体市场分为关内市场与关外市场来分析发展阶段3关外写字楼市场发展刚起步，宝安中心区和龙岗中心城发展相对较好除现有成熟的商务区里早期开发的一些写字楼部分为乙级写字楼，其它多数为甲级写字楼办公楼物业划分标准

划分标准甲级办公楼乙级办公楼丙级办公楼硬件条件硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)、通讯自动化系统(CA)、保安自动化系统(SA)、消防自动化系统(FA)、办公自动化系统(OA)、设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明），设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等软件条件物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准物业管理服务未达到星级酒店的标准传统的物业管理服务从目前深圳写字楼发展情况来看，在现有的成熟的商务区里，罗湖国贸商务区在早期开发的一些写字楼，由于开发年限早，设备较落后，存在一部分乙级写字楼；往西发展到蔡屋围、福田、南山等商务区，均为甲级及以上写字楼；目前销售的写字楼物业和新建的只租不售的写字楼物业多数为甲级写字楼办公楼级别4除现有成熟的商务区里早期开发的一些写字楼部分为乙级写字楼，其国贸地王片区：写字楼智能化程度较低，是深圳早期最具规模的写字楼，租户以证券金融类企业为主代表项目地王大厦京基100大厦深圳发展银行大厦华润大厦金威大厦国贸大厦鸿隆世纪广场嘉里中心振业大厦天安国际大厦深业车城广场富基PARK国际片区特点描述：该区域商业气氛浓烈，距口岸较近、交通便捷，具有一定的历史代表性，写字楼以租为主，产品设计落后，智能化程度较低、是深圳早期最具规模的写字楼群体行业分布：多以国内著名企业、大财团、证券金融类为主国贸地王片区重点片区分析5国贸地王片区：写字楼智能化程度较低，是深圳早期最具规模的写字华强北片区：片区拥有全国最大的电子器材市场，写字楼智能化程度不高，进驻企业多为电子、IT类公司华强北片区代表项目中航鼎诚国际华强广场飞亚达广场赛格科技园赛格广场和黄.都会轩华能大厦电子科技大厦华联大厦电子大厦片区特点描述：华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳著名的老东门商业区齐名，周边多栋写字楼大厦，新兴高科技产业众多，商圈成熟行业分布：进驻公司多以通讯、电子、ＩＴ行业的中小型公司为主重点片区分析5华强北片区：片区拥有全国最大的电子器材市场，写字楼智能化程度福田中心区：深圳的核心CBD，配套设施完善，商务环境好，多为跨国公司、国内大型公司进驻代表项目大中华交易广场金中环商务大厦招商证券大厦卓越时代广场卓越世纪中心嘉里建设广场新华保险大厦卓越大厦国际商会大厦航天大厦安联大厦中心商务大厦片区特点描述：该区域是深圳政府规划中的文化、商务中心区，它将与行政中心区共同组成深圳的核心CBD。片区办公氛围越来越浓，配套设施完善、商务环境良好，高档写字楼不断涌现，是深圳写字楼最热点的片区行业分布：多以跨国公司、贸易、国内新兴行业大型企业，传媒、咨询等企业为主福田中心区重点片区分析5福田中心区：深圳的核心CBD，配套设施完善，商务环境好，多为福田中心西区：近几年写字楼开发建设较快，是对中心区写字楼市场的有效补充，多为高科技公司进驻代表项目求是大厦招商银行大厦NEO企业大道中国经贸大厦东海国际中心联泰大厦天安数码广场时代科技大厦深航大厦盛唐大厦片区特点描述：该区域配套虽然不是很完善，但有良好的社区氛围，且有一定数量的可开发的写字楼地块，地铁一号线的开通，拉近了与市中心商务区的时间距离，成为对中心区的有效补充。在写字楼中高端客户层面对中心区有一定的竞争性行业分布：部分高新科技企业进驻，以贸易、电子产品和部分中等规模实业企业为主福田中心西区重点片区分析5福田中心西区：近几年写字楼开发建设较快，是对中心区写字楼市场后海金融中心：新兴的高档办公写字楼区，进驻企业既有中小型企业，也包含金融贸易等跨国集团后海金融中心代表项目海岸城大厦闽泰大厦天利中央广场汉京国际大厦SCC中洲控股中心海王大厦茂业时代广场中铁南方总部大厦片区特点描述：写字楼呈两级分化趋势，原有的商业写字楼较为陈旧且部分为商住两用办公场所。另一方面，借助良好规划和商业文化的成熟，新兴的高档办公写字楼应运而生成为高端企业的选择行业分布：既是中小型成长企业的乐园，又是金融、贸易等领域跨国集团的办公场所重点片区分析5后海金融中心：新兴的高档办公写字楼区，进驻企业既有中小型企业前海中心：新兴的写字楼片区，未来发展潜力较大，目前发展尚未成熟代表项目海岸卡夫诺振业国际中心龙光世纪大厦国际西岸大厦新绿岛大厦振业国际商务中心泛海城市广场卓越前海壹号香江金融中心片区特点描述：新兴的写字楼片区，未来发展潜力较大但尚未成熟，随着前海规划成为深圳的双中心之一，该片区成为炙手可热的房地产待开发区域。