各容积率指标项目统计研究N

各容积率指标项目统计研究上海同策房产咨询股份有限公司【前言】专题缘起——在房地产工程的研究、定位、筹划过程中，包括市场、企划、销售在内的各条操盘线，实际都缺乏对规划、产品设计的科班学习，因此在判断工程操作方向时存在较大的阻碍。专题目标——旨在为大家提供各容积率要求下的实体工程讯息整合，来参考、并借鉴相似容积率工程的规划、产品判断。专题说明——本研究仅限于，整合统计市场中出现的各容积率工程，不涉及专业的技术设计及标准要求；本专题所选取个案均来自上海市场，假设需在异地引用，请适当斟酌日照、间距等当地标准；本专题仅为大家提供学习借鉴，因信息量较大，且并非专业规划研究，内容出入望请海涵；专题执笔——陈昱锬、金铁钊、沈黎明、孙冠男容积率大于0.1小于等于0.3容积率0.1~0.3产品组合布局小体量产品类型构成占地面积大小产品组合常见区位代表项目0~5万———5~10万独栋浦东周康绿宝园独栋浦东东郊华州郡庭典型工程——绿宝园占地总建容积率绿化率2.36万1.62万0.250业态户型面积独栋别墅355平米375平米工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率0.1~0.3容积率0.1~0.3典型工程——华州君庭工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率7.8万1.5万0.2460业态户型面积独栋别墅1300-1400平米容积率0.1~0.3产品组合布局中体量产品类型构成占地面积大小产品组合常见区位代表项目10~20万独栋浦东川沙东郊半岛独栋、联排青浦徐泾观庭一期20~30万独栋闵行华漕万科蓝乔圣菲典型工程——东郊半岛工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率0.1~0.3占地总建容积率绿化率14.8万4.45万0.1965%业态户型面积独栋330~600平米典型工程——观庭一期工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率12.8万5.4万0.3360业态户型面积独栋联排独栋:300平米联排:165-230平米容积率0.1~0.3容积率0.1~0.3典型工程——万科兰乔圣菲占地总建容积率绿化率309.30.2957%业态户型面积独栋275~450平米工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地面积大小产品组合常见区位代表项目30~50万独栋青浦徐泾御品园林独栋嘉定新城颖奕博园50万以上独栋闵行中青路上海绿城玫瑰园独栋、联排松江余山余山高尔夫别墅大体量产品类型构成容积率0.1~0.3产品组合布局容积率0.1~0.3典型工程——御品园林工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率31170.2751%业态户型面积独栋别墅300~400平米典型工程——颖奕博园工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率40万9.2万0.2350业态户型面积独栋别墅300-1300平米容积率0.1~0.3典型工程——上海绿城玫瑰园工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率80万14.5万0.17570业态户型面积独栋别墅800平米容积率0.1~0.3容积率0.1~0.3典型工程——佘山高尔夫别墅占地总建容积率绿化率150300.260业态户型面积独栋、联排独栋:600~700联排:250~400工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕0.1~0.3(含0.3)容积率常见区位：多位于外郊环，少数在中外环常见档次：大局部为高端纯独栋别墅社区，少数独栋社区内出现小量联排产品工程特征特征总结纯独栋社区：根本上都是占地20万方以上的大中型体量工程，多分布在青浦、佘山、闵行等传统别墅区内，其中占地10万方以下小体量工程主要分布在浦东川沙和周康独栋+联排：仅有观庭和佘山高尔夫两个工程有少量的联排别墅，出现联排产品更多是为了考虑工程资源条件及经营角度规划趋势：建筑本身地上两层，局部工程地上三层，地下一层，拥有大面积的私家花园，社区内部绿化率平均在65%以上，舒适度和私密感极高；同时工程周边或本身多有山水或高尔夫资源景观。容积率大于0.3小于等于0.4容积率0.3~0.4产品组合布局小体量产品类型构成占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-5万独栋别墅浦东龙东大道棕榈泉花园5-10万双拼别墅青浦新城绿地河流岛独栋、联排浦东南汇南瑞别墅独栋浦东张江东郊紫园容积率0.3~0.4工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率41.650.470业态户型面积独栋700-1000平米典型工程——棕榈泉花园容积率0.3~0.4典型工程——绿地河流岛占地总建容积率绿化率5.62.20.445业态户型面积双拼190、220、280平方米工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率0.3~0.4典型工程——南瑞别墅占地总建容积率绿化率9.33.30.3860