政府物业标书

政府物业管理方案中信物业第99页共99页第一部分商务部分

一、法定代表人资格证明书单位名称：深圳市中信物业管理有限公司地址：深圳市深南中路1093号中信办公楼23楼姓名：性别：年龄：职务：系深圳市中信物业管理有限公司的法定代表人。为签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人：深圳市中信物业管理有限公司日期：年月日

二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我系深圳市中信物业管理有限公司的法定代表人，现授权委托深圳市中信物业管理有限公司的为我公司签署本项目已递交的投标文件的法定代表人的授权委托代理人，代理人全权代表我所签署的本项目已递交的投标文件内容我均承认。代理人无转委托权，特此委托。代理人：性别：年龄：身份证号码：职务：投标人：深圳市中信物业管理有限公司法定代表人：授权委托日期：年月日

三、投标函致：**市政府采购中心1、根据已收到贵方的招标编号为的物业管理项目的招标文件，遵照《******政府采购条例》和《**网上政府采购管理暂行办法》等有关规定，我单位经考察现场和研究上述招标文件的投标须知、合同条款、技术规范、图纸及其他有关文件后，我方愿以开标一览表中的投标报价并按招标文件要求承包上述项目并修补其任何缺陷。2、如果我方中标，我方将按照规定提交上述总价％保函或上述总价％由具有独立法人资格的经济实体企业出具的履约担保书作为履约担保，共同地和分别地承担责任。3、我方同意所递交的投标文件在“投标须知”第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。如果在投标有效期内撤回其投标，其投标保证金将全部被没收。4、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。5、我方理解贵方将不受必须接受你们所收到的最低标价或其它任何投标文件的约束。投标人：深圳市中信物业管理有限公司单位地址：深圳市深南中路1093号中信办公楼23楼法定代表人或其委托代理人：邮政编码：电话：手机：传真：开户银行名称： 开户银行帐号：开户银行地址： 开户银行电话：日期：年月日

四、投标人情况介绍序号项目内容及说明备注一营业执照扫描件附后。1注册年度及注册编号注册年度：****年***月***日注册编号：***********2注册资金（万元）****3经营场所物业管理；兴办实业；国内商业、物资供销业4有效期****年**月**日～**年**月**日二税务登记证扫描件附后。1税务登记证编号国税：*********地税：**********8三资质证书（若有其他资质证书，可按表格格式扩展）扫描件附后。1证书名称中华人民共和国物业管理企业资质证书2批准单位中华人民共和国建设部3等级壹级4批准时间及编号（建）10501782005年3月1日5有效期长期四经营状况扫描件附后。12003年经营收入*********22004年经营收入************32005年经营收入****************五管理项目经验1符合面积要求的管理项目数量3（具体举两例如下）2项目A项目名称*********项目单位*************管理建筑面积********平方米扫描件附后。3项目B项目名称************项目单位***********管理建筑面积******8平方米扫描件附后。六得奖或评优项目1得奖或评优项目数量****（具体举两例如下）2项目A项目名称*******奖项名称、等级及颁发单位***********扫描件附后。项目规模及性质的简要说明建筑面积：****平方米、共***层、***年获得全国城市物业管理优秀办公楼3项目B项目名称*******奖项名称、等级及颁发单位全国城市物业管理优秀示范办公楼、国优、中华人民共和国建设部扫描件附后。项目规模及性质的简要说明建筑面积：****平方米、占地面积：****平方米、共***层、1998年获得全国城市物业管理优秀示范办公楼七其他（投标人认为需补充的其他说明）1五、开标一览表项目名称投标总价（元/年）备注深圳市中信物业管理

六、物业管理费表构成明细报价（单位：元/月）管理费构成测算序号项目费用1人工费用（含管理人员、护理人员、保安、食堂等各类人员费用）2行政费用3房屋维护4公共设施维修5共用设备维修6安全保卫费7环境清洁卫生费8绿化服务费9办公家具与专用设备维护费10公共场所管理费11会议服务费12管理设备分摊及固定资产折旧费13管理佣金14其他15税金每月合计全年合计元

物业管理费明细一、人工费用1．工资类：2．福利类：3．社保类：合计：（元/月）二、行政费用1．办公费用：2．办公用水电费：3．通讯费：4．车辆费用：5．其他：合计：（元/月）三、房屋维护四、公共设施维护五、共用设备维护（一）供配电及发电系统1．变压器、高压环网柜及管网维护2．高低压配电柜及管网等维护3．动力及楼层照明配电箱维护4．发电机维护5．照明系统6．合计：（二）弱电系统1．保安监控系统维护2．防盗报警系统维护3．停车场管理系统4．合计：（三）消防系统1．消防水泵、喷淋泵、稳压泵及其控制电路、管道、闸阀等维护2．送、排烟风机、风阀、风管及其控制电路维护3．感应系统维护4．消防主机、联动柜控制设备维护合计：（四）电梯系统维修保养费合计：（五）给排水系统1．沟、渠、池、井、管道疏通及污物抽排2．生活水泵、污水泵、雨水泵及控制电路、管道维护3．洗手间、开水间设备维护合计：（六）空调系统1．新风系统维护2．空气集中处理系统和风机盘管维护3．冷却泵、冷冻泵、冷却塔及其控制电路、管道、闸阀等维护4．空调水处理5．中央空调主机及其控制电路维护6．运行消耗品（不含水、电）合计：六、安全保卫费七、环境清洁卫生费用（一）楼内清洁1．大堂及楼层、走道、办公室、会议室清洁、除污用工具、清洁用剂2．大堂及楼层走道地面定期打蜡、抛光耗材小计：（二）楼外广场及地下停车场清洁楼外广场及地下停车场清扫及定期冲洗用工具及清洁用剂（三）办公楼外墙清洗办公楼外墙每年一次整体清洗及年中局部清洗（四）环境消杀蚊、蝇、虫、鼠消杀防治合计：八、绿化服务费九、办公家具与专用设备维护费十、公共场所管理费十一、会议服务费十二、管理设备分摊及固定资产折旧费一至十二项费用总计：十三、管理酬金：十四、其他十五、税金：综合计算，单价为元/m2·月，费用约元；全年费用总计元。投标单位：深圳市中信物业管理有限公司