产业集群和规划带动下将有大批高端项目入市、形象崭新行业分布：片区尚未成熟，产业服务特征明显，中小企业为主，未来有高端企业进入前海中心重点片区分析5前海中心：新兴的写字楼片区，未来发展潜力较大，目前发展尚未成21深圳写字楼发展总况深圳写字楼未来发展前景21深圳写字楼发展总况深圳写字楼未来发展前景重点打造罗湖蔡屋围、福田中央商务区、南山后海金融商务区、前海四大金融集聚区规划纲要——未来发展短期内仍以罗湖、福田及南山为主，重点打造蔡屋围、福田中央商务区及南山前海三大商务集聚区；龙岗中心城、宝安中心区、光明新区、坪山新区依托政府规划、提升组团综合功能，带动办公楼物业发展根据《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》规划，对分布在中心城区、原特区线周边地区、新城及组团中心等不同类型地区，分别采取差异化的规划对策。1、打造罗湖蔡屋围、福田中央商务区、南山后海金融商务区、前海四大金融集聚区，建设以多层次资本市场、创业投资及财富管理为特色的全国金融中心。根据《前海总体规划》安排，前海合作区与宝安中心区、大铲湾港区三者共同构筑前海湾片区，是深圳沿珠江东岸发展带的重要战略节点和深圳双中心之一，未来将成为又一个新的商务中心。短期内中心区依然是办公楼市场需求的主力军，尤其是福田和南山两区。2、龙岗中心城、光明新城、坪山新城和沙井等地区，是重要的产业和人口集聚地。长期来看，宝安中心区、龙岗中心区以及光明新区等依托政府规划，成为未来发展重点区域，未来需求量大，以此带动办公楼物业发展。而盐田、坪山、沙井等以产业发展为主的片区，以产业发展带动办公楼物业发展，但发展周期相对较长。写字楼发展规划1重点打造罗湖蔡屋围、福田中央商务区、南山后海金融商务区、前海未来供应2深圳写字楼未来供应量构成：深圳写字楼未来供应量深圳已动工未来可供应办公量深圳未动工招拍挂含办公量深圳城市更新项目含办公量未来供应2深圳写字楼未来供应量构成：深圳写字楼未来供应量深圳深圳已动工未来可供应写字楼项目表（1/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间南山腾讯滨海大厦办公345570腾讯公司自用预计2017年航天科技广场办公、商业120000深圳市航天高科投资管理有限公司销售预计2015年下半年卓越后海金融中心办公、商业83360卓越置业集团租赁—众冠时代广场商业、酒店、办公及公寓37700深圳众冠股份有限公司租赁2016年上半年万科云城写字楼办公、公寓、酒店、商业775000万科地产租售—中海油南方总部大厦办公、商业170000中国海洋石油总公司自用—中国钢构企业总部大厦办公、商业39600中建钢构置业有限公司租售—新百丽鞋业总部大厦办公、商业35000新百丽鞋业有限公司租售—华润总部大厦办公、商业、公寓206250华润（集团）有限公司租售预计2016年天虹总部大厦办公、商业56000中国航空技术深圳有限公司未知—阿里巴巴南方总部大厦办公、商业81400阿里巴巴(中国)有限公司自用—喜之郎总部大厦办公、商业47300广东喜之郎集团租赁—海信南方大厦办公、商业63800海信南方有限公司租售—中山证券大厦办公、商业41500中山证券有限责任公司租售—大成基金大厦办公、商业58000深圳市大成基金管理有限公司租售—香江金融中心办公、商业53870深圳市香江供应链管理有限公司租售2015年年底天佶湾国际广场大厦办公、公寓、酒店、商业307000深圳市创佶置业有限公司租售—总计2521350㎡(其中自用596970㎡）未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（1/5）：区域项目名称物深圳已动工未来可供应写字楼项目表（2/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间福田招商证券大厦办公55000招商证券未知—CBD国信证券大厦办公、商业68000国信证券股份有限公司自用—华安保险总部大厦

办公、商业35000华安财产保险股份有限公司自用—汉国城市商业中心公寓、办公、商业18828深圳市广海投资有限公司租售—南方博时基金大厦办公110000南方基金管理有限公司未知2016年6月中国移动信息大厦办公103575中国移动通信集团广东有限公司自用—生命保险大厦办公、商业120000生命人寿保险股份有限公司自用—深圳中心天元住宅、公寓、办公、商业170000深圳市金地大百汇房地产开发有限公司租售预计2016年平安国际金融中心大厦办公、商业319600中国平安人寿保险股份有限公司租售2016年12月1日海岸中心办公、商业103587海岸集团销售预计2015年下半年总计1103590㎡(其中自用326575㎡）未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（2/5）：区域项目名称深圳已动工未来可供应写字楼项目表（3/