《商品房法律问题研究开题报告（含提纲）》

论文题目：论商品房买卖中的法律问题一、选题的目的和意义1998年我国推出了城镇住房制度改革，使我国的房屋由国家计划变成可以自由流通的商品，恢复了房屋的商品属性，这使得商品房成为市场经济条件下十分活跃的买卖标的物。随着我国城市化进程的加快，人们对房屋的需求更是十分旺盛，这催生了房地产开发的活跃与火爆，商品房买卖便成为市场交易中十分普遍的行为。伴随而生的是，因商品房交易而产生的法律纠纷已经成为社会关注的焦点。据有关资料统计表明，商品房买卖纠纷已经成为当前消费者投诉的十大热点之一。“居者有其房”是和谐社会追求的目标之一，商品房买卖行为不仅仅是简单的市场行为，它关涉到当前我国的民生问题。因此，十分和谐地解决商品房销售中的纠纷问题，切实维护广大购房者的合法权益，规范商品房交易市场，使商品房交易行为有序进行，不仅具有现实的法律意义，对社会稳定与和谐也具有深远的社会意义。二、该题目国内外的相关研究动态我国国内关于商品房销售广告的性质认定主要是“两点论”，即根据不同的社会实际情况对商品房销售广告给予不同的性质认定。通常情况下商品房销售广告的性质为要约邀请，但是符合《商品房买卖司法解释》第三条规定的商品房销售广告应当视为“要约”。学界很多学者对这一观点都表示认同。隋彭生和纂骏认为，在特定条件下，将商品房销售广告视为要约是可能的，也是必要的。曾耀林给予《商品房买卖司法解释》第三条更高的评价，他认为《商品房买卖司法解释》第三条与合同法中关于要约的内容是特别法与一般法的关系，在认定商品房销售广告性质时，应当以特别法一《商品房买卖司法解释》为标准。虽然很多学者对《商品房买卖司法解释》第三条要约的认定标准表示认同，但是也有很多学者认为其存在不足之处。杨路明认为将“要约”只限定在“开发规划范围内”是不完善的，这不利于社会诚信制度的建立。徐子良等认为“具体明确”在实践当中的尺度不好把握。迟颖认为“重大影响”的适用条件过于严苛，购房人通常无法证明。三、选题拟解决的主要问题或创新之处本文撷取了商品房买卖中的三个具有典型意义的热点问题，试图展开深入的探讨。它们分别是商品房买卖虚假广告问题的剖析、商品房买卖中一房二卖法律问题分析、已设定抵押权的商品房销售法律问题的研究；分别通过三个相关案例，结合《民法》、《物权法》以及相关法律法规和司法解释，对案例做出分析。由于商品房买卖中最为根本的问题在于买受人取得房屋的所有权，因此，本文试图站在买受人的立场对相关法律纠纷提出规避以及救济的法律建议，以期对广大的购房者有所裨益。四、内容提纲论文大纲前言一、商品房买卖中基本理论问题（一）商品房的含义（二）买卖的含义（三）商品房买卖合同的含义（四）商品房现售与商品房预售二、商品房买卖虚假广告法律问题剖析(一)案情及问题的提出(二)商品房销售广告的性质界定(三)商品房销售虚假广告的民事责任承担三、商品房买卖中一房二卖的法律问题分析(一)案情及问题的提出(二)《物权法》关于不动产物权变动的基本精神(三)一房二卖合同的效力问题(四)一房二卖中房屋的归属及房地产商相应的责任承担四、存在抵押权的商品房销售法律问题探讨(一)案情及问题的提出(二)《物权法》关于不动产抵押权设立的基本精神(三)存在抵押权的商品房买卖中抵押权的效力问题(四)存在抵押权的商品房销售中房地产商的责任承担五、结束语参考文献五、写作过程中可能遇到的困难和问题以及解决的措施在商品房交易的市场上，由于商品房这一标的物产生的复杂性，决定了商品房交易法律行为的复杂，也许实务中的每个案例都要比本文所列举的细致和复杂许多，但是层层剥离，我们可以发现，买受人、第三人与房地产商永远是商品房交易中法律关系的主体，并且法律关于具体问题的规定和精神永远是我们和谐处理纠纷的依据。因此，要正确处理有关商品房销售中的纠纷就必须要以法律为依据去调和各方当事人的利益。同时，由于我国民主法制的不健全，买受人、第三人与房地产商等法律关系的主体在交易中其实并不都是平等的，加之我国普通民众的法律观念淡薄，司法资源的不平等，房地产商的强势地位，使得有些纠纷变得十分复杂，维权之路也十分困难。因此，法治的道路十分漫长，这不仅需要法律技术的进步，更需要全社会各方面的共同努力。六、主要参考文献[1]金军.商品房买卖中的法律问题[J].中国商界,2013,000(002):182-182.[2]祝龙.浅析商品房买卖中的法律问题[J].法制博览,2020,000(011):173-174.[3]廖德翰.商品房买卖中的若干法律问题解析[J].时代报告:学术版,2015(3):169-169.[4]王明华.关于商品房买卖中若干法律问题的调查[J].山东审判:山东法官培训学院学报,2004,020(005):27-31.[5]窦权宏.商品房买卖中若干法律问题研究[D].南开大学,2004.[6]唐烈英.个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究[D].西南政法大学.[7]窦权宏.商品房买卖中认购书及定金的法律性质[J].中国房地产,2004,000(007):74-75.[8]戴晶晶.商品房买卖预约合同法律问题研究[D].湘潭大学.[9]刘东立.商品房买卖合同纠纷的法律适用问题研究[D].吉林大学.[10]杨佳睿.商品房买卖预约合同法律问题研究[D].新疆大学.[11]岳建明.商品房期房买卖中的法律适用[J].城市建设,2010.[12]李文革,黄成.论商品房买卖的《消费者权益保护法》调整--兼评《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[J].广东财经职业学院学报,2005(02):8