2022上海房地产市场分析：城市扩容 外环外板块全面崛起

上海房地产市场分析：城市扩容外环外板块全面崛起6月1日上午，“宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块”如期开拍。记者了解到，超过40家房企领取了申请书，真正参与竞买的申请人名单始终在拉长，临到开拍前一日还有两家房企加入“逐鹿”，最终达到了24家。而从这份名单上看，几乎耳熟能详的大开发商全员到齐，席卷了大半个地产圈。

电子地图上找不到“苏家浜路”，四周也还没有设公交车站。它与潘泾路交会处距离上海市中心地标人民广场约有19公里。它所在的板块以顾村公园著名，早春那里是上海的赏樱名地，不过距此也有4.2公里之远，而最近的地铁站就在那里。

上午11点02分，在一轮又一轮“心跳加价”后，这个起价14.39亿元的“香饽饽”花落信达地产，成交价高达58.05亿元，溢价率306.53%，远远超过了市场早先分析的140%~180%中间溢价率。

这个价格意味着从前“荒地”摇身变成“金矿”。去除商业和自持住宅，楼板价达到4.81万元/平方米，相比此前2.2万元~2.8万元/平方米的预估价几乎翻番。假如根据业内流行的保本售价算法，将来价格将冲上7万元/平方米。

要知道，就在半年前，这个单价还可以买到位于内环内北外滩板块的豪宅。但对于这次土拍结果，很多围观人士却表示淡定。由于刚刚过去的“土地红5月”已有三块地处外环外的地块胜利揽金500亿元，其中周浦地块保本售价靠近8万元/平方米已然抬高了大众预期。

上海原本就高烧不退的土地市场在儿童节再次上演血色恩仇，谁也不知道这场盛宴还将持续多久，眼看着单月土拍成果可以秒杀三四线城市全年销量总额，“地王”已经成为新一代网红名词。以下是2022年上海地产行业现状分析：

新“地王”周边两条都是地图上找不到的新路

顾村地块的拍卖现场几乎陷入疯狂，信达最终的落槌是经过了和金茂、绿都的多轮死磕缠斗，最终才杀出重围。在场房企“土豪”的举牌出价以秒读数，主持人甚至由于应接不暇而将56亿口误说成95亿。

不行否认，这几年宝山的确始终是北上海住宅成交“一哥”，但毕竟是何方神圣可以承载靠近5万元/平方米的楼板价？究竟仅仅半年前，7万元/平方米的价格还能买到市区黄金地段的一手房，即使是现在，内环内商圈富强的打浦桥和浦东高大上的花木二手房单价也不过7万出头。

“苏家浜路、宝荻路？不知道在哪里，都是新路，路牌都没有。”5月31日，一位在待拍地块用挖掘机铲土的工人对记者这样表示。依据土地出让信息，顾村地块东至潘泾路，南至苏家浜路，西至宝荻路，北至白荡河路，但记者实地踩点发觉，不仅电子地图上找不到苏家浜路和宝荻路，苏家浜路的路牌还没有直立，甚至无法推断准确的起止位置。

“从目前的交通便利程度看，这块地的区位优势还不如我住的地方，一样都是要坐宝山3路去顾村公园坐7号线，这里要坐8站，我家只要坐两站。”家住宝山顾村板块的陆小姐告知记者，由于她住的是酒店式公寓，楼下即是中介一条街，所以对周边房价了如指掌，“现在我这里四周的二手房房价是3万元/平方米出头，假如新的这块地要卖7万元/平方米才保本，等于这一两年房价要翻一倍还不止。”

不过，此次参加竞拍的地产大咖们明显有自己的规律。“顾村原来就是上海比较出名的外环外刚需板块，随着人口导入结构和规划的不断完善，去年以来新居类渐渐变成刚改，所以涨幅是有需求支撑的。”一家竞拍房企的市场部讨论员告知记者。

从宏观规划看，今年3月“新顾城”规划批复落地，规划人口14.2万人，周边辐射人口40万，随着1号线和3号线沿线的饱和，串联浦东的轨交动脉7号线的确颇具价值潜力。到2022年底，15号线和18号线建成还将使顾村板块成为三轨交接地。另一方面，世界外国语学校和华山医院入驻顾村也成为了重要驱动力。

但也有观看人士表示，随着上海多个城市副中心崛起，几乎每片在拍的土地都可以找到地缘上的概念，“从5月的三个地王看，周浦靠近迪士尼，泗泾挨着大虹桥，南桥算是傍上前滩，要找概念和蓝图总能找到，最有效的还是要和自己的历史竞拍价纵向比较。”