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间宝安壹方中心办公、住宅、酒店115000西岸新天置业有限公司租赁2015年中金港大厦酒店、办公147000深圳市特区建设发展集团有限公司未知—正中商业广场商业、办公80000正中置业集团销售2016年底中粮大悦城住宅、商业、办公180000中粮地产(集团)股份有限公司未知预计2016年勤诚达22世纪住宅、商业、办公45000勤诚达集团瑞恒投资未知—满京华·SOHO艺峦办公、商业78533深圳市满京华投资集团有限公司租售2015年9月1日超材料产业园二、三期研发办公450000深圳市新安实业有限公司租售预计2017年华丽商务中心办公、公寓、商业190000正中置业集团租赁预计2015年9月金利通金融中心商业、办公180000宝能控股（中国）有限公司未知2016年上半年万象新天商务楼住宅、商业、公寓、办公58000深圳市草围投资有限公司销售预计2015年底总计1523533㎡未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（3/5）：区域项目名称物深圳已动工未来可供应写字楼项目表（4/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间龙岗荣超金融大厦项目办公、商业35555深圳市荣超房地产开发有限公司销售2015年年底龙岗天安数码城四期T4办公、商业220599深圳市龙岗天安数码新城有限公司销售预计2015年下半年美地亚大厦办公27543深圳市东都实业有限公司租售—远洋新干线住宅、公寓、办公、商业90000天基房地产开发（深圳）有限公司销售2015年年底海航城住宅、公寓、办公、商业82000深圳宝源创建有限公司未知—满京华喜悦里住宅、商业、办公20000深圳市满京华投资集团有限公司未知—财富龙城中央住宅、公寓、办公、商业50000金地集团租售2015年年底锦峰城住宅、公寓、办公53332深圳锦峰集团有限公司未知2015年下半年华强IdeaPark办公、商业、公寓400000深圳华强高新产业园投资发展有限公司租售预计2015年下半年民生东都德丰大厦办公、商业22313深圳市东都实业有限公司租售—总计1001342㎡未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（4/5）：区域项目名称物深圳已动工未来可供应写字楼项目表（5/5）：区域南山福田宝安龙岗办公建面2521350㎡(其中自用596970㎡）1103590㎡(其中自用326575㎡）1523533㎡1001342㎡总计6149815㎡，其中可租售部分的建面为5226270㎡未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（5/5）：区域南山福田宝深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（1/2）：宗地号交易时间地块位置地块用途总建筑面积（㎡）办公建面(㎡)竞得人土地位置T107-00722013/10/28南山区商业服务业设施用地3800033500五矿期货南山后海中心区T107-00712013/10/28南山区商业服务业及商业办公用地5800049300中国中投证券南山后海中心区T107-00702013/10/28南山区商业服务业及商业办公用地6150055350华商银行,工商银行南山后海中心区T201-00802014/1/23南山区商业性办公用地477000303310兆华斯坦,深圳前海国际能源金融中心前海深港现代服务业合作区一单元1街坊T207-00492014/1/26南山区商业服务业设施用地261000182700中信证券,金石泽信投资南山区滨海大道以北，深湾一路以东T201-00812014/5/22南山区商业性办公用地190000180110腾讯控股有限公司前海深港现代服务业合作区一单元04街坊T201-00822014/5/22南山区商业性办公用地8000054800HONYCAPITALMANAGEMENTLIMITED二单元05街坊01、02地块T201-00832014/5/22南山区商业性办公用地172000161450民生电子商务二单元05街坊09、10、11地块T102-02532014/5/22南山区商业性办公用地140000100000深圳市前海恒昌科技开发有限公司九单元03街坊03地块T102-02492014/8/29南山区商业性办公用地5400053890深圳市信利康电商科技有限公司前海深港合作区十九单元3街坊未来供应2深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（1/2）：宗地号交易时间地块深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