儋州房地产市场调研报告201312

Thinking思路典型项目分析市场总结与发展建议房地产市场现状分析儋州城市发展趋势市政配套分布：新城市政配套以儋州文化公园为中心，集中分布在迎宾大道和中兴大道两侧西部中心医院大润发超市万国大都会发菜市场文化广场恒大影院望海国际夏日百货东方广场学校星级酒店公务员小区中兴公园项目分布图：新开发项目向市政配套附近靠拢，迎宾大道和中兴大道两侧成角逐焦点规模：市区项目10万方以内占主力，大盘项目完工量较小，规模优势尚未形成兆南熙园51015202530以上建筑体量（万㎡）0369121518以上完工量（万㎡）恒大名都和信经典花园海航望海亚澜湾水榭丹堤水岸名都蓝色雅典凡尔赛花园郁金香郡西城国际儋城一品花果庄园华诺国际御景龙庭都市欧情碧海一家名城世茂天城和风雅居蔚蓝椰风儋州市区项目规模/完工量对比分析户型配比：较早开发项目以刚需三房为主，近期入市项目一房比例明显增加儋州市区典型项目户型配比统计成交结构：毛坯房成交单价以3700-4200为主；度假和刚需总价差异明显，分别是20-25万和40-50万市区成交单价构成市区成交总价构成价格走势：近两年市区价格平稳发展，涨幅较东线城市明显偏低，且呈现下滑趋势儋州市区商品房成交均价走势典型项目价格走势：前期价格差异明显，随着后续项目的入市，价格战越演越烈儋州市区典型项目均价走势客户构成：较早开发以本地客户为主，岛外客户增量缓慢；近期入市项目岛外客户占比增加儋州市区典型项目客户构成对比营销模式：以自主销售为主，分销代理为辅，度假项目分销模式处于起步阶段，分销点数普遍4-5%，分销成交贡献率低，仅占总成交的20%左右。项目名称分销点数签约量（家）重点分销公司备注花果庄园4—5%（每月8套）7总代理，签二级分销亚澜湾4—5%（每月5套以上）10天联、我房、琼房、恒大名都1.8—5%20天联、华信兆南4—6%60天联、华信签约分销公司做旗下所有项目和信经典花园4%15天联海航望海国际广场4%30天联、华信、三亚哈100与海航地产签，代理旗下所有项目水榭丹堤4%8天联、澄迈春天儋州市区项目分销代理情况统计个案分析——刚需代表1海南恒大名都概况项目名称海南恒大名都项目地址儋州市兰洋北路（文化公园旁）占地面积32000平方米建筑面积126730平方米容积率2.5%开发商恒大地产总户数2000户停车位地上停车1:0.4项目点评：1、位于城北新区市中心，儋州市区开发较早的项目，目前小区已经成熟，入住率达70%以上；2、产品外立面上档次，特征鲜明，为精装修交付，但后期问题较突出，小区内停车位少，停车困难。个别业主因为交付问题自己或介绍朋友到周边项目购买；3、尾盘剩余120多套房源，今年清盘，市区无土地储备，跟我司将开发的项目无关联。恒大名都——推售情况分析一期已售罄二期剩余120多套一期概况：一期8栋中高层、6栋高层(27层），978户，项目建筑为新古典欧陆风格，户户方正，南北通透。2011年1月开盘，开盘成交均价6200元/平方米，含1500元/平方米装修，儋州市内第一个精装修小区，目前已全部交房。二期概况：二期2012年推出，目前剩余约120套，剩余房源主要为三房、四房户型。恒大名都——户型配比面积(㎡)户型赠送(㎡)套数比例892F2T3.613213%90-1393F2T6.582681%1664F2T8646%二期项目点评：1、恒大产品全国统一标准，面积偏大，打造手法标准化，产品全国复制；2、项目定位主要为城市刚需，三房改善性自住户型为主，超过80%，无一房产品；