业态户型面积独栋、联排270-280平方米工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率0.3~0.4典型工程——东郊紫园工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率9.740.441业态户型面积独栋240-360平方米占地面积大小产品组合常见区位代表项目10~20万独栋金山朱泾新天鸿高尔夫20~30万独栋天山虹桥西郊名苑别墅容积率0.3~0.4产品组合布局中体量产品类型构成容积率0.3~0.4典型工程——新天鸿高尔夫占地总建容积率绿化率10.83.50.3253业态户型面积独栋287、465、800平方米工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率0.3~0.4典型工程——西郊名苑别墅工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率218.40.460业态户型面积独栋384、335、428和560平方米占地面积大小产品组合常见区位代表项目30～50万独栋奉贤招商海廷50万以上——————容积率0.3~0.4产品组合布局大体量产品类型构成容积率0.3~0.4典型工程——招商海廷工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率33.5110.32545业态户型面积独栋205-220平方米0.3~0.4(含0.4)容积率常见区位：多位于外郊环，少数在中外环常见档次：市场上主流的高端纯别墅工程，局部工程开始出现双拼、联排等产品工程特征特征总结纯独栋社区：根本上都是占地30万方以下的中小型体量工程，多分布在浦东、奉贤、金山等非传统别墅区内，其中局部城市别墅独栋+联排：工程体量偏小，局部出现联排产品更多是为了考虑局部提高用地率，增加公共或者独栋的环境资源规划趋势：建筑本身地上两层，局部工程地上三层，地下一层，拥有中等面积的私家花园，社区内部绿化率平均在50%以上，舒适度和私密感适中；多依环境资源，同时开始出现城市别墅。容积率大于0.4小于等于0.5占地面积大小产品组合常见区位代表项目0~5万独栋、联排金山中部园于墅叠加、花园洋房浦东张江城市经典三期夏宫5~10万独栋嘉定南翔宝华栎庭独栋、双拼、联排、叠加浦东惠南莱茵美墅容积率0.4~0.5产品组合布局小体量产品类型构成容积率0.4~0.5典型工程——城市经典三期夏宫工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率2.220.4941业态户型面积独栋、联排293-335平方米典型工程——城市经典三期夏宫工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率430.544业态户型面积叠加、花园洋房200-300平方米容积率0.4~0.5典型工程——宝华栎庭工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率6.12.80.4540业态户型面积独栋450-600平方米容积率0.4~0.5典型工程——莱茵美墅工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率7.34.60.4950业态户型面积独栋、双拼、联排、叠加独栋:285-331平米联排:193-241平米容积率0.4~0.5占地面积大小产品组合常见区位代表项目10~20万独栋、联排、双拼闵行颛桥圣特丽墅双拼闵行颛桥银都名墅20~30万小高、独栋、双拼、多层嘉定安城魏玛原墅双拼青浦赵巷凯迪奥澜湾独栋、联体、小高浦东花木四季雅苑容积率0.4~0.5产品组合布局中体量产品类型构成容积率0.4~0.5工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率157.350.4962业态户型面积小高、独栋、双拼、多层独栋:290-430典型工程——圣特丽墅容积率0.4~0.5工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率1890.550业态户型面积双拼、独栋双拼:300-340典型工程——银都名墅典型工程——魏玛原墅占地总建容积率绿化率28100.4255业态户型面积小高、独栋、双拼、多层双拼:240-290独栋:300-380工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率0.4~0.5典型工程——凯迪澳澜湾工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率24120.4750业态户型面积双拼250-260平米容积率0.4~0.5容积率0.4~0.5工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——四季雅苑占地总建容积率绿化率27110.4155业态户型面积独栋、联体、酒店式公寓和花园洋房独栋:278-521联体:172酒店式公寓:117-277花园洋房:247-5210.4~0.5(含0.5)容积率常见区位：多位于外郊环常见档次：中高端工程，根本上不再有纯独栋工程，别墅产品开始多样化，局部已出现多层和小高层产品工程特征特征总结产品形态组合开始多样化，逐渐开始出现局部较高密度产品形态：纯独栋、纯双拼、独栋+联排、独栋+联排+双拼、独栋+联排+双拼+叠加、小高+独栋+双拼+多层、独栋+联排+小高、叠加+花园洋房其中独栋别墅的标准较之前有所降低，社区舒适感不再奢华，满足根本要求；但双拼、叠加、联排等别墅产品舒适度极高，局部工程出现的多层和花园洋房产品虽形态上已不是别墅但有天有地的居住感觉相当不错，但体量上均较少。