建材公司评估报告

文档可自由编辑打印39/39文档可自由编辑打印文档可自由编辑打印报告目录一、关于《资产评估报告书》使用范围的声明（02-02）二、摘要（03-03）三、正文委托方和资产占有方简介（04-05）评估目的（05-05）评估对象及范围（05-05）评估基准日（06-05）评估原则（05-06）评估依据（06-08）评估方法（08-11）评估过程（11-13）评估结论（13-13）特别事项说明（13-14）评估报告基准日期后重大事项（14-14）评估报告法律效力（14-15）评估报告提出日期（15-15）四、整体资产评估说明（17-39）五、资产评估结果汇总表及明细表六、备查文件关于《资产评估报告书》使用范围的声明对本报告我们特作如下郑重声明：一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。二、我们出具的评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系，与相关当事方没有现存或预期的利益关系。四、我们已对评估报告中的评估对象进行了现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但不对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。五、我们具备评估业务所需要的执业资质和相关专业评估经验。六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。七、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考建议。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。甘肃恒瑞资产评估事务所二○一二年六月十八日甘肃省建筑材料供销公司整体资产评估报告书甘恒瑞评字[2012]第009号〔摘要〕我们接受甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对甘肃省建筑材料供销公司以评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）和负债进行了评估工作，为委托方核实被评估企业资产公允价值，对企业进行改制提供价值参考依据。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2012年2月29日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：金额单位:人民币元项目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%流动资产13,555,150.803,555,150.801,068,423.72-2,486,727.09-69.95%长期投资2固定资产3144,949.97144,949.97485,146.36340,196.39234.70%其中：在建工程4建筑物5144,949.97144,949.97483,496.36338,546.39233.56%设备60.000.001,650.001,650.00无形资产7其中：土地使用权8其他资产9资产总计103,700,100.773,700,100.771,553,570.08-2,146,530.69-58.01%流动负债119,778,925.719,778,925.718,777,748.11-1,001,177.60-10.24%长期负债1299,477.7899,477.7899,477.780.000.00%负债总计139,878,403.499,878,403.498,877,225.89-1,001,177.60-10.14%净资产14-6,178,302.72-6,178,302.72-7,323,655.81-1,145,353.09-18.54%本评估结论系对评估基准日企业资产公允价值的反映。评估结论系根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和资产占有方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的以及报送有关主管机关审查之用。评估报告使用权归委托方所有，未经委托方同意不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。重要提示以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全部情况，应认真阅读资产评估报告书全文。甘肃恒瑞资产评估事务所二0一二年六月十八日甘肃省建筑材料供销公司公司整体资产评估报告书甘恒瑞评字[2011]第009号〔正文〕我们接受甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对甘肃省建筑材料供销公司以评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）和负债进行了评估工作，为甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司核实甘肃省建筑材料供销公司资产公允价值，对企业进行改制提供价值参考依据。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2012年2月29日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方和资产占有方简介委托方为甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司。资产占有方为甘肃省建筑材料供销公司。甘肃省建筑材料供销公司成立于1984年，隶属于甘肃建材国有资产经营公司，2005年划归甘肃祁连山建材控股有限公司托管。