恒大名都——典型户型项目户型分析户型点评：1、剩余三房中，2号房次卧为暗房，餐厅空间较小，舒适性差；2、剩余四房中，客厅格局不理想，餐厅跟客厅联系不紧密三房1号房三房2号房四房四房三房恒大名都——目前销售情况目前销售情况类别信息开盘时间2011年一期开盘，二期2012年开盘推出情况二期共1022套，目前剩2、3、4、8、9、11、12、14、15、16、17、18和19号楼在售，在售房源约120套，三房122-139㎡，四房166-167㎡销售均价总价范围起价4850元/㎡，均价5600元/㎡，最高6100元/㎡三房60-78万，四房85-93万优惠情况尾盘85折，一口价4900元/㎡；零首付，首期付6%，分4年还，每年8%热销户型136㎡三房月去化速度清盘一口价及零首付政策推出后，销售较好，当月成交50多套分销情况分销点数1.8-5%，华信等成交比较好客户分析客户以本地客户为主，占80%，以本地私企老板，公务员为主；购买主要为刚需自住，认可项目配套及周边商业前景；由于是精装修，后期交付问题比较突出，老业主口碑欠佳；岛外占20%，主要为海南本地代理公司客户。个案分析——刚需代表2海航儋州望海国际广场概况项目名称海航儋州望海国际广场项目地址市文化广场西侧占地面积45184㎡建筑面积住宅13万㎡，商业1.5万㎡容积率2.5开发商海航地产总户数住宅959套、商铺63套停车位635个项目点评：1、该项目为新城市中心第一个大型综合体项目，业态含酒店、望海广场、住宅于一体；核心卖点有：酒店、购物广场、城市公园、影城、学校等2、户型设计全部为朝南户型，格局方正，性价比高；海航儋州望海国际广场——推售情况分析预定在售待售在售产品情况：1、6、10号楼在售，2梯4户，18层高，全部为南向户型；6号楼全部为4房户型；2、3、9号楼为首期推出户型，目前基本售罄预定产品情况：7号楼由北京某单位整栋预定，目前不对外销售待售产品情况：8号楼位置较好，为楼王单位，保留房源，明年将先推出商业，等配套成熟以后再售售罄在售售罄售罄在售海航儋州望海国际广场——户型配比面积(㎡)户型套数比例581F1T18019%84-1012F2T21623%115-1433F2T1W49151%1644F2T2W727%项目点评：1、该项目户型全部为南向户型；2、定位以刚需自住为主，三房产品占比超过50%；3、小户型主要分布在边角位置，热销户型115㎡三房主要分布在1、2、3栋楼的两侧，视线无遮挡。一房分布区三房房分布区海航儋州望海国际广场——典型户型项目户型分析户型点评：1、一房主要在9、10号楼，全部南向户型，标准的一房一厅，受度假客户青睐；2、三房，建筑面积115㎡、119㎡，本地刚需客户最喜欢的户型。

三房一房海航儋州望海国际广场——目前销售情况目前销售情况类别信息开盘时间2012年10月开始销售，13年10月正式对外开盘推出情况一期推出2、3、9号楼，以小户型和三房户型为主，基本售罄；正式开盘推出1、6、10号楼，推出143平米三房，164平米四房和58平米一房销售均价总价范围起价3680元/平米，均价4300元/平米，最高价5100元/平米一房23-29万；三房50-60万；四房70-80万优惠情况开盘优惠87折，目前优惠为一次性95折，按揭97折热销户型58平米一房和115、119三房月去化速度开盘当月100多套，本月10多套分销情况分销点数4%，海航地产总部签约，做儋州项目的有琼海天联、三亚哈100、华信等分销公司客户分析岛内：客户有本地刚需客户，有个别恒大老业主，洋浦事业单位（如纸浆厂）等；岛外：以江西、北京为主，主要由分销公司带来，主要看好地段和区域配套，几大商场进驻，周边市政配套、基础设施等个案分析——刚需代表3水榭丹堤概况项目名称水榭丹堤项目地址北部湾大道3公里处占地面积8万平米建筑面积27万平米容积率2.73开发商儋州易顺房地产（深圳）总户数1699停车位1:1项目点评：1、本项目为市区第一个含别墅产品的小区；2、目前，别墅已经全部封顶，外立面做完，但是外立面色彩较凌乱，没有体现出高端产品的档次；3、公寓目前就1、2、3号楼封顶，后续的开发进度较慢。水榭丹堤——推售情况在售产品情况：在售产品为1、2、3号18层高层公寓和76套联排、独栋别墅；其中1、2、3高层和别墅全部封顶，4、5、6号建至5层；8-13号楼为30层高层住宅；一期预计14年6月交房；该项目是儋州市区内目前唯一一个在售含别墅产品的项目。在建在售在建未售未建未售联排、独栋别墅76席水榭丹堤——户型配比别墅产品公寓产品面积(㎡)户型套数比例40-601F1T22013%71-1202F2T48028%120-1443F2T2W89753%1694F2T2W1026%项目点评：1、公寓产品以三房和四房为主，超过80%，其中，大面积三房产品占53%；2、别墅产品面积均超过200㎡；3、本项目定位以刚需为主。公寓户型配比别墅户型配比面积(㎡)户型套数比例227-231联排3647%232双拼4053%水榭丹堤——典型户型项目户型分析户型点评：1、该项目最大的卖点为赠送，“买房送房”，2、两房客厅通透性不好，三房入户花园浪费空间大。

