农村集体建设用地使用权流转价格评估

农村集体建设用地使用权

流转价格评估湖北省国土资源厅土地利用处陈平2013年4月一、农村集体建设用地使用权概述二、农村集体建设用地使用权流转类型三、农村集体建设用地使用权流转价格评估四、农村宅基地流转价格评估建设用地使用权:指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。

国有土地建设用地使用权：指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。集体土地建设用地使用权：指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。通常我们集体土地建设用地使用权是一种狭义的提法，仅指不包括农民宅基地的集体建设用地使用权，广义的概念应该包括农村宅基地使用权。国有土地建设用地使用权集体土地建设用地使用权建设用地使用权一、农村集体建设用地使用权概述从法律层面讲，农村集体建设用地是指由乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡（镇）村公益事业用地公共设施用地农村居民住宅用地（宅基地）法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，需要使用集体土地，必须经过征用，使之转为国有土地后才能取得使用权，即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。比较例外的的情况是：集体所有制企业破产或企业兼并。集体土地使用权的取得

(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

(2)乡

(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。集体建设用地使用权的期限我国法律、法规规定，通过类似国有土地使用权划拨方式取得的乡(镇)村建设用地土地使用权，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，土地使用权人可以无期限地使用土地。二、集体土地使用权流转（一）背景农村集体土地使用权流转萌发于上世纪80年代，到90年代发展迅猛，成为一种普遍现象。

通过荆州市荆州区对东升村、荆城村、纪南村、紫荆村四个村的典型调查发现，上世纪八、九十年代村办企业迅速发展，农村普遍存有集体建设用地。主要有三大特点：1.总量较大。四个村共有31宗集体建设用地，面积697亩，其中有20宗地未办理合法审批手续，其中15宗地属上世纪八、九十年代的用地，5宗地为2000年以后新占用地。2.自发流转现象严重。有25宗地用于出租，1宗地转让（未办理过户手续），另有5宗地处于闲置状态。流转形式以出租为主，均未办理相关手续。3.租金标准不一，没有经过科学测算。据调查，城中村及近郊的土地出租金可达每年每亩1万元以上，而偏远农村的土地出租每年每亩只有350—500元，而且相同区域的租金标准也相差较大。土地出租租期一般5年，也有10年、20年、30年、40年不等。租金付款方式有一年一付，也有一次性付清的，有承租方再行转租的。4.农民出售出租住房的现象普遍存在。

成因：农村改革开放活力增强，一方面，改革开放使得原有的村、社企业和集体财产保管场所等纷纷倒闭，腾出了数量可观但零星分布的集体建设用地；另一方面，乡镇企业异军突起，对集体地的需求急增。集体建设用地成为支持经济社会发展不可替代的重要生产要素资源。以湖北省为例，集体使用权流转占集体地总量的50%以上。当时襄阳县集体地总量为11625亩，1990年以来发生流转的就有9243亩，占同期建设用地总量的80%；在偏僻的长阳县渔峡口镇和磨市镇就有8宗共计94亩集体建设用地流转，占当地集体建设用地总量的50%以上。1.滋生了乱占土地、违法占地行为。由于受经济利益的驱动，擅自将集体土地使用权流转，一些单位和个人违法占地用于出租经营，形成一批违法占地。2.自发流转不受法律保护，存在较大隐患。从调查情况看，集体土地流转的大部分都没有办理相关手续，仅凭流转双方的合同就成交，没有办理《集体建设用地使用证》，属违法用地的土地也进行了流转，这些都存在较大隐患，难免产生矛盾和纠纷。3.土地资产流失严重。集体土地无序流转，流转收益全部归集体企业和个人，流转价格、租金标准存在较大的随意性，造成集体土地资产的流失，农民利益没有得到切实保护。4.不利于城乡建设。由于存在多种不确定性，特别是以出租方式流转的，出租方和承租方都不愿在其土地上有大的投资，使得土地粗放利用，制约和影响了城乡建设。无序流转产生的不良后果（二）流转形形式1.租赁。期限一一般为3-10年。1993-2003年间，湖北省省5个市州共计转转宗地数8310宗，总流转面面积10619.7亩。其中，租租赁土地3624宗7140.5亩，分别占宗宗地数和面积积数的43.8%和67.2%。例如，沙洋洋十里铺居委委会将960平方米闲置置仓库出租给给个休私营企企业主作为粮粮食加工厂，，每年收取1万元租金。2.转让。分为““转权出让””、“自征自自用”和“保保权转让”三三种形式。转权出让：所所有权和使用用权同时转移移。将现有的的集体土地转转为国有后再再转移使用权权给第三方。。自征自用：所所有权发生转转移，使用权权保持不变。。例如，武汉汉市徐东的销销品茂超市所所占的100亩土地本来是是团结村的。。后因建设超超市的需要（（当时政策不不允许在集体体土地上建超超市），将该该地征为国有有后，再确权权给团结村集集体使用。