相城区房地产市场分析报告

相城区房地产市场分析报告第一部分：区域宏观环境认知第二部分：区域房地产市场分析第三部分：区域重点个案介绍报告思路一、区域宏观环境认知区域宏观环境认知——概况相城区于2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。全区下辖4个镇、4个街道、1个省级经济开发区，总面积478平方公里，户籍人口34万，外来人口35万。相城因春秋吴国大臣伍子胥在阳澄湖畔“相土尝水，象天法地”、“相其他，欲筑城于斯”而得名。

区域宏观环境认知——区位相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。苏州北大门苏州南来北往的必经之地

区域宏观环境认知——经济从区域近几年GDP以及人均可支配收入的增长幅度来看，宏观经济的持续增长以及人均可支配收入的不断提高，为区域房地产带来了旺盛的需求，并提供了强有力的经济支持。经济持续向好——GDP以及人均可支配收入保持两位数增长区域宏观环境认知——交通（1）相城区地处长江三角洲各大开发区的中心位置，交通和区域辐射明显。南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路。距离：苏州火车站5公里、上海虹桥机场85公里、上海浦东机场130公里。东至：上海80公里。南至：苏州工业园区5公里。西至：苏州新区15公里。距离：昆山开发区20公里、吴江开发区25公里、无锡开发区25公里、杭州150公里。长江三角洲经济圈的中心地带交通优势明显

区域宏观环境认知——交通（2）内部交通区域内新建、改建主干道路64条，公路里程271公里，“六纵六横两联”路网框架基本形成。外部交通人民路北延工程、广济路北延工程的顺利完工，使得区域与古城区的交通瓶颈被打破，至此由东到西的“五纵”的交通格局完全成型，吴中区、古城区与相城区之间的交流更加方便、快捷。交通瓶颈的打破，为区域内自身客源的流动和对外部客源的拓展奠定了基础区域宏观环境认知——交通（3）未来重大交通规划1）《京沪高速铁路项目建议书》——作为我国第一条真正意义上的高速铁路，全程1300多公里的京沪高速铁路建成后运行时速可达300公里以上，全程只需5小时左右（含停靠时间），其中苏州到上海只需15-20分钟，在规划中苏州站就位于相城区阳澄湖西。2）沪宁城际铁路——位于沪宁铁路与沪宁高速之间，将在苏州设7个站点，其中苏州站就位于本板块内，建成后苏州到上海实际乘车时间只要20分钟左右。对于本板块来讲，这又将是一个重大利好。3）轻轨2号线——线路长27公里，设站22站，计划2012年建成。交通条件的改善将为区域房地产市场的发展带来极其丰富的客户资源和购买力区域宏观环境认知——规划区域功能定位相城是苏州中心城市发展空间的主导方向之一，是极具发展潜力和活力的新城区，正着力打造“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心”。

区域空间布局规划根据相城区“十一五”规划纲要，将区域的空间布局调整为“一主一副，两翼齐飞”。“一主一副”分别是一个主城区（中心城区）和一个副城区（商务新城），“两翼”分别是工业翼（现代工业制造区）和生态翼（相城生态保护区）。功能定位和规划的明晰，有助于提升区域形象和公众的心理地位区域宏观环境认知——总结苏州北大门，南来北往的必经之地，区位优势较为优越。相城区地处长江三角洲经济圈的中心地带，交通优势明显。经济持续向好——GDP以及人均可支配收入保持两位数增长功能定位和规划的明晰，有助于提升区域形象和公众的心理地位交通条件的改善将为区域房地产市场的发展带来极其丰富的客户资源和购买力二、区域房地产市场分析区域房地产市场分析——发展历程（1）起步阶段（2001年）2001年，相城区预销售商品房项目仅2个，预销售面积2万平方米，并且规模小，档次低，相城中心地区商品住房销售均价在每平方米1000元左右。原因有两个方面，一是那时候苏州的房价还不高，03年开始的一波房地产价格高峰还没有到来。二是设区初期城区面貌的改变还不大，城市形象还没有树立起来。

上升阶段（2002-2004）2002年开始，相城区房地产业发生了翻天覆地的变化，而到了2004年，新建预销售商品房项目16个，预销售面积达到了110万平方米，其中非住宅的开发量占了总量的三分之一以上，别墅也占到将近十分之一。房屋类型丰富，楼盘档次定位多样，结构趋向合理，销售方式也趋于成熟。这一年，相城区中心地段的普通商品住房销售均价达到3600元/平方米左右。

