项目一：宝洁落户太仓可行性分析报告

宝洁最大工厂落户太仓第五组组长:王阳组员:盛玉芳赵苗苗俞志豪叶晓芹周婷婷计志成宝洁公司日用化产品背景产品分析目标市场以及市场定位分析太仓的区位优势宝洁策略分析宝洁公司日用化产品背景洗涤用品沐浴露洗发护发化装品香水洗涤用品国内商品市场上各种优质、多效、平安的洗涤剂、肥皂、香波、浴液等琳琅满目，这充分显示了中国洗涤用品工业的蓬勃开展。沐浴露香皂市场正处于衰退萎缩状态，因此沐浴露市场，还有巨大的开展空间。尤其沐浴露在城镇市场的普及率非常低，这也是有待开发的市场，随着洗浴条件的改善，沐浴露将代替普通香皂成为身体清洁用品的主导产品。洗发护发在中国的洗发护发市场上，可以说是国外的一些强势品牌占据着绝对的优势，而国内品牌那么处于劣势地位，其生存空间受到了一定的挤压。化装品国内化装品市场经过几十年的开展，近年来逐步走向成熟，但市场成长率依然高于整体国民经济开展的水平。分析化装品市场各个分支，可以看出推动市场开展的动力主要来源于护肤与彩妆两个分支。香水中国是个非常重要的香水市场——消费者都很年轻并了解奢侈品。随着可支配的收入稳步增加，越来越多的消费者都会发现香水的迷人之处。这种需求随着中国消费者对品牌的香水文化的认知不断加深和拓展，也在不断升级。

太仓优势区位优势交通物流优势太仓港优势太仓经济开发区优势人才优势政策优势区位优势

太仓拥有沿江沿沪的区位优势、得天独厚的港口优势，人均耕地相对丰富的资源优势，以及在江苏省内率先建成全面小康的坚实根底。太仓境内有38.8公里的长江岸线，规划建设万吨级泊位61个，是长江口独一无二的天然良港。沿江制造业基地开展迅猛，已建成了物流仓储、石油化工、电力能源、高档造纸、根底原材料等临江产业；沿沪一线的汽车配件、精密机械、生物医药、软件设计等高新技术产业群持续壮大。68家德资高科技企业落户太仓，使这里成为全国德资最集中的县市之一。交通物流优势

交通根底设施建设稳步推进。全年完成交通运输、仓储及邮政业增加值30.09亿元，比上年增长20.0%；运输能力不断增强，完成货物周转量108372万吨公里，同比增长21.5%。开通了对接上海轨道交通11号线的沪太快线。现代物流加快开展。荣获全国物流中心城市最正确投资环境奖，太仓港物流园被评为中国物流园区50强。保税物流中心正式封关运作。全力推进太仓港开发，根本完成集装箱三期工程，全面投运武港、阳鸿、水上搜救中心等码头。新辟加密韩国、日本近洋航线4条、内贸干线3条。太仓港完成货物吞吐量5164万吨，集装箱吞吐量151万标箱太仓港优势