（2/2）：宗地号交易时间地块位置地块用途总建筑面积（㎡）办公建面(㎡)竞得人土地位置T102-02502014/8/29南山区商业性办公用地7600075840深圳市顺丰供应链有限公司前海深港合作区十九单元3街坊T102-02482014/8/29南山区商业性办公用地3500029900深圳市金立科技有限公司前海深港合作区十九单元3街坊T102-02472014/8/29南山区商业性办公用地3500029900深圳市前海香融中盛供应链管理有限公司前海深港合作区十九单元3街坊T102-02552015/1/9南山区商业用地用地195000120000嘉里置业（中国）有限公司前海深港合作区七单元1街坊T107-00802015/5/19南山区商业服务业设施用地6120056077阳光保险集团股份有限公司后海中心区G11314-00902014/5/16坪山新区商业性办公用地363450265700深圳华谊兄弟文化创意产业有限公司坪山新区碧岭地区G11340-80182014/6/20坪山新区商业性办公用地3100931009深圳市中天美景地产投资有限公司坪山新区坪环片区3/12宝安区商业性办公136340126340深圳市卓越宝中房地产开发有限公司宝安中心区总计办公建面1909176㎡未来供应2深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（2/2）：宗地号交易时间地深圳城市更新含办公项目表：区域名称总建筑面积（万㎡）办公建面（万㎡）福田区赛格日立工业区升级改造6330上步区旧改项目367水湾村改造项目224宝安区宝城三区新兴宾馆旧改项目74西乡流塘区旧改项目194金百利工业园城市更新单元97光明商业中心旧改263.5观澜旧村改造专项规划305观澜街道松元厦旧村改造专项规划223观澜街道长湖头村419龙津项目更新单元113深圳北（龙华）商务中心城市更新单元1827简上老屋村更新单元52深圳北（龙华）商务中心城市更新单元1827威华工业区更新单元104白石龙工业区更新单元104龙岗区河边原人民医院改造64龙东华盛工业区改造项目一期144总计办公建面111.5万㎡未来供应2深圳城市更新含办公项目表：区域名称总建筑面积（万㎡）办公建深圳写字楼未来（近5年）供应量预计放量：区域深圳已动工未来可供应办公量（未来1-3年）深圳未动工招拍挂含办公量（未来3-5年）深圳城市更新项目含办公量（未来5年）办公建面522.627万㎡190.9176万㎡111.5万㎡总计825.0446㎡未来供应2深圳写字楼未来（近5年）供应量预计放量：区域深圳已动工未来可价格水平租金水平经营状况客户分析目前办公楼市场仍然以罗湖、福田和南山为主，售价相对较高，且由于售价涨速过快，租金水平尚未体现出来，整体投资回报率呈下滑趋势，短期内受经济环境，银行信贷政策等影响，价格会出现回调；而从长期来看，随着经济经过调整之后开始高速度增长，市场环境向好，办公楼市场也会更快发展，售价将会逐渐上涨虽然近年来租金水平呈稳步上升的趋势，但办公楼市场受整体经济环境影响较大，在2008年经济危机期间，办公楼租赁市场也曾出现回调，未来经济走势也有短暂调整，短期内租金市场也会出现调整；原关内区域租金水平仍处于较高的水平，关外区域办公楼市场发展仍需要较长时间，短期内租金水平相对较低；但从长远来看，未来经济高速发展，租金水平也会相应体现出来在通货膨胀高企、整体营商环境恶化、投资领域越来越狭窄的情况下，中心区办公楼市场越来越转向只租不售，随着后海和前海总部基地的建设发展，以及近年来出让的办公用地，也要求自住部分达到一定比例，越来越多的办公楼将持有或出租，尤其是关内的办公物业，已经成为开发商的保值增值的资产，持有比例越来越多；而关外整体市场环境发展不成熟，出售或者租售结合仍是主要的运营方式从客户的空间分布看，呈现一定的圈层分布，圈层的中心是知识密集型、科技含量高的企业以及外资公司、集团总部等聚集的福田、南山和罗湖CBD区域，而往外的圈层则是竞争力较差不能承受较高租金和售价的企业。受经营成本影响，中心区客户越来越高端，而竞争力较差客户则逐步往外圈层迁移未来趋势分析3整体写字楼未来发展趋势价格水平租金水平经营状况客户分析目前办公楼市场仍然以罗湖、福重点和热点区域写字楼未来发展趋势前海深港合作服务区、留仙洞总部基地以及深圳市高新技术产业园区为未来写字楼规划发展的重点区域未来趋势分析3一、前海总体规划提出，要逐步把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区、全国现代服务业的重要基地和具有强大辐射能力的生产性服务业中心，引领带动我国现代服务业发展升级。规划显示，前海合作区总用地面积1492公顷，基准建设规模为2600万㎡，上限建设规模为3000万㎡。开发将以办公物业为主，其中办公物业占比为62%，约1600万平米，未来发展潜力巨大。