《宿迁商业项目市场调查报告》

宿迁商业项目市场调查报告

2023/1/8目

录一、城市商圈调查

1．五大商圈综合比较

2．幸福路商圈

3．霸王举鼎商圈

4．洪泽湖路商圈5．西湖路商圈

二、项目周边3~5公里商圈调查

1．商业布局示意图

2023/1/82一、城市商圈调查

宿迁市内商业主要集中在幸福路、霸王举鼎和洪泽湖路商圈、及新兴的发展大道商圈构成宿迁四大商圈。

比较内容幸福路商圈霸王举鼎商圈洪泽湖路商圈发展大道商圈宝龙金鹰商圈结论经营行业行业齐全，包罗万象以高级精品服饰为主，精致主题餐饮为辅大型购物中心、数码连锁以及餐饮娱乐为一体百货批发和建筑材料为主，另外具有大型的国际家居购物购物广场百货、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业综合体幸福路发展较早，而且商品种类繁多，行业齐全。这一点是其它商圈所无法比拟的。商业特色旅游、文化、休闲为一体，不单其商品带有旅游特色，其文化和商业的结合更具有特色多为高档时尚服饰专卖店，主题餐饮集中，规模日益扩大。大型购物中心，其次为目的性非常明显的直达性采购多为批发中心及低档百货和大型的一站式家居购物中心涵盖了中高端的零售业，餐饮的发展也是最为重点业态的存在。四个商圈各不相同，都有各自独立的商业特色，以此吸引人流商品档次中、高中—中高中—中高中中高整体上霸王举鼎商圈及洪泽湖路商圈的商品档次高于其它商圈。消费群旅游人士、本土居民、工薪阶层、时尚青年、城镇外来人士白领阶层、新贵一族社区居民、家庭、特定性消费者、民工一族家庭、特定性消费者、民工一族年轻、娱乐、聚会、时尚青年各商圈的消费群由其自身的商业特色所决定。1.五大商圈综合比较2023/1/8比较内容幸福路商圈霸王举鼎商圈洪泽湖路商圈发展大道商圈宝龙金鹰商圈结论主要消费年龄18～4520～3525～4520～45１６～３５幸福路商圈年轻人较集中，霸王举鼎商圈已有后来居上的趋势。总体平均提袋率35%25%30%20%

４０％幸福路商圈最高，因其已为成熟商圈。交通便利性交通可达，但停车不方便交通可达性最好，停车方便交通可达性好，停车非常方便交通可达性好，停车方便堵车严重，停车方便度一般。霸王举鼎商圈在汽车站周边，同时拥有市内最集中的公交车站，交通便利性具有绝对优势。未来发展未来将发展成宿迁旅游特色，由于幸福路已是成熟商业区，目前已发展为宿迁人流最密集的商业区，但由于周边以住宅为主，后期发展有限。该商圈是政府重点改造工程，未来将形成继幸福路路后第二个商业中心。后市发展潜力非常看好。洪泽湖路商圈处在宿迁市政府交界处，虽然该商圈是以大润发购物中心，但是由于其周边都是以住宅和办公楼为主，而且目前商业形象也偏差后市发展潜力有限该商圈处在城乡结合交界处，虽然以义乌商贸城中心，但是由于其周边都是以住宅为主，而且消费人群多为特定消费者，但目前结构不完全，具有一定的发展潜力。未来将成为年轻、时尚青年的追逐地，定位在高端的消费时尚的聚集圈，随着时间的不断积累，商圈会慢慢巩固，后期发展较好。霸王举鼎商圈的未来发展最具有潜力，洪泽湖路商圈可成精致高档写字楼。随着大商百货接手宝龙宝来百货，极大程度上定位了霸王商圈在宿迁的地位。2023/1/82

