清远项目发展建议

1清远东城新区项目

发展策划报告商业市场调查报告策划部调研结论：商业部调研结论：3总体商业市场概况年份销售面积(㎡)销售价格（元/㎡）2003684670002005184691100020082022315000201058297230002011.1-118510018749清远总体商铺成交情况清远2011年前11个月商铺成交面积超8.5万方，相比2010年全年成交面积增长了近46%，但另一方面成交均价则下降了18.5%左右：其中美吉特华南装饰城2011年销售968套，约2.8万方，均价14900元/㎡。剔除美吉特项目成交金额的话，其余商铺成交均价约为20636元/㎡，商铺价格的反应了在住宅市场疲软情况下，更多项目以下调商铺价格走量。4总体商业市场概况未来商业将井喷式发展所统计到的商业投资总额就达287亿元，建筑面积估算逾250万方。未来2-3年内商业市场竞争将非常激烈。项目名称建设性质建设规模建设起止年限总投资清远金谷科学城在建占地660亩2010-2015200亿清远华南陶瓷营销中心在建占地600亩2007-201118亿清远农副产品批发市场续建占地360亩2007-20114亿清远国际名车城在建占地560亩2010-20136亿八达商贸城在建占地300亩2011-20155亿樵顺商业中心新建建面21万方2011-20135亿卧龙广场在建建面18万方2011-20138亿清远时代广场在建40万方2011-201516亿置业文化商贸中心在建18万方2010-201313亿凯旋国际广场在建9万方2010-20131亿美林广场在建2.7万方2010-2012——美吉特工业博览城在建45万方2011-201510亿5旧城板块：旧的商住核心，商业最为繁华，新增供应量小美林宏景新城湖景湾广场临湖雅居雅居乐苑凤凰豪庭慧峰豪庭雅悦花园昇禾湖景湾待售在售旧城区已售抵押未售未售存量合计雅悦花园1222.381222.38凤凰豪庭16221622合计016221222.382844.38注：以上已售面积仅能从2011年的预售证情况查询，之前商铺未能查到其销售时间，已售数据参考性不大。6旧城板块：旧的商住核心，商业最为繁华，新增供应量小旧城板块商业成熟发展稳健现状：2003年开始，清远旧城主要以南门街辐射周边商业街道，形成以城市广场为核心，多种业态分布的商业综合板块。客群辐射全清远，仍是目前清远最集中商圈。缺点：旧城商业中心街道狭窄，交通拥挤、车位严重不足等制约了商业的发展进程。前景：从投资汇报看，该商圈街铺（北门街、南门街）一线黄金铺位最高售价10万元/平以上，租金最高去到800元/平/月，从租金年回报约8-10%反应该板块的投资回报相对理想，但是区域价值和升值潜力较高。典型：城市广场，整体10万方，是清远最大的“体验式消费”模式,集零售、休闲、娱乐、餐饮、康体、旅游及商务于一体的现代购物中心。租金在100-250元/㎡不等。清远城市广场本案汇博美居名都广场7东城板块：城市未来发展的重点方向，商业配套设施及商业氛围都有待完善。和富东城时代花园加州花园东方明珠天湖郦都金多利花园御景东方美林花园奥园东城御峰黄金海岸待售在售东城区已售抵押未售未售存量合计和富东城4352.962003.736356.69黄金海岸294.11162.22162.22东城御峰236.73611.91468.135080.03天湖郦都1358.481417.571417.57御景东方2275.94676.77676.77合计4165.237964.865728.4213693.28注：以上已售面积仅能从2011年的预售证情况查询，之前商铺未能查到其销售时间，已售数据参考性不大。天湖郦都商铺分布在临街底商，共计约2.5万㎡，内街铺位售价约为2.2万/㎡，对着樵顺商业广场的商铺售价较高约4.3万/㎡，总体均价约3.3万/㎡。御景东方商业总面积约6500㎡，其中沿街2000㎡，沿街基本售罄，沿街均价2.6-2.7万元/㎡，内街1.6-1.7万元/㎡。8东城板块：城市未来发展的重点方向，商业配套设施及商业氛围都有待完善。东城区政府伏蛰其中，未来发展潜力大现状：东城商业以沿江路以北，广清大道以西，凤城大桥以东的街铺为主，另外东城大道至海逸路段目前初步形成以美食特色的饮食一条街。东城区目前街铺租金范围大致为60-80元/㎡，目前在售项目商铺价格在1.2-4万/㎡之间，目前东城商业对外辐射弱，基本满足本地居民的日常需求。缺点：由于一些房屋属于原住居民自建房，和城市发展不相匹配，未来定论还不确定，目前的人口聚集还不够，商业发展还需时日。前景：东城是清远规划的高端居住区，其中聚集了金碧湾社区、锦江豪苑、阳光嘉园、天湖郦都等众多项目为该区域提供了强大的消费基础。由于该区域商业配套有限，因此需求将进一步扩大，未来建成樵顺商业中心，商铺发展可期。本案樵顺商业广场项目地块区位示意图大学西路东城大道环城大道环城大道东岗路规划路1规划路2金碧路锦绣路本项目樵顺商业广场新天地嘉园9小市板块新城板块：政府大力发展的新区，目前商业未售存量较大城市花园东方天城万基金海湾万科华府凤城明珠云山诗意卧龙五洲世纪城现代城碧水康桥荷兴城市花园厚德华庭丽都花城凯旋花园凤城世家恒福曦园东方巴黎凤城郦都世纪花城待售在售新城区已售抵押未售未售存量合计万科13512228.572228.57云山诗意714.37714.37凯旋花园119.31119.31现代城1566.181566.18世纪花城5363.61696.047059.64卧龙五洲世纪城5449.195449.19义乌商贸城2106021060恒福曦园279.453971402.764373.76万基金海湾1719.8320867.3622587.19碧水康桥535.182973.4427.763001.2凤城明珠3376.073376.07厚德华庭1813.331272.471272.47丽都花城236.93751.18751.18城市花园4235125.65125.6东方巴黎37416829.4733.187562.58荷兴城市花园73307330合计8379.8932998.2460579.0793577.31注：以上已售面积仅能从2011年的预售证情况查询，之前商铺未能查到其销售时间，已售数据参考性不大。10小市板块新城板块：政府大力发展的新区，目前商业未售存量较大新城板块商业逐步发展后市可期现状：新城作为崛起的商业中心，在政府发展规划利好知道下，形成了仅次于旧城的商业发展成熟区域。其商业形态以街铺为主，多个区域相对独立。客群为新城区、小市居民。缺点：作为引领区域消费的领头羊，不管是小市桥南一带，还是连江路一带都存在着市场混乱、车辆乱行的现场。