第二部分技术部分

目录第一章管理服务方式、运作程序及实施文件················14第一节管理方式和工作计划··························15第二节人员的配备、培训与管理（附人员资格证书）········19第三节制度和档案的建立与管理······················30第四节房屋管理与维护·····························33第五节共用设备管理······························37第六节公共设施管理······························59第七节安全保卫管理·······························62第八节清洁卫生管理·········································64第九节绿化管理····································70第十节办公家具与专用设备管理································73第十一节公共场所管理·········································74第十二节会议服务·············································75第十三节其它·················································78第二章相关服务计划···································79第三章补充文件·······································81第一章管理服务方式、运作程序及实施文件全面导入ISO9001：2000/ISO14001：2004/OHSAS18001：1999三个先进、科学的国际管理体系；针对服务需求提供一系列有特色的物业管理服务；实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的共管模式；借鉴星级酒店“细微服务”、“人性化服务”概念；结合****市******办公楼物业特点，采用先进的管理手段，有针对性地对设备设施、安全、清洁绿化、房屋本体等实行重点管理；通过人性化的环境塑造、有特色的便民服务、规范化的专业服务及有效的CIS，提升****办公楼“为人民服务”整体形象；最终目的，保证为****办公楼提供高水平的物业管理。

第一节物业管理方式和工作计划第一小节管理方式一、管理定位管理定位：“四个体现”和“一个标准”四个体现：现代高效便捷环保现代：展示******办公楼现代化、人性化的服务形象。高效：塑造进取、创新和富有效率的******办公楼公众形象。便捷：为******办公楼提供便利、快捷的优质服务。环保：树立注重环保的******办公楼文化内涵和社会形象。一个标准：借鉴星级酒店“细微服务”、“人性化服务”概念星级酒店共同的特点就是在经营管理中有一套科学、严格、规范的管理制度和操作方法，有一支高素质的员工队伍，从而保证了酒店服务的高质量。因此将“星级酒店”科学、严格、规范的管理和操作，移植和融入物业管理，借以全面提升物业管理服务质量；通过吸收和借鉴星级酒店“微小服务”、“人性化服务”等竞争创新理念，根据******办公楼服务需求的不断变化，更新服务手段；增加服务“产品”数量，提供更加全面细致的服务等措施的实行，从而使客户得到优质服务的享受。中信物业在管理******办公楼时充分体现了人性化的服务，并将这一管理理念在******办公楼充分运用。二、服务管理方式中信物业接管******办公楼后，拟实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的共管模式，聘请******有关人员做为楼物业管理监督员，共同参与管理。这种服务模式能够清晰的明确三方的责、权、利，从而使各项工作有条不紊的进行（见下表）。监督机构**监督机构**市*****责任机构深圳市中信物业管理有限公司执行机构**市***物业管理处1、监督机构——******对物业管理处的管理行为进行监督。组织对管理工作的抽验、检查，审查管理效果。（2）可通过会议或其它形式，评审******办公楼物业管理状况、交流意见。（3）可即时就管理中的问题向物业管理处或中信物业投诉。（4）对管理中的重大事项进行审议。2、责任机构——中信物业是******办公楼物业管理目标的最终责任人，负责对******办公楼物业管理状况的整体监控和指导，就******办公楼的物业管理状况对******负责。3、执行机构——******办公楼物业管理处分别是******办公楼物业管理的具体实施机构，对******办公楼和中信物业负责，确保******办公楼物业管理的各项工作达到既定目标。

第二小节工作计划**办公楼工作计划图修定管理方案前期介入组建机构修定管理方案前期介入组建机构交接验收正式入驻通过对***办公楼建筑、设备设施及周边环境全面深入的调查研究，拟定初步的管理方案。在前期介入中,管理人员和工程技术人员对建筑工程质量和在今后投入使用中可能出现的问题，提出书面整改意见,督促施工队进行整改。熟悉设备、设施调试、操作、养护，实现顺利接管。收集设备的备件、易损件、技术说明书、图纸等，并归类存档。按照**办公楼各建筑使用功能及物业管理的要求，修改已初步拟定的管理方案，使其成为切合现场实际管理的方案。机构设置的原则是精干高效、一专多能。设立**办公楼物业管理处，在**市***和中信物业的领导下，对***办公楼进行全方位的物业管理。由管理处主任、工程技术人员等组成验收组，全面对**办公楼的建筑及设备设施进行验收，同甲方、监理方、施工方做好交接及记录工作。交接验收工作完成后，中信物业正式进驻**办公楼，实施专业化物业管理。按管理方案、中信物业管理体系和有关规章制度全方位进行物业管理。现场调查日常运作第一小节人员的配备一、人员配备表（详见下表）******办公楼管理处人员设置将充分做到合理降低人工成本，工作中又可以互相支援。******办公楼物业管理处人员配备表交通管理交通管理安全管理消防督察人事后勤档案管理清洁管理绿化管理设备设施运行设备设施维修仓库管理客户服务会议服务***办公楼管理处（主任*人）深圳市中信物业管理有限公司清洁绿化部安全管理部工程维修部客户服务部（含管理员）**市*****便民服务**人**人****人**人**人**人注：注：工商局办公楼管理处人数合计为**人。