区域房地产市场分析——发展历程（2）快速发展阶段（2005年至今）2005年至今，受我国房地产发展活跃期的影响，区域房地产也基本保持了较好的发展势头，房价也呈现稳中有升的态势。据不完全统计，区域目前共有各类商品房项目近三十个，注册开发企业超过四十家。除此之外，通过招投标选聘住宅区小区物业管理企业的方式，实现新建楼盘的管理正规化和市场化。以此同时，随着广州合景、北京城开、雅戈尔置业和香港恒基等大开发企业的进驻，在加剧市场竞争的同时，大开发企业所带来的先进的开发理念也加速了区域商品房市场的品质化进程。图：国际通用人均GDP和房地产的关系0-2000美元启动期2000-4000美元快速发展期4000-8000美元平稳期8000美元以上衰退期目前区域所处阶段区域房地产市场分析——板块扫描相城大道中心板块——高度成熟，区域标杆板块5500-7000元/㎡（公寓）9000－13000元/㎡（别墅）主力客层（公寓）：改善型苏州老城区居民、园区年轻白领、相城腹部地区进城居民主力客层（别墅）：区域私营业主、园区及市中心企业高管、政府官员及港台人阳澄湖沿线板块——区域别墅市场先驱湖景别墅、档次相对较低6500－11000元/㎡主力客层：相城区富人、区域中小企业、老板以及部分园区中高收入者渭塘板块——市场尚未形成，供应不足5000-6000元/㎡（公寓）6500－8000元/㎡（别墅）主力客层：渭塘本区域及周边乡镇部分客户春申湖板块——后起之秀，发展较缓5000元/平方米（公寓）6500-7500元/平方米（联别）12000元/平方米（独栋）主力客层：公寓客源以黄埭镇居民为主、别墅客源同样以本地居民为主，兼有少量外区域客源区域房地产市场分析——土地市场（1）从土地市场的供应情况看，受06年、07年房地产形势一路走高的影响，土地市场也呈现非理性的供应状态，并在07年达到了区域土地市场的供应高峰，其中住宅类用地的放量和增幅最为“失态”。而随着国家宏观调控政策的陆续出台，房地产形势也急转直下，也直接影响到土地市场的活跃程度，08年全年区域的土地成交量仅为8.02万方，较07年出现了天堑般的降幅。从目前房地产二级市场形势看，在没有呈现明显回暖、提升的情况下，土地市场也将会难有大的作为，预计仍会以消化、盘活现有土地为主，尤其是07年巨大放量的住宅用地。区域房地产市场分析——土地市场（2）从近三年的土地成交价来看，商住类用地的价格近乎呈现直线上升的态势，截至08年末上升了126%。其中07的年上涨受房地产形势的影响，而08年由于商住用地出让地段是商业相对发达、相对成熟的地段，在土地市场整体低迷的情况下依然呈现上升的态势。住宅类用地的价格出现了一定的起伏，在整体低价都呈现上涨的情况下，区域住宅类用地自然也不例外。而到了08年，由于受房地产形势以及出让地块质素的影响，住宅类用地价格出现了明显的回落，甚至要低于06年的成交均价。区域房地产市场分析——供应分析（1）就二级市场的供应情况来看，受07年土地供应的影响，截至08年，在其余区域几乎都是呈现“马鞍型”的情况下，唯相城区呈现倒“马鞍型”。08年，区域的新增供应量达到了133.32万方，较07年有了110.28%的增幅。在市场去化能力一般的情况之下，供应量的爆发式增长，带来的必是较高的存量压力以及在营销等方面的激烈竞争。截至09年2月，从区域月新增预售面积走势看，区域新增供应的波峰出现在7月和8月，除此之外，1月和2月新增预售面积较小之外，其余各月一般都维持在6-12万方之间。受形势以及产品供应结构等因素的影响，季节性因素的影响已经淡化，适时出货成为首选。区域房地产市场分析——供应分析（2）区域08年住宅供应结构图（面积占比）从区域08年度产品的供应结构看，区域年度供应的主力主要集中在90-120平米，占比达到了36%；其次，75-90平米以及120-144平米的这两个面积段的产品的供应一占据着很大的比重；位列第三梯队的是180平米以上的大户型，也占到了16%。