前景：在客户基础、地段、政府规划利好等多重因素下，一些专业商业市场和购物市场投入建设。如城市花园将建16万方的购物娱乐商业广场。人民一路和风向大道交界区域也规划投资数亿建设文化商业广场。以及西城将集中发展商贸物流。美吉特华南装饰城赢之城义务商贸城清远赢之城11旧城单核心商圈特征明显，东城商业发展相对滞后城市商业单核心的特征明显，“先锋路-北门街”区域的传统商圈，成为城市商业发展的核心区域，辐射整个城区甚至周边县市；以赢之城、汇博美居中心、义务商贸城为代表的连江路商圈、桥北路商圈、人民三路商圈，虽也具有一定规模，但处于发展初期，商业影响力小，辐射区域十分有限；东城商业不发达，以农贸市场、社区商铺、沿街商铺、食肆等业态为主，集中分布在笔架中路、东城大道沿线。零售类商业批发类商业农贸市场类先锋路商圈桥北路商圈连江路商圈人民三路商圈商圈等级代表商业经营状况先锋路-北门街商圈市级商圈城市广场良好连江路商圈区域级商圈赢之城较差桥北路商圈区域级商圈汇博美居中心一般人民三路商圈区域级商圈义乌商贸城一般清远城区商圈分布项目所在地清远城市广场清远城市广场位于清远市最繁华中心城市中心，即旧城先锋中路16号（清城区政府旧址），由清远市嘉顺房地产有限公司开发的一家集大型时尚购物商城、中、西美食城、娱乐设施和16层四星级酒店于一身的综合性大型商场。项目于2003年12月31日正式开业，截止目前，总建筑面积10万方。12经营范围：一层：国际名店街二层：金伦大酒店、益华百货、手机城三层：京华美食、游乐城四层：东方会大型主力商家有：周大福珠宝、益华百货超市、金伦大酒楼、城市假日酒店、东方会大型ＫＴＶ及迪高、京华食街、苹果服装专卖店、以及众多的国内男、女服装专卖店、康奈连锁鞋店、特步鞋店、意尔康连锁鞋店、清远本地的大型通信连锁企业——“万信通信城”、海洋梦幻乐园大型游戏机室等。综合评述：城市广场位于清城区的商业旺区中心，商业环境极为优越，项目的规模庞大，配套完善，租金：在100-250元/㎡不等。汇博美居汇博美居广场位于位于旧城桥北路白马塱，是由清远首个建材家居中央商业区。13汇博美居广场是政府重点支持的地区带动商业项目及形象示范工程，总投资三亿元人民币，规划用地面积8.3万平方米，总建筑面积16万平方米，其中商业面积达10万平方米。项目以经营建材家居行业为主导，并有机复合传统零售商业业态，集采购、批发、会展博览、信息交流、设计、客户服务、餐饮商店等多功能与一体，成为清远市乃粤北地区首家一站式建材家居购物中心。2005年10开始招商，2006年5.1正式营业。目前租金一般在60-90元/㎡之间，旧铺转让价格在2-3.65万/㎡清远赢之城项目位于新城中心区，该项目投资2.5亿元兴建，总建筑面积为51952平方米（共三层），其中包括13500万平方米的室外休闲广场和6000平方米的中庭广场。