二、各岗位人员职责和素质要求工程技术人员曾从事三年以上物业管理工作；安全人员在公司内部挑选诚实、可靠、精明、强干的业务骨干；清洁绿化人员在公司内部挑选业务精、形象佳的人员。岗位职责具备条件备注主任全面负责******办公楼的物业管理工作，协调与相关部门的关系。大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。管理员负责***办公楼的人事、档案管理，大专以上学历，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，爱岗敬业，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。维修工负责设施设备维护工作。熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHSAS18001管理体系，有相关职称证书和物业管理上岗证。清洁绿化工负责******办公楼室内外清洁、绿化工作。初中以上文化程度，年龄20～35岁，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。安全员负责******办公楼的治安、消防和车辆管理工作。高中以上文化程度，退伍军人（党员优先），年龄20～25岁，身高1.70米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。会议服务员为******各类会议、典礼、仪式提供服务高中以上文化程度（女性），身高1.60米以上，年龄20～25岁，面容皎好，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。第二小节培训与管理充足的人才资源充足的人才资源成熟的培训机制一、培训培训，作为中信物业内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为中信物业不断发展壮大的内在优势。通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人员；专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实，具备敬业精神的基层作业人员。这些人力资源的优势必将是圆满完成合同期内管理目标的重要保证和推动公司专业化、规范化发展的坚实基础。一、培训目标为了提升******办公楼的物业管理水平，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这一管理目标的实现。二、培训计划为使管理处全体人员在接管******办公楼后能迅速适应环境，进入工作状态，开展各项工作，接管前中信物业将集中组织培训。正式接管后，伴随着客户进入数量的日渐增多，一系列管理服务问题将会陆续出现，为了确保管理人员严格按程序操作，掌握好管理的原则性和灵活性，确保服务水准，必须进行更深一层的培训，具体内容包括：◆怎样有效处理住户投诉；◆怎样有效杜绝违章；◆如何切实提高服务水准；◆怎样当好班组长；◆如何有效调动员工工作积极性；其他需要培训内容可从以下三个方面来进行考察：1、回首过去：从人员素质、精神面貌、工作规程、程序、工作效率、完成工作的指标、器具损耗等方面进行分析、比较，从而决定是否需要进行再次培训。2、注意现在：从员工的工作状况、工作效率、服务态度、客人意见（投诉或表扬）、基层管理人员执行管理的情况、人际关系的变化来发现培训是否必要。3、展望未来：随着社会的不断进步和科学的不断发展，随着人们生活水准的不断提高，必然要采用一些新技术和新的服务方式、方法，使办公楼的管理、服务水准达到一个新的高度。故而必须要有远见，提前抓好这方面的培训工作。三、培训方式1、自行办理培训：举办物业管理相关专业培训班，提高员工专业知识水平。2、外送培训：主要是选派骨干人员参加行客户管部门组织的各项专业技能培训，为全脱产形式。3、参观学习：根据******办公楼物业管理业务发展和管理工作的需要，定期组织中层管理人员、基层业务骨干到国内知名物业管理小区、香港等地参观学习，开拓视野。4、专题研讨会：组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例举行专题研讨，总结探讨出较好发管理途径。5、岗位轮训：主要是通过不同岗位管理人员的双向交流，培养一专多能，提高综合管理水平。6、鼓励自学：鼓励员工利用业余时间学习与岗位相关的各类专业技术知识，倡导比、学、赶、超的良好学习风气，不断提高员工自身专业技术和综合素质。中信物业所属员工凡通过自学或利用业余时间参加培训取得结业证、上岗证或毕业证的公司将予报销全部学费。四、培训类型（一）岗前培训1、入职引导新员工在上岗前，管理处主任为其安排入职引导人（一般为岗位直属上级），引导新员工熟悉工作环境，了解工作范围、岗位职责、规章等。2、入职培训入职培训内容应包括：公司概况、管理构架及经营理念介绍；公司人事行政管理规章制度；职业道德规范、员工守则；物业管理基础知识；质量/职业安全健康/环境管理体系基础课程、公司质量/职业安全健康/环境管理体系介绍；安全教育、消防知识及急救常识；公司管辖小区/办公楼参观。（二）在职培训1、管理处主任在职培训培训内容包括：企业管理知识；人事管理技巧；公共关系学；财务管理知识；相关电脑知识；物业管理相关法规；其他必须的知识。2、管理及技术人员在职培训培训内容包括：质量/职业安全健康/环境管理管理体系文件及公司管理规章制度；相关专业知识及技能；管理艺术；沟通技巧；物业管理相关知识。3、班长在职培训培训内容包括：管理技巧；专业知识及技能；质量/职业安全健康/环境管理体系文件；如何检查、督促员工工作；内务管理；质量意识及服务意识的培养。4、普通员工在职培训培训内容包括：相关质量/环境/安全体系文件及公司管理规章制度；专业知识及技能；工作技巧及应急措施；消防安全知识；职业安全健康知识；敬业乐业教育。（三）升职培训此培训适用于工作表现良好，工作能力较强，拟提升到更高一级职位的员工。升职培训内容包括：拟晋升职务的职责及权限；拟提升职位的专业知识及技能；管理技巧。（四）特殊(关键)工作人员培训特殊(关键)岗位的员工必须接受相应的特殊工种培训、安全操作规程训练。特殊工作岗位包括：内部质量审核员；车辆管理员、电工、焊工、水箱清洗人员等。（五）外送培训根据******办公楼物业管理工作需要组织有关人员外送培训，受训人员须获得有关培训结业证书或提交受训报告报总经理审阅。（六）质量培训当质量计划有要求时，管理处应根据质量计划要求安排培训。（七）体系文件培训当体系文件发布或修改后重新发布时，管理处培训负责人应安排相关人员及时进行培训，以确保工作行为在受控状态下进行。五、培训周期培训是一个长期的、不间断的、循环的工作。如图所示：实施培训计划实施培训计划进行培训准备策划培训计划对是否需要培训作出估计确定培训之需要六、培训后的跟查及评核工作1、员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的员工进行督导和指正。

******办公楼接管前员工培训计划序号培训内容培训对象授课人1******办公楼管理目标及模式全体人员公司各职能部门骨干2******办公楼管理规章制度全体人员3******办公楼房屋验收移交程序管理及维修人员4******办公楼治安保卫工作目标及作业程序保安人员5******办公楼清洁卫生标准及作业程序保洁人员6******办公楼装修管理办法全体人员7******办公楼代客维修服务标准及作业程序维修及客户服务人员8工作技巧及服务语言规范全体人员9消防职责及灭火作战程序全体人员10******办公楼公用设施及设备维护标准及作业程序维修人员11******办公楼相关手续办理程序主管级人员12人际沟通技巧全体人员13急救常识全体人员14房屋建筑结构及维护要求管理及维修人员公司各职能部门骨干15******办公楼贯彻落实《条例》实施办法管理及维修人员

二、人员的管理企业只有管好人，才能做好事。经营企业其实就是做人的工作。可见，人员管理在企业管理中是非常重要的。（一）、确定标准，严格招聘中信物业的用人原则是：特别能吃苦，特别能战斗，特别能敬业；重品德修养，热爱物业管理行业；重工作能力，要求一专多能；重学历水平，坚持在高学历中选择管理、技术人才。结合福田******办公楼物业特点选聘高素质人才。（二）、量才适用，合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和创造性，充分挖掘他们的潜能，中信物业对******办公楼管理处的人力资源进行有效配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。中信物业规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层去试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，充分发挥个人专长。（三）、素质评价，绩效考核考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段。中信物业制定了一系列的考核制度和实施办法：1、每年与管理处制定经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。2、每年对员工进行岗位考核，根据考核业绩实施奖惩，考核率100%。3、对新员工在录用前进行一次全面的技能考核和面试，经培训后进行考核，考核率100%。4、培训项目结束后，对参加培训人员进行全面考核，培训考核率100%。5、对管理处主要负责人每年进行民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。（四）、末位淘汰，吐故纳新在考核、评议制度基础上，实行末尾淘汰和岗位轮换制，使员工队伍素质保持最佳状态。（五）、规范言行，注重仪表1、在******办公楼物业管理中导入CI形象设计，贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养员工自豪感和凝聚力。2、管理处以员工守则、职业道德规范和日常用语指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止，同时塑造******办公楼和中信物业的公众形象。

