【深圳中原】卓越世纪中标报告183P 202

世纪体系analyzesystem>>世纪实销|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心公寓物业发展建议－硬件及服务

|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心营销实操1公寓类别公寓产权式公寓丹枫白露（罗湖）酒店式公寓辉盛庭国际公寓（福田特区报社）金中环（福田中心区）葵花公寓（福田）趣园（福田）地王信兴广场(罗湖)泰格公寓（南山）纯居住型公寓世金汉宫（罗湖）星河世纪a栋（福田中心区）佳兆业中心（中信）商务公寓凤凰大厦（福田中心区）江苏大厦（福田中心区）2商务公寓酒店式公寓纯办公：完全按照写字楼的标准进行设计和管理，如中心西区的部分写字楼:金润大厦等。办公+居住：按住宅的格局进行建造，由于所在片区对于小面积办公的需求，可以办公为实际使用功能公寓方向研判产权式酒店居住式公寓以“酒店式公寓”的概念进行包装，从而提升项目整体的形象，实际则为精装小户，例如“佳兆业中心”，“星河世纪”酒店式公寓的实质为公寓，提供酒店式的管理和服务，将单个的产权卖给小业主，小业主可自由居住或者交由管理公司管理产权式酒店的实质为酒店，将单个的产权卖给小业主，客户购买目的就是为了投资以获取利润分红和免费入住的权限，没有使用权，只有所有权和收益权，一定要进行统一管理*概念分类*3本项目为大型综合体项目，是一种城市设计的缩影，较小依赖周边配套，其自身功能互相补充，互相支撑；需要以多种功能有机匹配，减少项目开发投资风险；

本项目已有21万平方米的办公类产品，需要补充“高端居住”类产品，实现综合体价值链的丰满，各项功能相互作用，相互促进，提升项目整体价值，并以多种功能有机组合分散单项功能（商务）过于集中的风险。本项目公寓销售模式建议*本项目可能的公寓产品发展方向*>>普通公寓>>产权式酒店本项目可能的公寓发展方向：“高端居住”功能不建议本项目采用的公寓发展方向：商务功能>>商务公寓4深圳的公寓市场主要存在于福田和罗湖配套比较齐全的区域，产权是酒店在市场上比较少见，市场上存在的酒店式公寓其中很大一部分是用概念进行包装的居住型公寓，真正的酒店式公寓较少公寓市场分析世金汉宫金中环丹枫白露红桂皇冠金地名津高发城驰星河世纪泰格公寓港岛银座中航凯特葵花公寓尊寓趣园安柏丽晶佳兆业中心地王公寓产权式酒店酒店式公寓居住型公寓*深圳市酒店式公寓分布*商务公寓凤凰大厦江苏大厦金运世纪5商业、凤凰演播厅3栋商务公寓2栋写字楼1栋1栋地上25层；2栋地上29层；3栋地上6层结构层数110m建筑高度106436.2m2总建筑面积11038m2总用地面积双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求，客户覆盖面广。通过独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目整体形象的纯粹性，同时项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形象附加值，首批公寓发售后受市场追捧，1个月即售罄。体量配比商务公寓∶写字楼=0.96∶1商务公寓案例详解*凤凰大厦*6凤凰大厦成交客户中，大部分为投资客户；而自用客户多将购买单位作为办公使用。概况：

基本构成：一幢25层办公楼，一幢29层商务公寓楼（楼高约100米）及6层凤凰业务裙楼（楼高36.45米）组成

建筑面积：80000平方米功能分布：商务公寓楼：1-3层：商业，4-10层：服务式公寓，11-29层：商务式公寓；业务裙楼：1-3层为传媒商业，4-5层为演播厅，6层为会所。商务公寓分析*凤凰大厦*凤凰大厦因面积小，总价低，门槛低，自用客户多为中小企业7江苏大厦商务公寓客户为中小型企业，行业以咨询、设计、文化等服务型、创意型产业及实业为主概况：占地面积：6000平方米

建筑面积：88600平方米功能分布：61143实业1525投资3210贸易015金融305科技327it011电子161633咨询b座a座商务公寓江苏大厦商务公寓客户行业以咨询、设计、文化等服务型、创意型产业及实业为主；商务公寓客户大部分为中小型企业；使用面积偏小，多使用1~3个单位；面积在40-120平米之间；a座咨询行业客户以投资顾问为主，主要是由于a座写字楼部分有较多投资企业。1-5层：商业裙楼

6-15层：酒店式商务公寓17层—53层：甲级智能写字楼商务公寓分析*江苏大厦*8江苏大厦商务公寓主要用途仍为办公，中小企业为主，公寓的租金和售价基本和写字楼持平，但进驻公司档次较低商务公寓主要用于企业办公，2008年实际租金均价约为90元/平米•月，写字楼部分约为100-110元/平米•月；2008买卖均价约为18000-20000元/平米，写字楼部分约为20000元/平米；江苏大厦6-15层为商务公寓，17-53层为写字楼，参考纯写字楼租金、买卖价格因楼层产生的价格差，商务公寓的租金及买卖价格水平与写字楼基本持平。10.83租金比例10.84租金比例10.85买卖价格比10.85买卖价格比21000120中高区18000100低区租金11090租金买卖均价2000018000-20000买卖均价备注17-53层6-15层备注13栋cbd均价写字楼部分商务公寓部分江苏大厦商务公寓分析*江苏大厦*9产权式酒店案例详解开发商深圳三九集团地址深南东路三九酒店旁物业类型产权式酒店和商务公寓面积区间56-166平米销售情况带租约销售，情况良好公寓体量3万，246套主力客群全部为投资客户，看好酒店的投资回报装修标准按照酒店的标准进行装修配套中餐厅西餐厅客房送餐服务游泳池健身室按摩室会议厅商务中心ddd电话idd电话“私人管家硬件洗手间用大理石铺陈，设立式淋浴间；还设有全身镜、独立控制空调、隐藏式电视机、写字桌、舒适的双人沙发、小厨房和阳台物管公司由深圳三九阳光物业管理公司进行酒店式的经营和管理*丹枫白露*销售情况：2001年开盘,开盘价格11000元/平米，高于周边普通住宅30%，投资前景好，销售情况良好90%都是投资客，看好未来升值潜力10酒店式公寓案例详解客户权益：客户只有产权，没有使用权，由酒店统一经营，酒店按照每年一定的投资回报率和客户签订协议，客户在协议期间可以享受每年52天的免费入住权，在供完楼之后还可继续交由酒店管理获取收益经营情况：门市价格680-1380元/天，入住情况良好，在80%左右*丹枫白露*11特点销售模式a、首期18万元，可拥有72万元套房，52天的入住权，5年后拥有完全产权b、一次性支付72万元，可拥有4套b型套房，其中一套全年入住权，15年后拥有完全产权c、一次性支付67.5万元，可拥有三套套房，其中一套年入住权，15年后拥有完全产权经营模式所有权归业主，由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司和业主签订协议，在一定的时期内获得多少利润，业主可获得一定期限的免费入住权，在业主供完楼之后可继续委托酒店管理公司经营，以获取净收益租售情况深圳出现的产权式酒店较少，丹枫白露的入住情况比较理想，价格为与酒店档次相当的市场价客户群全部为投资客户，看好项目的升值潜力，期望通过投资获取较高的回报*产权式酒店*产权式酒店在销售上主要以投资回报来博取高价，因此客户全部为投资客户，由酒店管理公司进行统一经营，其经营水平直接关系到业主的收益公寓案例研究小结12商业裙楼-1-5f酒店式公寓（金中环王座）附楼7-15f纯写字楼（金中环1号）主楼25-48f商务公寓（空中office）主楼8－24f地上48层，地下3层结构层数200.7建筑高度131012.99总建筑面积7368.1总用地面积金中环1号