太仓港地处江苏省苏南地区东南部、长江入海口南岸,古称刘家港,700年前就被称为“六国码头〞、“天下第一码头〞,600年前伟大的航海家郑和从这里出发,七下西洋,创造了世界航海神话。自从上世纪九十年代开发建设以来,先后被批准为国家一类口岸、集装箱运输中转港、江苏省重点建设的第一外贸大港和上海国际航运中心北翼集装箱干线港。。货物吞吐量超过3000万吨,投资总量超过25亿元。5年来,太仓港各项经济指标成几何级数增长,港口货物吞吐量增长近7倍,集装箱吞吐量增长20多倍太仓港城市依托良好,东濒长江,南邻上海,西连苏州、无锡、常州,经济兴旺的苏锡常地区是其直接经济腹地。太仓港距离上海市区40km,距离浦东新区、虹桥国际机场和苏州工业园区均约50km,地理位置十分优越,区位优势非常明显。随着上海国际航运中心地位确实立,太仓港可利用自身的优势,成为上海国际航运中心的“配套港〞、“组合港〞,进一步发挥港口在区域经济建设中的作用。太仓经济开发区优势立足于得天独厚的区位优势，得益于高效满意的亲商效劳，建区十多年来，已有美国、英国、德国、法国、比利时、澳大利亚、加拿大、意大利、日本、韩国等国家和香港、台湾等地区的许多著名跨国公司来区落户，其中如美国的耐克、特灵，英国的和路雪，韩国的希安琦、和承、科思泰，德国的舍弗勒、克恩—里伯斯、慧鱼，日本的太阳电器、兴和电子、阿尔派电子，奥地利的老虎涂料、艾伯纳工业炉，法国的爱丽欧等等。这些跨国公司品牌响、实力强、市场大、抵御风险能力强，在开发区内形成了以电子信息、精密机械和新材料为主的高新技术产业群。建区以来，太仓经济开发区以重点开展以德资为主的欧美企业为招商理念，着力引进技术含量高、经济效益好、占地面积少、工程规模大、抵御风险能力强、环境污染小的欧美企业，取得了显著成效，得到了长足开展。这些欧美企业品牌响、实力强、市场大、效益好，自落户以来，在自身不断开展壮大的同时，全力推进了全区经济的快速开展。特别值得骄傲的是太仓经济开发区的德资工业园，76家德国企业的入驻，使太仓经济开发区成为德国工商界知名的中国经济开发区之一，使太仓成为全国德资企业最密集的地区之一，也使太仓成为德国企业投资中国的首选地，被寓为“中国的德企之乡〞。人才优势太仓市人事部门积极发挥职能优势，完善日常活动机制，不断放大品牌效应，加强与留学人员的联系沟通，为留学人员回国创新创业提供全方位效劳。去年全市引进海归创新创业人才73人，进入苏州市前三甲，目前已经有150多名留学人才在太工作。今年5月，在“走进德国—斯图加特—太仓日〞活动期间，成功举办“太仓海外人才招聘说明会〞，打响“中国德企之乡〞品牌，提供50多个需求岗位，吸引在德中国留学生200多人进场应聘，30多人达成求职意向，随团参会的舍弗勒、通快、宝适、慕贝尔等企业都引进了海外高层次人才。留学人员创业园入园企业总数达50多家，一批优秀人才已经落户太仓。邀请德国工商协会在太仓举办留学回国人员应聘培训班，实地走访德资企业，建立联系沟通渠道。还参加苏州市人事局组团赴英国、法国招聘海外留学人才，宣传人才政策和创业环境，扩大对外知名度。去年，成立太仓市留学人才协会，定期组织开展活动，为广阔留学回国人员搭建了一个相互之间交流沟通、共同提高、取得帮助的平台，目前会员已达100多人。今年4月，开通留学人才协会网站，及时发布最新政策信息，设置互动交流平台。举办太仓市留学英才联谊会，邀请在太仓工作、生活、创业的留学归国人员，在海外就读的太仓籍留学人员，准备赴海外求学的学生及局部家长参加活动。通过联谊交流，丰富留学归国人员生活，帮助他们适应企业和社会的需要，使留学人才更愿意留在太仓工作、生活。今年8月，人事、共青团、中国银行太仓支行三部门共同签署“人才效劳战略合作框架协议〞，通过整合资源，优势互补，职能融合的战略合作，营造重视人才、吸引人才、扶持人才的良好气氛。政策优势