人员资格证书序号姓名岗位及职务资格证书发证时间从事本工作时间1234567法人授权人签名：

第三节制度和档案的建立与管理电脑储存电脑储存文本文本储存完善的规章制度和科学化、规范化的档案管理是提供专业化物业管理服务的重要基础，能有效地为物业及公用设施的使用、维修以及各项物业管理服务工作提供引导和服务。中信物业将以ISO9001：2000/ISO14001：2004/OHSAS18001：1999三个管理体系为基础，结合******办公楼的特点,根据《全国物业管理示范大厦标准》和国家、省、市有关物业管理法规，提炼形成******办公楼物业管理规章制度体系。使各管理项目有章可循，有规可依，有据可查，保证各项工作的顺利进行，确保工作目标的全面实现。一、******办公楼管理处制度的建立1、******办公楼物业管理处管理制度的建立符合相关的法律法规。所有管理制度的建立，均以法律法规及物业管理服务合同为基础，保证物业管理服务合同的顺利实施。2、在建立******办公楼物业管理内部管理制度时，以公共事务管理制度、行政管理制度、ISO9001：2000/ISO14001：2004/OHSAS18001：1999三个管理体系为基础，结合******办公楼物业管理的具体特点和要求，对整个规章制度体系作适当的修订，使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。3、制度注重服务、管理、技术责任、经济责任的统一性。每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。4、注重定性要求与定量要求的结合，既能使检查考核具有标准尺度和依据，又能使检查考核正确定位。5、注重管理处各部门人员职责范围和工作关系的衔接，对物业管理错综复杂的各个管理环节，用不同的制度使其有序规范地运作，既有分工，又有合作，协调一致。6、制度文字条款简明扼要，便于员工理解、记忆、接受、执行，也便于适时进行修改、调整、补充。******办公楼管理制度设置为公共管理制度、内部管理制度、质量/环境/职业安全健康管理体系文件三大类，共分为以下五个层次：第一层：质量/环境/职业安全健康管理手册（共有36个）；第二层：程序文件（包括通用程序文件、质量管理程序文件、环境管理程序文件、职业安全健康管理程序文件，共有56个）；第三层：作业指导书（安全、消防、机电，清洁、绿化等，共有55个）；第四层：质量记录及表格（共有180个）；管理制度管理制度***办公楼管理处公共管理制度内部管理制度质量/环境/职业安全健康管理体系文件三、管理制度摘要（略）四、执行******办公楼管理处各项规章制度建立以后，使管理处各项工作都有章可循，各项制度将严格层层落实。主要从以下三个方面来执行与监督：1、由管理处行政人员严格落实各项规章制度，并加强与各部门的联系，使管理处每一名员工都能够按章办事，同时积极听取各部门的可行性建议；2、管理处主任直接负责监督落实情况，对各员工的规章执行进行综合考核，对不按规章制度办事的及时予以指正；3、公司管理部定期与不定期对管理处的运行落实情况进行检查，通过检查发现问题并及时进行指导。

第四节房屋管理与维护一、中信物业就******办公楼房屋管理与维护承诺的标准是：（1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；确保管理养护范围内所有项目的完好和正常使用，房屋的完好率>99%，零修工程合格率100%，返修率<0.5%，重大维修工程回访率100%；严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；（5）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；（6）日常维修保养更换、小修及零配件一次单项金额在500元以下（含500元）由乙方支付，500元以上由甲方支付。中信物业将在充分分析******办公楼的建筑特点及功能结构的基础上，确立房屋本体维修养护范围：房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

二、房屋管理与维护计划对房屋本体维护管理，中信物业坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则。房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处配合******进行检查和监督落实，处理结果以书面形式报******。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，大、中修或更新改造工程由管理处制订修缮计划，报******批准后实施。（一）房屋本体维护计划：序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础每年11、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2、检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。2梁每年11、检查有无变形、裂缝、腐蚀。2、检查整体结构性能是否完好。板每年11、检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。2、检查整体结构性能是否完好。柱每年11、检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。2、检查整体结构性能是否完好。承重墙每年11、检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。2、检查整体结构性能是否完好。3非承重墙每年11、检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。44屋面防水涂层防水涂层每周1每年21、全面修补隔热层板,重新勾缝。2、检修屋面防水层。3、检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。4、检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。备注：每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的状况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。序号项目时间间隔次数维修养护内容5楼地面每月11、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。5、对木地板打蜡。每年11、检查楼地面结构功能的完好性。6楼梯每半年11、检查扶手、踏步有无损坏、发现异常随时修复。2、补换损坏的地砖。3、修复空鼓的地砖。每年11、油漆型钢组合楼梯、扶手、护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。7公共通道每周11、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好，发现异常及时处理。每半年11、检查扶手、踏步有无损坏，有异常随时修复。2、补换损坏、空鼓的地砖。每年11、油漆扶手、金属支架和护栏网。序号项目时间间隔次数维修养护内容8内墙面涂料、石土质块材每月11、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、处理内墙面变色现象。3、处理内墙面局部渗漏。4、更换破损的石土质块材。每季11、处理内墙面大面积渗漏。每年11、对窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面装饰、玻璃每周11、修补涂料饰面破损、脱落部分。2、更换破损的外墙饰面玻璃。3、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。每半年12、处理外墙面变色现象；检查并加固外墙金属构件。每年11、雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。2、对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。根据需要1、台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。2、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。3、更换外墙饰面应按原设计要求进行。4、每25年翻新外墙面一次。10吊顶每周1、检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。每月1、加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。11门窗每月11、检查木门、门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。2、门转轴或磨擦磨损部位加润滑油。3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年11、更换门窗的易磨损部件。12地下室每周11、检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。

