第七章-土地增值税课件

第七章

土地增值税任务1：掌握土地增值税法规任务2：办理土地增值税申报业务第七章土地增值税任务1：掌握土地增值税法规解读土地增值税法规一、纳税人、征税对象和征税范围1.纳税人

是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。注意：包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民在内。解读土地增值税法规一、纳税人、征税对象和征税范围注意：包括外解读土地增值税法规2.征税对象和征税范围征税对象：指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。征税范围：只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税；只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。解读土地增值税法规2.征税对象和征税范围解读土地增值税法规二、税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率(%)速算扣除率1不超过50%（含）的部分3002超过50%～100%（含）的部分4053超过100%～200%（含）的部分50154超过200%的部分6035土地增值税四级超率累进税率表土地增值额占扣除项目金额的比率＝土地增值额/扣除项目金额×100%解读土地增值税法规二、税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率解读土地增值税法规三、计税依据土地增值额=应税收入-扣除项目金额转让新开发房地产的扣除项目金额转让旧房地产的扣除项目金额房地产开发成本取得土地使用权所支付的金额房地产开发费用与转让房地产有关的税金加计扣除20％房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用转让环节缴纳的税金解读土地增值税法规三、计税依据土地增值额=应税收入-扣除项目转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本+契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息+（①+②）*5%利息不明确（①+②）*10%销售④与转让房地产有关的税金城、教（不包括印花税）优惠⑤加计扣除额（①+②）*20%非房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本+契税)建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确：利息+（①+②）*5%利息不明确：（①+②）*10%销售④与转让房地产有关的税金城、教、印转让项目具体扣除项目扣除标准拿地①取得土地使用权所支付的金额解读房地产开发费用；方法具体情况房地产开发费用1纳税人能够按照项目计算分摊利息支出，且能提供金融机构贷款利息证明利息（最高不能超过基准利率）+(取得土地支付款+开发成本)×5%2纳税人不能够按照项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款利息证明(取得土地支付款+开发成本)×10%3房地产开发企业既向金融机构借款，又向其他借款的，开发费用扣除不能同时适用方法1、2两种办法4清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整到财务费用计算扣除；调整到财务费用扣除解读房地产开发费用；方法具体情况房地产开发费用1纳税人能够按解读土地增值税法规四、应纳税额的计算应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率速算扣除率扣除项目金额×－营改增后通知：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。解读土地增值税法规四、应纳税额的计算应纳土地＝土地×适用速解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入（含税）15000万元，在扣除项目中，土地出让金为3000万元，开发成本中的建筑材料为3000万元，前期工程费用为1000万元，房地产开发费用中的利息支出为1200万（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，不能提供金融机构证明），公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%，城建税率7%，教育费附加率3%，地方教育费附加2%。试计算该公司应纳土地增值税额。不考虑印花税例题1解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发解读土地增值税计算解析；1.收入额=15000/（1+9%）=13761.47万元2.扣除项目金额为：(1)取得土地使用权支付的出让金=3000/（1+9%）=2752.29万元

(2)房地产开发成本=3000/（1+13%）+1000/（1+9%）=3572.3万元(3)房地产开发费用=(出让金+房地产开发成本)×10%=632.46万元(4)与转让房地产有关的税金=增值税×(7%+3%+2%)=67.57万元

增值税=（15000-3000）/（1+9%）×9%-

3000/（1+13%）×13%

-1000/（1+9%）×9%(5)加计扣除=(出让金+房地产开发成本)×20%=1264.92万元(6)扣除项目金额合计=以上5项之和=8289.54万元3.土地增值额＝13761.47－8289.54＝5471.93万元4.土地增值额占扣除项目比例＝5471.93/8289.54×100%＝66%5.查四级超率累进税率表，税率是40%，扣除系数5%6.应纳土地增值税额＝5471.93×40%－8289.54×5%＝1774.29万元

解读土地增值税计算解析；1.收入额=15000/（1+9%）解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入（不含税）5100万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元(能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，城建税率7%，教育费附加率3%。试计算该公司应纳土地增值税额。例题2解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发解读土地增值税法规[分析]

按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。解读土地增值税法规[分析]解读土地增值税法规解析：1.收入额=5100(万元)2.扣除项目金额为：(1)取得土地使用权支付的地价款=510(万元)(2)房地产开发成本=1550(万元)(3)房地产开发费用=(120-10)＋(510+1550)×5%=213(万元)(4)与转让房地产有关的税金=5100×9%×(7%+3%)=45.9(万元)(5)加计扣除=(510＋1550)×20%=412(万元)(6)扣除项目金额合计=510＋1550＋213＋45.9＋412=2730.9(万元)解读土地增值税法规解析：解读土地增值税法规3.土地增值额＝5100－2730.9＝3369.1(万元)4.土地增值额占扣除项目比例＝3369.1/2730.9×100%＝123%

（适用税率为50%，速算扣除率为15%。）5.应纳土地增值税额＝3369.1×50%－2730.9×15%

＝1274.9(万元)

