2014年惠安房地产市场报告

惠安房地产市场报告名策全程房地产代理QuanZhou.9.2014目录第一章惠安县城市概况第二章惠安县楼市状况第三章项目解析地理位置：位于福建省东南沿海中部，泉州湾和湄洲湾之间人口与民族：100万人(2013年)，汉族地势与气候：丘陵台地，亚热带季风气候

行政区域：中国华东历史沿革：，北宋太平兴国六年（981年）置县。全县土地面积520平方公里，海域面积800平方公里，辖12个乡镇，共11个社区、206个行政村。素有“海滨邹鲁”、“雕艺之乡”、“建筑之乡”、“渔业强县”、“食品工业强县”之美誉。风土人情：惠安风俗，含岁时节日、衣食住行、婚丧喜庆、行业习俗、信仰崇拜、礼仪风尚等等，是经过千百年来古越族文化、中原文化以及海外华侨长期交融，嬗变而逐渐形成的，颇具闽南侨乡特色的民俗风情，显得古朴淳厚，而又五彩缤纷。

惠安城市概况港口：惠安拥有长达200多公里的海岸线，自北向南拥有湄洲湾、大港湾、泉州湾，有斗尾港、崇武港、秀涂港和辋川港等天然良港，斗尾港地处惠安东海岸，可建30万吨级码头泊位10多个，被交通部规划为中国四大中转港口之一；崇武港是国家中心渔港。崇武海岸则被国家地理杂志评选为“中国最美的八大海岸”。产业：惠安素以“渔业强县”、“建筑之乡”、“雕艺之乡”著称于世，惠安已形成具有浓郁地方特色的石雕石材、食品饮料、鞋服包袋、五金机械、建筑装饰等五大主导产业。侨台：惠安旅居海外侨胞68多万人，台湾汉族同胞中也有70多万人祖籍惠安。人文：惠安素有“海滨邹鲁”之美称，拥有“中国魅力乡土民风名镇”和“全国最美八大海岸之一”的崇武。这里有中国唯一穿着奇特服饰的汉族女性群体，也有南派石雕之都的美誉。惠安女服饰、惠安雕艺是国家民族民间保护工程，也是国家第一批非物质文化遗产名录。2013年泉州GDP5250亿元，按可比价格计算，比上年增11.1%，整体的发展态势良好,经济增速保持稳定。2013年惠安GDP实现619.9亿元，经济发展速度快速稳健。2013年惠安县GDP在泉州各县市排名第三，是大泉州经济的中坚力量惠安经济概况惠安县域经济综合实力连续九年跻身全国百强行列，2009年县域经济基本竞争力位居全国百强县（市）第29位。2013年，惠安县的社会消费品零售额为171.3亿元（含台商投资区)，比2012年的社会消费品零售额116.65亿元，年增长10.6％；2013年的居民消费价格指数（CPI）

102.3，比2012年的居民消费价格指数（CPI）

102.2，年增长0.01%;2013年，惠安县的财政收入为35.1亿元（含台商投资区)，比2012年财政收入31.2亿元，年增长12.3％；2013年的固定资产投资额404.63亿元，比2012年的固定资产投资额229.59亿元，年增长26.8%。

未来20年，惠安县将构建“一心二轴四区”的“组群式”城镇空间格局，城市发展逐步形成以惠安为中心，泉州台商投资区、崇武滨海旅游区、斗尾新城区、惠西生态休闲区四大新城区环绕的网络型城市形态。其中，“一心”指惠安中心城区；“二轴”指东西向山海发展轴和南北向湄洲湾与泉州湾相连的湾区发展轴；“四区”即县域惠安、台商投资区、斗尾、崇武四个协调发展区。