工程占地均在30万方以下，所在区位开始离散化，纯独栋别墅社区的概念开始出现缺陷容积率大于0.5小于等于0.6占地面积大小产品组合常见区位代表项目0~5万联排浦东航头两河流域5~10万联排浦东金桥万科第五园小高层、多层、独栋松江汇贤阁联排、叠加奉贤丰城东方马德里产品组合布局小体量产品类型构成0.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——两河流域工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率3.420.5840业态户型面积联排220-260平方米0.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——万科第五园工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率1060.640业态户型面积联排190-350平米0.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——汇贤阁工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率1060.640业态户型面积小高层、多层、独栋独栋:800-900平米四房:202平米0.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——东方马德里工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率7.14.370.641业态户型面积联排、叠加联排:209平米叠加:190-210平米0.5~0.6(含0.6)容积率产品组合布局中体量产品类型构成占地面积大小产品组合常见区位代表项目10~20万独栋、联排松江泗泾泗泾颐景园多层、独栋、联体、双拼闵行都市路复地北桥城三期20~30万独栋、联排浦东新区汤臣湖庭0.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——泗泾颐景园工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率20190.670业态户型面积独栋、联排联排:200独栋:2700.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——复地北桥城三期工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率19150.5635业态户型面积多层、独栋、联体、双拼独栋：176、238、378花园洋房：140、170、2100.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——汤臣湖庭工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率24.415.20.650业态户型面积独栋、联排430平米0.5~0.6(含0.6)容积率产品组合布局大体量产品类型构成占地面积大小产品组合常见区位代表项目30～50万双拼、联体、多层、高层世茂爱马尚郡50万以上——————0.5~0.6(含0.6)容积率典型工程——世茂爱马尚郡工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕占地总建容积率绿化率31.5240.5335业态户型面积双拼、联体、多层、高层别墅:160-180一房:65两房:900.5~0.6(含0.6)容积率0.5~0.6(含0.6)容积率常见区位：多位于中外环间常见档次：中高端工程工程特征特征总结产品形态组合开始多样化，独栋产品渐渐退出产品组合，非独栋类产品开始成为主角，局部高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中产品组合方式有：独栋+联排、纯联排、联排+叠加、多层+联排+独栋+双拼、多层+高层+联排+双拼、独栋+多层+小高层其中出现联排的最低容积率可以0.58；小高层出现的最低容积率为0.53容积率〔含0.7〕中型体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-5万小高层+联排+洋房外郊环中端居住区嘉宝紫提湾5-10万独栋+双拼外郊环中端居住区御华庄独栋+联排+高层内中环中高端居住区明园森林都市10-20万独栋、联排、小高外郊环中端居住区莱英郡150万以上多层+小高层+联排外郊环中端居住区浦江华侨城典型工程——嘉宝紫提湾占地总建容积率绿化率34.40.6935业态户型面积联排、花园洋房、小高公寓:60~180洋房:140、150联排:220工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.7〕典型工程——御华庄占地总建容积率绿化率85036150业态户型面积独栋、双拼独栋:300~400双拼:240工