同致行-福建安溪湖头镇新华都项目发展研究报告-120P-2010年-样本社区-CBD-商业规划

天颐桃源整体推广思路安溪湖头镇

新华都工程开展研究报告谨呈：厦门大美洋目标快速回笼资金，收回本钱在保证资金平安的前提下实现工程价值最大化报告大纲工程区位周边交通/配套地块四至工程SWOT分析工程界定工程物业开展建议安溪湖头镇新华都工程开展研究报告启动区建议工程市场定位工程价值点提炼湖头住房消费行为调查地块解析地块区位人口全镇辖29个村，3个社区居委会，常住人口8万多人，流动人口1万GDP2007年，全镇GDP60亿，占安溪1/3支柱产业钢铁、水泥、服装、食品加工、旅游服务五大支柱产业区域定位大力发展重工业，打造安溪最大的重工业基地

辐射能力计划新城区面积拓展至30平方公里，人口达到30万人，辐射和带动周边半径100公里范围内的目标

便利性距厦门特区130公里，离大泉州经济区90公里,省道307线穿镇而过地块地处安溪最大的重工业基地湖头镇。经济强劲，辐射能力强。工程位于湖头新城核心位置，临溪而立，与老城区仅一桥之隔，对外交通便捷湖头大桥本地块湖头老城区往感德往安溪地块解析交通状况周边配套工程除自身配套有新华都超市以及休闲广场外，还可共享老城的繁华华林商业城金三角酒店新湖头医院东方中学地块湖头菜市场信用社邮政储蓄客运站湖头大桥和生大桥地块解析华林家居广场湖头客运站农业银行新湖路街湖头医院幼儿园KTV加油站电器行北西南东地块四至西溪工程临溪而立、拥有一线的景观资源以及良好的居住环境，依托区位的定位优势，市场前景看好，但是目前周边环境一般。因此必须注重打造自身综合品质，提升工程良好的形象。地块解析优势劣势○新华都强大的品牌吸附力和市场认可度；○沿河第一排，景观面足，昭示性好；

○与老城区咫尺之遥，配套共享；

○交通便利，通达性好；

○未来所属片区的发展趋势强。○住宅区的氛围尚未形成；○沿河景观带尚未治理，修缮；○地块周边尚未开发，物业形态尚不明确。○地块入市时间不确定，丧失市场机会机会威胁○两会催化，湖头城镇化建设加速，自建房已成为历史，为房地产的发展带来机遇；○现代工业城市”的定位将带来大量的产业人群；○区域交通的改善将进一步提升湖头对外辐射力，吸引周边乡镇的投资和置业需求。○周边未来其他项目的开发，分流原本就有限的客户。○当地居民的自建房意识依然很强，商品房需求尚未被激发；○对商品房的认识相对滞后，顾虑较多；○重工业发展导致的环境污染，使得本地的购房需求外流；工程SWOT分析地块解析四大价值123未来开展前景西溪北岸片区作为湖头未来开展的核心区域，其不仅在规划、市政配套建设等方面的高规格、高起点、高认可度，成为本案的核心价值点。配套价值工程区位商业以及休闲设施的各项配套，能够满足市场潜在客户的种种需求〔居住、投资、经营等需求〕，配套价值点是本案的重要价值点。品牌价值新华都良好的品牌形象和市场知名度，具有强大的品牌吸附能力及市场认可度，为工程的操作提供强有力的保障。地块价值提炼地块解析未来开展前景+配套+品牌+外部景观资源具备打造中高端产品的条件4景观价值工程地处西溪河畔第一排，拥有一线水景景观。具备良好的外部开展资源报告大纲工程界定工程物业开展建议安溪湖头镇新华都工程开展研究报告启动区建议工程市场定位湖头住房消费行为调查随机抽样调查特定人群深访我们集中大量人力采取随机抽样调查以及特定人群一对一访谈模式。为了更准确地掌握本案区域周边实际情况，更透彻地了解购房者的需求，此次市场调研，我司特组织力量对本案区域进行随机抽样问卷调查以及一对一深访，其目的在于从受访者中了解：1、购房客群的特征；2、特定客群购房需求偏好。在问卷的根底上，通过统计分析，找出本案潜在目标客群，并掌握该群体的购房需求，为本案针对客群及产品定位提供有力参考。调查目的我们严格遵循概率与统计原理，采取最为有效的抽样调查和一对一深访的方式，主要调查程序如下：1、对湖头镇进行随机抽样调查，根据访谈结果以及以往经验设计问卷；2、问卷发放、填写以及回收并进行统计与分析。3、对特定人群：老师群体、个体商户、三安职工、私营业主进行了深入的访谈；调查程序共设计问卷200份，无效问卷23份，有效问卷177份，有效率：89%。有效问卷湖头购房群体调查调查目的和程序湖头工程消费调查表

