房地产法 钱品石第十八章VIP

房地产法

第十八章物业管理法律制度

第十八章物业管理法律制度

第一节物业管理概述

第二节物业管理的主体

第三节物业管理契约

第四节物业管理的运作

BACK第一节物业管理概述

一、物业管理的概念

二、物业管理的基本特征三、物业管理与传统房屋管理的区别

BACK第二节物业管理的主体

一、业主

二、业主大会

三、业主委员会

四、物业管理公司五、政府行政管理部门

BACK第三节物业管理契约

一、业主公约

二、业主自治组织管理规章

三、物业服务合同

四、物业区域管理规则五、其他商务合同

BACK第四节物业管理的运作

一、前期物业管理法律制度

二、物业的接管和交接制度

三、物业的使用与维护

四、物业管理收费制度

五、物业的维修基金制度

BACK一、物业管理的概念

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。换句话说，法律上的物业管理不是政府对物业的管理行为，而是房地产权利人行使自主管理和物业管理公司提供物业服务的一种法律关系。

BACK二、物业管理的基本特征

(一)物业管理的契约化。

(二)物业管理组织的专业化和规范化。

(三)物业管理过程市场化。

(四)物业管理的社会化。

BACK一、业主

在物业管理活动中，业主应当享有充分的权利以便实现其财产权益。所谓的业主就是房屋的所有权人。业主最基本的权利就是依法享有其所拥有的物业的各项权利，但是，业主在行使其权利的时候也要承当相应的义务。（一）业主的权利（二）业主的义务

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二、业主大会

业主由于其物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素而形成了共同的物业管理区域。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

（一）业主大会的成立

（二）业主大会的职责

（三）业主大会的议事规则

BACK三、业主委员会

业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主委员会由业主大会选举产生，并自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

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四、物业管理公司

物业公司是一种以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的的经营服务型的企业法人。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业公司通过招投标竞争，获得物业管理执行权，依法与业主管理委员会签订物业服务合同，按照规定和合同约定对所辖物业区域进行管理、服务和经营。物业管理公司是接受委托从事物业管理不是自己拥有的物业。

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一、业主公约

业主公约属于协议、合约性质，反映一个物业管理区域所有业主的共同意志。订立业主公约的目的是为了明晰各项规则，业主或使用人各自的权利和义务。业主公约对全体业主具有约束力。

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二、业主自治组织管理规章

业主自治组织管理规章包括：1.业主委员会章程；2.业主委员会工作条例；3.业主委员会经费使用和管理办法；4.业主委员会专、兼职人员聘任和管理办法等文件组成。用以规范业主组织的行为。

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三、物业服务合同

业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

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四、物业区域管理规则

物业管理区域是一个小社会，因而对区域内的管理规则必须制订得非常具体，便于操作，主要项目应有：保安管理规则；清洁管理规则；绿化管理规则；交通车辆管理规则；各种设备(如电梯、供水、供气、供暖、配电等)运行和使用管理规则；消防管理规则；各种邮电、通讯设施使用管理规则；建筑管理规则，包括装修、维修；违章搭建管理规则；商务中心或网点管理规则等。

BACK一、前期物业管理法律制度

一般住宅从出售至业主委员会成立有一定的过渡时间，为了规范这期间的物业管理行为，这就是前期物业管理法律制度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位首先要制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

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二、物业的接管和交接制度

（一）物业的接管物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（二）物业的交接

物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本上述的资料。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。BACK三、物业的使用与维护1．物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

2．业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

3．业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

4．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。5．物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

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四、物业管理收费制度

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。凡为产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务；代收代缴水电、煤气、有线电视、电话费等代办性质的服务收费，实行政府指导价。凡属为物业产权人、使用人个别要求，提供特约服务的，除有统一标准收费外，实行经营者定价的市场调节价。

BACK五、物业的维修基金制度

住宅在出售时应设立物业维修基金。物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，并可按居民存款利率计取利息。物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。住宅的共同部位、共用设备和公共设施属人为损坏的