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.7〕典型工程——明园森林都市占地总建容积率绿化率85036150业态户型面积高层、独栋、联排三房:122独栋:300~400联排:240工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.7〕典型工程——浦江华侨城占地总建容积率绿化率1801300.740业态户型面积小高、多层、联排、双拼一房:78二房:90三房:160~280联排:220双拼:280工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.7〕典型工程——莱英郡占地总建容积率绿化率1380.6838业态户型面积独栋、联排、小高二房:90三房:140联排:350~480独栋:360~450工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.7〕容积率〔含0.7〕中型体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-5万小高层+联排+洋房外郊环中端居住区嘉宝紫提湾5-10万独栋+双拼外郊环中端居住区御华庄独栋+联排+高层内中环中高端居住区明园森林都市10-20万独栋、联排、小高外郊环中端居住区莱英郡150万以上多层+小高层+联排外郊环中端居住区浦江华侨城0.6~0.7(含0.7)容积率常见区位：多位于中外环间常见档次：中高端工程工程特征特征总结产品形态组合多样化，独栋产品渐渐退出产品组合，非独栋类产品开始成为主角，局部高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中产品组合方式有：独栋+双拼、独栋+联排+高层、独栋+联排+小高、小高+联排+洋房、多层+小高+联排其中少数的小体量工程做纯别墅社区，其余多采用别墅和洋房、多层、小高、高层〔少数〕搭配组合类独栋的联排产品较为突出容积率〔含0.8〕中型体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-10万独栋+联排+洋房外郊环中端居住区莫奈的花园10-20万8层小高层+联排外郊环中端居住区合生御廷叠加+联排外郊环中端居住区美兰湖高尔夫别墅20-30万双拼+联排外郊环中端居住区兰郡名苑高层+小高层+独栋外郊环中端居住区新虹桥首府典型工程——莫奈的花园占地总建容积率绿化率3.63.40.850业态户型面积独栋、联排、洋房独栋:380~620联排:264洋房:100~200工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.8〕典型工程——合生御廷占地总建容积率绿化率312.50.840业态户型面积联排190~220280~320工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.8〕典型工程——美兰湖高尔夫别墅占地总建容积率绿化率312.50.840业态户型面积叠加、联排190~220280~320工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.8〕典型工程——兰郡名苑占地总建容积率绿化率31230.7335业态户型面积双拼、联排双拼:232联排:203~225工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.8〕典型工程——新虹桥首府占地总建容积率绿化率30240.840业态户型面积高层、小高、独栋一房:70~84二房:84~90独栋:600~800工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率〔含0.8〕容积率中型体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-10万联排+叠加外郊环中端居住区万科红郡联排+小高层外郊环中端居住区绿地布鲁斯小镇10-20万独栋+双拼+联排+小高外郊环中端居住区绿地诺丁山20万以上小高+联排+叠加+独栋+双拼外郊环中端居住区合生城邦容积率典型工程——万科红郡占地总建容积率绿化率650.8240业态户型面积联排、叠加200左右工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率典型工程——绿地布鲁斯小镇占地总建容积率绿化率8.63.70.8937业态户型面积小高、联排二房:97联排:90~180工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率典型工程——绿地诺丁山占地总建容积率绿化率11.2120.936业态户型面积独栋、双拼、联排、小高一房:45~55二房:79~89三房:122别墅:230~280工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕容积率典型工程——合生城邦占地总建容积率绿化率60600.9855业态户型面积小高、联排、叠加、独栋、双拼一房:70、90二房:96~103三房:118、135~146联排:240~250工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕0.6~1(不含0.1)容积率常见区位：多位于