您现在住房性质：〈〉单位分房〈〉单位宿舍〈〉租赁房〈〉自建房〈〉其他您现在住房的建筑面积：〈〉50平米以下〈〉５０－７０平米〈〉７０－８０平米〈〉８０－９０平米〈〉９０－１００平米〈〉１００－１２０平方米〈〉１２０平方米以上您对现在居住条件是否满意：〈〉是〈〉否你是否有购置商品房的划购？〈〉近期〈〉半年内左右〈〉一年内〈〉3——5年内〈〉没方案您的购房目的是：〈〉拟为自己或子女购置婚房〈〉拟改善居住条件，重新购置住房〈〉作为投资〈〉外地来湖头工作/做生意拟购房〈〉其他您打算购置住宅的建筑面积为：〈〉６０平米以下〈〉６０－90平米〈〉９０－１００平米〈〉１００－１１０平米〈〉１１０－１３０平米〈〉１３０－１５０平米〈〉１５０－２００平米〈〉２００平米以上您假设购房可接受的房型：〈〉单身公寓〈〉二室一厅〈〉两室两厅〈〉三室二厅一卫〈〉三室两厅二卫〈〉四室两厅〈〉住宅+商铺您购房较关注于：〈〉环境与绿化〈〉价格〈〉地段〈〉质量〈〉小区配套〈〉教育配套〈〉物业管理〈〉开发商〈〉朝向与楼层〈〉升值〈〉户型设计您方案此次购房支付的总房款为：〈〉２０万元以内〈〉２０－30万元〈〉３０－４０万元〈〉４０－５０万元〈〉５０万元以上您打算选用何种付款方式：〈〉一次性付款〈〉建筑期分期付款〈〉银行按揭贷款您希望居住的楼层：〈〉１—5层〈〉5—10层〈〉10—15层〈〉15—20层〈〉20层以上12．您是否了解新华都工程及降落户湖头：〈〉非常清楚〈〉知道〈〉一点不知道13．您是否了解新华都周边会有商品房开发：〈〉知道〈〉一点不知道受访人员家庭结构两代、三代的居多，月收入2000元以上的占到76%。家庭结构：市调对象中，家庭结构在两代、三代的占到79%，这局部人置业需求旺盛，购置力较强。收入情况：受访对象个人月收入水平在2000元/月以上的占到59%。收入在2000元/月的客户就会形成对本案产品的购置力。随机抽样调查家庭背景大局部受访者对于购房没有明确的方案，但并不排斥，关键在于我们如何引导消费购房方案：问卷调查结果显示，只有19%的受访者有明确的购房意向，27%的受访者无购房方案，值得注意的是54%的受访者表示看情况再做决定。处于可买，可不买的状态。这主要是由于：1、湖头长期以来的自建房传统，使得商品房的购置需求未被有效的激发；2、是受访者对于商品房的认知缺乏，尚有许多顾虑；3、没有明确的参照物，不知商品房的价位是否在自己的承受范围内。随机抽样调查未来购房方案从建筑类型调查结果看，6层以下的多层最受客户青睐，对于带带电梯小高层建筑类型置业的接受度还需要逐渐引导。随机抽样调查对建筑类型的要求欲购户型：需求主力户型为二房、三房，所占比重到达91%，侧面显示刚性自住需求占据绝大多数的需求局面；小户型以及大户型的关注度较低。欲购面积：与欲购户型相对应，问卷对象主力需求面积集中于二房、三房的面积范围，70-130㎡，所占比例高达91%，其中〔100-110㎡〕所占比例53%，〔110-130㎡〕所占比例18%。进一步印证了本地商品房市场以刚性置业需求占据绝对需求主力的特征。随机抽样调查住宅户型需求三房依然是需求的主力，而100~110㎡和110~130㎡的三房是需求的核心。随机抽样调查店铺户型需求店铺户型：有店铺需求德受访者百分百拒绝单层店面设计，均希望是“一拖二〞形式或者店宅相连的产品，经商的同时方便日常起居。店铺面积：有店铺需求的受访者对于单层面积为在30-50平米之间的店铺需求量最大。“一拖二〞或者“店宅相连〞的产品深受欢送。面积仍以30-50平米之间的小型店面为主。新华都工程在湖头的知名度非常高，但是只有25%的受访者知道新华都会附带商品房开发对本案的认知程度：从统计结果来看，88%的受访者知道新华都即将落户湖头，说明新华都工程在湖头的知名度非常高。但是75%的人并不知道新华都工程会附带商品房开发。随机抽样调查对本案的认知程度特定人群访谈15组2三安钢铁厂职工3个体商户4私营业主特定人群访谈人群选择访谈目的：获取特定人群对房地产形势、本案前景、本案规划设计以及置业方案等层面的需求表现。访谈人群：老师群体、大型企业职工、个体商户、私营业主。年龄层主要集中在30~50岁之间的青壮中年，都是镇内购置力相对强劲的人群；访谈方式：一对一深访访谈时长：20-30分钟1老师群体特定人群访谈老师湖头镇学校情况表学校数量教师数量小学26所600中学4所600中专1所100大专1所200合计32所约1500人目前湖头在职老师约1500人左右，每人每月住房公积金约300-500元，具有很强的购置需求和购置力职业：东方中学体育老师李老师年龄：30岁出头访谈纪要：从2004年，政府就开始限制自建房和翻修，累计了这么多年，现在湖头的房源很缺。