影响房地产价值与价格的因素分析

影响房地产价值与价格的因素分析

一、房地产的基本概念

1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。

2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。

3.房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。

二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1．

投资置业（AcquisitionorPurchase）（1）投资目标和约束条件（Investorgoals&constraints

）●可使用的资金●投资类型●风险●预期回报（2）弄清所有权（Ascertainownershiprights）●法律关系●权利类型与性质●债权关系-抵押权等●所有权和使用权的限制二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）

1．

投资置业（AcquisitionorPurchase）

(3)买卖合同（Buy-sellcontract）●置业者-经纪人-卖方关系●代理程序●合同书●权利与权益●契约●终止条款(4)资金筹集（Financing）●房地产信贷体系●借贷与融资前景●筹资方式选择●筹资预算与谈判●自有资金二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）1．

投资置业（AcquisitionorPurchase）（5）市场与投资环境（Market&investmentclimate）●长期社会、经济和政策趋向●空间经济结构●地方房地产供给与需求分析●可行性分析（6）投资项目分析（Analysisofpropertyasaninvestment）●投资生产率●税费影响●市场价值●投资估算与评价●开发分析二、房地产投资决策环（TheRealEstateDecision-MakingCycle）2．投资管理（Managetheinvestment）（1）管理（2）市场推广（3）维护保养。3．房地产转让（Alienation）（1）底价（2）市场价值（3）所有权证明（4）让契约（5）卖者与经纪人关系（6）购买合同。三、影响房地产价值的主要因素分析

影响房地产价值的主要因素：时间、空间、环境和市场需求。（一）资金的时间价值

一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即：折现率=无风险报酬率+风险率（一）资金的时间价值你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。（一）资金的时间价值同样的方法可以用来为各种商品定价，而不受时间的限制。假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。（一）资金的时间价值为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10％的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。（一）资金的时间价值先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表1－1的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。

（一）资金的时间价值

年数哈佛的年薪哈佛年薪的现值耶鲁的年薪耶鲁年薪的现值1$80000$80000$62000$620002$80000$72727$66000$600003$80000$66116$70000$578514$80000$60105$74000$555975$80000$54641$78000$532756$80000$49674$82000$509167$80000$45158$86000$485458$80000$41053$90000$461849$80000$37321$94000$4385210$80000$33928$98000$41562总计$540723$519782表1－1两份工作的比较

（一）资金的时间价值

用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。三、影响房地产价值的主要因素分析

（二）空间区位及其联系

1．

区位与区位主体区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，如企业经营活动、公共团体活动、个人活动等。区位主体在空间区位中的相互运行关系称之为区位关联度。区位关联度影响投资者和使用者的区位选择。一般来说，投资者或使用者都力图选择总成本最小的区位，即地租和累计运输成本总和最小的地方。三、影响房地产价值的主要因素分析

（二）空间区位及其联系

2．区位要素

（1）空间环境特性（Environmentalcharacter）—某活动所占用空间的自然及人为环境品质；（2）可及性（Accessibility）—某活动地点到另一活动的交通方便程度；（3）互赖性（Complementarity）—人与人、活动与活动间的互助需要，并为彼此提供利益；（4）排斥性（Incompatibility）—各种活动在空间上的不相容性；（5）费用（Cost）—在某区位上从事某项活动所需付出的成本。三、影响房地产价值的主要因素分析（三）社区环境

1．生态环境

一切生物都是在一定的自然条件下生存的，并受到各种环境因素的影响和制约。生物与环境有机结合形成生态环境。生态环境包括自然生态和人工生态。如果社区里的人们对生态系统的影响和干预超出其自身的调节能力，就将破坏居住生态环境的平衡，反过来影响人们的生存。目前，社区规划建设中存在的主要问题是：对原有的自然地形地貌和植被平整改造有过，保护利用不够，其次是绿地面积很少，起不到绿化制氧、滤尘、遮阳、挡风、无菌、防噪和调节气候的作用。更严重的是随着城市人口的增加和工业的迅速发展，造成大气和水体的污染，破坏了生态平衡。

2．生活环境

生活环境是指为社区居民提供居住生活的物质条件，包括住宅内部环境、基础设施环境、公共服务设施环境、教育医疗环境、文体娱乐环境、社会治安环境等。目前存在的主要问题有：室内空间格局设计不尽合理，许多住宅未能真正做到动静、内外、洁污“三分区”；一些社区基础设施不配套，缺少文体娱乐设施，停车场很少，不仅影响了居民生活，而且影响了商品房的销售和价格。三、影响房地产价值的主要因素分析（三）社区环境