中外环间常见档次：中高端工程工程特征特征总结产品形态组合多样化，独栋产品渐渐退出产品组合，非独栋类产品开始成为主角，局部高密度产品如多层、洋房、小高和高层开始出现在产品组合中典型产品组合方式有：独栋+双拼、独栋+联排+高层、独栋+联排+小高、小高+联排+洋房、多层+小高+联排其中少数小体量工程做“纯别墅〞社区，其余多采用别墅和洋房、多层、小高、高层〔少数〕搭配组合容积率大于1小于等于1.5容积率1-1.1中小体量产品类型构成工程物业布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-3万6-7层花园洋房中外环间中高档住宅聚集区保利维拉家园3-5万11层小高层、叠加外环以外中高档住宅聚集区东方丽都二期6-8层多层、联排中外环间中高档住宅聚集区祥生御江湾6-8层多层、联排、独栋中外环间中高档住宅聚集区公馆10885-10万14层小高层外环以外中高档住宅聚集区绿地逸湾11-14层小高层、5层花园洋房、联排、双拼外环以外中档住宅聚集区万安金邸1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——保利维拉花园项目名称保利维拉花园占地（万方）1.6容积率1建筑面积（万方）1.6绿化率42%物业布局项目两面环水，由6栋7-8层北欧风格的花园洋房和一栋迎宾楼（做物业和商铺用）组成产品户型2+1房：89平米三房：145平米迎宾楼1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕项目名称东方丽都二期占地（万方）4.7容积率1.09建筑面积（万方）5.1绿化率50%物业布局由10栋11层小高层和3栋电梯6层叠加别墅组成产品户型公寓一房：65平米2+1房：85-98平米三房：130-150平米别墅叠加：200平米典型工程——东方丽都二期叠加1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——祥生御江湾项目名称祥生御江湾占地（万方）4.8容积率1.1建筑面积（万方）5.2绿化率44%物业布局项目由50余套联排和7栋6-8层带电梯多层组成产品户型公寓两房：150平米三房：170平米五房：180平米别墅联排：200-300平米1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——公馆1088独栋联排联排项目名称公馆1088占地（万方）3.2容积率1.1建筑面积（万方）3.5绿化率45%物业布局项目由8栋6-8层多层、3栋独栋、8栋联排组成产品户型公寓2+1房：89平米3+2房：180平米4+2房：180平米别墅联排：220-270平米独栋：500平米1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——绿地逸湾双拼别墅区，96栋，容积率0.4小高层项目名称绿地逸湾（公寓）占地（万方）6（公寓）容积率1（公寓）建筑面积（万方）6（公寓）绿化率45%物业布局公寓部分由8幢14层小高层组成产品户型公寓一房：60平米2+1房：90平米容积率1-1.1中型体量产品类型构成工程物业布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目10-20万联排、双拼、13-17层小高层外环以外中高档住宅集聚区沿海郦墅6-8层花园洋房、双拼中外环间中高档住宅聚集区招商雍华府小高层、多层、联排外环以外高档住宅集聚区旭辉.依云湾联排、5层叠加、双拼外环以外高档住宅集聚区龙湖滟澜山20-50万联排、双拼、4层叠加、13层小高层中外环间中高档住宅聚集区一品漫城1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——沿海郦墅项目名称沿海郦墅占地（万方）15容积率1.05建筑面积（万方）16（地上）绿化率40%物业布局项目由6栋13-17层小高层、348套联排、67套双拼及少量的商业组成产品户型公寓1+1房：57-59平米2+1房：84-90平米别墅联排：210平米双拼：248、280平米别墅区小高层1-1.1容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——招商雍华府花园洋房大平层双拼项目名称招商雍华府占地（万方）13容积率1.03建筑面积（万方）13.4绿化率35%物业布局项目北部为6-8层电梯花园洋房，南部为双拼别墅区产品户型大平层166平米花园洋房一房：58平米两房：77平米2+1房：89平米三房：147平米别墅双拼：221平米1-1.1容积率常见区位容积率在1-1.1之间的楼盘常位于外环以外和中外环间的区域，如杨浦、闵行、松江、宝山、青浦区域。常见档次1-1.1属于较低容积率，在此区间范围的工程较多定位为高档楼盘。其他工程特征特征总结组合方式：介于此范围内的工程，物业组合都较为丰富，多数采取别墅和公寓的组合方式。体量较小的工程采用简单的别墅和公寓的组合，只有少数楼盘采取公寓物业方式排列；10万方以上中大型体量工程多采用多种别墅形态和小高层或多层公寓形态相组合的复杂的混合方式。物业形态：别墅多为联排和双拼，小高层一般为11-14层，多层一般为6-8层的花园洋房。绿化：工程都较注重绿化，绿化率一般在40%-50%。户型面积：别墅面积在200平以上，联排为200-300，双拼为250-300；公寓的房型面积较为适中，一房为常规面积段；多数两房为2+1房型，有较高的附加值，三房的面积跨度较大，为130-180，少数大平层产品，面积为166平左右。