第五节共用设备管理一、共用设备管理1、日常管理对维修速度、维修质量、服务意识等做到高标准、严要求。2、注重节能降耗，降低运行成本，提高机电设备的运行寿命。3、加强与客户的沟通，遇重要会议、重大活动以及其他特殊安排时，提前与相关部门协调，充分做好准备工作。4、操作人员上岗前，进行有关设备的结构、性能、操作、维护及安全技术等方面的学习和培训，合格者方准持证上岗。5、制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；6、建立24小时维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；7、加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；（4）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；（5）确保市政停电情况下发电机组在15秒钟内运转供电，功率因数达0.95以上；8、管理和维护好避雷设施；9、日常维修保养更换、小修、零配件及耗材（包括光管、灯泡、镇流器、开关等）一次单项金额在***元以下（含****元）由乙方支付，***元以上由甲方支付；二、房屋建筑本体共用设备管理养护范围：供配电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、电梯系统等。二、共用设备各系统的管理标准（一）供配电系统管理内容及达到标准项目时间次数内容达到标准柴油发电机每月1一级检查：1、机房卫生，2、检查其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱是否正常。3、目检发动机有无损坏、渗漏、皮带是否松弛或磨损。4、清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液。每半年1二级检查：1、重复一级检查。2、打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘。3、检查配电箱内接头是否拧紧。4、检查各类传感器信号是否正常。每年1三级检查：1、重复一、二级检查。2、清洗和调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮、水泵后部张紧轮。3、根据机组运行情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气滤清器。二年1四级检查：1、重复一、二、三级检查。2、清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。3、检查、修理增压器、减振器。4、检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，清洗水箱,5、更换各类磨损件。项目时间次数内容达到标准高压环网柜每月11、每日检查外观是否完好、运行有无噪声。2、检查指示灯是否完好。3、备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。4、每周清理外部灰尘。5、警示标识挂设是否正确。外观整洁，指示灯完好，标示位置正确每半年11、检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。2、检测接地电阻（应符合规定要求）。3、检查电源接线装置，并紧固螺丝。4、自动合闸电瓶加注电解液，检修充电器。阻值符合规范，线头紧固，操作机构灵活变压器每月11、检查外观是否完好。2、检查温控器指示有无异声、异味是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。3、检查变压器电压、电流是否在额定范围内。4、做好运行记录，归档。各项正常每半年1外观干净整洁；运行状态良好，保证供电质量；项目时间次数内容达到标准配电屏电容器屏每月11、每周清洁卫生。2、检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异声、异味。3、检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。4、检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。5、检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。6、检查电容器、熔断器是否过热，熔断。7、保证设备卫生、标示清楚、设备运行正常半年11、紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。2、若有过载现象，应更换容量大的配电设备。3、清洁卫生。保证设备卫生、开关状态良好每年11、重复上述检查。2、检测接地电阻。3、测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。照明器具每日11、清洁卫生。2、检查外观是否完好，有无异常响声。3、检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。每月11、重复上述内容。2、调整亮度，节约能源。3、更换过热配件，避免短路现象。4、根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。项目时间次数内容达到标准供电线路每周11、清洁卫生。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆标示是否清晰、脱落。每月11、重复上述内容。2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置是否完好。供电线路每年11、重复上述内容。2、使用专用仪表检测线路绝缘电阻。3、对金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。2、达到的标准：（1）保证供配电设备24小时正常运行。（2）应急发电机可随时启动，在市政停电的情况下，保证发电机正常运转供电。

（二）给排水系统管理内容及达到标准：项目时间次数内容达到标准生活泵、喷淋泵、雨淋泵、消防泵各种水泵每天11、机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。5、检查水位深度指示是否清晰。6、发现故障及故障隐患及时处理。保证设备的卫生，水位指示清晰，确保各水泵系统运行正常，故障处理率100％。每月11、重复上述检查。2、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。3、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。每年11、电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。3、检测电机接地电阻。5、更换磨损的水泵轴衬套。6、性能测试。润滑良好，线头紧固良好。项目时间次数内容达到标准生活水池每周12、打开排污阀排污。3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。无泄漏，防虫网、盖板完好，水质合格。每月11、重复上述内容。2、按规定比例按时投放消毒药品。确保按时按比例投放。每半年11、清洗水池，按比例投放漂白粉进行消毒。2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。3、各类金属构件及管道作防锈处理。每年清洗四次1、提前24小时通知相关部门做好储水准备；2、提前关闭水池进水闸阀，排放干水池；专业公司清洗消毒。给水井、雨水井、污水井每月11、每日检查井盖是否盖严、完好，每周开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。确保井盖完好。半年11、重复上述检查。2、清理污泥，疏通下水管道。3、各类井盖及金属构件刷漆。确保下水管道畅通无堵塞。供水排污管网供水排污管网每周11、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。确保供水压力保持在正常状况。每季11、重复上述内容。2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。保证畅通无堵塞每年11、重复上述内容。2、检查修整全部管架。3、管道及支架除锈刷漆。4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。5、管道内部清洗、作防腐处理。6、更换各类阀门标示，并标注管内水流文向。7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。确保检修完好率100％。2、达到的标准：（1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助客户安排合理的用水和实施节水计划。（2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人员及时到场抢修。（3）供水系统功能正常，排水系统通畅。（4）限水、停水预先通知用户。（5）按规定定期清洗办公楼二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生，确保二次供水符合饮用水标准。

（三）消防系统管理养护内容：项目频次内容达到标准火灾自动报警系统（FAS）每天一次1、每天对火灾自动报警系统控制器的运行状态进行检查，着重检查火警功能及故障监视状态及动作监视状态，一有故障，及时处理，并进行主、备电源切换试验：2、对主机及联运柜外表进行清洁。保证外观良好，确保各项功能正常。每月一次1、完成日检查保养全部内容；2、控制器主要工作电压测试；3、烟感、温感探头安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；4、随机抽取不低于2％的温、烟感探头,检查报警是否正确；5、手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失：6、任选手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常。确保设备运行正常,各项功能正常。每年一次1、重复每月一次的工作；2、对楼层内弱电井中各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；火灾报警控制柜、联动柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。设备运行常,各项功能正常。应急广播和消防对讲电话每月一次1、清洁设备：2、检查外观是否良好，检查线路及设备是正常；3、检测每层广播喇叭和电话的效果,有故障,马上更换。通信畅通，音响效果达到要求防排烟风机每月一次1、清洁卫生；2、手动运行一次；3、设备标示。外观良好、运行正常、标示清楚。防排烟风机每半年一次1、断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好；2、紧固各部分松动的螺丝及联轴器；3、检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点；4、调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好；5、清洁电机及风滤器和机壳内部；6、向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性：7、检查防火阀的机械开闭动作、开闭角度标志：8、手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音；9、各远控点的控制箱(含箱内元件)全面检查；11、连续运转半小时验证风机运转正常。润滑良好，运行正常。每年一次1、重复以上内容；2、清洗、更换风机轴承，检测接地电阻；3、风机外壳清锈、刷漆。外观良好，标示清晰。气体灭火系统每月一次1、清洁卫生；2、检查外观是否完好，有无泄漏气体现象；3、检查气压表的完好情况。外观良好，压力正常。每半年一次1、检查气瓶压力；2、气瓶外壳除锈，刷保护漆；3、模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。压力正常、运行正常。消火栓及管网每月一次1、清洁箱内卫生；2、检查箱件是否齐全。卫生良好，配件齐全每半年一次1、消防栓水压测试射程在13米，能实现联动；2、对水带进行防霉处理。无滴漏、压力正常、工作正常。疏散指示牌每天一次1、检查外观有无破损及不亮，一旦发现及时维修。设施完好。每半年一次1、面板有无划伤或破裂现象；2、检查安装是否牢固；3、针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位：4、面板擦拭干净。设施完好，运行正常。消防泵喷淋泵每月一次1、手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范；2、水压是否正常，是否有异声异味；3、控制柜指示灯，柜内元器件工作是否正常。外观良好，运行正常。每年一次1、电机、轴承加注黄油；如有异响，应更换轴承；2、泵体及管道阀门除锈刷漆：3、喷淋泵应启动管网末端试水装置放水试验；4、消防栓泵应启动消防栓按钮试验，是否联动。润滑良好，运行正常。喷淋管网每月一次1、检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。无滴漏、压力正靠。各类阀门每半年一次1、更换失灵压力表；2、放去管网污水，并试验；3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环；4、阀门丝杆加注黄油并加装防护套；无滴漏、压力正常、工作正常。2、达到的标准：（1）消防控制中心及消防系统设施配备齐全，完好无损，待机状态良好。（2）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为“0”。（3）制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。（4）无火灾及其它安全隐患。（5）消防设备完好率100%。