14经营范围：服装、鞋帽皮具、美容、电脑数码产品、手机、家具用品、电器、饮食、超市大型主力商家有：肯德基、华润万家超市、广州摩登百货、百姓大药房、金利来专卖店、香辣蟹连锁店、一番拉面、明廊眼镜、以及众多的国内男、女服装专卖店和鞋帽服饰专卖店、清远本地的大型家电连锁店“日美家电”、清远本地的“恒信百货”、清远本地的几大西饼连锁店包括：玛芝莲蛋糕、华美鹿儿岛西饼蛋糕、添香西饼蛋糕店等。综合评述：赢之城规模庞大，交通方便，规划设计比较新颖，价格比旧城相差一大截，吸引了不少当地人购买。租金：在100-180元/㎡不等。美吉特装饰城作为清远市发展商贸物流业的领军工程,项目总投资约10亿元,规划总占地面积约16万平米,总建筑面积约32万平米,由交易区、精品卖场、商务办公、居住社区组成,将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合,打造现代化新型家居建材交易中心。。15经营范围：家私、家电、装饰、装修材料、建材等综合评述：具备较好的业态规划，硬件设施相对完善，商铺推出之际吸引大量的广佛客户，从招商人员了解，近70%左右的客户为广、佛投资客及经营者。售价：对外宣传一楼18000元/㎡，二楼9500元/㎡，总体实际成交均价为14900元/㎡。且带10年返租。16社区商业多为一到两层的沿街商铺，满足餐饮休闲和社区生活配套功能社区商业以住宅区1-2F的沿街商铺为主，满足餐饮休闲和社区生活配套功能，服务区域内办公或居住人群。业态随着社区的发展逐渐成熟初期，楼盘入住率较低，多以家装材料、五金为主；成熟期，随着小区业主逐渐入住，居住氛围渐浓，生活配套需求旺盛，零售类（中小型超市、药店等）和服务类（银行、中介、咖啡店等）业态逐渐增多，商业氛围渐浓。分布住宅区商业规模——业态或功能以餐饮休闲与社区生活配套为主，如便利店、餐饮、休闲、美容美发、商品零售、医疗保健等建筑形态1-2F沿街街铺辐射群体区域内办公或居住人群社区商业基本特征清远典型社区商业情况道路楼盘项目业态业种发展初期阳光嘉园五金水管、家居装饰灯昇禾汇江家装材料，如瓷砖、窗帘、水管、家电等世纪花城发展成熟凤城世家街铺—家电、家装、美容、食肆、小商店、银行等；内街—洗衣店、福利彩票等金碧湾花园银行、二手房、美容、便利店、家装等17地段是拉升商铺售价的最主要原因，层高越高、开间进深比越大、空间格局越好的产品越受客户青睐，有利于拉升售价靠近综合体广场、昭示性强（主街比靠近内街）的商铺比普通商铺售价提升约4000-20000元/㎡。很多商铺将层高做到4-6m，6m或以上的可以多做阁楼空间，提升使用效率，有助于售价的提升。清远商铺普遍的开间进深比在1:1.5~1：2.5之间，开间进深比较大、空间格局好的铺位更受欢迎。清远主要社区商铺价格比较区域代表项目开间(m)开间进深比层高（㎡）售价（万/㎡）东城和富东城4.51：1.56预计2天湖郦都4.51：1.76普通4，近广场6御景东方————4临小区路2————6临主干道2.6滨江金碧湾花园5-71.8-2.242.5锦江豪苑————41.7-2.5新城时尚都市4-81:1.7-1:2.46.7临小区路1.8，临主干道2.2