保权转让：所所有权不变，，使用权出让让转让给集体体及其成员以以外的第三方方。例如，五五峰县渔阳关关镇针织厂破破产后，将200多平方米的土土地使用权以以5000元的价格转让让给县人事局局劳动服务公公司服装厂。。3.抵押。抵押资资金融通的的从属行为。。处置抵押土土地以实现抵抵押权时，可可参照转让、、租赁和作价价入股方式。。至2002底，仙桃市共共办理集体建建设用地抵押押207宗，面积105339平方米，显化化土地资产价价值1281.1万元，从银行行融资贷款近近900万元。4.作价入股。农农村集体经济济组织以集体体土地使用权权作为资本入入股，与其它它个人或者组组织合伙办厂厂、经商共聚聚利益。如沙沙洋县沈集镇镇彭偃村石灰灰加工厂占地地1000平方米，因经经营不善而连连年亏损。停停产后，该村村以土地作价价入股与外外地私营企业业主联合办厂厂，实现上收收益800万元。5.置换。集体经经济组织之间间出于生产经经营和生活方方便的需要，，协商针各自自拥有土地地予以交换。。如沙洋马良良镇金锣村村村办小学停办办后一直闲置置。村民罗某某与村委会协协商，将自己己位于村公路路旁的两层楼楼房连同土地地交换闲置的的村小学，并并向村集体补补交10000元差价。罗则则用小学场地地举办香菇种种植场。6.兼并。乡镇企企业改制过程程中，因企业业兼并而产生生土地兼并。。如京山县东东关村开办的的新市宾馆被被水表厂兼并并，改为京鑫鑫公司所属。。7.司法仲裁。因因债权债务纠纠纷，通过司司法裁决处置置集体地使用用权而导致土土地流转，涉涉及的地类以以经营性用地地为多。（三）流转特特征1.参与主体广泛泛。转出方：（1）所有权代表表：乡（镇））、村集体经经济组织，村村民小组；(2)村民自治组织织：乡镇政府府、村民委员员会；（3）土地使用者者：乡镇村办办企业、个人人转入方：本集集体经济组织织成员、其它它集体经济组组织成员、其其它社会成员员（如国企、、民企和个体体经营者）。。2.流转规模与经经济发展水平平和阶段相关关。流转的活活跃程度、规规模、形式与与经济发达程程度密切相关关，并具有阶阶段性。经济欠发达地地区，处于初初始阶段，流流转活动多是是零散的和自自发的，规模模小，形式单单一。主要形形式为农民出出租住宅或出出租市场摊位位。经济发展处于于中等水平地地区，土地流流转处于发展展阶段，除出出租房屋外，，乡镇企业改改组改造，盘盘活利用厂房房、生产场地地引致土地流流转的情况居居多。经济发达地区区，土地流转转处于较成熟熟阶段。主要要由乡村集体体经济组织将将集体土地直直接转让和出出租为主。流转频度和规规模同地区经经济发展水平平呈正相关。。3.隐性交易较为为普遍。交易易双方不经土土地所有者同同意，避开土土地行政管管部门监管，，不办理土地地登记手续而而私订交易协协议。例如，前面提提到的襄阳县县集体地流转转中，按宗数数计，75%以上的都是私私下交易。4.政府一直在探探索和引导集集体地使用权权流转管理，，但收效不大大农村集体建设设用地的试点点改革已进行行多年，各个个试点进行了了各种各样的的尝试。苏州、芜湖、、顺德是较早早进行尝试的的地区，主要要属于探索。。与之相比，，天津、嘉兴兴等地的“增减挂钩”尝试则影响深深远，“增减挂钩政策策可以称之为为中国近十年年最具影响力力的土地政策策之一”。但在肯定其其创新性的同同时，也不得得不承认，“这一政策并没没有触及现行行土地产权制制度的根本问问题，未能清清楚界定各级级政府、村集集体以及农户户之间在农村村集体建设用用地上的权利利边界，因此此仍然没有突突破城乡二元元土地制度的的基本框架。。”并导致不少地地区盲目大拆拆大建、赶农农民上楼，损损害了农民的的利益。5.集体建设用地地使用权流转转价格评估市市场缺失。一是市场供应应不足：对集集体地使用权权的评估依据据缺失，有技技术方法可操操作，但制度度规则不健全全。改革开放以来来，除了我国国的宪法对集集体建设用地地有法律规范范外，很少有有专业性法律律、法规对集集体建设用地地的流转（使使用、规划、、开发建设、、转让、出租租、抵押）做做出明确的规规范，往往是是集体土地的的开发利用已已经成批的进进行了，政府府管理部门还还没有具体的的管理办法和和相关的政策策出台。这一状况使得得“合法有效效”原则陷入入窘境。二是市场需求求不旺盛：由由于显性规则则（法律制度度）滞后，目目前的集体建建设用地使用用权流转大多多遵从的是隐隐性规则，开开发建设随意意性大，交易易双方不需要要也无法顺利利取得独立第第三方的评估估技术支持。。三是对集体建建设用地使用用权价值变现能力差，，使得集体地使使用权流转之之路愈加狭窄窄。集体土地在市市场上的变现现能力差具体体表现在：1、法规的不健健全，规划使使用不合理；；2、集体建设用用地一般都处处在城乡结合合部距城市中中心较远的地地段；3、集体土地没没有参与市场场流通，人们们对它的了解解程度较差；；4、交易量小造造成市场窄小小没有可参照照的依据；5、存在一定的的违法风险。。因此，一些地方出现现了“宁要有有限年期的使使用权，不要要无限年期所所有权”的的思潮，很多多地方的集体体经济组织都都在自己征自自己的地自己己使用。四是集体建设设用地与国有有土地在权利利上存在着差差别，阻碍了了集体建设用用地流转市场场的正常形成成和发育1、国有土地所所有者是国家家，集体建设设用地面对的的所有者是乡乡（镇）政府府或村农民集集体。国家对对集体土地具具有“终极所所有权”。2、法律、政策策的支持程度度不同。国有有建设用地使使用权是土地地使用者在诸诸多法律法规规的保护下，，按照严格的的程序来完成成的。