ceo私享空间金中环空中office商务公寓金中环王座国际酒店式公寓体量配比（a栋）酒店式公寓∶商务公寓∶写字楼=0.4∶0.7∶1*金中环*酒店式公寓案例详解13开发商深圳市新浩房地产开发有限公司地址深圳中心区金田路与福华路交汇物业类型商务公寓，写字楼及酒店式公寓面积区间单房30，一房55，两房70-90销售情况5个月销售90%，销售情况良好公寓体量3.8万㎡，8-15f配套设施大型会议室及宴会厅，商务中心，美容美体，商场，花店，桑拿按摩及健身中心物管公司深圳市中环物业管理有限公司最大卖点双地铁物业，地铁会展中心站在其地下室无缝接驳硬件配置层高7-36层3.5m,37层以上3.7m，外墙：中空low-e镀银膜玻璃幕墙，框架核心筒外墙：中空low-e镀银膜玻璃幕墙大堂：豪华五星级三入户大堂电梯；超高空泳池；*金中环*酒店式公寓案例详解销售情况：2006年开盘，开盘价格19000元，高于周边普通住宅30%销售情况理想，5个月销售了90%，90%投资客，看好区域价值装修标准：带1500元/平米的装修14酒店式公寓案例详解*金中环*业主获利方式自住委托三级市场租售委托酒店管理公司经营酒店按照85元/平米的租金从客户手中收回，按照酒店的模式对外经营，包月租金为9000元/月，单套酒店赢利50%，协议一年一签，每年租金水平随市场变化而变化出租：租金：85-95元/平米，50平米公寓可租4250-4500元/月（有可能租到比酒店高的价格）出售：不带租约销售，2.2万左右的均价，带租约销售2.7万/平米的均价经营及销售情况：售后之后，投资回报很低，发展商成立了酒店管理公司，业主可自住、通过三级市场租售、或交给酒店管理公司经营（见下图）。地铁接驳之后经营情况良好客户情况：入住的主要客户为中心区企业高管，及周边企业接待客户，或外地驻深办事人员客户主要看中该项目区位以及低于五星级酒店的价格业主如有自住需求，可选择自住，只享受普通物管服务，不享受酒店服务15开发商深圳市洲际通实业发展有限公司地址福田区石厦北一街与滨河大道交会处

物业类型酒店式公寓物管公司圣廷苑销售情况价格较高，销售速度一度非常缓慢，每月3-4套，目前销售率为40%公寓体量1栋33层，388套，可售部分192套，发展商保留22层以上主力客群投资客为主力购买群装修标准面积区间主要是20-50平方米左右的小户型，32平方米的两房，30-50平方米为复式结构。酒店式公寓案例详解*葵花公寓*销售情况：2007年开盘，开盘价格3.5万，带1800元/平米的装修，高于周边普通住宅50%10个月时间销售40%，每月2-3套，价格过高，滞销22-33层不销售（保留11层的酒店自营权），由圣廷苑酒店管理公司统一管理，只销售22层以下192套单位16开发商深圳祈年实业发展有限公司地址景田南深圳报业大厦西侧开盘时间2005年开盘价格发展商持有物业类型酒店式公寓面积区间45-166平米销售情况发展商持有，只租不售公寓体量32层，165套物管公司新加坡frazer酒店管理公司按照五星级的标准进行管理，并提供更加人性化的服务装修标准1500元/平米，不带家私酒店式公寓案例详解*安柏丽晶－辉盛庭国际公寓*经营情况：租金水平很高，200-400元/平米的租金水平，门市价格从1380-3680元/天，相当于五星级酒店85%以上的出租率客户情况：外籍长租客户为主，外籍人士占85％以上，以日、韩、港台客户为主（约占80%），另有少量欧美客户。客户基本以长租为主，仅有约10%左右的客户为短租17销售模式散户销售，其价格可比普通公寓高出20%-30%经营模式提供酒店式的管理和服务，分为2种：1、通过分散销售的形式获取收益，发展商引进酒店管理公司，业主如不自住，可和发展商签订返租协议，由管理公司按照酒店的模式进行经营，也可自由居住2、由发展商引进专业的酒店管理公司统一经营，只租不售，可获取较高的收益，但对发展商资金要求较高租售情况分散销售的酒店式公寓如果业主通过三级市场来租，租金为80-120元/平米，出售价格地段不同有所差异，大约在2-2.2万，酒店管理公司的对外月租金一般在7500-9000之间，目前出售情况不太理想，投资客基本离场只租不售的酒店式公寓租金水平很高，一般在100-350元/平米客户群销售时的主力客户为投资客户投入使用之后的客户主要为：大型公司驻深机构管理人员，周边大型企业的重要客户，往来深圳的商务人士，外籍客户主要为租住客户*酒店式公寓*酒店式公寓主要通过分散精装销售来获取利润，可交由酒店管理公司管理也可自住，统一管理的水平越高，租金水平越高，购买客户主要为投资客，租客主要为高端商务人士，追求生活效率公寓案例研究小结18居住公寓c栋居住公寓b栋写字楼+商务公寓a栋39结构层数170m建筑高度39581（a栋）m2总建筑面积11038（整体）m2总用地面积体量配比（a栋）商务公寓∶写字楼=0.35∶1a栋15层以下实际为商务公寓，15层以上为公寓式划分写字楼，客户覆盖面广。但因公寓与写字楼同栋设置，降低了写字楼的档次，整栋称为甲级写字楼的包装推广概念较难被市场认同。居住型公寓案例详解*星河世纪*19开发商永峰实业，岗厦实业地址福田区深南路与彩田路交汇处物业类型商务公寓，写字楼及居住型公寓面积区间34-70平米销售情况当天销售70%，7个月完成100%销售公寓体量6万左右，2栋32层主力客群白领阶层，门槛较低，大部分用于自住装修标准800元/㎡简装配套设施2.5万平米大型裙楼商业，架空园林，私人会所，健身场所等多项娱乐设施物管公司星河物管居住型公寓案例详解*星河世纪*销售情况：2006年开盘，开盘价格为10500元/平米，800元/平米的简装，仅高于周边二手住宅17%，因供应较少，销售情况非常理想，当天销售70%，7个月销售100%，发展商只负责物管，不负责后续经营购买的主要为白领自住阶层，由于总价低，地段好，深得中端投资者的青睐租售情况：租金水平为60元/平米，出租情况理想，二手房成交价格约在1.6万/平米，出售情况不理想，投资客观望20开发商茂业集团地址罗湖区深南东路与和平路交汇处