幸福路商圈

★区域范围：幸福路商圈，是指从幸福南路到幸福北路及香港城和市府东路一带的商业区

★代表性商场

商场名称人民商场宿迁一百苏豪银座第一街中央雨润市府东路位置幸福中路幸福中路幸福中路幸福中路幸福南路幸福中路商业类别百货百货百货商业街综合体零售规模（㎡）40008000230008000316000（总建筑面积）20000楼层/业态5f————————未知——4f——床上用品、运动、休闲、户外家纺、餐饮、童装——未知——3f羽绒服、童装男装、休闲服装男装、休闲服饰——未知——2f女装、男装女装女装——未知——1F钟表、首饰、数码鞋、化妆品、首饰皮具、鞋区、化妆品、金银珠宝、名表——未知男女装服饰-1F————服饰、化妆品、小餐饮未知——经营模式敞开式统一经营管理敞开式统一经营管理敞开式统一经营管理租赁加同一管理一体式经营管理加租赁服饰自营零售品牌档次中低档中高档低档、快销品牌中高档停车情况——————地下车位约100个100个——地下三层停车位1558个——2023/1/85幸福路商圈项目规模租金出租率主体商铺面积经营行业产品档次客户结构经营状况幸福路整个商圈占地超过30万平方，商业网点建筑面积超过20万平方幸福中路租金均价300元/M²/月幸福南路餐饮一条街均价100元/M²/月95%以上一层40-100㎡百货、超市、专卖店、电影院、餐饮等中低档旅游人士、本土居民、工薪阶层、时尚青年聚集着大量的消费人群，人气较旺市府东路全长800米左右租金均价180元/M²/月98%以上一层40-80㎡品牌服饰专卖为主中档工薪阶层、白领、本土居民聚集着大量的消费人群，人气较旺儿童街全长800米左右租金均价120元/M²/月98%以上40-100㎡儿童服饰、时尚女装、小吃为主中低档工薪阶层、时尚青年聚集着大量的消费人群，人气较旺人民商场四层、营业面积近10000㎡扣点及租金.1楼黄金珠宝租金300元/M²/月，2楼扣点18-25%100%30-70㎡黄金珠宝、成人服饰为主中低档工薪阶层、中低度收入家庭良好宿迁一百四层、面积12000㎡地下停车位约100个扣点12%-25%100%30-120㎡传统百货（服饰、鞋子、化妆品、黄金珠宝)中高档时尚青年，白领阶层很好乐天玛特三层、面积24638㎡68个车位的免费停车位1楼商铺租金均价为180元/M²/月，沿街商铺租金300元100%一层30-70㎡二楼超市加一楼服装、鞋子专卖店等综合性大超市大众消费群体较好普玛特三层、营业面积㎡1楼商铺租金均价为300元/M²/月100%一层20-30㎡超市加黄金珠宝、手机专柜等中等规模超市大众消费群体较好四季青服装批发市场三层、占地38亩，总建筑面积5万多㎡，其中商业4.1万30元/M²/月50%30-50㎡时尚女装、童装、内衣、小商品（非品牌）低档本土居民、工薪阶层差★经营规模：

整个商圈占地超过30公顷，大小商业网点300多个，商业网点建筑面积超过20万平方米。

★目前幸福路商圈存在些问题

☆一是交通问题。幸福路商圈由于处于宿迁市区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展

☆二是购物环境较差。东大街虽是百年老街，但因幸福路的发展整改，苏宁、雨润的建设，致使原东大街的营业面积缩小近70%。现有的均为私营门面的零售业，以服饰餐饮为主。且在规模问题。幸福路商圈是目前宿迁最为成熟的商业圈，而目前的经营网点规模过小，且可扩展空间不大。★幸福中路，目前正在建设苏宁环球。幸福南路在建的中央雨润。

【分析】☆幸福中路改建工程完工之后发生根本性的改变，届时将增加大型的地下商场和若干停车设施，那时的幸福路商圈将是另一番局面。同时改造完成后的幸福中路将成为商贸、旅游购物中心，必将带动区域经济的全面发展。☆随着幸福路商圈的交通属性日渐凸现，作为交通要中的商业量体，其消费人群特征将更加明显，商品和消费人群预期会出现低档化趋势，受流通人口冲击，商业人口比例和提袋率将逐步降低。2023/1/83.霸王举鼎商圈★区域范围：以霸王举鼎为中心，周边辐射1公里。