2009年取得甘肃省工商行政管理局核发的营业执照，营业执照注册号：6242（1—1）；地址：兰州市平凉路392号；法定代表人:费宪（2007年已退休），现任经理刘宏（2009年）；注册资金:贰佰贰拾伍万元；经济性质：全民所有制。经营范围：主营：钢材、水泥、建筑材料、平板玻璃、建材工业专用设备、配件及检测设备、建筑工程仪器、标准砂、组织开展建材产品散装和铁路集装化运输、石膏、摩托车、汽车（不含小轿车）。兼营：化工产品（不含危险品）、五金交电、炉料信息咨询服务。甘肃省建筑材料供销公司目前在册职工61人，其中：在岗职工5人，下岗职工54人，内退职工2人；离退休职工53人，其中：离休人员2人，退休人员51人。公司自1996年、1997年开始部分职工陆续下岗，到2006年职工全员下岗，仅留几名在岗留守人员，处理日常事务。该公司自1998年以来，由于对外投资失败，市场萎缩，经营情况恶化，连续十余年亏损。从1997年起至今对下岗职工64人，内退职工8人未发放过月生活费180元/人；自90年代至今欠职工工资、医药费、取暖费、住房公积金、差旅费等未进行账务处理。二、评估目的核实甘肃省建筑材料供销公司以评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）和负债价值，为甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司对企业进行改制提供价值参考依据。三、评估对象及范围本次评估对象及范围是甘肃省建筑材料供销公司公司以评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）和负债。详细情况如下：资产项目账面值(元)负债项目账面值(元)流动资产3,555,150.80流动负债9,778,925.71长期投资长期负债99,477.78固定资产144,949.97负债合计9,878,403.49资产合计3,700,100.77净资产-6,178,302.72四、评估基准日本项目资产评估基准日为2012年2月29日。本次评估基准日的确定是由甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司确定。本次资产评估的一切取价标准均为评估基准日有效的公允市场价格标准。五、评估原则１、以国家有关资产评估和产权界定的法律、法规为依据，核实资产产权，坚持产权明晰原则；２、资产持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等经济性原则；３、坚持深入现场，实地盘点、勘验、测量，并结合资产实际情况具体分析，实事求是的原则；4、坚持独立、客观、科学、专业的评估工作原则。本次评估业务以企业的整体资产按现有用途持续使用为前提。六、评估依据(一)经济行为依据：《资产评估协议书》。(二)主要法律、法规：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《房地产估价规范》（GB/T

52091-1999）；

4、《城镇土地估价规程》（GB/18508-2001

）；

5、国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；6、原国家国有资产管理局国资办(1992)36号文《国有资产评估管理办法实施细则》；7、原国家国有资产管理局国资办(1996)23号文《资产评估操作规范意见（试行）》；8、财政部2003年14号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；9、国家已颁发的、现行的各项法律、法规。(三)准则依据：1、财政部发布的资产评估准则、指南及指导意见；2、国家及行业协会发布的有关资产评估的其他技术规范。(四)重大合同协议、产权证明文件：1、资产占有方企业营业执照；2、与各类资产取得、使用等有关的各项合同；3、产权证明文件等其他权属资料。(四)取价依据：1、甘肃省建设厅甘建价（2004）323号文颁发的《甘肃省建设工程费用定额》;2、甘肃省建设厅甘建价（2004）125号文颁发的《甘肃省建设工程人工单价》；3、甘肃省建设厅甘建价（2004）196号文颁发的《甘肃省建设工程材料预算价格汇编》；4、甘肃省建设厅甘建价（2004）197号文颁发的《甘肃省施工机械台班费用定额及地区基价》暨《甘肃省施工仪器仪表台班费用定额及地区基价》；5、甘肃省建设厅甘建价（2004）127号文颁发的《甘肃省安装工程消耗量定额》；6、甘肃省建设厅甘建价（2004）198号文发布的《甘肃省安装工程消耗量定额地区基价》；7、甘肃省建设厅甘建价（2004）324号文颁发的《甘肃省建设工程工程量清单计价暂行办法》；8、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》，中华人民共和国城乡建设环境保护部部标准（CJ13—86）《危险房屋鉴定标准》；9、机械工业部(1995)104号文《机械工业建设项目概算办法及各项概算指标规范意见》；10、《资产评估常用数据与参数手册》（2012）；

11、通过价格信息网查询到的各类价格信息；12、评估人员现场勘验和调研记录；13、评估人员现场收集的其他资料。（五）、其他依据1、委托方和资产占有方提供的各项《资产清查评估申报明细表》；2、委托方和资产占有方提供的会计报表、相关会计账册及相关凭证和其他会计资料；3、委托方和资产占有方提供的及评估机构收集的相关资料。七、评估方法考虑到甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司对本次评估的要求、甘肃省建筑材料供销公司的具体情况和本项目评估目的，本次评估整体上采用成本加和法。原则上以单一资产为对象，流动资产以账面余额为依据，在考虑变现能力的基础上进行评估；其他资产以账面余额为依据，考虑其未来的收益或摊余价值的影响确定评估值；负债以企业账面值为依据，经过审查核实确认评估值。具体方法如下：（一）流动资产：1、货币资金现金评估：盘点库存现金，查看基准日至盘点日之间的现金日记账，分别累加这一期间的借贷方发生额，倒轧出基准日的现金实有数，证实倒轧结果与现金清查评估明细表、基准日总账、现金日记账账面余额，以评估基准日的实际库存数作为评估值。