从区域供应占比来看，改善型产品成为区域08年供应的主力，相比之下，以满足首次置业需求的中小户型相对较少，这与区域地位和发展程度不相吻合，但由于区域低密度别墅项目相对较多，加上部分边远乡镇项目客源直接面对的是拆迁户，客观上导致了区域这一事实的发生。区域房地产市场分析——需求分析成交方面，在全市5大区域中，相城区近三年的成交走势最为平稳，没有大起大落，年成交量维持在60-75万方之间。截至08年末，区域的成交量为62.17万方，较07年有了一定程度的回落，降幅在13.89%。成交量虽然保持相对平稳，但面对爆发式增长的新增供应，区域市场的存量压力却逐年剧增。从区域月成交量走势看，以7万方为界的话，08年至今，区域成交量上线的月份有08年5月、月、7月、12月和09年2月，季节性走势全无，与供应段适时推量的相对的是，适销对路的产品以及合适的外界刺激成为影响销售的主要原因。区域房地产市场分析——价格分析从年成交均价走势看，相城区近三年来均保持了较快的增长，其中，07年凭借市场的“野蛮”生长，增幅达到了15.93%。而即使是去年市场深度调整的情况下，区域的增长幅度依然达到了9.11%，截至08年末，区域的成交均价达到了5748.46元/平方米。从月度成交走势看，受成交结构因素、区位因素以及开发商打折、促销等因素的影响，区域成交均价呈现明显的震荡、整理格局，对于价格泡沫相对较小的相城区，经过调整后，目前有企稳回升的态势。从区域对比情况看，目前区域仍处于全市价格的谷底，仍有明显的上升空间。而处于价格洼地的市场情况也为区域吸引更多的外区域客源提供了可能。区域房地产市场分析——供求比分析在一系列利好因素的刺激之下，区域房地产市场开始了飞速发展，诸如北延工程的实施、轻轨的规划使得市场急速放量，但却忽视了区域客观的消费容量；同时大开发商的进驻，在提升区域房地产品质的同时也提升了区域的价格，也在一定程度上限制了部分购房者的消费行为；最后，由于房地产市场的不景气，也是导致区域供求失衡的主要原因从08年1月至09年2月，区域月供求比数据看，由于去年区域新增供应明显放大，而成交量较去年不但未能实现突破，反而有了一定程度的下降，“一增一减”使得区域成为供求比失衡最严重的一个区域。而如何缓解存量压力将成为区域内众多项目的首要问题。区域房地产市场分析——存量分析从区域08年存量房源面积段来看，中大户型成为主要存量房源，面积主要集中在90-120平米、120-144平米以及180平米以上；而就户型来看，主要集中在2房、3房和4房以上的户型，与存量面积段基本吻合。由于市场在中大户型供应上的增加，在销售端不畅的情况下，也使得市场存量房源中，中大户型的积压情况较为严重。相反在刚性需求以及高端客户的带动下，位于两极的中小户型以及大户型等产品的存量压力则相对较小。区域房地产市场分析——存量分析截至去年年底，区域商品房的存量已经达到了96.63万方，较07年末增加了71.65万方，增幅达到了286.83%。截至08年末存量所需去化时间预测年度月均去化（万方）月最小去化（万方）月最大去化（万方）2007年6.113.179.792008年5.140.818.76因此，从近两年的月去化情况看：乐观估计，以07年月平均去化计算，需要近16个月；中性估计，以08年月平均去化计算，需要近19个月；近期估计，以09年前两月的均值计算，需要近8个月。区域房地产市场分析——客源分析从区域市场的客源构成来看，本地客源、外区域工薪阶层以及外来从商人员构成了区域三大主要购买人群，除此之外，投资客也有一定的比例。从目前市场情况看，随着区域综合环境的改善以及区域在人们心目中地位的提高，作为目前全市房价洼地的相城区，前来此置业的新苏州人的比例正在逐渐呈现上升的势头。区域房地产市场分析——产品特征随着区域房地产市场的不断发展，尤其是在众多实力开发商进驻所带来先进开发理念的情况下，市场产品较之前也有了明显的变化，区域也步入了品质化发展时代。就产品类别而言，目前区域内产品类型较为丰富，从普通住宅到小户型公寓，再到花园洋房、别墅等。