涵盖：中豪、水韵城、楚街

★营业规模：

规划用地面积约2.5平方公里，总建筑面积216万

平方米，其中商业面积约为25万平方米，规划人口3.4万人（规划中）。★发展规划：

将规划为一条集商贸、金融、信息、会展、办公住宅、餐饮、娱乐为一体的，公建配套设施设备的城市中心，功能定位成为投资区提供功能配套，承担中心和窗口作用。【分析】：2023/1/8分析楚街规模总建筑面积:6.8万平方左右，500余个商铺开业时间2002年销售情况2001年1-3层已全售完销售价格无租金\招商政策北段价均1.3元\天\㎡；中段均价1.0元\天\㎡；中段2层0.6元\天\㎡南段均价2.5元\天\㎡出租率100%以上分析：楚街位于江苏省宿迁市。旅游特色街区，是宿迁第一条集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化于一体的特色商业步行街，楚街总建筑面积68500平方米，总体按照收—放—收—放的空间景观序列布局，自然分为三段。南端以零售为主，中段以休闲娱乐为主，北段以餐饮为主。2004年开始，楚街连续多年成功举办“中华美食节”。每年正月十五元宵佳节，楚街都会举办元宵灯会，十余万人汇聚楚街进行赏灯、购物。自2004年正式启动以来，现是宿迁市最具人气的最具代表性的商业街。被人民日报等主流媒体评为“中国最具文化特色的商业街”。同时，楚街也是我市重要的旅游景区。2023/1/8分析大润发大润发周边规模大润发宿迁店系大型连锁平价综合大超市，位于宿迁市洪泽湖路98号，建筑面积3.6万㎡，一层1.4万㎡，二层1.4万㎡，停车位共500余个大润发周边1公里范围开业时间2008年无销售情况自持物业、一楼对外承租、二楼自营无租金4元/㎡/天3元/㎡/天出租率100%85%项目性质综合大超市街店经营行业超市、服装、鞋子餐饮、休闲娱乐产品档次中低档中低档业态规划一楼：餐饮、服饰、鞋子等、电器二楼：自营大润发超市餐饮、小吃、美容美发客户结构大众消费大众消费主力品牌大娘水饺香辣虾、扬州粥铺、风波庄酒店、无锡排骨、欧美思经营状况人气火爆，占据着宿迁大卖场的半壁江山受大润发人气带动，经营状况良好4.洪泽湖