面宽窄、进深深、空间格局不好的商铺不好卖，价格也卖不高。比如，锦江豪庭，商铺卖剩下了三套，都是有柱的或者格局不方正，价格还不到1.7万元/㎡……

——名望地产物业顾问李小姐

如果层高有在6米以上的铺我会更加喜欢买，因为可以多隔一个阁楼出来嘛，有很多人抢着要……

——商铺投资者陈先生资料来源：合富辉煌市场调研与积累18在售社区商铺均价集中在2-3万/㎡，总价多控制在200万以内

(我司招商部调查结论为不超过150万)清远市在售或待售（有推货信息）项目不多均价集中在2-3万总价控制在200万以内供应面积区间25-120㎡主力面积区间(㎡)单价(万元/㎡)总价(万)在售金碧湾花园3#、5#55-75预计2.5130-190和富东城50预计2.5100天湖郦都25-902.2-4.580-180御景东方90-1201.6-2.6180-300在售锦江豪苑802160时尚都市31-881.8-2.255-200清远在售/待售社区商铺基本情况资料来源：合富辉煌市场调研与积累19客户：投资客为主，看好地段商铺发展前景产权面积在40~80㎡之间、总价得到控制的商铺是多数投资者希望购买的商铺；同时，商铺门面（即开间）和进深的比例不能太小，在1.5-2.5之间是客户认为比较理想的区间，开间进深比达到2.5以上将影响商铺的售价；各商铺之间要能够相互打通，转角位的铺面面积要大一点，展示面要更充足；层高较高商铺附加值较高，投资者或商家能够搭建夹层空间，提升空间使用效率；配备独立洗手间，商家使用更方便；若铺内设置了烟管、排污管、隔油池等设施，则成为具备餐饮功能的“万能铺”，市场价值更加高。

开间进深比是很重要的，如果开间只有3米，进深去到15米，这样的铺价值就很低了，里面的空间都不知道拿来干嘛用……当然开间越大进深越小越好，但是我觉得开间进深比在1.5~2.5之间是最理想的，最多不要超过2.5……——投资者王先生