集体建建设用地取得得过程是土地地使用者和土土地所有者基基本上按照双双方的意愿来来完成，这种种使用权的形形成人为因素素太大，反映映在土地使用用权价格上具具有不确定性性。其实这就就是法律赋予予权利的差别别；3、规划条件不不同，进入市市场时有权利利的差别。国国有土地的开开发利用必须须符合城市建建设总体规划划、土地总体体利用规划和和年度土地利利用计划。集集体土地使用用权大都位于于城乡结合部部的农村和城城市规划几乎乎涉及不到的的地方，远离离规范的规划划设计和有序序的市场机制制，很难界定定可行与否、、规范与否。。新制度经济学学家诺斯——“由于市场规模模的扩大，生生产技术的发发展或人们对对现存制度下下的成本和利利益的看法有有了改变引起起在现存制度度下出现潜在在获利机会。。但是，由于于外部条件内内在化的困难难，潜在利润润无法在现有有的制度安排排内实现。这这样，总有某某些人为了获获取潜在利润润而率先‘克克服’这些障障碍，当潜在在利润大于这这些障碍所造造成的成本（（交易成本））时，一项新新制度安排出出现了”。理论解释：（四）几种主主要的农村集集体建设用地地流转模式1。深圳模式（（国有化转制制模式）以村集体经济济组织成员全全部由农民转转为城市居民民,并实现撤村改改居的过渡为为前提通过行行政命令的方方式,将原属农村集集体所有的土土地整体性、、一次性地转转归为国家所所有,并基本不改变变原有的土地地用途和使用用权归属.这种模式通过过将土地合法法地引入市场场流通,显化土地价值值,使村集体通过过盘活土地资资产获得改造造的资金来源源,使政府能够统统一有效地利利用规划土地地。（国家有关部部门对此的评评述是：特区区特色、“不不可复制”。。）2.“一村两制””流转模式（（城中村模式式）实行“一村两两制”模式的的总体思路是是根据城中村村村民留地安安置指标和各各城中村人口口,为每个城中村村核定留地安安置面积(包括居住、公公共设施及生生产经营性用用地),各城中村在留留地安置范围围内自行开发发建设,以保障城中村村原居民的生生产生活;对于通过改造造、整理出来来除用于村民民生活保障以以外的其余土土地,作为开发性用用地,转为国有。为了解决城中中村土地开发发资金问题,政府有关职能能部门将土地地依法报批征征为国有后,按城市规划的的要求,依法开发经营营。3.苏州模式鉴于农村非农农建设用地流流转已随着苏苏南地区的经经济发展而不不可遏止，苏苏州市国土局局于1996年9月正式出台了了《苏州市农村集集体存量建设设用地使用权权流转管理暂暂行办法》，开始将无序序的集体非农农建设用地流流转纳入正常常管理轨道。。该《办法》规定：“对集集体建设用地地（不含农民民建房宅基地地）实行使用用权有偿和有有限期流转制制度”。其核心内容是是对依法取得得的农村集体体非农建设用用地使用权可可以在不改变变集体土地所所有权的前提提下进行转让让、出租和作作价入股，但但流转的集体体建设用地不不得举办大型型娱乐和高档档房地产开发发项目。《办法》还对集体建设设用地的产权权代表、流转转程序、审批批权限和方式式、流转收益益的分配等作作了详细规定定。“苏州模式””的核心是保保权让利。保权让利是指指保持集体建建设用地所有有权不变的前前提下,依照国有土地地有偿使用管管理方式,将集体建设用用地使用权在在一定年期内内采用转让、、出租、转包包、入股、抵抵押等形式进进行流转,土地流转收益益大部分留给给集体经济组组织,按照“两种产产权、同一市市场”的指导导思想,实现集体建设设用地的流转转。这种模式式有利于集约约用地、盘活活存量土地、、缓解城市用用地压力，有有利于防止拆拆复建的恶性性循环,减轻征地难度度,节约国家资金金,有利于改善投投资环境,增加就业渠道道。4、古田模式。。福建省古田县县自1994年正式允许集集体非农建设设用地进行流流转，并到土土地管理部门门办理产权变变更登记。其其主要做法是是允许依法取取得的集体非非农建设用地地进行有偿有有限期转让、、出租、抵押押等。其特点是：在在本集体内部部流转，则不不改变集体土土地所有权，，只需经所有有者同意并到到土地局办理理变更登记即即可；在本集集体外部流转转，则需将集集体土地所有有权转为国家家所有，原土土地使用者向向集体所有者者缴纳的土地地取得费作为为征地三费（（土地补偿费费、安置补助助费和青苗补补偿费）。在在流转过程中中，土地局要要求流转各方方及土地所有有者签订各有有关协议书，，并按一定标标准收取土地地转让收益金金。土地转让让收益金按村村集体47％、乡政府30％和县政府23％的比例分配配。同时规定定，进入流转转的建设用地地不得用于房房地产项目开开发。5.准国有化模式式。在福建晋江、、广东顺德、、浙江湖州等等新兴中心城城镇，其城市市建成区内的的大部分土地地所有权仍为为集体所有，，但集体已不不能自行决定定其土地使用用权的流转，，而必须在土土地局的统一一安排下进行行流转。依土地部门的的意见，当地地政府已对这这部分土地按按国家征地方方式向集体和和农民进行了了补偿，出于于小城镇发展展需要和工业业进园要求，，集体非农建建设用地逐步步向中心城镇镇集中。虽然然土地所有权权仍归属集体体，但土地局局将其按国有有土地管理，，土地流转纳纳入城镇国有有土地流转市市场中，其大大部分收益也也由当地政府府所得。北京市房山区区青龙湖镇青青龙村出现的的小产权房开开发。据新世世纪周刊2007年6月29日所载，青龙龙头村的村民民委员会签发发了《青龙头村旧村村改造实施方方案》，村子将和房房地产商合作作共同开发村村里的土地，，开发商将为为村民建房、、修路并支付付医疗和养老老保险等。股份制是多个个所有者的资资本的联合。。一旦农村土土地承包经营营权入股，它它就不再属于于农民或农村村集体经济所所有，而属于于其入股的企企业业主所有有，企业业主主的多元化和和所有者的多多元化必然带带来利益的多多元化和土地地流转制度的的复杂化。