表单3：关于公示项目红线外不利因素的管理办法

关于公示项目红线外不利因素的管理办法一、公示红线外不利因素的背景从法律要求上看，“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复。”这是《消费者权益保护法》的明确规定，是经营者的法定义务。从商业道德的角度看，回避不利因素的作法，将导致客户和公众对海尔地产诚信的置疑，并最终留下群诉的隐患。xx地产应当有高于一般企业的道德底线，应当为客户提供更为详尽的信息，这也是提高客户满意度、消除投诉隐患的重要措施，进而规避因红线外噪音、空气污染、交通不便等因素而产生的客户投诉。二、红线外不利因素公示可能产生的影响我们所说的“红线外不利因素”，是指规划建设范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在（通常情况下，它不足以影响使居住目的实现，也不致于对人身产生危害，否则，就不是如何公示的问题，而是能不能建商品房的问题了）。公示这些信息，表面上看，不利于销售；事实上，对红线外不利的因素，客户可能事前就知道，发展商敢于公示，对客户的信心不会有太大的打击，反而令人感到发展商的诚实和可信赖；如果发展商不公示，甚至设法遮掩，会给客户日后的激烈投诉提供一个口实。如果说公示可能对销售产生消极影响，也不是公示本身造成的，而是不利因素这个客观存在对客户的影响，而这种影响，靠“淡化宣传”的做法，即使短期有效，日后必将付出成倍的代价。三、红线外不利因素的种类 红线外不利因素应当是客观的，是以普通人的价值观念和判断标准为依据，而不是以特殊个体的主观感受为准。从实践中已经遇到的情况看，不利因素按不同的标准，可以划分为以下种类：按实际损害的有无，可以分为客观损害类的与精神禁忌类的。前者如噪音、气味、烟尘等可以实际感受到损害后果的不利因素；后者指墓地、监狱等并不能具体感受到损害，但给人造成精神上的困扰的不利因素。按其影响的范围，可以分为全局性的不利因素的与局部性的不利因素。对一些人有利而对一些人不利的因素。如一座学校，既有业主子女就近上学的便利，又对邻近的业主产生喧闹的不利影响。医院、市场、影剧院等都具有这种性质。距红线1000米内的下列因素必须公示：噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场；恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园；污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站；信仰：庙宇、教堂、清真寺；环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设；绿地、水面、树林等改变现状；禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场、核电站、油气库站；辐射性：高压线路、微波信道、无线通讯基站；四、公示的方式： 1在销售现场的醒目位置设置展示板，标题统一为：“特别提示本项目周边可能对业主生活产生不利影响的环境因素”； 2在宣传资料上设专章《本项目周边可能对业主生活产生不利影响的环境因素》，图示并以文字详细介绍环境因素的位置和可能产生的影响； 3对与价格有关的环境因素，应加入合同附件。如临路的房屋，可加入“本房屋北面临平南铁路，除火车鸣笛外，关窗时噪音符合国家标准，售价中已考虑到此因素”。具有潜在重大风险的不利因素，也应当加入合同附件，如“园区东南方约600米处有大型市政垃圾填埋场，政府已承诺二年内关闭并覆土绿化。出卖人只告知信息，不对此提供保证。” 对不利因素的公示，要做好充分的准备。将不利因素的规模、影响、发展趋势尽可能掌握清楚，可能的情况下，要请专业机构测试（噪音等），取得科学数据。要对销售人员进行如何介绍不利因素的专门培训，防止口头介绍情况时的随意性。附：示范文本特别提示本项目周边可能对业主生活产生不利影响的环境因素Xx地产秉着诚信、公开的原则，在调查XX项目（简称本小区）红线外1公里内的环境后，现将主要环境影响因素公示，请您在购买房屋前充分考虑和慎重决策。1、本小区北侧红线约600米以外为高压电线走廊，未来可能存在高压线辐射影响。2、本小区东北侧，东南侧红线外林地内有零星坟墓分布，存在一定的禁忌影响。3、本小区西南侧红线外学校为政府规划，非本小区用地范围，该规划以有关政府部门批准实施的最终方案为准。4、本小区西侧红线外现有的道路，会产生交通噪声，临近房屋在销售价格上已经做了考虑。5、本小区西北侧现有道路路旁有两个变压器，未来可能存在辐射影响。6、本小区南侧约400m为某一实业公司，主要生产、经营木材，未来可能存在各类生产影响。7、本小区西侧现有一信号发射塔。以上红线外因素，在履行了必要的法定程序后，可能发生调整，本小区红线以外的规划均以政府相关部门规定为准，出卖人对红线以外的规划变动不承担任何责任。上述红线外因素，信息