商铺的产权面积可以小一点，但是一定要可以打通，这样我可以整层买了之后，再分散卖也行，合起来卖或者租也可以……——投资者沈先生

社区商铺要卖得快卖的好，总价一定要控制，面积在40-80平方米是最好的……——清远商业地产人士宋先生关于二层商铺清远商铺基本以一层为主，层高在4.5-6米之间，基本能满足租户架空一层的需求即可；二层与一层之间独立出来，二层打通整体出售/出租，主要满足大型餐饮、办公、网吧、发廊等客户需求。一般位于转角位和商业内街（例如打造的商业街，聚集较大的人流）。社区商业的二层设计接受度不高。20凤城世家位于清远市人民二路与凤翔大道交汇处，南向清远市行政服务中心，西向市政府及市政府广场，北向丽晶国际大酒店，清远凤城世家商业面积16182m2。现场看，二楼经营情况不尽理想。二楼与一楼的通道位于一楼的商铺内部，也就是说，则用二楼营业的同时需要租一楼一个铺位做门面。消费者满意一条街位于清远市连江路。二楼业态：美容、美发、餐饮、娱乐场、小型企业办公。商业经营现状不佳，经营混论，人气不足。21社区商业市场研究小结社区商业市场特征：社区商铺销售并未如外界所说的那么火热；地段是拉升售价的最主要原因，可营造商业节点，提升整体价值；同一地段中，开间进深比越大、层高越高的商铺产品越有利于拉升其售价；投资客户支撑市场，可通过主力店增强客户信心。一般社区商铺都以一层为主。且一般不接受内街，如天湖郦都小区入口商铺滞销。客户需求结论：购买商铺的客户已从清远本地（石角、龙塘为主）扩大为吸引珠三角投资客户（广佛）并存；产权面积在40~80㎡之间、总价得到控制（200万内）是多数投资者希望购买的商铺；产权面积在开间进深比设置为在2左右，层高最好在4-6米；各商铺之间要能够相互打通。从市调来看，清远商铺市场表现较为火热，其中2011年表现最为火热的是专业市场（例，美吉特，面积较小，总价低）。而社区商铺，除旧城区去货较快以外，新城区目前积压9.35万㎡未售存量，其中在建抵押商铺面积就达3.3万㎡。东城作为未来发展重点区域，未来供应量大，仅樵顺商业广场及天湖郦都未来供应就逾23万㎡。且从目前天湖郦都及御景东方项目看，商铺销售并非特别理想（2011年10月以来共推出5728.76㎡，截止年末网签约3634.42㎡，成交率为63.44%）区域商铺市场总结“东城”商业不发达，以农贸市场、社区商铺、沿街商铺、食肆等业态为主。清远社区商铺的客户主要以投资客为主（石角、龙塘、（政府公务员）为主），看好地段发展前景。购买商铺关注以下因素：产权面积在40~80㎡之间、总价控制在150-200万以内；商铺门面（即开间）和进深的比例不能太小，在1.5-2.5之间是客户认为比较理想的区间，开间进深比超2.5以上的商铺滞销；各商铺之间要能够相互打通，转角位的铺面面积要大一点，展示面要更充足；层高4-6米，层高越高认可度越高，客户可以搭建夹层；配备独立洗手间，商家使用更方便；若铺内设置了烟管、排污管、隔油池等设施，则成为具备餐饮功能的“万能铺”，市场价值更加高；多数为单层铺，即便有二楼，一般也不“搭售”，多数二层打通独立出售；东城片区商铺投资客户主要作长线投资，一般都是等待商铺升值后卖出，从区域的成熟度来看，在未来2-3年内不易放租，投资客不但没有收益回报，还需要投入管理费等。22商业市场调查报告策划部调研结论：商业部调研结论：

商业部：清远主要楼盘社区商业情况一览表区域项目名称现有在售商业总面积已售面积未售面积面积范围商铺规格开间比例销售单价

（元/㎡）销售总价

（万元）门面进深层高新

城

板

块

东方巴黎6406.8㎡5356.50㎡1050.3㎡50-60㎡5m10-12m6m1:2.4均价3万150-200东骏豪庭1162㎡464.8㎡697.8㎡43-150㎡5-7m10-20m6m1:2-2.8均价3万290万基金海湾27831.58㎡5977.25㎡21854.33㎡36-90㎡4-6m10-20m5.5m1:3.3均价3.6万130-300丽都花城858.33㎡0㎡858.33㎡30-50㎡3-8m10m4.7m1:1.25-31.6-1.8万50-150碧水康桥3637.53㎡3045.38㎡592.15㎡26-50㎡3m6-10m5.5m1:2-3.32-2.4万65-100世纪花城7403.61㎡2935.91㎡4467.7㎡50-60㎡3m15-20m6m1:3-3.3均价1.3万约70恒福曦园4038.33㎡4038.33㎡0㎡平均50㎡5m10m5m1:2均价3.5万175云山诗意18614.43㎡8224.98㎡10389.㎡41-500㎡6-9m7-10m6-7m1:1.61.2-1.3万150凯旋花园119.31㎡0㎡119.31㎡50-106㎡4-6m12-15m5.5m1:2.5-3均价1.7万127-170大丰豪庭4054.85㎡4054.85㎡0㎡50-120㎡4-8m12.5-15m5.8-6m1:1.8-3均价2万100-250富丽东方7291.28㎡50㎡7241.28㎡26-80㎡4.5m10-12m6-7.6m1:2.33-4.2万90-300时尚都市834.44㎡0㎡834.44㎡平均80㎡6.6-7m12m6.3m1:1.8均价2万160-180高新区高新1号1734.31㎡975.55㎡758.76㎡40-50㎡4-5m10m5.7m1:2.51.4-1.6万60-80商业面积合计137492.88㎡（未计算天湖郦都未推出的约27000㎡商铺）54142.12㎡82667.8㎡（未计算天湖郦都未推出的约27000㎡商铺）---------------------