物业类型酒店式公寓面积区间30.95～64.97㎡销售情况c座3个月100%，b座2年未销售完公寓体量3.5万，718套主力客群香港投资客，罗湖,香港的中高层商务人士装修标准3000元/平米的装修配套设施小区内部配套:裙楼五层配套齐全，功能完备，格调高雅，其中设有：泳池、健身会所、中西美食餐厅等，中森名菜，金朝阳健身中心物管公司圣廷苑顾问，发展商自管，无后续经营硬件配置low—e玻璃，24小时中央空调、中央热水系统，卫浴龙头、花洒采用德国高仪、坐厕采用德国高域等，室内走廊采用酒店触摸组合面板设计，卫星电视系统接收世界信息。居住型公寓案例详解*世金汉宫*销售情况：公寓部分分为c座和b座，同样带3000元/平米的装修，c座05年5月开盘，1.8万/平米，3个月销售100%，b座06年中开盘，2.2万/平米，价格较高，销售非常缓慢，2年仍未销售完毕购买的主要为香港和深圳的投资客，投资的比例占到95%，自用客户较少租售情况：租金水平为90-100元/平米，出租情况理想，二手房成交价格约在2万/平米，出售情况不理想，投资客观望21销售模式散户精装销售，在销售时多以酒店式公寓的概念进行包装，其价格可比普通公寓高出10%-20%经营模式提供酒店式的管理和服务，发展商一次性销售之后只负责后续物业管理，无后续经营租售情况租金水平高于普通住宅，但低于酒店式公寓，一般租金水平在60-100元/平米售价高于普通住宅约10%-15%，目前出售情况不太理想，投资客离场客户群销售时自住客户的比例明显高于酒店式公寓，投资客的比例高于普通住宅，主要为处于事业上升期的白领，以及专业投资客公寓案例研究小结*居住型公寓*居住型公寓在销售时主要通过酒店式公寓的概念的包装进行分散精装销售，可实现较高的价值，销售之后无后续经营，发展商只提供物管服务，租赁情况较为理想，客户群中自住客户的比例较高22物业类型经营模式代表案例特点产权式酒店只出售产权丹枫白露客户拥有产权，没有使用权，酒店管理公司按一定的回报率和客户签订协议保证客户收益，客户享有一年一定期限的免费入住权可实现较高的价格客户面较窄，全部为投资客酒店式公寓只租不售泰格公寓安柏丽晶由统一的酒店管理公司经营，提供比五星级酒店更加人性的服务对开发商前期资金要求较高发展商可实现非常高的长期收益项目形象档次较高，较容易引进酒店管理公司保留部分不售葵花公寓一部分分散精装销售，一部分给酒店管理公司统一经营，保证其收益水平可实现短期内回笼资金，也可保证长期收益散户自住和酒店管理同时进行，比较杂乱全部散卖金中环趣园分散精装销售之后，成立酒店管理公司将业主的房产协议收回按照酒店的模式进行经营，业主可自住也可由三级市场租售保证资金回笼管理较为杂乱，较难引进优秀酒店管理公司居住型公寓全部散卖世金汉宫星河世纪提供酒店式的物管服务，发展商不负责后续销售，保证资金回笼易于操作门槛低，各类客户混杂，形象档次不高公寓案例总结——经营模式23物业类型项目名称开盘时间开盘价格销售速度租金水平二手售价产权式酒店丹枫白露01年1.1万较高200左右——酒店式公寓金中环06年1.9万5个月90%85-952.2万葵花公寓07年3.5万3套/月————趣园酒店06年1.2万6个月80%160——安柏丽晶06年————200-400——泰格公寓05年————150-250——居住型公寓佳兆业中心06年1.3万6个月90%90-1201.5万星河世纪06年1.05万开盘70%，7个月100%601.6万地王公寓06年1.1万3个月销售90%601.3万世金汉宫05年c区，06年b区c区1.8万，b区2.2万c区3个月100%，b区2年未售完90-1002万各类物业对比：从开盘价格来看：实现溢价的能力“产权式酒店〉酒店式公寓〉居住型公寓”从销售速度来看：和项目的影响力，性价比，市场环境有很大关系，难以得出定论从租金水平来看：产权式酒店和只租不售的酒店式公寓〉普通酒店式公寓〉居住型公寓从二手售价来看：酒店式公寓〉〉居住型公寓公寓案例总结——销售情况及后续租售24物业类型项目名称购买客户情况租客情况产权式酒店丹枫白露投资客，看中升值潜力旅游度假，商务需求人士酒店式公寓金中环90%的投资客入住的主要客户为中心区企业高管，及周边企业接待客户，或外地驻深办事人员，客户主要看中该项目区位以及低于五星级酒店的价格葵花公寓投资客减少，自住商务人士为主——趣园酒店80%投资客，部分商务需求人士企业高管，周边企业商务人士以及外地驻深办事人员安柏丽晶——外籍人士占85％以上，以日、韩、港台客户为主（约占80%），另有少量欧美客户。客户基本以长租为主，仅有约10%左右的客户为短租泰格公寓——外企长驻深圳代表,大型企业高层管理者,高科技企业项目代表，基本都与蛇口企业有关居住型公寓佳兆业中心投资客多于自住客，主要为香港和深圳的投资客主要租住客户：华强北商圈从事电子，物流贸易产业的企业，以及在周边工作的人士星河世纪主要为白领自住阶层，由于总价低，地段好，深得中端投资者的青睐主要为周边工作的白领人群地王公寓投资客以及地王周边的商务人士客户主要为跨国公司、金融证券公司、大型公司驻深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字楼客户为主，以及周边写字楼的客户世金汉宫香港投资客，罗湖,香港的中高层商务人士罗湖香港客户，以及周边工作的商务人士公寓案例总结——购买客户及租客情况各类物业对比：从购买时投资客的比例来看：产权式酒店〉酒店式公寓〉居住型公寓从租客的情况来看：只租不售的酒店式公寓主要客户群主要为外籍人士以及高端商务人士，普通酒店式公寓的客户主要为中高端商务人士，居住性公寓主要为服务周边人群，人群档次比酒店式公寓低25关于中心区客户群体的基本观点：1、临时使用的城际高端商务客户（效率）酒店式公寓主要是境内外的高端商务客户，有一部分了解中国、在中国活动的外企员工、香港人、新加坡人、台湾人，还有一部分是生意在中国，深圳是个停留地，所购物业用于临时居所，也可作出租，未来可能成为主流；2、注重生活品质的常住高端客户（品质）与传统豪宅客户有一定重合度，身份介于中产与超级富豪之间，这部分人群极具鉴赏力，会购买真正有品质感、与自己身份相匹配的物业，对物业要求极高，在意的是生活品质的提升，购买用途可能是第一居所，也可能是第二居所；3、视其为财富工具的投资客户（财富）客户复杂，不能具象，主要是产业企业家，新兴行业ceo、新兴企业主、专业豪宅投资客、有灰色收入的政府官员等神秘客户；*中心区酒店式公寓客户分析*酒店式公寓客户分析26酒店式公寓：（租客分析）1.跨国公司外籍员工2.部分外国、港台企业（作为高级员工宿舍）3.在中心区工作的企业高端商务人士4.与cbd中心区商务关系密切的个人或团体5.在中心区作中短期停留的商务人士*租客情况*酒店式公寓客户分析27分类装修明细厨房地面：高级防滑地砖；墙面：高级墙面砖；天花：吊顶厨具（全套）：厨柜、洗菜盆、水龙头、电磁炉、微波炉、直饮水、煮咖啡器具、另送一套标准配置的锅碗瓢盆及餐具；厨房要全部做成开敞式厨房，以减小其占用空