很多人都是一大家子住在一起，很拥挤；学校的很多同事都去湖景新城看过房子并且登记，但是不一定都能买得到，听说房源很紧俏；我们学校50%的教职工年龄在30-40岁之间，都是需要购房的，他们工作了7-8年，现在手头上的公积金差不多3-4万，如果是双职工的话，大约就有7-8万，在湖头买所房子，首付10几万，还是能接受的；湖头到内安溪〔感德、白濑、剑斗等地〕工作的人很多，如果湖头有适宜的房子，他们回来置业的可能性业很大；新华都那个位置不错，不在三安的下风口，空气不会受到很大的污染。职业：湖头镇三安钢铁公司员工吴先生年龄：约35岁访谈纪要：三安钢铁公司作为湖头的支柱企业，为湖头提供了大量的就业时机和财政收入，今后的企业规模更是扩容到现在的两倍，职工人数将到达6000人；公司提供的宿舍条件不好，而且厂区环境很不好，很多人在外面租民房住，如果有好的商品房当然会考虑，再说管理层都有公积金；湖头老街的店铺大多破旧、低档，几个较大的商场也没什么人气，平时休息的时候都没什么去处，湖头仅有的KTV设备也很差，缺少一个集中的休闲去处。对于本工程的位置，吴先生认为还不错，尤其是新华都要在那里落址，以后就有逛街的地方了。至于商品房方面，他比较注重社区的居住环境，户型面积在100—130平米左右比较适合。代表企业在职工数量三安集团3000三元集发水泥1500煤矸石发电500奇信镍业500龙山水泥500湖头水泥1200合计约7200特定人群访谈三安职工目前湖头主要企业的员工接近万人，中高管理层的收入可观，但是住宿条件不佳，是商品房的潜在购置群体职业：湖头私营企业老板苏先生年龄：约40岁访谈纪要：湖头以钢铁、水泥、火电为主要支柱产业，在安溪县的乡镇中属于经济实力强镇，并由此带来了大量的外来人口，尤其是上述企业多为国有企业，薪资和福利待遇都不错，很多管理阶层人员都有能力购房。而且企业提供给职工的宿舍环境恶劣，这些人都有购置商品房的打算。支柱产业的蓬勃开展也不可防止地带来了环境的恶化，湖头的主要河流西溪也急待治理，但是很多人因为工作原因又不能离开湖头外出购房，因此一个良好的居住环境是很多湖头人的共同心愿。政府近几年加大了对三安钢铁公司的资金投入，预计未来几年企业的职工人数要增加到一万人，其他大型企业也都在不断扩张中，湖头的购房人群在日益增加。特定人群访谈私营业主私营业主有很强的购置力，但是对于购置对象也有很高的要求职业：湖头个体加工厂老板李先生年龄：约50岁访谈纪要：目前湖头的商业根本集中在老镇区的新湖路，但档次相对较低，只有零星几家较大的商场，但生意普遍一般；至于比较集中的休闲购物场所，目前湖头还没有。对于本工程所处的位置，李先生认为还是不错的，再加上新华都的落址和政府对该区域的整体规划，未来的开展前景是很好的。但是自己不会在新华都旁开店。由于湖头还没有商品房工程，之前老镇上的回迁房偶有售出，售价根本在2500元/㎡左右。他自己目前还没有打算购置商品房，重要是担忧相关的物业费和日常生活费用会比较高。但是也很向往商品房所具有的舒适居住条件和生活环境。特定人群访谈个体商户湖头的个体商户对于商铺的需求更为旺盛，但是对于在新华都旁购铺，有人积极，有人迟疑。湖头购房群体调查调查结论-住宅湖头镇存在着大量潜在购房需求，本地限制自建房后积累的大量刚性需求以及工厂扩容带来的产业人口。湖头居民对于商品房认知缺乏，尚有许多疑虑，担忧后期使用本钱偏高；但同时又对商品房良好的居住气氛心生向往；新华都工程在湖头的知名度和市场认可度非常高；泛公务员群体、工厂企业中的中高层管理人员由于有住房公积金以及自身的需求，是商品住宅最主要的购置群体；多层产品比较容易被接受，电梯房的需求还需引导；由于家庭人口的关系，三房较能满足湖头人民的住房需求，面积在以100-130平方米以内，控制总价。湖头老街狭窄破旧，经营的业态档次低、混乱无序，存在着外迁、升级的潜在需求；缺乏一定体量的，中高档次的购物场所休闲娱乐场所匮乏，仅有的几家ktv生意火爆店铺租金根据地段差异较大，最贵的为新湖街；当地居民热衷于购铺自用或是投资。街铺是当地商户接受度比较高的商业形式，其中“店宅相连〞的产品最受欢送；30-50平米之间的店铺面积需求较普遍；受访者非常认可新华都对于商圈的带动力，但是对于在新华都旁购铺，有的人认为会有促进作用，有的人认为会被新华都挤压湖头购房群体调查调查结论-商铺报告大纲工程界定工程物业开展建议安溪湖头镇新华都工程开展研究报告启动区建议工程整体定位湖头住房消费行为调查形象定位产品定位客户定位本工程之于湖头的意义：带给湖头一种理想中的城市生活方式！繁华便利时尚娱乐多元湖头都市生活样本社区以时尚和品位的现代生活理念缔造湖头休闲时尚现代新城；引领湖头居住新潮流，主动占位湖头新城区颠覆传统居住观念和消费模式，开拓新视野，创造新热点；形象定位