由于小产权房房的价格远低低于市场的商商品房价格，，这一方面造造成土地收益益的大量流失失，另一方面面又使农村耕耕地难以得到到保障。究其其根本原因，，就在于未建建立规范，有有序的土地流流转制度。6.北京模式（小小产权房）“小产权房””是指在农村集集体所有的土土地上开发的的房地产，并并销售给城市市居民。按现现行法律法规规的规定，这这类土地只能能用于农业生生产或农民宅宅基地，不得得用于非农业业建设。因此此，“小产权权房”并不具具有真正的产产权，无法得得到法律保护护。三、农村集体体地流转评估估集体建设用地地使用权流转转评估必须明明确的几个基基本条件集体建设用地地流转价格评评估方法几种不同流转转类型的价格格比较集体建设用地地使用权评估估中技术难题题（一）集体建建设用地使用用权流转评估估必须明确的的几个基本条条件1、流转范围的的划分和界定定是否明晰。。入市流转的集集体建设用地地必须具备以以下几个条件件：一是权属来源源要合法，四四至要明确，，已取得土地地使用权证，，现实中无争争议；二是已经申请请流转并得到到批准的；三是符合土地地利用总体规规划和乡镇建建设规划；四是土地所有有权人和土地地使用者同意意并签订书面面协议。流转范围包括括地域范围、、用途范围和和流转使用主主体范围地域范围应当当明确规定流流转只能在土土地利用总体体规划所确定定的建设用地地范围内进行行。用途范围包括括集体以土地地出资建立企企业用地，公公共设施、公公益建设用地地，农民个人人住宅用地以以及城市建设设用地等。流转使用主体体范围是指使使用者应该不不是法律上要要求必须优先先使用国有土土地的情况。。2、流转收益分分配是否合法法合理国家在基础设设施建设中进进行了大量的的投资以使得得集体建设用用地价值得到到提升，集体体土地所有权权是一种受到到限制的不完完全所有权，，国家可以发发挥土地的最最大社会效益益为目标对土土地进行宏观观管理，因此此政府应当参参与利益分配配。集体土地所有有者参与收益益分配是所有有权在经济上上的体现。土地使用者在在使用土地过过程中对土地地进行了一定定的投入，理理应参与土地地交易所获得得利益分配。。集体建设用地地流转过程中中的收益应以以土地所有者者地租和国家家税收的实现现为主要原则则，针对各地地存在差异，，其收益分配配还应有利于于将粗放利用用和存量的建建设用地入市市流转，约束束土地投机行行为进行。3、确定与流转转形式、内容容相一致的价价格评估方法法集体建设用地地流转方式可可以是出让、、转让、租赁赁、作价出资资、作价入股股、抵押和土土地置换等形形式。提倡多多采取能保障障集体土地收收益长期回报报的方式，主主要是年租制制、作价入股股、联营合作作等。评估估方法选择与与运用必须同同土地使用权权处置方式保保持一致。1.估价依据缺失失集体建设用地地使用年限难难以确定。国国有土地国家家都规定了最最高的法定使使用年限，而而集体建设用用地的使用大大都没有土地地使用年限。。虽然有些土土地所有者和和使用者，在在用地协议中中自己设定了了使用年限，，但是，这些些使用年限不不是法律承认认的使用年限限，所以也就就不科学，即即便在估价中中采用了这些些使用年限后后得出的价格格也不是客观观合理的价格格。2.集体建设用地地没有入市，，缺乏有效的的市场资料几乎所有的估估价从业者都都有体会：在在估价实践中中无论运用哪哪种估价方法法进行集体建建设用地评估估，资料都难难以收集，如如有效的房地地产市场交易易资料，房地地产创造的社社会平均利润润，房地产创创造的净收益益，房地产资资本化率等，，一般都是跑跑断了腿、磨磨破了嘴、费费尽了工夫搜搜集来的资料料经筛选加工工整理后得出出的结论还是是不可比、不不可用，做起起来相当艰难难。3.绝大部分集体土土地无基准地地价，估价时时无法运用基准地价修正正法。（二）集体建建设用地使用用权评估中技技术难题4.使用权内涵不不同，价格（（价值）不可可比集体建设用地地使用权与国国有土地使用用权的内涵不不同，表现在在：（1）国有土地使使用权在服从从规划条件下下即可按照最最高最佳使用用原则进行开开发建设，使使土地的效益益尽可充分发发挥和体现；；（2）按照不同的的开发建设条条件建设并按按照不同规划划用途不同使使用年限使用用土地，这就就给国有土地地使用权在某某种程度上进进行了价格（（或价值）的的定位；（3）国有土地使使用权价格可可根据房地产产的不同用途途，可用市场场比较法、收收益法、成本本逼进法评估估其在一定用用途和使用年年限的使用权权价格，较为为灵活；（4）国有土地有有完整的房地地产市场，其其交易价格体体现的相对充充分，价格形形成较为完全全，这种价格格历经市场检检验是科学、、客观的。集体建设用地地使用权的内内涵是：1、集体建设用用地使用权的的使用开发建建设相对来说说是无序的，，市场是不充充分的；2、集体建设用用地使用权没没有入市，决决定了其市场场的正常交易易量稀少，无无法经过市场场检验，使价价格（或价值值）难以定位位和体现；3、集体土地使使用权的价格格无论以何种种方式进行估估价，其资料料收集和运用用都会受到限限制，使用权权价格难以体体现科学、客客观。当前亟待解决决的问题产权界定与保保护制度保障：明确集体建设设用地流转的的涵义、对象象、范围、权权限、程序等等市场监管（三）集体建建设用地流转转评估方法1、集体建设用用地定级估价价工作依据目前，我国仅仅出台了农用用地分等、定定级、估价的的技术标准及及城镇土地分分等、定级、、估价的技术术标准，对于于农村集体建建设用地的级级别划分与基基准地价评估估尚无相关技技术规定，考考虑集体建设设用地与城镇镇国有建设用用地在土地质质量、价格影影响因素、影影响规律、分分布和利用特特征等方面具具有较大的相相似性，可以以以《城镇土地分等等定级规程》、《城镇土地估价价规程》作为主要技术术依据，同时时参照《农用地定级规规程》和《农用地估价规规程》中相关内容。。