为鼓励境内外企业在我市设立总部或地区总部，日前我市出台了?鼓励境内外企业设立总部或地区总部的意见(试行)?〔简称?意见?〕。?意见?中的优惠政策主要针对境内外企业新设立的总部或地区总部。一方面，对在我市新设立的总部或地区总部，规定自获利年度起企业所缴纳的所得税地方留成局部，前两年由市、镇(区)财政全额补贴，后三年由市、镇(区)财政补贴50%。地方性防洪基金，第一和第二年免征，第三至第五年减半征收。对本市原有企业新设立的总部或地区总部，经确认后，根据其对年地方财政奉献环比新增长额，按地方财政留成局部的50%实行3年期的财政奖励。另一方面，新引进的企业总部和地区总部在我市总部经济区购置自用办公用房的，在其缴纳的税收地方留成中按购房房价一次性给予10%的补贴；租赁自用办公用房的，三年内按年租金给予10%的补贴。对自建办公用房的，可减免交纳地方部门相关规费，城建税按地方留成中70%返回；被入驻总部或地区总部连续聘用2年以上的高级管理人员，在我市购置商品房的，按其上一年度所缴个人工薪收入所得税地方留成局部的80%予以奖励。同时，?意见?还明确规定，企业总部或地区总部及其在本市的投资企业所需的水、电、气、热、通信等公共设施，我市将予以统筹安排，优先保证供给；新入驻企业总部或地区总部，我市提供人事、社保、工商注册、税务登记等证照代办、代理效劳；企业总部或地区总部中的高级管理人员和核心技术人员在我市居住的，其子女入学、住房购置、医疗保健、户口准入、出入境管理等方面由市各职能部门提供优质效劳，给予优先办理。产品分析按产品分类细分按产品等级细分按不同地区细分产品分类产品等级不同地区目标市场以及市场定位分析优势：①良好的企业形象②宝洁把自己强的地方做得更强，而不盲目比拼③中国宝洁使强势品牌获得更多的政策支持④向国内消费者提供更具性价比的产品⑤重视科研技术开发，加速原材料本地化的进程⑥完整的公司结构⑦外部关系良好⑧多年的技术经验积累⑨宝洁强大的品牌号召力，雄厚的资本，以及庞大的消费群体，产品覆盖面，组成宝洁有形与无形的资产等方面使其具有很大的优势劣势①宝洁对国内日化市场价格战，主要依赖本钱控制②宝洁的销售队伍是在短缺经济下开展起来的，缺乏面临产品过剩时的管理经验③宝洁公司的文化对新思想非常抵触，并且只从内部提拔员工④危机管理体制还存在诸多问题⑤从事件的定性、反映速度、应对策略、危机管理的组织保障等诸多环节上，宝洁犯下了一系列错误。时机①“物有所值〞的产品空间很大②二三级〔或区域市场〕销售空间宽广③政府支持：宝洁无论是在本国，还是在其他国家，政府对其都有着很高的支持度。这不仅因为宝洁有着良好的信誉，还因为其给所在国带来了很多的税收、就业岗位等方面的支持。④行业危机：同行业的其他产品实力相对较弱，难以撼动其龙头地位。这无疑为宝洁的产品撑起了一把防护伞。我们看到一个奇怪的现象就是：宝洁产品其实最大的竞争，反而是其自身产品之间的竞争，这一点在其洗发产品之间尤为突出。⑤品牌知名度：百年品牌，宝洁有着强大的品牌号召力。并拥有庞大的忠诚消费群体，而且在产品宣传上也邀请明星为其代言，其知名程度无需多加描述。威胁①联合利华这样的跨国公司②中国外乡上刚刚长成的一批企业，成为狙击宝洁的主要力量③宝洁的高价格产品给了竞争对手以契机④宝洁产品的利润创造能力是未来最大的一个挑战⑤政治风险：如在跨国经营时，因为国家战争或是进出口贸易受阻以及汇率变动等造成的损失。政治风险也是最难以控制的风险，所以，这是宝洁公司需要考虑应对策略的一个因素。⑥文化环境差异：不同的国家或地区有不同的文化背景，以及宗教信仰。宝洁在研发产品或是做产品宣传〔如广告〕时，需要考虑到这些方面的因素。宝洁策略分析多品牌策略产品策略价格策略营销策略结论宝洁产品未来开展趋势多品牌策略共享企业资源相互补充相互竞争降低经营风险、填补市场空白精确定位，相互独立相互补充加强内部竞争，促进良性循环产品策略成功地树立了品牌和公司形象高质量和外乡化的产品不断更新的产品产品多样化价格策略渗透定价尾数定价价风格整宝洁认为，公司实行的价格策略应该到达以下三个目标：首先，产品的价格策略应该能够支持产品市场营销策略；其次，产品的价格策略应该保证公司财务目标的实现；再次，公司采用的价格策略应该适应市场的现实环境。据此，宝洁的定价策略不断的进行调整。价风格整如果宝洁不愿意进行重心的转移，那么就需要对产品的价格进行调整，以满足更多消费者的需要。当然价风格整也会带来一些麻烦，如当经济回暖，如果再进行产品提价，或多或少会对产品的销售带来一定的影响。营销策略分销策略促销策略变革营销对于企业来说，它们的主要任务之一就是注意观察企业所处的环境，并从中找出新时机。市场环境总会不时地冒出一些新时机，在好的年份和坏年份都是这样。企业需要经常地调节策略以适应正在变化的环境。要亲自观察正在改变的环境，要依赖市场情报系统和市场调研系统，以便更确切地把握好环境变化的方向。市场营销环境主要由企业据之制定相应营销策略的不可控行为者和力量组成，它们处在企业营销管理机制的外部，并影响企业管理当局同目标顾客之间开展或维系成功交易的能力。在企业的微观环境和宏观环境之间我们可以作个区分。