容积率中小体量产品类型构成工程物业布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目5-10万独栋、4-5多层洋房外环以外中高档住宅聚集区同润十里洋坊13层小高层、独栋中内环间高尚居住区日月光水岸花园8层多层、联排外环以外中高档住宅聚集区毕加索小镇7层多层、6层叠加中外环间中高档住宅聚集区仁恒怡庭10-20万18-20层高层、联排外环以外中高档住宅聚集区中海御景熙岸联排、双拼、14-18小高层外环以外中高档住宅聚集区东方帕堤欧20-30万8层多层、4+1洋房、联排、叠加中外环间中档住宅区尚东国际联排、双拼、4层叠加、14层小高层外环以外中高档住宅聚集区仁恒运杰河滨花园6层洋房、17层小高层、联排外环以外中端住宅区汇景城容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——日月光水岸花园项目名称日月光水岸花园一期占地（万方）5.8容积率1.2建筑面积（万方）7绿化率40%物业布局一期由5栋13层小高层和7栋独栋组成产品户型公寓一房：73平米两房：87-110平米三房：143平米别墅面积未定小高层独栋容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——毕加索小镇多层区域别墅区项目名称毕加索小镇一期占地（万方）10容积率1.2建筑面积（万方）12绿化率35%物业布局项目由19栋8层电梯公寓和97套联排组成产品户型公寓一房：60平米两房：90平米三房：145平米四房：150平米别墅联排：178-248平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——仁恒怡庭项目名称仁恒怡庭占地（万方）5.4容积率1.2建筑面积（万方）6.5绿化率50%物业布局项目由7层大平层和6层叠加组成产品户型大平层160、200平米别墅叠加：300平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——东方帕堤欧联排双拼小高层项目名称东方帕堤欧占地（万方）10.6容积率1.2建筑面积（万方）12（公寓8.8）绿化率35%物业布局项目西区以联排为主，沿河5栋双拼，东区为14-18层小高层组团，南侧配以幼儿园和风情商业街产品户型公寓一房：80平米2+1房：90平米三房：88平米别墅联排：185-210平米双拼：260平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——中海御景熙岸项目名称中海御景熙岸占地（万方）13容积率1.2建筑面积（万方）15绿化率35%物业布局项目由18-20层高层和联排组成产品户型公寓以90平米小三房为主力产品别墅联排：200-275平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——尚东国际项目名称尚东国际占地（万方）22容积率1.14建筑面积（万方）25绿化率50%物业布局项目由8层多层、4+1洋房、联排和叠加组成产品户型公寓一房：80平米两房：94-126平米三房：147-150平米花园洋房三房：141平米四房：200平米顶层复式：225平米别墅未定容积率常见区位容积率在之间的楼盘常分布于外环以外和中外环间的区域，少数位于中内环间，如松江、浦东、杨浦、宝山、青浦区域，其中浦东分布较为广泛。常见档次此区间内的工程定位也较为偏高端。其他工程特征特征总结组合方式：工程体量中等，采用别墅和公寓混搭组合的形式。10万方以下体量的工程一般采用多层配别墅或小高层配别墅；10-30万方体量的工程组合更为丰富，采取小高层、多层同时与多种别墅形态组合。极个别工程出现20层高层。物业形态：别墅多为联排、叠加和双拼，少独栋，小高层一般为13-18层，多层一般为4-8层。绿化：绿化率一般在35%-50%。户型面积：别墅面积在200平上上，联排为178-248，双拼为260，个别工程叠加面积较大，达300平；公寓的房型面积较为适中，一房为常规面积段；两房面积范围较宽，为87-126平，少数有2+1房型，三房较为舒适，多为140平以上，个别为90左右紧凑型；少数大平层产品，面积在160-200。容积率中小体量产品类型构成工程物业布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目5-10万联排、类独栋、16层小高层外环以外中高档住宅聚集区绿地公园壹品叠加、9层小高层外环以外中高档住宅区上置.