三房（3+1）两房（2+1）赠送赠送水榭丹堤——目前销售情况目前销售情况类别信息开盘时间2011年拿证，开始预售，2012年8月正式开盘推出情况在售1、2、3号楼400套公寓、洋房和76套别墅销售均价总价范围起价3800元/㎡，均价4200元/㎡，层差30元/㎡；别墅12000元/㎡两房30-40万，三房45-55万；别墅220-280万优惠情况零首付，分5年还清（针对本地），海之南幼儿园送一年物业费热销户型88平米（2+1房）；122（3+1房）月去化速度10月份推出零首付，销售100套左右，其他时候每月10套左右分销情况分销点数4%，有澄迈春天、华信等分销客户分析客户以本地为主，占90%，岛外客户主要来自深圳和东北，其中深圳主要由公司关系介绍，别墅客户主要为在儋州建设项目的工程老板和本项目的承建方；本地客户购买主要为三房洋房公寓，外地客户主要为别墅和两房公寓个案分析——度假代表1亚澜湾项目名称亚澜湾项目地址那大新区园地路与北部湾大道交汇处占地面积45660㎡建筑面积147457㎡容积率2.9开发商晋发房地产总户数1230停车位792项目点评：1、儋州市区项目中销量第一的项目，同时也是做分销最多的项目；2、产品规划既涵盖了岛内刚需，又考虑了度假客户的需求，产品设计、配套设施等方面更加偏重岛外度假客户；3、产品赠送面积最大的项目。亚澜湾——推售情况分析在售产品情况：一期4栋楼，共668户，其中，5、6号楼性价比最低，最先推出，已基本售罄，4、7号楼剩余10%左右；目前在售主要为1、2号楼；性价比最高的3、8号楼为保留房源，目前未对外销售；本项目最大的卖点为赠送多，户型格局好，42平米户型能够做到标准的1房1厅。87613254一期售罄二期在售亚澜湾——户型配比房型面积(㎡)户型赠送(㎡)套数比例一房42.551F1T4.6824535%58.811F1T10.29260.651F1T10.792两房73-952+111.6860549%三房99-1313+122.719616%项目点评：1、定位以度假为主，1房、2房户型占比例超过85%；其中一房比例最大；2、赠送面积多，超高得房率；3、虽然为小户型产品，但户型设计没有死角，也没有性价比较低的户型。亚澜湾——典型户型1项目户型分析户型点评：1、标准的一房一厅，赠送4.68㎡，5米超大阳台，功能区合理布局，性价比较高；2、两房户型方正，赠送一个阳台，可以改造成书房或者储物间，适用性高。

2+1（80.48）1（42.55）亚澜湾——典型户型2项目户型分析户型点评：1、60.55平米，两房一厅，客厅开间3.6米；2、132平米4房，赠送一个房间，超大阳台，性价比之王。