《中国经济周刊》记者留意到，顾村板块上一次的成交地块要追溯到2022年12月，金地朗诗平安联合体以26.8亿元折桂，当时的楼板价只有1.38万元/平方米，换言之，在一年半的时间内，板块楼板价已经涨了约3.49倍。而再往前追溯则是2022年中国铁建房地产以1.05万元/平方米楼板价夺魁，可见去年以来土地市场的火爆程度远超前两年。

“张江男”辐射，“地王”四周在售楼盘封盘待涨

不过，就记者采访的结果看，多数业内人士还是对6月1日的土拍结果泰然处之，这与上海土地市场的“红五月”密不行分。5月上海土地市场几乎刷新了全部人的三观，尤其是5月18日，周浦地块被保利以54.5亿元的价格拍得，地块挂牌起始价格为13.77亿元，溢价率达到296%，楼板价43607元/平方米。扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右。根据业内普遍测算，将来周浦保本售价将达到7.9万元/平方米，这在外环外板块堪称绝无仅有。

当天的土拍现场面对连续的疯狂报价，主持人甚至带着哭腔请诸位“冷静”，但仍旧挡不住“买买买”的节奏。据悉，周浦地块出让条件相当严苛，其中规定有15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品；且自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，但这些附加条件在已经“炒红眼”的上海土地市场上依旧成为浮云。

6月1日，记者来到这块已经落槌十几天的“明星板块”，从上南路进入渡桥路，一下车就有多位中介业务员围拢上来。周浦地块北侧，紧邻着三个新楼盘：世茂云图、中骏·柏景湾和阳光城御景湾。

中原地产物业顾问朱茂松告知记者，三个新盘目前都已经无房在售。其中，阳光城御景湾全部售罄，但世茂云图和中骏·柏景湾的未售房源是在5月18日保利拍得周浦地块的当天，全线封盘。

“从目前来看，对周浦这边区域比较感爱好的群体中，‘张江男’是主力，假如驱车，我们这里距离张江高科技园区车程也就20分钟，封盘前我们这里和张江区域的新居比有价格上的优势。”世茂云图客户经理杨坤则对记者解释。

“张江新居源相当稀有，万科翡翠公园已经卖到了6万多、7万一平方米，我们封盘之前单价是4.2万~4.8万左右，开盘之后的涨幅还没有确定，但至少涨幅会在5000元/平方米以上。”杨坤告知记者。

城市扩容，外环外板块全面崛起

5月除了周浦外，在11日还连续诞生了三个“地王”，无一例外都是外环外板块。第一块拍出的是奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，这个暂无地铁停靠、商业配套也还欠缺的地块引来24家房企参加竞拍，包括“大咖”中铁、碧桂园、象屿、格力等，最终象屿以21.5亿元拍下，溢价率126.25%，楼板价达到22625元/平方米，楼板价直追在售的新楼盘报价。

紧接着，与浙江接壤的松江区两个地块上演了抢夺“地王”的角逐。松江泗泾SJSB0003单元10-05地块被格力以19.65亿元的总价竞得，楼板价达3.77万元/平方米，就在围观者纷纷大呼“看不懂”之际，这个“地王”纪录仅仅维持了不到半小时，剧情再度反转，融创以30.05亿元竞得SJSB0003单元12-01地块，溢价率111.62%，楼板价达到了38291.33元/平方米，成为新晋“地王”。

据记者调查，泗泾地块四周在售的楼盘精装均价大约是3万元/平方米，而泗泾两幅地块的楼板价都已经轻松超越在售楼盘的市场价，在火热预期下，“面粉比面包贵”成为了上海楼市常态。

多位接受记者采访的地产人士都表示，随着城市功能的不断外扩，将来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产，也就是在城市内打造多个中心，而不再仅仅是现在这种简洁用“环”作为准绳的规章。

“嬉戏规章可能要变了，当地铁四通八达，各个板块中心崛起，商圈丛立，原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的‘市中心’购物消费，只需要依据自己上下班的交通半径来选择位置，所谓内环、外环的概念会越来越淡化。”记者从不同地产人士处都听到了类似的说法。

