燕郊商业项目计划书

版权声明：本文仅供有意向的投资伙伴内部使用,未经许可,不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容.第一部分燕郊区位概况机遇区域定位燕郊区域市场分析住宅商业燕郊客户群体分析客群现状需求分析第二部分燕郊商业调研与梳理华夏塑胶商业项目方案建议华夏塑胶商业项目收益分析第三部分商业项目概况位置周边状况商业项目定位商业项目规模项目合作方描述商业项目开发方案方案一方案二项目开发收益测算现金流量表投资回收期项目开发前景项目投资结论第一部分区位概况-机遇燕郊地理位置优越，处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，距离天安门仅30公里，可承东启西，经纬南北，提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台交通便利，可充分利用首都的信息、资金等各项资源，而投资、消费生活成本较低。自西大望路，经京哈高速，车程25-30分钟15-20分钟车程15-20分钟车程随着北京新规划方向的确定，京城发展重心东移，通州确立作为未来北京的新发展区域，美好前景值得期待。与通州一河之隔的燕郊，是距离北京最近同时也是发展最为成熟的外埠地区之一，日臻完善的各项基础配套设施、良好的教育产业发展及便捷的交通条件，吸引越来越多的北京城市溢出群体的关注。第一部分区位概况-定位信息产业园

计算机软件园高科技工业区科研文化服务区根据燕郊开发区的总体规划，共有高科技工业园区、信息产业区、科研文化服务区、金融商贸区、旅游度假区等五大功能产业区。燕郊开发区充分利用北京总体规划确定的“两轴—两带—多中心的发展方向”的历史机遇，确定了大力发展现代服务业，完善城市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保健的场所的城市定位。燕郊地理位置优越，燕郊处于京津冀一体化（环渤海区域）核心地带，自然承接着北京国际化的发展机遇。交通便利，满足城市人口对于工作和居住的交通需求。居住环境较拥挤的中心城区更加生态化，对居住环境有更高追求的城市人口更具吸引力。根据北京与通州的发展趋势分析，随着通州地区居住和商业功能的升级发展，通州区域经济也受到大力推动。目前，通州区域作为北京新城的城市功能也出现了外扩趋势。与通州一河之隔的燕郊首当其冲地承接了该城市功能。燕郊继通州之后，正在成为北京城市的后花园，将继续承载大量北京城市溢出人群的居住和消费需求。小结：

第一部分区域住宅市场分析（2006年—2010年）（2001-2006年）（1998年-2001年）井喷式发展

蓬勃式发展

零星式开发住宅产品供应量与人口规模呈现井喷式跳跃式发展燕郊开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口80万。截至目前，燕郊开发区建成面积已达到45平方公里，城市化率高达89.6%。人口接近35万人，据估计，北京市民至少有10万人在燕郊有房产，各类经济资源正在源源不断地流入燕郊。在地产项目建设体量跳跃式发展的同时，城市人口规模也呈现出井喷式发展。南区潮白河区老城区燕顺路燕灵路京哈高速（102国道）迎宾路迎宾南路北京高端项目区临潮白河，景观优势强，地理位置好，属于燕郊市场高端品质项目的代表，产品类型为别墅、小高层、高层板塔结合。目前，区域内新的土地供应基本已经结束。代表项目：美林湾、纳丹堡和星河皓月等，均价区间6000-7500元/平。居住成熟区

102国道以北，燕灵路以东。区域内社区生活配套相对成熟，是燕郊传统居住区。新项目不多，均为大体量项目，产品类型：小高层、高层板楼为主。新供应土地也不多。代表项目：天洋城、上上城、燕京航城，均价8000元/平左右。待开发区域

102国道以南，即将开发区域。规划有相当体量的住宅、商业用地。但开发速度较慢。未来将集中放量的热点区域。燕郊住宅市场逐渐发展，基本已经形成了三个板块：潮白河区域、老城区和南区。项目位置小结：燕郊住宅项目的最大特点就是单个项目体量巨大，京城溢出的购房需求以及来自全国各地的投资客短时间内的巨大需求是这一现象的始作俑者，动辄百万平米的大盘在这里并不稀奇。燕郊住宅项目市场主力户型供应上，主要为一居室：40-80平；二居室：80-120平；三居室：120-150平。起步阶段的年轻人和追求生活品质的中老年人是这里的购房主力军。燕郊住址项目还有一个显著的特点就是项目多为高层板楼，少数为塔板结合，潮白河区域开发有少量别墅产品。整体来讲，燕郊房市因京而兴，因交通而起，一时间幢幢高楼平地而起的景象甚为壮观，住宅市场的红火场面，也彻底改变了燕郊作为一个乡镇的人口格局和消费格局。在燕郊不仅有数十所大专院校云集于此，更有大批京城购房大军，因而出现了乡镇人口甚至超过县级市人口奇特现象。虽然，随着年初国家对房地产市场的宏观调控，燕郊房市价格出现下滑，但该市场仍成为京城房市中一朵亮丽的奇葩。