此外，评估估对象所在区区域的土地利利用总体规划划、城乡规划划和村庄、集集镇规划以及及国家和省、、市相关政策策规定也应作作为集体建设设用地定级估估价工作的重重要依据。2.集体建设用地地流转评估技技术规范《成都市农村房房地产估价规规范》（试行）该规范主要技技术内容包括括：1、总则；2、术语；3、估价基本事事项；4、估价方法；；5、估价依据；；6、估价技术路路线；7、估价所需相相关资料；8、估价对象现现场查看；9、估价对象价价值分析和附附则。成都市农村房房地产估价规规范（试行））集体建设用地地使用权流转转是指集体建设设用地使用权权初次流转、、再次流转和和抵押。初次次流转包括出出让、出租、、作价（出资资）入股，再再次流转包括括转让、转租租等形式。集体建设用地地基准地价是指农村范围围内，根据用用途相似、地地块相连、地地价相近的原原则划分农村村地价区段，，政府组织调调查、评估并并公布的各地地价区段在某某一时点的平平均价格。集体建设用地地基准地价修修正法是指在政府确确定并公布了了集体建设用用地基准地价价和修正体系系的地区，根根据估价对象象所处地段的的基准地价调调整得出估价价对象宗地价价值的方法。。集体建设用地地土地使用权权出让价格评评估1土地使用权出出让价格评估估，可采用市市场法、假设设开发法、成成本法、基准准地价修正法法。2集体建设用地地使用权采取取协议、招标标、拍卖或者者挂牌等流转转方式，有条条件取得交易易案例的，可可以采用市场场法进行估价价。3不具备运用基基准地价修正正法进行集体体建设用地使使用权价格评评估的，可以以参照当地集集体建设用地地征收征用文文件、当地政政府规定的集集体建设用地地流转价格政政策规定等相相关文件进行行地价的测算算和评估。区区（市）县人人民政府制定定并公布了集集体建设用地地使用权流转转最低保护价价的，评估价价格不得低于于该保护价。。4集体建设用地地使用权出让让价格估价，，能确定建设设规划指标的的，也可以采采用假设开发发法进行地价价的评估。3.集体建设用地地流转评估的的关键评估方法适用性土地市场成熟度法律限制（产权确认）集体建设用地评估价格解决评估依据问题解决实践应用问题解决技术路线线问题4.集体建设用地地流转评估方方法运用A、收益还原法法①只适用于有有收益或有潜潜在收益的集集体建设用地地估价；②土地年总收收益指待估宗宗地按法定用用途和最有效效用途出租或或自行使用，，在正常情况况下，合理利利用土地应取取得的持续而而稳定的年收收益或年租金金，是客观收收益，而不是是具体某一宗宗地经营所获获得的实际收收益；③土地年总费费用是指利用用土地进行经经营活动时正正常合理的必必要年支出，，测算土地费费用时，必须须有法律法规规依据，如土土地使用税、、土地管理费费、保险费、、税费等，由由于集体建设设用地各项费费用的文件规规定不完善，，土地总费用用测算可参照照同类国有建建设用地各项项费用收取标标准;A、收益还原法法④土地还原率率可以采用收收益与地价比比值法、安全全利率加风险险调整值法、、投资风险与与投资收益率率综合排序插插入法等方法法来确定，但但他们都存在在一定主观性性，应调查大大量数据，进进行综合分析析研究，确定定的还原率才才适合当地土土地市场的实实际情况。如如应用收益与与地价比值法法确定土地还还原率，如果果集体建设用用地出租和交交易案例较少少，可对本地地熟悉土地市市场的管理者者或村民调查查询问租金和和价格，测算算出土地还原原率后，用其其他方法验证证，综合确定定土地还原率率。最好是由由当地土地管管理部门组织织进行不同的的地域分别测测算土地还原原率，并向社社会公布，这这样测算的土土地还原率才才较为合理。。根据据等等量量资资金金投投入入获获取取等等量量收收益益的的原原则则，，以以成成本本核核算算逼逼近近法法评评估估集集体体地地流流转转价价格格。。基基本本公公式式为为：：土地地价价格格=土地地取取得得费费+土地地开开发发费费+税费费+利息息+利润润+土地地增增值值收收益益式中中，，土土地地取取得得费费为为征征收收地地费费用用,主要要包包括括土土地地补补偿偿费费、、安安置置补补助助费费、、青青苗苗和和附附着着物物补补偿偿费费等等；；税税费费主主要要包包括括耕耕地地占占用用税税、、耕耕地地开开垦垦费费、、土土地地管管理理费费等等；；土土地地开开发发程程度度一一般般界界定定为为三三通通一一平平或或简简易易三三通通一一平平。。①在在正正常常市市场场条条件件下下，，集集体体建建设设用用地地流流转转其其土土地地用用途途发发生生变变化化或或区区位位设设施施条条件件发发生生变变时时，，会会有有较较大大的的土土地地增增值值，，应应将将这这一一增增值值累累加加在在“土地地成成本本价价格格”之中中②成成本本法法一一般般适适用用于于新新开开发发土土地地估估价价，，不不适适用用建建成成区区域域已已开开发发土土地地估估价价；；适适用用于于工工业业用用地地估估价价，，对对商商业业及及住住宅宅用用地地则则多多不不适适应应；；一一般般仅仅用用于于土土地地市市场场不不发发育育，，缺缺乏乏交交易易实实例例，，无无法法采采用用其其他他方方法法进进行行估估价价的的土土地地。。③集集体体建建设设用用地地取取得得与与开开发发有有关关的的成成本本费费用用、、利利息息、、利利润润及及增增值值收收益益等等方方面面资资料料，，可可参参见见《土地地管管理理法法》、《土地地管管理理法法实实施施条条例例》、耕耕地地占占用用税税等等配配套套法法规规的的有有关关规规定定。。