西溪1号

西溪——突出工程区位，意境悠远，深入人心。1号——表达工程价值，占领新城生活制高点。工程案名北岸首府

新华都广场

工程备选案名财富中心

工程传播口号我是湖头CBD辅助推广语新城·新景·新生活独领西溪数百年客户分类客户特征产品选择住宅客户本地刚性需求承袭自建房的传统，希望能自己建造房屋。但目前政府进行整体的新镇规划，不允许个人自建房，甚至是翻修。同时当地居民普遍子女较多，很多人已经到了适婚年龄，需要购买住房结婚安家三房产业人口以工业为支出产业的湖头聚集了大量的外来产业人口，虽然企业有宿舍安排，但是他们需要为自己以及家人提供更好的居住环境单身公寓、两房、三房外迁人口湖头周边白濑、湖上等乡镇要改善居住环境的购房者；三房生意缘客户支付能力较强，注重居住的便利性以及未来的升值空间二房商业客户个体商户支付能力较强，注重交通、人流等经商环境。店铺或者店宅相连产品客户定位客户群来源游离客户重要客户目标客户目标客户：60%湖头当地需要改善居住条件的家庭；当地子女较多的家庭子女结婚需要购房的重要客户：30%三安钢铁公司的管理人员；湖头水泥厂和火电厂的管理人员游离客户：10%本地有房产投资意识的居民；与湖头有生意往来的；开发商股东的关系户客户定位住宅目标客户住宅目标客户多为本地刚性需求客户特征：对新生活场景和新生活方式的接受和期待看中所购物业的实用性投资和自用多重要素上的精细和理性城市化的生活方式，表达面子总价有一定的控制客户定位商业目标客户游离客户重要客户目标客户目标客户：50%当地富裕家庭购铺用于投资或自用；打算购铺经商的个体户重要客户：30%周边乡镇往来湖头做生意的客户游离客户：20%投资客以及其他零散客户客户特征：对新华都商业带动力非常认可渴望更好的经营环境；投资和自用多重要素上的精细和理性商业目标客户多为当地个体商户用于投资或自用物业功能——

在规划条件许可内，符合现阶段客户需求和产品适度创新的原那么本工程主导功能以满足中高端需求的产品为主，主要考虑如下因素：湖头目前处于房地产开展初级阶段，居住习惯正从自建房向商品套房转变；当地居民习惯于“楼下经商，楼上住家〞的便利生活；产品适度创新和产品引导的原那么。综合以上因素，结合本工程的规划设计条件以及拥有的自然景观资源优势，物业形态锁定为小高层电梯房、多层、店宅相连等产品定位物业功能功能定位——