二、深圳市高新技术产业园区是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的6家试点园区之一，园区主要包括电子信息、光机电一体化、生物医药、新材料新能源等四大产业，园区规划建成辐射周边的区域性高新技术研发、孵化、产业化、出口、国际经济技术合作和高级人才培养基地。带来经济效应和从业人口的同时，也促进当地的办公市场的发展。三、留仙洞总部基地作为未来拉动深圳经济发展的六大总部基地之一，留仙洞片区总部基地定位为“战略性新兴产业总部基地”，呈现三大特征：集聚效应+特色差异；多元科技+低碳生态；专享平台+便利生活。区域内的新型产业用地和商业服务设施用地分为7个特色产业街坊进行开发，未来将出现大批的研发办公项目。重点和热点区域写字楼未来发展趋势前海深港合作服务区、留仙洞总ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish深圳写字楼发展总况及未来发展前景深圳中原技术发展中心策划组ShenZhen.2015.09深圳写字楼发展总况及未来发展前景深圳中原技术发展中心策划组21深圳写字楼发展总况深圳写字楼未来发展前景21深圳写字楼发展总况蔡围屋金融中心华强北中心区中心西区华侨城区后海金融中心前海中心龙华中心区国贸商务区30年近年来深圳写字楼由罗湖沿深南大道向西发展，呈现“多点开花，区域细分升级”的格局发展格局1蔡围屋金融中心华强北中心区中心西区华侨城区后海金融中心前海中此阶段深圳开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围，数量较少，1987年至1992年5年间，深圳市共出让写字楼用地22.13万平方米，考虑到当时的深圳尚处于起步阶段，其中大部分写字楼用地均为行政办公用地，当时的商品写字楼用地较少。初期的写字楼主要有房地产大厦、新安大厦等，代表性写字楼为国贸大厦。97年正值经济危机期间，这一阶段深圳写字楼市场从罗湖、福田开始初步成型。深圳市场上典型主要写字楼多为该时期开始动工兴建，包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等，主要分布在罗湖的蔡屋围和福田的华强北，这些高层写字楼的建设为深圳市日后建筑超高层写字楼奠定了基础。这段时期南山写字楼市场进入快速发展期、宝安和龙岗也开始步入发展期，罗湖写字楼市场开始衰落，福田写字楼处于主导地位。从目前深圳写字楼市场的供求看，罗湖写字楼的交易主要集中在二手写字楼，福田区供求两旺；随着前海中心的出台、多宗地块的出让，已经有多家大型公司进驻前海，前海已经成为新的总部基地、成为更大更新的商务中心，未来发展的主要区域。80年代末至90年代初90年代初期至1997年1997年至今123以罗湖国贸商圈为最早起点，紧接着以福田中心区为核心，一路西进发展至前海中心区发展历程2此阶段深圳开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围，数量较少，关外写字楼市场发展刚起步，宝安中心区和龙岗中心城发展相对较好，基本步入第三阶段，很多纯写字楼项目入市，但布局分散，没有形成规模；其他片区写字楼物业发展更是滞后，还处于第一、第二阶段，商务市场启动尚需要较长时间。关内写字楼市场已经发展到第四阶段即成熟阶段，整体市场写字楼与商务公寓并存，产品多样化，满足各类型企业的需求，办公配套设施齐全、管理服务到位；并且越来越多的写字楼项目一改以往出售的方式，实行“只租不售、单一业权”的形式，统一管理，提升整体形象。关内写字楼市场已经发展较成熟，关外写字楼市场发展刚起步，宝安和龙岗发展相对较好，基本步入第三阶段写字楼发展的四个阶段：

动因表现形式客户特征产品特征客户关注点萌芽阶段办公需求住宅改办公草创型企业住宅无启动阶段改善环境住宅立项、商务办公成长型中小企业第一代商务公寓位置、价格、交通、使用成本发展阶段追求形象纯商务形象1、迅速发展的中小企业2、初具规模的企业纯写字楼开始出现位置、配套、硬件、商务氛围成熟阶段需要多样化多样化各种类型企业写字楼与新一代商务公寓并存地段、服务、软环境、健康、风景深圳关内市场深圳关外市场备注：由于深圳写字楼市场发展程度不均衡，将整体市场分为关内市场与关外市场来分析发展阶段3关外写字楼市场发展刚起步，宝安中心区和龙岗中心城发展相对较好除现有成熟的商务区里早期开发的一些写字楼部分为乙级写字楼，其它多数为甲级写字楼办公楼物业划分标准