“比如我们这里还有一部分就是借光世博前滩，那边正在建许多大型综合体、办公楼，政府意在把世博前滩建设成其次个陆家嘴，那边会有一大批人有买房需求，这部分人群一开头都是在三林买房，但现在三林已经没有新居可卖了，我们这边是离三林较近的住宅区域，接下来世博前滩、三林这批人都会到我们这里来买房，像张江那边一开头也是往唐镇转移，现在唐镇满了，这批人就也开头向我们这里转移，将来还会持续有新的地块出让，这里最终会形成一个3.8万人左右的大型住宅聚居区。”世茂云图客户经理杨坤对记者如是说。

事实上，将来18号线开通后，周浦将会彻底摆脱交通上的钳制，加上龙阳路站可以直接换乘16号线通往迪士尼，这些利好也在加大马力地将它打造成区域性的中心。

上海“地荒”，开发商宁可“作死”不愿“早死”

上海3·25房产新政出台只有两个多月，虽然成交消失大幅坍塌，一级市场热度非但不减反而愈演愈烈，从5月到6月，每一次土地竞拍都呈现出众家疯抢的状态，即使是没有拍得土地的开发商也不情愿错过盛宴，在公告里大秀存在感。

5月19日，三湘股份就发布公告称，为增加该公司经营性土地储备，增加可持续进展力，方案参加近期上海市某块经营性土地使用权的竞买活动。

日前，中渝置地副主席及董事总经理林孝文也在股东大会上表示，公司去年出售7个位于内地二三线地区项目，套现近100亿元，套现所得资金会改为投资于更高回报的城市，如北京、上海等内地一线地区。

“大家为什么要这么高的价格非理性拿地？我也问过两个开发商伴侣，他们都笑称‘要么早死、要么作死’，这还是我在圈内特别要好的伴侣。”上海中原地产讨论询问部高级经理卢文曦坦言。

“房企每年都有拿土地的压力，上海2022年土地供应比2022年也许降了三成，2022年比2022年也是减了两成，住宅用地将越来越少，开发商越是在一二线布局，每年的财报数据相对来说就越美丽，上海是最大的热土，为什么苏州南京这些地方近期也是地王频出？都是由于在上海拿不到地，由于房企每年拿土地有指标，今年完不成，两年以后你的业绩就会很难看。”卢文曦对记者解释道。

据记者了解，上海建设用地规模目前已经非常接近政策的“天花板”，将来可供开发的土地只剩约5%。2022年底上海市委公布的“十三五”规划提出，截止到2022年，全市建设用地已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过纽约、东京、香港等国际大都市。“十三五”规划建设用地要实现负增长，就是到2022年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标削减41平方公里。这意味着将来5年，新增建设用地只有约60平方公里。

实际上，近年来上海住宅用地供应已经逐年递减，也成为开发商如今孤注一掷的决策参考。2022年，上海住房用地方案供应量为1000公顷；2022年，这一数值削减了三成，为700公顷；而到了2022年，商品住宅供应方案面积更进一步缩减至400~600公顷，其中还包含有保障性住房面积。

业内猜测：“地王”豪赌未必赚钱

依据业内的开发周期计算，2022年出让的土地也许会在今年的年中或者下半年集中入市，而今年出让的土地也会在将来2~3年投入市场，现在看起来失控的土地市场会不会届时甩消失实的“耳光”？

“周浦拍地的时候第一波加价就吓掉了一批人，第一次举牌就加了7亿，主持人都在说‘冷静，冷静’，其实历来地王的日子未必是好过的，表面很光鲜，但整个项目做下来，利润未必很高，光给你树个名头，你挣不到多少钱。”卢文曦对记者直言，“假如是对于一些在上海拿地的新居企，不赚钱可以赚个名气，但真正获益的其实是周边的一些项目和二手房，像之前的大宁地王、长风地王都是这样，一拍下来，周边楼盘就涨了15%。”

根据卢文曦的算法，周浦所谓“保本售价”并不靠谱，“不看溢价率，主要看楼板价和周边项目的差价，一般来说，‘面粉接近面包’，或者面粉比面包高个百分之二三十，将来盈利还有盼望，周浦这个要达到百分之五六十，肯定是偏高的，将来的销售有很大压力，等于对赌一年以后，房价暴涨50%。”

中原地产首席分析师张大伟也对记者分析称，并不看好现在“地王”将来的盈利。“在我看来，周浦这种价格，销售端确定都是不合理的，由于现在房价市场起码稳定下来了，根据开发周期来看预期可能是一两年之后，现在它的预期可能拖长到三四年之后，究竟三年前，2022年左右上海的价格到现在起码涨了50%，大部分企业都在抢地，由于它信任这个规