精装修是未来房产发展的必然趋势，区域也出现了如“中惠·晨曦馨苑”、“香城花园”以及“朗悦湾”等真正意义上的精装修普通住宅项目，随着市场的不断深入发展，今后会有越来越多精装修项目出现。除此之外，各项目在产品细节处也有了明显的改进，一些楼盘对其项目的景观作了精心的规划；一些楼盘尽力完善项目自身的配套；对户型设计进行了创新，因此越来越多的“露台”、“空中合院”、“景观阳台”等元素也被融入到项目之中，提高户型使用面积的同时，更提高了居家的舒适度。区域房地产市场分析——总结O——区域综合环境的改善，提升区域形象以及心理地位建通条件的改善，为区域外拓客源奠定基础价格洼地吸引更多“新苏州人”的青睐品牌开发商的进驻，提升理念和产品品质S——苏州北大门，区位优势较为明显经济持续向好，支撑房地产发展和需求的提升产品类别相对丰富，满足多层次需求产品品质较高，缔造性价比优势W——形象虽有改善，但现阶段仍较为低下自身存量加大，导致竞争加剧市场配套等改观不够明显相城大道沿线的商住市场较为混杂，影响居住舒适度T——自身竞争能力稍弱，与地位相当的区域对抗优势不明显市场形势持续低迷以及由此带来的不确定性区域房地产市场未来发展思考随着雅戈尔、合景泰富、北京城开以及恒基等外来品牌开发商的进驻，相城房地产市场也进入了群雄并起、逐鹿相城的时代，由此也加速了相城区房地市场产品质化的进程。在这过程中，当属品牌开发商云聚的阳澄湖西路板块会逐渐揭开它的面纱，在开发商、地段、交通等多重因素的刺激之下，未来阳澄湖西路板块也将在相城区板块中扮演很重要的角色。截止08年末，区域市场存量压力相对较大，未来竞争也会更加的激烈，尤其是众多品牌商的加入。因此如何最低限度的避免竞争，除了在产品上寻求创新和突破，走差异化之外，在营销上也应寻求差异化路线。目前区域在营销诉求上主要还是针对产品核心要素方面，如地段、产品等，而对于诉求相对较少，因此如何在寻求突破，也是避开竞争的重要手段。营销诉求方面，随着区域城南板块与古城之间距离的拉近，诸如“古城后院”般的诉求将成为现实，类似衍生诉求也会运用在项目的营销之中。由于区域市场存量压力以及交通等条件的改善，使得区域客源外拓成为必然。因此，客源外拓方面，随着中央商务区、阳澄湖西路板块的逐步建设，在拉近与古城区平江新城距离的同时，对于本属平江新城的客源之争夺应下相当的功夫。三、区域重点个案分析区域终点个案分析——华城国际项目基本资料物业地址：相城区阳澄湖西路与苏虞张公路交界处开发商：苏州园区华成房产占地：113000平方米总建：220000平方米物业类别：多层、高层开盘时间：08年4月26日主力户型：高层—80-120平米、洋房—102-142平米均价：高层—6000-6400元/平方米、洋房—7500元/平方米区域终点个案分析——华城国际项目典型户型展示从所选户型来看，功能区分较为明确，实用性较强，其中“空中合院”、大面积“阳台”以及“转角窗”成为项目的代表性元素，而这些元素的融入，也提高了户型的观赏性和居住的舒适性。区域终点个案分析——华城国际项目小结竞争界定：从项目所属区位来看，主要面临着“康桥丽都”以及“中惠·晨曦馨苑”以及“香城花园”的激烈竞争，由于这三个项目无论是在地段还是价格上都较本项目有着一定的优势，使得项目在客源的争夺上处于相对的劣势。卖点推广：为了尽可能的规避劣势，地段优势，即广济路通车后项目所处的区位优势将明显提高，因此区位优势成为项目主打的一大卖点；其次，项目主打小户型，低总价也是赢得市场的一大法宝；除此之外，“CBD价值空间”以及“22万方意式国际风情社区”等也是项目不可或缺的卖点。推盘策略：项目以多次推盘、每次定量的“小跑”形势提高项目的销售，而这样做使得项目在推盘过程中能掌控自如，根据市场形势的变化做出适时的调整。销售量化：项目自开盘以来，截至08年底，共计推出1763套，而从商品房销售网上的数据来看，实际的签约率达到了70%左右，项目也凭借此签约率成为08年苏州市场销售较为