3．生理环境生理环境包括日照、通风、防噪音、防尘及防视觉污染等方面。一些社区在规划设计时，只考虑开发商的要求，片面追求高密度，压低室内层高和室外楼间距及朝向，使室内无法具备良好的自然通风和有效的日照时数。另外，建筑外形单调、色彩杂乱、布局无序等，又形成不良的视觉环境。许多社区缺乏停车场地，汽车沿路停放，既影响了交通，又给来往行人的安全带来威胁；汽车防盗装置产生的噪声，严重影响了住区的安宁，容易使生活在居住区的人们在生理上产生抑郁、烦躁等不良现象。

4．社会文化环境文物古迹、民俗民风、地方建筑形式、社区地名均是反映社会文化环境的内容。随着物质文化水平的提高，人们不但需要一个丰衣足食、安居乐业的物质环境，而且需要一个体现现代精神文明的艺术环境。因此，社区规划建设必须继承历史文脉，体现时代特色，创建良好的文化氛围。

三、影响房地产价值的主要因素分析

（三）社区环境

5．心理环境以上环境的综合作用产生出心理环境。如果社区生态环境好，景观优美，文化品位高，可以使人们陶冶情操，赏心悦目、心旷神怡；生活设施完备，安定宁静，不论从事何种职业，不同年龄，不同文化层次的人都会感到“家”的温暖和甜美，使邻里间和睦、具有归宿感、亲近感，富有人情味，将有助于人们的身心健康和生活。三、影响房地产价值的主要因素分析

（四）市场供给与需求

1．供给与供给量供给是指在某一特定的时间内和各种可能的价格区间内，市场价格与生产者所愿意提供的商品数量之间的关系。在这一定义中，“特定的时间”是一个重要的限定，因为随着“特定时间”的长短变化，供给函数相去甚远。供给量指的是在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。这里“商品”的含义，不仅包含物品和服务，还包含信息（Knowledge，Information）在内。1．1影响供给的主要因素从一般意义上讲，影响原有可出租房地产的供给量主要取决于租户的退租量、经营活动的预期利润和租金水平；新建房地产的供给量主要取决于预期的利润水平。除此之外，影响房地产供给总量和供给类型结构的因素还有以下几方面：（1）房地产开发费用；（2）房地产开发有关税费；（3）开发商以往的利润水平；（4）房地产市场前景；（5）房地产所处区域公共设施的配套程度；（6）房地产开发资金的融通能力和融资成本；（7）市场上存量房地产的空置率；（8）国家有关法律、法规、政策和管理的变化等等。三、影响房地产价值的主要因素分析（四）市场供给与需求1．供给与供给量

1．2短期供给在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都缺乏供给弹性。原有物业之所以短期供给价格弹性较低，主要原因是当物业租金上涨时，租户在短期内通常不会很快减少他们所承租的物业空间，以致可供出租或再出租的原有物业在短期内供给量变化对租金变化的反应较迟钝。新建物业的供给价格弹性也较低，是因为新建物业从决定开发到建成租售，需要一个较长的时间周期。在这段时间内，新建物业不能及时满足市场的需求，市场上的供给量也不能很快变化，因而新建物业的短期供给弹性缺乏。由于短期内房地产市场上的房地产商品供应量不能得到较快的调整，房屋租金和售价主要由需求量的变化所决定。

1．3长期供给从房地产市场的长期变化来看，房地产供给价格弹性系数趋于增大。主要是通过改变原有土地的利用性质和房屋的用途，以及增加新的房地产开发项目，以适应房地产市场价格的变化。但是，土地由于空间位置的固定性、数量的有限性和稀缺性，其长期供给缺乏弹性。另外，城市规划的调整和控制也对反对房地产的供给产生较大的影响。一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，它们的供给价格弹性较大，城市规划限制较严且不易改变用途的房地产开发项目的供给价格弹性相对较小。三、影响房地产价值的主要因素分析

