2015年下半年青海房地产估价师制度与政策：房屋征收决定试题

2015年下半年青海省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收决定试

题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过一年。101520302、a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为_。A.abcdB.acdbC.cadbD.cbad3、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。（2008年试题）A：属于房地产开发企业B：属于业主共有C：属于物业服务企业D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定E：执行层的组织协调4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。A：甲大于乙B：甲等于乙C：甲小于乙D：不可比E：工业用地的监测点评估价格5、收益法中所指的收益是.【2003年考题】A：估价时点前一年的收益B：估价时点前若干年的平均收益C：估价时点以后的未来预期正常收益D：估价时点前最高盈利年份的收益E：工业用地的监测点评估价格6、商品房买卖合同约定面积为150m2,价格为4000元/m2,交付使用时，产权登记面积为155m2,买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为一万元。60.061.061.862.07、下列不属于股票基本特征的是_。A.稳定性B.决策参与性C.流通性D.非返还性8、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元.其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本付息（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为_。A.10%B.11.27%14.18%42.55%9、某建筑物建筑面积430m2,基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200、300、400m2、400mz,单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为16万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25%,则该建筑物的重新购建价格为。A：398000元B：558000元C：697500元D：744000元E：工业用地的监测点评估价格10、登记机关自受理登记申请之日起日内应当决定是否予以登记。A：5B：7C：10D：15E：执行层的组织协调11、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格12、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的_。A.出租计划B.销售计划C.使用计划D.租售计划13、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就_。A.越大B.越小C.不存在D.分散14、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。A.空置率〉合理空置率B.空置率〈合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判断15、一宗房地产拍卖保留价的4500万元，采用增价拍卖方式，起拍价定为4000万元，依次报价的最高应价为4328万元，则。A：以4328万元成交B：以4500万元成交C：在4380万元-4500万元之间协商成交D：拍卖无效E：工业用地的监测点评估价格16、《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是。A：重量限值B：浓度限值C：体积限值D：质量限值E：执行层的组织协调17、下列不属于物业管理基本特性的是_。A.城市化B.社会化C.专业化D.市场化18、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产19、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了之外，一般都采用正常客观的数据。A：尚未使用的B：有租约限制的C：无租约限制的D：承租人权益的E：工业用地的监测点评估价格20、某家庭申请了25万元10期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了一元。994.371016.811255.161387.2421、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。A：有租约限制下的价值B：共有房地产的价值C：无租约限制下的价值D：承租人权益的价值E：工业用地的监测点评估价格22、下列关于行政规章，表述错误的是。A：行政规章分为部门规章和政府规章两种B：部门规章的制定主体是国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构C：政府规章的制定主体是省级人民政府D：政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触E：执行层的组织协调23、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好—工作。A.项目建议书的编制B.施工图设计C.可行性研究D.成本收益分析24、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格25、某高层楼房占用的土地总面积为900m2,房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。A.700B.600C.500D.200二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、征收集体土地，土地补偿费应当归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.土地使用者2、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又大于产量的增加率3、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30B：10—30C：10—15D：5—10E：执行层的组织协调4、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数5、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是。A：0.25B：0.50C：1.50D：2.00E：借款合同6、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率7、收益法的本质是以房地产的—为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落8、住房公积金属于—所有。A.缴存住房公积金的单位B.缴存住房公积金的职工C.缴存住房公积金的单位和个人共同D.住房公积金管理中心9、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任C：投标人可以以低于成本的报价竞标D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益E：投标人可以以他人的名义投标10、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为—元。900010000120001500011、若某房地产投资项目的表面收益率为20%,年租金增长率为9%,通货膨胀率为8%,则该项房地产投资的实际收益率为_。9.26%10.09%11.11%12%12、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是。A：选出最佳方案B：检验各风险因素C：对评价指标的影响D：对风险对策的建设E：定量确定风险大小13、临时使用土地的时间可以为_。3个月9个月20个月27个月32个月14、假设开发法中，估价时点通常是指_。A.开发完成后的房地产价值所对应的时间B.开发结束时的时间C.全部租售出去的时间D.购买待开发房地产时的时间15、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足B：面积误差比在5%以内（含5%）的房价款由买受人补足C：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人D：超出3%部分的房价款由买受人补足，产权归买受人E：超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人16、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置17、纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过万元的，要报经财政部、国家税务总局批准。A：10B：20C：30D：50E：执行层的组织协调18、房地产转让，当事人应当_。A.签订书面转让合同B.向县级以上政府规定的部门申报成交价C.到工商管理部门办理转让合同登记手续D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续E.到房地产管理部门办理房地产转移登记19、—负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A.土地管理局B.城市规划管理部门C.国务院建设行政主管部门D.国务院20、在运用成本法时最主要的有_。A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值21、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。八：二者既有相同之处，又有质的区别B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资22、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付一万元土地补偿费。3040607023、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A：下落不明满1年的B：下落不明满2年的C：下落不明满4年的D：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的E：因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的24、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/近，容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/面,容积率