银行存款评估：核对基准日银行总账、日记账、银行存款对账单是否相符，按核实后的账面值作为评估值。2、应收款项（应收账款，其他应收款，预付账款）各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。核对其与明细账、总账的一致性，然后对每笔往来款项具体分析其欠款时间、欠款原因，以前年度款项收回情况及欠款人资金信用状况等因素，判断是否存在发生坏账的可能性。本次评估中采用下列方式：⑴对于有充分理由相信全部能收回的，按全部应收款项计算评估值；⑵对公司内部往来款、个人借款一般不考虑无法回收可能性（有确凿证据的除外），以清查数作为评估值；⑶对于能收回部分款项的，参考资产评估相关准则的要求，根据不同的年限在资产评估时予以适度核销。账龄3年以上的核销40％账面价值确定评估值，账龄5年以上的核销75%账面价值确定评估值，账龄8年以上的全部核销账面价值确定评估值。⑷对于符合有关管理制度规定应予核销的或有确凿根据表明无法收回的，按零值计算。=5\*GB2⑸“坏账准备”科目按零值计算。3、存货⑴存货根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价后，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值。对于购入时间较短的按核实后的账面值确定评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，以其预计可变现净值确定评估值；(2)本次评估存货抽查数量占账面总数量的百分比为75％以上、抽查金额占账面总金额的百分比为75％以上。其中残次、变质失效、积压过时及其他待核销、报废的，逐笔核实。（二）固定资产（房屋建筑物）：甘肃省建筑材料供销公司所拥有的房屋建筑物属D级危房（见兰城房安鉴字［2011］008号鉴定报告），此次对委估房屋建筑物采用危房价值评估方法进行评估。(1)评估方法：委估房屋建筑物为D级危房，按照相关规定应拆除重建。故房屋建筑物评估价值由房屋建筑物占用土地使用权价值、房屋建筑物评估价值、房屋拆除费用三部分构成；房屋建筑物评估价值=房屋占用土地的土地使用权价值+房屋建筑物评估价值-房屋拆除费用其中：〈一〉房屋占用土地的土地使用权价值通过基准地价系数修正法进行评估。土地使用权价值=基准地价*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数*区位修正系数*其他因素修正系数〈二〉房屋建筑物评估值通过重置成本法进行评估。房屋建筑物评估价值=房屋建筑物重置成本*综合成新率(1)重置成本的确定主要采用重编预算法。以委估单位提供的房屋建筑物产权证明及有关工程资料为基础，以核实的工程量为基准，根据有关费用定额和建筑材料价格表等资料确定工程的综合造价。(2)前期及其他费用按照现行有关规定确定费用项目和费率。(3)本次前期费用中不包括土地取得成本。(4)资金成本确定，具体计算公式如下:资金成本=(工程综合造价十前期及其他费用)×贷款利息×建设期÷2建设期间，假设资金为均匀投入，且覆盖全期，故计息期为建设期一半。贷款利息按评估基准日基本建设贷款利率为标准。(5)重置成本确定重置成本的计算公式为：重置成本＝工程综合造价+前期及其他费用+资金成本(6)综合成新率计算房屋建筑物的成新率主要依据建设部《房屋完损等级评定标准》及建筑行业现行的各专业设计规范、已使用年限、建筑物状态、以及工程技术人员现场勘验与房屋成新率评定中的历史经验，评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与安全度。分别计算出房屋建筑物耐用年限成新率和现场勘测成新率后，再将两种成新率进行综合考虑计算，算出的成新率作为综合成新率。对于价值较小的构筑物，本次直接采用耐用年限法计算综合成新率。〈三〉房屋建筑物拆除费用通过市场询价确定。〈四〉房屋建筑物评估价值=房屋占用土地的土地使用权价值+房屋建筑物评估价值-房屋拆除费用（三）负债：以企业账面值为依据，经过审查核实后确认评估值。八、评估过程：按照委托方的要求，我公司组织评估人员组成评估小组，于2012年5月15日-2012年5月25日进驻甘肃省建筑材料供销公司现场，在委托方和资产占有方的配合下进行了资产评估工作。评估过程简述如下：1、接受委托：听取委托方和资产占有方有关领导和管理人员介绍情况，同时确定评估基准日为2012年2月29日；明确评估目的、评估对象和范围，接受委托方的委托，签订《资产评估协议书》。根据评估工作量和委托方的实际情况，确定评估方案，向甘肃省建筑材料供销公司配合工作人员提供资产评估清查明细表格。2、资产清查：评估人员对甘肃省建筑材料供销公司提供的评估基准日资产负债表、账册、相关的各类评估清查明细表进行账账、账表、账实核对，以确保真实地反映基准日的资产财务状况。指导甘肃省建筑材料供销公司相关部门的配合人员进行资产清查，配合填写我公司提供的资产清查明细表格，按我公司提供的资料清单准备评估所需资料，协助我公司评估人员到相关部门取得评估资料。3、评定估算：根据对企业基本情况的了解，制定评估工作计划，组成现场评估工作小组，同时根据每天的实际工作进展情况修改评估计划。评估人员按评估小组的分工分别到甘肃省建筑材料供销公司相关部门了解具体情况，进行现场勘察、核实数量、填写现场勘察记录，进行现场检测与鉴定，了解市场信息。根据不同类型的资产采用不同的评估方法计算、确定各类资产的评估价值。采用重置成本法评估时通过市场询价并考虑各项合理费用确定重置成本，根据现场勘测记录合理确定成新率。4、评估汇总：对评估结果进行整体分析，撰写评估报告书及评估说明，审核工作底稿，并对评估报告进行三级复核。5、形成并提交资产评估报告书。