房地产法 钱品石第七章

房地产法

第七章房地产抵押权第七章房地产抵押权

第一节房地产抵押概述

第二节房地产抵押权的设定

第三节房地产抵押合同与抵押登记

第四节房地产抵押的效力与抵押权的实现

BACK第一节房地产抵押概述

一、房地产抵押的概念

二、房地产抵押的特征

三、抵押与按揭

四、抵押与质押

五、抵押与典当

BACK

第二节房地产抵押权的设定

一、抵押财产的范围二、房地产抵押权设定的基本规定

BACK第三节房地产抵押合同与抵押登记

一、房地产抵押合同二、房地产抵押合同的登记三、以在建工程项目设定抵押的法律问题

BACK第四节房地产抵押的效力与抵押权的实现

一、房地产抵押的效力

二、房地产抵押权的实现

BACK

一、房地产抵押的概念

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对其合法的房地产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在房地产抵押关系中，作为担保财产的房地产就是抵押物，提供抵押的房地产的债务人或第三人是抵押人；享有房地产抵押权的债权人为抵押权人。

BACK二、房地产抵押的特征

(一)房地产抵押主体和客体的合法性

(二)抵押人不转移其对房地产的占有方式(三)抵押权人有权依法处分抵押的房地产而优先受偿

BACK四、抵押与质押

1．质押与抵押一样也是一种担保物权，质押物的所有权人也可以为他人的借款进行质押担保。2．质押权与抵押权一样，质押权人和抵押人都是获得优先受偿权，而不是直接取得标的物的所有权。3．质押与抵押不同的是，质押人要转移质押物的占有，而抵押人则不转移抵押物的占有。

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三、抵押与按揭

（一）按揭的概念根据香港的《地产转让及物业条例》，按揭是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为。经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让回原按揭人。可见，按揭是按揭人提供期房为贷款作担保。

（二）抵押与按揭的区别

BACK五、抵押与典当

（一）典权的概念

（二）抵押权与典权的区别

1．抵押权是担保物权，即房地产抵押是为了担保债务的按期履行。

2．抵押权是以不转移占有的方式提供债务履行的担保，典权则必须转移房地产的占有为标志。

3．抵押人需对抵押担保的借款支付利息，出典人则以提供典物使用权、收益为代价，无需承担支付典价利息的义务。

4．抵押人行使抵押权是获得抵押物的优先受偿权，而典权人则是直接获得典物的所有权。BACK

举例：

甲将自己的一处房屋典给某乙，乙支付典金30万元给甲则获得房屋的占有权和使用权。在一定的典期内，乙既可以自己居住也可以对外出租，均与甲无关，但其并不享有房屋的所有权。典期届满，甲偿还典金30万元即可赎回房屋，而无需另付任何其他费用。

BACK一、抵押财产的范围

(一)可以设定抵押的财产

1．不动产；2．动产；3．财产权利。

（二）禁止设定抵押的财产

BACK禁止设定抵押权的财产有：1．土地所有权，包括国家和集体土地所有权；2．被依法查对、扣押、监管或者以其他形式限制权利的房地产；3．公益性的设施，如用于教育的学校、幼儿园、医院、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物等；4．权属有争议的房地产；5.其他依法不得抵押的其他房地产，例如通过行政划拨而尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；如耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权。BACK二、房地产抵押权设定的基本规定

(一)房屋和土地使用权同时抵押。(二)同一房地产可设定两个以上抵押权。(三)两宗以上房地产可设定同一抵押权的。

(四)以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。(五)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

BACK

一、房地产抵押合同

(一)房地产抵押合同的性质和内容(二)房地产抵押合同条款的几个问题

1．禁止订立流质条款

2．抵押的期限

BACK二、房地产抵押合同的登记

我国《担保法》规定，当事人以土地使用权、城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。

BACK三、以在建工程项目设定抵押的法律问题

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在房地产开发融资的实务中房地产期权抵押是普遍采用的一种担保方法。

BACK一、房地产抵押的效力

1．抵押人应当维护抵押房地产的安全与完好

2．抵押人对抵押房地产的处分权受到了一定的限制

3．抵押权涉及的范围

BACK二、房地产抵押权的实现

(一)

房地产抵押权的实现

(二)房地产抵押权实现的方式

(三)

抵押房地产处分时的注意事项

(四)

抵押房地产处分所得的分配

BACK

(一)房地产抵押权的实现

1．债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的；2．作为公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3．作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的；4．抵押人违反规章的规定与合同的约定，擅自处分抵押房地产的；5．作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的；

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(三)抵押房地产处分时的注意事项

1．以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当以处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才可优先受偿。

2．处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但新增的房屋不属于抵押财产，故处分新增房屋所得的价款抵押权人无权优先受偿。3．除以拍卖方式处分抵押物之外，已出租抵押房地产的承租人，以及按份共有权的抵押房地产的其他共有权人，或者与抵押物不宜分割或者共同配套使用设施的房地产共有权人，对处分的房地产拥有优先的购买权。

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抵押房地产处分时的注意事项

4．尚在租赁期内的房地产处分后，抵押权设定前已出现的，原租赁关系继续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。5．抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产之财产范围。但处分抵押物所得款项清偿债务的剩余部分，才属于破产财产。

BACK问题讨论：

A公司与B空调公司因工程款拖欠提出仲裁申请。1999年4月，仲裁庭作出裁决：B公司应支付欠款1500万元。此后，申请人向地区中级人民法院申请强制执行，法院于2000年2月28日作出裁定：因对B公司享有抵押权的银行向法院提出有担保物权，要求暂缓执行，决定中止执行。法院的理由是新合同法第286条关于建筑工程施工程承包的“优先受偿权”与抵押担