惠安县城区实施“东进、西扩、南移、北展”战略，北与泉港协作石化，南加强城市区联合。南下是城市发展的重心。惠安城市规划中心城北城南城南新区范围：北起惠黄路、南达涂楼路、东抵福厦324国道（惠泉路）、西至竿林路西侧螺西山体，包括螺阳的霞光，东风两个行政村中的部分自然村，规划面积超过7000亩。城市功能区：大型城市商业体、住宅区、教育配套、医疗配套、公交总站等现代化城市配套。总体规划确定了未来惠安城市布局向东、向南发展，将与“大泉州”相对接，成为大泉州的次中心城市。新324国道城南工业区

新324国道向东移，新国道将从城南工业园中穿过，有利于城南工业园区的发展。城南现状：区域形象良好，高楼林立，周边一些高尚住宅小区已经成型。区域内房地产开发正热。良好的区域环境，成熟的市政生活配套，便捷的交通，城南板块将会是未来惠安县城新的行政服务办公中心。城南工业园：惠安重要工业腹地，区位优越，交通便捷。总体规划面积2平方公里。

城南工业区系由惠安县人民政府直接投资创办的综合性开发区，属于惠安县城总体规划范围内，是县城东拓南进的重要工业腹地。总规模6000亩，将规划为高标准、高起点、花园式的城市新区。区域内主要集中服装业、鞋业和皮革等行业。

城南工业园以服装业、鞋业和皮革类为主，受银行利率及存款准备金率下调影响较大，目前多数厂经营逐渐出现回暖。城南工业区规划港口：斗尾港区规划建设万吨以上泊位70个，预计2020年货物吞吐量达22630万吨；还规划建设5万吨泊位12个，2万吨泊位1个，预计2020年货物吞吐量达3600万吨。机场：惠安机场远景建议在涂寨、东桥、东岭间预留控制泉州区域性机场位置，服务于泉州都市区和湄洲湾都市区。轻轨：区域内将有3条轻轨线经过，分别是6号线由泉港经惠安至泉州台商投资区；7号线由泉港经斗尾、崇武新城至泉州台商投资区；8号线由惠安西站经惠安至崇武新城。县域重点交通规划惠安高铁站站前广场：按照“一心、一轴、四片区”空间结构格局规划设计，塑造集交通、休闲、物流、接驳换乘功能于一体的城市片区，距离县城路程：从惠安县城到福厦高铁惠安站，要绕道螺城镇、紫山镇，行程14.5公里，开车用时20分钟左右；而连接线一旦建成，从县城直达高铁站，开车只需8分钟，缩短行程6公里。惠安高铁站效果图规划总结1、未来惠安城市布局将向东、向南发展，惠安将与“大泉州”相对接，成为大泉州的次中心城市。2、惠安县将构建“一心二轴四区”的“组群式”城镇空间格局。城市发展逐步形成以惠安为中心，泉州台商投资区、崇武滨海旅游区、斗尾新城区、惠西生态休闲区四大新城区环绕的网络型城市形态。3、城南片区规划立足新区环境资源特质，突出构建植根特定自然山水环境的用地布局结构。打造“两轴、一区、一带”的新区规划结构。4、新324国道向东移，新国道将从城南工业园中穿过，有利于促进城南工业园区的发展。5、惠安高铁占的建设将会周边地区经济发展，届时将吸引大量的外来投资者，间接促进惠安房地产发展，动车站距离县城仅14.5公里，开车用时20分钟左右；连接线一旦开通后，从县城直达高铁站，开车只需8分钟，缩短行程6公里，外向交通便利，可直达福厦发达地区。惠安县楼市状况县城楼市概况县城价格分析县城主力户型分析区域楼盘形象定位区域客户来源分析①大盘项目纷纷入市，其中品质楼盘放量增多，市场供应量大，但消费能力不强，中小户型（两房、三房）成市场主角