B、成成本本法法C、基准准地地价价修修正正法法（1）在在分分散散、、偏偏僻僻、、远远离离集集镇镇的的农农村村，，可可采采用用农农村村集集体体建建设设用用地地使使用用权权基基准准地地价价修修正正法法（（如如果果有有的的话话））（2）在在（（1）的的情情形形下下，，没没有有农农村村集集体体建建设设用用地地使使用用权权基基准准地地价价但但有有区区片片价价，，可可用用用用区区片片价价修修正正。。（3）地地块块在在城城镇镇末末级级基基准准地地价价覆覆盖盖区区外外缘缘附附近近时时，，可可采采用用城城镇镇基基准准地地价价修修正正法法修修正正后后，，再再进进行行减减价价（（社社保保价价格格部部分分））修修正正。。荆州市早早在2003年就以城城镇末级级基准地地价（国国有土地地使用权权出让价价格）为为上限，，以农用用地价格格为下限限，制定定出了该该市农村村集体建建设用地地基准地地价。1.荆州市城城区规划划区域外外，集体体存量建建设用地地使用权权价格为为65—160元/平方米，，不同用用途的价价格水平平及浮动动幅度为为：商业用地地140元/平方米±15%住宅用地地115元/平方米±22%工业用地地90元/平方米±25%2.区政府所所辖乡镇镇（建制制镇）集体存量量建设用用地使用用权价格格为40—80元/平方米，，不同用用途的价价格水平平及浮动动幅度为为：商业用地地70元/平方米±15%住宅用地地60元/平方米±17%工业用地地50元/平方米±20%3.小集镇、、村集体存量量建设用用地使用用权价格格为15—40元/平方米5.新的应用用领域增减挂钩钩国土资源源部关于于严格规规范城乡乡建设用用地增减减挂钩试试点工作作的通知知（国土资资发〔2011〕224号）：四、…凡涉及土土地所有有权、使使用权、、土地承承包经营营权等权权属调整整和利用用分配的的，必须须先行确确权登记记；在土土地互换换和开发发经营方方式、旧旧房拆迁迁、新居居建设等等方面要要提供多多种选择择；…要建立地地价评估估、资产产审计机机制，实实行公示示制度（四）不不同的流流转方式式对应的的土地使使用权价价格比较较一般而言言，联营营方式的的收益价价格最高高，其次次是入股股，再次次是出租租。山东省淄淄博市集集体建设设用地使使用权流流转价格格比较（（2005年）资料来源源：《中国土地地》2005年第2期从上表中中可以看看出，因因出租主主体的不不同，土土地流转转收益存存在较大大差距（（请思考考为什么么会这样样？）流转方式出租入股联营抵押集体村企农民涉及地地数（宗）15387//5943流转面积（亩）43023.932849.452049.621323.67817流转收益（元/亩）309896567152683031052562941（一）农农村宅基基地的利利用现状状据2006年土地利利用变更更调查，，全国农农村居民民点用地地24841万亩，占占建设用用地总量量的51.17％;是城镇用用地的4.34倍、独立立工矿用用地的4.35倍、交通通运输用用地的6.91倍、水利利设施用用地的4.58倍。按照全国国2.49亿农户计计算，农农村户均均占用建建设用地地1亩。四、宅基基地流转转评估党国英（（2010-11-3）假设未来来20年中国经经济按9%的速度增增长，即即使假设设土地的的GDP边际产出出不发生生变化，，则今后后20年经济建建设对土土地的需需要为累累计不超超过7300万亩土地地。村庄闲置置土地1.1亿亩，若若考虑到到现有部部分农村村居民还还要集中中居住的的情形，，可节节约出土土地达1.5亿亩，扣扣除掉城城市建设设用地，，可新增增耕地7700万亩。新增建设设用地7300万亩土地地最终全全部用来来发展城城市经济济，每年年可提供供新增GDP达164万亿之多多。（二）农农村宅基基地利用用特点1.城镇化率率大幅提提高，农农村人口口急剧下下降，农农宅用地地不减反反增。1996-2006年的10年间，我我国城镇镇化率平平均每年年递增1.34%，农村人人口平均均每年下下降1.54%。1996-2006年的10年间，我我国城镇镇用地面面积平均均每年增增幅4.40%；农村居居民点用用地平均均每年增增幅0.06%。2.农宅占地地面积大大，村庄庄内空闲闲地多鄂、湘、、黔调查查结果：：户均农农宅占地地约800平方米，，其中住住宅占地地140平方米；；附属设设施占地地260平方米；；村内空空闲分摊摊面积约约400平方米。。湖北江汉汉平原，，每户农农宅平均均使用面面积1000平方米，，部分村村组每户户农宅占占地达2000平方米，，个别散散居农户户农宅用用地甚至至达4000平方米湖北江陵陵县9个乡镇205个村，户户均达1200平方米以上宅基基地面积积都大大大超过当当地政府府规定的的120平方米标标准。刘彦随:山东禹城城市10个乡镇的的48个典型村庄庄调查禹城市伦伦镇牌子子村村庄庄废弃闲闲置地人人均1亩多，在在村集体体建设用用地总比比例中，，废弃地地接近1/4，闲置地地近1/3。基于典型型村庄调调查的整整治增地潜力力为54%，也就是是多一半半的占地地是可以以挖掘的的潜力。。农村空心心化正处处于上升升发展期期，宅基基地建设设“外扩扩内空””、宅基基地利用用“人走走屋空””均呈加加剧趋势势。3.布局分散散，杂乱乱无章中科院调调查组实实地考察察208个自然村村庄，发发现单家家独院，，分散居居住现象象普遍。。偏远山区区平均4户一个自自然村庄庄，散居居农户约约占30%部分丘陵陵山区一一个村民民小组有有五六个个自然村村庄。居住条件件脏、乱乱、差，，人畜混混聚4.一户多基基现象普普遍据抽样调调查，约约15%的农户拥拥有一户户多基;“城中村””和城乡乡结合部部，高达达40%以上。