（四）电梯系统管理内容：A、机房序号保养项目保养内容及达到标准保养周期1.1机房的通道,出入口门1、通道应通畅无障碍物、应有适当的照明设施且有效。7天1.2机房设施1、机房内温度要维持5℃～402、消防器材在有效期内。7天1.3滑轮间1、滑轮间应有足够的固定照明、电源插座。2、滑轮间入口，急停开关动作可靠。3、滑轮间地面清洁无油污。3个月1.4手动盘车装置1、手动盘车装置齐全,标识明确，操作说明清晰详细。2、制动器松闸板手应挂在制动器附近容易接近的墙上。1个月1.5配电盘,控制柜(屏)1、各开关装置及保险标识明确、工作可靠无异常。2、接触器、继电器等电器元件固定良好、工作可靠无异常。3、电子板插件固定要良好，表面无积尘，无异味。4、门锁及安全回路无短接线。5、设置有故障检测功能的微机电梯,需检查故障记录并做相应处理。15天1、各接线端子标志和编号清晰、并紧固，无氧化及接触不良。2、清洁卫生良好。1个月1、各电气部件的工作状态及检测点的工作参数符合产品说明要求。3个月1、断错相保护功能正常。动力和控制回路的电气绝缘符合标准要求。12个月序号保养项目保养内容及达到标准保养周期1.6曳引机曳引机减速箱1、表面无积尘及油污，油漆无剥落；箱体密封可靠，无漏油、无异常。2、运转时应无异常响声及振动。3、传动部件啮合状态良好，无异常温升。15天1、油位正常，无杂质，按厂家要求定期更换。1个月1.7曳引轮1、曳引轮绳槽无严重油垢，磨损无异常。2、正常运行时曳引轮与钢丝绳之间无严重滑移现象。3、曳引轮线槽磨损严重时，需满足曳引条件要求，并确认更换或监控使用。4、所设置的防止机械伤害的安全装置固定可靠，警告标识清晰。5、所设置的防止钢丝绳脱离装置应稳固。1个月1、曳引轮在各负荷状态下的垂直度偏差不大于2mm。12个月1.8曳引机轴承1、应无异常发热、无异常声音。15天2、按润滑要求定期加注。6个月1.9制动器1、制动器动作灵活、各部件齐全并可靠固定、所设置的电气触点接触良好。2、制动轮光洁、无异常划痕，运行时无异响4、制动器机械机构各相关尺寸按产品标准要求调整正确。5、制动器闸瓦工作可靠、磨损无异常，接近使用期限时应更换。15天1、制动器解体清理、各运动部件选用规定润滑剂。2、解体清理装配完毕的制动器性能应满足相关制动要求。12个月1.10导向轮复绕轮1、旋转顺畅、无异常声响；绳槽无严重油垢，磨损无异常。2、所设置的防止机械伤害的安全装置固定可靠，警告标识清晰。1个月1.11电机1、工作无异常发热和异常声响、表面清洁卫生。15天2、定子线圈应清洁、无积尘。3个月3、电机的接线端子固定可靠、接触良好，无明显氧化及锈蚀。6个月序号保养项目保养内容及达到标准保养周期1.12编码器/测速电机1、固定可靠、清洁卫生、转动灵活，无异常声响。15天2、接线端固定可靠、接触良好。6个月1.13选层器1、所设置的传动钢带受力均匀无扭曲，无裂痕或破损现象。15天1、固定/运动各触点位置固定可靠、表面清洁、磨损值在允许范围内。1个月1.14限速器/安全钳1、各运动部件转动灵活、无异常声响，铅封或漆封标记齐全，无移动痕迹。15天1、钢丝绳及绳槽无严重油垢，磨损无异常。2、所设置的电气开关及触点工作可靠，接线良好。1个月1、限速器、安全钳联动试验可靠；限速器可靠固定、垂直度偏差不大于0.5mm。12个月1、定期现场检测限速器各动作速度符合铭牌及标准要求24个月1.15曳引机减震装置1、限位挡块及缓冲橡胶齐全并固定可靠；橡胶表面无裂痕、老化现象6个月1.16停电自动救援装置1、所使用的蓄电池接线端子无明显的氧化腐蚀1个月1、定期检查其功能正常。如需停电检修,应采取措施,防止误动作15天B、轿厢和对重保养内容及达到标准C、井道、层门和候梯厅保养内容及达到标准D.底坑保养内容及达到标准2、达到的标准：（1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种年审证件齐全。（2）严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。（3）电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。（4）出现运行故障后，维修人员在五分钟内到达现场抢修。

第六节公共设施管理一、制定公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；二、确保管理养护范围内所有设施的完好和正常使用，公共设施的完好率>99%，零修工程合格率100%，返修率0，重大维修工程回访率100%；三、严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；四、确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；六、日常维修保养更换、小修及零配件一次单项金额在***元以下（含***元）由乙方支付，***元以上由甲方支付。公用设施维修养护范围：办公楼区域内道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等。中信物业就******办公楼公共设施管理承诺的标准是：保证公共设施的使用功能和安全，维护公共设施完好，充分发挥公共设施的使用价值。