商业部：清远市内街式商铺投资市调情况调查形式：电话访问调查对象：清远企业主及物业业主电话数量：约500个有效问卷：35份

绝大部的清远投资者对于商铺都有一定得投资意向。其中，大部分的投资倾向单层的商铺，能接受多层商铺的投资者，最多能接受二层的商铺。他们更热忱面积在80㎡以下，总价不超过150万的商铺。商业部：清远市内街式商铺投资市调项目商业定位分析（针对锦绣新天地的商业模式论证）清远城区内暂无此类商业建筑形态。市调项目中二连层商业相对较少，只有“御景东方(在售商业总面积：2952.71㎡)”、“东方巴黎（商业总面积6406.8㎡）”、“世纪花城（在售商业总面积：7403.61㎡）”、“慧峰豪庭（商业总面积：18891.28㎡）”。且该等项目的建筑规模不大，商铺量也相对有限。三连层则无个案，而社区商业的二层售价不到首层售价的三分之一。于旧城中城市广场商圈（北门街）最为核心地段的“红场购物天堂”的二层（均价5.5万/㎡，租金均价200元/㎡，年回报率4.5%）商铺也未能受到投资者的关爱。在售商业项目中，商铺层高均在5.5-6米的居多，为此也基本存在买一层送一层的优势。在投资者调查中，对内街式商铺表示抗性的占大比数，对连层式商铺的接受度也不高，在接受者中也只能接受二连层。

商业部：项目商业定位分析（针对锦绣新天地的商业模式论证）

综上分析，不建议本项目规划设计如锦绣新天地的内街式商业，不作三连层设计。建议于商业价值较高路段规划二连层商铺，即大学西路段（原因为该路段乃政府未来规划的商业集中段）和金碧路段（原因为该路段的南延线为樵顺商业广场，商业气势有望延伸于此）。而锦绣路和锦兴路则商业价值相对较低，则建议规划单层商铺。天湖郦都与项目直线距离约640米商铺售价：2.5万-3.2万/㎡慧峰豪庭与项目直线距离约3700米商铺售价：均价2.6万/㎡东城御峰与项目直线距离约2800米商铺售价：1.2万-1.8万/㎡樵顺地产地块与其规划的樵顺商业广场直线距离500米连层商铺分项产品形态建议单元层数两层单元建积90-100㎡单元门宽4米单元纵深12米单元层高首层6米二层4.2米进深比例1:3使用业态生活配套商业小型餐饮单层商铺分项产品形态建议单元层数单层单元建积70-80㎡单元门宽5米单元纵深15米单元层高6米进深比例1:3使用业态生活配套商业小型餐饮商业部：产品规划建议综合意见：问题1：商铺能不能卖到3万元/㎡，或更高？目前旧城城市广场商业圈街铺最高价去到10万/㎡，而区域价格标杆天湖郦都商铺最高价4.5万/㎡，均价3.3万/㎡；从天湖郦都售楼部了解到，2012年预计推出正对未来樵顺商业广场的街铺，预计最高售价可达5万/㎡，均价4万/㎡（未经市场验证）；综上所述，由于项目未成熟，如果项目推售期间，项目销售均价在2.2-2.5万之间是可行的。30综合意见：问题2：商铺能不能卖到3万㎡？从城市商业标杆——位于西城商贸物流区的美吉特装饰城，2011年下半年开始推售，至年底售出928套，约2.8万㎡，其作为专业市场虽与本案有差异，但反映出清远投资市场的火热；如果以天湖郦都及御景东方2011年成交情况推算，在推货满足以及客户满足的条件下，两个项目全年可销售2.18万方（完全理想状态），保守*0.7的系数可销售1.52万方；而社区商铺，除旧城区去货较快以外，新城区目前积压9.35万㎡未售存量，其中在建工程低价商铺面积就达3.3万㎡。东城作为未来发展重点区域，未来供应量大，仅樵顺商业广场及天湖郦都未来供应就近23万㎡。且从目前天湖郦都及御景东方项目看，商铺销售并非特别理想（2011年10月以来共推出5728.76㎡，截止年末共签约3634.42㎡，成交率为63.44%）关于商铺货量，3万方体量的话目前缺乏支撑，风险太大。31结合商业部调查成果对开双边商业可行性进行研判市场未售存量逾11万方的规模，且社区商铺并未外界所说的那么火热，2011年下半年商铺价格已经出现明显的下滑；调查来看，清远目前不存在双边的社区商铺；从客户调研结果看，客户对内街商铺的接受抗性较大，区域竞争项目中，天湖郦都入口内街商铺滞销，御景东方内街商铺滞销；此外客户对连层商铺接受度一般，只有43%的客户认为是可以接受的（具体参照商业市调报告）；开双边铺可行性不高，客户抗性大双层商铺具备一定可行性商业发展方案建议：33方案一：大一期整体商业先行方案二：首期商业先行方案三：保留原3.9容积率下首期商业先行大一期全部打造二层三面铺；优势：整体商业形象集中打造，具备规模效应，体量约3.15万㎡劣势：区域市场不成熟，整体规模较大将面临较大市场风险。首期打造二层三面铺；优势：预计首期商业体量约1.5万方，市场存在不确定因素下可试探市场并降低风险。劣势：清远未出现过双层内街商铺，临街二层铺接受度都不高，尤其如今市场存量大、投资热情不高的情况下（2011年以价换量），开发双层街铺风险较大。首期全部打造二层临街铺；体量约12500㎡。优势：住宅占绝对比重，商业仅作为社区配套，风险相对较小；劣势：相对保守，未能充分发挥商业的价值。市场风险大清远市场未出现过，支撑点不足建议方向34关于项目发展策略方案三下发展策略35首期全部打造二层临街铺；体量约12500（6250*2）㎡。考虑五一节点，首期开售①、②、③、④栋楼；预计总体量约2.4万㎡从成本考虑，首期开发建议不做地下车库，车位问题留至开发后期考虑，或露天车位或机动车位，具体由设计提供意见。售楼部摆位有两个方案(详见下图)方案一：位于东南角，利用商铺改