（四）市场供给与需求

2．

需求

一般而言，需求与人们对某些商品和服务的期望、要求和需要相关联，它是指人们需要并愿意购买的商品及其数量。由此可引伸出，房地产市场需求主要是指人们在一切生产和生活过程中对地产和房产的需求和消费量。土地和房屋及其附着物通常是作为一种生产要素在人们的经济活动中发挥作用，但这一作用需要与其它生产要素相结合才能充分体现。或者说，由土地和房屋构成的房地产产品实际上是一种中间产品（IntermediateProduct），其价值取决与它对其它产品的贡献。因此，房地产需求是一种引致需求（DerivedDemand），或者叫派生需求。例如，由于市场上对面包的需求量增加，面包生产量要扩大，就需要种植更多的小麦，从而会需要更多的耕地用于扩大小麦种植面积。又如，城市第三产业的发展，商服业的日趋繁荣，需要建设更多的商业服务设施，从而使市场上对商场、店铺、写字楼等物业的需求增加。

三、影响房地产价值的主要因素分析3.潜在需求（PotentialDemand）潜在需求是根据某一地区或城市的社会经济发展和人口增长变化等情况，推估该地区或该城市在现时或未来某一时期内的房地产需求量，称为潜在需求。潜在需求主要是由社会经济和人口因素所决定。三、影响房地产价值的主要因素分析

（四）市场供给与需求

4．有效需求（EffectiveDemand）

所谓有效需求不仅具有潜在需求的意识，更具有将需求的愿望付诸实现的能力，将潜在需求变为有效需求关键是消费者所拥有的财富积累和收入。尽管人们对房地产有很迫切的需要，但若没有经济能力，则只是一种渴望，并不能形成有效需求。因此，有效需求须具备两个条件：第一，消费者有购买房地产的意愿；第二，消费者能承受并支付得起房地产价格。可以说，有效需求是消费者收入增长、抵押贷款能力、房地产价格等因素得函数。当房地产市场上的供给与需求达到平衡时，市场上的需求量便是有效需求。

三、影响房地产价值的主要因素分析5．

供求均衡市场经济条件下，供给与需求的相互作用结果是引起商品价格的变化和均衡。所谓商品的均衡价格（EquilibriumPrice），是指某种商品的需求价格与供给价格相一致时的价格，也就是该种商品的市场需求曲线与供给曲线相交处的价格，如图1所示。三、影响房地产价值的主要因素分析（四）市场供给与需求

5．

供求均衡在图1中，SS表示商品供给曲线，DD表示商品需求曲线，E点是供求均衡点；P表示商品价格，Q表示商品数量。当EQ=OP时，表示价格均衡；当EP=OQ时，表示数量均衡。在一定的市场条件下，若供给数量小于Q为Q，时，显示市场上商品供不应求，导致价格上升至P'，进而供给增加，使供给数量向Q移动，价格趋于平衡；又若供给数量大于Q为Q"时，说明市场上商品供过于求，导致价格下跌至P"，进而供给又会减少，向Q靠拢，价格又将趋于平衡。三、影响房地产价值的主要因素分析（四）市场供给与需求

5．

供求均衡

房地产商品与一般商品一样，其市场价格也主要是由供给与需求所决定，通常与需求成正相关，与供给成负相关。在市场其它条件一定的情况下，若供给不变，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。若需求一定，供给增加，则价格下降；供给减少，则价格抬升。（五）功能价格比

以价值工程（ValueEngineering）原理进行住宅、写字楼、商铺等房地产项目的功能价格比评价。基本公式为：

V=F/C=f（区位、环境、质量、户型、网络、安全……）/费用

V——价值（Value）

F——功能（Function）

C——费用（Cost）四、社区住宅价值分析

（一）满足居民对环境的需求社区居民对环境的需求包括物质需求和精神需求两个方面。美国心理学家A·马斯洛（AbrahamMaslow）在《人的动机理论》中提出，人的需求分五个层次：生理的需求（PhysiologicalNeed）、安全的需求（SafetyNeed）、友爱的需求（LoveNeed）、尊重的需求（EsteemNeed）和自我实现的需求（SelfActualizationNeed）。通过社会调查分析，大陆城市居民对社区环境的需求主要包括生理、安全、社交、娱乐休闲和真与美的需求这五个层次。人的需求的产生是一个从低级的生理需要到高级的自我实现的发展过程，只有当低一层次的需要得到满足后才可能产生对高一层次需要的需求，在整个人类社会中，各层次需求的人的数量呈金字塔型。除一般的人的需求外，对儿童、青少年、老年人和残疾人的特殊需求应当特别给予重视。四、社区住宅价值分析