微观环境包括那些企业市场效劳能力有直接影响的行动者：公司、供给商、中间商、消费者、竞争者和一般群众。宏观环境是指一些较大的社会力量，它们能影响微观环境中的所有行动者，有人口的、经济的、物质的、技术的、政治的、法律的、社会及文化的力量。宝洁营销策略结论宝洁所采用的按照外乡消费者的需要重视开发新产品和多品牌的产品策略赢得了巨大的市场成功，使其产品为中国消费者所接受，并且占领了越来越多的市场份额。当然宝洁公司成功还与其它的营销策略，包括定价策略，促销策略，分销渠道等密切相关。但产品无疑是整个市场营销活动中最根本也最重要的因素。然而同时也可以看到，它的产品策略隐含着一些缺点和不利之处，如果不引起重视和改进，将有可能会把它独特的产品策略优势变为劣势，影响公司的开展。作为一个跨国公司在中国市场获得成功的典范，从长远的开展来看，应该随时注意把握中国消费者的需求变化，随着市场环境的改变调整策略，才能获得持续性的开展。宝洁产品未来开展趋势〔一〕向低端市场挺进经济危机对全球范围的影响仍在持续，伴随着经济的不景气、事业的增加，宝洁需要做出相应的战略调整。经济危机带来的是消费者购置力的下降，中低端消费群随之而增加。所以，宝洁的战略调整应当是——把销售重心转移到低端消费群，而不是再过多关注中高档消费群体。在这个战略调整中，新产品的研发也可以满足战略转移的需要。〔二〕重心转向中国市场，并加大对低端市场的投入中国在这次经济危机中所受的影响没有其他兴旺国家地区相比照较小。2021年，中国全年GDP增长率将出现回落，为9.93%；其中，第一季度GDP同比将增长10.31%，二季度增长下降至9.74%，到第三季度，增长率将进一步下降至9.04%，第四季度反弹至10.53%。进入2021年，GDP增速还可能进一步出现小幅反弹，全年保持在10.14%的水平。其中一季度将为8.51%，二季度上升至10.4%，三季度回落至10.14%后，第四季度再次上升至10.98%。〔三〕网络营销的迅速崛起随着互联网时代的来临，计算机的运用愈来愈广泛。这就衍生出了与之相对应的产品，如网上购物等。许多大型跨国公司都比较注重网站的制作，以及网络销售等。如宝马就是把广告电影放置在自己的网站上面，从而取得了巨大的成果。以及以网络销售为主的亚马逊书店等，都是网络营销迅速崛起的佐证。所以，宝洁公司应当在网络销售上制定切实可行的销售策略，无论是产品的促销还是宣传，都应当充分地运用网络这个重要的渠道从而产品的销售。总结太仓具有区位优势、交通物流优势、太仓港优势、太仓经济开发区优势、人才优势、政策优势未来宝洁公司必定蒸蒸日上宝洁在太仓繁荣兴盛Thankyou小产权房〞并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房〞，也称“乡产权房〞，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权〞其实就是“乡产权〞，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房〞是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房〞。

前的“小产权房〞、“乡产权房〞有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地〞上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

一般意义上的商品房相比，“小产权房〞没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房〞的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购置“小产权房〞的根本原因。

法律属性

乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购置或转让？

首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

既然是合法的，那么乡产权房是否可以购置和转让呢？根据?中华人民共和国土地管理法?的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权和大产权

1、全部产权〔大产权〕

国务院?关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知?中规定：凡按市场价购置的公房，购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“局部产权〞而言，“全部产权〞才有存在的意义。

2、局部产权。〔小产权〕

根据国务院?关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知?，职工购置公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有局部产权，可以继承