；②众多楼盘挣战市场，板块开发存在较大差距；③房源充足选择性大；④客户更加注重品质楼盘的选择和购买。县城楼市概况①惠安经济综合实力强，房地产市场后劲十足；②惠安楼市发展时间短，品质地产前景广阔；③禹州城市综合体的入住将带领惠安楼市走入一个高品质的时代，惠安楼市的价格也将有一个全新的突破。近况前景世纪星城区域房地产特点：城南的楼盘价格高于城北价格，但城南品质较差的小规模的低价楼盘仍得到市场认可。教育资源引导型客户：低价对于周边乡镇的客户是有吸引力的，但需要好的资源去引导（如教育资源）。地缘型客户：城南周边乡镇客户被城南区域较高房价排斥，引导这部分客户接受距原居所更近，品质较高的楼盘。5500-7800元/平米4500-5000元/平米县城楼市概况价格分析现状：08-13年房价攀升较为缓慢，房价上涨乏力；城南新区由于规划配套完善，居住环境良好等整体价格高出1000元/㎡。目前价格差异性逐渐扩大，层次性也开始凸显，已经逐步拉开品质营销的价格差异；客户对总价和单价都较为敏感，但对楼盘质量与品质越来越重视；近期众多品质较好项目的推出，均价有所增长。未来预测：城南板块越来越多的高品质楼盘入市，整体均价将会有所增长，但由于政策、市场等因素的影响，近期房价增长性空间依然不大。主要项目价格总建形象档次定位嘉欣花园城550016万㎡螺城风水地、惠安新地标海城·园林天下480013万㎡都市生活居家情调、花园社区惠港新城500030万㎡简欧方格围合式小高层天山广场680010万㎡禹洲广场6500223万㎡世界级中央生活区国际品质居住中心世纪峻园620010万㎡华尔国际550025万㎡六大主题风情花园大社区科山欧景帝苑620045万㎡简欧风格打造城中豪门地标万盛凤凰城6500左右100万㎡城市向南，万众瞩目，惠安新城市名片县城楼盘—形象档次定位主要项目目前正在销售及预约的主力产品嘉欣花园城87-88㎡两房、118-126㎡三房海城·园林天下230-260m²复式惠港新城82㎡二房、105-112三房、200m²楼中楼天山广场139-143m²四房禹洲广场100-125㎡三房世纪峻园一房、两房、三房、楼中楼华尔国际81㎡两房、95-120㎡三房科山欧景帝苑105-137㎡三房万盛凤凰城高层100-120㎡；别墅180-400m²（三房、四房）惠安县城目前市场上已两房74~92㎡，三房101~125㎡为主，这两户型为市场上畅销户型。惠安在售楼盘大部分有供应少量的单身公寓和四房，单身公寓面积在30~50㎡为主，四房面积在180m²以上，还有部分的楼中楼，各项目楼中楼面积不同。主力户型分析区域房地产特点：区域楼盘以惠安县城及周边乡镇的客户为主力置业群体，且跨区域置业较少。城北片：以位于北面的泉港、辋川客户为主；城中片：以县城客户及周边乡镇客户为主；城南片：以县城客户及涂寨、净峰、东岭的客户为主；城南工业区：以工业区客户及涂寨客户为主。1、周边乡镇客户置业以就近为第一原则，但为了小孩的教育是置业的第一目的，由于惠安优质教育资源分布较分散，导致跨区域置业的客户较少；2、城中片是生活及商业配套最集中的区域，县城的地缘性客户为主；3、高品质楼盘集中在城南片，是改善型客户及注重品质的客户的首选区域；4、城南工业区两个楼盘处在工业区核心区位，是首套房及工业区外来工安家的首选区域区域客户分析惠安县楼盘个案分析开发商禹洲地产总建面积223.4万㎡用地面积90.64万㎡容积率4.0总户数4期住宅1491户项目规划4期项目规划14栋高层住宅:5栋18层小高层住宅，9栋33层高层住宅开盘时间2012.01.25主力户型101.29-101.75㎡3房目前价格6500元/㎡销售情况现三期去化65%，4期最近推出1#、6#、7#、8#推出430套，去化50%最新动态：8月8日-9月6日至现场即可参加中秋博饼初赛。凡掷得“状元”的客户可获得“千人博饼券”1张，可参加9月7日举办的复赛，最高奖项：雪佛兰汽车一部楼盘信息:禹洲城市广场户型区间户型面积户数户型比例100㎡-110㎡1328.85%110㎡-125㎡49933.47%125㎡-135㎡59940.17%135㎡-140㎡181.21%140㎡-150㎡23715.90%150㎡-160㎡60.40%总户数1491100.00%开发商北京万盛基业总建面积100万㎡用地面积800000㎡容积率1.8总户数一期2700多户项目规划项目总规划1200亩，北靠500亩太阳山运动休闲公园，南临200亩的林辋溪及建设中的溪滨公园。一期规划19栋高层、12栋洋房及100多栋别墅；开盘时间预计2014年中秋左右主力户型高层主力户型100-139㎡三、四房，别墅180-400㎡