第一部分区域商业市场分析京客隆超市与燕郊开发区红红火火的住宅市场形成鲜明对比的是住宅市场和产品的不断升级改造、推陈出新，当地的商业物业和业态形式的升级换代却显得明显滞后。这里有超过40万的人口，却甚至没有一家综合型大型知名商业、这里有超过8万的大学生，却没有一家现代化的电影院线。

在人们居住条件得到改善后，继续寻求的注定是生活品质的提升。这里为商业地产的开发蕴藏着巨大的商机。迎宾路沿线燕郊东建材家居商圈102国道商业带步行街

102国道商业带：主要分布餐饮、休闲娱乐、汽配、电器城等，分布零散，估计约10万平米规模

燕郊东部商圈：新兴专业市场。以郊家居广场为代表北方运河源建材批发市场和在建的燕的建材、家居商业专业市场，预计约40余万平米。

“学院大街-步行街”商贸区：以步行街为轴，分布有兴达超市、肯德基、餐饮、美发、时尚鞋帽服饰小店，以休闲购物为主，业态相对比较集中；商业规模：兴达超市约2500平米；肯德基店面分一、二两层，一层约270平米、二层约200平方米；步行街长约500米，估计约3万平米。迎宾路沿线—“小金融街”：分布着京客隆超市、建行、农行、中行、邮政储蓄、移动、联通、网通等金融、通信机构；规模：京客隆超市3000余平米；其他估计8000余平米；项目处于燕郊绝对的商业核心位置小结：目前，燕郊的商业业态主要集中在中低级餐饮、洗浴；经济型休闲购物；日常生活用品；简单家电供应和建材、家具专业市场领域；但是从2009年开始，第一家物美大卖场进驻燕郊、2010年，继四家苏宁之后第一家大中进驻燕郊，这些标志性的商业企业已经开始关注燕郊。燕郊开发区的商业整体发展水平目前仍处于一个初级水平，从某种程度上讲，一直以来燕郊的商业从属于通州商业核心的辐射范围内，主要表现在：由于暂时缺少高质量人群的支撑，燕郊商业业态相对单一，商业层次较低，规模小，且分布零散，当地居民对大宗商品的采购和品位消费主要依赖通州商业。综上所述，在燕郊已经不缺少高水平和高品质的消费能力和消费群体，缺少的是能够承接这些消费能力和消费群体的高品质的商业场所。和北京一样，住宅项目的配套商业供应只能作为大型集中式商业的有效补充，绝对不会成为主流，可以预见，燕郊华夏塑胶商业项目的开发必将会对改善燕郊商业业态形式，提升商业水平起到指引性作用。第一部分区域客群分析1、北京原著居民，随着北京市场房价猛涨，被迫溢出；2、进京长期谋职白领人群，积蓄不多，收入跟不上北京房价，年龄原因首次置业，被迫燕郊置业燕郊及三河市收入好的群体、部委研究院职工（约15%）投资客（约5%）燕郊楼市北京溢出人群70-80%部分看好燕郊楼市发展的投资客，目前尚不能占客群主流。燕郊、三河市收入较好的居民、部委研究单位的职工。客群来源燕郊楼市北京溢出人群70-80%燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工（约15%）投资客（约5%）

这部分人群要么曾长期居住北京，要么曾接受过北京生活方式的熏陶，所以这部分人：1、收入相对稳定，一般处于中等收入水平；理财观念较强，略显小资情调，偶尔能够接受一般性奢侈消费；2、居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣；3、事业处于起步或上升期阶段，区域主要在北京东部，由于便利的交通，选择燕郊；4、精神生活上，多数接受过较好的教育，思想相对开放；5、部分家庭有经济型私家车，但是出行一般以公车为主。

该部分人群长期居住燕郊或三河市境内，其主要特征：1、在该区域主要以私营企业、店铺经营、部委所属研究院职工、企事业职工或机关干部等为谋生手段或职业，相对收入水平较高且稳定；2、事业相对稳定，家庭观念较重，日常消费相对理性；服饰消费以国内二线品牌为主；

该部分人群身份比较复杂，因为燕郊特殊的地理区域和近年来火爆的楼市形势，看好燕郊未来楼市发展的房产投资者：1、个人具有一定的财产实力；2、具有很强的投资意识和风险承受力；3、目前据推断，尚不能构成市场的主力客群。客群特征燕郊楼市北京溢出人群

70-80%燕郊、三河市收入好的居民、部委研究院职工（约15%）投资客（约5%）1、对家的诉求：创意、魔力、激情空间；2、居住环境追求经济型时尚，讲究一定的品位情趣；3、生活各方面诉求简约、自由、个性，注重品牌文化内涵；4、精神生活上，崇尚流行；5、日常出行场所：影院、购物中心、餐厅、办公楼；暂时多依赖公车或私家车出行1、对家的诉求：成家立业、港湾、家庭、踏实过日子的地方；2、生活各方面主要诉求稳妥，消费理性；3、消费多以折扣店、国内二线品牌为主；4、精神文化生活上，以通俗文化为主；5、日常出行场所：办公室、幼儿园、儿童用品店、购物中心；出行借助经济型私车或公车。

