酒店行业：MVI中国酒店市场价值指数商圈视角解读

前言酒店市场的发展有赖于城市基础建设的模善、持续的产业发展及人口导入,因此酒店市场的繁荣度是导映一个城市发达与否的重要指标之一。伴随着城市内部发展格局的变化,酒店产品围绕特定需求聚集或离散,逐步发展成多个酒店商圈组团。除了城市本身赋予商圈的基础特征之外,城市内每个商圈组团也将呈现出不同的需求特点和价值表现。因此,我们在预判市场发展趋势之时,不仅需要对城市发展的所处周期进行判断,还需要思考城市内各商圈的格局分布特点、需求特征表现和核心区位价值。因此,厚海数据平台提出了MVI(MarketValueIndex),即市场价值指数的概念,旨在通过量化的数据指标来评价城市、商圈、物业三个维度的酒店市场价值指数。在本篇报告务,我们将站在商圈维度,确讨不同类型城市的酒店商圈的格局差异、热点分布、产品特点以及发展路径等,以帮助我们能够以长期连贯且客观理性的视角对商圈市场价值进行判断。基于此,投资者可以获取更理性、更具全局观的开发思路;品牌商能够率先洞悉市场机会,占领市场高地;运营方也能够未雨绸缪,根据市场趋势⾝活转换经营思路。通过厚海数据平台产业地图的大数据分析,我们对务国不同城市的市场发展周期进行了判断,将城市酒店市场分为成熟型、成长型和培育型,同时以此切入口来确寻酒店商圈发展的长期规律并识别潜在发展机会。在这篇报告务,我们将着重回答以下问题:•处在不同发展周期的城市酒店商圈，呈现哪些基本特征？•基于城市特性和商圈特点，怎样的酒店商圈能够成为城中价值⾼地？•根据商圈发展特点和趋势，参与主体应该如何把握市场机会？基于成熟型、成⻓型和培育型的城市酒店市场分类，各类城市的酒店商圈主要特点可⼤致归纳如下：成熟型市场多核⼼商圈组团，发展均衡且分布⼴泛代表性城市：⼀线城市为主，如北京/上海/⼴州/深圳发展特点：价值突出，资源丰富，发展均衡主要类型：⾼效集中型/多核分散型核⼼商圈：类型丰富，领头⽺商圈多为成熟CBD市场机遇：存量市场机遇及新商圈孵化机会成⻓型市场商圈数量较多，或覆盖范围有限或商圈分布稀疏代表性城市：强⼆线城市为主，如重庆/西安/⻓沙/厦⻔/⻘岛发展特点：瞩⽬新星，发展外拓，增⻓迅猛主要类型：⽼城外延型/新区驱动型核⼼商圈：兼具休闲和商务需求的商圈引领市场市场机遇：发展机会多元，需顺应城市发展脉络培育型市场代表性城市：弱⼆线或以下城市，如⻓春/贵阳/南昌发展特点：需求活跃度和丰富度有限，发展不均主要类型：单核驱动型核⼼商圈：类型单⼀，头部效应明显，资源⾼度集中市场机遇：核⼼商圈的强化仍将是发展重点““成熟型市场多核⼼商圈组团发展均衡·分布⼴泛⼀线城市为主|北京·上海·⼴州·深圳资料来源:厚海数据平台·产业地图发展特点价值突出|资源丰富|发展均衡市场价值指数酒店商圈数商圈供给热⼒指数标准差市场提供了丰富多元的需求基础。场拥有⾄少11个成型且稳定的酒店商的典型酒店商圈格局。商圈供给热力指数是厚海数据平台推出的商圈供给热⼒概念，代表着酒店在该商圈的供给丰富度和品牌⻘睐度。各商圈之间的标准差代表了该城市内各商圈发展的均衡程度。我们发现，成熟型市场中，城市发展起步较早，优质资源集中，因此对⽐其他类型市场，在酒店商圈发展上也更为均衡,各商圈的供给热⼒指数标准差较⼩。即使是新商圈也具备更强的内⽣发展动⼒，能够快速实现供城市内部各商圈发展均衡程度商商圈热⼒供给指数标准差均值主要类型01.⾼效集中型主要类型01.⾼效集中型高效集务型商圈分布以深圳及上海为代表,指在有限的城市面积内通过高效率发展形成了密集的酒店商圈组团。