目前价格预计高层均价6500-7000元/㎡，别墅均价1.5万-2万销售情况目前2#、2-3排联排别墅正在预约中一期1-3#户型配比3房100-118㎡4房124-139㎡㎡128220

37%63%

最新动态：2014年8月25日-9月5日，现场营销中心中秋博饼初赛。楼盘信息:万盛·凤凰城开发商泉州兴隆房地产开发有限公司用地面积120347㎡总建面积445657㎡容积率3.28绿化率33%项目规划项目共规划2206户，分A、B、C三个组团开发，项目依山而建，靠山，望城，整个社区实行全封闭式的小区管理。项目已推出A区，A区建面12万㎡，其中住宅10万㎡，车库与商场2万㎡，住宅为12栋，其中有8层楼梯房，也有12-19层电梯房。主力户型105-137㎡三房销售均价均价6200元/㎡销售状态2期去化99%楼盘信息:最新动态：3期合计推出7栋，目前3#、5#预约中，预约率90%，预计年底开盘。目前有中秋博饼活动，复赛状元可获马尔代夫双人游。科山欧景帝苑柯山欧景帝苑户型配比户型面积范围套数套数比一期一房30-40㎡221.2%小两房65-100㎡1005.2%三房90-160㎡50826.5%楼中楼200-240㎡100.5%二期复式103-105㎡703.6%二房78㎡341.8%三房86-108㎡1407.3%单身公寓52㎡1005.2%三期四房124-143㎡683.5%三房105-137㎡59531%二房78㎡854.4%一房47-51㎡1879.8%合计--1919100%科山欧景帝苑-户型配比开发商福建天山投资有限公司用地面积2.36万㎡总建面积10.85万㎡容积率4.5绿化率30%项目规划项目规划11栋高层建筑，1-10#楼为28层，11#楼为25层，住宅建筑总面积约10万平方米，商业及配套建筑总面积为0.84万平方米。主力户型45-60单身公寓；90㎡两房；138㎡三房开盘时间2012年7月份销售价格均价6800元/㎡左右户型配比1房40㎡2房80㎡3房116-127㎡4房139-143㎡1202008401209%16%66%9%最新动态：天山广场即将收官，目前在售房源所剩不多，以3房为主，面积98-127㎡。10#、11#少量41.62㎡单身公寓未售完。现在售房源起价6500元/㎡。楼盘信息:天山广场城中城南楼盘—户型套数比重户型配比单身公寓及1房2房3房4房复式合计35-60㎡65-100㎡92-138㎡130-150㎡200㎡以上~1078690205772112455823.7%15.1%45.1%15.8%0.3%100%数据主要依据以上个案的户型配比统计而成，如表下：从以上2个图表可以看出，惠安城中及城南板块的主要户型为92-138㎡的3房，占到总比重的45%；其次为35-60的单身公寓及1房的产品，占到23%，再之为2房65-100㎡，占15%。

