世联写字楼空中花园专题分享（课堂PPT）

写字楼空中花园专题分享1纲要产品角度平面布局的特点对单元划分的影响客户角度选房倾向定价角度价格制定指数2空中花园平面布局特点十字：高低区十字交叉分布。蛙跳：奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置，分为单侧和双侧排布。集中：设置某一层作为项目整体的空中花园。空中花园对单元划分的影响以十字形布局划分成四个大单元，如安联大厦。以核心筒和双向空中花园作为中界线，形成完全对称的单元分割，如万轩国际大厦。以核心筒和单向空中花园为轴心的半围合布局，如联泰大厦。3典型案例——安联大厦：十字（高低区空中花园呈十字交叉分布）。特点：中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风；不影响高区南北双向空中花园的通风；双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。4通风采光绿化围绕空中花园的双向设计，顺利实现的三个要素：5空中花园与高中庭结合，实现立体多向送风和采光功能。6典型案例——万轩国际大厦：双侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。）7典型案例——联泰大厦：单侧蛙跳（奇偶层跳跃式排布，标准层挑高设置。）空中花园的单侧设置与核心筒外置相得益彰。8典型案例——大中华国际交易广场：集中（设置某一层作为项目整体的空中花园。）第九层10000平米的空中花园，辅以大面积水系，在写字楼中是不多见的；成为写字楼中最大的休闲商务区，也是深圳迄今规模最大的空中花园。9典型案例——中央商务大厦集中在四层半围合设计；与该层的室内功能间共同组成项目整体的商务休闲配套区。10纲要产品角度平面布局的特点对单元划分的影响客户角度选房倾向定价角度价格制定指数11选房与合并序号房号认购日期1中区27162006-1-212东区27152006-1-213东区27142006-1-214东区27132006-1-215东区27122006-1-216东区21162006-1-97东区21152006-1-98东区21142006-1-99东区21132006-1-910东区21122006-1-911东区17162006-1-412中区17152005-12-2513中区17142005-12-1814东区17132006-1-1915东区17032006-4-116东区17022006-3-2417东区17012006-3-14东区中区1615141312010203已销售的前17套单位中，东区占14套，中区占3套；其中6套（15-16号）可以看到空中花园；其中一手4套选择15-16号（17F、21F）合并，一手3套选择14-16号（27F）合并。大中华国际交易广场选房进度明细12纲要产品角度平面布局的特点对单元划分的影响客户角度选房倾向定价角度价差制定指数13价差制定指数安联大厦价格体系——层差22F23F24F32F25F26F27F28F29F30F31F13995140441458015626173331742917633180851820018405转换层层差制定的差距很大，从46-1707元不等；26F以下楼层差在50元左右；1707元的层差出现在26-27层，即空中花园从东西向变成南北向；27层以上层差保持在100-450元不等。点评：空中花园的朝向设置受外部景观影响大，中低楼层中心区景观，高层南北向视野开阔；有花园的奇数层与无花园的偶数层比较，层差差别没有统一的标准，按照视野和景观评分差别高。14价差制定指数安联大厦价格体系——平面差1776517550177401736028F1761017400175851721027F东南西南东北西北-210MAX-400-25-215MAX-405-25平面差为400元；西南>西北>东南>东北;平面差因设置空中花园，以及采用大单元设计，价差不大。15价差制定指数大中华国际交易广场价格体系——层差项目均好性强；中轴绿化带的景观优势弱化了空中花园的景观，即外部景观溢价抹杀了产品自身景观的溢价空间；南向空中花园景观又受到附楼遮挡的负面影响。结论：层差的制定在以上因素的综合影响下，空中花园已经失去了溢价的意义，因此层差统一按照200元制定。16价差制定指数大中华国际交易广场价格体系——平面差3001728907300172807726967280773243832988324383039829908257592627924259232592408927F中区：平面差1110-1940-3050；西区：平面差450-1040-2530；东区：平面差520-1190-2020-3020。结论：三个区最大的平面差都出现在南北单位，朝南向的单位受制于其他朝向景观和视野的优势，比较中发现空中花园对价格的支撑力最弱，成为各单元中分值最低的。17总结空中花园集中设置与分层设置相比，后者由于对各分割单元空间距离优势，并在各层具有采光、通风、绿化等优势，因此溢价的幅度和可能性大，而集中设置往往因