造成临时售楼部

方案二：位于公寓和小区主入口处，

设置永久性会所，改造成售楼部公寓321654方案二：售楼部设置在主入口处方案一：售楼部设置在东南角报建预留车库，暂不开挖方案三下售楼部方案建议：36方案一：售楼部设置在东南角方案二：金碧路主入口内，紧邻公寓规模：约800㎡优势：交通通达性好、昭示性强；结合路两侧的商业配套，便于项目形象立势。劣势：需利用首期商铺打造，首期阶段至少不能出售。规模：约800㎡优势：内部环境较易打造，距离首期销售的1-4栋来说，内部展示通道也具备可行性，可打造会所等配套长期使用劣势：昭示性不强。从前期投入来说，较为经济不管是临建或永久，前期配套投入增加方案一：售楼部设置在东南角方案二：售楼部设置在主入口处方案三下商铺发展策略商铺如果打造两层（6+4米）商铺，经我部与商业部调查，客户对内街商铺比较抗拒，对双层铺表示尚可接受，因投资客最终要看未来承租客户使用习惯（单层可设夹层即可）。开间进深比范围：1:1.5~1：2.5。配备独立洗手间，相邻铺位能打通。二层商铺以橱窗形式打造，形成较高昭示性及商业外形。商铺面积主力区间40-80㎡。大面积商业街停车位问题需要解决。未来风险预估：项目最大的风险是区域不成熟，商铺的培育期较长，对商业的拉动缺乏内在引擎；37方案三下住宅发展策略38金碧路锦绣路首期户型配比参考依据：区域高端项目户型集中在130-180方之间，本案在大户型上应当有所规避；清城区客户以自住、改善需求为主，纯理财投资型客户比例约为20%，主力需求产品区间为90-144方；大一期启动位置地块较优，也需要打造部分中高端产品以便于项目形象的树立；地缘客户是主要客源，投资客注重性价比及升值潜力；近期邻近项目成交以中小户型走量较快（天湖丽都、凯旋花园、御景东方）；临近时代地产项目，考虑其一贯的N+1产品优势，建议本案的中小户型面积趋小，同时考虑赠送空间以提高产品附加值；考虑临近的樵顺商业中心未来可吸引众多投资客及年轻群体，同时⑦号楼位置临近公共停车场，环境、噪音等都相对受影响，所以建议⑦号楼配置一栋公寓（45㎡一房、65㎡两房）；总体产品策略如下：综合市场及客户需求，本案以75-140方为产品空间，并以75-120为主力区间；针对旧城及东城自住、改善型客户，增加中小户型比例，控制总价；首期规模约为13.7万方（不含商业），低开高走策略；总体产品策略：75-100中小户型为主——100-120舒适户型为辅——120-140大户型适当配置；方案三下住宅发展策略39金碧路锦绣路100㎡以下中小户型套数占61%类型户型区间间隔套数套数比面积面积比备注公寓38-45单身公寓18017%68407.2%中小户型占48.3%55-65两房一厅12011%78008.2%洋房75-80两房12211%976010.2%90-95小三房22821%2166022.7%105-110中三房17116%1881019.7%中高主流产品37.7%115-120大三房14313%1716018.0%130-135四房999%1336514.0%形象产品14%合计-1063100%95395100.0%-首期一、二段户型配比户型区间套数套数比面积面积比备注75-809023%783017.8%小面积36.8%90-957219%836019.0%105-11010828%1218027.7%中面积52.1%115-1208121%1075524.5%135369%486011.0%大面积11%合计387100%43985100%