划分标准甲级办公楼乙级办公楼丙级办公楼硬件条件硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)、通讯自动化系统(CA)、保安自动化系统(SA)、消防自动化系统(FA)、办公自动化系统(OA)、设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明），设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等软件条件物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准物业管理服务未达到星级酒店的标准传统的物业管理服务从目前深圳写字楼发展情况来看，在现有的成熟的商务区里，罗湖国贸商务区在早期开发的一些写字楼，由于开发年限早，设备较落后，存在一部分乙级写字楼；往西发展到蔡屋围、福田、南山等商务区，均为甲级及以上写字楼；目前销售的写字楼物业和新建的只租不售的写字楼物业多数为甲级写字楼办公楼级别4除现有成熟的商务区里早期开发的一些写字楼部分为乙级写字楼，其国贸地王片区：写字楼智能化程度较低，是深圳早期最具规模的写字楼，租户以证券金融类企业为主代表项目地王大厦京基100大厦深圳发展银行大厦华润大厦金威大厦国贸大厦鸿隆世纪广场嘉里中心振业大厦天安国际大厦深业车城广场富基PARK国际片区特点描述：该区域商业气氛浓烈，距口岸较近、交通便捷，具有一定的历史代表性，写字楼以租为主，产品设计落后，智能化程度较低、是深圳早期最具规模的写字楼群体行业分布：多以国内著名企业、大财团、证券金融类为主国贸地王片区重点片区分析5国贸地王片区：写字楼智能化程度较低，是深圳早期最具规模的写字华强北片区：片区拥有全国最大的电子器材市场，写字楼智能化程度不高，进驻企业多为电子、IT类公司华强北片区代表项目中航鼎诚国际华强广场飞亚达广场赛格科技园赛格广场和黄.都会轩华能大厦电子科技大厦华联大厦电子大厦片区特点描述：华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳著名的老东门商业区齐名，周边多栋写字楼大厦，新兴高科技产业众多，商圈成熟行业分布：进驻公司多以通讯、电子、ＩＴ行业的中小型公司为主重点片区分析5华强北片区：片区拥有全国最大的电子器材市场，写字楼智能化程度福田中心区：深圳的核心CBD，配套设施完善，商务环境好，多为跨国公司、国内大型公司进驻代表项目大中华交易广场金中环商务大厦招商证券大厦卓越时代广场卓越世纪中心嘉里建设广场新华保险大厦卓越大厦国际商会大厦航天大厦安联大厦中心商务大厦片区特点描述：该区域是深圳政府规划中的文化、商务中心区，它将与行政中心区共同组成深圳的核心CBD。片区办公氛围越来越浓，配套设施完善、商务环境良好，高档写字楼不断涌现，是深圳写字楼最热点的片区行业分布：多以跨国公司、贸易、国内新兴行业大型企业，传媒、咨询等企业为主福田中心区重点片区分析5福田中心区：深圳的核心CBD，配套设施完善，商务环境好，多为福田中心西区：近几年写字楼开发建设较快，是对中心区写字楼市场的有效补充，多为高科技公司进驻代表项目求是大厦招商银行大厦NEO企业大道中国经贸大厦东海国际中心联泰大厦天安数码广场时代科技大厦深航大厦盛唐大厦片区特点描述：该区域配套虽然不是很完善，但有良好的社区氛围，且有一定数量的可开发的写字楼地块，地铁一号线的开通，拉近了与市中心商务区的时间距离，成为对中心区的有效补充。在写字楼中高端客户层面对中心区有一定的竞争性行业分布：部分高新科技企业进驻，以贸易、电子产品和部分中等规模实业企业为主福田中心西区重点片区分析5福田中心西区：近几年写字楼开发建设较快，是对中心区写字楼市场后海金融中心：新兴的高档办公写字楼区，进驻企业既有中小型企业，也包含金融贸易等跨国集团后海金融中心代表项目海岸城大厦闽泰大厦天利中央广场汉京国际大厦SCC中洲控股中心海王大厦茂业时代广场中铁南方总部大厦片区特点描述：写字楼呈两级分化趋势，原有的商业写字楼较为陈旧且部分为商住两用办公场所。另一方面，借助良好规划和商业文化的成熟，新兴的高档办公写字楼应运而生成为高端企业的选择行业分布：既是中小型成长企业的乐园，又是金融、贸易等领域跨国集团的办公场所重点片区分析5后海金融中心：新兴的高档办公写字楼区，进驻企业既有中小型企业前海中心：新兴的写字楼片区，未来发展潜力较大，目前发展尚未成熟代表项目海岸卡夫诺振业国际中心龙光世纪大厦国际西岸大厦新绿岛大厦振业国际商务中心泛海城市广场卓越前海壹号香江金融中心片区特点描述：新兴的写字楼片区，未来发展潜力较大但尚未成熟，随着前海规划成为深圳的双中心之一，该片区成为炙手可热的房地产待开发区域。产业集群和规划带动下将有大批高端项目入市、形象崭新行业分布：片区尚未成熟，产业服务特征明显，中小企业为主，未来有高端企业进入前海中心重点片区分析5前海中心：新兴的写字楼片区，未来发展潜力较大，目前发展尚未成21深圳写字楼发展总况深圳写字楼未来发展前景21深圳写字楼发展总况深圳写字楼未来发展前景重点打造罗湖蔡屋围、福田中央商务区、南山后海金融商务区、前海四大金融集聚区规划纲要——未来发展短期内仍以罗湖、福田及南山为主，重点打造蔡屋围、福田中央商务区及南山前海三大商务集聚区；龙岗中心城、宝安中心区、光明新区、坪山新区依托政府规划、提升组团综合功能，带动办公楼物业发展根据《深圳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》规划，对分布在中心城区、原特区线周边地区、新城及组团中心等不同类型地区，分别采取差异化的规划对策。