2015年河北房地产估价师制度与政策：房屋征收评价争议调处考试题

2015年河北省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估争议调处考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。八：税后利润B：经营利润C：净经营利润D：净租金收入E：借款合同2、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章3、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：103.26%B：105.43%C：112.06%D：114.42%E：工业用地的监测点评估价格4、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。A：区位因素B：社会因素C：实物因素D：权益因素E：工业用地的监测点评估价格5、—属于房地产投资的系统风险。A.通货膨胀风险B.比较风险C.时间风险D.资本价值风险6、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积为80m2,每平方米使用面积的价格为3000元/m2,则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为—元。A.24002580260727607、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项是。A：估价目的、估价原则、估价对象B：估价目的、估价原则、估价时点C：估价原则、估价对象、估价时点D：估价目的、估价对象、估价时点E：工业用地的监测点评估价格8、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A：房地产租金以外的收入B：运营费用率^空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格9、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法10、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于_。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险11、从事房地产经纪活动的基本条件是。A：取得房地产经纪人协理从业资格B：取得房地产经纪人执业资格C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效E：执行层的组织协调12、某居民楼总建筑面积为5000近，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元.某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150面，房地总价值为35万元.若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为.【2006年考题】A：3%B：5%C：7%D：4%E：工业用地的监测点评估价格13、不属于进度控制中关注因素的是_。A.监理施工情况B.设计变更C.劳动力安排情况D.气象条件14、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/近，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元/近。A：2139B：2146C：2651D：2659E：工业用地的监测点评估价格15、对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加的10%。人：正税8：副税^纳税人口：税率E：执行层的组织协调16、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2,如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格 为 一 万 元。矩形土地平均深度价格修正率表A.临街深度/英尺255075100125150175200上平均深度价格修正率（％）16014012010087.278.070.865.017、某类商品房2004〜2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。A.7974.008023.008056.258078.0018、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是一个月。A.1B.3C.6D.1219、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。A：社会B：现实C：权益D：保险E：工业用地的监测点评估价格20、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末〜2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为元/m2。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格21、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事—估价业务。A.城市房屋拆迁B.课税C.企业清算D.司法鉴定22、下列关于税收的表述中，正确的是。A：房产税的课税对象是房产B：房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C：农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据E：执行层的组织协调23、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘8：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可E：工业用地的监测点评估价格24、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，_。A.通过委托评估确定B.依照合同办理C.遵循惯例处理D.不予支付25、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为一万元。109117124130二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、市场法中权益状况调整的内容包括。A：土地使用期限B：容积率C：土地开发程度D：房屋空间布局E：地役权设立2、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。384258603、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费4、在具体估价作业中应当遵循的技术性原则有。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：估价时点原则E：最高最佳使用原则5、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。A：投资回收期B：借款偿还期C：利息备付率D：财务净现值E：现金报酬率6、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期3年，票面年利率为15%的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于。A：公债券B：抵押债券C：私募债券D：记名债券E：公司债券7、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经—讨论通过后实施。A.当地房地产行政主管部门B.房地产开发商C.业主大会D.物业公司8、一般来说，与长期投资相比，短期投资_。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长9、最小二乘法的基本原理是_。A.要求实际值与估计值的离差平方和为零B.要求实际值与估计值的离差平方和为最小C.要求实际值与趋势值的离差平方和为零D.要求实际值与趋势值的离差平方和为最小10、不属于长期趋势法的方法是_。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.时间顺序法D.预测法E.指数修匀法11、影响房地产价格的环境因素不包括_。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境12、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：借款合同13、下列对于信托的性质叙述有误的一项是_。A.信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B.信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C.受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D.信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定14、在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益.实际上这一估价原则也是房地产利用的结果。八：竞争B：技术C：经济D：优选E：统筹15、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，挣收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。85.4587.1688.5088.9016、写字楼的租金状况主要取决于。A：所处地点B：竞争强弱C：市场状况D：面积大小E：借款合同17、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》向买受人提供_。A.《住宅质量保证书》B.《住宅使用说明书》C.《商品住宅质量保证书》D.A和B18、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括_。A.拟采用的估价技术路线和估价方法B.拟调查搜集的资料及其来源渠道C.预计所需的时间、人力、经费D.估价作业步骤和时间进度安排E.违约责任19、26不属于宏观经济政策目标的是_。A.充分就业B.消费质量C.价格稳定D.经济增长20、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%,为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%21、在我国下列属于限制民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人22、房地产开发项目的主要不确定因素有_。A.土地费用B.建安工程费用C.运营费用口.空置率E.容积率23、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元