3+1（132）1+1（60.65）亚澜湾——目前销售情况目前销售情况类别信息开盘时间2012年12月推出情况一期668套基本售罄，二期在售约460套，销售约200套销售均价总价范围一期起价3200元，目前起价4000元，均价4400元一房15-20万，两房20-25万，三房30-45万优惠情况一次性95折热销户型42㎡1房，132平米3+1月去化速度每月平均成交约30套，儋州市销售第一分销情况分销点数4-5%（每月5套以上），已签约8家左右，有天联、我房、琼房客户分析一期客户以岛内为主，约占50%，二期开始做岛外市场，主要由黑龙江、辽宁、长沙等区域；客户购买的最大优势为超大赠送个案分析——度假代表2和信经典花园项目名称和信经典花园二期项目地址中兴大道29街区占地面积96715平方米建筑面积20万平方米容积率1.93开发商海南绿宝芦荟开发有限公司总户数1894户（含76栋联排别墅）停车位1:1项目点评：1、儋州第一个定位度假市场的项目，产品主打小户型，由于儋州度假市场没打开，开发商做分销和岛外推广的力度不够，后续成交较差，开发进度较慢；2、目前一期推出产品尚未售罄，二期仅两栋在售，两栋在打桩，别墅未动工，小区尚未成规模，入住率较低。和信经典花园——在售产品情况：该项目为儋州市区第一个定位岛外小户型度假市场的项目，一期与2011年4月份推出，推出4栋11层小高层，约600户，目前销售80%；二期推出4栋，目前去化50%，超小区内景观资源好的楼栋和别墅均未启动。一期基本售罄二期在售和信经典花园——户型配比面积(㎡)户型套数比例60-702F1T1W105356%70-803F2T2W29416%80-1003F2T2W32617%100-1504F2T2W1458%150以上跃层764%项目点评：1、项目以小户型为主，无一房产品，两房比例超过56%；2、别墅产品规划在调整中，户型面积未定。和信经典花园——典型户型项目户型分析户型点评：1、60平米两房，开放式厨房，客户有抗性，无餐厅位置；2、80平米三房，赠送面积比较多，舒适性好。

3房（80㎡）两房（60㎡）和信经典花园——目前销售情况目前销售情况类别信息开盘时间2011年4月份一期开盘推出情况一期基本售罄，二期现8、9栋在做外立面，6、7栋打地基销售均价总价范围起价4300元/㎡，均价4700元/㎡，层差50元/平，全款95折，按揭99折两房26-35万，三房30-40万，四房40-60万，跃层80-90万优惠情况一次性95折，按揭97热销户型60㎡两房月去化速度10套分销情况成交占1/3,分销点数4%，重点代理公司有天联、华信客户分析本项目客户以岛外为主，客户来源区域有江浙、河北、保定、黑龙江，占项目总成交80%个案分析——度假代表3兆南熙园项目名称兆南熙园项目地址城区主干道中兴大道占地面积23万㎡建筑面积63万㎡容积率2.5开发商兆南地产总户数6159户停车位2582项目点评：1、目前儋州市区体量最大的项目，沿街建筑1-4层为商铺，17层以上为跃层和变异户型；2、宣传中突出的最大优势：价格低，抢占市场；3、楼间距小，户型设计部合理，浪费空间多；4、离市区较远，不在城市核心配套的辐射圈内，配套设施不完善。兆南熙园——推售情况分析在售产品情况：1#、2#、3#、4#、5#、6#、25#、26#楼在售，层差50-80元/平本期共推出982套12345624252623推售节奏：1、2号为最早推出房源，2680元/㎡起，户型以两房、三房为主，以价格优势抢占一批本地刚需客户，目前17层以下基本售罄兆南熙园——户型配比面积(㎡)户型套数比例50-551F1T1W26427%85-902W2T1W58460%120-1303F2T2W10010%230-330跃层363%项目点评：1、一期以小户型为主，一房、两房达到90%，低总价，定位岛外度假客户；2、跃层主要为17层以上的变异户型，户型设计更加动感，富有变化，但是结合价格，总价将超过100万，目前尚未推出，市场接受程度有待考验；一期户型配比兆南熙园——典型户