九、评估结论：我公司认为下列评估结果可公允的反映甘肃省建筑材料供销公司2012年2月29日企业整体资产的公允价值：金额单位：人民币元项目账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%流动资产13,555,150.803,555,150.801,068,423.72-2,486,727.09-69.95%长期投资2固定资产3144,949.97144,949.97485,146.36340,196.39234.70%其中：在建工程4建筑物5144,949.97144,949.97483,496.36338,546.39233.56%设备60.000.001,650.001,650.00无形资产7其中：土地使用权8其他资产9资产总计103,700,100.773,700,100.771,553,570.08-2,146,530.69-58.01%流动负债119,778,925.719,778,925.718,777,748.11-1,001,177.60-10.24%长期负债1299,477.7899,477.7899,477.780.000.00%负债总计139,878,403.499,878,403.498,877,225.89-1,001,177.60-10.14%净资产14-6,178,302.72-6,178,302.72-7,323,655.81-1,145,353.09-18.54%上述评估结果的具体内容详见资产评估报告书附件“资产清查评估明细表”。十、特别事项说明1、委托方和资产占有方对申报材料负完全的法律责任，对所委托评估资产的完整性、合法性和真实性负责；委托方和资产占有方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。2、评估基准日后、有效期以内若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。3、按照与甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司签订的《资产评估协议书》，此次评估未将甘肃省建筑材料供销公司所拥有的房屋建筑物之外的土地纳入评估范围进行评估，评估价值中不包含以上土地使用权价值，在此特提请报告使用者注意。4、甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司为对甘肃省建筑材料供销公司进行企业改制工作，已于2012年2月29日对甘肃省建筑材料供销公司进行了专项清产核资审计工作（见兰恒瑞审［2012］〈257〉号），并对审计报告进行了备案核准，此次评估所使用财务数据以备案核准后的审计报告为准，评估人员对使用的审计报告进行了专业关注，在此特提请报告使用者注意。5、本次评估结论未对委估资产是否存在抵押及相关税金进行考虑，也未对委估资产在评估基准日以前所欠付的费用及相关税金进行考虑，在此特提请报告使用者注意。6、对评估对象法律权属的确认或发表意见超出了注册资产评估师的执业范围，注册资产评估师不承担验证评估对象法律权属资料真实性、合法性和完整性的责任。7、附件与其报告正文配套使用方有效。十一、评估报告基准日期后重大事项评估报告基准日期后无重大事项。十二、评估报告的法律效力本次评估结果的作用依照国家有关资产评估的法律、法规的相关规定发生法律效力。本评估报告结果是反映评估对象在本次评估目的下公允价值，没有考虑以下因素对资产评估价值的影响：１．将来可能承担的抵押、担保事宜；２．特殊交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响；３．国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对资产价格的影响。本次评估当前述条件以及评估中遵循的原则等其他情况发生变化时，评估结果无效。本评估报告有效期为一年，即有效期自2012年2月29日起至2013年2月28日止。超过一年需重新进行评估，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结果作为价值参考依据（还需结合评估基准日期后事项的调整）。评估基准日后、有效期以内资产数量发生重大变化时，应根据原评估方法对资产额进行调整；当资产价格标准发生变化，并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。本评估结论仅供委托方及委托方为本次评估目的和核准评估结果部门审查使用，其他人员或机构使用本报告后果自负。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构不得随意向他人提供或公开。本评估报告书需经评估机构法定代表人、注册资产评估师签章，加盖评估机构公章，并经委托方资产管理部门审查确认后方可生效。本评估报告书所含附件构成本报告书的重要组成部分，与本报告书具有同等法律效力，并需与评估报告书正文一并使用方可有效。十三、评估报告提出日期本次评估报告提出日期以评估报告签发日为准，即为2012年6月18日。附件：附件１:资产清查评估汇总表及明细表附件2：资产评估说明附件3：资产占有方营业执照（副本）（复印件）附件4：资产评估机构营业执照（副本）及资质证书（复印件）附件5：注册资产评估师证书（复印件）评估机构法定代表人:甘肃恒瑞资产评估事务所中国注册资产评估师:中国注册资产评估师:二○一二年六月十八日甘肃省建筑材料供销公司整体资产评估说明甘恒瑞评字[2012]第009号甘肃恒瑞资产评估事务所二○一二年六月十八日目录一、资产评估说明使用范围的声明二、进行资产评估有关事项的说明三、资产清查核实说明四、各项资产及负债的评估技术说明五、评估结论及其分析评估说明使用范围的声明本评估说明仅供资产评估主管机关检查评估机构工作和委托方甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司审查资产评估报告书之用。非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位或个人，也不得见诸于任何公开媒体。甘肃恒瑞资产评估事务所二○一二年六月十八日关于进行资产评估有关事项的说明（由委托方和资产占有方提供）一、委托方与资产占有方概况委托方为甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司。资产占有方为甘肃省建筑材料供销公司。