公用设施维修养护计划序号项目时间次数维修养护内容1路面路基每周11．检查路面有无积水。2．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。3．检查路基有无塌陷。4．发现异常及时处理或修复。2路灯及线路每日11．检查灯具完好情况，即坏即修。每周11．检查玻璃灯罩有无破损。2．有无金属灯架松脱现象。3．灯口、灯栅有无损坏。每季11．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2．金属灯架有无锈蚀。3．发现异常即时处理或修复每半年11．油漆灯具支架。2．检查路灯线路有无老化现象。3．油漆灯具线管一次。3停车场(库)每日11．检查路面有无积水。2．检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。3．检查车道灯有无损坏。4．检查行车指示标志是否正常。5．发现异常即时处理或修复。每月11．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。3．检查挡车器是否正常。4沟渠池井每周11．检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。2．检查雨水篦有无异常。每季11．检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。2．检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。3．检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。4．井盖及雨水篦刷漆。5．检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。序号项目时间次数维修养护内容5公用标志设施每周11．保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2．检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。每半年11．检查完好程度，加固。6垃圾中转站每周11．检查有无损坏，发现问题及时处理。7地下管网每半年11．管道刷漆。2．检查管道保温层有无损坏。3．管网支架完好。4．检查或更换管网。5．发现异常及时修复。

第七节安全保卫管理一、安全保卫管理总目标1、保持日常办公秩序井然有序。2、保持良好的公共秩序。3、财产不受损失。4、各项重大活动顺利进行。5、突发事件迅速得到解决。6、治安案件发生率为“0”，火灾发生率为“0”。二、安全保卫管理服务的内容：（1）对大楼红线以内区域实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大楼及各项财产安全，保证良好的工作秩序，偷盗案件发生率为“0”；（2）保安监控中心、门卫岗亭、大楼大堂实行24小时值班制度，按要求对进入大楼的车辆、人员进行登记，做好安全防范；（3）采取针对性措施，加强对局领导办公区域、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范；负责大楼所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故等各类突发事件、事故；制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露用户内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；负责上下班音乐播放、当天报刊信件分发、非经常性物品搬运等工作。三、车场保安1、进行车场安全服务，停车合理，指挥规范，车辆停放整齐。2、建立车辆出入登记检查制度，合理规划交通线路和停车区，指挥内部、外部车辆停放，保证内部车辆安全，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失损坏率为“0”；3、关注已停车辆，防止客户粗心而造成损失，发现车辆报警立即赶赴现场进行处理。4、有重大活动安排时，根据需要事先预留车位，并摆放醒目标志，防止车辆堵塞现象发生。（五）安全管理工作标准工作内容工作频度工作标准督导方式激励方法流动巡查刑事违法案件24小时防范巡逻15～20分钟一遍被盗、刑事、治安案件年发案率为0。安全员分片包干巡查，安全部门统一指挥调度，设立纠查队24小时监督安全员运作。每月、每年度评比一次。月度评分与浮动工资挂钩，年度先进发奖金及奖状，年度评比最后一名辞退。装修监督违章率1‰以下事故处理事故发生后3分钟内到达保护现场,制止纠纷,疏导交通及时报案环境保护无破坏绿化带，无践踏草坪，无乱吐、乱倒、乱扔、乱烧、无各类噪声。突发事件2分钟内到达现场及时采取措施，控制局面，迅速报告等候支援。培训与训练法规学习每周一次（2小时）各项法律常识、政策条例。思想教育每周一次（2小时）遵纪守法、行为规范，严明安全纪律。技能训练每周一次（2小时）消防技能，擒拿格斗，队列训练、突发事件应急处理，掌握交通指挥、疏导技能。

第八节清洁卫生管理一、各功能区域清洁卫生管理概要1、中信物业采取视察诊断、作业效果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定相应对策，定期消杀老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物。通过“清洁、改造、消杀、隔离”等步骤，使内外环境得到改善，以防治有害生物的滋生与各种不同类型灾害的发生。2、绿地道路卫生管理中信物业在绿地道路卫生管理上将按照“六不”、“六净”、“三化”、“三优”工作要求实施管理。“六不”：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪。“六净”：路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、果皮箱净。“三化”：净化、绿化、美化。“三优”：优美的环境、优良的秩序、优质的服务。对枯死的树木、剪枝、断枝、落叶及落果、道路垃圾、废料及时清理，在减少病虫害发生的基础上，美化道路绿地的景观，体现绿色环保效果。二、清洁卫生、消杀作业要求及作业标准（一）清洁卫生作业要求、标准：位置序号清洁项目工作内容及作业时间达到标准每日每周每月每季建筑物外部1广场及道路清扫多次2擦抹二次清洗一次明亮光洁、无污渍3灯具用不锈钢油擦抹灯柱一次干净光亮4绿化带清理多次无杂物5栏杆清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍6沟渠、雨、污水井及井盖清理一次确保通畅，无异物异味7清理一次确保排污通畅，周围无异味8车库、岗亭清扫或清抹一次冲洗一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍9附：外墙面定期清洗(一年**次，特殊情况另外清洗)无明显污痕斑迹建筑物内部建筑物内部1地面、墙面清拖二次地面，清抹—次墙面清洗一次光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍2送风口、排烟风口清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无尘3天花灯饰清扫二次清抹一次4玻璃门清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍5楼梯清扫二次地面，清抹一次扶手干净明亮、无污尘6消防设施清抹一次用清洁剂清抹一次干净明亮、无污渍7垃圾桶清抹二次用清洁剂清抹一次干净、无杂物、无污尘8管道井清扫二次干净、无蜘蛛网9管道设备除尘一次无灰尘10防火门清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无污渍11卫生间清拖二次冲洗若干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水室内1地面大理石地面：每日清拖一次，用进口“静电除尘剂”推尘数次，用晶面机、晶面剂护理（进口环保）。瓷片地面：每日用地拖湿拖一次，用“静电除尘剂”推尘数次。清洗地毡一次打蜡一次2墙面大理石墙面：每日用毛巾清抹一次。普通墙面：随时保持清洁。用清洁剂全面清洗一次清扫一次打蜡一次无污渍、无灰尘、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网。3门、窗清抹一次用清洁剂清抹一次无尘、无污渍4桌、椅清抹一次用清洁剂清抹一次无污渍5饰物清抹一次用清洁剂清抹一次无尘、无污渍6天花灯饰清扫一次干净、无蜘蛛网7垃圾箱、篓上午、下午无过夜垃圾8清洗一次无尘、无污渍9地毯吸尘杀虫一次清洗一次无尘、无污渍位置序号清洁项目工作内容及作业时间达到标准每日每周每月每季地下室l地面清扫二次清拖一次用清洁剂清洗一次干净、无杂物、无污渍、无积水2墙面清扫一次3天花灯饰清扫一次干净、无蜘蛛网4门、消防栓清抹一次用清洁剂清洗一次干净、无污渍5楼梯通道地面清扫二次，扶手清抹一次清拖一次用清洁剂清洗一次6设备房清扫一次全面清拖一次干净、无积水、无蜘蛛网7地下室卫生间清拖二次冲洗若干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水机关食堂1地面(含办公室)清拖二次(上、下午)2大厅墙壁用清洁剂清洗一次干净、无污渍3玻璃窗、门清洗一次无尘、无污渍4清洗一次无尘、无污渍5卫生间清拖二次冲洗若干次用清洁剂清洗二次干净、无臭、无污水电梯1不锈钢表面用不锈钢油清抹若干次光洁明亮、无污渍2轿箱地面清洗地毡一次干净、无杂物3清抹一次用清洁剂清抹一次干净、无尘4接钮、灯饰、厢顶清抹一次用清洁剂清洁一次干净、无灰尘（二）消杀作业要求与达到标准序号位置消杀项目药物消杀安排达到标准每周每月1卫生间蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次1、来鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）2、灭蚊标准：积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3%3、灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）5、灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放2地下室电梯间蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放3污水井污水沟蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次用球形芽孢喷洒两次序号位置消杀项目药物消杀安排达到标准每周每月4污水井老鼠于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放5垃圾中转站蟑螂10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入，每周一次老鼠投放鼠必杀两次6建筑物内外白蚁利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体作法：用毒死蜱、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次7机关食堂蟑螂蚊蝇消杀每周一次老鼠灭鼠每月一次第九节绿化管理（一）绿化日常养护的内容和达到标准为建立一个优美、环保、便捷的办公环境，并根据**办公楼的实际状况及实际需求，绿化服务的内容和达到标准包括：1、按照现代化办公环境要求，在办公楼南北大堂及走廊、二楼裙楼、重要会议室、接待室摆置相当数量和具备一定品质的绿化植物。2、按照“一大两小”标准，在各层办公室、会议室、健身房摆置具备一定品质的绿化植物。3、加强对办公楼区域及楼内所有绿化植物的日常管理与养护，必要时对摆置的绿化植物进行及时更换，保持无病虫、无黄叶、无脏物、造型优美，创造优美、舒适的工作、办事环境。4、重点加强对局领导办公室、重要会议室、接待室、南北大堂绿化植物的品质管理。5、及时按甲方要求做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉摆置工作。6、经常了解业主对绿化工作的意见，使业主及业主客户满意度达到98%以上。