洗手间地面：高级防滑地砖；墙面：高级墙面砖/高级墙纸；天花：吊顶洁具（全套）：洗脸盆、坐厕、纸巾架、淋浴盒、花洒、毛巾架、肥皂托盘、水龙头、镜子大容量电热水器；预留电话接口客厅，房间地面：单房全部采用木地板；一房以上客厅地面铺设高级地砖，卧室铺设木地板墙面：墙纸踢脚线：木质踢脚线天花：高级涂料/石膏墙角线电器：每户配一部液晶电视灯具：客厅配置仿水晶吊灯，其他房间配置吸顶灯家具：沙发、茶几、椅子、衣柜、床、梳妆镜、床头柜等全套家具（可选）大门及弱电配套高级木质防火防盗入户门，配猫眼、ic卡识别电子锁（卡+钥匙）；入户设高级门槛石；统一设计独立门牌；每套内配可视对讲机；紧急铵钮等智能化安防设施；电话接口；有线电视接口；宽带网络接口附录：公寓装修标准*金中环*28分类装修明细厨房地面：地砖墙面：磁砖/涂料天花：吊顶厨具（全套）：厨柜、洗菜盆、煤气灶、抽油烟机等注：以上为独立厨房装修标准，如为开敞式厨房，则除全套厨具外，可保持与其所在厅的装修材料相同。洗手间地面：地砖墙面：磁砖/石材饰面/涂料天花：吊顶洁具（全套）：洗脸盆、坐厕、淋浴盒、花洒、毛巾架、肥皂托盘等厅，房地面：地砖/地板，厅、房可在用料上有所区别，也可保持一致墙面：涂料/墙纸天花：涂料/吊顶其它：单房户型的厨房、厅、房之间可考虑设玻璃隔墙，以保证采光*佳兆业中心*附录：公寓装修标准29分类装修明细门先进的门磁开关和室内智能照明系统；用ic卡打开门磁开关，插入取电盒取电，厅灯自动亮70%，空调由“待入住状态”转至“入住状态”；若房门打开达到15分钟，则自动向管理中心发出报警信号。室内都装有三个红外探测器，如15分钟监测不到有人则自动转入省电状态；卫浴德国高怡卫浴系统，有德国高域洁具系统；其他low­—e玻璃；美国进口墙纸；进口柚木王加工而成的实木地板；窗台和卫生间地面铺设人造水晶石；酒店级别的中央热水、中央空调、卫星电视系统，具有传输标准电视频道42套、边缘增补频道6套的能力，可分别接收亚太1a、亚洲2号、亚洲3s、亚太2r及泛美8号卫星转播的节目。*世金汉宫*附录：公寓装修标准30世纪体系analyzesystem>>世纪实销|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心公寓物业发展建议－硬件及服务

|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心营销实操31“太古广场”定位为

香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓本项目公寓销售模式建议*综合体内“酒店式住宅单位”案例借鉴－香港太古广场*太古广场总占地32万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近500万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。32各功能规模构成本项目公寓销售模式建议*综合体内“酒店式住宅单位”案例借鉴－香港太古广场*“酒店式住宅单位（公寓）”部分