首期三段户型配比户型区间套数套数比面积面积比备注3818027%684012.5%小面积58.3%6512018%780014.2%80325%25604.7%9515623%1482027.0%110639%693012.6%中面积26.2%120629%744013.6%135639%850515.5%大面积15.5%合计676100%54895100%-①至④栋11层，⑤、⑥栋18层⑦栋30层⑧栋32层，⑨、⑩栋31层首期一、二段（1-6栋）销售分析面积均价货值销售周期备注

商铺一层6250230001.94亿一年1、启动区商业面积约1.25万，乐观估计，按照1000㎡/月的销售速度，销售周期为一年。二层625080002、一层商铺价值较高，二层较低，不同的售价折合为均价1.55万/㎡住宅①②③④⑤⑥栋4.4万45001.98亿一年半项目所处的东城区域整体均价为4300-5200元/㎡合计5.65万69383.92亿——40分析：按照项目2012年5月开盘预测。1、根据2012年清远市场的销售形势和周边竞争性楼盘的去化速度（东城区域楼盘消化量约为20%-40%/季度，由于东城区监控楼盘节本上是2011年10月开盘），预计我司项目的年度消化率约为70%，2012年预计销售额度约2.74亿。2、首期开售①②③④栋住宅、和临街商铺，后续推售⑤⑥栋住宅。项目投资估算41注：1、以上测算基于预算部提供的成本标准估算；2、首期1-6栋销售住宅建筑面积43985㎡，商业面积12500㎡，合计约5.65万方；3、销售收入按照总货值*0.7（年消化率）

类项标准（元/㎡）具体成本备注固定成本土地成本577330621001、包含商铺、住宅、会所（800㎡）2、商铺定价参考了商业运营部门市调报告

前期报建安成本150085950000园建804584000配套工程905157000前期工程类201146000行政管理费20011460000合计2647151673100营销成本营销费用2.0%7840000税费营业税费及附加6.7%18358000增值税预交0.5%165310.5合计（未计所得税）

18523310.5总成本合计178036410.5预计销售收入274000000税前利润95963589.5关于清远项目2012年是否开售？根据以上分析，总结而言，清远住宅和商铺市场存量饱和、未来增量较大。在2012年政策不明朗的情况下，我部对该项目持不乐观态度。虽在首年投入回报率不高，甚至如果因市场变化，还可能无法实现盘内资金平衡！但清远是我司进入的新区域，为了熟悉市场，建立政府关系，为后期大量开发进行前期积累，建议以稳健的策略，适当开发。42其他附件附件一：竞争项目销控44金碧路锦绣路面积段开盘时间区间公寓(35-66)70-7980-8990-99100-109110-119120-129130-139140-159160以上小计天湖郦都2011.10推货量

73---1311461961313441021推出套数比

7.15%---12.83%14.30%19.20%12.83%33.69%-销售套数

70---295815308210去化率

95.89%---22.14%39.73%7.65%22.90%2.33%20.57%

东城御峰-推货量

--721211205254--419推出套数比

--17.18%28.88%28.64%12.41%12.89%---销售套数

--16232245--70去化率

--22.22%19.01%18.33%7.69%9.26%--16.71%

和富东城2011.09推货量312-

116295829544推出套数比100%-

50.00%12.50%25.00%12.50%-销售套数51-

365123107去化率16%-

31.03%17.24%20.69%10.34%19.67%

清远奥园2011.11.26推货量

--30-6030-3030180推出套数比

--16.67%-33.33%16.67%-16