绿化管理服务具体要求及达到标准如下表：A、室外绿化类别修剪淋水施肥喷药乔木1.乔木的修剪要根据其叶芽和花芽的萌发期而进行。2.乔木的修剪整形与周围的环境相协调.3.行道树的修剪要服人行道车道高压线等公共设施的功能而进行。4.修剪操作要根据树冠美感,主侧枝的分布等因素而进行.5.修剪叶要尽量减少树干伤口。定期或遇长时间干旱时树枝叶进行冲洒,以增加枝叶,空气及土壤的温度。施放基肥时要以埋施的方式进行。定期施放广，普性杀虫药,预防并抑制病虫害发生和漫延。标准：(1)生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶。(2)适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。(3)基部无30cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。(4)及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。(5)无明显病害枝。灌木每年12月一次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等；生长季非观花类每25天修剪1次，观花类每次观花后修剪1次。生长季(非雨季)每周3—4次；非生长季(非雨季)每半月1-2次。标准：（1）株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。（2）适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。（3）灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。（4）及时修剪，造型优美。（5）无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。（6）无明显病害枝。（7）对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。绿篱每年开春前将高度压到定高点重剪1次；生长季每25天修剪1次。生长季(非雨季)每周2-3次；非生长季(非雨季)每半个月下2次。早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。标准：（1）造型绿篱轮廓清晰，棱角分明；（2）绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐；（3）每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm；（4）片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口；（5）绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。时花每天清除残花黄叶1次；每周修花边1次；每月松土、除杂草1次。生长季(非雨季)每天1—2次；非生长季(非雨季)每周卜2次。地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复合肥；盆栽时花出圃前施1次磷钾肥。每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。标准：(1)无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等；(2)花盆摆放整齐，盆内无杂物，最外一圈面对客人的盆边整洁美观；(3)整个花坛待换花不超过1／3；(4)地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时花境内；(5)无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口；’(6)无缺水干旱现象，植株生长良好。

第十节办公家具与专用设备维护为更好的做好对办公家具与专用设备维护，保证办公家具和专用设备的正常使用，根据甲方要求切实做好以下维护措施。1、办公家具与专用设备维护范围：办公楼内所有办公家具，包括桌、台、椅、柜、沙发、茶几、休息室用床等；会议室、餐厅等公共场所音响系统、影视设备、灯光系统；饮水机、电开水器、热水器、消毒柜等。2、办公家具与专用设备维护要求：（1）加强日常维护检修，确保专用设备处于正常、安全状态。（2）及时发现和排除故障，及时处理和完成甲方申报的维修事项，零修合格率100%。定期对清洗饮水机、电开水器、定时更换净水器过滤内胆，保证饮用水质量。（4）日常维修保养更换、小修、零配件及耗材（包括各类门锁、感应器等）一次单项金额在***元以下（含***元）由乙方支付，***元以上由甲方支付。

第十一节公共场所管理按照公共场所的各项管理条例和规章制度制定符合***办公楼公共场所的管理、检查和监督制度，明确职责范围。***办公楼公共场所管理内容和要求：1、按甲方要求提前开启会议室、健身房、篮球场、多功能厅等。2、在会议前十分钟准备好茶水、音响、灯光等。3、及时对麦克风、健身器材等作消毒处理。4、活动结束后及时清理现场，做好清洁卫生，关闭好以上场所。

第十二节会议服务1、会议服务范围：甲方在院内或办公楼内召开或举行的各类会议（须有局领导参加）、典礼、仪式等。2、会议服务内容与要求：（1）按照会议活动的具体内容和甲方要求，做好会前准备、会中服务、会后整理等各项会务服务工作，确保会议顺利进行，保证会议环境安全、舒适；（2）负责做好局领导接待室的服务工作；（3）会议服务工作具体要求如下：A、小型会议服务1、服务员必须整理好自己的仪表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分钟到岗；2、到岗后首先检查灯光、空调、影视音响设备是否正常，发现异常及时向主管领导报告；3、仔细做好会议室的桌子、凳子等的清洁卫生工作，保证有一个舒适整洁的会议环境；4、提前将消毒好的茶杯摆放好，准备好茶叶，打好开水，必要时按甲方要求准备好果盘（茶叶、果盘开支由甲方支付），提前15分钟在会议室门外面带笑容站好等待迎接参会人员；5、参会人员进入会场后，服务员保持举止大方地为他们递上茶水，并每隔15分钟加茶水一次；6、服务工作细致周到，服务中做到三轻(走路轻、讲话轻、动作轻)；7、会议结束前十分钟，服务员在会议室门外站好准备欢送参会人员；8、会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。B、中、大型