该部分人群身份比较复杂，需求不一。房产方面的唯一追求就是：投资增值个性、爱巢、新生活、奋斗投资增值、财产家庭、日子、港湾客群需求第一部分燕郊区位概况机遇区域定位燕郊区域市场分析住宅商业燕郊客户群体分析客群现状需求分析第二部分燕郊商业调研与梳理华夏塑胶商业项目方案建议华夏塑胶商业项目收益分析第三部分商业项目概况位置周边状况商业项目定位商业项目规模项目合作方描述商业项目开发方案方案一方案二项目开发收益测算现金流量表投资回收期项目开发前景项目投资结论第二部分商业项目概况该项目位于燕郊开发区商贸规划区的核心地带，东至燕高路；南至学院大街；西临燕京矿山风机厂员工公寓区；北临福成农贸市场，地理位置优越。该项目地块为长方形，南北宽为100m，东西长为200m，总占地面积20000㎡。该项目地块性质为工业用地，土地方负责土地变性的全部手续。项目所在地燕高路学院大街京哈公路项目位置学院大街燕高路该项目紧邻的学院大街和燕高路均有市区公交1路经过，往南步行5分钟即可至京哈公路，项目附近有燕郊至北京的930路公交车行驶其间。至京哈高速公路再西行500米即到燕郊火车站，交通十分便利。项目周边市政配套

●学校：忆江南蓝天幼儿园、核工业二三幼儿园、燕郊实验小学、燕郊八中等●医院：核工业二三医院、京都医院、中美医院等●银行：中国银行、工商银行●通讯：拥有中国移动、中国联通、中国网通、中国电信等通讯网络，信息渠道方便快捷。●电力、给排水、燃气管道：均能满足项目需要。●购物中心：福成奥特莱斯购物中心、福成农贸市场等项目用地现状项目东侧、北侧住宅项目

项目区域周边住宅项目密集，已建成并入住的小区主要有福成公寓、福成上上城二期、福成上上城三期、福成福泽御园、华泰忆江南小区、普罗旺斯小区等，共约居住30000户，平时居住人口达100000人。楼盘名称上上城二期普罗旺斯上上城三期福泽御园忆江南开发商福成地产汇福地产福成地产福成地产华泰地产售价8000元/㎡（二手房）15000元/㎡8000元/㎡（二手房）8000元/㎡（二手房）8500元/㎡（二手房）销售情况基本售罄基本售罄基本售罄基本售罄基本售罄总建面50万平米23万平米30万平米23万平米20万平米位置燕高路与学院大街交汇处西南侧燕昌路与学院大街交汇处东北侧燕昌路与行宫东大街交汇处东南侧汉王路与行宫东大街交汇处东北侧燕高路东侧区域周边住宅小区项目情况第二部分商业项目定位及规模设想打造燕郊首家大型综合性百货商业中心燕郊首家中高端名品服饰大卖场燕郊首家中高档餐饮美食广场燕郊首家3D电影院线联盟燕郊首家大型真冰溜冰场项目占地：20000平米项目总建设面积：60000平米其中：百货35000平米餐饮10000平米影院5000平米溜冰场2000平米地下停车8000平米第二部分商业项目合作投资方描述鉴于该项目是燕郊首家大型综合性百货商业中心，公司目前寻求项目合作投资方应当符合以下条件：具备大型综合性商业开发、管理、运营的背景的地产开发商；寻找商业地产项目储备和项目的大型连锁百货商业经营企业；具有比较雄厚的资金实力的国内外知名的商业投资私募基金；寻求稳定回报的银行信托基金或产业基金。第二部分商业项目合作方案合作方案一：土地方将该地块项目装入一项目公司，通过一次性将项目公司全部股权转让的方式，将该项目地块转让。土地方负责土地变性和协调开发前期的项目立项、审批和报建等前期手续。合作方案二：土地方将该地块变性，按区域内商业地块价格作价入股，与项目投资方共同注册成立一家负责开发本项目的公司，由投资方负责出资建设，双方共同负责后期运管管理，按照双方股权比例获得回报。第一部分燕郊区位概况机遇区域定位燕郊区域市场分析住宅商业燕郊客户群体分析客群现状需求分析第二部分燕郊商业调研与梳理华夏塑胶商业项目方案建议华夏塑胶商业项目收益分析第三部分商业项目概况位置周边状况商业项目定位商业项目规模项目合作方描述商业项目开发方案方案一方案二项目开发收益测算现金流量表投资回收期项目开发前景项目投资结论第三部分项目开发收益测算序号项目金额（万元）备注1、土地成本150002、前期费用12003、建安费用270004、配套设施费18005、销售费用12006、管理费用6007、财务费用6008、合计47400项目预计总投资额为：4.74亿元。正常年度财务效益主要数据及评价指标表序号名称单位评价指标一主要数据

1营业收入万元85412营业税费及附加、所得税万元10253经营成本万元26004利润总额万元4916二评价参数

1项目静态投资年化收益率%10.42项目静态投资回收期年11第三部分