明确各功能的作用，确定工程主次关系和开展方向原有居住形态的过渡，加快去化，形成热销多层提升地块价值小高层电梯房主要物业形态辅助物业形态产品定位物业功能快速聚集人气工程盈利主体店宅相连都市休闲高尚社区以上仅为初步面积区间及套数比湖头镇处于房地产发展初级阶段湖头人的居住要求湖头一般家庭的人口结构产品定位户性面积配比户型面积区间（㎡）合计比例组合情况描述楼中楼1605%5%独立保证户型舒适性舒适三房110-13070%35%独立保证户型舒适性经济三房100-11040%独立满足户型实用性舒适二房80-9010%5%独立保证主力户型舒适性经济二房60-705%组合部分比例满足拼接需要单身公寓45-5015%10%组合部分比例满足拼接以及店宅相连产品需要地块现状、价值分析规划核心理念商业规划建议住宅规划建议案例借鉴工程界定工程物业开展建议安溪湖头镇新华都工程开展研究报告启动区建议工程市场定位湖头住房消费行为调查案例借鉴磁灶阳光豪庭工程概况：磁灶镇首个商品房小区，共21万平方米，涵盖住宅·商业街·购物中心·酒店式公寓等多种产品形态社区东西两端各设置一座11036.9㎡和5456.8㎡的商场，与550米长的欧洲风情商业街相互照应互动。整个规划充分表达了商业价值最大化的特点，并确保了未来商业经营的可行性磁灶首个商品房小区，商业体量最大化工程概况：官桥四海明商贸中心于2007年投资兴建，投资总额约1.2亿元，总建筑面积7万平方米、1.2公里长的商业街，共有400多个店铺，可以解决1万人的就业和居住。工程定位：该工程定位为建材城+城区商贸中心，主要辐射官桥、龙门等地，有效拉动当地经济的快速开展。工程效果图建材城+城区商贸中心案例借鉴四海明商贸中心住宅：最开始时，住宅售价仅为1300-1400元/平米，目前价格已上涨较大。目前带电梯的住宅为统一的价格出售，售价为：2200元/㎡，多层的住宅现在的售价在2100元/㎡,个别的优惠价在1900元/㎡，目前剩下的不多，大局部已售出。店面：在广场边挑高7米和商场底下的，店面目前的销售价格在9仟多每平米，商场下的店面开发商现在都不卖，都用来招租，包装修半年免租金，商场后沿206道边的店面做促销，促销价在6仟多每平米目前二手房状况：现在四海明商贸中心二手房的成交价比照以前都有明显的提高，像一二期沿公路边的店面二手成交价，看位置的不同都在9500-12000元/㎡，大局部的成交价都在10000元/㎡左右，内街的店面售价在7500多，目前还没有听说有二手成交过。在广场幼儿园的楼上住宅，上个月才成交过一套位置在5楼，售价在1900元/㎡，当初的认购价仅在1640元/㎡，四海明的二手住宅成交价大局部都在2000元/㎡，最高的成交价到达2300元/㎡。商铺规划特点：商铺挑高7米，可做夹层，利率率有效提高；局部设置商场，通过商场带动周边中小商铺经营。商铺实景图商铺+联排别墅工程概况：感德那么作为安溪铁观音的原产地，从自发茶叶交易、自家店铺的形成到茶叶一条街的建立，感德铁观音的开展有目共睹。在这样的背景下，经过精心规划设计，总建筑面积4万多平方米的感德·一品茶都茶叶专业市场顺势而生。工程定位：感德一品茶都专业市场涵盖了铁观音茶叶交易中心、茶文化展览博物馆、酒店公寓、茶叶品牌企业、物流中心、金融银行体系等相关配套。工程销售价格：联体别墅均价约1600元/平米〔建于商铺上面〕，商铺均价约6000元/平米〔一层带二层销售〕，小高层尚未对外销售。案例借鉴感德一品茶都工程实景图住宅规划特点：联排别墅面积在两百多平米，住宅产品规划一幢小高层，主力户型为三房两厅两厅，建筑面积约130平米；另外，规划有单身公寓，目前尚未对外销售。商铺规划特点：商铺面积在60-70平米，一层带二层设计，一层挑高3.8米，二层挑高3.3米。案例借鉴湖头湖景新城工程概况：湖头镇首个商品住宅社区。与本案相隔一座湖头大桥。工程总建面33000平米工程定位：湖头精英商住中心开启湖头新城时代，商业价值最大化推售情况：目前推出一期，预计5月份开盘，已有100多组客户预约登记。住宅与店面客户各占50%。1、店铺85套，单层面积40-82平米，一层层高5.5米，双开门；局部户型为“店宅相连〞产品，即一层为5.5米挑高店面，二层为40-50平米的单身公寓；2、住宅114套，主力户型为110-120平米的三房，是可拆分的1+1户型，1梯3户。在开发模式上：以上工程主要的获利模式都是依靠商业通过商业带动住宅的销售，住宅售价不高，以保本为主；商铺设计方面下足功夫，比方送夹层，或者“店宅相连〞等形式更为注重经商、生活的便利性，居住品质次之案例借鉴案例总结67地块条件总结：南向有河景资源以及自身配套建设的新华都超市和大型广场；北、东、西向规划为住宅小区，预计以小高层为主。规划河滨道离新华都，广场最近，生活便利新华都超市大型广场商业远离商业区，生活环境安静地块分析