从以上表格中可以看出目前以上几个楼盘推出的产品中60-100㎡2房、92-138㎡3房、130-150㎡四房完全覆盖以上楼盘，其次是单身公寓，最后复式是产品。城中城南楼盘—户型产品覆盖范围项目科山欧景帝苑天山广场福璟花园3期世纪星城禹洲城市广场聚星国际城盛世锦都滨江国际建筑业发展中心一房30-60二房65-1003房92-1384房130-150复式200以上开发商惠安县惠石置业有限公司用地面积52.2亩总建面积14万㎡容积率2.8绿化率44%总户数1400户项目规划共10栋19层高层住宅在售主力户型85-95㎡两房、120㎡三房销售现价均价5600元/㎡销售去化去化99%楼盘信息:嘉欣花园城最新动态：嘉欣花园城目前在售的剩余房源为7#、8#楼，户型包括87-126㎡两房、三房。目前有新老客户博饼活动。户型配比户型面积范围套数套数比一期（3、4、5#）一房39㎡343%两房87-94㎡20417%三房119-127㎡20417%二期（1、2#）二房86-94㎡1028%三房119㎡343%三期（6-10#）二房87㎡27222%三房118-125㎡30625%复式154-217㎡655%合计--1221100%开发商惠安大明房地产开发有限公司用地面积95000㎡总建面积275000㎡容积率2.89