以深圳为例,深圳的酒店产品布局随着这座年轻城市的发展进程,从早期的罗湖商圈一路向西的张,形成了福田、南山、宝安、前海等新商圈。其务,南山-蛇口一带高新产业密集,大量的商务差旅需求吸引了酒店供给的密集入驻,市场供给日渐密集且呈现出多样化趋势,逐渐演化出了南山科技园、深圳湾/后海、华侨城三个商圈。较高的供给密度和较大的高档酒店规模,导映出片区经济发展和需求态势十分活跃,能够支持形成高档酒店集群。深圳酒店供给热⼒分布深圳南⼭⼀带商圈分布资料来源：厚海数据平台·产业地图⼀线城市市场酒店客房供给密度陆家嘴陆家嘴国贸北京作为多核分散型商圈分布代表，具有⼴阔的城市空间，在发展历程中逐渐形成了多个经济发展⽚区。多⽚区同步发展的分散格局使得各区域的酒店商圈各成⼀体，彼此之间较难相互辐射。随着北京城市产业及⼈⼝分布愈发密集，需求来源更加丰富，加上原有的核⼼商圈发展饱和，酒店产品也随城市规划发展外拓并演化发展出新商圈，⽐如丽泽、通州、怀柔等。⽬前北京⼀共有20个主要的酒店商圈，且其城市近郊仍呈现出新的发展机会。和⾼效集中型城市相⽐，北京这类城市的多核分散发展使得城市住宿需求被分流，单⼀商圈或⽚区能够承载的住宿产品，特别是⾼端酒店产品相对受限。如下图所⽰，与上海相⽐，北京的商圈分布相对分散；同时，北京的⾸位商圈国贸，在⾼档及以上的酒店产品的供给体量上，明显少于上海的⾸位商圈陆家嘴。虽然北京和上海均为成熟型市场，但由于城市发展规划路径不同，商圈发展特点也呈现出显著差异。城市酒店产品供给热⼒分布对⽐⾸位商圈5公⾥半径⾼档酒店分布对⽐数据备注：城市供给热⼒图中，颜⾊越鲜艳代表酒店供给密度越⼤且酒店品质越好资料来源：厚海数据平台·产业地图资料来源：厚海数据平台·产业地图核心商圈类型丰富，领头⽺商圈为成熟CBD代表商圈：北京国贸/⼴州天河/上海陆家嘴/深圳会展中⼼CBD成熟型市场具有丰富的核⼼商圈类型，包括传统城区、成熟新兴商务区、会展中⼼及交通枢纽等。其中，新兴商务区借助⾼新产业及服务业的快速发展，得以后来居上，商圈供给热⼒指数甚⾄超越了传统⽼城区。⽐如深圳的深圳湾/后海、上海虹桥地区等。在北上⼴深等⼀线城市，排名第⼀的酒店商圈均为城市的核⼼CBD，这主要得益于CBD地区⾼度发达的第三产业，集聚⼤量⾼⽀付⼒的差旅需求以及多元的会议需求；同时CBD周边的居住及办公⼈群消费理念较超前且具备较⾼的消费能⼒，成为酒店⾮客房收⼊的重要来源。市场机遇存量市场及新商圈孵化机会近年来城郊度假、城市休闲、早C晚A等⽣活⽅式理念百花⻬放，进⼀步刺激了品牌和产品供给端的丰富度，⼒求更好挖掘消费潜⼒。成熟型市场在城市发展⼤背景之下物业区位价值凸显，需求端的多元基础以及活跃表现，能够快速消化供给并推动产品迭代升级，因此供给端具备存量资产升级机会，市场参与主体可以关注成熟型市场资产存量升级及产品品牌优化机会。除了核⼼商圈的开发机会之外，⾮核⼼商圈的开发潜⼒不可忽视。鉴于此类多核⼼商圈城市存在⼴泛且密集的潜在客群，加上核⼼商圈成熟饱和之后资源外溢渗透效应明显，新⽚区迅速的产业发展使得酒店投资和需求表现双双活跃，往往能够⽀持形成新的酒店商圈，并带来品牌渗透机会。成长型市场成长型市场商圈数量较多或覆盖范围有限·或商圈分布稀疏强⼆线城市为主|重庆·西安·⻓沙·厦⻔·⻘岛资料来源：厚海数据平台·产业地图发展特点瞩⽬新星|发展外拓|增⻓迅猛商圈供给热⼒指数标准差市场价值指数酒店商圈数成⻓型市场的代表城市主要包括区域中⼼城市及沿海省份的经济强市，⽐如重庆、西安、⻓沙、厦⻔、⻘岛等。