面积（㎡）容积率建筑面积密度总数633332.3127267

大型超市133331.331600

商住区域500002.1711126740%以商带住将本工程商业局部作为重点传递给住宅业主不一样的商业信息，即:商业中心区的精品住宅，而非住宅的配套商业。住宅区的配套商业商业中心区的精品住宅商业规划新中山路安湖路新湖路龙华商圈现状目前，湖头镇的商业根本上由三条街区组成：即安湖路、新湖路以及新中山路湖头商业现状湖头商圈分布安湖路新湖路新中山街业态分析家居建材为主、日用杂货、餐饮、汽配为辅的商业业态业态以超市、杂货、餐饮、电器、休闲娱乐、服装、通讯数码产品为主业态以服饰、精品、百货为主商业形态以街铺为主，较大规模的商业为金三角娱乐城以及梦幻星空KTV以街铺为主，较大规模的商业为华林商业城、民丰电器行等以街铺为主消费形态多为目的性消费覆盖湖头镇各个层次消费，是湖头最为核心的商圈以休闲消费为主，店铺规模档次稍高体量规模街长约500米，左右分布约80家店铺街长约1000米，左右分布约197家店铺。街长约500米，左右分布约69家店铺湖头商业现状湖头商业业态分析湖头现有商圈多是自发形成的商业街，形态以街铺为主，主要经营服饰、家居、通讯、日用杂货等中低端业态，杂乱无序，缺乏管理。湖头商业现状百货

经营规模5层，约3500㎡，各层面积分布较平均，近700㎡项目位置新湖街中段电梯分布中间布置2扶梯次主力店多美滋经营范围1F：多媒滋、黄金珠宝、家电、手机2F：超市3F：女装、内衣、床上用品、饰品4F：男装4F：体育运动、儿童健身堡、童装、婴儿用品、玩具、文具经营模式百货+超市经营档次湖头最高档的购物场所经营效果人流量较多，尤其是晚上，平均约30人/分钟交通情况新湖街中段，车流人流大，交通便捷但是拥挤不堪，商业氛围湖头老商圈核心，商业集中地段，人文古迹也带来大量人流评价依托优越地段、交通优势、人文古迹及老商圈良好的商业氛围都奠定了项目成功经营的基础。整体物业档次与业态品牌组合在湖头骏为最高档湖头商业现状百货湖头目前有三家较大规模的购物中心，均为超市+百货的形态。但是只有“华林商场〞的经营状态比较好，其他两家已面临亏损、倒闭的状态。