379套“五星级酒店”部分

3家，共1680间客房“甲级写字楼”部分

20.49万平方米33ＮＯ．1柏舍Ｐａｒｋｓｉｄｅ

位于太古广场内的港丽酒店１１楼至３７楼共243个单位，套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎维多利亚港及九龙沿岸海景住宅均设有宽敞的厨房，设备先进齐全，包括洗碗机、电冰箱、各种厨具。住客可享用由港丽酒店提供的五星级２４小时送餐服务，以及酒店所有设施，包括室外大泳池、健身中心、商务中心，以及多家享誉全球的顶级食府。ＮＯ．2曦暹轩ＴｈｅＡｔｒｉｕｍ位于太古广场内香港ＪＷ万豪酒店上的３７楼至５０楼共136个单位，当中包括６间顶层阁楼住宅ＰｅｎｔｈｏｕｓｅＳｕｉｔｅ和４间复式住宅ＤｕｐｌｅｘＳｕｉｔｅ。房间及套房面积由606平方呎至3388平方呎海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务维多利亚港海景每间住宅均备有精密的空调系统，布置高贵典雅的家具，设备齐全兼设计现代化的厨房，并由五星级香港ＪＷ万豪酒店的服务团队提供２４小时送餐服务，以及专人洗熨服务。住客还可享用多项酒店内的设施，当中包括室外大泳池、健身中心和商务中心。此外，住客更可凭住客卡以特惠折扣签账享用上述设施、中西美食，以及专人洗熨服务。本项目公寓销售模式建议*综合体内“酒店式住宅单位”案例借鉴－香港太古广场*顶级酒店式住宅单位（公寓）部分34经营方式:各酒店均采用持有20%的权益的方式酒店式公寓部分全部销售；写字楼和购物中心采用出租经营的方式。本项目公寓销售模式建议*综合体内“酒店式住宅单位”案例借鉴－香港太古广场*35*本项目“产权式酒店”方向收益评估*本项目公寓销售模式研判产权式酒店－收益形象高端，匹配本项目整体档次——统一经营管理，可控程度高（对商家及客户可进行有力控制），保证高端形象；高端形象，利于实现本项目整体价值最大化——高端形象对于项目后续启动的21万平方米的写字楼航母产品的销售及租赁有较大的促进作用，有利于项目整体价值最大化的实现；销售时单套产品可获得较多的溢价——投资回报的保障，有利于单套产品销售利润的提升（但由于投资客群的萎缩，销售量将受限，整体溢价能力尚不确定）36*本项目“产权式酒店”方向风险评估*本项目公寓销售模式研判产权式酒店－风险合约期内发展商需一力承担可能产生的售后经营资金亏损风险，无法转嫁——此类产品由于投资回报的保障，虽在销售时能获取较高的利润收益，但需承担可能产生的售后资金亏损风险；档次匹配的酒店经营管理公司难寻——需寻求酒店合作进行统一经营管理，但深圳目前可能合作的此类公司非常有限，如圣廷苑，且档次并不能完全匹配；而国际顶尖品牌酒店进驻管理的谈判难度较高，实现可能较小；自行成立酒店经营管理公司操作复杂——操作较为复杂，且形象档次不高，并需自行承担经营风险；客户种类单一，仅限投资客——属于金融投资类产品，目前市场大势下此类客户群体萎缩，不足以支撑本项目500余套的待售公寓产品，需要较广的客户层面作为保障。37*本项目“普通公寓”方向风险评估*本项目公寓销售模式研判普通公寓－收益免去一切“售后服务”，操作简单——无需委托酒店管理公司统一经营、无需投资回报支出，操作较为简单；风险较小；收获较广泛客户群体——产品用途的多样性决定客户种类的多元化：普通公寓投资自住两相宜，在目前投资客群体萎缩的市场大势下，可有效吸引自住客户群体；虽单套产品溢价能力不及产权式酒店公寓，但可收获较大的客户量，以支撑500套公寓单位的顺利销售。38*本项目“普通公寓”方向风险评估*本项目公寓销售模式研判普通公寓－风险形象较为低端，不足以匹配本项目整体档次——出售给散户，对客户及其用途不可控，形象档次较弱；低端形象，不利于实现本项目整体价值最大化——低端形象对于项目后续启动的21万平方米的写字楼航母产品的销售及租赁无促进作用；对投资客群吸引力较弱，销售时给客户信心较弱——无诱人的投资回报保障，对投资客群吸引力不足39公寓销售模式研判*产权式酒店与普通公寓利弊比较*产权式酒店普通公寓优势统一经营管理，可控程度高（对商家及客户可进行有力控制），保证高端形象；高端形象对于项目后续启动的其他功能产品的销售及发展有较大的促进作用，有利于项目整体价值最大化；投资回报有固定保障，利于销售，利润空间较大；无统一经营、免去一切投资回报承诺等“售后服务”，操作较为简单；风险较小；产品用途的多样性决定客户种类的多元化：投资自住两相宜，在目前投资客群体萎缩的市场大势下，可有效吸引自住客户群体；弊端因需承诺保障投资回报，面临兑现承诺的风险；因需统一经营管理，需寻求酒店合作，或自行成立精英管理公司，操作复杂，存在风险；属于金融投资类产品，客户种类（投资客）单一，目前市场大势下此类客户群体萎缩。出售给散户，对客户及其用途不可控，形象档次较弱；较弱的形象将削弱项目后续启动的其他功能产品的销售及发展，不利于项目整体价值最大化；无投资回报承诺保障，销售时给客户信心较弱，对销售促进作用相对较弱，利润空间较保守；无诱人的投资回报保障，对投资客群吸引力较弱40虽从项目整体价值最大化的发展角度看，初步认为“产权式酒店”更适合本项目；但传统意义上的产权式公寓在目前市场大势下，操作存在较大风险及弊端，是否可以通过“改良”，去其糟粕，取其精华，以为本项目所用？q:传统的产权式酒店和普通公寓各有利弊，均无法很好地解决本项目公寓的销售难题，如何操作本项目公寓？41*产权式酒店的弊端改良*本项目公寓销售模式研判产权式酒店“弊端改良”形象高单套溢价能力强1客群窄2经营管理公司难寻3回报承诺兑现风险“散卖”以扩大客群：【交楼标准】统一的酒店精装配全屋家私家电的标准酒店客房形式【散卖以增加自住客群】采用普通公寓的销售模式，“散卖”给客户；产品用途包揽自住客及投资客，有效扩大客群：自住投资（委托三级市场代为出租获利）投资（委托本项目酒店管理公司代为出租获利）42*产权式酒店的弊端改良*本项目公寓销售模式研判产权式酒店“弊端改良”形象高单套溢价能力强1客群窄2经营管理公司难寻3回报承诺兑现风险预留一定比例（固定楼层）的自营范围：【固定楼层长期自营】预留部分整层，如本项目的35－38层为酒店自营范围，不对外销售，作为酒店经营的固定范围和保障——34层及以下为对外散卖部分；43*产权式酒店的弊端改良*本项目公寓销售模式研判形象高单套溢价能力强1客群窄3回报承诺兑现风险部分回报及缩短承诺期：【部分回报承诺】业主以自愿为原则决定是否将物业委托酒店出租获得固定回报率，发展商仅需向委托酒店经营的部分业主兑现回报；【缩短承诺期】承诺期仅限入伙后“首年”：首年固定回报率保障（如6％），次年起至50年使用年限内，回报率依该年市场情况而定，合约一年一签；减少因不确定性市场因素导致的发展商利润亏损的可能性。产权式酒店“弊端改良”2经营管理公司难寻44本项目公寓销售模式建议销售模式改良：【交楼标准】统一的酒店精装配全屋家私家电的标准酒店客房形式【散卖以增加自住客群】采用普通公寓的销售模式，“散卖”给客户；产品用途包揽自住客及投资客，有效扩大客群：自住投资（委托三级市场代为出租获利）投资（委托本项目酒店管理公司代为出租获利）预留一定比例（固定楼层）的自营范围：【固定楼层长期自营】预留部分整层，如本项目的35－38层为酒店自营范围，不对外销售，作为酒店经营的固定范围和保障————34层及以下为对外散卖部分；部分回报及缩短承诺期：【部分回报承诺】业主以自愿为原则决定是否将物业委托酒店出租获得固定回报率，发展商仅需向委托酒店经营的部分业主兑现回报；【缩短承诺期】承诺期仅限入伙后“首年”：首年固定回报率保障（如6％），次年起至50年使用年限内，回报率依该年市场情况而定，合约一年一签；减少因不确定性市场因素导致的发展商利润亏损的可能性。建议本项目公寓产品采用“灵动产权式”的酒店式住宅单位发展方向12345世纪体系analyzesystem>>世纪实操|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心公寓物业发展建议－硬件及服务

|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心营销实操46

建议结合酒店风格,可以适当增加豪华感例如：营造楼体金碧辉煌的亮面灯光效果;加强楼体顶部造型的照明;增加楼顶射灯等。*外立面灯光*酒店式公寓硬件配置47旋转门欧式拱门酒店式公寓入口不需要很大，但精致感十分重要，往往体现出住户的品味与地位；建议可以采用特色造型，并结合多种材质营造品质感。趣味性的小品，增加亲和力。石材、木门与灯光的组合酒店式公寓硬件配置*酒店式公寓入口——形象昭示大于实用功能*48挑空空间：2～3层的挑控空间，体现业主的尊贵，以及整体的气势。参照国际五星级酒店标准，选用高档材料，运用吊顶装饰营造空间层次感，整体风格大气豪华；选用酒店式接待中心，体现项目品质物管服务，彰显客户身份，符合高端客户需求特点；利用大堂有限空间合理设计休息区,雨具寄放及邮箱等功能区。提供最新报纸杂志、伞架及雨天伞具出借服务，方便来访及自住者日常使用，体现尊贵。吊灯及造型墙壁的结合会客休息区书报架伞架酒店式公寓硬件配置*大堂*利用角落空间设置信箱挑高大堂49