1、打造罗湖蔡屋围、福田中央商务区、南山后海金融商务区、前海四大金融集聚区，建设以多层次资本市场、创业投资及财富管理为特色的全国金融中心。根据《前海总体规划》安排，前海合作区与宝安中心区、大铲湾港区三者共同构筑前海湾片区，是深圳沿珠江东岸发展带的重要战略节点和深圳双中心之一，未来将成为又一个新的商务中心。短期内中心区依然是办公楼市场需求的主力军，尤其是福田和南山两区。2、龙岗中心城、光明新城、坪山新城和沙井等地区，是重要的产业和人口集聚地。长期来看，宝安中心区、龙岗中心区以及光明新区等依托政府规划，成为未来发展重点区域，未来需求量大，以此带动办公楼物业发展。而盐田、坪山、沙井等以产业发展为主的片区，以产业发展带动办公楼物业发展，但发展周期相对较长。写字楼发展规划1重点打造罗湖蔡屋围、福田中央商务区、南山后海金融商务区、前海未来供应2深圳写字楼未来供应量构成：深圳写字楼未来供应量深圳已动工未来可供应办公量深圳未动工招拍挂含办公量深圳城市更新项目含办公量未来供应2深圳写字楼未来供应量构成：深圳写字楼未来供应量深圳深圳已动工未来可供应写字楼项目表（1/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间南山腾讯滨海大厦办公345570腾讯公司自用预计2017年航天科技广场办公、商业120000深圳市航天高科投资管理有限公司销售预计2015年下半年卓越后海金融中心办公、商业83360卓越置业集团租赁—众冠时代广场商业、酒店、办公及公寓37700深圳众冠股份有限公司租赁2016年上半年万科云城写字楼办公、公寓、酒店、商业775000万科地产租售—中海油南方总部大厦办公、商业170000中国海洋石油总公司自用—中国钢构企业总部大厦办公、商业39600中建钢构置业有限公司租售—新百丽鞋业总部大厦办公、商业35000新百丽鞋业有限公司租售—华润总部大厦办公、商业、公寓206250华润（集团）有限公司租售预计2016年天虹总部大厦办公、商业56000中国航空技术深圳有限公司未知—阿里巴巴南方总部大厦办公、商业81400阿里巴巴(中国)有限公司自用—喜之郎总部大厦办公、商业47300广东喜之郎集团租赁—海信南方大厦办公、商业63800海信南方有限公司租售—中山证券大厦办公、商业41500中山证券有限责任公司租售—大成基金大厦办公、商业58000深圳市大成基金管理有限公司租售—香江金融中心办公、商业53870深圳市香江供应链管理有限公司租售2015年年底天佶湾国际广场大厦办公、公寓、酒店、商业307000深圳市创佶置业有限公司租售—总计2521350㎡(其中自用596970㎡）未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（1/5）：区域项目名称物深圳已动工未来可供应写字楼项目表（2/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间福田招商证券大厦办公55000招商证券未知—CBD国信证券大厦办公、商业68000国信证券股份有限公司自用—华安保险总部大厦

办公、商业35000华安财产保险股份有限公司自用—汉国城市商业中心公寓、办公、商业18828深圳市广海投资有限公司租售—南方博时基金大厦办公110000南方基金管理有限公司未知2016年6月中国移动信息大厦办公103575中国移动通信集团广东有限公司自用—生命保险大厦办公、商业120000生命人寿保险股份有限公司自用—深圳中心天元住宅、公寓、办公、商业170000深圳市金地大百汇房地产开发有限公司租售预计2016年平安国际金融中心大厦办公、商业319600中国平安人寿保险股份有限公司租售2016年12月1日海岸中心办公、商业103587海岸集团销售预计2015年下半年总计1103590㎡(其中自用326575㎡）未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（2/5）：区域项目名称深圳已动工未来可供应写字楼项目表（3/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间宝安壹方中心办公、住宅、酒店115000西岸新天置业有限公司租赁2015年中金港大厦酒店、办公147000深圳市特区建设发展集团有限公司未知—正中商业广场商业、办公80000正中置业集团销售2016年底中粮大悦城住宅、商业、办公180000中粮地产(集团)股份有限公司未知预计2016年勤诚达22世纪住宅、商业、办公45000勤诚达集团瑞恒投资未知—满京华·SOHO艺峦办公、商业78533深圳市满京华投资集团有限公司租售2015年9月1日超材料产业园二、三期研发办公450000深圳市新安实业有限公司租售预计2017年华丽商务中心办公、公寓、商业190000正中置业集