甘肃省建筑材料供销公司成立于1984年，隶属于甘肃建材国有资产经营公司，2005年划归甘肃祁连山建材控股有限公司托管。2009年取得甘肃省工商行政管理局核发的营业执照，营业执照注册号：6242（1—1）；地址：兰州市平凉路392号；法定代表人:费宪（2007年已退休），现任经理刘宏（2009年）；注册资金:贰佰贰拾伍万元；经济性质：全民所有制。经营范围：主营：钢材、水泥、建筑材料、平板玻璃、建材工业专用设备、配件及检测设备、建筑工程仪器、标准砂、组织开展建材产品散装和铁路集装化运输、石膏、摩托车、汽车（不含小轿车）。兼营：化工产品（不含危险品）、五金交电、炉料信息咨询服务。甘肃省建材供销公司目前在册职工61人，其中：在岗职工5人，下岗职工54人，内退职工2人；离退休职工53人，其中：离休人员2人，退休人员51人。公司自1996年、1997年开始部分职工陆续下岗，到2006年职工全员下岗，仅留几名在岗留守人员，处理日常事务。该公司自1998年以来，由于对外投资失败，市场萎缩，经营情况恶化，连续十余年亏损。从1997年起至今对下岗职工64人，内退职工8人未发放过月生活费180元/人；自90年代至今欠职工工资、医药费、取暖费、住房公积金、差旅费等未进行账务处理。二、关于评估目的的说明对甘肃省建筑材料供销公司以评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）和负债进行评估，核实甘肃省建筑材料供销公司资产的公允价值，为甘肃省国有资产监督管理委员会和甘肃祁连山建材控股有限公司对企业进行改制提供价值参考依据。三、关于评估范围的说明本次资产评估范围为甘肃省建筑材料供销公司在评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）及负债，具体包括流动资产、固定资产等各项资产及相关负债。上述各项资产的占有单位为甘肃省建筑材料供销公司，纳入评估范围的资产是由甘肃省建筑材料供销公司提供（以甘肃省建筑材料供销公司提供的评估清单为准）并与其范围一致。具体如下：资产项目账面值(元)负债项目账面值(元)流动资产3,555,150.80流动负债9,778,925.71长期投资长期负债99,477.78固定资产144,949.97负债合计9,878,403.49资产合计3,700,100.77净资产-6,178,302.72四、关于评估基准日的说明按照《资产评估协议书》的约定，确定本次资产评估基准日为2012年2月29日。五、可能影响评估工作的重大事项说明本次评估未发现影响评估工作的重大事项。六、资产清查情况的说明我公司组织有关人员对纳入评估范围的全部资产进行了清查，纳入清查范围的资产包括：流动资产账面值3,555,150.80元，固定资产账面净值144,949.97元。以上资产产权均属甘肃省建筑材料供销公司所有。该项清查工作自2012年5月1日开始至5月10日结束，历时10天，根据资产的具体情况，制定了资产清查实施方案。由财务部门牵头，成立了联合清查小组，财务与仓库人员重点清查流动资产，对存货、房屋建筑物进行了盘点。七、委托方向资产评估机构提供以下主要评估资料：1、《资产清查评估申报明细表》；2、产权证明文件等其他权属资料。；3、其他与评估资产相关的资料。委托方：甘肃祁连山建材控股有限公司单位负责人：资产占有方：甘肃省建筑材料供销公司单位负责人：2012年5月11日资产清查核实情况说明一、资产清查核实的内容及范围：本次评估中，资产与负债清查核实的内容，是甘肃省建筑材料供销公司以评估基准日资产负债表所涵盖的全部资产（土地使用权价值除外）和负债，以甘肃省建筑材料供销公司提供的评估基准日资产负债表和资产清查评估明细表为准。本公司评估人员对《资产评估协议书》中确定的评估范围内的资产及相关负债进行了抽查复核，包括甘肃省建筑材料供销公司评估基准日资产负债表列示的所有流动资产、固定资产、流动负债、长期负债。本次资产清查分为实物资产清查、债权性资产清查。本次负债清查分为对内债务和对外债务及其他应付款项。在清查过程中，我们对实物类资产中的存货进行了抽查；对房屋建筑物进行了逐项清查，同时在资产占有方有关人员的配合下，对房屋建筑物的使用状况进行了现场查勘。二、实物资产的分布情况及特点本次清查核实的实物资产包括存货、房屋建筑物。其中存货为库存商品，置放于拱星墩兰东建材市场甘肃省建筑材料供销公司库房内；房屋建筑物位于兰州市平凉路370-378号院内，目前均作为办公用房使用。三、影响资产清查的事项在清查过程中未出现资产性能的限制、技术性能的限制、诉讼保全的限制对我们清查工作的影响。四、资产清查的过程与方法评估人员根据委托方和资产占有方提供的资产清查评估明细表对委估资产及负债进行清查核实。对现金，评估人员在甘肃省建筑材料供销公司财务人员的陪同下进行了实地盘点，并倒推至评估基准日余额。对银行存款，我们审查了甘肃省建筑材料供销公司的银行对账单和余额调节表。对债权债务类资产进行逐笔审核，实施分析、计算、抽查会计凭证等程序进行验证。对房屋建筑物的权属、座落地点、面积、结构、用途、设计建筑单位和年份及现时新旧程度逐项进行核对和鉴定；在有关人员的配合下对存货进行了抽查盘点，抽查覆盖面为75%以上，抽查价值占存货账面总价值的75%以上，在存货清查过程中，主要查清存货的具体种类、数量、存放地点及毁损变质等情况。五、资产清查调整事项本次评估工作中未对资产清查事项进行调整。六、资产清查结论本次评估中，甘肃省建筑材料供销公司对其资产进行了清查，使纳入本评估范围的资产基本做到了产权明晰，无重大遗漏。