基本需要（因缺乏而产生的需要）发展需要（存在的价值或后需要）真善美活跃个人风格完善必要完成正义秩序单纯丰富乐观诙谐轻松自我满足有意义自我尊重他人的尊重安全与保障生理需要空气、水、食物、住所、睡眠、性生活外部环境心理需要高层次图4人的需求层次金字塔

四、社区住宅价值分析（二）适居性从满足人地需求出发，社区规划建设应充分考虑居民的居住环境的。社区居民对环境的要求是随着不同时期的社会经济和居民生活水平的程度发展而变化的。概括起来，居民要求对居住环境的适居性包括：舒适、方便、安全、卫生和美观五个方面。1．舒适总结国内外的调查分析，居民认为舒适的环境主要包括八个方面：（1）空气清新、日照充足，没有污染和臭味；（2）住区安静、无噪音；（3）丰富多彩的绿化，绿化面积率至少达到30%以上；（4）依山傍水或近山亲水；（5）景观优美，街道整洁；（6）具有历史文化古迹和地方民俗特色；（7）有室外休闲和游憩场所及设施；（8）居住人口密度和建设密度适当。2．方便居住环境的方便程度主要考虑：（1）出行方便；（2）公共服务设施配套，购物、娱乐等方便；（3）基础设施配套，生活方便；（4）服务方式、服务时间和服务项目均方便。3．安全居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不必担心他们地安全。因此，社区内应具有保证居民的日常生活和特殊情况下的安全设施。一是建筑物、构筑物本身安全；二是治安安全,如防盗、防破坏设施；三是交通安全；四是发生特殊情况时的安全设施，如火灾、地震等。四、社区住宅价值分析（二）适居性原则4．卫生社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空气清新。5．美观主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。四、社区住宅价值分析（三）场所认知和情感认同感场所（Place）指特定的人或事所占有的空间及其空间环境的特定部分,其主体是人以及人与空间环境的的某种关系所体现出的意义，具体反映为场所感（SenseofPlace），即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感认同。例如，我们都有这样的体验——对于一个城市中的某一个地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再有机会回去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一样，这就是场所感的一种体现。场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、领域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场所产生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感等心理感受。因此，社区住宅价值分析应考虑社区规划建设是否注重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产生良好的经验认知和情感认同感。

四、社区住宅价值分析（四）文化活力性富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住户的责任。社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况1．自然生态环境的利用社区景观生态环境是自然生态环境与人工生态环境相结合的产物。自然环境是社区环境形成的基础，其好坏不以人们的意志为转移。人工环境应是在自然环境基础上的完善和创新。因此，社区住宅价值分析首先应考虑社区规划建设是怎样利用自然环境，其次才是对自然环境的适当改造。

四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况1．自然生态环境的利用社区规划建设要很好地利用自然景观环境，必须对自然生态环境敏感区充分认识和划分。自然生态环境敏感区可划分为：（1）生态敏感区，它包括河流、湖泊、水塘和海滨水域，坡地、山丘和台地及江岸海滩和特殊或稀有植物群落；（2）资源生产敏感区，如水源涵养地，新鲜空气交换区、土壤维护区、野生植物生养区；（3）天然灾害敏感区，包括易受洪涝水患威胁区、地质地貌不稳定区、易受大气污染区等。这些自然生态环境敏感区是对社区具有特殊价值或具潜在自然灾害之景观，极易因人们的不当开发活动而导致环境负效果。属环境脆弱生态景观。但是如果保护利用的好，也可以带来良好的可持续发展的生存居住环境效果。四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况1．自然生态环境的利用如位于美国俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花苑，在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷杉树林和坡麓湿地，各类建筑物和公共设施依地形布置，减少了土地平整费用，使花苑的建筑与景观和谐共处，并使环境产生出异乎寻常的吸引力，居民特别喜爱这里的私密性和自然幽静气氛，不仅开发项目最终产生了较多的经济回报，且房屋入住率始终居高不下,社区住宅价值大大提高。四、社区住宅价值分析（五）生态系统优化状况2．人工生态环境营造通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善社区及其相邻区域的小气候，实现社区的自然通风、采光与降温系统，减少机械通风与人工照明。综合考虑交通与停车系统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理