建议只在一层大堂及会所配设公共卫生间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档砖材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、toto等；蹲位数量保证在3个，兼顾坐式、蹲式大便器，满足不同需求;

可适当考虑配设人性化服务，例如安排保洁当值，提供消毒湿毛巾，安装视屏随时播放时事等。酒店式公寓硬件配置卫生间的设计是体现一个酒店档次的重要指标，酒店式公寓亦然。*大堂及会所卫生间*50建议墙壁装饰可加入布料、绒料或墙纸等多种材料搭配出豪华感。采光可选择吊灯、落地造型灯等较为精致且装饰性较强的元素。适当考虑人性化的入户设计。单一的材料因为弧形造型而不一般门铃与门牌号放置在一起，人性化的设计弧形走道与特色立柱灯体酒店式公寓硬件配置*公共走道*51结合大堂风格可以适当提升华丽元素建议墙面采用大理石等高档材料，适当考虑其他材质的搭配运用；考虑从电梯内装、门楣、门框造型及走道吊顶、灯饰等细节增加设计亮点；建议采用暖色灯光，营造辉煌的观感。电梯门楣的精心设计电梯间吊灯增加豪华感浅色大理石墙面与深色电梯门框的结合电梯门楣的精心设计电梯内装顶灯特别的楼层显示器造型酒店式公寓硬件配置*电梯间及电梯内装*52细节装饰：艺术品温馨装饰，装点高雅氛围高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气酒店式公寓硬件配置高标准豪华装修：大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气*电梯间及电梯内装*53建议与酒店电梯一致；结合电梯及电梯间高低分区，区分酒店式公寓人流和酒店消费人流；酒店式公寓内部结合酒店统一设置中央空调，体现尊贵感。酒店式公寓硬件配置*电梯及空调*54建议采用不锈钢材质，制作工艺精细；可选择立式、壁贴式、悬挂式。壁贴式导视牌悬挂式导视牌立式导视牌酒店式公寓硬件配置*导示系统*55建议在酒店客房与酒店式公寓过渡区设置花园。可考虑增加风情元素，形成休闲空间；会所建议利用酒店会所，创造健身、会客的高品味空间，丰富会所项目，如健身房、桌球室、影音室、书吧等。红酒咖啡吧钢琴会客吧玻璃顶泳池球室酒店式公寓硬件配置*功能服务空间*56商务接待厅/会议室，俯瞰城市的繁荣气度酒店式公寓硬件配置*功能服务空间*57顶层露台/泳池/景观泳池——豪华标签；顶层优质景观；露台空间享受；趣味空间——空中的树；酒店式公寓硬件配置*功能服务空间*58私人俱乐部——引进京城四大俱乐部之一为本项目会所的私人club，为业主打造尊享、荣耀、地位的圈层。酒店式公寓硬件配置*功能服务空间*59地下车库电梯间内，设置休息服务区——真正的人性化尊贵生活标志酒店式公寓硬件配置*地下车库电梯间*60酒店式公寓交楼标准建议厨房设备齐全，包括炉、炉头、自动洗衣/干衣机、洗碗机、微波炉、咖啡机、水壶、垃圾桶和食物保鲜袋等提供高质量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制品和所有标准厨具以及中式与西式的餐具浴室配有通风和热水系统浴室应配置浴缸、可拆的花洒、水槽和排水口3-4房的公寓加设衣柜、按摩浴缸和坐浴盆每个单位要提供衣柜及储存空间大厦内设有多余的储存空间位置，增加比例为3-4个睡房的单位增加5m2单位内部设计配合工作的空间（便于电脑操作及上网服务），配有国际通用的插头高科技保安锁系统（刷卡制度包括阻止外人进入楼层和电梯）每个公寓的房间内有小型保险箱61本项目酒店式公寓服务建议分类服务内容基础服务提供叫醒服务，留言服务、上门收送衣物，衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务，行李寄存，贵重物品保管，邮寄物品，问询服务，插花送花服务，24小时便利店，公用电话（市内电话簿），电话号码查询，其他便民查询等免费提供中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等配套设施健身中心，大堂酒吧，美容spa，中西餐厅，容纳100人以上的会议室，有视频、音响服务，可召开电话会议，视频会议商务中心２４小时客户热线服务，外币兑换，商务接待服务，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。日常清洁家居清洁服务套餐，地板打蜡，高空玻璃清洗，空调清洁，卫生间除臭去污，日常室内床单/毛毯/棉被/厚帘/窗纱等的洗涤专业维修服务空调安装，电话线移位，电器插，移位，电视插座移位，更换插座面板，更换灯泡灯管，灯具安装，水喉安装，水管更换，玻璃开孔，维修浴缸，维修洗面盆，疏通下水道，维修门窗，小型家电安装其他医疗室（24小时急救药品提供），代交水费（免费），代管钥匙服务（免费）代客park车，代招出租车，商务用车出租，包车旅游，提供司机提供房地产、金融、股票的实时咨询*基础服务体系*62本项目酒店式公寓服务建议分类服务内容活动筹办组织专业的策划团队，承办私人party，包括生日聚会，婚礼等，高端商务会议，企业内部大型会议的承办，安排旅行服务私人管家每位业主有专属的私人管家，管家可代为处理私人事务，例如陪同家人活动，代为看护小孩代租服务提供物业市场讯息、租务服务；为客户寻找高质量客户，争取最佳的租金收入；代客出租/收租/续租投资物业；代缴杂税费，代理租务相关法律事务；服务承诺各项服务均承诺解决期限，树立物管严格守信的形象其他和高尔夫，游艇会等高端场所联动，为业主提供方便*个性服务体系*63世纪体系analyzesystem>>世纪实销|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心公寓物业发展建议－硬件及服务|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心营销实操64单位名称公司名称6f松下电器机电（深圳）有限公司802-803泰捷科技（深圳）有限公司804-805凌群电脑深圳有限公司807a深圳信科创业投资管理有限公司808-809威乐中国水泵有限公司深圳分公司810雷曼律师事务所9f深圳画展国际物流有限公司10011010-1012笔克展览服务深圳有限公司1002太阳诱电电子贸易深圳邮电公司1005-1008日电产三协电子深圳有限公司1101福斯上海流体设备有限公司1102-1103夏普商贸有限公司1104羊胎素抗衰老美容分支机构1105-1106深圳市光华税务师事务所1108广东国承传统投资有限公司1109宏明国际单位名称公司名称1208万代发实业有限公司1211-1212爱克信安全技术1308大华建设1302太嘉建材1401深圳市铭凯联合科技有限公司1408深圳市城轨运营信息咨询有限公司1410a富丰盛私人财产管理1411-1412深圳市微宁数码科技有限公司1501三星贸易深圳有限公司1502-1503三星香港有限公司深圳代表处1505高士尔设计顾问深圳有限公司1506翰威特咨询上海有限公司深圳分公司1509深圳市衡源泰商贸有限公司1510-1512深圳市方元担保有限公司16f中国出口信用保险公司深圳分公司1701全球国际货运代理有限公司深圳分公司中心区写字楼企业分布——卓越时代广场65单位名称公司名称2304三星道达尔2305-2306永达通讯2307-2308合益管理咨询上海公司深圳分公司2309思高捷科技香港有限公司2310深圳市亿生生商贸有限公司2403广东现代摩比斯，深圳办事处2404-2405世邦魏理士深圳分公司2406深圳市主观广告有限公司2410深圳市瑞霖医疗器械有限公司2501-2502日本邮船中国公司深圳分公司2503-2506日邮物流深圳有限公司2507-2508日邮货运深圳有限公司2601香港正合科技有限公司深圳代表处2602香港利园酒店深圳代表处2604凌力尔特深则代表处2605-2609深圳市赞融电子技术单位名称公司名称28f东芝科技深圳有限公司2901sertradingchinaoffice深则代表处2902-2903广东君信律师事务所深圳分公司2906深圳市恒森微电子有限公司2908深圳市恒森微智能技术有限公司2909新思科技深圳代表处2910香港雄志有限公司深圳代表处3001深圳市和融投资有限公司3002招商和腾创投3003深圳市传灵广告有限公司3004-3005广东邮航国际货运代理深圳公司3008深圳市原创概念餐饮有限公司3009深圳市兆速科技有限公司3102-3105爱普斯顿国际集团3106-3107深圳市皇家建筑装饰工程公司3108-3109深圳市百顺泰科技发展有限公司中心区写字楼企业分布——卓越时代广场66单位名称公司名称1111深圳市嘉和融通创业投资12011212-1215中惠熙元房地产集团1112香港锐畅有限公司深圳代表处1202广州杰森影视1203深圳市嘉涛投资咨询1205深圳市格鲁德科技12061208国泰基金管理公司1210深圳松金生投资发展1211深圳市正丰投资22个单位振鼎国际贸易深圳公司1309西格玛科技1401深圳好竹科技1405国益兴业科技单位名称公司名称1808-12川汽信息处理深圳有限公司1901宝珍华夏国际贸易1902中永国际货运有限公司1903-05深圳市环世国际货运1906上海凯帆物流1908-10深圳凌润物流2001-02，11，12中国人保2003b美国icgcommerceinc深圳代表处2005c尤博诺法贸易2006a动运国际香港公司深圳分公司2005a2006b三荣洋行有限公司深圳代表处2008申泰香港有限公司深圳代表处2009三菱重工深圳办事处2010霞飞诺眼镜2101-02深圳曾氏宏大铝业2103富莱置业威泰斯商贸深圳有限公司中心区写字楼企业分布——国际商会中心67中心区写字楼企业分布小结产权单位划分较小，一个标准层通常划分为9-12个单位，每个单位面积在100-300平米之间行业分布以物流、贸易、电子为主，每家公司多使用1-2个产权单位写字楼大客带动作用明显，可吸引上下游相关行业的聚集68低区1－4层裙楼32f-38f17f-30f5-16f中区高区写字楼划分方案根据目前现有分区，将分为低，中，高三区，产权划分时，将根据区域不同进行面积设置。低区总计１１层，中区１３层，高区６层，中低层数较多，应合理划分面积，吸引高品质客户，实现项目价值。*产品说明*691234567891011121413电梯厅洗手间柱间距：最小7.275米，最大9.6米走道：2.4米，核心筒的南北方设有走道，东西向无走道电梯厅：电梯厅为南北向，2与11号单位昭示性好洗手间：洗手间对向4与9号单位，5、6、7、8号单位必经过洗手间；图示说明：