团租赁预计2015年9月金利通金融中心商业、办公180000宝能控股（中国）有限公司未知2016年上半年万象新天商务楼住宅、商业、公寓、办公58000深圳市草围投资有限公司销售预计2015年底总计1523533㎡未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（3/5）：区域项目名称物深圳已动工未来可供应写字楼项目表（4/5）：区域项目名称物业类型办公建面(㎡)开发商发布方式入市时间龙岗荣超金融大厦项目办公、商业35555深圳市荣超房地产开发有限公司销售2015年年底龙岗天安数码城四期T4办公、商业220599深圳市龙岗天安数码新城有限公司销售预计2015年下半年美地亚大厦办公27543深圳市东都实业有限公司租售—远洋新干线住宅、公寓、办公、商业90000天基房地产开发（深圳）有限公司销售2015年年底海航城住宅、公寓、办公、商业82000深圳宝源创建有限公司未知—满京华喜悦里住宅、商业、办公20000深圳市满京华投资集团有限公司未知—财富龙城中央住宅、公寓、办公、商业50000金地集团租售2015年年底锦峰城住宅、公寓、办公53332深圳锦峰集团有限公司未知2015年下半年华强IdeaPark办公、商业、公寓400000深圳华强高新产业园投资发展有限公司租售预计2015年下半年民生东都德丰大厦办公、商业22313深圳市东都实业有限公司租售—总计1001342㎡未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（4/5）：区域项目名称物深圳已动工未来可供应写字楼项目表（5/5）：区域南山福田宝安龙岗办公建面2521350㎡(其中自用596970㎡）1103590㎡(其中自用326575㎡）1523533㎡1001342㎡总计6149815㎡，其中可租售部分的建面为5226270㎡未来供应2深圳已动工未来可供应写字楼项目表（5/5）：区域南山福田宝深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（1/2）：宗地号交易时间地块位置地块用途总建筑面积（㎡）办公建面(㎡)竞得人土地位置T107-00722013/10/28南山区商业服务业设施用地3800033500五矿期货南山后海中心区T107-00712013/10/28南山区商业服务业及商业办公用地5800049300中国中投证券南山后海中心区T107-00702013/10/28南山区商业服务业及商业办公用地6150055350华商银行,工商银行南山后海中心区T201-00802014/1/23南山区商业性办公用地477000303310兆华斯坦,深圳前海国际能源金融中心前海深港现代服务业合作区一单元1街坊T207-00492014/1/26南山区商业服务业设施用地261000182700中信证券,金石泽信投资南山区滨海大道以北，深湾一路以东T201-00812014/5/22南山区商业性办公用地190000180110腾讯控股有限公司前海深港现代服务业合作区一单元04街坊T201-00822014/5/22南山区商业性办公用地8000054800HONYCAPITALMANAGEMENTLIMITED二单元05街坊01、02地块T201-00832014/5/22南山区商业性办公用地172000161450民生电子商务二单元05街坊09、10、11地块T102-02532014/5/22南山区商业性办公用地140000100000深圳市前海恒昌科技开发有限公司九单元03街坊03地块T102-02492014/8/29南山区商业性办公用地5400053890深圳市信利康电商科技有限公司前海深港合作区十九单元3街坊未来供应2深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（1/2）：宗地号交易时间地块深圳未动工招拍挂含写字楼项目表（2/2）：宗地号交易时间地块位置地块用途总建筑面积（㎡）办公建面(㎡)竞得人土地位置T102-02502014/8/29南山区商业性办公用地7600075840深圳市顺丰供应链有限公司前海深港合作区十九单元3街坊T102-02482014/8/29南山区商业性办公用地3500029900深圳市金立科技有限公司前海深港合作区十九单元3街坊T102-02472014/8/29南山区商业性办公用地3500029900深圳市前海香融中盛供应链管理有限公司前海深港合作区十九单元3街坊T102-02552015/1/9南山区商业用地用地195000120000嘉里置业（中国）有限公司前海深港合作区七单元1街坊T107-00802015/5/19南山区商业服务业设施用地6120056077阳光保险集团股份有限公司后海中心区G11314-00902014/5/16坪山新区商业性办公用地363450265700深圳华谊兄弟文化创意产业有限公司坪山新区碧岭地区