湖头商业现状其他主要业态业态现状是否有助于提升人气是否有助于提升物业形象电器湖头当前的电器通讯商家较多，约20多家。既有大卖场，也有小型专卖店市场竞争程度较为激烈。否知名的电器卖场能够提升商业业态整体形象中西餐当前尚无知名中西餐商家（德克士、豪客来、我家咖啡等），市场上仅有华莱士、多美滋两家商家，市场竞争较为空白，具有较好的市场会。知名中西餐商家一方面能够带来大量的客源是服饰服饰虽然占绝对主导地位，但是以中档、中低档定位为主，市场竞争极为激烈；而中高档所占比例相对较低，市场竞争相对缓和是是娱乐休闲湖头目前娱乐场所相对匮乏。KTV只有金三角和梦幻星空两家是中高档娱乐场所有助于提升项目形象家居用品目前家居用品店较多，但是档次偏低端否知名品牌有助于提升物业形象有时机有时机湖头商业现状湖头商业开展趋势河滨景观道的建设与开发西溪北岸新区的开发建设新华都等大型商业的入驻永莆高速的修建与开通工业企业的扩容与升级现有商业形态已不能满足人民日益增长的物质文化生活的需要；已无法承载湖头日益增强的经济辐射力宏观经济的开展以及人民收入的增加特色化、现代化、外向型的新商圈呼之欲出，老商圈将被边缘化，逐步向专业化、低端化转型。西溪北岸新华都商圈将成为湖头未来的商业中心本案借助西溪北岸片区的规划以及新华都的入驻，将成为湖头未来的商业中心工程自身配套优势：新华都+休闲广场+河滨景观带市场空白点：中高端物业缺乏，休闲娱乐工程匮乏未来开展趋势：湖头未来商业核心区商业规划商业定位新城市商业中心，娱乐休闲新地标商业规划商业开展方向商业开展方向纯街铺街铺+集中商业纯街铺VS街铺+集中式商业商业体量铺位划分市场接受度经营管理资金回收纯街铺商业体量有限，最大不超过16000平米，扣除商业死角、储藏间、停车位等，预估商业体量约14000店铺相对独立，每间商铺独立经营，互不牵制干扰当地居民比较认可街铺的形式，市场接受程度高不易管理，难以形成成行成市的局面；能快速回笼资金；街铺+集中式商业商业体量可大幅增加，在规划上完全可以做到35000平米干扰性大，业态布置灵活性不高较难后期需专业团队进行经营管理前期租金低，资金回收慢√√商业规划商业开展方向纯街铺街铺+集中商业是否存在可能的方向，既能保证商业体量最大化，又能到达快速回笼资金的目标？商业规划商业开展方向商业规划商业开展方向集中商业的局部产权出售、局部物业自持，统一经营是本案商业的开发方向！街铺+集中商业出售局部产权或，满足资金快速回收的需要。持有大局部或一半的物业产权，保持对商业运营的整体控制权，以便统一经营，保证商业运营良好81商业价值评价要素对外辐射度：辐射范围和级别人流聚集度进入及昭示性沿街状况：沿街方向和长度商业价值分布一级二级二级广场新华都一级二级商业规划地块价值分析2-3层店宅相连产品1-2层底层商业3层独立商业超市+集中商业+街铺的物业规划新华都111223广场222223商业规划规划方案根本思路：寻求市场空白点扩大辐射半径符合外乡消费需求特征允许个别商品的新、特、奇特点，为商业带动时尚前沿，吸引力注重与区域文化融合实现食、购、娱等功能多元化商业规划商业业态定位集中式商业以娱乐效劳业为主导，弥补市场空白点，扩大商业辐射范围，提高顾客人均消费水平街铺以服饰、餐饮、家居等零售业态为主，满足复合型客群需求位置：位于工程的东南角面积：从1F至3F业态规划：1F中西餐饮、酒吧、咖啡厅、名品/精品专卖、影楼1-2FKTV、台球城、网吧3F游戏厅、电玩城、桑拿、足浴城商业规划方案集中式商业业态建议商业规划方案街铺业态建议序号支出类型商业业态或衍射业态1食品中西餐2服饰服饰、鞋业专卖店3电子通讯数码电器、手机4家居用品床上用品，精品店5家庭用品专卖店、电器城6医疗保健药店、门诊片区商业可承受规模=片区规划常住人口*〔1+30%〕*人均商业面积=50000〔1+30%〕*0.6=39000平米<本工程最大商业体量35000平米人均面积推算法商业规划方案商业体量预估兴旺国家或地区人均一般为1.2平方米；国内人均商业面积为1平方米;未来城区片区商业中心效劳人口在规划常住人口根底上加计30%辐射流动人口,人均商业营业面积按平方米控制.本工程适合多大的商业体量？三、四线城市商住楼盘常用的商业体量推算方法业态组合反推法业态规模需求（平米）店铺个数合计（平米）集中式商业西式快餐2002400大型酒楼50021000酒吧/咖啡厅4002800名品专卖30051500KTV350013500网吧5001500电玩城8001800台球厅5001500亲子乐园150011500桑拿/足浴城300013000小计13500街铺小计9000合计22500商业规划方案商业体量预估本工程商业体量到达22500平方米，较为适宜！