为方便说明，按柱间距分为14个单位，在此基础上进行组合说明；

本次依据5-14层图说明单位分割。写字楼划分方案*产品说明*70划分原则：解决产品设计问题：本项目核心筒东西无走道，必须考虑考虑到6、7、13、14号单位，同时，必须考虑洗手间的位置是否对部分单位入户门有影响，尽可能提升多单位的价值；产权灵活：不进行大面积的产权划分，部分以小单位划分，可进行灵活组合；有利于销售期引导销售：产权划分后，在销售过程中，进行户型组合销售，灵活多变，满足多种客户需求；写字楼划分方案*产权划分方式*1234567891011121413电梯厅洗手间约288㎡约292㎡约288㎡约288㎡约117㎡约117㎡约117㎡小面积大面积特别说明：中原不建议核心筒东西向设置走道原因：考虑到东西面6、7、13、14号单位柱间距为7.5米若划分过道后四个单位面积偏小，同时为整体平面中昭示性、景观性较差的单位，价值不能提升；划分过道后，四个单位极可能将与四个转角单位组合销售，若组合后，走道面积为公共空间面积将不能划入各单位内部使用，造成公共空间面积浪费与价值损失；约120㎡约120㎡约120㎡71写字楼划分方案*销售方式*1234567891011121413电梯厅洗手间约288㎡约292㎡约288㎡约288㎡约120㎡约120㎡约120㎡约117㎡约117㎡约117㎡销售原则：单独销售、组合销售均可；高中低三区面积区隔；销售方式说明：充分利用景观面与昭示性：最大限度增加1、2、11、12号单位价值，强强组合，增加价值，通过西面单位的有力组合，实现平面最大价值，弥补东面单位的价值损失；可采用大小结合方式销售：南北面小面积单位可与四个大面积单位进行灵活组合，满足不同面积客户销售，高、中、低三区面积区隔，低区面积趋小，中高区面积逐步划大，同时避免不足之处，如洗手间位置；72写字楼划分方案*低区组合销售方式*1234567891011121413电梯厅洗手间约288㎡约288㎡约120㎡约292㎡约120㎡约288㎡约120㎡组合单位：南北向三个单位分别组合为一套，标准层共规划6个单位销售；面积区间：约288-360平米；组合优点：面积划分小，打开与中高区面积差，扩大客户面，奠定项目的客群基础。约117㎡约117㎡约117㎡低区1－4层裙楼32f-38f17f-30f5-16f中区高区73写字楼划分方案*中高区组合销售方式*1234567891011121413电梯厅洗手间约288㎡约117㎡约117㎡约288㎡约120㎡约292㎡约120㎡约120㎡约288㎡约117㎡组合套数：组合2-3个单位为一套，标准层共规划4个单位销售；面积区间：约405-532平米；组合优点：面积划分与低区开成差距，吸引大中企业进入，有利于拉升项目形象，提升项目档次，为溢价打下基础。1－4层裙楼32f-38f17f-30f5-16f低区中区高区741234567891011121413电梯厅洗手间约288㎡约117㎡约117㎡约288㎡约120㎡约292㎡约120㎡约120㎡约288㎡约117㎡写字楼划分方案*超低区与超高区部分层组合销售方式*组合套数：组合5个单位为一套，标准层共规划2个单位销售：面积区间：约940平米组合优点：吸引大型企业进驻，树立项目形象标竿，有利于吸引此类企业的关系企业进驻；此方式说明：超低区(如5,6f)与超高区((37,38f)以大面积销售，低区以大面积低总价吸引对经营成本敏感但需要大面积办公空间的客户，高区以大面积高总价树杆竿吸引品质客户；此类组合方式数量不多，建议以预留2-3层为客户选择（如果大客户指定要高区某楼层半层或整层购买应先满足其需求，但低区应以超低楼层为引导，但销售组合应以此种划分为首选，不建议以东西向划分）;1－4层裙楼32f-38f低区中区高区17f-30f5-16f75世纪体系analyzesystem>>世纪实操|公寓销售模式研判|世纪中心公寓销售模式建议|世纪中心公寓物业发展建议－硬件及服务

