2015年下半年云南房地产估价师理论与方法：寿命长久试题

2015年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》：寿命长久试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、计量估价合同是以—和单价表为计算包价依据的合同。A.总工程量B.实测工程量C.工程量清单D.最终工程量2、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。A.工程建设费用B.措施费C.规费D.直接工程费3、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，_。A.通过委托评估确定B.依照合同办理C.遵循惯例处理D.不予支付4、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在—以上的，根据实际用途予以拆迁估价。A.半年B.一年C.二年口.三年5、房地产具有供给有限特性，本质上是由于.【2004年考题】A：土地总量有限B：规划限制C：房地产不可移动D：价值量大E：工业用地的监测点评估价格6、马克思(1818—1883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是—的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。A.威廉•配第B.亚当•斯密C.大卫•李嘉图D.马尔萨斯7、对投资项目或投资方向提出建议，是一阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策8、某宗房地产收益期限为50年的价格为4000元/m2,报酬率为9%,该宗房地产30年的价格为一元/m2。24003748.933567.413821.929、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年—为结息日。1月1日6月30日7月1日12月31日10、估价的通俗含义是估计的价格或价值。A：现有物品B：一般物品C：经济物品D：建筑物品E：工业用地的监测点评估价格11、下列不属于城市规划体系的是_。A.规划法律体系B.规划运作体系C.规划执行体系D.规划行政体系12、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的_。A.考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B.考虑抵押后的公开房地产市场价值C.考虑查封后的公开房地产市场价值D.公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响13、运用平均增减量法进行估价的条件是。A：房地产价格时间序列逐期升高或下降B：房地产价格的变动呈现出一定的规律性C：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近E：工业用地的监测点评估价格14、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年.后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）.2006年10月1日对该房地产进行评估.经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0.则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为.【2006年考题】A：4091万元B：4182万元C：4250万元D：5000万元E：工业用地的监测点评估价格15、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。（2008年试题）A：1250B：1398C：1416D：1562E：借款合同16、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。0a×n∞17、临时使用土地的期限，最多不得超过年。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章18、以下房地产价格中，属于政府定价的是。A：经济适用住房价格B：公有住房出售的成本价C：普通住房价格D：高档住宅价格E：工业用地的监测点评估价格19、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是_。A.20%30%C.40%D.50%20、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：10B：20C：30D：40E：房地产估价机构必须加盖公章21、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设—条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。A.按日计价B.重大增价C.延期增价D.涨价增价22、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为一万元。18.2520.0021.5822.0023、某大厦总建筑面积1000m2,房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为_。2.4%3.0%3.8%7.2%24、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的_。A.不可移动性B.独一无二性C.相互影响性D.易受限制性25、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.23%。管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为。A：7.78%B：8.28%C：13.21%D：14.21%E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是项目。A：短期投资B：累计折旧C：未分配利润D：存货E：执行层的组织协调2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为一万元。25262241213529853、房屋转租期间，原租赁合同发生变更、解除或终止，转租合同—变更、解除或终止。A.也随之相应B.无需C.由原出租人决定是否D.由原出租人与转租人共同协商议定是否4、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为OA.满足感B.满意率C.效用D.满意度5、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为一元。100050007000100006、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。（2009年试题）A：查验申请人提供的权属证明B：审查申请人提供的评估报告C：就登记有关事项询问当事人D：必要时对被登记房屋进行实地查看E：及时登记有关事项7、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地（建设用地使用权）范围的有。A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地B：国家依法征收的土地C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地8、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。50%60%70%80%9、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有_。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧10、—导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。土地出让制度土地转让制度C.房地产登记制度D.土地储备制度11、投资基金中，发起人与管理人、托管人之间是一种—的关系。A.投资合同B.基金发行办法C.信托契约D.基金章程12、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境内的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的继续教育E：注册房地产估价师的监督管理13、长期趋势法的作用主要有。A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C：用于成本法计算重置价格D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏14、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。（2009年试题）八：按房产余值计证的为1.2%8：按房产余值计征的为2.4%^按房屋租金计征的3%D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E：按房屋租金计征的为12%15、流通货币需要量取决于三个因素。人：已销售的商品数量B：待销售的商品数量C：单位商品价格D：货币流通次数E：货币流通时间16、工程项目的—是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。A.评标B.质量检验C.投料试车D.竣工验收17、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度18、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经—通过。A.与会业主所持投票权1/2以上B.与会业主所持投票权2/3以上C.全体业主所持投票权1/2以上D.全体业主所持投票权2/3以上19、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是。A：工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B：工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格C：工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D：工程量清单中的工程量应作为结算时的依据E：执行层的组织协调20、物业管理服务收费的计费方式主要包括。A：服务制B：酬金制C：包干制D：管理制E：服务和管理制21、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业—的经营权转让给其他经营者的行为。A.整体资产或者部分资产B.整体资产C.部分资D.固定资产22、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。A：劳动消耗定额B：施工定额C：预算定额D：概算定额E：概算指标23、业主大会成立后，维修资金的使