一是建新新居不拆拆旧居；；二是为未未成年子子女预留留一处或或多处宅宅基地；；三是从父父母处继继承宅基基地;四是因利利益趋使使，以分分户和入入赘等方方式变相相骗取宅宅基地使使用权5.“空心村””问题严严重据调查，，鄂、湘湘、黔三三省约60%的农村劳劳动力进进城务工工，其中中有5%的进城务务工农民民已在城城市定居居。出现“从从前无房房住，现现在无人人住”的的“空心心村”萧萧条凋零零景象。。6.滥占乱用用耕地现现象严重重一些调地地困难的的农户只只能选择择在自家家承包地地上建房房;少数农户户以调地地困难为为由压占占耕地建建房。在在耕地上上建房往往往压占占的是交交通方便便、相对对平坦的的优质耕耕地。从每年查查处农村村建设用用地违法法情况看看，占用用耕地甚甚至基本本农田建建住宅的的约占70%。7.违法违规规建房现现象普遍遍农民建房房只收5元工本费费，国土土资源管管理所由由于没有有收费来来源支撑撑农村建建房审批批过程监监管的工工作成本本支出，，导致农农村建房房处于疏疏于管理理的局面面。农民因为为不受经经济手段段的约束束而逐渐渐淡漠了了依法依依规用地地意识，，导致农农民建房房基本都都不履行行审批手手续，未未批先建建、少批批多建、、超面积积建房、、违法违违规用地地、滥占占乱用耕耕地现象象普遍，，甚至有有的村民民还占用用基本农农田建房房。2004-2007年年间，，黄冈市市农民个个人建房房非法用用地的宗宗数和面面积分别别占总宗宗数和总总面积的的49.65%和50.49%。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide56A、浙江江宅基基地流流转形形式1.宅基地地拍卖卖模式式兰兰溪溪市陈陈家井井村拍拍卖2.园中村村改造造模式式义义乌乌月白白塘村村3.土地整整理模模式松松阳新新兴外外孟村村、叶叶村麻麻寮村村4.下山移移民置置换模模式松松阳县县古市市镇5.旧村改改造模模式松松阳县县古市市镇6.新农村村建设设模式式宁宁波鄞鄞州区区五乡乡镇明明伦村村7.两分两两换模模式嘉嘉兴、、海宁宁（三））农村村宅基基地流流转（（退出出）模模式2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide57B、北京京集体体土地地出让让模式式郑各庄庄现象象：集体土土地上上长出出的城城市村庄在在保住住集体体土地地所有有制性性质不不变的的前提提下，，以规规划为为龙头头，通通过村村庄土土地的的非农农化经经营，，实现现自主主的工工业化化和城城市化化，并并将土土地非非农化化的级级差收收益用用于企企业和和村庄庄发展展。保住集集体土土地所所有制制性质质不变变。一一是不不卖掉掉祖辈辈留下下的地地，自自己的的地自自我开开发。。二是是不急急功近近利地地搞开开发。。明确确提出出：这这一部部分人人的发发展不不影响响另一一部分分人的的发展展，这这一代代人的的发展展不影影响下下一代代人的的发展展。三三是可可持续续性发发展，，搞健健康发发展，，而不不搞影影响和和自然然环境境和生生态的的“发发展””，更更不搞搞危害害群众众生活活环境境的发发展。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide58在1996年，就请专专家绘制了了《郑各庄村21世纪生态庄庄园规划》蓝图，2005年北京市规规划委员会会正式批复复《郑各庄片区区平西府组组团控制性性详细规划划》郑各庄的旧旧村改造之之所以能顺顺利进行，，除了村班班子细致周周到的工作作，更为关关键的是形形成有利于于农民上楼楼的制度规规定，包括括科学、客客观的旧宅宅评估，高高于旧宅的的面积置换换，符合实实际的确定定房价，对对农民上楼楼后顾之忧忧的通盘考考虑。承包包地的非农农化经营也也在于村企企之间制定定的保障农农民土地利利益的合约约，使农民民在租约期期内获得了了高于农业业经营收入入的租金和和福利。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide59郑各庄村旧旧村改造中中关于村民民拆迁安置置的规定。。包括：（（1）拆迁安置置：凡是具具有本村常常住户口的的村民以及及在上学期期间户口迁迁出并长期期与父母生生活居住在在一起的未未婚人员，，每人40平方米。为为了缓解住住房安置压压力，零岁岁以上的未未婚人员每每人为120平方米；原原住宅面积积如大于拆拆迁安置住住宅面积，，按原住宅宅面积进行行安置。（2）拆迁补偿偿办法及标标准：分期期进行补偿偿。（3）在综合考考察村民拆拆迁补偿水水平的基础础上，确定定出售给村村民楼房的的价格。（4）将村民拆拆迁的前期期补偿总额额与村民认认购楼房的的总额进行行互抵，多多退少补。。（5）确定住房房福利待遇遇标准。（6）解决村民民临时居住住的办法。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide60从1998年3月到2007年年末，郑郑各庄共拆拆除旧房屋屋3084间，计50000平方米，院院墙16000平方米。旧旧村改造后后，村民住住房共1130套，建筑面面积101700平方米；另另外为新生生及合理迁迁入的村民民预留福利利房120套，建筑面面积11300平方米。共共计113000平方米。人人均居住面面积达到70平方米，相相当于上楼楼前23平方米的3倍。差不多多原来的一一个农户在在旧村改造造后获得了了3-4套公寓楼。。实施旧村村改造，村村民陆续搬搬迁上楼，，基本一代代人一套住住房，打破破了原来““一宅一家家一户”的的格局。