|世纪中心写字楼面积划分建议|世纪中心营销实操76进口公寓小型联合国全球顶级酒店缩影：全球酒店的“世界之窗”稀缺奢侈品2009年限量版2009年最新款首次登陆中国市场潮流、前卫前所未见“世纪公寓”营销定位关键词：77影响力全国影响力深圳市场大众影响力本地市场窄众（渠道）影响力78影响力全国影响力深圳市场大众影响力本地市场窄众（渠道）影响力主要城市销售联动影响力（香港、上海、北京中原销售与联展结合）主要城市顶尖业务员招募影响力（于香港、上海、北京中原招募有知名公寓项目销售经验的顶尖销售高手）79全国影响力国际化大都市联动联动目的:“以外打内”，通过提升项目的“国际化”知名度，继而促进本地主力市场的消化；联动地点:香港、北京、上海联动形式:于当地的房展会布展，或于五星级酒店（大堂或包厅）、商场中庭布展，并与当地中原公司联动储客销售。*主要城市销售联动影响力*80全国影响力*主要城市顶尖业务员招募影响力：全国选秀*于香港、上海、北京中原招募有知名公寓项目销售经验的顶尖销售高手香港上海北京81影响力全国影响力深圳市场大众影响力本地市场窄众（渠道）影响力媒体影响力现场“营销空间”及营销附加值影响力8230-34层（共5层）保留自营层6－29层（共24层）销售盈利层1－5层群楼深圳影响力－现场“营销空间”影响打造“七星级”营销展示空间并为日后酒店经营所用打造“五星级”酒店客房销售空间树立项目顶尖商务居住配套形象*公寓功能划分将公寓的顶上5层（34－38层）保留为自营层；（不进行销售，留给酒店管理公司作为固定经营范畴）;83*“保留顶5层自营层”打造全球影响力*深圳影响力－现场“营销空间”影响30-34层（共5层）保留自营层6－29层（共24层）销售盈利层1－5层群楼其影响力不亚于“长城脚下的公社”每一个客房讲述一个故事，每晚标价分为10888元、9888元和8888元等若干个等级，比中心区任何一家五星级酒店还要高。选择自营层的其中一层复制“全球顶级酒店客房”作为样板房84*“自营层其中一层”打造全球顶级酒店“样板房

”*深圳影响力－现场“营销空间”影响迪拜－七星级帆船酒店（阿拉伯高塔）酒店的标准间客厅酒店的标准间卧室85*“自营层其中一层”打造全球顶级酒店“样板房

”*深圳影响力－现场“营销空间”影响美《机构投资人》杂志评选的全球十大豪华酒店：1、法国巴黎四季酒店2、泰国曼谷素可泰酒店3、美国洛杉矶宝艾西酒店4、新加坡四季酒店5、日本东京四季酒店6、中国香港半岛酒店7、土耳其伊斯坦布尔四季酒店8、美国三藩市文华东方酒店9、伊斯坦布尔西拉冈宫殿酒店10、法国巴黎凯悦酒店复制——全球其他顶级（十大）酒店客房86复制帆船酒店－顶层空中酒吧*“自营层－顶层”打造全球顶级商务酒店配套*深圳影响力－现场“营销空间”影响复制帆船酒店－顶层天际泳池/spa（室内）复制帆船酒店－顶层天际泳池（室内）87*自营层－局部面积设全中空酒店公寓“摩天大堂（5层挑高）”*深圳影响力－现场“营销空间”影响30-34层（共5层）保留自营层6－29层（共24层）销售盈利层1－5层群楼一反酒店大堂设置于酒店一楼的传统，将酒店公寓的大堂设置在34－38层（自营层）——布局设计5层挑高大堂，气势恢弘，卓而不凡。88深圳影响力－销售附加值a购买公寓的客户：可享受综合体内酒店、商业、写字楼的vip权益购买写字楼的客户：亦可享受综合体内酒店、商业、公寓的vip权益公寓业主权益自动成为未来综合体内所有商家的vip客户；自动成为未来综合体内酒店的vip客户，同时亦可考虑使其成为卓越时代广场2期“四季酒店”的vip客户，真正实现“七栋联动”；承租世纪中心写字楼或卓越时代广场2期写字楼时可享受一定优惠。b写字楼业主权益自动成为未来综合体内所有商家的vip客户；自动成为未来综合体内酒店的vip客户，同时亦可考虑使其成为卓越时代广场2期“四季酒店”的vip客户，真正实现“七栋联动”；承租世纪中心公寓时可享受优先及一定优惠。892008-92008-10月1日2008-10月中2008-12以“七栋齐发”带出世纪中心重量级地位（七栋中的四栋！）卓越品牌为引子项目整体推售策略及推广目标预期——首先：通过“七星级”公寓（引进国际品牌酒店为前提）入市，奠定项目高端商务居住配套基础；然后：通过4号写字楼推售，树立商务航母产品标竿，进一步实现资金回笼；随着2号楼顶级酒店的引入，大型商业的招商引资，写字楼将实现价值峰值！最后：在顶级公寓、商业配套完善并顺利运作的条件下，1号楼、2号楼商务类产品（写字楼）租赁启动将可继续实现最大化价值。项目品牌正式亮相以“秋交会”为契机，“世纪中心”项目品牌正式亮相全城释放七星级公寓产品（奠定顶级商务综合体尖端配套基础）形象信息公寓形象导入在项目整体形象庞大影响力下，侧重带出七星级公寓产品（奠定顶级商务综合体尖端配套基础）入市信息公寓销售七星级公寓产品撼世发售，回笼资金2009-3写字楼形象导入超甲级高高层写字楼集群，以“集群式商务综合体”取代“单体办公”时代，更强的涉外力，重塑cbd名片租赁、招商线同时释放1、2号写字楼全球租赁启动信息，及3号楼销售