序号科目名称帐面价值帐面调整值调整后帐面值1HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"一、流动资产合计3,555,150.803,555,150.802货币资金345,876.66345,876.663HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'7'!A1"短期投资4HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'10'!A1"应收票据5HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"应收帐款1,872,387.581,872,387.586减：坏帐准备-10,043.68-10,043.687应收帐款净额1,862,343.901,862,343.908HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'12'!A1"应收股利9HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'13'!A1"应收利息10HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"预付帐款29,664.6129,664.6111HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'15'!A1"应收补贴款12HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"其他应收款223,290.96223,290.9613HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"存货1,093,974.671,093,974.6714HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"待摊费用15HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"待处理流动资产净损失16HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'31'!A1"一年内到期的长期债券投资17HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'32'!A1"其他流动资产18HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"二、长期投资19HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"三、固定资产144,949.97144,949.9720固定资产原价331,347.84331,347.8421其中：建筑物类331,347.84331,347.8422设备类23减：累计折旧186,397.87186,397.8724固定资产净额144,949.97144,949.9725其中：建筑物类144,949.97144,949.9726设备类27工程物资28在建工程29固定资产清理30待处理固定资产净损失31四、无形资产合计32HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"其中：土地使用权33HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'50'!A1"其他无形资产34五、递延资产合计35HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'51'!A1"其中：开办费36HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'52'!A1"长期待摊费用37HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'53'!A1"六、其他长期资产38HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'54'!A1"七、递延税款借项39八、资产总计3,700,100.773,700,100.7740HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"九、流动负债合计9,778,925.719,778,925.7141HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"短期借款42HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'57'!A1"应付票据43HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"应付帐款3,989,121.153,989,121.1544HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"预收帐款362,977.83362,977.8345HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'60'!A1"代销商品款46HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"其他应付款3,058,672.323,058,672.3247HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"应付工资2,370,149.112,370,149.1148HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"应付福利费49HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"应交税金-1,994.70-1,994.7050HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'65'!A1"应付利润51HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"其他未交款52HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"预提费用53HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