以优惠价格格配置住房房给企业核核心员工，，为发展企企业留住了了人才，积积累了人力力资本。土地的资本本化收益，，为公司创创造了巨额额资金。。节约了土地地资源，为为郑各庄的的产业发展展腾出了土土地空间。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide61C.天津津宅宅基基地地换换城城镇镇住住房房所谓谓““以以宅宅基基地地换换房房””，，就就是是按按照照承承包包责责任任制制不不变变，，可可耕耕种种土土地地不不减减，，尊尊重重农农民民自自愿愿原原则则,高水水平平规规划划建建设设富富有有特特色色和和生生态态宜宜居居的的新新型型小小城城镇镇。。农民民自自愿愿以以其其宅宅基基地地，，按按照照规规定定的的置置换换标标准准换换取取小小城城镇镇的的一一套套住住房房。。新新的的小小城城镇镇，，除除了了农农民民的的住住宅宅区区外外，，还还规规划划出出一一块块商商务务区区或或经经济济功功能能区区，，用用未未来来这这部部分分土土地地的的出出让让收收入入平平衡衡小小城城镇镇建建设设资资金金和和增增加加就就业业岗岗位位。。原原来来的的宅宅基基地地统统一一组组织织复复耕耕，，实实现现耕耕地地占占补补平平衡衡，，总总量量不不减减，，质质量量不不降降。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide62原华华明明镇镇12个村村共共有有宅宅基基地地12071亩，，总总人人口口4.5万，，新新建建小小城城镇镇需需占占地地8427亩，，其其中中规规划划农农民民安安置置住住宅宅占占地地3476亩；；宅宅基基地地复复耕耕后后不不仅仅可可以以实实现现耕耕地地占占补补平平衡衡，，还还可可腾腾出出土土地地3644亩。。华华明明镇镇用用于于农农民民还还迁迁住住宅宅和和公公共共设设施施的的建建设设资资金金约约37亿元元，，可可出出让让的的商商业业开开发发用用地地预预留留了了4000多亩亩，，土土地地出出让让收收益益预预计计达达到到40亿元元，，可可以以实实现现小小城城镇镇建建设设的的资资金金平平衡衡。。””2022/12/31Slide63通过“宅基地地换房”，使使农民的家庭庭财产大幅度度增加。农户户平均现有宅宅基地和房屋屋估价四五万万元，到华明明街道可置换换一套80多平方米的住住宅，价值超超过55万元。“宅基地换房房”后，耕地地没有减少，，土地承包关关系没有改变变，农民可以以继续从事农农业生产。此此外，华明街街道依托邻近近的空港物流流加工区和具具有自身传统统特色的运输输物流服务区区，通过合理理规划，预留留出了发展空空间，增加了了农民就业机机会，实现了了可持续发展展。当地政府还从从社会保障入入手，多渠道道解决还迁村村民的就业问问题，通过增增加农民的““薪金”、““养老金”、、“租金”、、“股金”，，使农民真正正安居、乐业业、有保障。。2022/12/31Slide64D.重庆地地票交交易模模式2008年12月4日,我国第第一家家农村村土地地交易易所——重庆农农村土土地交交易所所挂牌牌成立立。重庆农农村土土地交交易所所以拍拍卖方方式进进行了了全国国第一一宗地地票交交易。。经过过10家竞买买单位位轮番番竞价价,面积分分别为为300亩和800亩的两两宗乡乡镇复复垦地地的地地票,均以每每亩超超过8万元的的价格格成交交,地票交交易大大大提提升了了农村村土地地的市市场价价值。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide65“地票””，是是城乡乡建设设用地地挂钩钩指标标。“地票票”，，来源源于农农村宅宅基地地及其其附属属设施施用地地、乡乡镇企企业用用地、、农村村公共共设施施和农农村公公益事事业用用地等等农村村集体体建设设用地地。这些用用地经经过复复垦并并经土土地管管理部部门严严格验验收后后，产产生的的指标标形成成“地地票””并在在农村村土地地交易易所公公开交交易。。地票交交易制制度保保证了了“先先造地地后用用地””土地以以地票票形式式通过过土地地交易易所公公开交交易，，实现现远距距离、、大范范围的的置换换，盘盘活农农村地地区闲闲置的的建设设用地地资源源，提提升农农村特特别是是偏远远地区区的土土地价价值，，促进进农民民增收收和改改善农农村生生产生生活条条件，，有利利于实实现城城市反反哺农农村、、发达达地区区支持持落后后地区区发展展的目目的。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide66地票票交交易易不不改改变变土土地地权权属属，，不不改改变变现现行行土土地地制制度度,同时时兼兼顾顾国国家家、、集集体体和和农农民民的的利利益益，，有有利利于于促促进进农农村村土土地地管管理理制制度度的的巩巩固固完完善善，，依依法法保保障障农农民民占占有有、、使使用用和和收收益益的的权权利利。。通过过远远距距离离、、大大范范围围的的优优化化配配置置,使固固化化的的土土地地资资源源转转化化为为可可流流动动的的资资本本，，有有利利于于活活跃跃城城乡乡要要素素市市场场，，完完善善城城乡乡现现代代市市场场体体系系。。“先先造造地地后后用用地地””；；农民民享享受受溢溢价价收收益益；；买下下地地票票后后拿拿地地相相当当于于省省去去了了新新增增建建设设用用地地使使用用费费和和耕耕地地开开垦垦费费。。2022/12/31TheDisciplineofLandResourcesSlide67“地地票票””如如何何落落地地？？农民民如如何何分分享享溢溢价价收收益益？？城乡乡建建设设用用地地市市场场如如何何统统一一