解读土地增值税法规3.土地增值额＝5100－2730.9＝3土地增值税的纳税申报1.税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。增值额超过扣除项目之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产免税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税，个人销售非住宅，据实交纳土地增值税，计算纳税时不可以扣除个人所得税。土地增值税的纳税申报1.税收优惠：土地增值税的纳税申报2.纳税期限

纳税人应自转让房地产合同签定之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。3.纳税地点土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。土地增值税的纳税申报2.纳税期限感谢聆听感谢聆听第七章

土地增值税任务1：掌握土地增值税法规任务2：办理土地增值税申报业务第七章土地增值税任务1：掌握土地增值税法规解读土地增值税法规一、纳税人、征税对象和征税范围1.纳税人

是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。注意：包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民在内。解读土地增值税法规一、纳税人、征税对象和征税范围注意：包括外解读土地增值税法规2.征税对象和征税范围征税对象：指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。征税范围：只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税；只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。解读土地增值税法规2.征税对象和征税范围解读土地增值税法规二、税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率(%)速算扣除率1不超过50%（含）的部分3002超过50%～100%（含）的部分4053超过100%～200%（含）的部分50154超过200%的部分6035土地增值税四级超率累进税率表土地增值额占扣除项目金额的比率＝土地增值额/扣除项目金额×100%解读土地增值税法规二、税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率解读土地增值税法规三、计税依据土地增值额=应税收入-扣除项目金额转让新开发房地产的扣除项目金额转让旧房地产的扣除项目金额房地产开发成本取得土地使用权所支付的金额房地产开发费用与转让房地产有关的税金加计扣除20％房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用转让环节缴纳的税金解读土地增值税法规三、计税依据土地增值额=应税收入-扣除项目转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本+契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息+（①+②）*5%利息不明确（①+②）*10%销售④与转让房地产有关的税金城、教（不包括印花税）优惠⑤加计扣除额（①+②）*20%非房地产开发企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本+契税)建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确：利息+（①+②）*5%利息不明确：（①+②）*10%销售④与转让房地产有关的税金城、教、印转让项目具体扣除项目扣除标准拿地①取得土地使用权所支付的金额解读房地产开发费用；方法具体情况房地产开发费用1纳税人能够按照项目计算分摊利息支出，且能提供金融机构贷款利息证明利息（最高不能超过基准利率）+(取得土地支付款+开发成本)×5%2纳税人不能够按照项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款利息证明(取得土地支付款+开发成本)×10%3房地产开发企业既向金融机构借款，又向其他借款的，开发费用扣除不能同时适用方法1、2两种办法4清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整到财务费用计算扣除；调整到财务费用扣除解读房地产开发费用；方法具体情况房地产开发费用1纳税人能够按解读土地增值税法规四、应纳税额的计算应纳土地增值税额＝土地增值额×适用税率速算扣除率扣除项目金额×－营改增后通知：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。解读土地增值税法规四、应纳税额的计算应纳土地＝土地×适用速解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入（含税）15000万元，在扣除项目中，土地出让金为3000万元，开发成本中的建筑材料为3000万元，前期工程费用为1000万元，房地产开发费用中的利息支出为1200万（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，不能提供金融机构证明），公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%，城建税率7%，教育费附加率3%，地方教育费附加2%。试计算该公司应纳土地增值税额。不考虑印花税例题1解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发解读土地增值税计算解析；1.收入额=15000/（1+9%）=13761.47万元2.扣除项目金额为：(1)取得土地使用权支付的出让金=3000/（1+9%）=2752.29万元

(2)房地产开发成本=3000/（1+13%）+1000/（1+9%）=3572.3万元(3)房地产开发费用=(出让金+房地产开发成本)×10%=632.46万元(4)与转让房地产有关的税金=增值税×(7%+3%+2%)=67.57万元

增值税=（15000-3000）/（1+9%）×9%-

3000/（1+13%）×13%

-1000/（1+9%）×9%(5)加计扣除=(出让金+房地产开发成本)×20%=1264.92万元(6)扣除项目金额合计=以上5项之和=8289.54万元3.土地增值额＝13761.47－8289.54＝5471.93万元4.土地增值额占扣除项目比例＝5471.93/8289.54×100%＝66%5.查四级超率累进税率表，税率是40%，扣除系数5%6.应纳土地增值税额＝5471.93×40%－8289.54×5%＝1774.29万元

解读土地增值税计算解析；1.收入额=15000/（1+9%）解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入（不含税）5100万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元(能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，城建税率7%，教育费附加率3%。试计算该公司应纳土地增值税额。例题2解读土地增值税法规2019年10月，某房地产开发解读土地增值税法规[分析]

按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。解读土地增值税法规[分析]解读土地增值税法规解析：1.收入额=5100(万元)2.扣除项目金额为：(1)取得土地使用权支付的地价款=510(万元)(2)房地产开发成本=1550(万元)(3)房地产开发费用=(120-10)＋(510+1550)×5%