随着⼀线城市发展空间饱和，在具备产业发展基础之上还拥有优良旅游资源的强⼆线城市逐渐成为投资热点，迎来产品供给井喷期。优质的产品供给结合独特的本地⼈⽂特点，成功抓住消费需求趋势，诱导需求端增⻓，获取了⼤量休闲需求，市场得以迎来⽼牌旅游城市的重焕新⽣,或成为新晋⽹红⽬的地。总体上，成⻓阶段为培育阶段发展⾄成熟阶段的过渡。当城市达到⼀定的发展程度后，酒店产品能够沿着城市发展轴线形成多个酒店核⼼商圈，但商圈分布相⽐起成熟型市场更为稀疏，未形成放射状密集分布，且核⼼商圈资源外溢效益相对较少，商圈之间发展差距更⼤。代代表性成⻓型市场商圈热⼒供给指数标准差01.⽼区外延型指的是，依托原有⽼城核⼼商圈向两翼扩散并逐步形成新的酒店商圈。⽐如厦⻔岛内的中⼭路⼀带是旧城区及传统旅游景点所在，率先形成了酒店商圈。后来中⼭路⽚区发展⽇渐饱和，酒店布局开始向东西两翼沿海扩张。⼀⽅⾯⾼品质度假酒店开始⼊驻环岛⼀⽅⾯⾼品质度假酒店开始⼊驻环岛路及五缘湾⼀带，这两个商圈凭借丰富多元的⾼端产品和较⾼的品牌国际化程度，在厦⻔酒店商圈排名中后来居上；另⼀⽅⾯中⼭路传统商务区⼀路外扩⾄⽩鹭洲商圈，酒店开发随着产业外溢和进出岛基建的建设脚步在岛外逐步形成新兴酒店商圈，⽐如海沧阿罗海城市⼴场商圈。02.新区驱动型新区驱动型的代表型市场是⻘岛。⻘岛则是在主城发展之外，在⻩岛另辟新区进⾏城市开发，形成新的酒店商圈。因此⻘岛的新商圈⾮由主城商圈外扩逐步形成，⽽是在完全独⽴的新⽚区，与主城商圈分开发展。纵观⻘岛近10年来主城及新区的酒店商圈发展，如下图所⽰，新区商圈(西海岸度假区)发展扶摇直上，直逼⽼城商圈(五四⼴场商圈)。但整体上此类城市的商圈分布⼀般并不密集，市场需求基础不同，发展相互独⽴。⻘岛代表商圈客房数(2011-2022)资料来源：厚海数据平台·产业地图都市休闲艺术&设计师历史遗迹亲⼦家庭NO都市休闲艺术&设计师历史遗迹亲⼦家庭NOO 核心商圈兼具休闲和商务⽓质的商圈引领成⻓型市场相⽐于培育型市场，成⻓型市场的核⼼商圈更为多元;⽽和成熟型市场相⽐,受限于城市经济体量和⼈⼝密集程度，成⻓型市场核⼼商圈的密集程度远不及成熟市场。成⻓型市场的⾸位商圈通常是兼具休闲和商务⽓质的商圈,⽐如重庆解放碑商圈、⻓沙五⼀⼴场商圈、西安的曲江新区,它们都既拥有休闲旅游资源和丰富⼈⽂底蕴,同时能吸引⾼端产业⼊驻的核⼼商圈。以西安的⼤雁塔/曲江度假区为例，曲江新区旅游禀赋丰厚，产业发展受政策引导⽀持，市场需求基础多元且充⾜。同时，新区充⾜的⼟地供给和⼤量新建综合体项⽬也为产品创新带来⼴阔的发展空间。因此，西安曲江新区凭借⾼端供给规模和⾼端品牌渗透优势，成为了西安酒店商圈领头⽺。西安产品标签西安⼤雁塔/曲江度假区商圈指数表现⼀级维度⼆⼀级维度⼆级维度品牌⻘睐度总结来讲，若⾮具备显著稀缺性的旅游资源(⽐如三亚)，单⼀的旅游需求仍难以消化⼤规模的酒店供给，更难以形成引领市场的核⼼酒店商圈。产业发展和经济基础仍然是成为领头⽺商圈必不可少的因素。然⽽成⻓型市场的⾼端商务客源规模较⼩，整体预算⽔平不及⼀线城市，因此往往较难发展出譬如北京国贸、深圳会展中⼼CBD的“纯商务型”商圈领头⽺。但是，丰富的在地⼈⽂和休闲元素则能够为成⻓型市场锦上添花，提升需求丰富度，提⾼价格天花板，带来商圈升值潜⼒。因此，在成⻓型城市市场，能够兼具⾼端商务氛围和旅游资源的城市商圈更有机会成为⾼价值、⾼流量的商圈领头⽺。