VKWG08-39分期开发和过渡阶段物业管理事项的

万科企业股份有限公司编号VKWG08-39名称分期开发和过渡阶段物业管理事项的操作指引版本A/0第3页共3页编制何瑾修改审核向云批准张力生效期2004年3月10日1.目的1.1为集团分期开发项目在合同签订、成立业主大会和选举业委会等操作提供指引。1.2为在2003年9月以前，项目已经成立业主委员会（管委会）的小区，如何适应《物业管理条例》的要求，成立业主大会并约定小区重大事项的处理原则，使业主委员会合法化，重新约定业主委员会（管委会）的权责，以便于日常的物业管理工作和保证合法过渡等提供操作指引。2.范围本制度适用于集团各分地公司。3.职责3.1．集团物业管理部负责本制度的制订、修改、指导和监督。3.2．各地物业公司，负责参照本操作指引，制定分期开发和过渡阶段的操作方案，保证平稳合法运行。4.方法和过程控制4.1定义：分期开发：开发商将土地使用证上划定的土地范围，分成若干期在不同的时间段开发和入伙的，视为分期开发。过渡阶段：指已经成立了业主委员会（管委会），需要按照《物业管理条例》的要求，成立业主大会，并将管委会名称变更，重新界定业主大会和业主委员会职权，或业委会（管委会）到期须按《物业管理条例》的精神进行换届选举的阶段。4.2．分期开发阶段的操作4.2.1．分期开发阶段两种操作模式：各分公司根据项目具体情况及业主需求等选择。事项操作签订前期物业管理服务合同成立业主大会与

选举业主委员会签订物业服务合同方式1签订前期物业管理服务合同的范围包括整个地块，合同期限至业委会与物业公司签订物业服务合同时止。一期入住过半后，成立一期临时业主大会，选举临时业主委员会。二期入住后，成立一二期临时业主大会，补选临时业主委员会委员。以此类推。临时业主大会可以通过临时业主大会议事规则、临时业主公约、决定临时业主大会权益所涵盖范围内的专项维修资金的使用和续筹方案，制定修改权益所涵盖范围内的物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。待分期开发完成各期业主入住后，成立业主大会，通过业主大会议事规则等，选举产生业主委员会。业主大会成立选举业主委员会后，签订小区的物业服务合同。方式2签订前期物业管理服务合同的范围包括整个地块，合同期限至业委会与物业公司签订物业服务合同时止。待小区业主全部入住且入住户数过半后，成立业主大会，选举业主委员会。与成立的业委会签订小区的物业服务合同。4.2.2．对于分期开发的项目，目前分期与开发商签订前期物业服务合同的，地产公司可将剩余几期一同与物业公司签订前期物业服务合同。4.2.3．分期开发结束后，目前分期与业委会分别签订了各期的物业服务合同的，在某期合同到期时，采取与业委会签订整个小区的物业服务合同的方式，来使小区的委托合同保持一致。4.2.4．各地如有明确规定的，应按照各地的规定操作。4.3过渡阶段的操作4.3.1原则4.3.1.1在良好客户关系的前提下，物业公司应以公司名义出具正式公函将《物业管理条例》规范业主大会和业主委员会的行为、保障业主合法权益的要求和相关条款程告知业主委员会／管委会，提请业委会按法定程序合法过渡。并协助配合业主委会／管委会召开业主大会，以保证业主委员会的合法过渡，规避物业公司在此过程中面临的风险。4.3.1.2各地如有明确规定的，要按照各地的规定操作。如无明确规定的，参照以下方式操作，并要取得当地主管部门的同意。4.3.2．业委会未到期的，按以下程序处理：4.3.2.1．成立业主大会，将原管委会更名为“业主委员会”事宜列为议题，在会上通过《业主大会议事规则》，废止原《管委会议事规则》；在会上通过《维修基金使用管理续筹办法》。4.3.2.2．小区未制定《业主公约》的，制定并通过《业主公约》。4.3.2.3．到主管部门办理备案手续。4.3.3．业委会（管委会）到期，须换届选举的，物业公司应建议原业委会由其组成筹备组，物业公司给予及时提醒和配合,按《成立业主大会，选举首届业委会操作程序》办理。4.4．业委会的权限4.4.1．新条例在较大程度上限制了业委会的权限，各地公司应充分领会这一精神，调整业主大会和业委会的权限，并在业主大会议事规则中予以明确，经业主大会通过。4.4.2．业委会任期届满后，业委会的职权失效，即无权与物业公司签订协议，也无权决定业主大会授权的事项。物业公司应积极配合提前进行新业委会的改选。4.5．物业管理区域4.5.1．物业管理区域的划分按各地要求。4.5.2．一个物业管理区域内只能选举产生一个业主委员会。物业管理区域内有商业业主和住宅业主的，也只能选举产生一个业主委员会。不同利益业主，如商业和住宅业主，不同苑、楼栋业主等，在业主委员会成员中占的