绿化率30%总户数1184项目规划项目共规划9栋18F的小高层，1184套房源，分两期开发。一期共9栋分两批，第一批为1#~5#，其中1#2#3#5#为17-18层高层电梯住宅，4#为单身公寓；第二批为6#7#8#9#18层高层电梯住宅在售户型80~82㎡二房，110㎡三房销售现价均价5000元/㎡销售情况去化99%户型面积范围套数套数比两房82㎡46498%三房105-112㎡复式200㎡82%合计--472100%1-2#户型配比惠港新城楼盘信息:最新动态：惠港新城占地62亩，一期总共建有1~9#楼简欧方格围合式小高层。目前在售的是1#、2#、3#、5#楼剩余房源20-30套，分别为户型面积80多平的两房、100多平的三房和复式200多平的五房，均价4700元/㎡。开发商泉州海城房地产开发有限公司用地面积41929㎡总建面积130818㎡容积率3.0绿化率35%总户数827户项目规划项目共11栋，一期3、7、8、9、10、11#，二期1-6#在售主力户型82㎡两房、130㎡三房、200㎡复式销售现价均价4800元/㎡销售去化一、二期去化99%海城园林天下楼盘信息:惠安县土地市场分析县城及涂寨土地成交情况成交分析地块名称地块空间范围土地面积（㎡）土地用途容积率出让方式成交价／万元楼面地价元／㎡竞得人2014.8①2014拍-6#324国道与后坂路交叉口西南侧11818商住≦2.5拍卖35501202福建惠安县阳盛房地产有限公司2014.2②禹洲集团城市综合体12#地块竿林路与山前路交叉口西北侧61481商住≦1.8挂牌8515769禹洲地产（泉州）有限公司2013.12③洞口地块福厦高铁惠安站连接线工程西侧、南阳路北侧52869商住≦2.5挂牌357502705泉州市广海房地产发展有限公司2013.8④嘉惠片区2013挂-5#县道308县与西苑路交叉处西北侧49160商住≦1.33挂牌118001805厦门万盛基业集团有限公司2013挂7#29215商住≦2.31挂牌880013042013挂6#53104商住≦1.98挂牌1450013792013挂8#46121商住≦1.95挂牌124601385嘉惠片区2013挂-9#53548商住≦2.28挂牌240001966嘉惠片区2013挂-10#47280商住≦1.98挂牌185001976土地成交—县城及涂寨土地成交—县城及涂寨地块名称地块空间范围土地面积（㎡）土地用途容积率出让方式成交价／万元楼面地价元／㎡竞得人2013.8④嘉惠片区2013挂-11#县道308县与西苑路交叉处西北侧54453商住≦1.58挂牌188502191厦门万盛基业集团有限公司嘉惠片区2013挂-12#50961商住≦1.39挂牌1600022592012.4⑤2012挂-5#山前路与规划三路交叉口东南侧12580商住≦4.00挂牌1965391禹洲地产（泉州）有限公司2012挂-7#西苑路与山前路交叉口南侧17271商住≦6.20挂牌23852232012挂-4#西苑路与山前路交叉口南侧35008商住≦3.70挂牌47203642012挂-1#螺阳镇迎宾路与规划一路交叉口东南侧41309商住≦3.20挂牌46803542012挂-2#螺阳镇迎宾路与规划一路交叉口东南侧72713商住≦2.90挂牌78303712012挂-6#西苑路与规划四路交叉口西南侧13978商住≦5.20挂-3#西苑路与山前路交叉口东北侧48848商住≦3.60挂牌4945281土地成交—县城及涂寨地块名称地块空间范围土地面积（㎡）土地用途容积率出让方式成交价／万元楼面地价元／㎡竞得人2011.7⑥原日高丰冷冻厂项目地块螺城镇溪滨公园南侧、世纪大道东侧1644商住≦6挂牌11001115蔡炳金2011.5⑦惠安城南新区综合体3#地块山前路与规划五路之间、世纪大道两侧3#地块23658商住≦4.4挂牌3270314厦门禹洲集体股份有限公司惠安城南新区综合体1#地块世纪大道西侧、迎宾路南侧、山前路北侧42754商住≦3.9挂牌5663339惠安城南新区综合体2#地块世纪大道东侧、迎宾路南侧、山前路北侧58520商住≦4.1挂牌76803202011.5⑧涂寨镇政府东侧A地块涂寨镇政府东侧A地块3121商住≦4挂牌330264泉州市嘉盛房地产开发有限公司2011.4⑨惠安西苑北路东侧商住地块世纪大道西侧、西苑路东侧、溪滨公园北侧37545商住≦3.2挂牌141001173陈玲清2011.3⑩惠安溪滨公园南侧、世纪大厦东侧地块溪滨公园南侧、世纪大厦东侧3973商住办≦4.5挂牌24561373泉州市安胜置业发展有限公司成交地块分析2010.01~2014.08惠安县城共成交的土地（商住办）面积为92.29万㎡，容积率在1.33~6.2之间，平均容积率达到3.22。县城地块位置较佳的成交楼面地价在1800元/㎡左右，城南禹洲地块成交的楼面地价在240~390元/㎡。成交地块总计容积率建筑面积达252.26万㎡，从13年~14年成交地块的总建面积看，未来一两年将会有近100万方的体量入市，楼市竞争将越来越凸显。城南区域内品质楼盘纷纷推出，不少为大盘项目，后期持续推量大，整体市场竞争较为激烈，客户分流严重；客户越来越倾向选择和购买质量好与品质高的楼盘。2014年整个惠安县楼市的发展趋势以期房销售为主，以目前的工程进度来看，万盛凤凰城、广海项目、禹州城市广场、科山·欧景帝苑等楼盘将成为未来惠安楼市战场的主要竞争对象。世纪大道价格都在5300元/平方米~6800元/平方米之间。开发商在下半年，也势必会迎来价格战，楼盘的集中亮相，新一轮的楼市大战将打响。2010.01~2014.08惠安县城共成交的土地（商住办）面积为92.29万㎡，容积率在1.33~6.2之间，平均容积率达到3.22。县城地块位置较佳的成交楼面地价在1800元/㎡左右，城南禹洲地块成交的楼面地价在240~390元/㎡。市场总结市场总结近年来紧凑中小户型较受市场欢迎，且近年来各房企看到单身公寓市场的空白，开始纷纷推出单身公寓。惠安城中及城南板块推出的楼盘中主要户型为100-125㎡的3房，其次为35-60的单身公寓、1房和2房77-97㎡。2014年惠安楼市在售的房源还是以两房和三房为主，主要集中在禹洲城市广场、