资料来源：厚海数据平台·产业地图市场机遇发展机会多元，需顺应城市发展脉络成⻓型市场⼀般已开始呈现出明显的发展脉络趋势和清晰的城市标签特⾊，但是个体禀赋及发展程度差异较⼤，需要具体问题具体分析，不能⼀概⽽论。总的来说，这类城市主要市场机遇在于顺应市场发展趋势，掌握核⼼商圈发展底层逻辑，从⽽预判下⼀个崛起的发展热点。⼀⽅⾯就现有商圈⽽⾔，此类市场尚未成熟，即便是核⼼商圈也仍具产品升级和层级结构优化的机会，宜结合各商圈所在⽚区发展规划及消费需求特点，因地制宜地进⾏产品开发。另⼀⽅⾯，在市场向着成熟阶段演化的过程中，各密度增加，交通⽹络完善，这些区域可能率先承接外溢资源，加之区域发展的内⽣驱动⼒，有望产⽣更为丰富的城市商圈层级体系，从⽽形成价值聚变，⽀持酒店产品开发。““培育型市场商圈数量少多为单核商圈·发展不均衡弱⼆线或以下城市|⻓春·贵阳·南昌资料来源:厚海数据平台·产业地图发展特点需求活跃度和丰富度有限,发展不均I市场价值指数≤5酒店商圈数商圈供给热力指数标准差培育型市场主要包括弱二线及以下城市,例如欠发达地区的省会城市比如长春、贵阳、南昌等,这类城市的城市价值指数(cMVI)表现也较为逊色。培育型市场的商圈分布稀疏,发展程度不均衡,很少能够形成相互辐射或带动的局面。主要类型培育型市场的主要商圈类型是单核驱动型。这些城市大多是依赖制造业的工业型城市,近年处于产业结构转型升级的过渡期,呈现典型的商务型市场特点。大多数培育型市场本身产业发展程度有限、缺乏优质旅游资源,本地人口增长缓慢且跨地区人员流动并不频繁,疲软的需求活跃度与购买力难以支持形成多个成熟酒店商圈。这进一步导致了该类型的市场优质资源高度集务在单一核心商圈内,次级商圈市场发展缓慢,核心商圈与非核心商圈的供给热力指数差距更明显。单核驱动型核心商圈VS非核心商圈l供给热力值平均差距资料来源：厚海数据平台·产业地图核心商圈类型单一│头部效应明显│资源高度集中培育型市场中，商圈发展不均衡程度加剧，核⼼商圈发展优势凸显，商圈头部效应明显。和成熟型市场相⽐，培育型市场产品供给和需求规模有限、需求天花板明显，使得投资者决策谨慎，更倾向于将主要资源投放于需求相对充⾜的成熟商圈。培育型市场商圈组成通常是⼀枝独秀的城市级核⼼商圈再加上若⼲发展培育中的酒店商圈。以⻓春为例，⾸位商圈供给热⼒优势明显，与其他商圈供给热⼒指数的分化显著。以红旗街/⼈⺠⼴场为代表的核⼼商圈聚集了⽬前⻓春酒店市场中最优质的酒店供给。但受限于当地产业发展趋缓和⼈⼝导⼊较慢，除核⼼商圈以外其他酒店商圈发展缓慢，⼤多尚未成型。培育型市场代表|⻓春商圈分布及供给热⼒排⾏培育型市场的头部酒店商圈通常位于城市中⼼并具备复合性特征，⽐如既是城市核⼼商务区，⼜是交通枢纽所在地，同时也是购物消费中⼼。这些复合型需求特征在本⾝发展程度受限、缺乏充⾜需求的培育型城市市场中尤为关键。此类商圈的复合多元的需求基底也成为吸引投资的核⼼要素，进⽽成为城市酒店商圈领头⽺。市场机遇核⼼商圈机会仍是关注重点培育型市场核⼼商圈本⾝发展程度不⾼，市场需求集中，并未出现明显细分，因此开发资源从核⼼商圈向下渗透的现象尚不显著。此类市场的传统头部核⼼商圈优势依旧，次级核⼼商圈的成⻓机会值得关注。⻓期来看，若头部核⼼商圈发展逐渐饱和，其他次级核⼼商圈也将逐步迎来成⻓机会，在品牌进驻和规模供给上可能迎来新的增⻓点。培育型市场的流量型和商务型特点突出，整体上价格天花板较低，现有产品层级以中档和中⾼档为主。因此酒店产品层级结