'68'!A1"一年内到期的长期负债54HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'69'!A1"其他流动负债5556HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"十、长期负债合计99,477.7899,477.7857HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"长期借款99,477.7899,477.7858HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'72'!A1"应付债券59HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"RANGE!A1"长期应付款60HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'74'!A1"住房周转金61HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'75'!A1"其他长期负债62HYPERLINK../../低压厂评估报告/低压厂评估报告/兰州低压阀门厂/兰州低压阀门厂评估表格4.0.xlsl"'76'!A1"递延税款贷项6364十一、负债合计9,878,403.499,878,403.496566十二、净资产-6,178,302.72-6,178,302.72流动资产评估说明一、评估范围本次流动资产评估范围包括甘肃省建筑材料供销公司申报的全部流动资产，包括现金、银行存款、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等。二、评估程序 1、明确评估目的，确定评估对象、评估范围及评估基准日。2、要求并指导企业对纳入评估范围的流动资产进行彻底的清查、核实、据实填列各项资产清查评估明细表。3、组成流动资产评估小组，深入现场，观察、了解被评估资产现状，并制定流动资产评估工作计划。4、以企业提供的资产清查评估明细表为基础，核实被评估资产。对实物形态的资产进行实地盘点及质量检测，根据资产具体内容进行确认、划分、计量，并作必要的清查调整。5、结合评估目的，对企业所面临市场情况进行分析、预测、考察，掌握企业各类存货的销售情况以及价格水平。6、根据掌握的资料和技术鉴定结果，考虑影响价格的各种因素，选定方法进行评定估算，得出评估结论。7、与委托方交换意见。整理资料，出具流动资产评估说明。三、评估方法及评估说明1、货币资金截至评估基准日，货币资金账面余额345,876.66元，其中：现金336.36元，银行存款345,540.30元。现金清查和评估：评估人员首先核对现金日记账，并对库存现金进行盘点，倒轧出评估基准日的现金数，以核实后的实际价值确定现金的评估值为336.36元。银行存款清查和评估：评估人员首先核对了评估基准日银行总账、日记账、银行存款清查评估明细表是否相符，并将银行对账单与银行存款余额调节表、银行询证函核对，以核实后的实际价值确定银行存款评估值为345,540.30元。综上，货币资金评估价值确定为345,876.66元。2、应收款项（应收账款、预付账款、其他应收款）根据甘肃省建筑材料供销公司所提供的资产清查评估明细表，评估人员首先核对了其与明细账、总账的一致性，然后对每笔往来款项具体分析其欠款时间、欠款原因，以前年度款项收回情况及欠款人资金信用状况等因素，对重要应收款项进行函证，判断是否存在发生坏账的可能性。对已取得有关债务人破产、死亡、法院执行终结手续等证明资料，确认确实无法收回的应收款项以零值作为评估值；对个人借款一般不考虑无法回收可能性（有确凿证据的除外），以调整后账面值作为评估值。对其余应收款项，按照拖欠时间长短，采用账龄分析法确定评估值，具体评估原则如下：对于能收回部分款项的，参考资产评估相关准则的要求，根据不同的年限在资产评估时予以适度核销。账龄3年以上的核销40％的账面价值确定评估值，账龄5年以上核销75%的账面价值确定评估值，账龄8年以上的全部核销账面价值确定评估值。。按上述方法，应收款项清查评估结果如下：截至评估基准日被评估单位应收账款账面余额1,872,387.58元，其中：被评估单位已计提坏账准备-10,043.68元，应收账款账面净值为1,862,343.90元，评估人员对应收账款账龄进行了划分，对3年以上的应收账款核销40%，5年以上的核销75%，8年以上的全部核销，同时将坏账准备全部核销，按照以上评估原则，应收账款评估值为138,114.50元。预付账款：截至评估基准日预付账款账面余额29,664.61元，调整后账面值为29,664.61元，按与应收账款相同的方法对预付账款进行评估，评估值为29,664.61元。其他应收款：截至评估基准日被评估单位其他应收款账面余额223,290.96元，调整后账面净值为223,290.96元，按与应收账款相同的方法对其他应收款进行评估，评估值为50,171.77元。3．存货存货--库存商品，根据清查核实后的数量乘以现行市场价格，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，以其预计可变现净值确定评估值；本次评估时，评估人员首先对被评估单位的存货账面余额和存货项目进行了解，在甘肃省建筑材料供销公司相关人员的陪同下对该单位的存货进行了清查，同时在评估时考虑滞销、积压、降价因素。按上述方法，存货清查评估结果如下：截至评估基准日存货—库存商品账面余额为1,093,974.67元，调整后账面值为1,093,974.67元,评估值为504,596.18元。在确定存货评估价值时核销商品削价准备。房屋建筑物评估说明一、评估范围甘肃省建筑材料供销公司纳入本次评估的房屋建筑物共6项:证载用途为住宅和营业用房，目前作为办公用房使用，建筑面积共计476.14平方米。详见《固定资产—房屋建筑物清查评估明细表》。以上房屋建筑物所占用土地均属国有划拨住宅用地，被评估单位已取得土地使用权证，但未缴纳土地使用权出让金。