银座地块评估简报

本文格式为Word版，下载可任意编辑——银座地块评估简报一、地块分析1、地块概况地块位于泺源大街银座商城对面,北邻司里街小区。目前地块已平整,沿街地带现有二层临时工程用房。目前基地东部地块为其它进展商全体,基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。2、周边环境基地以南:紧靠泺源大街,向南面对中银广场、银座商城,以及在建鲁银大厦。基地以北:系司里街小区,小区为行列式排列6层居民住宅,另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。基地以东:粮食大厦及良友富临大酒店和片面6层居民住宅。基地以西:山东汽车进出口公司办公楼(8层)3、环境面与市场面分析·地处泉城广场市中心城区,是全市政治、经济、商贸、文化中心,区域人文环境上佳,地段价值一流,被广为认可。·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点,人文环境优越。·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼,商业繁华,配套齐全。·泺源大街一线上集中大型银行机构,系规划中"金融街"商贸街。·市中心城区交通配套齐全,公交线路丰富,泺源大街是市级示范街,路况条件好。·基地四周视野开阔,.无不良相邻关系影响。·泺源大街为商贸特征的商业街区,商务职能优势突出,住宅类工程尚属空白。·写字楼市场价贵市旺,供求不平衡,客源丰富。·酒店长包房租率高,预示商旅型客源存在。4、主要问题·基地面积小,无法规划大规模绿化环境,只适合单体建筑。·基地紧邻泺源大街,环境较嘈杂。·基地外形不规矩,不独立,规划设计兼顾相邻关系。·基地北侧为居民区,需考虑其采光影响。总结:·地处市中心城区,配套优势突出,且地段位置突出,适可开发高价档物业的根基条件。·基地规模小,无环境支撑;身处繁华喧嚣商业街区;单位面积售价振奋,开发高档住宅类物业有风险。·泺源大街商务职能优势突出,区域客源丰富,物业开发中应予重视。二、产品定位1、规划主题:酒店式服务管理的商住公寓理由:·泺源大街商贸特征突出,适合开发具商务职能的物业。·泺源大街上住宅类物业市场空白。·商、住两用,功能多样化,适合多类客源。·地段价值振奋,若规划纯住宅物业,可能面临总价过高风险。·办公楼市场租金昂贵,且租售形势喜人,本案应充分吸引商务需要客源。·规划小面积户型既保证高单价处境下,又能操纵总价,扩大客源面。2、酒店式公寓的产品分析酒店式公寓与一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的价格享受酒店式的服务内容,将办公与生活举行有机的结合,将有限的空间资源加以理性定位、科学配置,充分得志了现代化生活需求,表达了居住品质与居住观念的进步。酒店式公寓所具备的优势:(1)配套优势除了绿化、建筑形态外,其交通环境往往是首要的,一般选址在市中心或交通便利的开发区、工业区、商务区及特定的有此特定需求的群体聚集区,除此之外,酒店式公寓更提防交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身与消遣等社区环境。(2)住宅功能优势"麻雀虽小,五脏俱全",独立成套的住宅功能为高品质生活供给了保障,其产品定位科学、合理、切实,能充分表现展现代化、人性化住宅特色。(3)办公功能优势除居住功能外,酒店式公寓参与了办公概念,电脑、复印机、传真机,引入网络设备并加上物业供给的商务服务和会议厅等场所支持,其办公性能得到强化。(4)物业服务优势由于集中批量开发,总体服务本金低,服务效率高,就轻易形成具有商业价值的有偿服务规模效应,就能够供给类似酒店式的全面特色服务,更加在家政服务、商务服务方面,可以形成一般商品房所不具备的物业服务特色。还具有两大房型设计特点:(1)兼用性与多功能房型在房型处理上充分利用每一平方米面积,充分考虑空间的兼用性和多功能性,卧房区、办公区、会客区既要合理的分割,又要有机统一便于调整整体空间。(2)卫厨空间天性化在保证舒适、便当的前提下,酒店式公寓与目前流行的大厨大卫的房型设计不同,更提防干脆的天性化设计、提防品质,表达现代都市时尚的生活理念。由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值,因此这类产品为购房者、租客供给的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。3、价格建议:均价7000元/M2面积建议:60-100M2主力总价:40-65万三、规划建议户型组合多样化--保证同一平面的房型与房型之间可生动举行组合、拼接,得志不同业主的面积需求。物业品质精品化--尤其在立面风格、建材标准、公共部位装潢、底层大堂标准。服务功能商务化--供给商务中心、休闲会所、裙房咖啡厅等商务设施,配备地面及地下停车库,底层商务裙房,服务性会所,裙房顶部绿布置,户