香岛原墅8层多层、联排外环以外中高档住宅区朗诗绿岛10-20万联排、11-12层小高层外环以外中档住宅聚集区绿地蔷薇九里5层洋房、11-18层小高层外环以外中高档住宅聚集区新城西尚海一期20-30万14层小高层、联排外环以外中高档住宅区绿地布鲁斯小镇9-16层小高层、联排外环以外中档住宅聚集区聚贤煌都容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——绿地公园壹品独栋联排项目名称绿地公园壹品占地（万方）8.7容积率1.32建筑面积（万方）11绿化率45%物业布局项目由联排、类独栋和16层小高层组成产品户型公寓一房：65平米2+1房：90平米3+1房：135平米别墅联排：125-190平米类独栋：270平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——绿地蔷薇九里90墅小高层项目名称绿地蔷薇九里占地（万方）18.6容积率1.39建筑面积（万方）26（别墅5）绿化率35%物业布局项目由32栋11-12层小高层和小户型联排别墅组成产品户型公寓一房：65平米两房：88平米2+1房：90平米三房：110-129平米别墅90墅：95-98平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——新城西尚海一期项目名称新城西尚海一期占地（万方）13.25容积率1.32建筑面积（万方）17.5绿化率35%物业布局目前开发的A地块为4栋18层高层和12栋5层花园洋房，两栋17层SOHO组成产品户型花园洋房2+1房：90平米三房：118平米四房：142-147平米公寓两房：83-90平米B地块花园洋房小高层SOHO公寓容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——朗诗绿岛项目名称朗诗绿岛占地（万方）6容积率1.25建筑面积（万方）7.5绿化率35%物业布局项目有联排别墅和12栋8层电梯公寓组成产品户型公寓两房：94平米三房：122-140平米LOFT：80-88平米别墅联排：200-300平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——上置香岛原墅项目名称上置.香岛原墅占地（万方）9.7容积率1.2建筑面积（万方）11.6（别墅4.7）绿化率35%物业布局项目由9层小高层和4层叠加组成产品户型公寓两房：100平米三房：150平米别墅叠加：152-158平米容积率常见区位容积率在之间的楼盘常分布于外环以外的区域，如宝山、松江、浦东、嘉定、奉贤，其中宝山分布较为广泛。常见档次工程定位多为中偏高端。其他工程特征特征总结组合方式：工程体量中等，采用别墅和公寓混搭组合的形式。多为小高层和联排的搭配方式，局部工程为多层洋房和小高层排列。物业形态：别墅多为联排，并出现联排的创新产品，小高层一般为9-18层，多层一般为5-8层。绿化：绿化率一般在35%，局部工程可以做到45%。户型面积：别墅面积段分散，常规联排为125-300，叠加在158左右，个别工程创新联排产品，90墅，面积在95左右；公寓的房型面积较为适中，一房为常规面积段；两房面积为82-100平，局部为2+1房型；三房四房根本上为舒适型，为120-150平米。容积率中小体量产品类型构成工程物业布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-10万6层多层、11层小高层外环以外中档住宅区临港泥城苑10-20万12层小高层、3层叠加外环以外中高档住宅聚集区香逸湾18-25层高层、联排外环以外中档住宅聚集区御景龙庭联排、6层大平层、21层高层外环以外中高档住宅聚集区绿地梧桐院容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——御景龙庭项目名称御景龙庭占地（万方）13容积率1.49建筑面积（万方）19绿化率35%物业布局项目由3栋25层和6栋18层的高层（12万方）、155套联排别墅（4.7万方）组成产品户型公寓两房：90平米别墅联排：198-238平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——香逸湾项目名称香逸湾一期占地（万方）11容积率1.4建筑面积（万方）15绿化率50%物业布局项目由12层小高层和3层叠加别墅组成产品户型公寓1+1房：68平米2+1房：89-118平米3+1房：136平米别墅叠加：150-190平米容积率常见区位容积率在之间的楼盘常分布于外环以外的区域，如宝山、金山、浦东等。常见档次工程定位多为终端品质楼盘，局部偏高端工程。其他工程特征特征总结组合方式：工程体量多在十多万方，出现高层和联排的组合方式，也有局部多层和小高层搭配组合。物业形态：别墅多为联排，高层为18-25层，小高层一般为11-12层，多层一般为6层。绿化：绿化率一般在35%。户型面积：别墅面积段较为常规，联排为198-238，叠加在150-190；公寓的房型面积同样较为适中，个别工程的公寓产品表达在高附加值，一房到三房均有附送面积。容积率大于1.5容积率中小体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-5万18层高层+联排外郊环中端居住区富顿街区一期8-13层小高市中心豪宅新华路一号10-12层小高层+6-7层多层外郊环中端居住区都市雅筑5-10万12-18层小高外郊环中端居住区招商南桥1号、九龙仓玺园18层高层+联排外郊环中端居住区万科金色里程14-15层小高层+5层多层外郊环中端居住区金地未未来小高层+少量洋房外郊环中端居住区中冶尚城、虹桥1号容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——富顿街区一期占地总建容积率绿化率2.3万4.1万1.846%业态户型面积18层高层体量3层联排体量18层高层3层联排83%17%89-93平米二房、三房210-250平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——新华路一号占地总建容积率绿化率1.1万2万1.7546%业态户型面积8层小高四房280平米复式260-330