二、房屋建筑物概况根据评估人员对现场查勘得知：甘肃省建筑材料供销公司所拥有的房屋建筑物位于兰州市平凉路370-378号，房屋建筑物建成于1974年12月，建筑面积共计3666.45平方米（被评估单位拥有其中476.14平方米产权），建筑物为砌体砖混结构。以上房屋建筑物于2011年6月22日经兰州市城市房屋安全鉴定办公室鉴定属D级危房（见兰城房安鉴字［2011］008号鉴定报告），应停止使用，拆除重建。三、评估依据：土地评估依据：1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国房地产管理法》；3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；4、《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发（2001）15号）；5、《土地登记办法》（国土资源部令第40号）；6、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）；7、《甘肃省发展和改革委员会关于兰州市土地基准地价的批复》（甘发改服务〔2011〕722号）；8、《国有土地使用权证》9、互联网上查询到的各类土地价格信息；10、评估人员现场勘验和调研记录。房屋建筑物评估依据：1、委托方提供的建筑物清查明细表及资产状况表；2、甘肃省建设厅甘建价（2004）323号文颁发的《甘肃省建设工程费用定额》；3、甘肃省建设厅甘建价（2004）125号文颁发的《甘肃省建设工程人工单价》；4、甘肃省建设厅甘建价（2004）196号文颁发的《甘肃省建设工程材料预算价格汇编》；5、甘肃省建设厅甘建价（2004）197号文颁发的《甘肃省施工机械台班费用定额及地区基价》暨《甘肃省施工仪器仪表台班费用定额及地区基价》；6、甘肃省建设厅甘建价（2004）127号文颁发的《甘肃省安装工程消耗量定额》；7、甘肃省建设厅甘建价（2004）198号文发布的《甘肃省安装工程消耗量定额地区基价》；8、甘肃省建设厅甘建价（2004）324号文颁发的《甘肃省建设工程工程量清单计价暂行办法》；9、中华人民共和国城乡建设环境保护部部标准（CJ13—86）：《危险房屋鉴定标准》；10、《房屋新旧程度鉴定的参考依据》；11、评估人员现场收集的其他资料及现场勘查记录及其他资料。四、评估方法及评估过程说明1．评估方法说明：由于委估房屋建筑物属D级危房，按照相关规定应拆除重建。故房屋建筑物评估值由房屋建筑物占用土地的土地使用权价值、房屋建筑物评估价值和房屋拆除费用三部分构成；房屋建筑物评估价值=房屋占用土地的土地使用权价值+房屋建筑物评估价值-房屋拆除费用〈一〉房屋占用土地的土地使用权价值通过基准地价系数修正法进行评估。基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正、年期修正、容积率修正、区位修正和其他因素修正，并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正，得到待估宗地的评估地价土地使用权价值=基准地价*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数*区位修正系数*其他因素修正系数〈二〉房屋建筑物评估值通过重置成本法进行评估。房屋建筑物评估价值=房屋建筑物重置成本*综合成新率(1)重置成本的确定主要采用重编预算法。以委估单位提供的房屋建筑物产权证明及有关工程资料为基础，以核实的工程量为基准，根据有关费用定额和建筑材料价格表等资料确定工程的综合造价。(2)前期及其他费用按照现行有关规定确定费用项目和费率。(3)本次前期费用中不包括土地取得成本。(4)资金成本确定，具体计算公式如下:资金成本=(工程综合造价十前期及其他费用)×贷款利息×建设期÷2建设期间，假设资金为均匀投入，且覆盖全期，故计息期为建设期一半。贷款利息按评估基准日基本建设贷款利率为标准。(5)重置成本确定重置成本的计算公式为：重置成本＝工程综合造价+前期及其他费用+资金成本(6)综合成新率计算房屋建筑物的成新率主要依据建设部《房屋完损等级评定标准》及建筑行业现行的各专业设计规范、已使用年限、建筑物状态、以及工程技术人员现场勘验与房屋成新率评定中的历史经验，评定建筑物在结构、功能、设施等方面的完善度与安全度。分别计算出房屋建筑物耐用年限成新率和现场勘测成新率后，再将两种成新率进行综合考虑计算，算出的成新率作为综合成新率。对于价值较小的构筑物，本次直接采用耐用年限法计算综合成新率。〈三〉房屋建筑物拆除费用通过市场询价确定。2．评估过程说明（一）房屋占用土地的土地使用权价值评估：土地使用权价值=基准地价*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数*区位修正系数*其他因素修正系数房屋所占用的土地为国有划拨住宅用地，土地证号：兰国用（2011）第C06098号；甘肃省建筑材料供销公司未缴纳土地使用权出让金。该土地区位优势明显，商业服务设施完善，交通条件发达，城市基础设施、公共服务设施健全，属兰州市城市中心地带，为兰州市一级住宅用地。基准地价=4090元/平方米；年期修正系数=0.9979；期日修正系数=1.3；容积率修正系数=1.2；区位修正系数=1.25；其他因素修正系数=1.25；土地使用权价值=4090*0.9979*1.3*1.2*1.25*1.25=9948.44元/平方米分摊后的土地使用权价值=土地使用权价值*（1-应缴纳的土地使用权出让金比率）*房屋占用土地基底面积/房屋总建筑面积=9948.44*（1-40%）*611.08/3666.45=994.85元/平方米（二）房屋建筑物价值评估：砖混结构房屋重置成本=1530元/平方米；由于委估房屋建筑物为危房，价值评估时综合成新率按房屋残值取值为2%；房屋建筑物评估价值=重置成本*综合成新率=1530*2%=30.6元/平方米（三）房屋拆除费用:评估人员通过市场询价得知，评估基准日该类房屋拆除费用为10元/平方米；（四）房屋建筑物评估值：房屋建筑物评估值=土地使用权价值+房屋建筑物价值-房屋拆除费用