既有利于物业整体形象的树立，也有利于物业的招商或出售商业规划方案集中式商业设计建议建议该商业建筑以时尚和通透的玻璃幕墙为主，凸显商业气氛。同时建议利用沿西溪、临近广场的优势，突出特色景观，以吸引消费者到达。层高：不低于5米停车位：每万平米规划不少于100个停车位管道：预留烟道、上下水等条件，为引进中西餐饮创造条件商业规划方案街铺设计建议店宅相连：一层店铺可设计挑高，层高在4.8-6米，可设计夹层；二层为住宅，可设计为单身公寓，甚至三层也可为住宅。挑高店铺：挑高商铺的层高在4.8~10米不等，业主可自行分隔成双层经营。商铺挑高设计不仅增加了使用面积，还可以保持底层商铺与楼上住宅之间的距离，一定程度上可减少噪音、油烟等影响商业规划方案单铺面积建议在满足经营需求的根底上适当划小，利于控制总价、快速变现、提升单价；现有店铺开间3-4.2米现有店铺进深5-15米现有店铺面积15-60平米底商店宅相连进深12-18米12-15米开间4.2米4.5米单层面积50-76平米54-68平米层高一层5米挑高一层5米挑高开间一头单开间两头双开间商业规划方案道路景观建议道路景观设计原那么：1、街道的尺度、路面的铺装、小品的设备都应有人情味2、注重绿色环境的营造3、注意与周边自然景观的融合4、要创造轻松、宜人、舒适的环境气氛水系景观小品绿化休闲座椅表达工程“娱乐休闲〞的定位通过轻松舒适的气氛聚集人气住宅规划住宅规划规划源点符合当地房地产市场开展初级阶段的特点，接近当地居民的认知，适度超前；表达出工程“都市生活样本〞形象定位——现代的，时尚的，都市的；丰富的物业组合，满足不同客户的置业需求；小区规划有一定的层次感，错落有致；尽量保证住宅南向或东南向。打造成开放式道路，提高可进入性，为楼层底商提供人流94地块价值分析生活便利性景观与配套资源昭示与进入乡镇住宅价值评价要素住宅价值分布一级一级二级二级广场新华都商业地块价值分析二级广场新华都商业12112222232-3层店宅相连的低层产品11-15层小高层6-7层多层产品住宅规划规划方案96区域内工程分析——各种风格并存，客户接受面较宽，无特殊喜好四海明商贸城建筑风格建议周边乡镇工程湖景新城湖头都市生活样本社区以时尚和品位的现代生活理念缔造湖头休闲时尚现代新城；引领湖头居住新潮流，主动占位湖头新城区颠覆传统居住观念和消费模式，开拓新视野，创造新热点；建筑风格建议本工程定位回忆建筑风格建议在造型上重视轮廓，简洁，明快；符合工程整体形象定位；外立面颜色以灰色系为主，整体感觉稳重，大气。坡屋顶的设计，既增加了建筑的层次感，又可增加房屋的内部空间现代简约的外立面风格。都市的、时尚的！99户型功能设计原那么户型建议户性设计原那么户型的实惠性和实用性对乡镇客户有较大吸引力：一、实惠性加大赠送面积舒适性能不逊于自建房二、实用性满足日常生活所需的功能便利自己的生活户型设计建议拼接户型左右拼接可以组合成大套房，也可以分割成两个小套房，满足各种居住需求上下拼接在阳台或露台处加楼梯。两户不管独立或是合并时都能保持户型的完整性，对原有户型的改动不大空间可大可小，满足多种居住需求101挑空户型，买一层用两层。赠送面积大，空间感强每户赠送相当于平层面积一半的免费空间；适宜布置在社区东北角，离新华都以及广场较远的位置，以“买一层用两层〞的超大实惠吸引客户。户型设计建议挑空户型102底层送私家花园

——彰显品质与居住的舒适性户型设计建议附加值89.66平米双阳台2房变3房通过入户花园、阳台、露台的设计，实现空间的灵动，2房可变3房户型设计建议附加值入户花园/露台作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。赠送面积，提高附加值。104

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸窗变形：在保存凸窗原有功能〔实惠、观景〕的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗——通过降低凸窗距地面的高度提高欣赏效果步入式阳台——客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度倒凸窗户型设计建议附加值105顶层送阁楼，送实惠，并增添空间情趣坡屋顶内的建筑空间，屋面底板距楼面净高超过2．0米局部计算全部建筑面积；净高不超过2．0米局部不计建筑面积；顶层结构顶板小于2.2米，并加高度小于2.0米的单坡和双坡屋顶，顶层可不算面积。户型设计建议附加值园林景观建议园林风格小区内部大量使用硬铺装形成景观，维护本钱低；点缀园林小品，增加参与性；规那么式布局，表达气势和都市化；打造成开放式道路，提高可