平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——都市雅筑占地总建容积率绿化率2.6万4.5万1.743%业态户型面积10-12层小高层体量6-7层多层体量10-12层小高层6-7层多层70%30%90平米二房为主力容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——招商南桥1号占地总建容积率绿化率5.5万10万1.835%业态户型面积14-18层小高二房三房四房82-91平米150平米174平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——万科金色里程占地总建容积率绿化率7万10.4万1.550%业态分布户型面积18层高层3层联排18层高层3层联排75%25%90平米三房252-255平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——金地未未来占地总建容积率绿化率9.6万15.4万1.635%业态分布户型面积14-15层小高层5层多层14-15层小高层5层多层60%40%一房50-60平米二房80-90平米三房90-115平米四房150平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——中冶尚城占地总建容积率绿化率8.3万11.8万1.5648%业态分布户型面积10-14层小高5层多层二房三房四房90%10%88-90130平米156平米5层多层10-14层小高容积率中型体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目10-20万小高+高层+洋房（联庭）中外环低密度中高端居住区橡树湾、贝尚湾一期小高层外郊环中端居住区金谊河畔14层小高层+6-8层洋房+双拼中外环中高端居住区金地湾流域18-25层高层+联排外郊环中端居住区御景龙庭20-30万小高+高层+洋房+联排外郊环中端居住区春申景城9-16层小高层外郊环中端居住区同润菲诗艾伦30-50万14层小高+18层高层+6层多层+联排外郊环中端居住区恒盛湖畔豪庭、印象春城容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——橡树湾5层联庭13层小高20层高层占地总建容积率绿化率14.4万23.1万1.640%业态户型面积5层联庭13层小高20层高层5层联庭13层小高20层高层12%70%18%182-207平米一房63二房86-89三房175三房175平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——金谊河畔占地总建容积率绿化率17万31万1.866%业态户型面积14-18层小高二房三房100-110平米135平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——金地湾流域占地总建容积率绿化率12万18万1.535%业态户型面积双拼6-8层洋房14层小高双拼6-8层洋房14层小高20%30%50%250平米左右90-180平米左右90-180平米左右容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——御景龙庭占地总建容积率绿化率12.9万19.5万1.535%业态户型面积3层联排18-25层高层3层联排18-25层高层28%72%200-230平米一房60平米二房90平米三房153平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——同润菲斯艾伦占地总建容积率绿化率21万32万1.540%业态户型面积9-18层小高9-18层小高低楼层比例略高一房55-68平米二房62-117平米三房131平米容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——恒盛湖畔豪庭占地总建容积率绿化率30万45万1.535%业态户型面积联排6层多层14层小高18层高层联排6层多层14层小高18层高层7%20%73%（14层为主力）185-385平米二房86-89平米三房112平米二房80-100平米三房130-140平米四房160平米容积率常见区位：多位于外郊环，少数在中外环常见档次：多为中端工程，少数为中高端工程其他工程特征特征总结纯小高层社区：1.8以下以10-14层小高为主，极限可做到10层以下；1.8以上以18层左右为主；小高层+联排：18层左右高层或小高层+3层联排〔联排可排到15-30%〕；小高层+多层〔或洋房或叠加〕：14-18层小高+4-6层多层〔或洋房或叠加〕〔多层可排到10-50%〕；小高层〔或25层以下高层〕+多层〔或洋房或叠加〕+联排〔或双拼〕：多为占地10万方以上中大型工程；规划趋势：通过提升小高层的层数或者增加建筑密度、牺牲集中绿化来增加别墅洋房等高价值产品的体量，而通过加强景观细节质量等手段弥补舒适度降低的问题。容积率中小体量产品类型构成产品组合布局占地面积大小产品组合常见区位代表项目0-3万26层高层+6层多层外郊环中低端居住区云间名门、航天公寓二期18层高层外郊环中低端居住区盐湖新居3-5万22-33层高层市中心区圣骊河滨苑、华府海景5-10万12-18层小高中外环中端住宅华公馆容积率工程介绍〔包括布局图，产品介绍〕典型工程——云间名门