商圈2023/1/8金鹰天地概况主要竞争对手：金鹰天地项目名称：宿迁金鹰天地

开发商：宿迁金鹰置业有限公司开业时间：2011年12月地址：宿迁市宿城区西湖路1号占地面积：790亩总建筑面积：60万平方米物业组合：商铺,商住物业管理费：50-55元/平方米·月（含电梯）商业建筑面积：20万平米商业楼层数量：地上5层地下1层物业管理公司：宿迁金鹰商业管理公司停车位数量：971商圈性质：高端综合购物广场商业类别：高档百货、国际电影城、电玩城、时尚餐饮总体定位：集合了大型shoppingmall、室内、室外步行街、风情商业街等众多现代商业和居住形态于一体的超大型城市综合体形象定位：规模最大,业态最丰富的城市综合体主题定位：体验型家庭购物中心客群定位：全客群档次定位：中高档购物中心5.西湖路商圈2023/1/8-1F楼层平面图(主题：数码生活馆）楼层定位主题：超市/家电楼层面积：11800M²主要商家：金鹰超市、海尔2023/1/8-1楼主要商家照片2023/1/81F楼层平面图(主题：名品馆）楼层定位主题：时尚名品楼层面积：主要商家：COSTA、周大福、通灵、爱步、百丽、欧泊莱、欧莱雅H2O沙驰国际金利来2023/1/81楼主要商家照片2023/1/82F楼层平面图(主题：优雅女士馆）楼层定位主题：女装/内秀楼层面积：10050M²主要商家：JNBY、PRICH、鄂尔多斯、凯撒2023/1/82楼主要商家照片2023/1/83F楼层平面图(主题：青春流行馆）楼层定位主题：时尚休闲楼层面积：10050M²主要商家：ONLY、JACK&JONES、欧时力、太平鸟。2023/1/83楼主要商家照片2023/1/84F楼层平面图(主题：休闲绅士馆）楼层定位主题：商务休闲/运动楼层面积：10050M²主要商家：耐克、阿迪达斯、杉杉、ELLEHOME。2023/1/84楼主要商家照片2023/1/85F楼层平面图(主题：家居趣乐馆）楼层定位主题：生活广场楼层面积：9700M²主要商家：战国策、小耐克、小阿迪、富安娜。2023/1/85楼主要商家照片2023/1/8经营情况对比金鹰、宝龙经营情况对比金鹰天地品类基础信息平均销售（万元）平效（元/平方）主力店面积（㎡）2012年2013年2012年2013年KTV扬歌2650.0014.9427.7656.38104.75游乐城百盛动漫城1920.003.335.5617.3428.96百货金鹰百货59800.002117.833026317.73401.34电器国美3200.0091.00102.00284.38318.75影城幸福蓝海6400.0031.8167.6849.70105.75

宝龙城市广场品类基础信息平均销售（万元）平效（元/平方）主力店面积（㎡）2012年2013年2012年2013年KTV龙麦4504.0042.2548.4093.81107.46游乐城草上飞4148.0048.2539.40116.3294.99百货宝莱百货33857.00635.001121.00187.55331.10电器苏宁电器4273.00303.00394.00709.10922.07影城横店影视4000.0089.00116.00222.50290.00

金鹰商业街重点关注品牌品牌面积（㎡）平均销售（万元）坪效（元/平方）

2012年2013年2012年2013年金鹰KFC5303233.46603.77631.32

必胜客50090.4147.821808.20956.40

DQ809.4411.461180.001432.50

巴国布衣70023.6647.57338.00679.57

宝龙KFC31284.5380.12709.292567.31

谊锦嘉（新加坡）*国际著名地产服务商KTV销售额对比2023/1/825游乐城销售额对比2023/1/8电器销售额对比2023/1/8影城销售额对比2023/1/8百货销售额对比2023/1/8餐饮销售额对比2023/1/8服饰销售额对比2023/1/8金鹰天地的优势（人员、货品、促销、环境）1、品牌调整力度2013.1-5月调整品牌：ROME、PLORY（依恋旗下男装）、FivePlus（5+）、MISSOUL(米素)、地素、蛋卷鞋、玳莎、ZISHEN、珂遥伊依、快乐玛丽、珂迪滋、郎维高、斯莱德、极草、丽莎、卡迪里奥、阿珂母、斯得雅、新百伦、LLB、柯迪兹、100KM等，下半年调整方向主要是黄金、珠宝品类（周生生、潮宏基、上海亚一、TCD等）以及其他品类的提档升级；2、相同品牌的控制；3、凸显优势品类（黄金珠宝），占比26-28%；4、VIP卡（包括积分卡）的推广宣传，退卡数量3.2万张，有效用卡比例达到67-75%；5、促销力度（SP）的强制优势；6、管理人员、导购人员的培训机制完善，现推出“自有化”导购制度，高薪聘请优秀导购，推荐至标杆品牌；7、2013年9月份金鹰天地开盘，2014年7月份沿街店铺启动。商业街招商工作现已全面启动，招商政策有所调整（租金60-90元/㎡/月、物业费4-5元/㎡/月），招商人员薪资水平提高挖掘优秀人才；8、百货内部加强特殊业态的规划与招商，丰富业态、提